時間：2023-11-16 11:02:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產經濟專業知識與實務，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產估價操作實務 教學方法 教學內容
中圖分類號：G712 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.14.068
《房地產估價操作實務》是中職“房地產營銷與管理”專業的核心課程之一，是房地產基礎理論知識和實踐能力密切結合的課程，一般在中職二年級開設。本課程主要內容為房地產估價概述、房地產價格和價值、影響房地產價格的因素、介紹市場比較法為主的估價方法以及估價程序等，目的在于使學生在原有的房地產基礎知識上較系統掌握房地產估價的程序、基本方法，通過市場比較法熟悉本地房地產市場，使學生加深對房地產市場和行業的了解，為職三年級出去頂崗實習積累基礎，同時，培養學生勤于思考的能力，鍛煉他們的估價技能，最終目的是讓他們具有能力去獨立完成以市場比較法為主的、較簡單的房地產估價結果報告和技術報告。本課程涉及房地產基礎知識較多，對學生計算能力要求較高，房地產行業實踐應用性較強，是中職生學習難度較大的課程之一，所以教學實施過程存在較多問題亟待解決。
1 教學過程存在的問題
1.1 學生普遍計算能力較弱
《房地產估價操作實務》課程教學中，教師講授重點為房地產估價方法之一的“市場比較法”，而對成本法、收益法等只作簡單的介紹，不作為考試和考核要求。市場比較法涉及房地產諸多因素的比較和數學計算，如可通過市場法比較房屋價格、土地價格、商業租金和物業管理費等。經過三年教學實踐，筆者發現中職生對房地產估價程序和步驟掌握較好，一旦涉及計算和因素對比，學生普遍存在畏懼心理。由于很多時候估價作業是通過Excel軟件計算，估價結果和撰寫估價報告雷同抄襲現象較多，大多為了應付老師布置的作業。
1.2 課程涉及的房地產行業知識綜合性強
《房地產估價操作實務》課程講授房地產估價概述、房地產價格和價值、影響房地產價格的因素、介紹市場比較法為主的估價方法以及估價程序等，以上內容均為房地產估價基礎，大多涉及到基礎數學、土地管理、房地產開發知識、房地產經濟學、房地產經紀實務、門店店鋪管理和房地產法規應用等課程的知識。這些課程均開設在中職一年級和中職二年級上學期，如果學生對以上課程學得不扎實或一知半解，學習房地產估價的時候會很吃力。若要求在一個學期內讓學生掌握如此觸類旁通的專業知識，較好了解房地產估價的程序，能運用通用軟件去計算估價結果，獨立完成估價報告，以我校為例，“房地產營銷與管理”專業課時64學時，課時略顯不足。尤其對于基礎一般的中職生，要達到預定的教學效果，教師和學生須投入更多的精力。
1.3 要求房地產專業性強
中職《房地產估價操作實務》課程核心部分為房地產估價方法的介紹和運用，尤以市場比較法為主。市場比較法貼近房地產市場行業運作，學生須對整個房地產市場一手和二手房屋交易情況較為熟悉，對房價和資金的數據具有一定的分析能力，要求學生具有較強邏輯分析能力，本身的房地產專業技術性也很強。市場比較法過程更涉及眾多因素的比較，如建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整。在教學過程中，發現部分中職生學習涉及邏輯性、技術性較強環節時出現的問題較多，學習因素比較時較為明顯。
2 應對措施探討
鑒于《房地產估價操作實務》課程涉及面廣、知識運用性強、技術要求較高的特點，而中職生普遍存在經濟數學基礎薄弱、數字運算能力差的特點，為了完成既定的教學目標并達預期的教學效果，有必要對教學方法進行較大的改進，對教學內容進行優化。
2.1 以職業為導向增強學生的行業認識，提高學習興趣
《房地產估價操作實務》是核心課程之一，但大多數學生學習起來困難較大，怎樣提高他們的行業認識，增強行業歸屬感，以此作為提高學習興趣的原動力，十分關鍵。任課老師不妨從自身從業的經歷作為分享。以筆者為例，具備多年在房地產估價事務所從業經驗，與學生分享房地產估價工作是房地產行業的基礎性工作，前景較好。學好房地產估價基礎知識，掌握相關的技能，在學習過程更能密切留意房地產市場，為頂崗實習和日后的職場就業增加籌碼和資歷。有了房地產估價的基礎，通過市場比較法的實踐，掌握了房地產市場調查的方法，日后除了能勝任房地產估價工作，還能從事房地產可行性研究、房地產投資分析、房地產市場研究和數據分析，更能勝任如麥當勞、肯德基和7-11便利店等商業店鋪的選址工作。同時，隨著房地產二手市場的蓬勃發展，按揭評估量越來越大，舊城改造過程房屋征收補償評估的加大，業界對房地產估價需求將日益加大。中職生畢業后通過進一步提高學歷層次或積累足夠的工齡，有機會考取房地產估價師、土地估價師和資產評估師等執業資格，甚至能爭取香港產業測量師資格的互認，其職業形象專業，薪酬較有吸引力，社會地位較高。經過以上各方面的分析和鼓勵，讓學生知道學習房地產估價的好處，激起學生的學習積極性。
2.2 科學合理選擇教學內容
《房地產估價操作實務》內容涉及面廣，如果將三大估價方法全部一一講解，在學生現有的知識掌握能力下幾乎是很難做到的，在僅有的學時內做到面面俱到不切合實際，所以課程內容必須做到詳略得當，將難點和重點區別對待，使課程內容主次分明，即精簡至最主要的內容，講解最主要的“市場比較法”，科學指導學生學習。例如將市場比較法應用到整個房地產領域，對比房屋價格、房屋商鋪租金、車位價格等，以廣州本地的主要住宅小區、商業街道和商業中心作為市場調研的對象，讓學生通過網絡、報紙和實地調查了解房地產市場，并通過與房地產中介、人員的溝通，密切留意房地產市場的數據。建議以一個大的住宅小區和一個大型的商業大廈作為估價作業對象，分組來完成估價作業。而對于其他方法，教師可以簡單介紹，讓學有余力的學生自學。對于估價程序可以通過出外看樓盤、做調研的機會來掌握。
2.3 注重教學過程的實踐性
《房地產估價操作實務》課程既具有系統的專業理論，又是實踐性強的應用類課程，應特別注意內容的實踐性。首先，可以請一些畢業的目前在房地產估價公司工作的往屆師兄師姐回來分享房地產行業從業經驗，讓他們對在校學生提出學習建議和學習的方向性。其次，有計劃地在適當的情況下帶領學生去本地房地產估價公司參觀學習，讓學生實地切身體會房地產估價工作的場所和工作的內容，請公司的人員介紹估價公司的背景、專業崗位。通過實地體驗工作，讓學生掌握書本之外的知識和體驗，增強直觀認識，在增加學習動力之余又能進一步了解房地產估價行業的動態。第三，由于估價是一項動手能力很強的工作，教師在教授過程要強調操作性，即以市場比較法為主導，將“教、學、做”融為一體，加強學生動手計算能力和上機操作訓練，在不斷“做”的過程中發現存在的問題，“學”會各種估價方法。又如在教授房地產估價報告時，突出“房地產估價答復書”（估價初評報告）的價值和作用，以Excel軟件作為運算的載體，多運用表格格式作為計算比較依據，讓學生多動手去完成估價報告尤其是估價技術報告，學以致用。另一方面，培養學生積累房地產直接資料作為房地產估價的依據，如樓書、樓盤推介單張、價目表等，為日后做房地產調研和選址等工作積累數據。
2.4 改進教學方法
房地產估價教學過程是教師和學生互動的結合體。在教學方法的改進方面，筆者建議案例教學和分組完成作業相結合。案例教學以若干份房地產估價公司的估價報告作為模板，介紹該估價標的物的情況。整個學習過程也是學生學習新事物、新概念的過程。同時，通過收集相關的房地產行業資料，提高學生對行業的認識和綜合運用知識的能力，加深對行業基礎知識的積累。分組完成作業的方法也可以提高學生效率，例如每組由兩到三名學生組成，每人分配好任務（市場調研、數據整理錄入、報告整理等工作），完成作業的過程也是組員們討論估價程序正確與否和結果合理與否的過程。
土地房產學校“房地產營銷與管理”專業的課程中，《房地產估價操作實務》是核心課程之一，也是融合了眾多房地產基礎知識和專業知識的課程。為了達到教學相長的目的，任課教師須全面考慮學生的基礎和學習特點，制定恰當的教學計劃，結合現時房地產市場新趨勢和房地產估價行業的最新動態，科學有序地安排教學內容，運用靈活合理的教學方法，提高中職生的實踐能力，更好地培養適合房地產估價行業發展的人才。
參考文獻：
[1]劉鵬.房地產估價課程教學中的思考[J].重慶科技學院學報，2010，（11）.
[2]汪敏.實用型房地產估價人才培養研究[J].湖北第二師范學院學報，2009，（4）：109-111.
