時間：2023-02-22 14:06:16
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋租賃申請書，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
有限公司變更住所,應當在遷入新住所前申請變更登記,并向公司登記主管機關提交下列文件:
1、公司法定代表人簽署的《公司變更登記申請書》;
2、公司辦理變更登記的指定(委托)書;
3、公司股東會或董事會作出的變更住所的決議或決定;
4、新住所使用證明;如果是自有房屋,應提交《房屋產權登記證》復印件或有關房屋產權的證明。如果是租賃房屋,應提交房產單位的《房屋產權登記證》復印件或有關房產產權的證明文件和《房屋租賃協議》(租賃期限在一年以上)。
5、公司營業執照的正本和全部副本。;
6、修改后的公司章程修正案;
7、其他有關文件、證件。 公司變更住所跨公司登記機關轄區的,應當在遷入新住所前向遷入地公司登記機關申請變更登記;遷入地公司登記機關受理的,由原公司登記機關將公司登記檔案移送遷入地公司登記機關。
第二條本市市區范圍內的房屋租賃管理，適用本規定。
第三條本規定所稱的房屋，包括住宅、工商業用房、辦公用房、倉庫及其他用房。
房屋租賃，是指出租人將房屋交付給承租人用于居住、生產、經營、辦公、倉儲等，由承租人向出租人支付租金的行為。
出租人將房屋承包給他人經營，或者以合作、聯營等名義不直接參與經營、不承擔經營風險而獲取收益的，視為房屋租賃。
將房屋有償借給他人使用的，依照本規定管理。
第四條市、區、鄉（鎮）人民政府和街道辦事處應當加強對房屋租賃管理的領導和協調，落實管理經費、組織與人員，做好本轄區內的房屋租賃管理工作。
第五條公安、房管、稅務、工商、計劃生育管理等行政主管部門應當按照各自職責，依法對房屋租賃實施監督管理，加強協調與配合，建立信息交流制度，實現管理資源共享。
公安機關負責房屋租賃管理的綜合協調工作，并負責租賃房屋的治安管理、消防管理及房屋承租人的戶籍管理工作。
房產行政主管部門負責房屋租賃的登記備案工作。
稅務部門負責房屋租賃的稅收征管工作。
工商行政管理部門負責查處利用租賃房屋進行的無照經營等違法經營行為，查處非法房產中介服務機構。
計劃生育行政管理部門負責房屋承租人的計劃生育管理工作。
第六條區人民政府應當根據實際需要，組織區公安、房管、稅務、工商、計劃生育管理等職能部門實行聯合辦公制度，集中辦理房屋租賃登記備案、承租人信息登記、流動人口暫住登記、稅收征管、工商登記、計劃生育管理等工作。
第七條相關行政主管部門在房屋租賃管理中應當充分發揮居（村）民委員會、房產中介服務機構、物業服務企業、單位保衛組織、群眾性治安保衛組織和廣大人民群眾的作用。
第八條房屋租賃實行登記備案制度。
出租人和承租人應當簽訂房屋租賃合同，并自房屋租賃合同簽訂之日起10日內，向租賃房屋所在地的區房產行政主管部門申請辦理房屋租賃登記備案手續，并提交下列資料：
（一）房屋所有權證或者其他合法的權屬證明；
（二）出租人和承租人的合法有效身份證明；
（三）房屋租賃合同。
租賃房屋屬于共有的，出租人還應當提供其他共有人同意出租的書面證明；出租委托代管房屋的，受托人應當提供委托人授權出租的證明；轉租房屋的，轉租人應當提交出租人同意轉租的證明。
房屋租賃雙方當事人變更、終止房屋租賃合同的，出租人應當自房屋租賃合同變更、終止之日起10日內，辦理變更、注銷登記備案手續。
房屋租賃登記備案不得收取出租人任何費用。
第九條對符合房屋租賃登記備案條件的，區房產行政主管部門應當自收到登記申請之日起10日內予以登記備案，并發給房屋租賃備案證明。對租賃房屋具有本規定第十九條所列情形，或者出租人未履行本規定第二十條第（一）項所列義務的，不予登記備案。
第十條房產中介服務機構提供房屋租賃中介服務的，應當告知房屋出租人辦理房屋租賃登記備案手續，并每半個月將通過本機構中介服務簽訂房屋租賃合同的具體情況報送租賃房屋所在地的區房產行政主管部門。
第十一條區房產行政主管部門應當在每月5日前將上月房屋租賃合同登記備案情況以及房地產中介服務機構報送的有關資料報送市房產行政主管部門。
第十二條市房產行政主管部門將區房產行政主管部門報送的房屋租賃登記備案情況和有關資料進行整理，于每月25日前抄告市公安機關，由市公安機關在人口綜合信息管理系統中公布。
人口綜合信息管理系統中公布的房屋租賃登記備案情況和有關資料，應當保持準確、完整并及時更新。
房管、稅務、工商、計劃生育管理等行政主管部門在法定職權范圍內，有權共享人口綜合信息管理系統中的相關信息和資料。
第十三條出租人應當在辦理房屋租賃登記備案手續后10日內向租賃房屋所在地的公安機關辦理承租人信息登記，并簽訂治安責任保證書。
承租人發生變更的，出租人應當在辦理房屋租賃變更、注銷登記備案手續后10日內向租賃房屋所在地的公安機關辦理承租人信息變更登記。
第十四條非本市戶籍的承租人以租賃房屋為居所的，應當持房屋租賃備案證明向租賃房屋所在地的公安機關辦理暫住登記手續。
第十五條出租人出租房屋的，應當持房屋租賃備案證明等資料向租賃房屋所在地的稅務機關辦理納稅登記，申報、繳納稅款。
第十六條承租人以租賃房屋為經營場所的，應當持房屋租賃備案證明等資料向租賃房屋所在地的工商行政管理部門依法辦理工商登記手續。
第十七條屬育齡人口的非本市戶籍承租人未辦理流動人口婚育證明的，應當按照有關規定向租賃房屋所在地的計劃生育行政管理部門辦理有關手續。
第十八條出租人與承租人辦理房屋租賃合同登記備案手續時，可以一并申請辦理本規定第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十七條規定的事項。
公安、房管、稅務、工商、計劃生育管理等行政主管部門應當將辦理上述事項的法律依據、辦理條件、程序、期限、收費標準以及需要提交的全部材料的目錄和申請書示范文本等予以公示。
第十九條有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一）房屋權屬有爭議的；
（二）無房屋所有權證或者其他合法的權屬證明的；
（三）屬于違法建筑的；
（四）經房屋安全鑒定機構鑒定屬于危險房屋，影響使用安全的；
（五）不符合房屋消防安全標準的；
（六）被依法查封的；
（七）法律、法規規定不得出租的其他情形。
第二十條出租人應當遵守下列規定：
（一）不得向無合法有效身份證明的單位和個人出租房屋；
（二）發現租賃房屋內或者承租人有涉嫌違法犯罪行為的，應當及時向公安機關報告；
（三）向育齡承租人出租房屋時應當督促其遵守有關計劃生育的政策法規；發現承租人懷孕或者生育的，應當及時向租賃房屋所在地的計劃生育行政管理部門、鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處報告；
（四）協助非本市戶籍的承租人向租賃房屋所在地的公安機關辦理暫住登記手續；協助有關行政主管部門和鄉（鎮）人民政府、街道辦事處采集承租人依法應當填報的信息資料；
（五）對相關行政主管部門依法實施的房屋租賃管理工作予以協助。
第二十一條承租人應當遵守下列規定：
（一）提供合法有效的身份證明，如實填寫承租人信息登記表；
（二）按照房屋規劃用途、結構、消防安全規定使用房屋，不得擅自改變租賃房屋使用性質，或者實施其他違法建設行為；
（三）發現租賃房屋內或者同住人員有涉嫌違法犯罪行為的，應當及時向公安機關報告；
（四）履行計劃生育義務，育齡承租人應當接受居住地的計劃生育技術服務指導；
（五）對相關行政主管部門依法實施的租賃房屋管理工作予以協助。
第二十二條公安、房管、稅務、工商、計劃生育管理等行政主管部門應當按照各自職責，加強對房屋租賃情況的檢查。
居（村）民委員會、物業服務企業應當建立日常巡查制度，協助有關行政主管部門和鄉（鎮）人民政府、街道辦事處開展房屋租賃信息采集工作，配合有關行政主管部門對本轄區內的房屋租賃情況進行檢查。
