時間：2023-11-17 09:50:38
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業綜合體業態策劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：城市綜合體；建筑設計；設計要點
中圖分類號： TU2 文獻標識碼： A 文章編號：
城市綜合體的解讀
城市綜合體就是將城市中的商業、辦公、居住、購物中心、餐飲還有會議以及交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個高效率、多功能的綜合體。類似東莞，西安，還有青海這些二三線城市在功能的選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般而言，寫字樓、酒店以及購物中心功能是最基本的組合。
二、城市綜合體的典型特征
（1）超大空間尺度
城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。
（2）通道樹型交通體系
通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”(Access Tree)體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
（3）現代城市景觀設計
應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。
城市綜合體的城市價值
土地集約化利用——城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。
提升城市形象——應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經濟發展的歷史責任。
緩解城市交通壓力——居住是城市開發的基本成分，城市綜合體是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法。
積聚區域價值——城市綜合體的各種業態刺激經濟發展，能提升稅收收益，促進城市發展；同時，城市綜合需要建立在大量的工業化生產以及產品的多樣化之上，這就帶動城市其他行業的發展，并創造就業機會。
改變夜間空城現象——城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，各功能在時間上的銜接，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。尤其在市中心地區，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的區域的功能得到完善。
城市綜合體的規劃布局
成功的城市綜合體有很多有利于城市發展的城市價值，然而失敗的案例在國內也屢見不鮮，失敗的城市綜合體不能聚集人氣，不僅上述的城市價值無法實現，反而會帶來資源的極大浪費。因此，如何打造成功的城市綜合體就成了我們必須研究的問題。造就成功的城市綜合體的因素是多方面的，本文結合實際設計工作，僅從建筑規劃設計的角度予以分析——綜合體設計一定要有合理的規劃布局。
1）規劃布局以商業設計為核心：商業設計是對商家、對消費者，包括對以后商業地產運營的綜合的專業性的考慮和提出要求，然后建筑設計，包括將來的內部空間設計都是為商業來服務的，所以，我們認為商業設計是規劃設計的核心，也就是說它是指導規劃和建筑設計的基礎條件。
2）規劃布局以研究綜合體外交通結構體系為基礎：城市綜合體外的交通體系包含城市道路、城市地面公共交通、城市軌道交通等，它是將人流和物流從城市有效組織到綜合體內的交通體系。
3）規劃布局以內部動線設計為依托：成功的綜合體動線設計能引導和方便消費者購物，能延長消費者在綜合體內的停留時間，帶動品牌人流量和購買率的提升，所以，綜合體在布局規劃初期就應重點放在內部動線規劃上。
五、設計案例及心得體會
近期我部門承擔了深圳蛇口A2地塊城市綜合體的設計工作，在此我想結合案例分析及設計過程對我們上述的觀點予以進一步的闡述。
（一）、關于城市綜合體的業態組合
城市綜合體的業態組合，與其所處的商業環境、區域經濟及消費結構情況及其目標消費人群的結構、消費能力有很大的關系，這必然會影響綜合體的業態選擇與配比。因此，必須對項目做出明確的策劃定位，有目的的進行招商，有效的安排業態組合，然后再進行設計工作，避免反復修改設計的情況；所以，前期的業態策劃定位及招商工作對設計是至關重要的。
以我們此次設計的深圳蛇口A2地塊為例，項目位于市南山區中心購物區，周圍居住環境尤為突出，未來發展前景良好，可發展為城市地區中心型購物廣場，考慮到項目的可持續發展性，在規劃設計中我們采用了“主題中心+街區+超高層”的規劃模式。首先，選擇有關聯性的業態進行組合，各種業態相互依存、相互助益，形成共生的綜合體。其次，由于不同的業態其技術設計標準也不一樣，在設計初進行的預招商使我們在設計中做到了有的放矢。
“主題中心+街區+超高層”的規劃模式
（二）、關于城市綜合體的流線設計
在做城市綜合體設計時，我們應該站在城市設計的高度，進行全局的把控，積極與政府協調車站、地鐵、輕軌站點，與綜合體進行銜接，將商業廣場升級為城市廣場，從而實現城市空間與商業界面相互促進、雙贏的效果。
1）、外部交通流線設計
對外部交通條件合理整合、進行引導，使項目能充分利用市政已有交通設施，盡量多樓層引入市政交通設施及出入口，形成多個首層，能最有效的匯聚人流，提升人氣，使商業廣場既作為具有市政職能的城市廣場，又能廣泛的匯集人氣，促進商業氛圍的提升。
充分利用外部交通形成“多首層”界面
2）、項目內部的車流流線的設計
在案例分析中，我們也見到有的商場因為停車困難而漸漸失去大量客源的現象，因此，停車庫的設計在綜合體的設計中也至關重要。首先，在設計中我們要設計有充足的車位數量，包括客用車位、殘疾人專用車位以及卸貨位，同時要注意客流與貨流流線要分離，這樣才能為顧客提供良好的購物環境；我們建議貨流從次要市政道路直接進入地下車庫卸貨區，以實現人車分流。其次，在此次設計中，我們改變了僅設置地下車庫的傳統設計手法，設計中，借鑒萬象城的車庫做法，我們使車庫與賣場多層聯通，多個樓層引入人流。
與賣場相聯的車庫設計
（三）、內部人流動線設計
在商業的空間設計中，設計師往往更傾向于設計出豐富多變的空間，但是在人流流線的設計上，設計則一定要簡潔流暢，使顧客用最短的距離走遍賣場；同時，人流流線一定要連續閉合，保證人流的循環。在動線設計中，應避免一些華而不實的空間設計，力求視覺的通透，讓顧客一眼能看到越多的店鋪，越能刺激人的購買欲望。通過我們對多個案例的分析比較，最常用最有效的人流組織方式為主中庭帶一個閉合環道的形式，中庭提升空間的可識別性，而環道則最有效的解決便捷的可達性。
中庭帶環道的人流組織
在綜合體的設計中，步行街也起到了非常重要的作用，比如我們前面介紹過的石家莊地塊的設計，步行街在其中起到了“紐帶”作用，把幾個主題中心串聯起來的同時又與外部交通相銜接，讓人流從一個主力店到另一個主力店都要經過設置了小商鋪的步行街，這樣既能使綜合體特色化，又能帶來租金收益。
六、結束語
城市綜合體規劃設計的不是僅由規劃或者建筑專業主導完成的一項設計工作，而是一個過程，是一個能讓商業策劃、業態規劃、建筑設計、景觀設計、室內設計、燈光設計、廣告設計、VI設計等多專業共同參與并相互協作的過程。通過對城市綜合體規劃設計的研究，以期在未來的綜合體規劃設計中創作出積聚區域價值，提升城市活力的優秀的城市綜合體，并以其復合效應與整合能力，將彰顯并抬升整個城市的投資和商業價值，提升城市的品牌形象。
參考文獻：
[1] 聶向東.綜合體建筑的功能成長、設計定位及設計經驗;建筑創作[M].2011年11期.
[2] 張國全，郭雁，葉松青.城市綜合體設計[M]. 同濟大學出版社，2011.4
【關鍵詞】城市綜合體；商業設計；建筑設計；營銷管理
一、引言
隨著我國經濟和社會的發展，以及城市化進程的加快，城市綜合體這一商業地產類項目的塔尖極致形態必將為其注入新的活力，有力地帶動了區域經濟的發展。不過，由于城市綜合體的體量等相對較大，其對策劃、設計、招商、運營管理以及資金管理等都有著較高的要求。同時，對商業綜合體的投資和決策也務必要更加理性，一旦考慮不周，就可能會帶來較大的損失。因此，本文結合筆者在城市綜合體商業設計中的實踐經驗對相關的內容進行了深入的分析。
二、城市綜合體的相關理論
城市綜合體在不同的文獻中有著不同的定義，而認清城市綜合體的基本概念是對其進行商業設計的必要前提。在《中國大百科全書》中，城市綜合體指的是多個功能不同的空間組合而成的建筑。而在《美國建筑百科全書》中主要是指在一個位置上具有單個和多個功能的一組建筑。結合城市的相關概念，我們不難看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈現出多樣化的發展趨勢，它不再是單一的一個中心，而是多個中心的和諧組合。在當前的現實中，百分之六十五的建筑綜合體的功能主要是酒店、辦公、公寓和商業，這也顯示了建筑功能區呈現出組合的特點。而在總的形式，如文娛、交通、展覽、餐飲等多個方面也發揮著相應的價值，在關注社會發展的同時，也把握著人文的需求，各個功能區相互依存，相互聯系，呈現出多功能、高效率的特點，這主要是為了適應現代人快節奏的生活方式，需要擁有一個方便、快捷、經濟、多種功能結合的綜合體來滿足人們生活的需求，而城市作為一個載體，在這樣的一個背景下城市綜合體應用而生。
三、城市綜合體建筑的主要特點
總體來說，城市綜合體建筑主要具備以下幾種主要的特點：
首先，城市綜合體建筑的空間尺度往往比較大，在通常情況下，城市綜合體建筑往往和所在城市的區域經濟總量、城市規模，而且與城市的主干道也有著密切的聯系，其建筑體量一般比較大，對于設計師的主要要求便是考量設計師掌控能力重要因素之一。其次，城市綜合體建筑的交通呈現樹形化與立體化。從業態和交通構成上，人流、車流形成立體的交通組 織，將城市街道、地鐵、停車場、市內交通及建筑內部交通與城市公共交通系統有機聯系，形成了龐大而復雜的系統。而且，城市綜合體的機電設備系統往往配置比較復雜，而且隨著社會的發展和科技的進步，新的節能環保技術和材料的運用必將是未來的主要發展方向。基于該種背景必然會對業主方、設計方、施工方和管理方提出了更高的要求。
四、城市綜合體的商業設計要點分析
（1）重視商業策劃
在城市綜合體的商業設計之前，進行商業策劃就顯得尤為必要，在商業策劃中，需要首先進行商業定位、市場定位、投資模擬分析以及預招商等等。通過仔細而又充分的前提調研，會給商業綜合體的定位提供重要的依據。比如，商業綜合體所處的位置是否為配套齊全、居住生活條件優越的區域，或者傳統的商業、金融環境如何等。設計師要緊密結合商業綜合體所在的區域客觀情況做好商業策劃工作，通過緊密對市場的實際需求進行結合，從而合理安排不同性質、類型的商業，以達到實現利益最大化的目的。
（2）一體化的整合設計理念
當前，我國大部分建筑設計都采用著“前期規劃、方案設計、施工圖設計”的傳統模式，而很多商業項目也在沿襲這個模式，不過該種方式很容易造成施工重復、工期拖延以及投資浪費等一系列問題，不過更重要的是，該種模式很難達到理想的商業環境效果。因此，需要在建筑設計的基礎上，引入商業形象概念、綜合體內外景觀、標識和色彩等內容。而在城市綜合體的商業形象設計中，主要需要考慮到建筑造型、建筑表皮、燈光景觀、廣告展示、標識系統，以及商業細節把控。比如，下圖為北京三里屯Village商業綜合體就是對建筑表皮進行了細致的考慮：
再如，下圖為杭州萬象城，其綜合對標識系統進行了考慮：
同時還要加強對設計階段的成本、進度和質量的控制，而且需要極高的各專業的協調配合。而這給人一種比較分散的感覺，其實在國外先進的國家中都已經普遍采用了建筑設計、商業形象、色彩、室內外環境景觀以及標識等一體化的整合設計理念，不僅能夠達到良好的效果，而且可以事半功倍。明顯可以看出，建筑設計并非城市綜合體設計的全部內容，而只是其中非常重要的一個方面而已。筆者通過對當前我國的城市綜合體的商業設計體系進行分析后發現，雖然其還不太完善，但是在規劃、建筑、景觀以及室內都有著較為成熟的條件，能夠引導商業項目向著更加成功與高效的方向前進。
（3）專業化的營銷與管理
商業綜合體和一般的建筑相比，其在建筑體量等各方面都存在著較大的差距，從而使得其需要專業化的營銷招商與運營管理操作。專業化的營銷與管理主要包括營銷策劃、市場推廣、招商策略的制定與執行等重要內容，這是商業地產成功與否在執行層面的關鍵與核心所在。而與此同時，城市綜合體運營管理系統的建立、物業管理、團隊組建以及資產管理等等，都和城市商業綜合體能否長期而且良性發展有著非常緊密的聯系。
五、結束語
總之，商業設計是城市綜合體的重要組成部分，而建筑設計并非是商業設計的全部，僅僅是其中非常重要的一環，要尤其重視其他商業色彩與建筑設計的融合。同時，商業綜合體作為城市的重要組成部分，必然會與城市產生緊密的聯系，因此，還要從整體角度上把控二者的協調和互通。
參考文獻：
[1]周智勇. 關于大型城市綜合體給排水設計要點分析[J]. 江西建材，2015，22：20+23.