關鍵詞：互聯網+；房地產經紀；教學改革
TP393.092；F713.36
在”互聯網+”背景下，房地產行業出現了很多新的發展和變化，O2O營銷模式已經在房地產經紀業務中廣泛展開。
一、O2O營銷模式下房地產經紀活動的新發展
1.通過互聯網樓盤廣告與房屋信息
對于一手房，大中型的房地產項目除了常規的樓書、展板、圍墻、道旗、報紙廣告等宣傳途徑外，網絡廣告是必不可少的，對于二手房也是如此。房地產經紀企業（或房地產開發企業）通常通過各大綜合性網站、房地產專業服務網站、公司自建網站、論壇等PC端口等網絡途徑房源信息已是中介公司的重要內容。
隨著移動互聯網的快速發展和智能手機的普及，微信、APP、微博等渠道也成了房地產經紀活動的重要營銷渠道。不少置業顧問個人使用微信進行營銷，許多房地產公司也建立了微信公眾號，通過客戶對公司微信公眾號關注，就定期推送的促銷優惠、品牌推廣、營銷活動等信息，及時企業或行業最新動態。
2.利用網絡進行房地產需求調查
傳統的市場調查更多的是線下方式，比如說問卷調查和客戶訪談等。在O2O營銷模式下，網絡問卷和APP問卷調查大量出現，通過對網絡問卷進行線上調查，再通過大數據和云計算，進一步分析解消費者的需求偏好、消費習慣等內容，從而來進行項目定位，打造更符合市場需求的房地產產品。除了一手房的項目定位之外，很多二手房中介公司也推出了自己的APP平臺，在APP上房源信息，通過對客戶的瀏覽與反饋情況進行大數據分析，可以快速找準消費者的需求。
另外，物業管理、智能家居、房地產金融、設計、建造、裝修、交易等房地產活動方面在“互聯網+”的背景下都有了新的發展。
二、O2O營銷模式下對房地產經紀人才的要求
隨著互聯網的發展，“互聯網+房地產”的融合的營銷理念也有了發展，在此背景下培養的人才不能再單一專注于房地產本行業技能，而要培養跨專業復合型的人才。
這樣要求我們培養的學生，在房地產經紀方面不僅要掌握房地產經紀相關理論知識，更要學習信息技術處理、大數據分析、網絡PC與移動終端應用等知識，只有掌握多學科領域知識，才能具備更高專業能力、應用技能、解決復雜問題的能力和創新能力。在實踐教學中中加入新媒體操作實踐，讓學生利用移動手機和電腦，分別進行房地產經紀網店、房地產市場調查、房地產客戶管理等互聯網模塊操作。
三、O2O營銷模式下房地產經紀課程教學改革設想
1.構建具有互聯網思維的房地產經紀課程
培養適應“互聯網+”的房地產經紀人才，不只是在傳統的課程體系（如：英語、應用文寫作、經濟學基礎、管理學基礎、建筑識圖與建筑構造、房地產法規、房地產金融、房地產開發與經營管理、房地產經紀實務、房地產估價理論與實務、房地產投資分析、物業管理）的基礎上簡單增加一門“互聯網課程（如大稻莘治觥⒎康夭經紀信息分析、計算機應用等）”，而應該將“互聯網思維”把傳統課程和信息類課程進行融合。
比如說房地產經紀課程增加微信營銷模塊，充分融入移動營銷的內容，使學生熟練掌握微信公眾號的操作與運營等；學習如何在APP上房源信息，如何利用新媒體使自己的房源信息更吸引人等。
2.建設具有互聯網思維的房地產經紀師資隊伍
“互聯網+房地產”背景下師資隊伍應該是掌握多學科知識的復合型人才，而現有的師資隊伍往往只具備房地產類專業知識，因此要通過：①送培，就是校內老師要走出學校，到企業進行掛職鍛煉，特別是一些走在行業前端的大型房地產經紀企業，加深教師對“互聯網+”的理解和學習，并通過企業實戰，增加自己專業知識和互聯網技術的融合，盡快掌握互聯網技術在房地產業的相關技能運用；②外引，就是聘請有有互聯網思維和豐富網絡實戰經驗的優秀人才，特別是熟悉“互聯網+房地產”新發展模式的企業專家，可以聘請這些專家作為兼職教師，不僅對學生進行信息化教學，也可以對本校老師加以培訓。通過“送培與外引”，不斷提高師資隊伍教學水平，從而為培養適應“互聯網+”所需的復合型房地產人才做準備。
另外，需要提升或建設具有互聯網思維的房地產經紀實訓條件。比如說銷售綜合實訓室，利用互聯網和仿真技術，打造虛擬樣板間，能讓學生身臨其境，開展銷售實務技能實訓；房地產經紀實訓室，要求學生利用實訓網絡平臺，進行經紀類APP的運營和使用，包括房地產照片拍攝與處理、信息編輯、關鍵詞設置、搜索引擎、位置地圖、線上銷售溝通、客戶維護等多個環節的操作；建立網絡信息資源庫和房地產網上交易與交流平臺，組織學生進行網上房產業務操作。
四、結束語
在O2O營銷模式下，物聯網、云計算、大數據、移動互聯等新興信息技術的快速發展使得房地產業日新月異，為了更好培養出新時代下的房地產經紀技能人才，我們必須緊跟時代步伐，積極探索和創新教學模式與方法。
參考文獻：
[1]第38次中國互聯網絡發展狀況統計報告[EB/OL].2016-08-03
[2]張真.互聯網+房地產的新模式研究[J].中國房地產業，2016（3）
論文摘要：為滿足日益增長的社會需求，國家人力資源和社會保障部推行了房地產策劃師等級國家職業資格認證，按照教育部《關于加強高職高專教育人才培養工作的意見》，探討房地產市場營銷專業課程和教學內容體系的改革。
1房地產策劃專業人才市場需求日益增長、就業空間廣闊
隨著房地產市場的發展，中國房地產界衍生了一個特殊的新興職業——房地產策劃師。據住建部中國房地產研究會研究報告指出:“中國目前有65%的房產企業急需策劃人員，有90%的企業出現崗位空缺。”這表明，目前中國從事房地產策劃工作的人員還遠遠不夠，專業人員更是少之又少，在房地產作為我國國民經濟支柱產業的今天，隨著中國城市化，城市國際化的進程的加快，市場需求越來越大，據智聯招聘統計數據顯示，2009年房地產策劃師已經連續三年蟬聯智聯招聘十大熱門職位。 2005年3月為了滿足對房地產策劃師日益增長的社會需求，國家人力資源和社會保障部正式推出《房地產策劃師國家職業標準》，并將房地產策劃師正式列入《中國職業大典》，并將房地產策劃師共分為四個等級。
房地產策劃師可在大中型房地產開發企業從事投資分析、開發、策劃、銷售工作;在房地產估價機構從事估價、咨詢工作;在房地產中介服務機構從事經紀、銷售、咨詢工作;在物業管理企業從事物業服務與管理工作;也可在房地產交易中心、土地拍賣行、資產評估事務所從事相關崗位等等多種工作。
2房地產策劃師的專業能力的培養和職業能力特征
2.1房地產策劃師的專業能力的培養
房地產策劃師的專業能力培養，需要通過系統學習和掌握現代房地產市場營銷及策劃理論、銷售與管理基礎理論、規劃設計等知識，鍛煉房地產市場調查、項目策劃、房屋銷售技能及管理等專業能力，同時要加強熟悉房地產政策法規。
2.2房地產策劃師的職業能力特征
房地產策劃師的職業能力特征包括具有較強的學習能力、文字表達能力、觀察能力、分析判斷能力、人際溝通能力、協調合作能力以及信息處理能力和計算能力。同時，房地產策劃師應有良好的職業道德和敬業精神。
3房地產市場營銷專業課程和教學內容體系改革
教育部《關于加強高職高專教育人才培養工作的意見》指出，“課程和教學內容體系改革是高職高專教學改革的重點和難點，要按照突出應用性、實踐性的原則重組課程內容”;“教學內容改革與教學方法、手段改革相結合”;“教學內容要突出基礎理論知識的應用和實踐能力的培養，基礎理論教學要以應用為目的，以必需、夠用為度”;“專業課教學要加強針對性和實用性”等。這無疑為創建富于高等職業教育特色的課程體系指明了方向。
3.1科學系統地進行專業課程體系設計
專業知識主要課程可以設計安排經濟數學、統計學、管理學、房地產概論、房地產經濟學、房地產市場營銷學、消費者心理學、房地產市場調查與分析、房地產市場策劃、房地產商務談判及推銷技巧、公關禮儀、房地產定價理論、房地產估價、房地產經紀理論、房地產經紀實務、建筑概論、房屋結構與識圖、城市規劃設計基礎、建筑工程概預算、物業管理、房屋維修與管理、會計學、財務管理學、房地產投資分析與開發經營、經濟法實務、房地產法律法規等課程。
從事房地產策劃與銷售管理等工作，對房地產項目的規劃設計、房地產營銷與工程建設的關系等方面要求較多，涉及的學科包括建筑學、城市規劃、內外環境以及建筑工程建設、工程概預算、建筑結構、建筑設備與材料等基礎知識。房地產項目開發早期就較多涉及到與房地產營銷后期的協調，如售樓處包裝、樣板房建設、銷售培訓內容等，但隨著房地產營銷意識的深入，房地產產品本身越來越受到重視，根據市場和自身條件而確定房地產產品定位，從營銷角度出發指導規劃設計已成為普遍做法，這就要求房地產策劃師具備更為專業的知識。
3.2加強校內“房地產實訓中心”和校外實習基地的建設
建設房地產產品概念展示廳(配置房地產主題概念的模型、效果圖、沙盤及展示設備)，滿足形成房地產概念資料庫，滿足專業及專業群建筑產品從認知與運營等方面的教學需要功能;
建設概念設計實訓室(配置概念設計用桌椅，多媒體教學設施設備，設計資料庫)，滿足包括城市總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃、建筑設計初步、建筑設計原理、建筑設計、景觀設計規劃等基本技能的實訓功能;
建設房地產營銷實訓大廳(配置樓盤沙盤，洽談桌椅，銷售管理軟件及其它售樓道具)，滿足開展銷售策劃與銷售實務技能實訓，組織學生進行網上房產營銷業務房地產網上交易與交流平臺，滿足房地產營銷員培訓需要;
建設樣板間實訓室，通過建筑構造、裝飾構造節點剖析與展示，滿足房地產產品銷售、建筑構造、裝飾構造等方面的教學和實訓需要，滿足房地產營銷員培訓需要;
建設物業設備實訓室(配置各類物業設備，包括消防系統，樓宇智能化運行系統等)，滿足建筑設備安裝施工、設備運行、物業管理等方面的教學工作需要，提供建筑設備安裝施工、運行、調試、物業管理等方面的教學工作需要和物業管理公司員工上崗培訓需要。
在加強院內“房地產實訓中心”的同時，要加強校外實習基地的建設與利用。通過與多家房地產開發公司、房地產營銷策劃有限公司、房地產估價有限公司、房地產中介服務機構、物業管理企業等簽訂了校外實習基地建設協議，已形成長期穩定的實習基地。這些校外實習基地一方面為學生成才提供了良好的實踐機會和實踐條件，另一方面為這些企業輸入了新鮮血液并儲備了急需的人才。
3.3加強《房地產市場營銷》課程改革和精品課程建設
《房地產市場營銷》課程是房地產市場營銷專業的一門主干專業核心必修課，是一門實踐性、應用性很強的一門課程，對學生從事房地產行業的策劃、銷售等相關職業能力培養起主要支撐作用，可以幫助分析房地產市場，掌握策劃與銷售規律。因此，在教學過程中，需要對本課程進行多方面的改革嘗試。
1)自編教材、建立教材群，并重組課程內容，與房地產行業對執業人員的職業認證要求結合起來。采用“雙教材”教學，即文字教材與多媒體教材相結合。
2)進行教學模式創新。有針對性地采取工學交替、任務驅動、項目導向、課堂與實習地點一體化等行動導向的教學模式。
3)進行教學方式創新。實行多種形式的互動式教學，如討論式教學、邊講邊練、社會實踐等，在教學過程中堅持“以教師為主導，以學生為主體”的創新教育觀。
通過精品課程建設，促進形成特色專業。
參考文獻
[1]薛長青.房地產營銷管理.廣州:廣東高等教育出版社，2004.
【關鍵詞】職業崗位能力 實踐教學體系 房地產專業
【中圖分類號】G 【文獻標識碼】A
【文章編號】0450-9889（2017）02C-0180-02
當前，用人單位對人才的要求發生了變化，不僅要求具有崗位技能，對個人綜合素質也有更高的要求。職業教育是我國培養應用型人才的主要途徑，職業教育的培養規格是以能力為本位，培養高端技能型人才。為了滿足用人單位的需求，專業建設須以職業崗位能力培養為重點，加強實踐教學體系建設。然而，我國很多校企合作僅停留在框架協議合作，存在不少問題，比如學生在企業實踐機會較少，更多實踐形式是到企業參觀實習，接受簡單的崗位培訓，學生無法掌握崗位的基本技能。對學生職業崗位能力的培養有利于改善學校人才培養的規格，而這就凸顯了校內實踐教學的重要性。本文以房地產專業為例，探討基于職業崗位能力培養的實踐教學體系構建。
一、房地產專業的崗位能力與教學體系
（一）房地產專業的崗位能力。高職房地產經營與管理專業主要培養德、智、體、美全面發展，掌握房地產綜合開發和經營管理的基本理論知識、專業知識和基本技能，畢業后從事房地產開發、經營、估價、咨詢、營銷及其他中介服務等，具有良好的職業能力和職業道德，從事一線工作服務和管理的高端技能型人才。主要面對四類崗位群：房地產估價、房地產策劃咨詢、房地產經紀和房地產開發及物業管理。其中，房地產估價主要職業崗位有房地產估價員、估價師，主要從事居住、商業、辦公等各類物業價值特別是房地產抵押價值的評估；房地產策劃咨詢主要職業崗位是房地產策劃員、策劃師，主要從事房地產項目全程策劃，項目前期定位、可行性研究，項目后期營銷策劃等；房地產經紀的主要職業崗位新增商品房和存量房的置業顧問，主要從事房地產居間相關工作；房地產開發和物業管理的職業崗位主要包括項目報建員、客戶專員、物業管理員，主要在房地產開發公司市霾肯喙毓ぷ骱臀鏌倒芾淼南喙毓ぷ鰲
（二）房地產專業的教學體系的構成及特征。高職房地產專業教學體系分為兩大體系：一是硬體系；二是軟體系。其中，硬體系主要包括教學主體教師、學習主體學生、傳播介質教材以及教學環境要素；軟體系主要分為兩個方面，分別是主觀要素和客觀要素，其中，主觀要素主要包括熟悉教學規律、教學過程以及洞察教學本質，客觀要素包括有先進的教學思想、明確的教學目的和得當的教學方法。高職教學體系較為全面，但很多高職院校在實施過程中偏重理論教學，很多職業院校的教育方式都是模仿普通本科的教育方式，或對普通高等教育方式的局部修改，不符合高職院校的培養目標。由于高職房地產專業畢業的學生將來大部分從事經紀和咨詢行業，因此很多高校按照管理專業的教學方式進行教學，以課堂講授為主體。近年來，隨著房地產行業的發展和高職教育理念的更新，高職房地產專業的教師都意識到房地產專業實踐教學的重要性，但由于實訓條件的限制和其他方面因素的制約，高職房地產專業在實訓教學環節少，校內和校外實訓投入較少。