第二十三條對違反本規定的行為，《中華人民共和國治安管理處罰法》、《中華人民共和國稅收征收管理法》、《*省房屋租賃管理條例》、《*省暫住人口管理條例》、《*省流動人口計劃生育管理辦法》等法律、法規、規章已有行政處罰規定的，從其規定。
第二十四條房產中介服務機構違反本規定第十條規定，未按規定將通過其中介服務簽訂房屋租賃合同的情況報送房產行政主管部門的，由區房產行政主管部門予以警告，責令其限期報送；逾期不報送的，處以1000元以上5000元以下罰款。
第二十五條出租人違反本規定第十三條規定，未按規定辦理承租人信息登記或者變更登記，或者未簽訂治安責任保證書的，由公安機關責令其限期補辦手續，并可處以500元罰款；情節嚴重的，責令其停止出租。
第二十六條承租人違反本規定第二十一條第（一）項規定，未按規定填寫承租人信息登記表的，由公安機關責令其限期改正，并可處以50元罰款。
⒈本人身份證及復印件（外來人員另需要暫住證及復印件）。
2、經營場所的房屋租賃合同或者房產證及復印件。
3、本人一寸免冠彩色照片兩張。
4、如果是國有和集體企業下崗事業人員，特困戶。還需要帶上失業證、失業人員優惠證、特困證等及復印件，這樣可以依照國家有關規定享受減免管理費的政策優惠。
5、從事飲食、化妝品等特殊行業的還要準備健康證件等及復印件（涉及前置審批行業需提供審批意見）。
攜帶上述文件到當地所屬的工商所，向工作人員說明要辦理那一類的營業執照。檢驗過有關文件后，工作人員會給表格要填寫。
【法律依據】
《個體工商戶登記程序規定》第五條規定，申請個體工商戶設立登記，應當提交下列文件：
（一）申請人簽署的個體工商戶設立登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）經營場所證明；
【正文】
一、實例與問題
某有限責任公司有23 名自然人股東。該公司因引資需要,與公司外的第三人丙簽訂股權收購意向書,約定由丙接受部分股東的股權。公司召開股東會對該意向書進行表決,表決結果為 20 票贊成、2 票棄權、1 票反對。甲投反對票并主張行使優先購買權,但乙等多名股東仍依照意向書內容與丙簽訂了股權轉讓協議并辦理了股東名冊變更登記,但未辦理工商變更登記。甲為此提起訴訟,公司遂再次召開股東會表決撤銷股權轉讓協議,表決結果為 19 名股東同意,包括甲在內的 3名股東拒絕投票表決。乙等人隨后與丙簽訂了解除原股權轉讓協議的協議,并同時將甲匯來的股權轉讓款退還,表示撤回轉讓股權的意向。甲再次訴至法院,請求判令:
1.確認乙等人與丙簽訂的股權轉讓協議無效。
2.乙等人按照股權轉讓協議的同等條件向甲轉讓股權,并協助甲辦理股權變更工商登記手續。
3.由乙等人、丙承擔本案的訴訟費用。在訴訟中,乙等人經公司過半數股東同意,又將股權以高出原股權轉讓協議約定價格的數倍轉讓給丙,并辦理了股東名冊變更登記及工商變更登記手續。
該案是股權優先購買權與股權自由處分權發生對抗的典型案例,至少可引申出以下待討論的問題:
1.股權優先權人與轉讓股東之間合同成立的條件與成立的時點為何。
2.轉讓股東在股權優先權人主張權利后,能否撤回轉讓意向。
3.股權優先權人能否以受讓股東的身份對抗第三人并向法院申請股權強制執行。
4.股東會能否以重新表決的方式對抗股權優先權。
二、權利對抗的癥結:股權優先權性質的認定
公司法第七十二條第三款規定,經股東同意轉讓的股權,在同等條件下,其他股東有優先購買權。由于法律未明確股權優先購買權的法律性質,導致類似案件的審判方向出現分歧。
形成權還是請求權
形成權是指權利人依自己的行為,使自己與他人之間的法律關系發生變動的權利。[1]請求權則是指請求他人為一定行為或不為一定行為的權利。請求權人自己不能直接取得作為該權利內容的利益,而必須通過他人的特定行為實現自己的利益。[2]
1.形成權說認為股權優先權為特別法上的形成權,其形成效力表現在:轉讓方與第三方成立股權轉讓關系時,一旦優先權人主張或者行使優先購買權,就能使優先權人與轉讓方之間按同等條件產生買賣合同關系。[3]法律賦予優先權人附條件的選擇權,即享有選擇是否依照轉讓股東向第三人轉讓股權的“同等條件”主張購買的權利。一旦條件成就且主張購買,優先權人與轉讓股東之間的股權轉讓合同就立即成立且生效,并不給轉讓股東抗辯和反悔的機會。當股權優先權的法律性質為形成權時,優先權即為承諾權。
2.請求權說將優先購買權的客體定位為締約優先權,認為當出賣人將標的出賣時,其實質上是向不特定主體發出了一個附條件的要約邀請。此時,如果優先購買權人行使優先購買權,實際上就是向出賣人發出一個要約。出賣人負有在同等條件下與優先購買權人訂約的義務。[4]2009 年的最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第 22 條、第 24 條進一步將優先購買權的性質定性為附強制締約義務的請求權。當該權利受到侵害時,承租人享有損害賠償請求權,也享有強制締約請求權,兩種請求權競合,承租人可以選擇一種請求權予以主張。[5]
3.雖然附強制締約義務的請求權與形成權均以締結強制性合同為目的,但實踐中將優先購買權定性為形成權顯然更有利于對優先權人的保護。
其一,如將優先權人主張購買的行為視為要約,則轉讓股東通知購買的行為構成要約邀請。但轉讓股東向其他股東發出的購買通知,通常以喚起其他股東與之訂約為目的,而非僅為意思通知。通知中一般都較為具體明確地列明其與第三人締結的合同的主要內容,尤其是價格條件。因此,從表現形式上看,更宜定性為要約而非要約邀請。
其二,賦予強制締約義務時,請求權人仍需等待對方的承諾才能成立合同,在轉讓股東拒絕承諾時,會產生侵權損害賠償責任及締約過失責任的競合,但二者均以過錯為構成要件。而形成權的行使可使合同直接成立生效,轉讓股東的拒絕承諾導致違約責任與侵權賠償責任的競合,優先權人可依據生效合同主張債權(或物權)請求權。[6]在法律未賦予優先購買權人主張撤銷合同及變更判決[7]的救濟方式時,定位形成權顯然對優先權人更有利。
其三,附強制締約義務的請求權多以能夠實際履行為條件,并以強制履行為主要救濟手段,如郵政、電信和醫療行業等,但優先購買權為債權性質,且債權轉讓行為通常只是物權處分行為的原因行為,在股權轉讓合同不能強制履行的情形下,將優先權定性為附強制締約義務的請求權,意義不大。
債權性質的形成權還是物權性質的形成權
如將股權優先購買權定性為形成權,則需進一步區分該形成權是債權性質的形成權還是物權性質的形成權,不同的定性同樣會導致判定結果的南轅北轍。
1.債權性質的形成權僅產生強制性合同成立的效力。[8]股權轉讓協議的債權效力與股權處分行為的物權效力彼此獨立,優先權人僅享有合同履行請求權。如轉讓股東拒絕履行或執意將股權轉讓給第三人,優先權人可享有的是違約損害賠償請求權,或侵權損害賠償請求權。但該債權請求權不能對抗在先發生的股權變動行為,如股權處分行為已經完成,則優先購買權消滅,優先權人再要求確認其為公司股東并申請強制執行回轉股權,就難獲支持。
2.物權性質的形成權產生強制性股權變動的效力。優先權人主張權利后成為受讓股東,股權歸其所有,辦理公司內部股東名冊變更以及向工商部門辦理股權變更登記均系后續性的程序要求。轉讓股東如拒絕受領股權轉讓款,或拒絕履行股權移轉協助義務時,優先權人可訴請法院要求確認股權歸屬并申請股權強制執行。[9]
然而,最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第 21 條已明確將承租人優先購買權還原為債權,理由是依據物權法定原則,物權法并未將優先購買權規定為物權的一種,該權利因此不具有“對世性”。承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由,請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該規定對股權優先權應同樣適用。
三、不當權利對抗的后果:承擔損害賠償責任
轉讓股東與第三人簽訂的股權轉讓合同即使時間在前,該合同的性質亦應為附停止履行條件的合同。一旦其他股東主張優先權,轉讓股東與第三人的股權轉讓合同應停止履行,轉讓股東應按其與第三人約定的內容向優先權人履行股權轉讓義務,非有法定或約定事由不得解除合同。如轉讓股東撤回轉讓意向,或將股權轉讓給第三人且不具有合理權利抗辯事由時,就應向優先權人承擔損害賠償責任。