[2]李峰. 淺談中小型城市綜合體建筑設計[J]. 中外建筑，2014，12：108-109.
關鍵詞：城市綜合體 維護 保養
一、城市綜合體及特點
所謂城市綜合體（HOPSCA），即將酒店（Hotel）、寫字樓（Office），生態公園（Parking）、購物（Shopping Mall）、會議會展（Convention）、高尚公寓（Apartment）等多種都市功能集合在一定地理區域范圍內，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，形成的一個多功能、高效率、功能復雜而又統一的，與城市有機協同、功能業態間高效集約和互為價值鏈的建筑、建筑集合體或建筑街區，從而獲得良好的經濟效益、社會效益及環境效益。其中，“商業”功能可以形成最佳商業活動圈；“寫字樓”功能為城市商業中心提供多樣化的辦公空間；“公寓”功能使人們在商業繁華區內就近享受豐富的娛樂生活，促進各種娛樂體閑業的發展；“酒店”為綜合體帶來大量的流動人日，與文化、體閑、娛樂設施相結合，形成最能推動商業中心發展的動力。城市綜合體是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。
二、城市綜合體開發的關鍵原則
城市綜合體的開發系統性強、工程巨大、包容內容復雜，牽涉到城市居民、投資者和消費者的切身利益，因此，項目用地的選擇、項目前期的策劃定位、項目的統籌運營應該堅持以下原則：
1.“慧眼識地”原則
城市綜合體的項目選址和發展規模在開發的過程中要得到準確的定位和識別。首先，城市綜合體項目的位置選擇對于項目的成功起著決定性作用。其次，城市綜合體可發展規模的判斷，簡單地說就是容積率研究。平衡好市場、產品、成本之間的關系，才能最終明確項目做多大規模比較合理。
2.“剛性規劃”原則
城市綜合體復合了商業、辦公、居住、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能于一體，需要將項目建筑功能和商業功能融入城市發展規劃中，引導和主導一個城市或城區的功能定位。
3.“綜合判斷”原則
城市綜合體形成后是否能正常運作，要靠開發商綜合判斷。判斷分二部分，首先是對所在城市的市場條件進行初步分析與判斷，這是宏觀層面的。其次，還要有針對各業態的專題研究，也就是相對微觀的判斷。
4.“設計市場化”原則
城市綜合體的開發要面向市場，以滿足市場需要為目標，因此，城市綜合體的設計方案也要市場化。
“設計方案的市場化”指的是：建筑師的概念設計方案必須提供給市場專家或商業策劃、運營專家甚至重要商戶，由他們提出基于市場角度的修改建議，這一階段，三方之間的溝通交流必須經過幾次循環，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。
“設計方案的市場化”實際上就是傳統設計與現代商業運營的結合。
5.“以人為本”原則
城市綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的，無論建筑體的公共空間和內部空間，都是高度人性化服務的要求，在建筑規劃設計、結構設計、空間設計、景觀設計、園林綠化、區間布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指標，這些硬性的指標是為“以人為本”的根本目的服務的。既要方便集客和商戶經營，又要增強社會公眾參與性，給百姓創造更好的景觀文化體閑空間，具備“細節到一厘米”的物業品質，形成消費者的精神共鳴
三、城市綜合體開發的主要問題
不可否認幾年間，曾經的新鮮事發生了如此巨變。“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來”。“不建城市綜合體，就落伍了”在這口號式標語背后，地方政府土地政策推動，開發商扎堆熱炒，百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱墜地的房地產嬰兒潮來勢兇猛。城市綜合體以功能復合集約，高效利用土地資源，方便可達，減緩交通壓力，功能互動，蘊藏巨大社會效應和升值空間等優勢被廣泛認同。但事過有誤，容易引發諸多問題。
1.先天不足。過去幾年，樓市調控，限購、限貸，住宅產業萎縮。而商業地產尤其是城市綜合體成了既可以提升城市形象，增加稅收和就業，亦可化解“土地財政”難題的妙藥。于是，政府幕后推手，商業地塊出讓比例大幅增長。
借助于人口基數和城市化加速紅利，中國的商業地產本身蘊藏巨大發展潛力。但在土地來源和價格高度壟斷前提下，迫于政府有條件供地，并在一定時間內多是綜合使用，偏離市場需求，開發商被逼無奈不得不做商業地產。為追求利潤、均衡土地成本，幾乎所有城市綜合體都會做足容積率，甚至挖掘地下非計容空間，導致缺乏未來發展余地，受限市場變化。
2.營養不良。城市綜合體的急劇井噴，導致其開發強度和速度在有些區域遠遠超過市場所能承載的限度。根據市場需求來策劃定位并指導設計開發內容和規模的傳統程序已被忽略。取而代之的是依土地使用條件做到開發強度最大化，然后再調整定位以適應和彌補市場空缺。
在城市高速發展膨脹期間，市場需求變化無常，信息采集和統計分析缺乏可信度。在如此浮躁狀態下，策劃與定位只能是即時產物和短暫的參考。
3.維護保養。城市綜合體不是若干類型物業在數量和種類上的簡單集合，而是各種服務功能的優化組合。各組成部分構成一個不可分割的有機系統，在適當軟件操縱下相互依存、相互助益富含生命的能動關系是城市綜合體的本質屬性。因此，維護和保養是維持機器運轉的常規事項。
積極的方式是因時因地做結構調整和服務轉型。受土地政策控制，中國的城市綜合體無法在后期加建功能。只能靠剔除不適當功能來增加新內容。諸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐飲等。由滿足基本功能到提供體驗服務轉型是將來不可逆轉的趨勢。必須充分有效地開發和運用城市綜合體各個部分的服務功能。對于商務辦公，加重打造商務平臺。在提供基礎物業管理服務的前提下，必須充分挖掘客戶的商務需求，提供全面的商務服務。根據商務辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導示系統等環境元素的營造上形成品牌效應，創造良好的商務空間和商務環境。購物中心作為城市綜合體最重要的部分，需要針對用戶心理和行為需要及特征，在空間布局、環境營造、交通停車、導購等各種服務設施的運行和管理上實施有效措施；另一方面，針對商家，在垃圾收集與處理，貨物運輸、裝卸等服務以及營銷推廣的組織和管理上，也要加力改進。城市綜合體是一個完整的有機系統。每個部分的服務功能不盡相同，公寓、寫字樓和酒店，需要安靜、舒緩的環境，而購物中心則需要活潑商業氣氛，但綜合體各部分的服務功能又是相互依存的。只有各個部分服務功能的相互關系達到高度和諧和共生的狀態才會有賓至如歸、量體定制的優質體驗。
參考文獻
關鍵詞：城市綜合體；建筑設計；現代城市規劃
1 城市綜合體的特征
城市綜合體從外觀組成上可以是一個完整的街區，也可以是一座體量巨大的綜合樓或一組緊湊的建筑群體，有其自身的特征。①城市綜合體具有整體統一性。城市綜合體中的各單體的建筑物風格協調一致，建筑外部和局部內部空間和城市空間能形成一體化的效果。②城市綜合體具有功能復合性。城市綜合體內的建筑群體功能互補，相互促進，形成一個集購物、娛樂、辦公、居住等生活場景在內的完整的生活場所。③城市綜合體具有時空連貫性。城市綜合體中建筑的規模較大，形成較大區域或幾個街區的連續，區域范圍內的任何隔斷都會為整體設計帶來較大的阻礙，而影響到整體效果。④城市綜合體具有交通立體化的特點。城市綜合體具有優越的地理區位和交通環境，在一定的時間內能夠聚集大量的人流和車流，為了避免在有限的地塊內出現人車混雜的現象，城市綜合體常采用立體化的交通模式，以應對大量人、車流在有限地塊上出現。
2 城市綜合體的城市價值
土地集約化利用。城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。
提升城市形象。應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經濟發展的歷史責任。
緩解城市交通壓力。居住是城市開發的基本成分，城市綜合體是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法。
積聚區域價值。城市綜合體的各種業態刺激經濟發展，能提升稅收收益，促進城市發展；同時，城市綜合需要建立在大量的工業化生產以及產品的多樣化之上，這就帶動城市其他行業的發展，并創造就業機會。
改變夜間空城現象。城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，各功能在時間上的銜接，使其保持24h的繁榮，提高了綜合體的使用效益。尤其在市中心地區，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的區域的功能得到完善。
3 城市綜合體的規劃布局
成功的城市綜合體有很多有利于城市發展的城市價值，然而失敗的案例在國內也屢見不鮮，失敗的城市綜合體不能聚集人氣，不僅上述的城市價值無法實現，反而會帶來資源的極大浪費。因此，如何打造成功的城市綜合體就成了我們必須研究的問題。造就成功的城市綜合體的因素是多方面的，本文結合實際設計工作，僅從建筑規劃設計的角度予以分析――綜合體設計一定要有合理的規劃布局。
（1）規劃布局以商業設計為核心：商業設計是對商家、對消費者，包括對以后商業地產運營的綜合的專業性的考慮和提出要求，然后建筑設計，包括將來的內部空間設計都是為商業來服務的，所以，我們認為商業設計是規劃設計的核心，也就是說它是指導規劃和建筑設計的基礎條件。
（2）規劃布局以研究綜合體外交通結構體系為基礎：城市綜合體外的交通體系包含城市道路、城市地面公共交通、城市軌道交通等，它是將人流和物流從城市有效組織到綜合體內的交通體系。
（3）規劃布局以內部動線設計為依托：好的綜合體動線設計能引導和方便消費者購物，能延長消費者在綜合體內的停留時間，帶動品牌人流量和購買率的提升，所以，綜合體在布局規劃初期就應重點放在內部動線規劃上。
4 城市綜合體設計的具體建議
目前我國城市建設中出現的城市綜合體主要有三類：城市中心區城市綜合體；與城市交通系統耦合的城市綜合體以及地下城市綜合體，下面就分別探討一下這三類綜合體設計的具體措施。
4.1 城中心區城市綜合體的具體設計要點
城市中心區綜合體可分為兩類：一類是為復興舊城中心區或舊街區核心地段而建的城市綜合體；另一類是在新的城市中心區的城市綜合體。
舊城中心區城市綜合體設計時應該注意兩點：①要通過合理的社會需求調研，確定新植入的建筑功能體，并運用立體化的組織方式向豎向發展，以實現土地利用的集約化。②城市綜合體的建筑應呼應周圍原有的城市因素，從建筑體量、建筑風格等方面做到和原有城市的融合，將新增建筑功能體的巨大體量向地下發展，以取得和周圍城市尺度、肌理的協調。
在新城區中城市綜合體所承擔的主要任務是提供適應中心區發展要求的復雜功能體系，同時能夠代表一定城市形象，是集高標準的商務功能、餐飲、居住、購物、展覽、會議、娛樂于一體的復雜城市綜合體。這類綜合體設計時要注意：①城市綜合體的功能設置應能適應中心區的發展要求，同時也要具有一定的前瞻性。②新中心區周圍環境對建筑的制約因素較小，城市綜合體建筑規模龐大，故在建筑風格、材料選擇等方面應能體現城市新形象的角色。③要妥善設計城市綜合體中復雜功能的流線并與城市交通有機銜接。使城市綜合體能夠把人流向水平和垂直方向分流，很快地吸收掉人流，避免進入城市綜合體的大量人群和從城市綜合體出來的人群在同一方向上的沖突，為塑造良好的城市交通環境奠定基礎。
4.2 與城市交通系統耦合的城市綜合體的設計要點
這類城市綜合體的主要特點是城市公共空間和建筑空間的高度統一，通過對土地的混合利用和立體開發，將城市中商業、辦公、酒店等和城市交通職能組織在一起，而與城市交通環境相互作用，形成統一體，不但增強了城市的活力，而且促進了城市、建筑、交通的綜合發展。
在建設與城市交通系統耦合的城市綜合體時，應該注意在建筑的內部提供必要的城市化公共空間，這不僅是建筑本身公共空間秩序中的一個節點或區域，同時又是和城市交通連接的公共空間。在城市綜合體中可以通過建筑中庭將人群引入到地下層的地鐵系統，或可以通過在建筑中某些標高層設置轉換大廳，實現城市人流在建筑空間內部的轉換。
4.3 地下城市綜合體的設計要點
地下城市綜合體主要是利用城市地下空間來擴大城市空間容量和提高城市環境質量，作為對地面上部分功能的補充或緩解，既為地面良好公共空間環境的產生提供了可能，也可以和城市一些突發性災害結合起來充當避難場所。
地下綜合體具有很多的優點，但作為一項復雜系統的地下工程應注意以下幾方面的要點：首先，應合理布置地下綜合體中的經營業態。地下綜合體能因全天候的經營條件及結合交通樞紐引入的大量人流而獲得較高的商業價值，但下城市綜合體開發中的商業經營并不是開展的越多越好，應通過合理的調研分析來制定地下綜合體中的經營業態。其次，應合理組織地下綜合體的空間構成。在地下綜合體空間中，單一的空間環境容易造成單調、沉悶的效果。可以運用節點、路線、領域等人流定位的基本要素，對地下綜合體中的空間進行組織，以形成豐富的空間環境。
Abstract:This article in discusses the urban complex compound construction the concept, the characteristic, in the background foundation, unifies Hangzhou to innovate starts an undertaking the new world city complex compound construction practice, proposed that the urban complex compound construction should pay great attention principles and so on science plan, function integration, ground underground interactive, transportation organic collection and distribution, characteristic landscape design and cultural heritage protection.