根據高職房地產專業人才培養的知識、能力和素質目標，分析高職房地產專業實踐教學體系主要有以下特征：一是技能性。房地產專業的實踐教學體系主要是培養學生的職業基本技能，通過實踐教學提高學生的技能和綜合素質，逐步形成較強的實踐操作技能，實現專業技術應用能力、綜合實踐能力與綜合技能有機結合。二是專業性。房地產實踐教學體系根據層次遞進的要求，將基本技能、專業技能以及專業運用能力有機結合，培養學生運用知識的能力和創新能力。三是層次性。房地產專業實踐教學需要連續不斷地訓練，在內容和目的方面都要體現出房地產實踐教學的層次性，實現從感性認識到理性認識的逐步深化。四是區域性。高職教育需要服務于地方經濟的發展，房地產專業也具有較強的地域性，因而，房地產專業的內涵式發展也需要符合地方經濟發展需求，房地產專業的實踐教學體系也需要符合地方產業結構發展水平。五是工學結合。房地產專業實踐教學體系必須通過校內、校外，課內、課外有機結合，以“產學研”和“校企合作”的途徑整合實踐教學內容，實現共贏局面。
二、基于職業崗位能力的房地產專業實踐教學體系構建
（一）明確實踐教學體系要求。高職房地產專業實踐教學體系教學目的是改變現有的教學模式，提高學生的綜合職業崗位能力。在教學內容上，通過選擇與房地產行業相關、與學生就業崗位能力相關的，具有系統性和典型性的工作情景問題，要求學生利用所學的專業知識和自身綜合素質解決這些問題。在教學組織上多采用分組形式進行合作學習，以提高學生的協調溝通能力，在整個教學過程中教師僅僅是引導者，主要以學生自我學習、自我管理為主。在教學方式上，采用項目教學、工作過程導向、案例教學和模擬教學等多種教學方式。加強在教學過程中的及時反饋，重點對學生信息收集及加工能力的評價，采取學生自評、同學互評與教師評價相結合的評價方式。
（二）完善人才培養方案。在完善人才培養方案方面，應當注重以下幾個方面：首先，設立學生素質拓展模塊，如職業禮儀與溝通、演講與口才等課程，將PS教學貫穿在計算機文化基礎課程中，讓學生自覺培養自覺的綜合素質。其次，將專業核心課程與專業拓展課程相結合，注重培養學生的實際工作技能，特別注重房地產經紀及物業管理能力的培養，這是學生主要就業方向；房地產咨詢和施工資料、施工現場管理作為專業拓展能力。再次，在房地產實踐課程安排上注重循序漸進。第一學期開設房地產經濟學和建筑制圖與識圖等基礎課程。第二、三學期開設房地產市場調查和房地產項目策劃等相關課程。第四學期開設物業管理和房地產開發與管理等相關課程，模擬房地產開發流程，培養學生運用綜合知識解決自己實際工作的能力；實踐教學課時比例占整個課時的57%以上，其中包括校內外實踐活動。最后，職業證書課程教育，將課程教育與職業證書獲取相連，比如房地產經紀實務課程和房地產經紀人協理證書相連；房地產項目策劃和房地產策劃師證書相連；物業管理課程和物業管理師證書相連，學生選擇考取三個證書之一才能達到畢業條件。
（三）加強校內外實訓基地建設。實訓和實習是高職院校培養技能型人才的重要環節。因此，需大力發展校內外實訓基地，特別是校外實訓基地建設，讓學生在真實的環境中得到鍛煉。校外實訓基地要注重實用性，選擇規范的房地產公司，與企業互惠共贏，其中企業得到了穩定的人才供給和縮短了員工培訓時間。設立校外實訓基地注重核心基地與松散基地相結合，選擇一些條件好的、在行業中具有代表的公司作為固定實訓基地，實訓基地應當離學校較近，方便對學生的組織和管理。當前，房地產行業發展態勢較好，很多房地產企業對人才的需求也很大。因此，高職院校應該成立相應的實踐教學機構與企業對接。校內實訓基地應注意突出重點，保持實訓設施的先進性，運用先進的設備提高對教學的適用性，并注重對校內實訓基地層次性建設，滿足相關專業對校內實訓基地的需求。
（四）加強房地產專業實踐教學方式方法改革。房地產行業具有特殊性，要求畢業學員不僅具備理論知R，更為重要的是具備專業技能和綜合溝通協調能力。房地產運作的各個環節，如拿地、前期策劃、報建、開發、銷售、物業管理，每一項工作都需要靈活操作，房地產專業在培養人才時應當注意教育方法，根據市場需求培養人才。因此，不能拘泥于傳統課程教育，房地產實踐教育方法主要有以下幾個方面：首先，現場教學。將課堂設在售樓部和工地，讓學生在具體的工作場景中學習，調動學生的積極性。其次，模擬教學。通過模擬銷售過程和開發過程，以此解決工作中存在的實際問題。再次，項目化教學，一門課程便是一個項目，其中包括很多小項目，學生完成了一個一個小項目后即完成了這門課程的學習。最后，根據工作過程導向展開學習，讓學生融入真正的工作氛圍中，實現在“做中學、學中做”。
【參考文獻】
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[4]文海江.四川天一學院高職房地產專業實踐教學體系改革項目研究[D].成都：西南交通大學，2010
【基金項目】廣西水利電力職業技術學院項目“高職房地產專業實踐教學體系改革研究”
根據建設部《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》（建教培〔1996〕41號）的精神，北京市定于1997年10月開始對物業管理單位的經理、部門經理、管理人員進行崗位培訓。
一、培訓目標物業管理單位經理、部門經理、管理人員的專業知識與工作能力達到崗位要求，基本勝任本崗位工作。
二、培訓對象具有大專以上文化程度（或同等學歷）的物業管理單位經理；具有中專以上文化程度（或同等學歷），直接從事物業管理或相關管理業務的部門經理和管理人員。
三、培訓內容主要包括物業管理理論、實務、法律法規等知識，各設8門課程，其中3門為統考課，具體課程設置見附件。
四、培訓方式分期分批集中面授。
五、培訓報名登記時間物業管理單位經理、部門經理、管理人員在1997年9月15日前，到北京市居住小區管理辦公室進行登記，填寫登記表。依登記時間，安排培訓班次。開課時間、地點等事項另行通知。
六、考試
（一）培訓后，學員均須參加考試。統考課由北京市房地產行業專業管理人員崗位考評辦公室負責考試，非統考課由培訓學校負責考試。
（二）取得房管員崗位合格證書的物業管理單位經理，可免修免試以下課程：
1.房屋結構構造與識圖；
2.房屋設備基本知識；
3.房地產開發與經營。
取得房管員崗位合格證書的物業管理單位部門經理、管理人員，可免修免試以下課程：
1.房屋結構構造與識圖；
2.房屋設備基本知識；
3.公文知識。
免修免試人員須持房管員崗位合格證書及復印件，于報名登記時辦理免試手續。
七、證書領取經崗位培訓考試合格者頒發由建設部印刷、市市政管委崗位培訓考核辦公室驗印的崗位合格證書。
附件：
一、物業管理單位經理崗位規范
二、物業管理單位經理培訓教學計劃
三、物業管理單位部門經理、管理人員崗位規范
四、物業管理單位部門經理、管理人員培訓教學計劃
附件一：物業管理單位經理崗位規范
一、崗位必備知識
1.了解房屋結構、設備、設施、園林、綠化等修繕的基本知識；
2.了解房地產有關理論和開發、經營、管理、估價等基本知識；
3.了解《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律知識；
4.熟悉計算機應用的知識；
5.熟悉房屋完損等級標準和安全管理基本知識；
6.熟悉國家和本市的物業管理法律法規、政策；掌握物業管理的基本理論與實務；
二、崗位必備能力
1.具有制定企業發展規劃，建立、健全企業管理制度的能力；
2.掌握本單位各部門業務及運作狀況，熟悉企業財務、稅收狀況和市場變化情況，具有經營決策能力；
3.具有綜合組織及協調能力，具有公關、談判及建立業務關系的能力；
4.具有處理突發事件的能力；
5.具有計算機應用能力。
附件二：物業管理單位經理培訓教學計劃
序 號 課程名稱 學時 備注
1 職業道德 10
2 物業管理概論 80 統考課
3 物業管理法規 30 統考課
4 房屋結構構造與識圖 30
5 房屋設備基本知識 30
6 房地產開發與經營 30 統考課
7 房地產基本制度與政策 30
8 計算機應用 30
合計 270
附件三：物業管理單位部門經理、管理人員崗位規范
一、崗位必備知識
1.了解房地產有關理論和開發經營、管理基本知識等；
2.熟悉物業管理的基本理論和有關政策法規，掌握本市有關物業管理要求，計費規定等；
3.掌握房屋完損標準、質量檢測方法和安全管理的基本知識；
4.掌握物業管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準；
5.掌握房屋結構、設備、設施等修繕（維護）的基本知識；
6.掌握計算機應用知識。
二、崗位必備能力
1.具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規章制度的能力；
2.具有制定工作計劃，并組織實施的能力；
3.具有及時處理房屋、設備、設施的搶修排險和火警匪警救護等突發事件的能力；
4.具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力；
5.具有處理專項業務并能與相關機構協調的能力；
6.具有熟練應用計算機進行管理的能力。
附件四：物業管理單位部門經理、管理人員培訓教學計劃
序 號 課程名稱 學時 備注
1 職業道德 10
2 房地產基本制度與政策 20
3 物業管理概論 70 統考課
4 物業管理法規 30 統考課
5 房屋結構構造與識圖 40 統考課
6 房屋設備基本知識 30
7 計算機應用 30
關鍵詞：校企合作；房地產經營管理；創新能力
高等院校實行創新人才培養計劃，可以培養大學生的創新能力，是學校教育滿足社會需求的必然趨勢。培養學生的創新創業能力，適應未來房地產經營管理的高級人才，是體現高校專業教育成效的重要方面。做為新時期的學生，也要轉變觀念，不斷提高創新能力和專業技能。
1培養創新能力的意義
1.1樹立正確的人生方向、養成積極的人生態度
培養房地產經營管理專業大學生的創新能力，首先大學生要樹立積極、樂觀的人生態度；其次，大學生在能力培養的過程中敢于面對困難，在面對逆境時可以樂觀面對，這樣大學生在離開校園后也會樹立正確的人生觀。
1.2可以提高學生綜合素質、實現自我價值
大學生通過參與創新活動，可以根據自己的興趣和特長來選擇今后的發展方向，通過自學、獨立思考來控制自己的學習進度。大學生也在學會了如何進行房地產經營管理實力操作，同在實踐中也可以與團隊其他成員進行溝通和協作。同時也可以實現自我價值，在實踐中找到適合的職業規劃，實現人生價值。
1.3培養學生創新精神、充實學校生活
大學生的創新活動可培養自己開拓創新的精神，將自身的發展壓力轉化為未來如何進行創新和創業上面。另外由于大學生活相對較自由和輕松，特別是大三和大四學業即將完成，面臨著就業壓力。創新實踐可以讓大學生覺得有事情可以做，可以更好的選擇適合自己的發展方向，生活也變得比較豐富。
2實行校企合作模式
現在我國的高校教育顯現了一些不足之處，主要表現為教學模式比較單一，教育經費欠缺，科研條件相對有限，學生的創新能力明顯不足。房地產經營管理專業是一門實踐性非常強的專業，如果僅局限于校園學習，在走向工作崗位后很難盡快的勝任工作。
2.1成立創新基地、提供實習的場所
為了實現創新的培養目標，高校可以設立實習基地，為學生提供一個學習和實踐的平臺，在實習中研究新的教學模式，可以充分發揮學生的個性和特長，營造一個良好的實踐環境。創新指導中心對學生創新基地進行規劃、年度計劃制定、立項等具體安排，中心下設培訓、科研、宣傳等部門來統籌創新工作，培育新的創新項目。同時創新指導中心也要制定具體的管理辦法，每次對實習團隊進行考核，考核學生的實習成果，對于表現優秀的團隊要進行表彰。
2.2打造精品實踐科目和競賽平臺
企業可以提供資金支持高校的學生進行創新活動，創新基金扶持學生在房地產經營管理領域開展相關的創新活動。例如可以設立房地產經營管理創新項目、組織相關的管理技能競賽、舉辦創新培訓和座等形式。高校可以與企業共同合作每年資助一定數量的學生團隊，培養房地經營管理創新精英，打造具有較高操作效果的創新成果。如果團隊成功入選了資助團隊行列，可以進入校企合作的“大學生創新基地”進行更加深入的實踐活動。通過以上培養計劃，鼓勵學生具備創新意識和創業精神，為學生搭建創新平臺。學校與企業可以進行更深入的交流和合作，激勵出一批優秀的房地產經營管理精英脫穎而出。由高校的學科實施學生成長計劃，相關的房地產經營管理協會和企業來提供支持，資助學生隊伍開展實踐性和社會性的創新活動。成長計劃可以幫助大學生學習房地產經營管理的基本方法，掌握房地產經營管理的管理方法，如何進行房地產經營管理，激發學生參與實踐的積極性，提高學生的創新能力和協作能力。組織房地產經營管理的學生參加房地產經營管理成果展示大賽，由高校、當地的房地產經營管理協會和一部分房地產開發企業共同進行承辦此類比賽，由本專業的大學生針對指出的房地產經營管理題目而進行成果設計。通過成果展示，大學生最大限度的應用房地產經營管理專業的理論知識服務于實踐成果。在完成成果的過程中開拓了思維，提高了進行房地產經營管理實務操作的社會實踐能力，培養創新能力和團隊協作精神。大學生的創新能力和實踐能力通過項目的實施過程而不斷提高。房地產經營管理成果具有非常深遠的應用意義，包括當前房地產經營管理專業的教學內容和新的專業應用趨勢，可以與房地產經營管理需求進行良性的掛鉤。成果明確提出理論設計和實踐操作兩個方面的要求，可以鍛煉房地產經營管理專業的學生運用基礎理論知識進行實際運用和獨立工作的能力。
3結束語
實行校企合作創新項目和成果展示，可以讓學生產生學習房地產經營管理專業知識的性，讓學生形成創新性的思維方式。學生帶著項目進行學習和思考，從而變被動學習為主動學習。通過閱讀相關文獻可以拓寬學生的視野，增加對參與社會項目的興趣，鍛煉了獨立思考的能力，形成創新性的思維。
參考文獻：
[1]劉沫.創新人才培養的理論探索和實踐[J].化工高等教育,2012(3).