股權變動的時點
優先購買權的債權性質決定要約與承諾的一致并不能當然導致股權轉讓的法律效果,股權轉讓被分成了原因行為及處分行為兩部分,而行使優先權達成強制性合同僅構成股權變動的原因行為。對于股權處分行為的生效時點應如何確定,目前大致有以下兩種觀點:一種觀點認為,有限責任公司的股權變動應以股權交付為準,可以以交付出資證明書等證明文件為股權交付方式。[10]另一種觀點認為,股權變動生效應當以內部變更登記為準。[11]鑒于有限責任公司不發行股票,因此無法以交付股票或背書轉讓股票的方式界定股權變動時點,前一種觀點具有一定的合理性,但出資證明書非流通證券,公司簽發的出資證明書僅是原股東實際出資的證明,該證書并不具有設權性質,因此將交付出資證明書作為認定生效的時點,缺乏法理依據。后一種觀點以公司變更登記的時點為生效時點,但公司內部變更登記是股東向公司行使的債權請求權,將公司的審查與變更手續作為界定股權處分的生效時點,具有不確定性,不利于對受讓股東權益的及時保護。
基于前述原因,建議考慮以轉讓股東填寫并交付公司股東名冊變更登記申請書的時點作為認定股權處分行為生效的時點。一般情形下,如轉讓股東接受股權價款,就應視為其已經放棄原股東身份,交由受讓股東接替。但為了防止出現本案中轉讓股東將優先權人支付價款又全額退回情形,以交付變更登記申請書的時點作為認定基準就更為妥當,其效用在于確認轉讓股東已同意接受股權價款。該申請書應載明轉讓股東自愿且申請公司將股權變更登記至受讓人名下的內容。交付該申請書的行為視同于股權交付行為,在完成股東名冊變更登記后可產生對抗公司和公司其他股東的效力,經辦理工商變更登記后還可產生對抗外部第三人的效力。公司對該申請書僅負有形式審查義務,如公司未及時辦理內部變更登記,受讓人可訴請要求變更股東名冊的記載。
單一性的損害賠償責任形式
將股權優先權定性為債權性質的形成權,給予了轉讓股東以承擔損害賠償責任的代價換取自由決定股權流向與歸屬的一定空間,從而緩解了優先購買權強制締約的絕對性。
優先權人主張權利后,轉讓股東拒絕向其履行股權轉讓義務的,既構成違約,也構成對法定權利的侵害。此時,優先權人既可主張違約損害賠償救濟,亦可主張侵權損害賠償救濟,二者擇一行使。雖然實際履行也是違約救濟的方式之一,但在轉讓股東拒絕履行的情形下難以適用。這是因為,股權轉讓協議的主要內容是由優先權人支付轉讓價款,由轉讓股東將股權轉移至優先權人名下。訴請要求轉讓股東承擔實際履行責任,就是訴至法院請求以確認判決強制執行股權,而賦予優先權人得以訴請實現實際履行的權利,即等同于視股權優先購買權具有物權性質。此時亦可援用合同法第一百一十條的規定,認定已構成合同強制履行不能的法定情形。
損害賠償責任的數額范圍
股權優先權與承租人優先權相比,其損害賠償數額較難確定。承租人優先權請求損害賠償的范圍至少可以包括購買同等條件的房屋所多支付的價款和購買其他房屋的締約成本。[12]而股權優先權是由股東權派生出來的,它與純粹的物權及物權化的租賃權有別。它不是基于對標的物的所有、占有和使用,而是由于股東對公司法人出資,取得股東資格后而依法享有的一項權利,[13]如何確定損害賠償數額確實是一個難題。
法定代表人：
住所：
聯系人：
聯系電話：
乙方：
法定代表人：
住所：
聯系人：
聯系電話：
經雙方友好協商，簽訂本房屋租賃：
第一條 租賃地點
甲方將自有的、坐落在地址： 樓號： 具置 ： 的房屋（場地），建筑面積 平方米、類型 ，出租給乙方作 （請詳細的填寫使用用途，不要只填寫范圍，比如商住使用等字樣）使用。該房屋（場地）是屬于人防工程，在人防工程備案時的用途為：比如車庫等 .
第二條 租賃期限
本租賃合同的租賃期限為 年 月 日起，至 年 月 日至，共 年。
第三條 租金及租金交納方式
1、乙方應向甲方交納租賃該房屋（場地）的租金，租金為每年 元，該款項甲方應在每年使用前予以支付，第一筆租金應于 年 月 日之前支付給甲方；第二筆租金應 于 年 月 日前支付給甲方；……
2、如乙方的租賃期限不足一年或因本協議提前終止或解除不足一年的，則乙方的租賃期限按照實際租賃天數進行計算，租金計算方式為：實際租賃天數乘以每日租金，每日租金為： 元。
3、本合同中的人防管理費（請填寫正確的費用名稱） 元，該款應由乙方及時向北京市人防辦公室繳納，如因乙方未交納或乙方遲延交納該款項，則甲方有權因此提前解除本合同，解除本合同后的問題處理適用本合同第五條第2之規定；
4、乙方向甲方繳納違約保證金 元，合同期滿，乙方無遺留問題后返還，返還該款時，甲方無需支付乙方任何利息。如涉及由甲方修繕或拆除等問題，該費用甲方有權無需通知乙方，而采取單方面扣除相關的費用的處理方式。
5、本合同期間，因租賃房屋而發生的水費、電費、供暖費、物業費、燃氣費等由乙方按照本房屋所在小區的定價和實際發生額承擔并交納。乙方拖欠上述水電暖費、物業、燃氣等費用的數額合計達到 元時，視為乙方違約，甲方有權解除本租賃合同。
第四條 租賃期間的房屋修繕和裝飾
1、甲方有權對出租房屋及其設備進行定期檢查，乙方應積極協助，不得阻撓施工。
2、乙方因使用不當或其他原因造成房屋受損、管線不暢、設備損毀等情況時，乙方必須及時修繕，所需費用由乙方自行承擔；如乙方未能及時進行修繕，則甲方應向本合同所記載之乙方的地址發送EMS郵件予以督促修繕，該EMS發出之日起三日內，乙方仍未進行修繕的，則甲方有權解除本合同或選擇對進行修繕。
如甲方選擇修繕的，則可自行擬定方案，對此進行修繕，修繕的費用，甲方有權選擇從乙方的保證金中予以扣除，或從乙方的租金中予以扣除，不足的租金，乙方有義務于扣除之日予以補齊。乙方如不及時予以補齊的，則甲方可以自扣除修繕費之仍起，次日開始計算乙方的違約金，違約金為每日 ，違約超過 日的，甲方有權單方解除本合同，解除本合同后的問題處理，適用本合同第五條第2之規定；
3、 乙方因工作需要，安裝電話、有線，或在不影響房屋結構的前提下，對承租房屋進行改裝、裝修時，其規模、范圍、工藝、用料、用時等均應在裝修或改動、添加前事先得到甲方書面同意后方可安裝、施工。未經甲方書面同意，乙方擅自進行安裝或裝修的，乙方應予以拆除并恢復原狀，并承擔由此發生的費用以及由此給甲方造成的損失。
甲方書面同意后，乙方進行裝修、拆改、安裝等施工前，乙方應當按照法律法規和政府部門的規定，取得有關批準手續，方可施工，否則，由此產生的一切責任和后果由乙方自行承擔。如因乙方擅自施工，而使甲方遭受有關部門處罰或其他財產損失的，由乙方予以賠償。
第五條 租賃合同的變更
1、租賃雙方如須終止合同，應提前三個月以書面方式告知對方；但乙方如違反本合同之規定，甲方需提前解除本合同的，無需提前三個月告知乙方。
2、乙方有下列情形之一的，甲方可以提前解除合同，收回所租賃的房屋，乙方應自甲方的解除合同通知書發出之日起， 日內將該租賃房屋中恢復原狀，交付給甲方適用：
（1）擅自將房屋
轉租、分租、轉讓、轉借、聯營、入股、或與他人調劑交換的；
（2）利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的；
（3）拖欠租金及逾期不繳納供暖和水、電費用的；
（4）違反北京市人民政府令（第152號）關于《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》以及其它相關政府部門規定的；
（5）擅自改變租賃場地用途的；
（6）因違法、違規或其他問題，被人防、消防、工商、公安等行政管理部門查處、調查或處罰的；
（7）違反甲方單方制定的管理規定的、損害業主利益的。
3、合同期滿后，如甲方繼續出租房屋，乙方在同等條件下擁有優先承租權。
第六條 違約責任
1、乙方逾期交付租金，除應補交欠租外，并按應交納本期租金的總數額的每日 ，向甲方交付違約金；
2、乙方違反本合同第五條第2之規定的，視為違約，甲方有權在解除本合同的同時，要求乙方支付違約金，違約金自違約之日起開始計算，違約金為每日 .