關鍵詞：城市綜合體 創新創業新天地 規劃特點 啟示
Key words:The urban complex compound innovation starts an undertaking the new world plan characteristic enlightenment
【中圖分類號】F2 【文獻標識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009）-05-0089-03
一、時代呼喚杭州發展城市綜合體
為了更好地理解城市綜合體建設的重要意義，首先要了解城市綜合體的概念以及發展背景。
1、城市綜合體的概念、特點與背景
所謂“城市綜合體”是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的四項及四項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。
一般而言，城市綜合體具有建筑體量大、物業類型多、交通網絡好、生態景觀優、各類設施全等特點。特別是，如此大體量的城市綜合體不是各類物業、各類建筑、各種功能的簡單堆砌、疊加，而是對各種功能、各種業態科學搭配、優化組合、有機集成的產物。
2、發展城市綜合體是杭州城市發展的必然產物
城市綜合體的出現是城市形態發展到一定階段的必然產物。城市本身就是一個聚積體，當人口聚積、用地緊張到一定程度，在聚集體的核心部分就會出現這樣一種綜合形態，由此，杭州城市綜合體的產生與發展是杭州社會經濟發展、城市有機更新、杭州產業結構升級的客觀要求，也是提升城市核心競爭力的必然要求，更是打造和諧社會、共建共享生活品質之城的必然要求。
3、發展城市綜合體是杭州城市發展的理性回歸
如前所述，城市綜合體簡言之就是各種功能吃喝玩樂、衣食住行的有機集成。以此分析，南宋時期杭州的御街與明清時期的河坊街均是當時的城市綜合體，也是現代城市綜合體的雛形，她充分體現了古人天人合一、和諧自然的造城理念。
南宋御街的兩旁集中了數萬家商鋪，臨安城一半的百姓都住在附近。“十里”御街可分三段：首段從萬松嶺到鼓樓，是臨安的政治中心，靠近皇宮、朝廷中樞機關，皇親國戚、文武百官集中，消費與購買力最強，因此，這里的店鋪大多經營金銀珍寶等高檔奢侈品；第二段從鼓樓到眾安橋，以羊壩頭，官巷口為中心，是當時的商業中心，經營日常生活用品，據《夢梁錄》載，這里名店、老店云集，有名可查的多達120多家；最后一段從眾安橋至武林路、鳳起路口結束，形成了商貿與文化娛樂相結合的街段，這里有都城最大的娛樂中心――北瓦，日夜表演雜劇、傀儡戲、雜技、影戲、說書等多種戲藝，每天有數千市民在這里游樂休閑，可以說是當時著名的城市綜合體，其繁華程度在馬可波羅游記中有所描述；而形成于唐、經過五代吳越、發展于南宋、興盛于明朝的杭州河坊街，當年這里分布著孔鳳春香粉店、宓大昌旱煙店、萬隆南肉火腿店、天香齋茶食糖果店、張允升百貨店、方裕和南北貨商店、甕隆盛茶號等著名的老字號，無論是居家生活的杭州人，還是匆匆而過的外地游客，這里是他們首選的購物場所。最值得一提的是富可敵國的紅頂商人胡雪巖在這里建起了與北京"同仁堂"遙相呼應的“胡慶余堂”中藥房；在鼎盛時期集成了藥店、茶樓、游玩、吃飯等業態，也是杭州城市綜合體的鼻祖之一。
由此觀之，歷經千年滄桑與經受幾度風雨以后，杭州重新發展城市綜合體，是杭州造城史上的鳳凰涅磐與理性回歸。
二、新天地城市綜合體的規劃背景、建設目標與規劃過程
現代城市的競爭，在某種程度上是城市綜合體的競爭。城市品位的提高，必須考慮市民居住、城市交通、商業氛圍、都市工業等諸多因素的有機統一，以有效地提高市民的生活質量，改善投資環境，增強杭州的綜合競爭力，為今后城市的進一步發展創造有利的條件。面對這些城市發展的新問題、新動向，杭州市委、市政府高瞻遠矚、審時度勢地提出建設城市綜合體。
根據規劃，杭州的遠期目標計劃建100座城市綜合體，近期計劃建設的市區城市綜合體除了新天地以外，還有杭聯熱電城市綜合體、東站廣場綜合體、運河商務區綜合體、地鐵濱康站綜合體、奧體博覽城、市民中心綜合體、“西溪天堂”綜合體等，這些綜合體象一顆顆珍珠，散落在大學城、交通樞紐中心、下城北部等地，引領著杭州產業結構升級與城市功能提升。
新天地城市綜合體的規劃建設主體是由杭州市工業資產經營投資集團投資的杭州新天地集團，本著“工業遺存形成特色、多元業態促進繁榮、生態商業和諧發展、商業商務良性互動”的規劃原則，新天地城市綜合體占地面積為56.76公頃，總建筑面積為115.65萬平米，總投資將近100億，其占地面積、總建筑面積均大于國際著名的位于日本東京的六本木業綜合體；其占地面積、建筑面積與投資額也大于國內著名的城市綜合體例如深圳華潤中心、東莞第一國際與上海新天地項目，因此，建成以后必將對杭州城市建設產生積極的影響。新天地的規劃建設目標是：新型城市綜合體的標桿、商業商務次中心與杭州城北新地標。
隨著認識的深化與研究的深入，新天地項目的功能定位經歷了一段發展與創新的歷程，一開始定位是杭州科技城，計劃統一入駐引進的名所大院；后來根據城市設計方案，功能定位于商業商務次中心，最后根據市委、市政府關于杭州城市發展戰略的總體要求和戴德梁行的發展策略研究，定位于商業商務次中心、新型城市綜合體，并且又將包括工業遺存在內的將近30萬平米的建筑面積劃定為創意產業區。
三、 新天地城市綜合體的規劃特點
鑒于新天地項目的特殊性，其規劃過程具有科學統籌規劃、功能有機集成、地上地下互動、景觀特色明顯四個特征：
1、科學統籌規劃
首先，由于城市綜合體體量巨大、投資巨大、對城市升級作用明顯，其一旦建成，或者成為城市發展的敗筆，或者成為城市發展的新地標，因此，新天地的規劃意義重大、影響深遠。
目前，新天地進行了一個調整四個規劃。一個調整，根據市委市政府集約利用土地“一調兩寬兩嚴”的要求，最大限度地調整建筑限高，增加了8%的建筑面積，使土地收益最大化；四個規劃，分別是《城市設計規劃》――劃定開發區域、明確用地性質與功能定位。《項目發展策略研究》――確定物業類型、各種物業的開發體量與配合比例，并且明確了劃分19塊地進行開發及開發時序。《地下空間規劃與設計》――明確了地下空間的開發體量、空間分布，地下空間與地上部分怎么互動開發等。《生態景觀規劃與設計》――充分利用獨有的工業元素、水系與自然環境，打造成具有獨特風格的城市綜合體。目前前三個規劃已經完成，后一個規劃正在實施，預計到09年上半年完成。新天地城市綜合體在市委市政府的領導下，科學規劃、統籌建設，努力使其成為杭城發展的又一閃光點，成為又一張城市金名片。
2、功能有機集成
城市綜合體的出現可以追溯到古希臘的廣場建筑與古羅馬的公共浴場。古希臘的阿索斯（ASSOS）廣場，建有神廟與可進行商業活動的長廊，人們從各地聚集到廣場，從事商業活動的同時還可以討論、議事、朗誦與演說。古羅馬的公共浴場將運動場、圖書館、音樂廳、演講廳、商場等城市功能集成在一起。我國20世紀初的北京東安市場集幾百家店鋪、茶樓、飯館、雜耍場、戲院、棋社等功能于一體，也可算是略具雛形的城市綜合體。
1933年國際現代建筑協會討論并通過了《雅典》，將城市劃分為居住、工作、游憩和交通四大功能，并強調了功能間的獨立性。這些功能分區理念導致了城市發展中貶低高密度、傳統街坊和開放空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。同時，使城市和建筑發展偏向單一化（休閑、娛樂、住宿與辦公各自分離，制造了不少臥城），這些理念不但沒有創造新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市的整體混亂，對城市的可持續發展和自我更新產生嚴重制約。于是，隨著社會經濟的發展，有機集成了衣食住行各種功能的城市綜合體又應運而生，成為當今主要城市核心部分發展的主流建筑形態。
如前所述，綜合體是各種功能包括商業辦公、休閑娛樂、商務酒店、購物消費等功能的有機集成，而物業類型、物業體量則是功能的最終體現形式，因此，綜合體的功能有機集成最終表現為各種物業類型與物業體量的有機集成與科學搭配。
根據戴德梁行的商業地產策劃報告，新天地城市綜合體的各種物業類型與物業體量為：總建筑面積為116萬平米，共有大型商業（占17%，包括大型購物中心、百貨大樓）、商住SOHO/LOFT（占25%）、步行街（包括濱水步行街、品質生活步行街）、商務辦公（占35%，甲級與乙級辦公樓）、總部園區―獨棟生態辦公樓（占15%）、休閑娛樂（占2%，包括大型影視中心、大型演藝吧等）、高星級酒店（占3%）、公寓式酒店（占3%）等業態，這八種不同的物業之間精心設計地上與地下交通網絡與步行路線，確保各種物業功能整合為一個整體。
3、地上地下互動
新天地城市綜合體處于杭城的中心地段，規劃起點高、投資強度大，因此，有必要統籌考慮地下空間的開發與利用。為了避免地下空間的重復建設與盲目建設所造成的浪費，同時，也為了科學地規劃有效地利用地下空間，新天地邀請了上海市政設計總院進行地下空間的規劃，根據地塊區位優勢、地面開發強度、人防工程的要求以及今后發展規劃等因素以確定地下空間的合理開發體量，同時，綜合統籌開發時序，做到地上地下互動、統籌考慮，以節省開發時間和節約開發成本。
根據規劃，新天地地下空間開發體量為38.95萬平米，呈“T”型地下公共服務空間，靠近西邊的東新東路由于商業價值較高，每個地塊整體開發，不同的地塊之間由地下人行與車行通道連成一片，構成“T型”的一橫；靠近東文路東西向的城市工業公園地下亦成片開發，構成“T型”的一豎，局部商業價值最高的區域規劃建設地下二層，其中地面一層作為商業，地下二層作為停車位，在城市工業公園西側規劃地下公共空間環路，連通地下一層與二層，確保交通順暢。
4、景觀特色明顯
要使新天地城市綜合體成為杭城北部的新地標、成為杭城的又一張金名片，還必須擁有特殊的、亮麗的景觀，這些景觀將猶如一顆顆鉆石，熠熠生輝，可使杭城增光添彩。
為了避免千區一面，新天地邀請了國際著名的景觀公司進行整體景觀的策劃與設計，在整合、融匯新天地工業元素、水系、自然景觀的基礎上，打造新天地獨特的生態景觀。
四、新天地城市綜合體規劃建設的啟示
1、科學規劃是前提
根據市委市政府的指示，確定“規劃先行”，進行了四個規劃，新天地已經完成了三個規劃，最后一個由國外著名景觀設計公司領銜設計，目前已經緊鑼密鼓地在進行之中，預計于2009年上半年前完成。科學規劃是做好新天地城市綜合體的重要前提，國內外有不少工程由于前期規劃不到位、盲目施工而達不到預期規劃效果，甚至成為半拉子、爛攤子工程的先例。
2、功能集成是核心
城市綜合體的核心是衣食住行等各種功能的有機集成，而不是簡單堆砌。因此，新天地專門邀請了世界著名的戴德梁行開展商業地產發展策略研究，用詳實的數據、周密的調研、嚴謹的分析得出新天地的功能與物業類型，并精心設計了其空間分布，確保各類功能的整合、融匯，以達到良好的整體效果。
3、交通有機集散是基礎
城市綜合體是個具有活力的建筑群，交通吸引力很高，每天均有大量人流、車流、物流需要集散。如果交通集散效率不高、考慮不周，就將成為一座交通堵塞、擁擠混亂的場所，必將嚴重影響新天地綜合體功能的充分發揮。
為了提高新天地的交通疏散力，保持交通順暢，新天地主要采取了三種技術手段：一是通過專業機構利用先進的交通分析軟件對區內道路的路網流量與飽和度進行分析，以確定影響交通有效疏散的瓶頸；二是規劃建設地上與地下交通環路，降低瓶頸路網的交通飽和度；三是充分考慮靜態交通，在地上部分與地下空間規劃建設了大量停車位，共規劃地上停車位7500個，地下停車位9200個，使每百米建筑面積停車位達到1.55個，該指標是杭州其他中心地段的5-8倍。以上措施的綜合運用，經分析研究，可以極大提減輕交通壓力，提高交通疏散力。
4、特色化景觀設計是關鍵
國內外著名的城市綜合體――例如前述的東京六本木業、巴黎的拉德芳斯、深圳華潤中心等，之所以能成為城市的新地標，吸引無數游人前去旅游觀光、購物消費，景觀無疑也是其中重要的關鍵因素。