[關鍵詞]：房地產，高等教育，工程管理
Abstract：Withthedevelopmentofmarketeconomyandtrendsglobalization，thereisanincreasingneedsforthehighlyeducatedpersonnelinChina''''srealestateindustry.Basedonahistoricalreviewofrealestateeducationinchina，thispaperprovidesyouwithageneralpictureofrealestateeducationwithintheframeofconstructionmanagementprograms.Inconjunctionwiththeexperiencesinofferingrealestatecouseinconstructionmanagementprograms.attsinghuauniversity，theauthorindicatesthatrealestateandconstructionmanagementarethetwospecializationwithverydifferentfoundations，andthenationalcodesofsubjectinstallmentcontrolpolicyarethekeyissuesrestrictingtheproperdevelopmentofrealestateeducationinchina.Inviewofthefuturedevelopmentofrealestateeducationinchina，weshouldpayagreatattentionforthedifferentsofrealestateandconstructionmanagement.Forthemutualrecognitionofaccreditedprogramswithoverseasprofessionalbodiesinrealestateandconstruction，theauthorbelievesthatitwouldberelativelyeasytosigntheagreement，buthowtoeducatechinesestudentswithinternationalknowledgeandexperienceswouldbethekeyofthismutualrecognition.
Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement
一、房地產業對專業人才的需求
房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業。具體包括：房地產開發與經營業（各類房地產開發、土地開發、房地產投資經營等活動）、房地產管理業（住宅物業管理、土地批租經營管理和其它房屋的管理活動）、房地產經紀與業（房地產與經紀人服務、居間買賣、租賃服務、房地產交易保證服務、房地產估價等）。日益發展壯大的房地產金融保險業雖然不包括在房地產業中，但其在人才需求上也與房地產人才需求有著密切的關系。
中國房地產業從20世紀80年代末開始興起，經過近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國城鎮人均住房建筑面積2000年末已經達到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農村達到27平方米。據有關部門預測，2010年中國城市化水平將達到45％左右，城鎮人口達到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計算，將需要新建城鎮住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國胸地產市場發展潛力巨大。2000年，城鎮住宅與房地產業增加值約5400億元，占GDP的比重已經達到了6％左右，在國民經濟、尤其是國民經濟增長中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國共有房地產開發企業2.7萬個，從業人員100多萬人，房地產估價和土地估價機構8000余家，從業人員約15萬人（其中取得房地產估價師、土地估價師執業資格的人數30000人），房地產經紀機構約2.7萬個，從業人員30多萬人：物業管理企業2.5萬個，從業人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產行政管理工作、房地產教育研究機構、房地產信息服務與咨詢機構、房地產投資顧問與策劃機構的就業人數，中國房地產行業的就業總人數預計超過550萬人。
房地產業作為一個新興行業，其從業人員基本上都是來自城市規劃、建筑學、土木工程、建設管理、投資與金融等相關專業，真正受過系統的房地產專業教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產業、金融保險和房地產在內的一類專業，最受考生青睞；《深圳晚報》在未來人才市場上最走俏的將是金融、保險，高級管理、物業管理等13類經濟專業人才。清華大學房地產研究所對北京市有關高校房地產專業畢業生的調查顯示，30.77%的同學認為就業前景非常樂觀、畢業生供不應求，69.23%的同學認為就業前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學認為就業形勢不好。
二、中國高校房地產專業教育發展的歷史回顧
1、房地產經營管理專業教育的變革
1989年，經過國家教委批準，中國高等學校開始設置房地產經營管理專業，到1998年教育部頒布新的專業目錄為止，全國設置房地產經營與管理專業的高等學校達到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學校本科專業目錄》，對原有專業講行了調整，專業種數由504種減少至249種，將房地產經營管理專業調整到工商管理類的工商管理專業。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對房地產經營管理專業的歸屬進行了調整，部分高校將該專業并入工程管理專業，也有部分高校并人了工商管理專業。
建設部作為中國建筑業與房地產業的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學校建筑與房地產管理學科專業指導委員會”。該委員會在1998年過渡到“全國高等學校工程管理專業指導委員會”的過程中，繼承了原對房地產專業教育指導的職責，并將“房地產經營管理”作為工程管理專業的一個方向延續至今。將“房地產經營管理”并人工商管理專業的院校，目前尚沒有納入“全國高等學校工程管理專業指導委員會”指導的范圍。另外，目前中國專科教育的專業目錄中，目前仍然保留有房地產經營管理專業和物業管理專業。
2、中國高校與房地產相關的本科教育
到2000年底，全國共有77所高校開設有管理學學科門類下的工程管理專業。此外，還有一些本科生專業與房地產教育相關。
資源環境與城鄉規劃管理：共有以北京大學、北京師范大學、華東師范大學、南京大學等在內的32所高校開設了地理學學科門類下的資源環境與城鄉規劃管理專業。該專業開設的主要課程：地質學、自然地理學、經濟地理學、國土規劃、地圖學、遙感應用、管理科學、環境科學、土地評價與土地管理、水資源計算與管理、生態環境規劃、環境化學、地理信息系統、城市總體規劃、區域規劃等。該專業的培養目標是：能在科研機構、高等學校、企事業單位和行政管理部門從事科研、教學、資源開發利用與規劃、管理等工作。
城市規劃：共有以同濟大學、清華大學、哈爾濱工業大學、天津大學、東南大學、重慶大學等為代表的43所高校開設了屬于建筑學門類的城市規劃專業。開設的主要課程包括：城市規劃原理、城市規劃設計、城市設計、城市規劃理論與城市發展史、城市道路與交通、城市生態與環境保護、城市地理學、城市經濟學、區域規劃、城市規劃行政法規與城市規劃管理。該專業的培養目標是：在城市規劃設計、城市規劃管理、決策咨詢、房地產開發等部門從事規劃設計與管理，開展城市遏路交通規劃、城市市政工程規劃、園林游憩系統規劃，并能參與城市社會與經濟發展規劃、區域規劃、城市開發、房地產籌劃以及相關政策法規研究等方面工作。
土地資源管理：以中國人民大學、同濟大學、浙江大學、中國農業大學等為行表的34所高校（以農業類院校為主）開設了公共管理學科門類下的土地資源管理專業。開設的主要課程包括：土地資源學、土地規劃學、土地管理學、土地經濟學、地籍管理學、測量學、土地信息系統。該專業的培養目標是：能在國土、城建、農業、房地產以及相關領域從事土地調查、土地利用規劃、地籍管理及土地管理政策法規工作的高級專門人才。
三、工程管理專業房地產類課程的設置與教學內容
1、課程設置
作為工程管理專業的專業方向之一，房地產經營與管理方向與工程項目管理等其他專業方向一起，共同使用工程管理專業的課程平臺。房地產經營管理專業方向的專業方向課程包括：房地產經濟學、房地產估價、房地產開發和房地產市場營銷。在培養目標上，要求該專業方向的畢業生初步具有分析和解決房地產經濟理論問題的能力，具備從事房地產開發與評估、房地產市場營銷、房地產投資與融資、房地產估價、物業管理和房地產行政管理的基本技能。
2、各專業方向課程的教學內容
房地產經濟學：房地產經濟學概述、房地產經濟學基本理論、房地產制度（土地制度、住房制度）、房地產市場（供求關系與價格、市場特性與功能、房地產市場的影響因素、市場運行規律）、房地產市場的依存基礎（區域和社區分析、城市發展模式、土地利用分區、土地價值）、分類房地產市場（住宅市場、商業房地產市場、工業房地產市場、其他房地產市場）、房地產市場中的空置問題、房地產市場與資本市場、房地產市場中的政府干預（宏觀調控、城市土地利用規劃、耕地保護、房地產稅收）。
房地產估價：房地產估價概述（概念、作用、估價制度、估價標準、房地產估價與資產評估）、房地產估價基本理論（市場價值與價格、影響房地產價值的因素、房地產估價原則）、房地產估價程序（程序、估價目的與價值類型、房地產類型及其特點、房地產價值時點）、市場區域和鄰里分析（市場區域與鄰里的含義、市場環境分析的主要內容）、估價對象的確認與描述（估價對象的范圍、政府法例限制與權益性質、場地描述、場地使用經濟性分析、建筑物及其它地上改良投資描述）、市場法、成本法、收益法、土地估價、房地產部分權益估價、估價結果與估價報告、信息技術在房地產估價中的應用。
房地產開發：房地產開發及房地產開發程序、政府對房地產開發過程的管理（投資計劃管理，項目規劃與設計管理、土地管理、項目開工及建設期間的管理、項目銷售與產權管理、項目竣工及入住管理、市政及配套設施管理）、房地產開發企業與組織（房地產開發企業、組織形式、價值鏈，發展戰略）、房地產開發項目策劃（宏觀因素分析、市場研究與投資機會、場地選擇、產品功能定位）、房地產開發項目可行性研究、房地產開發中的項目管理、房地產開發項目的資金融通、房地產開發項目的市場營銷、房地產開發經營稅費、物業與資產管理（房地產開發與房地產資產管理、物業管理、設施與設備管理、資產管理、組合投資管理）。
房地產市場銷售：市場概述、市場營銷、市場調查、市場分析、市場營銷戰略、房地產項目前期策劃、房地產定價策略、房地產分銷與促銷策略、市場營銷計劃的制定與實施。
四、清華大學工程管理專業房地產課程教學的實踐
1、與學校、學院教學平臺的關系
清華大學的工程管理專業設置在土木工程學院。為了體現通才教育、拓寬學生知識面的總體要求，在培養計劃要求的總共140個學分中，有70個學分為校級教學平臺提供（包括數理基礎、外語、計算機等，本專業要求的經濟學基礎、管理學基礎、法律基礎等課程也由該平臺提供），有35個學分由院級教學平臺提供（包括建筑材料、工程測量、工程力學、工程結構等土木工程技術課程，也包括本專業要求的工程經濟學、施工技術與組織等），與工程管理專業密切相關的專業課程占35個學分。為了體現貫通教育的宗旨，清華大學工程管理專業沒有再進一步細分專業方向。
2、工程管理專業課程中房地產課程設置
由于歷史的原因，橫跨土木工程學院、建筑學院、經濟管理學院的清華大學房地產研究所掛靠在土木工程學院，該研究所的教師與工程管理研究所教師一起，組成了目前隸屬于土木工程學院的建設管理系。因此，清華大學工程管理專業的培養方案中，雖然沒有細分專業方向，但也納入了一定數量的房地產相關課程。目前面向工程管理專業本科生設置的房地產相關的課程包括：城市與房地產經濟學（經濟類專業基礎課，2學分）、房地產概論（專業主干課，2學分）、房地產評估理論與實務（專業選修課，3學分）、物業管理（專業選修課，2學分）。