第七條 免責條件
1、房屋如因不可抗力損毀或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔責任；
2、因市政建設需要拆除、改造已租賃房屋的，自有關部門發出通知之日起，甲、乙雙方應予以配合，各自拆除各自的
財務及設施，由此使甲乙雙方造成損失，或給單方造成損失的，雙方互不承擔責任；
3、因該原因而導致雙方終止合同的，乙方應交納的租金按實際使用時間計算，實行多退少補，相互應結清該費用。
第八條 有關租賃房屋的各種手續的辦理。
在房屋租賃過程中，應當辦理的一切手續和政府部門的批準文件及許可手續等，均由乙方負責辦理。在辦理有關手續時，如須甲方或產權人蓋章的，由乙方事先書面告知甲方，并將應當蓋章的文件或申請書送交甲方。在符合法律法規以及政府部門規定的前提下，甲方給予配合蓋章。否則、甲方有權予以拒絕。
第九條 爭議解決的方式
本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決；協商不成時，任何一方均有權向該租賃房屋所在地的人民法院提訟。
第十條 合同的效力
1、本合同未盡事宜，甲乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。
2、本合同一式兩份，甲乙方各執一份，具有同等法律效力。
出租方：（蓋章）
承租方：（蓋章）
簽約時間：
委托方：
姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________
受托方：
1：（可以公司名字或者公司法人代表）
2：姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________
我方_______（份額____%）擁有位于深圳市______________（按照房產證地址填寫）的房產，現委托以上受托方為我方的人，期限為：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可單獨以我方的名義在期限內辦理如下全部委托事項，受托方2可單獨以我方的名義在期限內辦理如下第5、13項委托事項：
1、管理上述房產，支付與上述房產有關的各項費用；到相關部門辦理上述房產補地價事宜，并代領取繳費通知單及增補協議書，繳納相關費用等及辦理綠轉紅等相關手續，領取紅本房地產證，簽署相關法律文件。
2、到相關部門全權辦理上述房產的房地產證并繳納相關費用，領取房地產證，辦理上述房產的抵押登記手續并簽署價格議價書等相關文件。
3、全權辦理以上述房產向銀行申請按揭貸款或抵押貸款，并代為簽署借款合同、抵押合同、借款借據、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認書等相關文件，收取銀行貸款款項，辦理合同公證并在相關文件上簽字；在銀行開立帳戶，領取并保管存折，并在深圳市房地產權登記中心辦理抵押登記手續。
4、辦理申請贖樓貸款手續，簽署銀行借款借據、借款合同、抵押合同、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認書等一切相關文件；在銀行開立帳戶，領取并保管存折，辦理還款的相關手續；償還上述銀行贖樓貸款，并簽署一切相關文件。
5、到檔案管理等相關部門查詢并打印產權資料，復印房地產證、借款、抵押合同、購房發票、契稅發票等資料，到銀行辦理提前還款申請手續，開具利息證明，復印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清單及歷史還款記錄等相關資料，辦理相關手續；到銀行或其他機構查詢、打印個人征信系統信息及信用報告；到相關部門打印房屋產權信息查詢證明；到稅務部門辦理減、免稅申請手續并簽署一切相關文件，領取免稅函等相關文件。
6、全權辦理提前還清上述房產按揭貸款的贖樓手續、終止授信額度等一切相關手續，代為簽署銀行罰息（違約金）費用確認函（確認書）等相關資料，代交銀行提前還款違約金、領取上述房產的房地產買賣合同和房地產證等產權證明，領取辦理注銷抵押登記的相關文件、房地產買賣合同、借款合同、借款借據、購房發票、房屋保險單、發票和退保證明、付清樓款證明、還款憑證等，并在有關文件上簽字。
7、全權辦理上述房產的注銷抵押登記手續及領取、保管房地產證等相關事宜，并在有關文件上簽字。
8、全權辦理上述房產的變更登記手續，簽署變更登記申請表及一切相關文件，領取、保管房地產證等相關事宜，并在有關文件上簽字。
9、全權辦理出售上述房產的一切相關事宜，辦理過戶、轉移登記的相關手續，簽署轉移登記申請表、轉移登記詢問申請人記錄、深圳市二手房買賣合同或房地產買賣現售合同，辦理合同公證并簽署相關文件。
10、簽署上述房產的房款資金監管協議或首期款資金監管協議，上述房產的全部售房款、短期贖樓貸款、抵押貸款由受托方1代為收取。委托人應承擔的贖樓款及各項稅金、費用等從受托方1的托收帳戶扣取后，將剩余房款劃入委托方指定帳戶。
11、簽署擔保融資贖樓合同及相關法律文件，繳納贖樓的相關費用；到銀行或土地房產交易中心辦理上述房產的房款解除或終止資金監管手續，簽署辦理解除或終止資金監管手續所需簽署的申請書及一切相關文件。
12、到深圳市房地產權登記中心或房地產交易服務中心辦理退件、撤銷過戶的相關手續，簽署相關文件并領取二手房買賣合同或房地產買賣現售合同、房地產證等相關資料；到司法機關或仲裁機構咨詢上述房產所涉案件的具體情況，查詢、復印并領取上述房產所涉案件的相關文件資料。
13、辦理上述房產水、電、煤氣（天然氣）、物業管理、有線（數字）電視、電話、網絡等過戶、開戶、銷戶、停機等手續。
受托方1有權委派本公司任何員工辦理上述受托事項。受托方在其權限范圍內及期限內簽署的一切有關文件，我方均予承認。
受托方有轉委托權。
委托人：______________
_______年_____月____日
【范文二：房產買賣委托書】
委托人：_______，男，_______年_____月____日出生，身份證住址：_____________________，身份證編號：_____________________。
委托人：_______，男，_______年_____月____日出生，身份證住址：_____________________，身份證編號：_____________________。
受托人：_______，男，_______年_____月____日出生，身份證住址：_____________________，身份證編號：_____________________。
位于_______市_______區_______路_______號_______幢_______單元_______樓_______號（權_______）房屋屬我們委托人共同共有（或按份共有）。現準備出售上述房屋，因我們事務繁忙無法親自到成都市相關部門辦理手續，特委托受托人辦理如下事項：
一、到銀行辦理上述房屋的結按手續，注銷抵押登記，領取產權證。
二、查詢上述房屋相關檔案，辦理地址變更手續，開具地址變更證明。
三、代為出售上述房屋，簽訂房屋的買賣合同，并代收房價款。
四、協助買方辦理上述房屋的過戶手續，領取產權證，辦理國有土地使用權的轉移登記手續，辦理并領取國土證。
五、辦理上述房屋的房屋維修資金過戶，代繳或免征個稅和營業稅，辦理退稅手續領取購房補貼。
六、若買方以按揭方式購買上述房屋，則協助買方辦理按揭貸款的相關手續，簽訂貸款合同并以委托人名義或自己名義開啟銀行基本賬戶，（含設立和修改密碼），收取按揭款。
受托人在辦理上述委托事項時有權向有關部門提供我們的個人資料，簽署相關文件我們均予以承認。
受托人有轉委托權。
委托期限：自本委托書簽署之日起至委托事項辦結之日止。
委托人：______________
_______年_____月____日
【范文三：房產買賣委托書】
委托人：______________
受托人：______________
委托事項及權限：
委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事務繁忙，現特委托受托人辦理相關事宜，具體權限如下：