為了避免千城一面，突出新天地的景觀特色，新天地從外部觀察的整體天際線到內部的生態景觀、分區建筑群甚至到單體建筑形態都計劃進行精心設計。為了整合區內的工業元素（火車頭、煙囪等）、老廠房、工業公園、步行街與綠地等，已經專門邀請了國際著名的景觀設計公司進行規劃設計，通過這些景觀規劃，將新天地打造成為具有濃郁江南水鄉特色、時間與空間結合、歷史與文化交融的創新都市綜合體，成為杭州北部的新地標。
5、人文遺產是靈魂
一個城市猶如一個具有生命力的人，擁有她的過去、現在與未來。現代化絕不是拋棄歷史，相反是尊重傳統、尊重歷史，拋棄歷史就是拋棄未來。一個人失去記憶就是癡呆，一個城市失去記憶就是自我毀滅。面對中國城市化進程迅速變遷與快速發展的契機、城市形態多樣化與本土化面臨的挑戰，杭州市委、市政府始終保持了應有的清醒與冷靜的頭腦，提出要保存三類典型遺產：校園遺產、歷史遺產與工業遺存。杭州城市發展，不能忘記城市的根、也“不能忘記回家的路”。
新天地綜合體充分理解、尊重了市委、市政府對城市改造、地區升級的要求，經過幾輪規劃設計、召集專家學者反復論證的基礎上，在“保存工業遺存、傳承工業之魂”的前提下，最終決定保存、修繕原來重機廠的三幢標志性建筑與典型工業元素，并充分運用與演繹這些元素，在中心地帶建設城市工業公園，設置具有工業時代特征的景觀雕塑。通過運用這些手法，賦予新天地獨有的“傳承與創新、協作與創業”的靈魂。
總之，在市委市政府的正確領導與關心重視下，以新天地為標桿的100個城市綜合體的規劃建設，在某種意義上是杭州城市發展史上的里程碑，她標志著杭州城市建設已經實現了由單純依賴單體建筑時代到邁向功能有機集成的城市綜合體時代的華麗轉身，杭州城市建設從此走進了重視各種物業科學搭配、各種功能有機集成的綜合體建設新時代。如果說氣勢恢弘的錢江新城是書寫杭州城建的新輝煌，那么，璀璨光華的新天地建設由此揭開了杭州綜合體建設的新篇章。
參考文獻：
[1]龍固新，大型都市綜合體開發研究與實踐 [M].南京：東南大學出版社，2005：10-200；
[2]朱連慶.大型商業地產定位與策劃[M].上海：學林出版社，2006：10-300
[3]杭州創新創業新天地項目發展策略研究報告 戴德梁行編輯
關鍵詞：城市綜合體發展策略
中圖分類號;P258]文獻標識碼;A
一、引言
近年哈爾濱市綜合體迅速發展，國內大型商業地產商萬達、華潤、魯商、銀泰等不斷涌入。同時《哈爾濱日報》城事?調查刊登了《冰城商業中心“高燒”？》社論，刊登了戴德梁行（DTZ）和泰和上德等商業咨詢有限公司對哈市商業物業市場與其結構進行了全面調查分析，指出哈爾濱的商業中心發展規劃存在很大的盲目性，缺乏科學性與可操作性，就目前哈市的商業物業面積而言，雖然無法確定是否已經完全飽和，但日趨激烈的競爭態勢足以說明目前哈市的商業物業市場容量無法接納更多的大型商業中心。因此本次研究從規劃、經濟、社會等多方面研究哈爾濱市城市綜合體如何健康快速正確發展。[1]
二、哈爾濱市城市綜合體現狀
2.1 現狀概況
哈爾濱目前城市綜合體的建設處于起步階段。已建、在建及已批未建的城市綜合體共計20個，總用地面積約1500萬m2，總建筑面積約3500萬m2。(圖1)總體特點如下：
（1）空間分布：現狀以線狀集聚分布為主，主要沿通達性好、流量大的交通線兩側形成條帶狀結構，主要分布在北環路――長江路沿線，以及建設新區如哈西新區、群力新區等附近。
（2）發展特征：現狀發展日臻成熟，目前正處在以“老區”開發為主向城市新區，副中心及核心地段全面發展階段，以商業為核心驅動向檔次多樣化，高品質及創新化成為市場主流，基本為區域內標桿，開始國際級高端配套，城市正面臨全面升級。
2.2 特征分析
（1）發展格局解析
哈爾濱已經正式邁入城市綜合體時代，一個全新的哈爾濱商業、商務大格局正悄然展開。目前在建的大型商業綜合體項目十多個，大多數體量都是100萬平方米以上；而隨著城市規劃推進及經濟發展，將逐漸形成五大區域競爭格局：中心老城區區域、群力CBD及哈西新城區域、長江路沿線區域、非典型區域（松北及利民）。
（2）發展特征解析
就個體特征來看，哈爾濱市綜合體可分為主流型和精品型兩種類型，正向超大規模資源型發展。主流型代表項目哈西萬達和華潤歡樂頌，依托地段價值的常規綜合體開發，總建筑面積約30萬―100萬左右，同質化嚴重；精品型代表項目麥凱樂、群力遠大，項目的特質顯著，整體規模較小，約20萬左右，通常以主題商業帶動寫字樓及住宅公寓為主。[2]
2.3 存在問題
(1) 空間布局不均衡，各區差距明顯：主要的城市綜合體分布在道里區和南崗區，其他各區城市綜合體設施缺乏。
(2) 缺乏高端定位和休閑、娛樂功能，建設水平與國外先進案例存在差距：中檔商品過多，商業地產競爭日益激烈，與之相對應的是高檔商品不足。先建設后招商的落后開發模式與商業市場需求脫節；部分大型城市綜合體經營及管理分散，產權式商鋪租金炒作行為嚴重，商業地產檔次、人氣提升不上去，使得大量商鋪閑置。
(3)與交通樞紐結合不緊密：由于城市綜合體現狀以線形沿道路分布為主，交通干道對商業氛圍切割影響較大，人車矛盾突出；此外城市綜合體內部交通組織及停車場地設計也存在考慮不足問題。[3]
三、城市綜合體發展策略
3.1 開發總體策劃
（1）哈爾濱市被譽為我國的音樂消夏之都和冰雪文化之都，其獨特的休閑娛樂文化更是吸引無數游客慕名而來。因此，可以考慮增加休閑、娛樂、餐飲的產品和服務的數量，降低寫字樓和公寓的比例的方式來定位其業態組合。
（2）通過市場調節適當提高開發門檻，注重開發商品牌實力，減少由于開發商實力不足造成影響城市整體環境。
（3）依據城市總體規劃對不同區域的功能定位，結合不同區域發展影響因素，體現區域特色，采取差異化經營。
3.2 分圈層開發指引
從城市空間角度來看，分圈層指定開發指引，促進城市綜合體在不同區域布局有不同的驅動因素，提出不同的發展策略，相互協調發展，符合城市總體規劃要求。按照城市的空間結構和總體城市設計布局主要分為三類：城市核心區，城市開發新區和城市郊區。(圖2)
1、城市核心區開發策略
（1）特征分析
城市核心區主要指城市中心 CBD 區域及副中心區域附近，是城市經濟最發達、基礎配套最完備、人流最為密集的地區，也是城市最繁榮的區域，具有強大的輻射力。[4]
（2）開發策略
核心區城市綜合體布局：可以適當提高項目容積率，集約土地利用；縮減公園、廣場、展館等功能空間，增加商業、寫字樓、住宅及公寓的供應；利用市場需求，可以選擇超前功能，體現區域特色；采用立體化交通設計，增加地下停車位，多設置出入口，鼓勵公交系統使用。[5]
2、城市開發新區布局策略
（1） 特征分析：城市開發新區緊鄰核心區，擁有良好的交通條件，居民消費能力很強；周邊重要設施包括大型體育場、城市公園及廣場、大型休閑娛樂中心及城市重要功能建筑，居民認可度高，人流較為密集。
（2）開發策略：功能要素宜多樣化，可增加休閑娛樂設施、公園、廣場、會展中心等體現社會、文化價值的功能空間；根據市場需求配置商業、寫字樓及住宅的規模，增加市場輻射力；停車場宜多種方式并存，平面交通及立體交通共同布局，并注重與外部交通的銜接；建筑布局采用高低層建筑混合搭配，建筑景觀可超前設計。[6]
3、城市郊區布局策略
（1） 特征分析：城市郊區主要指城市近郊城鎮，該區域土地供應量大，隨著城鎮化進展及城市外向型發展，城市產業向外轉移力度加大，交通條件逐步改善，基礎設施日益完備，同時郊區環境優美，房價較低，吸引逐步增加，具備良好的工作生活基礎。[7]
（2）開發策略：可以適當降低項目容積率，加大住宅、公寓的供應，增加休閑娛樂功能設置，適當減少商業、寫字樓供應；停車場以露天為主，增大水平交通的比例，以多層或小高層建筑為主；建筑景觀可以適當超前，以增加吸引力。[8]
3.3 城市綜合體布局規劃
規劃結合城市商圈、城市軌道交通、城市大型交通樞紐、城市BRT、城市主要干道、城市重點發展區域等影響因素選擇。規劃建設地面城市綜合體32處，其中大型城市綜合體為市級城市綜合體，結合中心城區“一核兩翼”的空間結構設置；小型城市綜合體為社區級城市綜合體服務于城市分片區自身，結合片區中心設置。(圖3) [9]
參考文獻
[1]李曉剛. 城市綜合體布局規劃研究――以廈門為例 . 現代城市研究，2010.12
[2]李蕾. 開放下的聚合――城市綜合體的規劃布局設計解析. 城市規劃學刊，2009.6
[3]劉貴文；曹健寧. 城市綜合體業態選擇及組合比例：以美國托萊多市為例 . 城市問題，2010.5
[4]哈爾濱市城鄉規劃設計研究院. 哈爾濱市總體規劃（2011――2020）. 2010
[5]董賀軒；盧濟威. 作為集約化城市組織形式的城市綜合體深度解析 . 城市規劃學刊，2009.1
[6] 凌曉潔. 城市綜合體前期定位方法研究 . 清華大學，2008
[7] 朱連慶. 大型商業地產定位與策劃. 學林出版社，2006
關鍵詞：社區；鄰里中心；活力；折屏
中圖分類號： R473 文獻標識碼： A
一、項目背景
蘇州高新區商業發展較為分散，近年來，隨著綠寶廣場等大型綜合商業體的出現，形成了初具規模的商圈和集聚的人氣。在區域商業規劃中，獅山路商圈，何山路商圈與竹園路商圈是區內較早形成的商業設施組團，其中，何山路商圈周圍住宅小區建設密集，而商業服務設施大部分比較陳舊分散，小區沿街商業用房開店較為普遍，商業設施的辨識度和展示性都不高，隨著城市建設的進一步發展，建設新型的，高效集聚，類型豐富，充滿活力的社區商業服務中心成為當務之急。
高新區濱河路東側地塊月泊灣項目正是這種類型的商業綜合體開發。基地南側為楓津大街，北接華山路，西臨濱河路，東側為城市規劃道路，與京杭運河一地塊之隔，隔河與著名古跡寒山寺相望。基地分南北兩個地塊，北側地塊較大，面積為27404平方米，南側地塊較小，比較狹長，面積為15654平方米。兩地塊之間的城市道路為雙向兩車道。
二、前期商業策劃與定位
為了使項目建成后能順利招商、運營，在前期的調研與策劃上我們對設計要 求。設計師將蘇州及周邊城市，甚至國外同類型商業項目進行了精細的調研，他們認為社區型的商業服務中心比較難以準確定義，首先，它必須滿足居住社區的日用消費的需要，提供便民的各種生活服務，這一需求，很類似于新加坡社區商業的鄰里中心的模式。鄰里中心是源于新加坡的新型社區服務概念，其實質是集合了多種生活服務設施的綜合性市場。鄰里中心作為集商業、文化、體育、衛生、教育等于一體的“居住區商業中心”，圍繞12項居住配套功能，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”的服務。它擯棄了沿街為市的粗放型商業形態的弊端，也不同于傳統意義上的小區內的零散商鋪，而是立足于“大社區、大組團”進行功能定位和開發建設。（從這個意義上說，鄰里中心不是“社區內的商業”，而是“服務于社區的商業”，構成了一套巨大的家庭住宅延伸體系：菜場、超市是廚房的延伸；浴室、洗衣房是衛生間的延伸；影院、茶座、歌舞廳是客廳的延伸；圖書館、閱覽室是書房的延伸。這些集中的商業和服務設施，既縮短了這些設施與社區居民的距離，又滿足了人們多樣公共需求；既便民，利民，又提高了居民的生活質量和城市環境質量。
首先，服務于社區的商業大多單元比較小，門面要求也不高，可以集聚設置，由于類型和利潤條件，租金也不會太高，不需要具有高價值的景觀環境和交通及顯著的街面展示性。其規模可以根據商業店鋪的經營規律和社區服務入口數量進行估測。
其次，社區型商業服務中心不僅僅是鄰里中心，鄰里中心的對象主要以本區居民人群為中心。位于城市中心區域的社區型商業服務中心項目，它往往承擔了部分中心商務對外交流的功能，優越的城市區位條件，還使得項目具有進一步提升部分商業單元的價值的潛力，帶來土地價值的提升和城市空間品質的晉級。
三、總體布局與設計理念
月泊灣方案采用一條折線形的綿長形體，南北貫通兩個基地，成為基地的結構骨干。這條長長的形體，由最南邊的5層，向北逐漸爬升，一直到基地最北端的9層，在兩個地塊里形成了相互連接，蜿蜒生長的態勢。