近10年的實踐表明，面向工程管理專業學生開設房地產課程，拓寬了學生的視野，在保證工程管理專業畢業生較強的專業技術基礎的同時，強化了其經濟、管理類的知識和技能，為學生就業提供了更廣泛的選擇性。
3、房地產課程的主要教學內容
城市與房地產經濟學：宏觀與微觀經濟學分析；區域增長；城市發展與土地利用；房地產市場的宏觀經濟學分析（討論課題目：中國主要城市房地產市場的預期變化及比較）；土地市場與土地價格；住宅市場（討論課題目：住宅市場需求預測）；商業房地產市場（討論課題目：寫字樓市場的租金與空置）；工業房地產市場；國際房地產市場；（討論課題目：中外房地產市場發展特征的比較分析）；住房政策（討論課題目：政府住房補貼與住房支付能力）；城市增長與房地產開發；城市發展與房地產市場中的政府干預。
房地產概論：土地制度與土地政策、住房制度與住宅產業、房地產及房地產投資、房地產市場及市場研究、房地產開發及項目評估、房地產市場營銷、房地產金融（開發項目融資、抵押貸款、證券化）、中國房地產主要稅制、中國房地產法律制度（法規體系及其分類、土地管理制度、開發管理制度、市場管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。
房地產評估理論與實務
物業管理：物業管理概述、物業管理與房地產開發、物業管理公司與業主委員會、房屋修繕管理、房屋設各管理、物業管理綜合服各、住宅小區物業管理、收益性物業管理的主要內容、收益性物業管理中的財各與成本管理、寫宇樓物業管理、零售商業物業管理、工業物業管理。
五、發展中國房地產專業教育的建議
房地產專業是重要的專業科目之一，這是由社會經濟生活中對房地產專業人才的廣泛需求和學生的良好就業前景所決定的。政府和半政府機構、金融機構（含商業銀行、投資銀行、債券公司，基金管理公司、投資管理公司、房地產投資信托公司和財產保險公司等）、房地產投資和開發企業、物業管理公司、資產管理公司以及房地產咨詢機構（含房地產評估機構、機構、投資咨詢公司、信息公司、產權保險公司、建筑師事務所、會計師事務所和律師事務所等）均對房地產專門人才有著巨大的需求。
從中國房地產業對人才需求前發展趨勢及中國越來越融入全球化經濟體系的角度看，中國必須逐步建立起滿足市場需要的、與國外高校基本一致的人才培養模式。為此，提出如下建議：
1、建設管理與房地產的學科設置
工程管理（建設管理，下同）與房地產分別屬于不同的學科領域。在國外，建設管理專業通常設置在工學院與土木工程相關的學系內（如得克薩斯奧斯訂大學土木工程系、斯坦福大學土木與環境工程系），也有些學校在工學院中獨立設系（如佛羅里達大學建設管理學院、英國里丁大學建設管理與工程系）。房地產專業通常設在商學院，有時獨立設系（如賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產系、麥迪遜威斯康辛大學商學院房地產與土地經濟系），有時與金融、保險等為同一個系（如紐約大學商學院金融系、佛羅里達大學商學院金融保險與房地產系）。
從學科領域覆蓋的內容看，建設管理與房地產在建筑技術與管理技術方面有所交叉，只是前者強調技術與管理，后者強調金融與投資。因此，英國多數大學及受英國學科設置影響較大的大學，通常將房地產和建設管理設在同一個學院或同一個學系中。例如，但英國里丁大學城市與區域學院（Faculty）分別設立有建設管理與工程學院（shool），由建設管理與工程系與工程系合并）和土地管理與開發系，香港大學在建筑學院設立有房地產與建設系，新加坡人學在設計與環境學院分設建筑管理系和房地產系。
目前中國與房地產專業學科設置的模式，英國模式相似，但隨著中國房地產業從開發建設階段逐漸過渡到資產運營與管理階段，對開發、建設方面人才的需求會減少，而對投資、金融方面的人才會逐步增加。因此各高校從房地產專業學科設置上，應該關注這種市場環境的變化，適時做出調整。
2、研究生層次的教育是房地產專業教育的主要發展方向
房地產專業是一個綜合性非常強的學科，如果要求學生在本科階段學習廣泛涉及經濟、管理、法律、金融、環境和技術等方面的課程，很難打下較為堅實的基礎，也很難使學生具備某一方面的專業能力。當前房地產業最緊缺的，是那些在某一領域有較堅實的基礎，又在更多的領域有廣泛知識和素養的人才。以房地產開發投資企業為例，在其所管理的整個開發過程中，需要市場分析、投資分析、規劃設計、工程管理、市場營銷、物業與資產管理等各方面的專業人才，如果企業的工作人員對各專業領域的內容都是一知半解，則這個團隊是沒有競爭力的。企業所需要的員工肯定是對某一兩個專業領域比較精通，對其他相關領域有基本的解，能夠形成優勢互補的團隊共同工作，這樣組成的開發隊伍，才有竟爭力。
為了適應這種需要，高等學校應該面向房地產相關專業背景的學生，開設房地產專業方向碩士研究生（含MBA）課程。為其提供“房地產經濟學”、“房地產金融”、“房地產投資”、“房地產創業學”、“房地產資產管理”、“房地產案例分析”、“城市公共政策”、“房地產法”等比較深入的房地產專業課程。從目前的情況來看，國家雖然沒有設立房地產專業，但該專業方向的研究生教育，完全可以借助經濟學、資源環境與城鄉規劃管理、城市規劃、管理科學與工程、工商管理和土地資源管理等多個專業平臺來完成。當然，由于專業方向所在的學科分散，也為房地產學科建設帶來了比較大的難度。
3、妥善處理好與工程管理專業的關系
雖然目前我國工程管理專業內包含房地產經營管理方向，但并不表明工程管理學科就是房地產的上級學科，也不表明我們的工程管理專業房地產方向就等同于國外的房地產專業。從目前工程管理專業指導委員會建議的培養方案看，與建造技術、土木工程相關的課程占據了50％以上的比例，房地產經營管理方向的學生得到的實際上也是一個營造師應該獲得的專業基礎，不是房地產專業所需要的社會、經濟、金融、投資和工商管理專業基礎。
從國外房地產學科發展經驗來看，房地產學科更多地屬于工商管理學科。例如，賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產系房地產專業，是美國排名第一的房地產專業，其本科生課程計劃中的37門課程中，有33門課程與沃頓商學院其他18個專業的要求一致（含9門工商管理基礎課程），房地產專業的4門專業課中（“房地產法律、金財與開發”、“房地產金融：投資與分析”為必修，在“城市房地產經濟學”、“住房金融與住房政策”、“高級房地產投資與分析”、“國際住房比較”、“房地產開發”、“國際房地產比較”等課程中選修2門），沒有涉及任何工程技術類課程。英國里丁大學土地管理與開發系的土地管理、房地產投資與金融專業本科生課程，也是以社會、經濟、管理、法律和房地產類課程為主，對城市規劃和建筑技術相關課程只是少量涉及。
國內財經、師范類院校的工程管理專業多是由原房地產經營管理專業轉化而來，在遇參照工程管理專業指導委員會建議的《工程管理專業培養方案》制訂培養方案時，就到了很大的矛盾：遵循工程管理專業指導委員會的指導性意見，這些學校不具備開設土木工程技術類課程的條件；不遵循這個指導性意見，又找不到一個有效的專業出口。在未來的工程管理專業評估過程中，這個矛盾會越來越突出地表現出來。例如，天津商學院工程管理專業培養計劃中，將土木工程概論、工程力學、工程結構、建筑測量、工程項目管理、工程造價管理、建筑工程招投標與合同管理列為主干課程，但實際上該校并無土木工程專業，任課教師要從天津理工大學聘請。
4、關于房地產專業執業資格與國際互認問題
隨著中國社會主義市場經濟的發展，人事管理制度也在發生著重大的變革。國家對專業人員的管理逐漸從專業技術職稱、職各的管理，轉向對專業技術資格的管理。這就為社會評價學校、制約學校專業設置的方向和規模成為可能。房地產專業本來是隨著市場經濟發展出現的新興專業，如果以改革和向前看的姿態對詩這個專業，讓市場對房地產專業人才知識結構的需求來制約學校的專業和課程設置，充分發揮行業學會、協會在評估學校教育過程中的作用，將對房地產專業的發展起到很好的推動和促進作用。
房地產專業的執業資格，目前有房地產估價師，正在籌備中的資格包括房地產經紀人和物業管理經理。目前美國的CCIM（CetifiedCommercialInvestmentMember）在中國與有關單位合作，頒發“商業房地產投資分析師”資格。英國皇家特許測量師學會（RICS）也有一個龐大的中國會員發展計劃。當然，CIOB也將在工程管理專業評估結果方面，中國NBCMA的評估結果互認。然而，擺在我們面前的問題是，如果我們培養的學生不具備在國際建筑與房地產市場上工作的能力（主要是語言問題），互認的結果很可能是國外的“洋資格”，伴隨著中國國內服務市場的開放，逐漸占領國內的市場。但中國的相關專業資格，幾乎不可能憑借互認的機會走向世界，而且還有可能失去國內的市場份額（因為中國的客戶大多具有“求洋”心態）。因此，如何培養具有國際競爭力的專業人才，是專業資格互認過程中，能否從“名”到“實”的關鍵。
[關鍵詞]公允價值；計量屬性；財務信息；會計舞弊
一、前言
FASB在《國際會計準則157號準則》中指出：“公允價值是計量日市場參與者在有序交易中出售資產所獲得的或轉移負債所支付的價格。”公允價值的確定分為三個層次：第一，存在活躍市場的資產或負債，活躍市場中的報價應當用于確定其公允價值；第二，不存在活躍市場的，參考熟悉情況并且自愿交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格或參考實質上相同的其他資產或負債的公允價值；第三，不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應當采用估值技術等確定資產或負債的公允價值。由于特殊的價值確定方法，所以，用公允價值計量屬性反映的資產和負債更加與實際價值相符合，更符合會計目標的“決策有用性”。
但是，公允價值的使用也有其局限性。在實務中，公允價值的確定我國一般采用“盯市法”，在市場價格變化劇烈的時候，用公允價值計量屬性核算的資產和負債的價值也會急劇變化，從而導致財務信息的“波動”性，這是非常不利于財務信息正常使用的。所以，我國在引入公允價值計量屬性時，是在充分考慮我國國情基礎之上的謹慎性引入。根據《2006年企業會計準則》中所披露的內容，不同程度運用公允價值計量屬性的有：長期股權投資、投資性房地產、固定資產、生物資產、非貨幣性資產交換、企業年金基金、股份支付、套期保值、金融資產、債務重組、收入、資產減值、企業合并等16項準則。
由于我國對公允價值計量屬性的引入是有條件的，所以。截至2008年底，我國金融資產按照公允價值計量的比例不足10％，金融負債不足1％。雖然公允價值計量屬性并沒有成為我國會計實務中的普遍現象。但是，該計量屬性引發的各種問題卻不容小覷。本文正是通過分析公允價值在實務應用中存在的各種弊端，提出公允價值計量屬性的幾點改進建議。
二、公允價值計量屬性對財務信息的不利影響
(一)賬務處理混亂，給會計舞弊留下較大空間
首先，以《企業會計準則第22號――金融工具確認和計量》為例。在金融資產進行分類時，主要的依據就是根據管理者的意圖進行的。例如企業購買五年期國債，如果有明確意圖和能力持有至到期，則應劃分為持有至到期投資；如果存在一個公平交易市場，則應劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產；如果持有意圖不是很明確，則應劃分為可供出售金融資產。上述的意圖。企業是可以隨時發生變化的，如果在公允價值比較低時，可以劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產，這樣就可以把價值升高的部分作為當期損益計入利潤表，當期利潤就會被高估；如果想要粉飾所有者權益，則可以把該五年期國債劃分為可供出售金融資產，當價值升高后，價值升高的部分一方面計入當期利潤；另一方面增加了所有者權益中的資本公積。
如果該五年期國債的公允價值較高時，為了避免公允價值下降影響當期的損益，則可把其劃分為持有至到期投資，這樣就可以避免其公允價值變化對利潤表的不利影響。所以，企業同樣是持有一個五年期國債，通過人為的分類和調整，就可以達到粉飾利潤、包裝報表的目的。
其次，以《企業會計準則第3號――投資性房地產》為例。投資性房地產的后續計量有兩種模式：一種是成本模式；另一種就是公允價值模式，并且兩種模式之間可以進行轉換。除此之外，如果企業持有房產的目的發生變化，企業自用房產和投資性房地產之間也是可以互換的。筆者只是分析其中的一種情況，看投資性房地產在核算中是怎樣給會計舞弊留下空間的。