1、代為清償該房屋抵押貸款，辦理貸款結清、房產抵押注銷等相關手續，代為取回房屋產權證原件等相關房產憑證。
2、受托人有權代為出售該房產，包括但不限于：受托人有權代為出售上述房產，有權與買受人商談交易價格及買賣合同的各項條款，有權代為簽署有關協議、房屋買賣合同及辦理相應的合同公證、房產評估事宜，有權與買方辦理房屋交接手續，有權處理物業及煤水電、有線電視等過戶事宜，有權代為收取售房款項。受托人有權代為到當地房地產管理部門辦理合同的登記及房地產權屬過戶至買受方等上述房產交易有關的一切手續。若買方選擇按揭抵押貸款的方式支付購房款，則受托人有權代表委托人協助買房辦理二手房（按揭、抵押、轉按揭）貸款的相關手續，并代為到按揭銀行簽署各種法律文書，有權開立銀行賬戶卡，設定密碼及賬戶卡有關操作，收取銀行按揭款。
3、受托人有權將上述房屋作為委托人（委托人當中任意一人）、或受托人、或者其他第三人、公司向銀行、私人或其他金融機構或擔保公司借款的抵押擔保物（貸款銀行、貸款對象、貸款額度、種類、擔保對象、范圍、期限等由受托人選擇確定），有權代查委托人的個人資信、信用信息基礎基礎數據及報告，有權與貸款銀行（私人或其他金融機構）商定、申請辦理房屋抵押貸款，簽署授信協議及該授信項下的借款合同、抵押合同等相關文件，有權以上述房屋為抵押物代為辦理抵押貸款手續，包括代為開立銀行賬戶卡、領取相應貸款，代為簽署相關法律文件，代為變更還款期限、還款方式，代為提前還款、包括結清貸款、領取貸款相關文件等與抵押、貸款有關的所有事項；代為辦理與抵押貸款相關的房屋評估、保險及公證事宜（委托人特此聲明：同意受托人與銀行簽署的借款合同等法律文件，并且同意賦予該借款合同強制執行效力）；代為到當地國土資源與房產管理局辦理房產抵押登記手續并代為繳納相關稅費，有權代為領取、保管經過抵押登記的土地房屋權證；代為辦理其他與房屋抵押貸款相關的事宜。
4、受托人有權出租上述房產，收取租金，簽署房屋租賃合同，辦理房屋租賃相關事宜。
本委托書未能窮盡且為受托人全權代表本人行使股東權利及履行股東職責所必需之其他權限，均視為已得到委托人的充分授權。
受托人在辦理委托事項時所為的相關行為，視同委托人親為，因此簽署的相關文件及支付的相應費用，委托人均予以承認。
受托人有轉委托權。
委托有效期限：自委托書簽署之日起至_______年_____月____日止。
第二條 凡座落在鞍山市市區內的公有住房進行使用權有償轉讓的，均適用本辦法。
第三條 公有住房使用權有償轉讓是指公有住房承租人，經產權單位同意，將自己承租的公有住房使用權按規定的程序有償轉讓給他人的行為。
第四條 鞍山市房產管理局是我市公有住房使用權有償轉讓的主管機關，鞍山市房地產市場管理處（以下簡稱市場處）負責全市公有住房使用權有償轉讓的日常管理工作。
第五條 有下列情形之一者，經審批，承租人可以將自己承租的公有住房使用權實行有償轉讓：
（一）為購買商品房或其它公有住房而籌措資金的；
（二）為參與房改購買公房而籌措資金的；
（三）自住有余的。
第六條 本市居民為改善居住條件，經審批，可以有償受讓公有住房使用權。
第七條 有下列情形之一者，其公有住房使用權不得轉讓：
（一）拖欠房屋租金的；
（二）有房屋租賃糾紛的；
（三）拖欠房屋取暖費的；
（四）損壞房屋未按要求承擔修復、賠償責任的；
（五）獨用單元式房屋轉讓部分住房使用權的；
（六）拆遷行政主管部門通知將要拆遷的；
（七）轉讓后人均使用面積低于8平方米的；
（八）其它法律、法規及政策規定不得轉讓的。
第八條 有償轉讓公有住房使用權，下列當事人有優先受讓權：
（一）房屋所有權人；
（二）該戶房屋的共用人（含共廚、共廁、共廳等）；
（三）人均使用面積低于8平方米的住戶。
第九條 轉讓公有住房使用權，雙方當事人須同時到市場處填寫《申請書》和《審批表》，并按要求由轉讓方同戶籍人及雙方單位簽署意見，經市場處登記驗證后送房屋所在地房管部門進行初審復查，然后由市場處進行現場評估，最后按規定繳納有關稅費，辦理轉讓手續。市物價管理部門負責對評估結果進行監督檢查。
第十條 轉讓公有住房使用權，轉讓價格應當由轉讓雙方在市場處評估意見的基礎上協商議定。
第十一條 公有住房使用權有償轉讓費按市場處評估價值收取，由受讓方承擔。其中：75％支付給轉讓方，作為經濟補償；10％支付給房屋產權單位，作為房屋維修費用；15％由市場處收取，作為公有住房使用權轉讓業務經費和房地產市場建設經費。
第十二條 實行公有住房使用權有償轉讓，受讓方在房改過程中購置該房產權時，其受讓時支付的有償轉讓費和手續費不得沖抵購房資金。
第十三條 任何人不得擅自將自己承租的公有住房使用權轉讓給他人，違者買賣合同無效，同時沒收其非法所得，并對賣方處以買賣金額20％以下的罰款，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第十四條 本規定由鞍山市房產管理局負責解釋。
第一條、根據《寧波市城市建設房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱《辦法》），制定本細則。
第二條、凡在本市城市規劃區國有土地上，因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的，均應遵守《辦法》和本細則。
第三條、寧波市房地產管理局及各縣（市）和鎮海區、北侖區房地產管理局（處），分別為本市及相應的行政區域內的房屋拆遷主管部門，履行下列職責：
（一）貫徹執行有關房屋拆遷管理的法律、法規、規章和政策；
（二）對拆遷單位進行資格審查，核發房屋拆遷資格證書；
（三）房屋拆遷有關事項的通知；
（四）審核拆遷方案，核發拆遷許可證；
（五）裁決拆遷爭議，查處房屋拆遷中的違法行為；
（六）指導、協調、檢查、監督拆遷工作。
第二章、拆遷管理一般規定
第四條、從事房屋拆遷工作的單位，應當具備拆遷單位的資格條件，取得房屋拆遷資格證書。
海曙區、江東區、江北區（以下簡稱三區）的拆遷單位，由寧波市房地產管理局進行資格審查后核發房屋拆遷資格證書。
各縣（市）和鎮海區、北侖區的拆遷單位，由當地房地產管理局（處）進行資格初審，報寧波市房地產管理局審查后核發房屋拆遷單位資格證書。
第五條、房屋拆遷按下列程序辦理：
（一）建設單位或個人（以下簡稱建設單位）持建設項目批準文件、建設紅線圖，委托拆遷單位進行房屋拆遷調查，擬定房屋拆遷范圍，向拆遷主管部門提出拆遷立項申請，拆遷主管部門審核后同意拆遷立項的，《房屋拆遷暫停辦理有關事項的通知》；
（二）建設單位與拆遷單位簽訂委托拆遷合同，建設單位將拆遷費用解繳到拆遷單位項目專戶儲存；
（三）建設單位和拆遷單位持建設用地規劃、建設用地批準文件及拆遷方案、委托拆遷合同向拆遷主管部門報送《房屋拆遷申請表》，拆遷主管部門審查后對符合條件的核發拆遷許可證，拆遷公告；
（四）拆遷單位根據拆遷公告，在拆遷地段公布有關簽訂拆遷協議、停水停電時間等實施拆遷事宜的通告；
（五）拆遷人委托拆遷單位與被拆遷人簽訂拆遷協議，被拆遷人應在規定的搬遷期限內完成搬遷；搬遷期限屆滿后，由拆遷單位對房屋實施拆除。
第六條、從拆遷通告規定的簽訂拆遷協議之日起至停水停電時的搬遷期限，根據被拆遷人的戶數確定：300戶以下的不超過90日、300戶以上至500戶不超過100日、500戶以上至1000戶不超過110天、1000戶以上不超過120日。
個別建設項目，經市、縣（市）和鎮海區、北侖區人民政府批準可對搬遷期限予以調整。
第七條、拆遷當事人經協商達不成協議，需申請拆遷主管部門裁決的，應當提交裁決申請書及其副本。裁決申請書應當載明下列內容：
（一）申請人及被申請人的姓名、性別、年齡、職業、住址等（法人的名稱、地址、法定代表人姓名）；
（二）申請裁決的要求和理由；
（三）申請裁決的有關證據材料；
（四）申請的日期。
拆遷主管部門應當自收到裁決申請之日起5日內作出是否受理的決定。作出不予受理決定的，應當告知申請人不予受理的理由。
拆遷主管部門對受理的拆遷爭議，應在20日內作出裁決，并制發拆遷裁決書。情況復雜的，可適當延長裁決時間。