北側地塊沿濱河路一側為三層高的商業主體，一層為中大型餐飲及零售、二層以特色餐飲為主，三樓布置為休閑娛樂；中部的折線形主體建筑北端為一到九層的快捷酒店，其余部分底部三層為商業
單元，四層以上為辦公；基地東北角為三層建筑，
為農貿市場和大眾餐飲廣場綜合體。這構成了北側地塊的三個主要功能區塊，折線形的主體建筑與濱河路側的商業部分形成一個相對內向的空間：一層是“Y”型的商業街道，二層是一個公共平臺，為二層環繞平臺的商業單元提供開敞的商業外擺空間和人流集散場所，這個兩層的公共空間體系，分別向西連系兩個城市街角廣場，向北通向農貿市場部分。
南側地塊的基地很狹長，形體與功能相對簡單。一條主要的折線形體南北貫通，沿濱河路一側的南北裙房突出。一層整層為商業，靠北側為銀行及大型中餐，南側為休閑餐飲。二層以上的部分均以辦公為主。商業沿濱河路展開，辦公則沿東側規劃道路展開。
方案以最合理的建筑規劃布局，力圖創造既集聚又開放、且十分高效的開放空間系統，營造一個氛圍輕松、空間流動性強、便捷通暢，有機聯系的商業功能區。
值得一提的是，經過前期比較到位的市場調研，我們讓設計師結合已建成的蘇州市及華東地區一些城市鄰里中心建設發展的實踐案例，并綜合考慮月泊灣地區的居民情況，消費能力和周邊發展，方案在最初階段即首先對業態發展進行研究，確定了月泊灣項目業態招商的最初框架，并在建筑方案上，結合業態定位，進行了詳細到位的布局。
四、商業活力與隱藏的秩序
1、商業規則的體現：功能類型與價值等級的體現
不同的業態對應著不同的人的活動和氣氛，在月泊灣社區型商業服務中心中，不同商業功能的復合設置要求規劃布局客觀的反應市場與消費規律，并最大程度的整合、優化，才能滿足使用經營的需要和后期發展的可能。
在整個的北側地塊里，形成了由西南向東北，由城市型商業向鄰里服務中心，由高端消費向大眾化經營，由中大型商業單元向小型迷你型商業網點過渡的模式。
北部地塊中間主體建筑，一側與沿街的商業主體形成主要的一層城市商業零售街和二、三層的商業中心廣場。沿濱河路的幾間大中型餐飲單元，利用此處最好的區位條件和商業價值，并且于城市界面有整體的外向的商業形象。中部“Y”行商業街旁則是社務服務與配套設施，包括銀行，郵局，超市，修理，鮮花水果店等商業店鋪，還包括社區活動中心及服務中心等公共服務設施。
2、豐富的商業空間及清晰的商業流線
建筑綜合體內部豐富的廣場、平臺、街巷，廊道，挑臺等等既使得每個商業單元都有最好的可達性和展示可能，也極大的豐富了游人的穿行體驗和消費樂趣。
室外大臺階，自動扶梯，過街廊橋等等的溝通不同部分和各個樓層之間的連接要素模糊了區域和樓層的界限，而處處單純環通的商業流線沒有平行流線的存在，給人清晰的指向，在努力營造商業活力的同時，規劃布局所隱藏的價值和交通組織的空間秩序無疑為項目的可持續發展帶來了最重要的保證。
五、折屏：體量與立面
折線狀的辦公樓體量最為顯著，它南北延伸，具有生長的態勢，取意“折疊的屏風”，與寒山寺
隔水相望，亦成為西望寒山寺的背景。建筑主體層數不高，但其伸展的形態和長度規模使其富有強烈
的標志性，也成為兩個基地多元功能開發的脈絡。
建筑的立面借用蘇式花窗裝飾的元素，南段開窗較為細密，規整，富有傳統裝飾韻味，北段的構成更加自由，尺寸寬大，強調其現代的跳躍感。這種立面組織方式，含蓄且特征明顯，并且滿足了辦公建筑開窗采光均勻的需求，避免了大面積的玻璃幕墻形式。在形體端頭處理上，以單純的玻璃表面開敞處理，形成了大面的具有標識性的虛實對比。
【關鍵字】城市綜合體；商業地產；開發模式
從20世紀50年代開始修建世界首個城市綜合體——法國拉德芳斯，城市綜合體已經在國外形成了較為成熟的開發和運作模式。隨著房地產行業限購政策的實施和人們消費觀念的轉變，具有居住、購物、娛樂、工作等功能于一體的城市綜合體開發在一些大中城市正如火如荼的展開，目前西安將近十余個城市綜合體的已建或在建項目，其中的李家村萬達廣場、騾馬市商業步行街已經成為該所在區域的地標和行業開發的典范，然而，西安另有一些開發商卻打著“城市綜合體”的口號，經營情況并不理想。本文試圖通過對西安城市綜合體的發展現狀的分析及對策討論，以期為西安城市綜合體的開發提供參考，并促進城市綜合體發展的進一步完善。
一、西安城市綜合體的概念及作用
（一）城市綜合體的界定
城市綜合體又名“城中之城”，英文簡寫“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（寫字樓），Park（公園），Shopping mall（購物中心），Convention（會議中心、會展中心），Apartment（公寓），一般由星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪、街區、休閑廣場及大型高尚居住社區等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度，立體的交通體系，現代的景觀設計，智能化的配套設施等典型特征。
（二）西安城市綜合體的發展概況
根據西安目前城市綜合體的開況，大致可以從方位上進行區分。
1.城市中心綜合體
處于西安城市各個中心的綜合體項目，由于周圍人流量大、需求旺盛，收益十分可觀，帶動了周圍區域消費的增長。同時，這些項目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。其中代表項目有李家村萬達廣場、立豐國際廣場、騾馬市商業步行街等。
2.交通樞紐城市綜合體
處于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設在一定程度上拉動了這些項目的經濟效益。其中有代表性的項目有：天地時代廣場、賽高國際街區等。
3.新興區域城市綜合體
處于西安新興區域的綜合體項目，整體項目體量較大，但在人氣方面稍顯一般，其主要的開發模式是住宅先行，等到人氣聚集后，再進行商業規劃。其中代表項目是首創國際城、融僑城、綠地世紀城等。
（三）西安城市綜合體發展的作用
西安城市綜合體是伴隨著我國經濟的整體進步和西部居民消費水平的提高而逐步發展起來的，這種商業模式一經出現，便極大地刺激著西安區域經濟的發展，為土地集約化利用和拉動內需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費者的生活提供了方便，同時使開發商獲得了穩定的收益。促進城市空間拓展。另一方面，城市綜合體的出現，直接帶動了區域經濟的發展，構筑區域商業高地。
二、西安城市綜合體開發存在的問題
雖然目前在西安有一些比如李家村萬達廣場等，運營比較好的城市綜合體項目，但西安仍有一些項目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號，更多的在售綜合體項目更關心所擁有住宅的銷售，忽略了其它商業規劃對項目的影響。
1.盲目立項，導致前期策劃倉促
隨著經濟的發展和城市綜合體項目的穩定收益，同時加上政府對這一業態的重視，諸多開發商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點，然而一些開發商只是出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，盲目立項，使得絕大多數項目論證都不充分，前期策劃倉促，建設開發盲目無序。
2.同質化、模塊化開發嚴重
城市綜合體地產類型應該是與各種零售業形態充分結合的高專業化產業，因此應該是多種功能相協調的。但是，西安一些項目受到開發商自身實力和地塊的制約，開發的綜合體大都集中在二環周邊，產品規劃基本雷同，必將造成日后招商和運營的困難，嚴重制約了商業地產的正常發展。
3.運營管理失控
與國外商業地產發展商長期持有物業只租不售不同，受資金、利潤及經營思路的影響，我國大多數開發商在商業地產開發上存有急功近利的想法，希望“開發、出售、再開發”的循環周期越短越好，以賺取更多的利潤，因此開發商不夠重視售出項目的后期商業運營，即使有的開發商考慮了后續經營問題，但是往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經營商戶的檔次和品位，從而造成運行管理失控。
4.資金鏈緊張
建設大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實力的開發商，城市綜合體的開發不僅在前期需要資金的支持，在后續經營期間也需要強大的資金做后盾。然而，目前西安的一些開發商往往融資渠道單一，全國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%，容易導致后續運營中出現資金鏈緊張的情況。
三、西安城市綜合體發展對策
針對目前西安市城市綜合體開發過程存在的問題，筆者建議采取以下策略應對。
（一）遵循合理的開發程序
在需要更加注重資本運作和運營管理的城市綜合體開發中，要求開發商應按照這樣的程序進行：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設計（按零售商等商家的要求）——建設（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資者投資購買）——物業管理（開發商或第三方）——長線經營——開發新項目。只有這樣才能避免地產商所建的商業物業不能滿足零售商需求而導致招商難、空置率高等一系列問題。
（二）加強政府宏觀規劃
政府城市管理部門和商業管理部門必須嚴把此類城市綜合體項目的審批關，努力推動產學研相結合，充分利用西安高等院校、科研機構的研究實力，建立起商業飽和度指數評價體系，并認真做好城市商業飽和指數的測評工作，保證項目在數量和結構上的協調，避免造成重復建設、惡性競爭的問題。同時，城市綜合體項目建設應該結合當地的風俗習慣、文化環境、產業優勢和歷史傳統，避免同質化的情況發生，使城市綜合體的發展真正與城市建設、城市經濟的可持續發展相協調。
（三）科學地確定開發模式
目前，隨著市場的發展以及開發商的成熟，越來越多有實力的地產商開始自持運營商業地產項目。其中萬達集團首創的“訂單商業地產”模式，該模式具有顯著的優點是更有利于商業地產的健康發展，但是這種模式的缺點是建成的商業地產只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產開發的后期風險完全受制于主力店。一旦主力店經營不當，開發商的損失將更大。這就要求訂單商業的開發商對于主力店的選擇必須慎重，盡量選擇國內外具有知名度的、并愿意長期合作的商業企業，盡可能規避潛在經營風險。
（四）拓展多個融資渠道
城市綜合體的開發過程中資金鏈最為關鍵，一旦某個環節資金鏈出了問題，后果將不堪設想，因此亟需拓展多種融資渠道，包括房地產信托投資基金、海外上市、房地產抵押債券等，城市綜合體開發的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應用是權益型REIT，權益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT發行受益憑證，募集投資者的資金投人商業地產項目的開發中，并委托或聘請專業機構和人員對該商業地產實施具體的經營管理。但是這種商業地產融資模式順利運作的關鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請專業機構和人員對商業地產實施具體的經營管理等。
四、結語
城市綜合體在國外作為一種非常成熟的商業地產模式，在我國目前還是處于發展時期，隨著我國經濟的發展和關天經濟區的建設，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩定收益的物業類型。
參考文獻：
[1]楊慎.中國房地產業現狀及發展趨勢[A].北京百年建筑文化交流中心.實戰型房地產EMBA課程精選1[C].北京：清華大學出版社，2004.