比如：甲企業有一自用房產，賬面上顯示其成本為100萬元，累計折舊40萬元，無減值。如果該企業管理層需要“美化”一下其賬面上的利潤，就可以把該自用房產改為投資性房地產，進行轉換時，按照準則要求要進行對等轉換，不確認損益，其賬務處理為：
借：投資性房地產 60萬元
累計折舊
40萬元
貸：固定資產
100萬元
這樣轉換完之后，對利潤表沒有影響。
在資產負債表日，如果該房產的公允價值為300萬元，則確認其公允價值的變化300-60=240萬元。
借：投資性房地產――公允價值變動240萬元
貸：公允價值變動損益
240萬元
這樣就可以通過減少損益240萬元的做法，提高本期的利潤。
上述的賬務處理，根據會計準則也可以一步完成，就是在公允價值模式下，自用房產轉換為投資性房地產，如果用上述的例子，其賬務處理應該為：
借：投資性房地產――成本
300萬元
累計折舊
40萬元
貸：固定資產――成本
100萬元
資本公積――其它資本公積
240萬元
這兩種處理方法都是按照準則要求處理的，但是很明顯。兩者的結果是不同的，第一種做法可以提高利潤表的利潤，而第二種做法可以改善所有者權益的相關會計科目。
以《企業會計準則第12號――債務重組》為例，執行新準則后，如果債權人高估抵債資產公允價值，則會使債權人的債務重組損失降低，從而提高本期利潤；相反，如果債權人低估抵債資產的公允價值。則會使債權人的債務重組損失增加，從而降低本期利潤。通過這樣的處理，企業就可以根據一定的目的進行盈余的操縱。
所以，在現有的會計準則制度下，企業為了達到上市融資、再融資以及管理層的績效獎勵等目的，會利用一切手段進行盈余操縱甚至舞弊。通過上述的分析不難發現，公允價值計量屬性的引入，無疑為盈余管理者提供了有利的工具。
(二)會計核算與經濟實質相背離，不符合“實質重于形式”
“實質重于形式”是會計核算遵循的一個重要基本準則，而在公允價值計量屬性下的核算處理，有的卻沒有很好地遵循這一準則。
筆者以交易性金融資產為例，企業以投資為目的而持有的交易性金融資產，在資產負債表日，其公允價值的變動反映在“公允價值變動損益”賬戶中，會計分錄為：
借：交易性金融資產――公允價值變動
貸：公允價值變動損益
(如果公允價值下降，則作相反的會計分錄。)
在期末，該交易性金融資產進行處理，再通過“公允價值變動損益”賬戶結轉到“投資收益”賬戶。也就是說，以投資為目的的交易性金融資產其損益的最終體現賬戶是“投資收益”賬戶，并且這也和“投資收益”賬戶的定義相符合。
再看一下投資性房地產。投資性房地產的定義是：“投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。”從定義中可以看出，投資性房地產持有者的主要目的是“投資”。所以，從經濟實質來說，投資性房地產由于“投資”所帶來的損益應該通過“投資收益”賬戶來進行最終的反
映。而在《企業會計準則第3號――投資性房地產》中規定：資產負債表日，公允價值計量模式下的投資性房地產。如果公允價值發生變動，則：
借：投資性房地產――公允價值變動
貸：公允價值變動損益
(如果公允價值下降。則作相反的會計分錄。)
在期末處置該投資性房地產時，其賬務處理為：
1.借：銀行存款(實際收到的金額)
貸：其他業務收入
2.借：其他業務成本
貸：投資性房地產――成本
投資性房地產――公允價值變動(或借記)
3.借：公允價值變動損益
貸：其他業務成本(或相反分錄)
從上述的賬務處理可以看出，投資性房地產最終的投資損益是通過“其他業務收入”和“其他業務成本”來反映的。而投資性房地產的經濟實質是“投資”，其投資的損益應該通過“投資收益”賬戶來反映。所以，會計準則中對投資性房地產會計核算的規定，已經脫離了其經濟實質，背離了企業會計準則的要求，從而對會計目標的實現造成一定的障礙。
(三)公允價值計量屬性的順周期性，擴大了財務信息的“波動性”
公允價值的“價值”確定主要分為三個層次(詳見前言部分)，在實務中，我國公允價值的確定是：存在公開市場交易的，主要是采用“盯市法”，以市場的交易價格作為其價值：如果沒有活躍的市場價格，采用參考其它公司的價格；利用估值技術自己確定公允價值的情況在我國比較少見。所以，公允價值的確定需要交易環境的有序性，如果交易是無序的，就會使市場價格失去公允性，從而導致“公允價值”不再公允。而用不再“公允”的價值在會計報表中反映資產或負債的價值，就會影響會計信息“決策有用性”的實現。使信息使用者作出的決策不再客觀；不客觀的決策反過來又會影響市場價格的“公允性”，從而使市場價格進一步偏離“公允價值”，這就是公允價值的順周期性。公允價值的這種順周期性在這次的金融危機中得到了檢驗。
(四)加大了審計風險，不利于會計監督的實施
由于公允價值計量屬性在我國使用并不是很廣泛，再加上對公允價值計量屬性也沒有統一、規范的準則加以說明，以及公允價值確定方法本身的“不可靠”性，這些都為會計舞弊留下了較大的操作空間，加大了審計風險。
另外，目前我國公允價值審計也處于簡單、分散、準則規范不健全等混亂的局面中，這也進一步加大了公允價值計量屬性會計監督實施的難度，使公允價值計量屬性的優點反而可能轉變為管理層用于進行盈余操縱的手段。
三、對公允價值計量屬性改進的建議
(一)制定規范的公允價值計量屬性會計準則
通過上述的分析可以看出，無論是公允價值計量屬性下的會計舞弊。還是公允價值計量屬性產生的順周期性，都來源于與公允價值計量屬性相關的會計準則的不規范。
所以，我國會計準則制定機構可以參考國際上的做法，對公允價值計量屬性的適用范圍、應用情況、會計核算賬戶的設置、公允價值的確認條件、公允價值計量價值的確定，以及公允價值計量屬性在附注信息中的披露等作出明確而又具體的規定。在公允價值計量屬性所依賴的外部環境還不是很成熟的情況下，對其應用應進行嚴格的控制。準則的制定和完善是一個過程，即使一些經濟發達國家，在公允價值計量屬性的相關制度規定上也存在各種各樣的問題。
對會計準則的進一步規范，一方面是修改不合理的地方，比如上文中對現行準則下各種會計舞弊的分析；另一方面就是對規定不健全的內容進行查缺補漏。以投資性房地產為例：根據我國現行稅法規定，對房產應征收房產稅，現行房產稅的計稅依據是房產余值或房產的租金收入。前者采用的是從價計征，后者采用的是從租計征。對于從價計征來說，其計稅依據是房產余值，即房產原值減去房產剩余價值后的差額。根據現行企業會計準則，對投資性房地產允許采用公允價值計量，這樣就出現一個問題。尤其是在由公允價值計量下的投資性房地產轉向自用房地產后，結轉后的房產在征稅時，是按照公允價值還是按照原始成本計征?在現有的稅法中還沒有明確的規定。
所以，對公允價值計量屬性進行準則的規范、統一，不是單指企業會計準則。也指與企業會計準則緊密相關的其它準則、規范甚至法律的完善與統一。
(二)增加以公允價值為計量屬性的補充報表
在現有的企業會計制度下，資產和負債在報表中所反映的價值大部分是以歷史成本為計量屬性的，只有很少的資產和負債是按照公允價值的計量屬性加以反映的。
由于歷史成本和公允價值是完全不同的兩個計量屬性，而在一張報表中卻同時存在，兩種計量屬性所反映的財務信息以及對財務信息的分析方法是完全不同的，所以，兩種計量屬性同時存在于一張報表的情況下，需要財務信息使用者具備相當厚實的財務專業知識才能對財務信息有一個正確的理解。而在現實中，財務信息使用者“非專家”占據主流地位，他們對由歷史成本和公允價值共同表達出的財務信息會缺乏一種理性的判斷和認識(也正是因為這樣，才會引起公允價值計量屬性的順周期性)。
為了解決這一問題，筆者建議把歷史成本和公允價值兩種計量屬性分開在不同的報表中加以反映。具體來說就是，現在的資產負債表中所反映的資產和負債都按照歷史成本進行計量，在這個資產負債表之外，再增加一張“公允價值資產負債表”作為資產負債表的補充，在這個報表里面，主要反映資產和負債按照公允價值進行反映的價值。這樣，整個財務報表就以資產負債表和利潤表為基本報表，公允價值資產負債表和所有者權益變動表是對資產負債表的有益補充，而現金流量表是利潤表的有益補充的構成格局，各個報表之間的關系如圖1所示。
在利潤表中，原來由于公允價值變動計入利潤表中的各項損益也不再分散在各個賬戶中進行反映。具體來說，就是利潤表中的各個科目都不再反映由公允價值變動產生的損益情況。比如交易性金融資產通過公允價值變動損益歸集，最后通過投資收益進行反映，而在利潤表中增加一個賬戶“公允價值變動損益影響數”來進行統一反映(如表1)。這樣，就能讓信息使用者對財務信息的歷史(歷史成本)和現在(公允價值)有一個更加清晰和明確的認識。
(三)加強職業道德的宣傳與建設，培養熟悉公允價值計量屬性的會計和審計人才
會計行業本身的性質，決定了所有會計人員必須以誠信為本。因為誠信是會計工作的命脈和靈魂，也是會計工作的立身之本。換句話說，如果會計沒有誠信，也就失去了其在社會上存在的意義。當今，隨著社會經濟的迅速發展，會計信息被越來越多的投資者、決策者、企業管理者等所使用和重視。但同時也必須認識到，會計造假、會計信息失真的現象也越來越嚴重。所以，要利用一切的途徑和方式。加大會計人員職業道德的培養，并不斷給會計從業人員進行培訓，減少會計從業人員客觀犯錯的因素。
會計監督作為會計信息質量的保障機制，其作用更是不可小視。權力沒有監督和制約就會產生腐敗，權力越大。就越需要制約，會計處理的操作空間越大，就越需要會計監督。因此，為了讓公允價值能更好地為社會經濟服務，就要加大對會計和審計從業人員掌握和把握公允價值計量屬性的培養力度。在進行培養時，不僅要求會計和審計人員具備公允價值方面的會計、審計知識，還要掌握評估、經濟學等方面的知識。只有這樣，才能讓公允價值計量屬性在具體應用時更加客觀、真實。
四、結束語
公允價值計量屬性是一個理想的計量模式，從理論上來說，它比歷史成本模式能更好地反映企業的財務狀況等財務信息。由于公允價值的確定對公平、公開的市場交易有一定的依賴性，所以，在現實中這一計量屬性很難發揮其優點。即使再完善的準則也不能覆蓋經濟內容的方方面面。因此，公允價值這一理想的會計計量屬性的真正應用還依賴于社會經濟、科學技術等的進一步發展。如果社會發展到更高階段，公允價值所依賴的理想市場交易環境能夠實現，那么，公允價值這一計量屬性才能真正地擔任并發揮其功能，更好地為經濟社會服務。
[參考文獻]
【P鍵詞】房地產金融；教學；課程改革；財商
如今，我國各產業正在轉型升級，金融業對各行業的影響力在日益增強，尤其是資金密集的建筑業、房地產業的快速發展離不金融業的支持，居民的住房消費也離不開金融業的支持。但是我國金融業的發展還處于初級階段，引入房地產金融這方面的內容也比較晚，這也導致了我國建筑業、房地產業從業人員金融知識相對缺乏，專業水平不高且懂金融的復合型人才緊缺的局面。因此，我們需要培養適合我國國情的行業所需要的高財商的復合型人才，在土建類高職院校開設金融課程。
一、土建類高職院校開設《房地產金融》課程的必要性
人們的生活離不開衣、食、住、行，住房問題在很大程度上會影響我們的日常生活，因為除了學習和上班，平時的生活我們都是以住房為中心進行的。住房水平提高，人們的生活質量才會有所提升。例如，很多高校畢業的學生在進行就業選擇的時候，一般都會首先考慮工作單位當地的住房，好的住房條件也會吸引很多人才聚集，很多城市因高房價而流失許多人才。在房價不斷上漲的今天，許多大學生的住房問題已經不是單純的住房問題了，而是波及各方面的社會問題，它在某種程度上也制約著城市的發展。房地產金融業務（住房抵押貸款業務）的支持便可以有效緩解大學畢業生住房壓力，為剛步入社會的大學畢業生做強有力的資金后盾，解決大學生創業以及就業的后顧之憂。假如大學畢業生在學校期間就學習得到房產金融方面的知識，那這將大大提高他們的財商，對他們步入社會后在融資和買房方面有很大的幫助。
作為土建類高職院校，每年為建筑業、房地產業輸送大量的技能型人才，其技能主要體現在土建類的專業技能上面。但是現階段我們的相關行業正面臨最大的一次升級轉型，資源節約、綠色發展將是未來很長的一段時間內我國倡導的發展主題。在這樣的發展模式下，土建類高職院校輸送什么樣的人才才能順應時代的要求，這是一個很大的命題。我想，具備節約意識、生態保護意識、綠色發展意識很重要，這就要求我們的高職學生不僅要有土建類專業技能，還要有大局觀、有較高的財商。財商，本意是“金融智商”，指個人認識、創造、和管理財富的能力，包括觀念、知識、行為三個方面。財商是實現成功人生的關鍵因素之一。在人的一生中，財商、智商、情商形成的最佳時間段是青少年階段。根據筆者多年的企業及學校工作經驗和校內外調查了解發現，我們的學生在進入大學前是沒有機會接受財商教育的，絕大多數學生沒有科學的財富觀，僅僅通過消費了解和理解財富的價值，并且對于管理財富、運作資金毫無意識和想法，也就是說我們的高職學生財商普遍不高，而且就業后也沒有體現出這方面的較好表現。基于這樣一種現狀，在我們土建類高職院校開設《房地產金融》這門課程是非常必要的，這樣能使學生的專業知識更全面系統，提高學生的財商，提高他們的就業力和自我發展的能力。