第八條、被拆遷人在房屋拆遷公告規定或拆遷主管部門裁決的搬遷期限內無正當理由拒絕搬遷的，由市、縣（市）和鎮海區、北侖區人民政府作出限期搬遷的決定。被拆遷人在限期搬遷決定規定的期限內仍未搬遷的，由拆遷主管部門申請人民法院強制執行，或由市、縣（市）和鎮海區、北侖區人民政府責成房地產管理局（處）等有關部門實施強制拆遷。
第九條、市、縣（市）和鎮海區、北侖區人民政府責成房地產管理局（處）等有關部門實施強制拆遷的，被拆遷人所在單位和房屋所在地的公安、工商行政、街道辦事處、居委會等部門和單位應當派人協助強制拆遷。
強制拆遷的過程和拆遷的財物，拆遷工作人員應當記入筆錄，筆錄由拆遷工作人員、被拆遷人和協助拆遷人員及其他參加拆遷的人員簽名或蓋章。被拆遷人拒不到場的，不影響強制拆遷的實施。
強制拆遷的費用由被拆遷人承擔。
第十條、拆遷私有出租以及閑置房屋，所有人不在房屋拆遷范圍地段內居住的，拆遷單位應當向所有人發出私房拆遷通知書。所有人應當在接到通知書的20日內（所有人在境外的可延長至60日），提交房屋產權等有關證件，提出拆遷補償的書面意見。無正當理由逾期不作答復、不辦理手續的，按不作產權調換處理。所有人無法通知到的，拆遷人和拆遷單位向公證機關辦理證據保全后，經拆遷主管部門審核，可實施房屋拆遷，對出租房屋，按達不成租賃關系的有關規定處理。
拆遷依法代管、無主代管房屋，拆遷人和拆遷單位向公證機關辦理證據保全公證后，對被拆房屋按重置價格結合成新再增加150％計算拆遷補償金。
第十一條、拆遷依法設有抵押權的房屋，抵押人、拆遷單位應當分別通知抵押權人。抵押人和抵押權人確定債務清償事宜后，方可辦理拆遷補償安置有關事宜。抵押人和抵押權人在拆遷公告規定的期限內對清償債務未能達成協議的，由拆遷單位參照《辦法》第十五條規定實施拆遷。
第十二條、對住宅用房的被拆遷人，公安、教育、郵政、電信、供水、供電等部門，應及時辦理和安排戶口遷移、子女轉學轉托、信件投遞、電話移機以及用水、用電等事宜。
第三章、住宅用房拆遷
第十三條、《辦法》所稱的原住房使用面積是指住房中分戶門內可供使用的凈面積。
住房使用面積的認定和計算規則見本細則附件。
第十四條、《辦法》第二十二條及本細則規定的住房可安置使用面積折算成可安置建筑面積，按1∶1.4折率計算。
第十五條、拆遷三區住宅用房，被拆遷人選擇自選安置的，可在三區范圍內自行選購下列住宅用房：
（一）已經市建設行政主管部門綜合驗收合格，并取得產權預登記備案卡，銷售建筑面積已經房產登記發證機關核定的商品住宅；
（二）已取得商品房預售許可證和產權預登記備案卡的預售商品住宅；
（三）已經領取房屋所有權證和國有土地使用權證的住宅。
個別市政公用設施或公益事業建設項目，經市人民政府批準，也可由拆遷人在一定范圍內提供房源供被拆遷人選購住房，或由被拆遷人在本條第一款第（三）項規定的范圍內自行選購住房。
第十六條、被拆遷人選購住房中發生買賣糾紛的，應當按照房屋買賣有關規定處理，不得因此拖延搬遷時間。
第十七條、被拆遷人選擇自選安置或選擇直接安置并購買安置住房的，其以折算購房資金購買或以安置地段基本造價購買住房，可免繳契稅。
第十八條、拆遷單位應當根據自選安置被拆遷人所訂立的商品房銷售合同或房屋買賣合同，將自選購房資金支付給住房出售方，由住房出售方出具發票或由市、縣（市）和鎮海區、北侖區房地產交易所代開發票（下同）。被拆遷人選購預售商品住宅的，拆遷單位應在被拆遷人搬遷完畢后，方可將全部自選購房資金支付給住房出售方。拆遷單位不得將自選購房資金直接交付給被拆遷人，被拆遷人不得將自選購房資金用于購買安置住房以外的其他用途。
被拆遷人實際支付的購房資金超過自選購房資金的，超過部分由被拆遷人在購房時直接交付給住房出售方，住房出售方應當出具發票。
被拆遷人按不低于本細則第二十九條規定的自選安置低限標準購房后，自選購房資金有結余的，三區按結余資金60％的標準，各縣（市）和鎮海區、北侖區按當地人民政府規定的標準，在被拆遷人住房搬遷完畢后，由拆遷單位直接折算給被拆遷人。
房屋拆遷前，被拆遷人已購買不低于本細則第二十九條規定的自選安置低限標準的預售商品住宅，至拆遷協議簽定之日其尚未付清全部房款的，可與拆遷人在拆遷協議中約定將自選購房資金用于支付預售商品住宅房款。還清房款后自選購房資金有結余的，按本條第三款規定辦理。
第十九條、選擇自選安置的被拆遷人，應按拆遷公告規定的搬遷期限予以搬遷。如自選住房未能在搬遷期限內交付使用的，被拆遷人應自行解決過渡用房，拆遷人不給予過渡補貼費和二次搬家補貼費。被拆遷人在過渡期間，應憑拆遷協議向過渡用房所在地的公安派出所、街道、居委會申報臨時戶口、暫住、計劃生育登記，遵守有關社會治安、計劃生育管理的規定。
選擇自選安置的被拆遷人，因未能在搬遷期限內選定住房或要求將原自選安置改作直接安置的，由拆遷人和拆遷單位在指定房源中予以安置。
第二十條、根據《辦法》第三十三條規定，三區住宅用房的被拆遷人按《辦法》和本細則有關規定購買安置住房或實行產權調換的，被拆遷人應按其可安置建筑面積乘以安置住房基本造價的2％，拆遷人應按被拆遷人可安置建筑面積乘以安置住房基本造價的20％，解繳公用部位和共有設施設備的維修基金（以下簡稱維修基金）。
被拆遷人確定購買或調產安置住房后，拆遷單位應代拆遷人向安置住房所在地的房管部門解繳維修基金；被拆遷人在辦理安置住房入住手續時，向當地房管部門解繳維修基金。
維修基金由當地房管部門統一匯集后解入市住房資金管理中心維修基金專戶。住房公用部位和共有設施設備的養護維修按市有關規定辦理。
第二十一條、《辦法》所稱私有自住用房，是指所有人本人或其直系親屬居住使用的住房。
由直系親屬居住使用的住房，經所有人書面同意，可由使用人選擇自選安置或直接安置。
第二十二條、《辦法》所稱私有閑置住房，是指所有人在被拆遷房屋所在地無常住戶口或雖有常住戶口，并非實際居住使用的住房。
出租（出借）的私有住宅用房，其承租（借住）人不符合《辦法》第三十四條規定的使用人條件的，拆遷時按私有閑置住房對待，對該承租（借住）人不予安置補償。
第二十三條、拆遷私有住房，對僅擁有公用部位面積的所有人，不能選擇自選安置或直接安置，對被拆除的公用部位面積按《辦法》第二十九條規定的作價補償標準，由拆遷人予以作價補償。
第二十四條、根據《辦法》第三十條第二款規定，拆遷三區應發還產權并予以騰退歸還落實政策的私有住房用房，對使用人的安置，適用《辦法》第二十二條、第二十四條規定，但使用人實行自選安置時自選購房資金有結余的部分不予折算。使用人在拆遷原址以外另有公有住房，或公有住房已按房改政策購買的，對使用人按原住房的使用面積易地直接安置直管公有住房。所有人要求實行產權調換的，按照《辦法》第二十六條、第二十七條規定辦理。所有人不作產權調換的，按照《辦法》第二十九條規定的作價補償標準，由拆遷人予以作價補償。
第二十五條、根據《辦法》第三十條第二款規定，拆遷三區帶戶發還產權并繼續保持租賃關系落實政策的私有住宅用房的，按下列規定辦理：
（一）對使用人的安置，按照本細則第二十四條有關規定辦理。
（二）所有人要求產權調換并選擇自選安置的，其自選調產住房的折算購房資金按《辦法》第二十二條規定計算，自選調產住房價格按四類地段磚混二等商品房平均價格的40％計算，自選調產購房款在折算購房資金中核減，核減后的資金額度為拆遷人應當提供給所有人的自選購房資金。被拆舊房按重置價格結合成新作價補償，被拆舊料歸拆遷人所有。
（三）所有人要求產權調換并選擇直接安置的，其易地調產住房可增加的使用面積標準適用《辦法》第二十一條第一款的規定。調產新房建筑面積與可安置建筑面積相等部分，新房按安置地段商品房價格的40％，舊房按重置價格結合成新，結算差價；調產新房建筑面積大于可安置建筑面積的部分，按安置地段的商品房價格結算；舊房建筑面積大于新房建筑面積（減去易地安置可增加的面積）部分，系磚混、鋼混結構的按重置價格結合成新再增加100％，其他結構按重置價格結合成新再增加200％結算。
（四）所有人不作產權調換，被折舊房系磚混、鋼混結構的按重置價格結合成新再增加100％作價補償，其他結構按重置價格結合成新再增加200％作價補償，補償后不再安置住房。
第二十六條、拆遷三區不涉及私房落實政策的其他私有出租（出借）住房，已經當地房管部門辦理房屋租賃登記的，租賃雙方應當按租賃合同的約定自行處理好租賃關系；租賃合同對遇城市房屋拆遷時租賃關系處理未作約定且雙方未能自行處理好租賃關系的，按下列規定辦理：