[2]何艷、吳豐.中心城市商業地產發展機會分析.資源與人居環境，2004（5）
[3]胡昕.零售業開放與商業地產發展.商業時代，2005（23）
關鍵詞:東莞虎門時代廣場;商業建筑;社區商業
中圖分類號：TS958文獻標識碼： A
項目信息：
項目名稱 東莞虎門時代廣場
地點（城市，地區，國家） 廣東省東莞市
設計時間 2013年7月至2014年1月
項目規模 130000（地上10000，地下30000）
甲方 金地集團
項目類型 社區商業
主要產品 商鋪、住宅
商業建筑概述：
商業地產開發在中國大陸已經過十幾年的實踐，由于商業項目的復雜性，其開發和設計規律仍然不能和住宅產品一樣高度成熟和標準化，但開發商和設計公司都在不斷向國外經驗學習并結合自身特點進行實踐研究，到今天已經擁有相當大規模的有個性特色的商業項目，個人根據商業地產設計多年經驗，把這些商業項目總結歸納成六大類型。
一、商業鄰里（NEIGHBERHOOD）
以社區生活需求為設計、開發、招商、運營目標，趨勢是 Community 社區化。社區將成為地產開發的精髓，“最后一公里”的概念是電商時代消費主義最后的陣地。她帶來生活所需的所有營養、便利、健康甚至知識，她承載著鄰里社群歸屬的客戶體驗。家庭回歸家園，見證個人與社區的共同成長。
二、生活中心（LIFESTYLE CENTER）
尺度風貌適宜的休閑商業街區，回歸城市生活，趨勢是 City life 城市生活化。在未來，人們只會停留在家、辦公室和聚會場所周圍。我們要創造更適合年輕人和家庭聚會的場所，從大食代到卡拉OK，從樂高天地到寵物樂園，生活永不落幕。
三、城市商業街（PETIT BAZAAR）
結合氣候特征和消費習慣，重組室內外空間，趨勢是 Outdoor空間戶外化。以城市街道為原型的小型商業綜合體，以主題業態為特色，追求適宜停留、休憩且兼具商務與家庭混合的商業屬性，打造充滿陽光、混合新鮮空氣和食物香味、私語和吆喝共存的城市生活空間。
四、辦公商業（OFFICE GARDEN）
商業空間和辦公展覽等功能結合，形成新的商業生態和可售地產產品，趨勢是 Business商務復合化。辦公室不再是城市中心單調的玻璃盒子，新的產業要求遠離高密度的鬧市，我們的目標是規劃花園式辦公商業社區，設計更高效、更環保、更富創新的辦公空間，并將商業服務帶到工作場所的周邊。工作永無止境，生活無處不在
五、購物中心（SHOPPING MALL）
大體量商業要擁有更多的體驗性復合性空間，創造真正的城市客廳，趨勢是 Experience 體驗。在大型購物中心的趨勢下，顧客要做的不再是持續投入體力的逛街，取而代之的是豐富的身心體驗。我們追求戲劇化的空間效果，同時使其有富于變化的可能，讓人們擁有了解個性、時尚、不同個體的機會。
六、城市綜合體（P+R MIXED USE）
真正的城市綜合體，針對城市郊區生活工作的一體化解決之道，趨勢是 Hybrid混合。多種公共交通設施聯系的商業辦公混合建筑群的出現，使大型城市的人們在方便往來工作場所和家的同時，亦可享受完善的商業服務，滿足高節奏休憩交往需求。
以上六個類型是商業建筑的六個發展方向，實際操作中并不一定是截然分開的，往往互有交集。和“辦公商業”、“購物中心”、“城市綜合體”的特殊性相比，“商業鄰里”、“生活中心”、“城市商業街”所代表的社區商業是目前城市化進程中隨著大量住宅開發而產生的最普遍的商業形式，社區商業依托于較大規模的住宅社區，輻射周圍3-5公里半徑范圍，根據規模、業態、形態等需求的不同，定位成上述三者之一，或同時具備三者的特征。東莞虎門時代廣場就是這樣一個典型的社區商業的案例，功能上實際是“商業鄰里”，業態上做成“生活中心”可以提升能級擴大影響，形式上又是“城市商業街”有利于流線組織和銷售。
項目概況介紹：
本項目位于廣東省東莞市虎門鎮中心地帶，東臨省道，西臨連升北路，南臨規劃路，交通條件良好，總用地面積44000，容積率2.18，分南北兩個地塊，分別設置一個小高層住宅區和一個商業街區，商業定位為社區型商業街區，打造成為金地虎門時代廣場。
布局模式分析：
原規劃住宅區用地較大，商業用地較小，商業層數較高，不利于使用和運營銷售，而且形態過于狹長，難以形成聚合空間，經過幾次方案嘗試均不理想。于是我們建議把北地塊的住宅集中布置，形成兩棟高層塔樓，把北地塊商業用地擴大，平均層數降低到2.5層，同時可以擁有較大廣場集聚人氣。
功能布局細分：
南北兩地塊商業流線連續，結合用地形狀形成多樣的商業空間和多種商業產品。
1.沿街商業：南北區沿街設置帶露臺的商業體量，包含零售和餐飲業態。
2.住宅底商：南北區住宅底部設置零售和餐飲，與沿街商業之間形成商業內街空間。
3.獨棟商業：北區中心設置下沉廣場，廣場中設置地下超市和兩棟獨棟建筑，作為高端餐飲和會所。
4.樣板段商業：沿街商業的一部分作為啟動區。
5.北區住宅：布局緊湊，為小戶型產品。
6.南區住宅：環境優美，為大戶型產品。
規劃設計要點：
1.多入口：狹長的商業街需要多個入口，根據商業價值分成幾個等級，對應不同的尺度和形式，主入口需要特殊的形象標志。
2.多廣場：入口與商業內街的交叉點需要設置廣場，入口等級越高，廣場的等級越高，這些廣場是商業人流視線的聚焦點，具有最高的商業價值，需要關注從周圍看廣場以及從廣場看周圍的形態意象。
3.多連廊：在南方地區，二層連廊盡量連續，動線盡量單一，減少一拖二商鋪，增加單層商鋪，降低單鋪總價，提升商鋪單價，增加商業總貨值。
4.多平臺：二三層通常為餐飲業態，需要較多外擺空間，平臺面積既不鋪張也不局促，提供充足的宜人的室外餐飲休閑空間。
5.流暢便捷的動線：將入口、內街、連廊整體考慮，利用自動扶梯、垂直電梯、疏散樓梯等手段，形成連續的立體的交通系統，商業動線是商業設計中最復雜和最重要的一環。
6.合理的空間尺度：建筑內部空間和外部空間，都要遵循長期經驗積累下來的常用尺寸，比如單個店鋪進深12-15m，面寬4m，內街寬度14m、層高4.5-5.6m等。
7.商業興奮點：主入口和主廣場等節點部位，需要設置標志物吸引人流，同時具有一定實用功能。北地塊北入口廣場設置集中綠化景觀和LED巨屏，南北地塊之間入口廣場和北地塊下沉廣場設置傘狀構筑物（時空之花），南區南入口設置門型構筑物和LED屏幕（時空之門）。
8.啟動區設計：和住宅項目一樣，大型社區商業項目通常也要考慮先期啟動區域，我們把住宅和商業啟動區結合，把南北區之間的沿街商業切出一部分，形成獨棟商業樣板區。
立面設計策略：
建筑立面采用現代風格，材料豐富，營造熱鬧的商業氛圍，不同商業產品采用不同立面手法和材料，既統一又各具特色。
1.沿街商業：形成大氣簡潔的城市形象，強調流暢的水平線條，用淺灰色鋁板覆蓋層間高度。三層采用印花玻璃做成金色的盒子，提升沿街商業形象。
2.住宅底商：形成連續有韻律的界面，引導人流進入街區，采用折疊形態的玻璃幕墻。
3.獨棟商業：形成地域文化形象，做成傳統嶺南民居風格的商業建筑，采用青磚、灰色涂料、仿木鋁型材等材料。
4.樣板段商業：需要快速建造和形成鮮明形象，采用三角面玻璃幕墻。
5.北區住宅：形成現代風格公建化立面，與商業統一，采用暖色質感涂料和局部玻璃幕墻。
6.南區住宅：形成高端居住社區氛圍，采用成熟的新古典風格。
7.標志物：形成街區的亮點和特色，采用鋼結構和膜結構。
商業理念分析：
社區商業，在商業概念里是指零售商店和相關休閑設施的綜合體，通常由專業商業管理集團開發經營，業態復合度較高，商品結合的寬度較寬。社區商業不同于傳統購物中心所提倡的一站式購物，它體現的是一種精致的生活模式，更致力于滿足高消費、高品位消費者的訴求。與Mall和傳統的商業模式相比，社區商業不是簡單地將多種業態堆集在一個大的封閉空間中，而是將景觀、業態、建筑、功能等各種因素科學地結合在更開放的空間內，更加注重環境和建筑的一體化設計以及客戶的體驗。
東莞虎門時代廣場，作為一個典型的社區商業模式案例，在設計中遵循以下幾點：
一、多樣化的商業空間
“我會選擇一個空間豐富而不是形式多樣的建筑。空間一旦形成之后，我也許會努力地創造形式，但我永遠不會因為形式而犧牲空間品質。”――文彥
東莞虎門時代廣場，規劃設計中強調打造多樣化的可供駐留的商業空間。在精心打造沿街商業的同時，更加重視形成內聚的特色商業空間，下沉廣場的居中布置，對整個項目起到提綱挈領的作用，廣場四周設計了多條動線，使得廣場周邊的商鋪具有良好的可視性。商家可以在廣場內舉辦活動，既保證了足夠的城市開敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人空間，使得這個廣場成為了整個項目的商業活力區域。同時，整個項目中采用了多入口，多平臺，多連廊的設計手法，以點及線及面，結合豐富的建筑立面設計，結合節點部位標志物的度身打造，結合空間尺度的推敲，營造出多樣化的商業空間，更好的契合了社區商業的各種業態和使用功能。
設計過程中對商業動線以及視覺心理進行了細致的分析，西側沿街商業結合基地現有的棕櫚樹大街和本項目的景觀設計，形成了連續的景觀引導界面。南北兩個商業地塊之間，設置了主入口廣場與北地塊的下沉廣場相串聯，形成了雙廣場的格局。廣場內打造標志性節點，構建視覺焦點并吸引人流，與此同時，在項目的北、南、東入口處設置了尺度適合的入口廣場，形成人氣場。高層住宅底部的商業部分，采用了連續的玻璃折面設計，強化了連續界面的心理引導。
二、生活時尚功能匯集
社區商業模式在設計中，要綜合考慮購物、社會交往以及文化行為等各種功能的匯集，從而將其打造成為最時尚、最具人氣的生活櫥窗。對于城市生活而言，社區商業是城市商業的基本單元，是體驗城市生活的舞臺。
本案在設計中，綜合考慮了零售、餐飲、娛樂、高端餐飲和高端會所等各種生活時尚功能的引入，通過明快的流線組織，合理便捷的垂直交通和水平交通，可以快速自然地將客戶拉動到中心的各個層面和各種業態之中，更好地滿足客戶的需求和體驗，營造一個極具吸引力的“魅力場所”。入口廣場及下沉廣場內打造的節點構筑物“時空之花”，時尚而又富有強大的視覺沖擊力，結合其獨特的抽象花朵造型，加以絢爛的夜景燈光設計，如夢如幻。“時空之花”不僅僅是整個商業生活中心視覺焦點，同時結合了電梯作為豎向交通的載體，內部還可以設置時尚飾品、數碼電玩、奶茶等小型鋪位，從而賦予其豐富的時尚功能。
三、地域文化的植入
東莞虎門時代廣場，在北區商業的中心區域，下沉廣場的一角設置了兩棟嶺南風情的獨棟商業，這兩棟“老房子”的設計，我們不是簡單地照搬，而是在設計時從功能出發，在建筑材料、建筑色彩及建筑符號等幾個方面對嶺南建筑文化進了深刻的詮釋，打造出來具有濃厚地域文化而又富有時代感的風情建筑，目標是“讓經典脫胎，重生于當代”。與此同時，我們還對于嶺南地區的氣候、生活方式、民族文化以及消費習慣等加以研究，再利用各種建筑語言將其傳承在項目設計中，令這個社區商業更加富有靈性。
四、低技平臺材料的運用
隈研吾在設計北京三里屯VILLAGE南區時，注意到三里屯的舊建筑使用的都是比較廉價的塑料和板材，并產生了對其加以改造和利用的念頭，隈研吾把這個極富挑戰的想法付諸了實際，用自然材料，如木頭、石頭和竹子作為主要的建材，取得了令人贊嘆的效果。東莞虎門時代廣場設計中采納了這種理念，大量運用印花玻璃和當地特有的低技平臺材料，營造出別具特色的商業可識別性。
東莞虎門時代廣場社區商業旨在打造多樣化的商業空間，使各品牌因為建筑空間的獨特姿態而被賦予別樣的、特殊的魅力，建筑空間也因這些品牌的加入而豐滿自己的個性。這是一個小型城市，并非僅僅是一個MALL，這里不單是購物空間，也有餐飲、藝術文化，讓人們即使不買任何東西，也有興趣來逛一逛，坐一坐，體驗由建筑空間帶來的輕松和慰藉。