二、《房地產金融》課程教學的改革思路
房地產業和金融業這兩個行業的發展在我國都是摸著石頭過河，都沒有現成的經驗可以借鑒，且國際環境、市場環境千變萬化，所以我們應該在新的形勢下適時地對《房地產金融》這門課程進行優化調整。
《房地產金融》是一門新興的學科，同時也是金融學的重要內容，它是介于《房地產經濟學》《銀行貨幣學》《經濟法》以及《保險學》等之間的一門學科，同時也是資本市場中的一顆新星。《房地產金融》的主要授課內容是以房地產金融活動為主要內容，在課程的設計過程中應將理論與實際相結合，并且借鑒一些西方國家先進的理念，了解國外房地產金融的發展情況和運作的特點，這樣可以使學生更好地理解有難度的房地產金融知識。通過對這些知識的教授，可以幫助學生在以后的實踐中靈活運用，并且對分析以及解決房產金融實務問題有所幫助。
（一）合理設計《房地產金融》課程的大綱
課程大綱是教學的指揮棒。想要使《房地產金融》教學大綱能夠科學、合理地編制，首先就要明確《房地產金融》的教學目標和要學習的內容。不同的專業要分層教學，難易不等；并且《房地產金融》在教學大綱內容的安排上應該注重科學性、實踐性以及前瞻性，還要能夠體現出我們高職院校的“工學結合，任務驅動，雙證融通”的辦學特色，并且能夠使學生能將學習到的內容與實踐相結合，還要注重提升學生的創新意識。在編制《房地產金融》課程大綱的時候，以典型工作任務為驅動，采用模塊化的教學方式，還要注意與其他學科進行結合，同時也要避免出現重復的內容。《房地產金融》課程教學大綱內容的改革，最終還是要注重教育的規律，并根據行業的不斷發展來修改大綱中的內容。因此，《房地產金融》的教學內容還應具有時效性，否則就增加了學生的學習負擔，而且達不到相應的教學目標。
（二）根據學生的專業背景因材施教，突出實踐性
房地產金融學的課程安排，應根據學生的專業背景因材施教，不管是教學的理論課程，還是教學的方法，都要體現實踐性的特點。
對于房地產專業，該課程是專業基礎課，教學內容應包括理論教學和實訓教學，且課時應較為充足。對于其他專業，該課程可以作為選修課開設，教學內容側重于基礎知識的學習和運用，課時可以偏少些。在現代教學中，我們的教育對象發生了改變，我們的教育環境也在不斷變化，因此，借助視頻教學、網絡教學、社會實踐學習等新的教學方法更有利于激發學生濃厚的學習興趣，并且大幅度提高學習效率。我們在教學的過程中不能只注重理論知識的教學，還要更加注重實踐性，將案例穿插在各教學模塊中，這樣才能幫助學生真正提升各方面的能力。
（三）引導學生了解行業發展新趨勢，保持終身學習力
在金融與房地產密切聯系的經濟環境下，房地產金融的未來發展趨勢是信托業務和不動產證券化業務。不動產證券化的實質是對房地產進行分割，其實就是利用證券的形式，對原本使用期比較長的、價值比較大、位置固定的房產進行分割。通過這樣的方法解決了企業融資的問題，還能使投資者得到相關的收益。在這樣的情況下，這一行為不僅推動了消費，還拉動了經濟增長。
在大約1970年的時候，住房抵押貸款證券化正式進入我國市場，它本質上還是一種證券化的形式，它也是以房產抵押為債權，在通過金融機構或者是一些特定的證券機構對這些債權進行驗資以及核實，還要經過信用機構進行擔保，最后才能到資本市場上進行籌集資金。雖然這種新的住房抵押貸款證券化的發展時間不長，它也為商業銀行提供了一些資金來源，也使得貸款更加安全，也增強了資金的流動性。重要的是證券市場是一種新型的、長期的投資工具。
在課程教學中，要引導學生自主學習，了解行業動向，以更開闊的視野對待在校的學習，養成學習新趨勢、終身學習的好習慣。
（四）引導學生善用“拿來主義”，高效學習、智慧學習
相較于西方國家，我國的房產金融發展得比較晚，因此國外的一些案例值得我們借鑒和學習。目前，我國的房地產業在資金方面過于依賴銀行貸款，系統風險較大，這也迫使我們要向西方國家學習，并逐漸建立一個多元化、國際化以及專業化的融資渠道，并且要積極推進房地產證券化和不動產證券化等金融創新的工作模式，在不斷摸索和學習的過程中建立起一套適合我國的不動產發展模式。
在課程教學過程中引導學生高效學習、智慧學習，善于在他人成功的經驗中總結出適合自己的規律，并不斷發展完善。
（五）注重用現代化教育技術，進行多維立體教學
房地產的教學內容具有一定的時效性，所以在教學的過程中，要注重運用一些新的教學理念和教學手段，還要對教學的內容進行及時更新。在《房地產金融》的授課過程中要注意應用現代教學的手段，來提升學生的聽課效果以及提高老師的教學水平。教師在講課的過程中應該注重多媒體教學的應用，可以把要教學的內容做成幻燈片播放，并把教師的教案、習題、還有一些案例等制作成網頁，這樣方便學生課后復習，也可以使學生在網上進行自主學習。教師也可以利用一些聊天軟件進行網上教學，還可以給學生推薦一些有相關信息的網站，例如商業銀行網站、財經網站以及一些房地產網站，這樣方便學生及時了解這個行業的最新動態，保證自己所掌握的內容都是最新的、最準確的。
三、對改革內容提出兩點建議
（一）建立一支有實戰經驗的高水平師資隊伍
教師是教育工作中的主導者，學生的知識大多是從教師那里得來的，因此教師的專業水平是非常重要的，可以說直接決定了教學水平和教學效果。但是就目前的情況而言，高校的房地產金融的講課教師大都沒有直接參與房地產開發和經營的實踐，所以在授課的過程中難免會出現一些與實際脫軌的現象。在當下的教學中，教師一般只注重理論的教學工作，學校應該組織教師利用假期的時間進行實踐，這樣才能使教師自己的講解更加透徹，同時也能使教師自己的講解與實際更加契合。因此，學校不僅要增強老師的理論素養，還應該為老師提供更多實踐的機會。
（二）引進行業企業精英參與高校教學，保證教學質量
我們在教學的過程中，也可以請房地產行業中專業的人士對學生進行講解和教學，這樣可以增加學生對房地產行業的認知，還可以真正地學習企業家的精神，從而激發學生的學習熱情和創業精神。還可以讓學生多參加一些有關房地產金融行業的座談會，這樣也可以增加學生對這個行業的興趣。一般情況下，房地產金融的教學會在三年級上半學期進行，學生在此之前已經學習過相關的基礎課程，具備一定的基礎知識，在學習《房地產金融》過程中引進行業企業精英開展相關專題講座就會感覺比較輕松，也能收到很好的實踐學習效果。在通常情況下，不建議有過多的同學同時進行學習，開課的人數最好不要超過40人。這樣既可以保證學生的聽課效果，還方便老師進行管理。
四、結束語
在房產行業飛速發展的今天，房地產金融也要跟上時代的步伐，這就需要從根本上進行創新，也需要我們有更多的優秀人才投身其中。由此可見，在土建類高職院校將房地產金融課程作為培養高職人才的財商基礎課程是非常必要的，這將大大提高高職畢業生的就業能力，為轉型中的建筑業、房地產業輸送既有一技之長又能順應產業發展的復合型人才。
【參考文獻】
關鍵詞：房地產開發；可行性分析
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
一、引言
房地產開發項目的可行性研究，主要是指在房地產開發項目投資決策前，對項目進行系統而全面的技術經濟分析、論證，綜合研究開發項目的經濟合理性、技術先進性、適用性以及開發的可能性，來確定項目是否具有可行性。房地產開發項目的可行性分析是投資決策的重要依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后的評估的最終依據。
二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題
在我國，房地產的實際開發中，可行性研究方面仍存在著很多不足的地方，這些問題的存在為項目帶來了相當大的風險，具體則表現在以下的幾個方面：
（一）可行性分析缺乏完善的理論指導
目前，我國的房地產開發項目可行性研究仍然是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出了相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有著很大的不同之處，所以，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》。因此，許多研究分析人員只能根據個人的理解，對于計算機評價的指標有選擇性的適應，房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告存在質量低下的問題。
（二）可行性分析只注重經營分析
雖然房地產開放項目可行性研究分析報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此有足夠的重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，有可能就會導致決策和市場脫節甚至出現背離的問題，這樣只會增加房地產開發項目的市場風險性。
（三）房地產開發項目可行性分析的市場地位不準確
市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。例如，某集體公司在江南地區開發休閑廣場項目成功以后，決定在相鄰城市另外一個更大的房地產項目，主要是用于餐飲和百貨經營方面。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如之前的休閑廣場的收益，其主要原因就在于對該項目的市場定位不準確，在該房地產項目的周圍已經有了類似的經營業態，并且也已經形成了品牌，新開發的房地產項目與其就存在了經營范圍重疊的問題。
（四）會先入為主進行開發
在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津的現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。3房地產開發項目可行性研究完善的對策
三、完善路徑
在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入了低迷的狀態，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場的緊俏時代已經一去不復返了。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。房地產開發項目的可行性分析主要從市場、技術、效益三方面對項目進行全面技術、經濟方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產開發項目的審批程序
在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調研
房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。市場調研主要包括房地產市場供給、房地產需要的調查、房地產市場價格調查、客戶調查等。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目的成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。
（三）要不斷更新經營理念
目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。
（四）對房地產開發項目進行財務評價
房地產開發項目的財務評價是指依據前期總體策劃所制定的投資方案、進度計劃、資金籌措計劃、營銷計劃所編制的財務報表，計算、分析出項目的成本、費用、效益，從而判斷和評價項目的財務狀況和經濟收益狀況。因此，仔細、謹慎的做好財務評價，才能有效的控制和降低財務開支，減少經營風險，從而達到利益最大化。
四、結論
為了降低和規避風險，我們必須做好房地產開發項目的可行性分析，對項目要進行全面的技術經濟分析，從而為投資決策提供科學的、客觀的、正確的依據，最終可以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。
參考文獻：
[1]湯炎非，楊青著.可行性研究與投資決策.武漢：武漢大學出版社，1998：5-7.
[2]李竹成，主編.房地產經濟專業知識與實務，北京：團結出版社，2001.