（一）符合《辦法》第三十四條規定的使用人，可按《辦法》第二十二條規定實行自選安置或按《辦法》第二十四條第（三）項規定購買直接安置住宅用房，其易地安置可增加的使用面積標準適用《辦法》第二十一條第二款規定。如可安置使用面積低于本細則第二十九條規定的低限標準的，按低限標準予以安置。對使用人自選購房資金有結余的部分不予折算。
（二）使用人不按第（一）項規定實行自選安置或購買直接安置住房的，按本細則第二十九條規定的直接安置低限標準作易地直管公有住房安置。
（三）所有人要求調產并選擇自選安置的，其易地安置可增加的使用面積標準適用《辦法》第二十一條第一款規定。自選調產住房的折算購房資金按《辦法》第二十二條規定計算，自選調產住房價格按四類地段磚混二等商品房平均價格的60％計算。自選調產購房款在折算購房資金中核減，核減后的資金額度為拆遷人應當提供給所有人的自選購房資金。被拆舊房按重置價結合成新作價補償，被拆舊料歸拆遷人所有。
（四）所有人要求調產并選擇直接安置的，其易地調產住房可增加使用面積標準按《辦法》第二十一條第一款規定辦理。調產新房建筑面積與可安置建筑面積相等的部分，新房按安置地段商品房價格的60％，舊房按重置價格結合成新，結算差價；調產新房建筑面積大于可安置建筑面積的部分，按安置地段的商品房價格結算；舊房建筑面積大于新房建筑面積（減去易地安置可增加的面積）部分，系磚混、鋼混結構的按重置價格結合成新再增加50％，其他結構按重置價格結合成新再增加100％結算。
（五）所有人不作產權調換的，被拆舊房系磚混、鋼混結構的按重置價格結合成新再增加50％作價補償，其他結構按重置價格結合成新再增加100％作價補償，補償后不再安置住房。
私有出租（出借）住房拆遷時，被拆遷人尚未辦理房屋租賃登記手續的，在依法補辦租賃登記手續后按前款規定辦理。
第二十七條、《房屋拆遷暫停辦理有關事項的通知》前，人民法院對私有出租（出借）房屋使用權糾紛雖已作出限期歸還房屋使用權判決，但至拆遷公告公布之日限期歸還的期限未滿或期限已滿尚未執行或執行未果的，仍按出租（出借）私房有關規定辦理。
第二十八條、拆遷已按房改成本價或按房改綜合價、標準價購買并按房改成本價作了銜接補購的自住住宅用房，對所有人的拆遷安置補償辦法，按《辦法》第二十六條、第二十七條、第二十八條規定辦理。
拆遷按房改標準價購買但未按房改成本價銜接補購的自住住宅用房，被拆遷人要求按《辦法》第二十六條規定選擇自選安置或按《辦法》第二十八條規定改作直管公有住房易地直接安置的，其被拆舊房按重置價格結合成新的作價補償款，按被拆遷人和產權單位的產權比例分配。被拆遷人要求按《辦法》第二十七條規定實行產權調換并選擇直接安置的，應按拆遷時房改成本價和售房政策在拆遷公告規定的搬遷期限內辦妥銜接或補購手續；被拆遷人逾期未辦理的，視作放棄產權調換。
第二十九條、三區住宅用房使用人選擇自選安置與直接安置的可安置使用面積應不低于下列標準：
（一）自選安置的使用面積為33平方米或人均11平方米（簡稱自選安置低限標準）；
（二）直接安置的使用面積為28平方米或人均9平方米（簡稱直接安置低限標準）。
前款規定的可安置使用面積低限標準，不適用私有閑置住房、出租（出借）私房的所有人或在三區范圍另有住房的被拆遷人的拆遷安置。
各縣（市）和鎮海區、北侖區的可安置使用面積低限標準，由各縣（市）和鎮海區、北侖區人民政府規定。
第三十條、拆遷時三區住宅用房使用人可安置使用面積低于本細則第二十九條規定的低限標準的，視為居住困難戶，按下列辦法予以安置：
（一）居住困難戶選擇自選安置的，在按《辦法》第二十二條規定計算自選購房資金時，其可安置使用面積按自選安置低限標準使用面積折算成的建筑面積計算，但對自選購房資金的結余部分不予折算；
（二）居住困難戶選擇直接安置的，按直接安置低限標準使用面積作直管公有住房直接安置。如要求按安置地段基本造價購買安置住房的，其購買安置住房建筑面積，可按自選安置低限標準使用面積折算成的建筑面積計算，超過部分應按商品房價格購買。
第三十一條、根據《辦法》第二十五條規定，按原住房使用面積易地作公有住房直接安置，三區公有住房使用人原住房為磚混二等及磚混二等以上結構成套房的，可按原住房使用面積再增加10％。
前款直接安置中，單位自管公有住房所有人要求保留產權或不作產權調換的，按《辦法》第二十四條第（二）項規定辦理。
第三十二條、根據《辦法》第二十五條的規定，按原住房的使用面積易地直接安置的公有住房使用人，原住房使用面積加上拆遷原址以外另有公有住房或已按房改政策購買的住房使用面積，低于可安置使用面積低限標準的，按低限標準予以安置，但其拆遷原址以外另有的公有住房或已按房改政策購買的住房，按重置價格結合成新由拆遷人對所有人作價補償后，住房產權歸拆遷人所有。
對使用人按原住房的使用面積直接安置，直接安置的面積小于直接安置房源住房面積的，使用人應按安置地段的商品房價格擴房安置，擴房安置部分住房的產權處理等有關事宜按本細則第三十五條有關規定辦理。使用人不擴房安置的，不予直接安置住房，但應根據其原住房使用面積折算成建筑面積，按四類地段磚混二等商品房平均價格的45％，由拆遷人發給安置補貼費。
本細則第二十四條、第二十五條規定的落實政策私房使用人在拆遷原址以外另有公有或房改住房的，適用本條規定。
第三十三條、對住宅用房被拆遷人“戶”的認定，按下列規定辦理：
（一）租住直管公有住宅用房的，以租賃合同為單位認定；
（二）租住單位自管公有住宅用房的，以單位住房安排調整時，房地產管理部門批準文件的住戶名單為單位認定；
（三）租住涉及落實政策私房的，以房地產管理部門落實政策通知單認定的使用人為單位認定。租住其他私房的，以經房地產管理部門登記備案的租賃合同為單位認定；
（四）私房自住的，一般按房屋所有權證為單位認定。《房屋拆遷暫停辦理有關事項的通知》前，被拆遷人常住戶口分立，實際居住，互不穿房可自然分割，各自獨立生活，有可供使用的廚房或拼用廚房，可按分立戶口認定。被拆遷人在本市另有公房或已按房改政策購買住房的，不作分戶認定；
（五）居住成套住房的，按一戶認定；
（六）在房屋拆遷范圍內，使用人以同一戶名（含夫妻雙方及未滿18周歲的子女）既租住公房又租住或有自住私房的（含落實政策私房），合并計算原住房使用面積后作一戶認定。
第三十四條、按《辦法》和本細則規定，購買安置住房、實行產權調換以及自行出資增加安置面積的被拆遷人，可憑拆遷安置協議，提取其在職工住房公積金帳戶內的存儲余額，并可申請職工住房公積金貸款。
第三十五條、對根據《辦法》和本細則有關規定，作易地直接安置直管公房的使用人，如因安置住房套型和房源限制減少可安置使用面積的，拆遷人應根據其減少的可安置使用面積折算成建筑面積，三區按四類地段磚混二等商品房平均價格45％，各縣（市）和鎮海區、北侖區按當地人民政府規定的標準給予安置補貼費；如房源許可，使用人要求就近上靠安置的，其就近上靠的使用面積不超過3平方米（含3平方米）部分折算成建筑面積，按安置地段商品房價格的45％購買，超過部分按安置地段商品房價格購買，其購買部分產權歸個人所有。安置住房所在地房管部門與使用人辦理安置住房租賃手續時，在《寧波市國家直管公房住宅租賃合同》補充條款欄加注個人所有的面積數。個人所有的面積部分不需繳住房租金和住房保證金，但需按私房標準繳納住房維修費。使用人按房改政策購買該套住房時，個人所有的面積部分不需購買。
第三十六條、作公有住房直接安置的使用人，一般不予分套安置。使用人要求分套安置的，按該戶可安置使用面積分套安置。分套后各套使用面積之和不足或超過可安置使用面積的處理辦法，按本細則第三十五條有關規定辦理。
第三十七條、公有住宅用房使用人經房地產管理部門批準，將租用的公有住宅用房改作使用人自己經營非住宅用房的，其經批準的非住宅用房部分的經濟補償金計算和支付辦法，按本細則第三十八條、第三十九條第一款規定辦理，拆遷人還應按《辦法》第四十六條規定給予使用人非住宅拆遷的經濟補貼和經濟補償。使用人住宅用房可安置使用面積按原住宅用房使用面積減去已改作非住宅用房面積的剩余使用面積，加上《辦法》第二十一條規定的易地安置可增加的使用面積計算。如可安置使用面積低于低限標準的，應對原住宅用房使用面積，按可安置使用面積低限標準的要求，扣除住宅用房使用面積后再作非住宅用房補償。不作扣除的，對使用人要求增加住宅用房安置面積的部分，應按商品房價格結算。