結語：
在日前由全聯房地產商會商業與城市開發專業委員會（下稱全聯商業與城市開發專業委員會）舉辦的一場商業地產沙龍上，一位在商業地產界頗有斬獲的人士毫不掩飾自己的野心：今年再上8～10個商業綜合體項目！
同策咨詢研究中心一份最新的統計資料顯示：在商業地產持續火熱的當下，不少品牌房企還在加大商業地產領域的開發投資。萬科企業股份有限公司（000002.SZ）20%的開發項目為持有型商業物業；保利房地產（集團）股份有限公司（600048.SH）將商業物業投資比例增大到30%；復地（集團）股份有限公司（02337.HK）的商業地產投資將占集團投資20%左右的比例。
就在各大房企加碼商業地產的同時，作為商業地產銷售代表的SOHO中國有限公司（00410.HK，下稱SOHO中國）卻遭受重挫：公司去年業績僅為94.68億元，與年初制定的230億元目標相距甚遠，與此前調整的120億元目標也有不小差距。
更嚴峻的是，北京市房地產交易管理網的信息顯示，北京市自去年9月至今年1月入市的32個商業地產項目中，近八成項目銷售率不足50%，其中不少項目是“零”成交。
為什么現實并不美好，卻還有大批房企試圖進入商業地產？
“在未來5～10年內，房地產企業的整體格局會發生巨大變化。”全聯商業與城市開發專業委員會籌備組主任高東旭告訴《中國經濟周刊》，“相當一部分在住宅市場上叱咤風云的房企，很有可能在商業地產領域變成一條蟲。”
“2013年，中國商業地產不能求熱，而應該在穩中求發展。這個穩，是指先生存。”高東旭說。
商業地產井噴亂象
中國社會科學院去年的《2011—2012中國商業地產發展報告》顯示，2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業地產的表現都遠超于純住宅項目。其中，辦公樓新開工面積增長46.20%，商業營業用房銷售額增長23.7%。
據統計，2012年，上海有20多個商業綜合體項目入市；北京有約17個零售商業地產項目入市；成都市同時在建的商業綜合體項目達到100余個，面積近3400萬平方米，遠超一線城市。
全聯商業與城市開發專業委員會籌備組副主任張志剛表示：“大陸縣級以上城市的商業綜合體已經在做和不得不做的就接近6000個，其中2015年要求完工的就有3000個左右。”
到底哪兒來那么多商業地產？
高東旭告訴《中國經濟周刊》，自2010年實施全面限購以來，住宅市場出現了大范圍的成交凍結，商業地產自然就成了開發商們的投資避風港。
“除限購外，近年來綜合性開發成為城市建設主流，住宅項目搭配了越來越多的商業功能設施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建設標準更點燃了開發商們‘制造’商業地產的激情，并最終導致了市場的消化不良。”高東旭表示，“一個小縣城都要建三四個商業綜合體，這不是繁榮，純粹是亂象。”
來自臺灣的張志剛認為，大陸的房企和臺灣的房企一樣，需要經歷三個發展階段：最早期是開發純粹的住宅地產，只有個圖紙房子就被搶光了，沒有商業概念；第二階段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商業空間，但很長時間都不知道該怎樣做商業；第三階段則是開發旅游和休閑地產。
“臺灣的開發商已經不再投房地產了，而是轉型到文化、傳媒和實業領域。”張志剛說，“大陸的房地產商正在向第二階段轉型，但是商業的發展實力還無法匹配商業地產井噴的建設速度。”
商業街還會死掉一批
2002年，大連萬達商業地產有限公司（下稱萬達商業地產）成立。盡管當時的商業地產完全賣不過住宅地產，但頑強的萬達商業地產憑借完整的產業鏈、獨特的“訂單地產”模式殺出一片天地，成為國內商業地產的旗幟。
在馬太福星（中國）地產顧問策劃機構董事長周志軍看來，那些復制萬達商業地產模式的后來者不可能取得成功。“一個成功的商業綜合體是‘天時、地利、人和’的共同作用，不可照搬。”
“在商業地產方面，SOHO中國起了不好的帶頭作用。”有業內人士評判SOHO現代城，這種居家與辦公混雜的散售模式雖然填滿了潘石屹自己的荷包，卻推高了房價，并導致整個現代城無法進行統一的商業規劃、業態組合和集中管理，導致租金回報都相對要低。
潘石屹的另一塊“心病”是前門大街。他最初的設想是把前門大街打造成一個最能代表中國商業的特色街區，但他很快發現，眾多老字號因無力支付昂貴的租金而拒絕回遷，而其他服裝店、餐飲店和特產店毫無章法地混雜在一起。盡管大街上游客人來人往，但除了幾家特產店能吸引一些行人駐足，更多的商家都在“經營慘淡”，街面上大半店鋪甚至是空租狀態。
定位不清、選址失誤，是對商鋪開發的致命打擊。由北京華茂置業有限公司開發的位于北京東四環大郊亭橋附近的美羅城購物中心，從2007年開業起就頻繁變換業態規劃，在高端百貨、外貿大集和社區配套商業三者間舉棋不定，最終喪失了本就有限的客流，最終在燕莎奧特萊斯、大成國際和CBD商圈的三面夾擊之下，于2011年4月以掛牌出讓的方式黯然收場。
北京“昆侖·匯”亦曾是華遠地產股份有限公司（600743.SH）精心打造的高端商業地產，這個位于北京市燕莎商圈，規模為一萬余平方米的高端私人消費館，最終成為任志強闖蕩商業地產的失敗典型。
設計和地段都不錯的“昆侖·匯”現在還空著，為什么？
“國內很多商業地產企業都是做住宅起家的，真正既懂地產又懂商業的鳳毛麟角。”周志軍指出，國內商業地產往往是先建設后招商，等建成后才發現項目選址、動線規劃、倉儲設施等方面與實際經營要求相去甚遠，以致形成大量無效供給。
“我國商業地產正處于行業發展初期階段，處境十分尷尬：善于開發的地產界短于商業經營，長于經營的商界卻止步于開發。同為傳統領域的兩大行業偏偏又有著頑固的行規慣性。” 高東旭對《中國經濟周刊》表示，商業街還會死掉一批。
只有商業成功了，蓋的樓才有價值
隨著我國城市化進程的深化，城市建設正在從以房地產開發為主線，逐步轉向重在提高城市發展水平的綜合開發，因此，商業商務地產的比重不斷加大，商住配套式開發正在成為城市建設的主要模式。
“房地產企業在快速的擴張之中，手中積累的商業地產項目規模也在逐漸增長，加之受到開發時限的政策要求，房地產企業不得不在既無充分準備和基礎，又不具備相應能力的情況下，倉促、被動地進入到跨越巨大、文化底蘊深厚的商業地產領域。”高旭東說，“各方面的工作沒有接上，導致如今房地產企業普遍存在‘談商色變’的‘恐商’心理。”
實際上，當代商業已經滲透到社會生活的各個領域，包含了滿足人們在購物、消費、娛樂、休閑、旅游、商務等各方面需求的各類設施。“商業地產項目，是城市空間的重要組成部分，商業地產建設是一項復雜的系統工程，項目定位涉及城市規劃、商業環境、消費需求等多重因素。”高東旭告訴《中國經濟周刊》 ，“根據在城市定位，商業地產可劃分為城市商業中心區、副中心區、區級商業中心區和社會商業網點。在空間形態方面，主要有區、街、店、鋪等形式。在商業形態上，包含著Mall、購物中心、百貨中心、專賣店、零售類店鋪，以及城市主題公園、風景旅游園區、休閑度假區之類的主題商業等多種形式。現階段，商業領域對于開發商而言，無疑是嶄新而又陌生的。開發商面對這些復雜問題時，難免會‘望商興嘆’。”
“商業地產的開發商是非理性的，而商業是理性的。”華鴻集團副總裁胡乃璞告訴《中國經濟周刊》，“商業的前期定位、調查、規劃、招商和運營都曾經是由商業公司一路走出來的。而過去的10年，中國商業地產在發展過程中，被市場上各類策劃公司、招商公司和運營公司一步步分段式操作，把整個商業的運作程序給打碎了，導致這中間出現了很多信息斷裂。”
“當非理性的和理性湊在一起，肯定會產生巨大的矛盾，而最后賺錢的往往是那些策劃公司，倒霉的是開發商和商戶。”胡乃璞說。
“不要人為地制造商圈。”在胡乃璞看來，一個商圈的最終成功需要歷史和文化的多年積淀和后期不斷進行的創新來造就。“北京國貿、上海新天地這些成功案例，也是在時間的積累下才逐漸形成的。”
頂著“世界最大購物中心”桂冠頭銜的華南MALL，其占地面積45萬平方米、規劃2350個商鋪、擁有8000個停車位，然而，開業后不到兩年，美國時代華納、好又多、銅鑼灣百貨、加拿大IMAX、百安居、阿瑪百貨等主力商家相繼撤出。
雖然經過多年的養商，這一項目至今為止其運營狀況仍不理想，自試營業以來，幾經波折，命途多舛。先是入駐的主力店相繼撤走，后又是開發商東莞市三元盈暉投資發展有限公司（下稱“三元盈暉”）低調轉讓股權，重組后的華南MALL變身尋求救贖，重新定位為“新華南MALL生活城”。只是，改名換姓并未給新華南MALL帶來好運，也并未真正破解招商惡性循環的魔咒，人氣一直低迷。新的重組方北大資源集團的招商運營團隊自稱已經有75%的面積開始營業，但實際情況卻是整個在營業面積也只有華南MALL46萬平方米的1/4不到，可見其空置率高得驚人。
基于以上這些大型郊區MALL長期高空置率、經營不善等問題引起筆者的思考：究竟是國內發展郊區購物中心的條件不成熟還是水土不服？抑或國內缺乏城郊MALL運營的人才？我們不得而知，那對于現在各地大規模興建郊區大型MALL有何啟示？郊區大型MALL在中國的命運是否已經成定局？
選址與開發模式均有硬傷
筆者認為首先是其定位不切實際，華南MALL規劃建筑面積119萬平方米，其中規劃商業建筑面積45萬平方米，其區位屬性本身并不在一線城市核心商圈，消費能力根本無法支撐這樣的巨無霸。同樣，深圳的“五洲風情MALL”當初定位于服務全深圳及珠三角，真可謂“英雄所見略同”。華南MALL定位為中國首個超大型購物公園，將度假、休閑娛樂、購物消費融為一體，倡導發現式體驗消費。
然而華南MALL的選址卻嚴重失誤，早在2001年華南MALL立項時，該項目宣稱考察足跡遍布29個歐美及東南亞國家，借鑒15個世界上成功MALL的設計理念，歷時3年考證，反復8次選址論證之后，最后一錘定音，選址在東莞萬江區。由于生搬硬套歐洲的Shopping MALL選址理論和國外消費習慣造成選址嚴重失誤，導致了華南MALL的先天不足。然而，殊不知東莞萬江區三面環水，與市區隔江相望，缺乏打造相應商圈的條件，萬江區既沒有大型特色支柱產業資源，最致命的又缺乏本土地域歷史文化旅游資源。單從東莞市區過來消費，不但有好長的一段路要走，還要經常遭受過橋塞車之苦。而且，華南MALL所在的萬江區又是東莞經濟發展相對滯后地區，開發商在此開發MALL風險之大可想而知。
更令人憂慮的是，近年來，與華南MALL幾乎同時開發，選址較好的第一國際、地王廣場、星河傳說、世博廣場等四大商業地產項目的合計商業面積達160萬平方米，大大加劇了當地商業競爭，華南MALL要想從中突圍而出取得成功決非易事。據筆者了解華南MALL的另一個敗筆便是無研究透產品開發模式，華南MALL所處地段本身人氣不足，開發商業無法出售變現，于是后來又將臨街商鋪散售，導致業態規劃與動線設計都存在著無法更改的硬傷。華南MALL的運營失敗，可謂與早期萬達一樣，只是其缺乏王健林先生的糾錯能力與勇氣而已。
脫離本地消費習慣
華南MALL不惜投入巨資聘請國際著名的娛樂策劃公司新加坡雅特集團設計商業娛樂業態的組合，并充分利用珠三角的水網營造游客泛舟觀光的水道景觀，主題規劃“依河就勢”而建，營造“乘船逛大MALL，購物看風景”的主要賣點，然而，費盡周章打造的游樂項目賣點卻叫好不叫座，增客流不增收。