浙江大學法學專業公司與金融法方向（同等學力）
申請碩士學位課程 招生簡章
經濟的全球化，使得金融業在國家經濟生活中的重要性日益上升，也使公司與金融法成為各國法律體系中最重要的組成部分。金融業是一個以規則運行為特征的特殊產業。實踐證明，經過高素質法律訓練的人尤其適應該行業的競爭與生存，因此，法律人往往會從事該行業工作，已經具備其他專業知識背景的人員，如實現與法律專業知識的復合，成為復合型高端人才，則優勢凸顯。具備傳統法律知識的人員，對于專業很強的公司與金融法律也有知識轉型、更新和提升的需要。
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教學地點：浙江大學之江校區
【聯系電話】 010-51656177 010-51651981
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關鍵詞：購買 商品房 風險 防范
近年來，我國的房地產業突飛猛進地發展，房地產業已成為國民經濟的支柱產業，房地產業不僅促進了國民經濟的迅速增長，而且大大改善了人民群眾的居住條件，為人民群眾的安居樂業提供了基本的保障。但是由于我國房地產方面的法律、法規尚不完善，對消費者保護的法律亦不健全，商品房交易過程中房地產開發企業憑借其經濟、技術等各方面的實力，往往處于主動地位；而購房者卻總是處于弱勢的地位，購房者缺乏對相關法律和專業知識的了解，在交易過程中其合法權益經常受到侵害。有的房地產開發企業為追求高額的利潤，往往會憑借其優勢的地位，在商品房的交易過程中通過各種手段和方式對購房者進行欺騙、隱瞞各種事實情況，達到其經濟目的。房地產開發企業的這種行為，嚴重損害了購買者的合法權益和正常的經濟秩序，造成社會矛盾的激化。所以，購房者在購房過程中一定要小心謹慎，以免自己的合法權益被侵害。
下面將就購買商品房的過程中可能遇到的一般風險進行論述，并提供相應的解決辦法。
一、要認真審查商品房銷售者的資格、條件，防患于未然
商品房的銷售①包括商品房的預售和商品房的現售兩種方式。商品房預售（俗成“賣樓花”）是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。現在的房地產開發企業為了融通資金，往往都進行商品房預售行為。依照《中華人民共和國城市房地產管理》和《城市商品房預售管理辦法》的相關規定，房地產開發企業進行商品房預售必須取得五證，即《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》。該五證的取得是房地產開發企業進行房地產開發和預售應具有的條件。而房地產管理審批過程中仍存在一些，對該五證的審批非一個部門負責完成。各個部門在審批過程中不能有機地協調合作，致使有的房地產開發企業在未取得五證的情況下就進行商品房的預售，在以后無法取得五證和審批手續的情況下，最終導致購房人的合法權益受到侵害，購房人的合同目的也無法達到。作為購房者為了使自己的合法權益不受侵害，在與開發商簽訂預售合同前，應當審查開發商的手續是否齊全，并應查看所有的原件，將證件的編號記載于預售合同。以便產生糾紛后能得到妥善的解決，維護自己的合法權益。
購房者在預售商品房的過程中應盡可能了解房地產開發企業的資質條件，選擇當地有實力、有信譽的房地產開發企業與其簽訂合同，由于預售商品房的標的是尚未現實存在的，這對購房者來說，面臨的風險更大，如果房地產開發企業的資質不合格，無資金實力、無信譽，購房者預購的標的物可能就建不成，購房者購房的目的也就無法實現，所造成的損失可能就無法得到彌補。
商品房現售是指房地產開發企業將其開發竣工的房屋銷售給購房人，購房人支付價款并取得房屋所有權的行為。在商品房的銷售過程中，開發企業為了高價、快速出售房屋，其往往對購房人做出各種口頭承諾，以便將房屋銷售出去，購房者由于沒有相關的法律專業知識，不認真進行審查開發企業的承諾就與其簽訂合同，結果是權益受到侵害也無法用法律的手段維護自己的利益，為避免該風險的發生，購房者應實地對要購買的房屋及相關的設施進行檢查，對房地產開發企業承諾的對自己至關重要的事項要求寫進合同中，以便在發生糾紛后有證據。同時在簽訂合同時應對合同的條款進行認真審查，最好是請法律人士為自己把關，以免掉進開發企業在合同中設置各種陷阱。
由于房地產開發企業在商品房交易過程中的優勢地位，國家越來越注重對處于劣勢地位購房者的保護，制訂了許多保護購房者的法律、法規及解釋，購房者在購房時最好先向專業的法律人士進行咨詢、了解，以便從各個方面了解簽訂合同時應注意的問題。2003年6月1日起實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）雖對商品房銷售過程中如何保護購房人的利益做出了規定，但這些規定仍很原則，很籠統，并不能全面地保護所有購房人的利益。如《解釋》第九條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或被撤消、解除的，買賣人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證證明的手續或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷內補償安置房屋的事實。”而對其中的“故意隱瞞②”這一規定，在訴訟過程中如何確定是非常困難的事。所以作為購房者在購買商品房的過程中應對前述的情況進行認真審查，將與開發企業所簽訂的合同中的各種權利、義務明確化，只有防患于未然，才能保護自己的利益不受侵害。
二、購房者應認真審查有關商品房買賣的廣告
我國房地產產業的迅速發展，使房地產企業的競爭越來越激烈。房地產開發企業為了銷售其開發的房屋，大都是以廣告的形式向社會公開出售。虛假的廣告宣傳成為了商品房銷售的熱點問題。因此，購房者應認清商品房廣告的性質，以便達到自己購買房屋的目的。《解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大的，應當視為合同內容，當事人違反的應但承擔違約責任。”這說明商品房的銷售廣告一般是具有要約邀請的性質，只有當出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾的“具體確定”，并且說明和允諾對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有“重大影響”時才具有要約的性質，然而，對于在干什么情況下構成“具體確定”，什么情況下構成對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有“重大影響”屬于兜底性的規定，對于一般的購房者很難掌握其具體的標準，也很難對房地產開發企業銷售商品房的虛假廣告行為進行界定，在雙方糾紛后受損害的還是購房者。
，房地產開發企業在商品房廣告中說明和允諾的主要情形有：（1）向購房人提供某些購房優惠或附帶贈送禮品的說明；（2）對商品房美觀性質量的陳述；（3）對商品房環境性質量的陳述；（4）承諾“還本銷售③”，提供房屋“售后包租④” 、“代租”等售后回報，等等。對于房地產開發企業在商品房銷售廣告中的各種說明和允諾，作為購房者應當了解其是屬于要約還是要約邀請或要約引誘，如果是要約邀請或要約引誘，其意思是在邀請購房者提出要約，該廣告的內容對房地產開發企業不具有拘束力，即使購房者是因該內容而購房，但購房后卻不具有廣告中的內容，其也無法要求房地產開發企業承擔責任。
所以，對于購房者來說，購房過程中應當保存好房地產開發企業的比較重要的小冊子，樓書等宣傳資料，以便在產生糾紛后作為證據使用。特別是對開發商的某些重要的說明和允諾，在簽訂商品房購買合同時，應當落實到書面文字上來，并約定開發企業對其違約行為應承擔的具體責任或損害賠償的。只有這樣，才能最大限度地保護購房人的合法權益，也才能制止開發企業在商品房銷售廣告中有意存在的虛假行為。
三、購房者應認真審查購買房屋的面積
房地產開發企業在商品房買賣過程中存在的面積欺詐問題，一直是購房者所關心的事。作為商品房的銷售，可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或建筑面積計價。而商品房的建筑面積，有套內建筑面積和分攤的共有面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，且是最重要的利用空間，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。購房人對建筑面積問題都很關注，但具體如何計算卻有一套復雜的程序，一般的購房人在短時間內并不能將其搞清楚。《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第二十條規定：“按套內建筑面積或建筑面積計價的，當事人應當在合同上載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房，買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出之日起30日內將買受人已付房價款還給買受人，同時支付已付房價款利息，買受人不退房時產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（3%）部分的房價款由買收人補足，超出3%部分的房價款由房地產開發企業補足，產權歸買收人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買收人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買收人。面積誤差比=（產權登記面積—合同約定面積）/合同約定面積*100%。
房地產開發企業在與購房者簽訂合同時往往只對商品房的建筑面積進行約定，而不具體約定套內建筑面積和房屋內各組成部分的面積數額。這樣往往會給開發企業的面積欺詐提供機會，進而損害購房者利益。因為商品房建筑中的各部分成本存在差異，如果房地產開發企業在施工過程中改變原設計，利用相應增減商品房各組成部分建筑面積數額的方法，就能達到商品房建筑面積數額總值不變的目的。從而達到既不違反合同約定，又可大幅度降低投資成本。
作為購房者在簽訂合同時，應注意面積問題。在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理形式。此外，簽訂合同時將房地產開發企業設計變更時造成面積誤差的處理方式也以書面文字進行表達。只有這樣，購房者才能防止房地產開發企業在面積方面存在的欺詐，也才能真正達到簽訂合同的目的。
四、房屋質量應引起購房人的注意
我國住房建設和房地產業的迅猛，城鎮商品住宅的質量存在諸多問題，商品房質量糾紛問題已成為關注的焦點。房屋質量的安全問題關系千家萬戶的安全。有的房地產開發為了節約成本，在施工過程中往往會偷工減料，給商品房帶來極大的隱患。購房者在簽訂合同時應對房地產開發企業的信譽，開發的商品房進行了解，并要求房地產開發企業提供經法定檢驗部門驗收合格，符合居住條件的手續；同時要求房地產開發企業將列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等的住宅質量保證書及住宅使用說明書交付。這樣在房屋出現質量問題時購房者就可依據約定要求房地產開發企業承擔相應的責任。
五、應注意購房過程中的定金問題
定金是指合同雙方當事人約定的，為保證合同的推行，由一方預先向對方給付發一定數量的貨幣或其他代替物。定金在商品房的購買過程中是合同的一種擔保方式，其作為是通過定金罰則督促合同當事人履行合同義務，依據《解釋》第四條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果同當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的出賣人應當將定金返還買受人。”的規定，以及《中華人民共和國擔保法》和最高人民法院有關擔保法解釋的相關規定，房地產開發企業與購房者如約定以交付定金作為訂立合同的擔保，給付定金的一方拒絕訂立主合同的無權要求返還定金。但《解釋》中所規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”，比較籠統，在實踐中作為一般的購房很難正確理解不可歸責于雙方的事由的范圍或標準。而多數房地產開發企業在購房者交納定金時要與其簽訂意向書、允諾書或認購書等預備性契約⑤，房地產開發企業在簽訂這些預備性契約時大都只規定購房者承擔的義務，在購房者違約的情況下就不予退還定金，房地產開發企業根本就沒有雙倍返還定金的風險。
所以購房者在簽訂意向書、允諾書等預備性契約交納定金時應特別注意，最好是將“不可歸責于當事人雙方的事由”進行約定，因為這種事由的范圍特別廣。如當事人不能就商品房買賣合同協商一致；簽訂認購書后，開發項目被政府行政決定取消、緩建，開發商的主體資格喪失，災害導致開發項目滅失，貸款銀行無法貸款等，這都不應該算是當事人哪一方的過錯。在這些情況中，購房人定金不應該被扣留，房地產開發企業也不承擔雙倍返還定金的責任。
六、購房者應當及時辦理權屬登記
購房者購買一套房屋大都用盡畢生的積蓄，只有拿到房地產權證他們才會踏實，然而在辦理權屬登記過程中可能出現許多無法預料的情形，有的房產開發企業為了進行融資，盡快收回資金，降低風險，他們往往將商品房出賣，在尚未轉移房屋所有權與購房者之前，又將該房屋抵押給第三人，獲取建設資金。在房地產開發企業無法還抵押貸款的情況下，就會使購房者無法取得房屋、合同的目的不能實現，嚴重損害購房者的合法權益。還有房地產開發企業實行一房數賣，就同一房屋訂立了數個買賣合同，分別出售數個購房者，在此情況下，最先辦理權屬登記手續的購房者取得房屋的所有權，其他購房者的合同目的就無法實現。
購房者在購買房屋后應當讓房地產開發企業提供辦理權屬登記手續的所有材料，最好是將辦證的期限以書面形式進行約定。只有這樣購房者才能及時發現房地產開發企業是否存在欺詐的行為；也才能在發生糾紛后及時向房地產開發企業進行索賠，維護自己的合法權益不受侵犯。
以上是對商品房買賣過程中可能出現的風險進行的淺薄的，在房地產交易市場仍存在許多值得注意的地方，購房者在購買房屋時應當全面了解可能出現的問題，并找到相應的解決措施。只有這樣才能用法律武器保護自己的合法權益。
注釋：
①商品房的銷售：是指房地產開發企業將其開發的房屋或在建的房屋銷售給購房者的行為。
②故意隱瞞：是指將相關的事實故意不告知對方，使對方陷入錯誤認識。
③還本銷售：是指房地產開發企業承諾在一定期限內將購房者的房款返還給購房者的行為，這是一種違法行為。
④售后包租：是指房地產開發企業向購房者承諾購房后，房地產開發企業租用該房屋并支付租金，這是房地產開發企業為了促銷而為的一種售房方式。
⑤預備性契約：是指為正式訂立合同而事先由當事人達成的一種有關合同內容的簡單約定。
：
[1]宋宗宇 黃錫生 房地產法學 重慶大學出版社 2003。
[2]王利明 合同法，人民大學出版社 2003
[3]最高人民法院民事審判第一庭 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件引法解釋的理解與適用。人民法院出版社 2003。