據工作人員介紹，除了節假日有一些客流外，平時和晚上基本上沒有客人。游樂設施的確為華南MALL也吸引了一些客流，但僅僅依靠這種單一以游樂為目的的消費群體，難以滿足其眾多的零售商家的客流需要，據場內的零售商家透露，這些游玩的客流并不能為商家帶來多大好處，他們通常只看不買。而華南MALL吸引客源的主要手段是旅游賣點，意味著其運營成本要高于其他同體量的Shopping Mall，完全不同于美國建在郊區的Shopping MALL，因為美國是個長在汽車輪子上的國家，華南MALL的運營團隊未根植于國內，打好城郊MALL的業態組合牌。
缺乏運營理念急于套現
華南MALL的開發商原為三元盈暉，而后，東莞華南MALL的投資主體變為北京北大資源集團，原運營商對商業地產的金融屬性可謂研究頗深，瞅準時機套現走人。接下來的“新華南MALL”即北大資源集團的決策層對原運營團隊進行了人動，導致原先規劃好的項目無法實施，商業地產的本質是要靠一支專業穩定的運營團隊持續的良性經營，從而提升物業價值與產生雙重溢價效應，切忌盲目頻繁變動。
與之形成鮮明對比的是，2008年11月，亞洲最大的零售巨頭日本永旺株式會社在北京昌平區開設了其在華的第一家城郊購物中心――永旺購物中心，與之前國內失敗的城郊購物中心相反，永旺購物中心在開業之后的營業額一路看漲，這個僅9萬平方米的城郊購物中心，不僅吸引了眾多消費者駕車前往，還帶旺了周邊區域形成了新的社區。而華南MALL作為國內超大型城市綜合體，其規模與體量堪稱世界之最！時至今日到頭來連中國之最或地方之最都沒能實現，令人唏噓。
現任中國建筑北京設計研究院副院長、總建筑師，是中國房地產業協會商業地產專業委員會常務委員。自1975年始至今從事建筑設計工作34年，主持設計完成大中型工業與民用建筑60余項；獲國家及省部級優秀方案和優秀工程設計一、二、三等獎30余次；在國家一級學術雜志上，譯文二十余篇；參加和主持國家和省部級科研課題近十項。近年來主持設計完成多項大型城市商業綜合體建筑并發表了多篇相關學術論文。
已在建筑學領域沉浸30多年的董少宇與商業地產早已結下不解之緣。從23年前參與北京國貿中心的設計開始，來自河北張家口市的他便一直致力于研究商業地產，發表了多篇相關學術論文，如《商業地產項目的動態設計》、《構成與作用和商業地產項目開發理念與策劃》等，他堅持用自己獨特的方式傳遞出對于商業地產設計的理解。
牛年春節后的一個周日上午，記者如約在北京萬達廣場10號樓602房間內見到了董少宇。稍顯凌亂的辦公室依稀可見某些手繪的圖紙，他起身忙說辦公室太亂了。沉醉于案頭的紙張設計里，我想這就是他平時工作的狀態。
采訪開始時，我一度擔心他是否會不善言談。隨后便發現這種擔心多余的，從求學歷程到對于商業地產設計的理解，他侃侃而談。采訪結束時，他繼續工作。為了他一直強調的那件事，將商業運營規律融入到建筑設計當中。
機緣巧合進入建筑學
與很多人進入建筑學領域的經歷不同，董少宇是在上大學前便進入了設計院工作。在我看來，他的經歷體現了那個年代獨有的時代色彩。“高中畢業后，我選擇留在城里做了臨時工。在1975年考進張家口建筑設計院后，才開始接觸建筑學專業的相關知識。”董少宇至今覺得，是當時的社會環境讓自己有這樣的機會。因為受到中國的影響，那時的大學教育基本屬于停滯狀態。全國各大設計院缺少經過系統教育的人才，一個普遍的現象是各大設計院開始在社會上招聘初高中畢業生。
在談到為何會選擇建筑學的時候，董少宇坦率的承認最初并非是由于興趣所致，而更多的是一種謀生的手段。“當時我正在工廠做臨時工。因為我喜歡畫畫，在閑暇時候會幫所在街道辦事處做一些例如出黑板報的事情。恰好遇到張家口建筑設計院來街道辦事處招人，我便被推薦了去。”
正是這樣的機緣巧合，董少宇憑借有著繪畫的基礎考入了當時的張家口建筑設計院。實際上，他們這一批75年進入設計院工作的人，有很多類似這樣的情形。“誤打誤撞”進入設計院之后，董少宇開始接觸建筑設計的基本知識和相關的工程結構預算。通過一年多的基礎學習，董少宇逐漸喜歡上了這個謀生的工作。從最初的建筑制圖到更深入的工程結構解析，他被一張張精彩的設計圖紙所吸引，同時也感覺到自己在理論知識方面的不足。于是，在周圍老工程師的鼓勵下，董少宇便在1978年考入了當時的西安冶金建筑學院(現在的西安建筑科技大學)，正規系統的學習建筑學專業的知識。
在那段系統學習日子中，董少宇明白了建筑學的真正含義，并非像當初想象的那么簡單。“建筑學與單純的制圖完全是兩回事，制圖可以說是件功利的事情。然而為什么這么畫，畫出來是否在實際工程中能達到一致的效果等問題都是在這期間我所學到的。”從這開始，董少宇算是真正去了解建筑學，踏上了建筑設計這條路。
通過“萬達廣場”介入商業地產
雖然很多年前就參與了北京國貿中心的設計，但在董少宇看來，真正讓自己明白商業地產設計規律的來自于主持設計北京萬達廣場這一項目的經歷。“實際上，當初我更擅長的是住宅設計，可我畢業后獨立完成設計的第一個項目是一個商店。現在回頭想想，與商業地產結緣好像是注定的。”如今，董少宇已經致力于在商業地產領域從事相關的建筑設計。
在商業綜合體項目中，其業態種類已趨于多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，又有不同經營特色的業態組合。這通常便需要一個結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。在董少宇眼中，萬達廣場便是這樣的建筑。
在2002年8月前后，當時就職于中國建筑北京設計研究院的董少宇便參加了萬達廣場南區的方案設計投標。當時北京萬達廣場南區是通過北京CBD管委會進行招投標的工作。參加投標的單位有德國GMP設計事務所、美國的波特曼設計事務所、中國建筑北京設計研究院與萬達公司相關部門合作成為投標一方、另外據說還有一家日本的設計公司，共四家單位。最后評標德國GMP的概念設計方案獲得通過，該方案設計了東、西兩座塔樓，在建筑風格上趨于簡潔、理性。
在德國GMP概念設計中標之后，馬上便要進行具體施工圖的設計方案。雖然德國GMP概念設計中首層采用了四面相連柱廊，空間上有一定的暗示作用。然而缺點是在萬達廣場東西250米長的范圍內，兩座塔樓之間有將近170米的距離，從城市景觀來說，很難形成一組建筑形象。于是開發商從城市景觀以及自身商業運營的角度提出了很多修改意見，董少宇和他的團隊承擔了修改方案的工作。
在董少宇看來，商業地產的建筑設計大致可以分為三個階段。依次為概念設計、工程設計和施工圖設計。概念設計需要有好的創意融入，工程設計便是將概念具體落實到工程上，需要從內部結構和技術要求等細節來入手。施工圖設計便是指導施工的語言，工程單位便是需要拿到具體的施工圖方可開始建造。
通常好的概念設計在落實到工程上都需要進行一些方面的修改，因為某些方面的概念設計會影響到建筑結構及造型的技術合理性，甚至會產生關系到建筑物能否成立的問題。以萬達廣場南區設計為例，這個概念設計有些地方便沒有考慮到開發商后期的商業運營。在修改方案之時，董少宇便與萬達公司的規劃設計部和商業公司的密切配合，從使用功能、建筑構成、結構體系、建筑高度等方面都進行了重新或修改設計。“這對我來說既有挑戰但是也不十分困難。因為在我們參加投標的過程方案中，曾有一個三座塔樓的分析方案與市政府的意見有些相同之處。在符合業主使用要求的基礎之上，里面建筑元素仍用德國GMP的建筑設計理念，最后形成了我們今天所看到的三座具有視覺沖擊力的萬達廣場南區組群建筑。”董少宇如是說到。在設計萬達廣場南區之后，董少宇對大型商業地產項目的建筑規劃設計有了更加理性和清醒的認識。
遵循商業地產設計規律
與住宅設計不同，商業地產由于涵蓋了酒店、寫字樓、超市、百貨、電影院等多種建筑類型，在設計領域呈現出多樣性的特點。然而，大型商業地產項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現交叉干擾、結構混亂的情況。況且，不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結構、設備等技術要求更高。對設計師而言，在參與不同建筑類型的規劃設計同時更要遵循商業地產項目在設計時自身的規律。關于這一方面，董少宇首先提到了建筑師必須具備商業運營的思維。也就是說在設計商業項目之初要了解商業項目不同功能模塊的性質和任務，遵循不同業態的規劃要求。以百貨商場這樣的業態而言，其建筑模塊的功能決定了它是在建筑群落里面比較重要的位置，而超市的布局則可以放在地下或者相對里面的位置。其次，落實到項目工程設計方面，明白在商業地產項目中不同的功能空間有相當嚴格的技術要求也是建筑師必須遵循的規律。例如電影院便需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。“某些商業的業態對每層面積和層高等也都有自身獨特的要求，建筑師如果事先不明白其中的規律而進行簡單的設計會為后期開發商的商業運營造成很多不便的影響。”董少宇表示。
總而言之，商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。
因此，從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。建筑師應遵循商業地產這一動態變化發展規律，針對商業地產業態的多樣化這一特征，為運營方的日間和夜間管理創造方便的條件。此外，在和開發商打交道的過程中，建筑師往往會面臨在商業運營與建筑設計之間產生的一些矛盾，包括現行國家對于商業地產在建筑設計時的硬性規范和開發商對商業地產的規劃之間會有一些矛盾。這便要求建筑師有專業的處理特殊建筑類型的技術能力，使建筑形態既能滿足政策規范，又能符合運營商在商業運營時的要求。
建筑設計應與商業地產相結合――訪商業地產專業委員會常務委員董少宇
樓市：以建筑師的角度而言，您認為中國房地產協會商業地產專業委員會成立的意義體現在哪些方面?
董少宇：隨著商業地產的發展，中國需要一個能整合商業地產上下游產業鏈的平臺，為商業地產各方參與者提供可行而有效的指導。商業地產專業委員會的成立顯然做到了這一點，創造了建筑師與地產商直接對話的機會，讓建筑師能迅速了解商業地產開發商在建筑領域的最新訴求。同時，為建筑師介紹其理念提供了一個很好的對接窗口。未來，我們會聯合相關建筑領域的專家，為開發商介紹國際領先的建筑學方面的技術，提供更為優質的服務。
樓市：以您和萬達合作的經驗來看，你認為建筑設計如何能有效的與商業地產相結合?
董少宇：商業地產作為房地產領域的一種類型，目前在中國呈現快速發展的局面。基于它自身涵蓋多種業態和功能的特征，對建筑設計要求有不同的觀念來對待。北京萬達廣場是典型的“訂單式”商業地產，其設計條件和要求相對比較明確。不過由于它的業態種類呈現多元化，其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇。因此，建筑設計的空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。
樓市：能否回憶起您當年設計的第一個商業項目時的情境?與現在相比，您覺得自身對于商業地產設計有何新的認識?在您看來，設計商業地產與純住宅項目有何異同?
董少宇：我獨自設計第一個商業項目是個商店，那時基本上是“照貓畫虎”的去做，沒有太多感覺。如今，我覺得商業地產項目的精髓在于你對商業運營的理解，需要對商業地產從策劃到實施全過程進行綜合了解方能設計出好的建筑形式。與純住宅相比，商業地產的設計對建筑師有更多的挑戰和吸引力。更為重要一點是，住宅設計建筑師可以作為一個終端的消費者來理解這個設計，而商業地產的設計則需要建筑師站在運營商的角度去思考問題。這是二者最大的區別。