公有住宅用房使用人經房地產管理部門批準，將租用的公有住宅用房商借給他人作非住宅用房的，拆遷時，拆遷人對商借人不予安置補償。對使用人商借給他人作非住宅用房的部分，拆遷人應對使用人按前款規定計算和支付經濟補償金，但不予發給非住宅拆遷的經濟補貼和經濟補償。使用人住房可安置使用面積按原住宅用房使用面積減去商借給他人作非住宅用房面積的剩余使用面積，加上《辦法》第二十一條規定的易地安置可增加的使用面積計算。如可安置使用面積低于低限標準的，按前款規定辦理。
第四章、非住宅用房及其他拆遷
第三十八條、拆遷非住宅用房經濟補償金的標準由市、縣（市）和鎮海區、北侖區物價管理部門和房地產管理部門測定，報同級人民政府批準后公布。
被拆遷人在取得經濟補償金一年時間內，以經濟補償金建造非住宅用房的，不計投資方向調節稅；購買非住宅用房的，可免繳投資方向調節稅和契稅。
第三十九條、拆遷三區按市物價局和房地產管理局規定的租金標準租賃的直管公有非住宅用房，租賃雙方不再保持租賃關系的，按下列規定支付經濟補償金：
一、中職應用文教學現狀
應用文是國家機關、企事業單位、社會團體和人民群眾在處理公私事務時使用的具有規范體式的實用性文體的總稱。應用文最大的特點就是“實用性”，大部分應用文都有格式固定的特點，這是應用文與其他文體的最大區別。在經濟飛速發展的現代社會，中職畢業生面臨更大的挑戰，應用文寫作技巧是必不可少的。然而，目前很多中職學校應用文寫作教學狀況卻不盡如人意。教師往往非常重視應用文寫作教學，特別注重向學生講授應用文的概念、基本格式和注意事項等等，而另一方面學生應用文寫作能力還是很弱，很多學生連請假條、通知等最基本的文體都寫不好。因此，應改變傳統的以教師的講授為主的課堂教學，把學生由被動的反應者、知識的被灌輸者變為課堂學習的主動者，提高學生學習應用文的興趣，從而提高應用文寫作教學的有效性。
二、行為導向教學法的基本思想
行為導向教學法是國際上非常流行的一種先進的職業教育理念，又稱為行動導向教學法或實踐導向教學法。它產生于20世紀80年代，最早由德國文教部長聯席會議在1998年提出，是一種新型職業教育理論，逐步成為德國職業教育的主流。行為導向教學法是同時用腦、心、手進行學習的一種教學法，這種教學法是以職業活動為導向，以能力為本位的教學模式，包括項目教學法、角色扮演法、案例教學法、頭腦風暴法和模擬教學法等。它提倡通過活動提高學生的學習興趣，培養創新思維，形成關鍵能力，包括專業能力、方法能力和社會能力。
行為導向教學法有別于傳統的以教師講為中心的教學模式，它以教師作為教學主導，學生是教學的主體，它通過有目的地組織學習者在模擬或者實際的工作環境中，參與收集信息，制定計劃，實施、檢驗和評價職業活動的過程，學習者通過發現、探討和解決活動中出現的問題，獲得職業活動所需要的知識和能力。讓學生在做中學，從而留下深刻的印象，在以后的工作環境中，學生就比較容易適應環境，可以較好地解決工作中的實際問題。
三、行為導向教學法對中職應用文寫作教學的意義
新時期，職業教育要適應企業和社會需求，著眼于提高學生的就業和創業能力，同時也要堅持手腦并用、做學合一的教學原則，突出學生的動手能力和職業技能訓練，應用文寫作能力就是學生的綜合職業能力之一。
中職應用文教學具有自己的特點。首先中職應用文教學必須適應中職生就業和創業的需要，突出中職應用文學科的應用性和有效性；其次中職應用文教學要符合中職學生的個性及其心理特點，中職生普遍性格外向，活潑好動，動手能力較強，參與的欲望強，教學中教師要注重調動學生學習的積極性，讓學生參與到課堂活動當中，讓每一個人都充分發揮腦、心、手的作用。
然而，當前中職應用文教學現狀卻不容樂觀，很多教師覺得應用文教學難度高，課堂沉悶，有意減少課程的比例或者干脆取消應用文的教學內容。行為導向教學法的誕生，為中職應用文教學走出困境提供了新的思路：
1.應用行為導向教學法進行應用文寫作教學，教師要從學生“學”的角度來設計各個教學環節，學生的活動具有明確的目標指向和具體的操作要求，在教學活動中，學生的大腦始終處于一種興奮狀態，他們獲得的不僅是某種具體應用文的寫作知識，還獲得了應用文寫作通識。隨著學習的不斷深化，學生會慢慢改變對應用文寫作的態度，逐步喜歡上應用文寫作課程，由“要我學”變成“我要學”。
2.情景模擬教學活動過程，通過未來工作情景模擬和校園活動模擬，讓學生體驗未來生活，深刻了解應用文在生活中的運用，通過引起共鳴激發學生的想象力和創造力。
3.分角色扮演法不僅為學生提供了大量的寫作練習機會，而且是一個集思廣益和互相學習的過程，有助于培養學生分析問題和解決問題的能力，有助于培養他們的合作精神和合作意識。
四、行為導向教學法在中職應用文寫作中的運用策略
（一）確立行為導向教學法在應用文教學中的習慣
行為導向教學不同于傳統的課堂教學，有其獨特的特征：教師為主導，學生為主體，或者說教師是導演，學生是演員，教師組織學生學習相關的知識，讓學生在“動手”實踐中，掌握應用文寫作技能，從而構建屬于自己的經驗、知識和能力體系，并能夠獨立地評估成果。
中職生普遍語文基礎較差，教師確定寫作任務要緊扣實際，縮小目標，接近學生的“最近發展區”，這樣才能激發學生學習積極性。為了保障任務順利完成，授課前教師可以給學生分組，分組的方法有很多種，可以是隨機法、優勢互補法、抽簽法，每次進行活動交替使用不同的方法，可以取長補短、共同進步，培養學生的協作能力。
筆者在《海報》的寫作教學中，采用優勢互補法把全班分成五個小組，并對五個小組的學生提出一個任務：學校將于12月30日晚上舉行元旦晚會，請各組以學生會的名義制作一份精美的海報。各組學生接到老師的任務后，通過自學相關知識來分析問題和解決問題。本環節主要是培養學生獨立觀察、分析、提煉材料的能力，鍛煉學生發現和解決問題的能力。學生通過自學，對海報的寫作知識有了初步的了解，筆者鼓勵每個人都進行寫作，寫作完成以后各組組員之間展開討論，查漏補缺，最后匯集集體的智慧，把集體的成果展示出來。教師則負責在班級中巡視，解答同學提出的疑難問題，教師只充當組織者的角色，而不是知識的灌輸者。接下來進行組際交流和討論。對于同一個問題，各組的認識又會存在差異，通過組際之間的討論、交流，最終達成共識，教師可以在最后進行恰當的點評，關于海報寫作的學習就算順利完成了。學生通過用心思考，能夠把知識要點牢牢記住，再通過幾次交流討論培養了協作能力，課堂氣氛活躍，學生的口語表達能力也進一步增強。
（二）角色扮演教學法能夠幫助學生提前體驗職場工作內容
在應用文寫作課堂上增加一些職業情景方面的教學內容，實現應用文教學和企業經營活動的對接，理論知識和實踐技能的對接，那么學生在實踐體驗中，更能有效掌握教學內容，而角色扮演教學法就是實現兩種對接的有效途徑。比如在《經濟合同》一課的教學中，筆者把全班同學分為兩組，一組為甲方，一組為乙方，甲方為房屋出租方，乙方為房屋承租方，每組派出四名代表與對方進行協商擬定，其他同學則著重研究合同的性質、格式、寫法、合同雙方的權利和義務，最后等代表回到隊中再一起商討撰寫合同。接著，筆者通過多媒體對兩組的作業及規范的《房屋租賃合同》體例進行展示，讓學生討論互評，然后筆者再因勢評析。在這個過程中，既充分發揮了學生的主體作用，又有效地完成了教學任務，實踐了應用文教學的專業化，教學效果非常好。
應用文寫作教學，教師要從生活中教，學生要從生活中學。筆者把招聘啟事和求職信這兩種文體放在一個模塊當中一起教授，為學生設置了一家公司招聘員工的情景，由一部分同學扮演企業招聘人員，另一部分則扮演應聘者，企業招聘人員根據招聘職位寫一份招聘啟事，應聘者則需要有針對性地寫一份求職信。當雙方都寫好相關文種之后，筆者就安排雙方進行應聘演練，應聘者要遞交求職信，同時進行自我陳述，招聘者要開動腦筋，多提問題，盡可能全面地了解應聘者。這樣，經過寫作訓練和角色扮演，學生不僅提高了應用文寫作能力，同時也鍛煉了口語表達能力和臨場應變能力。實踐證明，角色扮演教學法非常適合活潑好動、喜歡參與、動手能力強的中職學生，他們更樂于去體驗職業場景，身臨其境地解決職業場景中遇到的問題，通過行動學習和體會處理實際問題。
（三）案例教學法能夠調動學生對應用文寫作的興趣
中職學生學習理論知識的能力較差，他們比較排斥系統的理論知識的學習，這就要求教師采用靈活的教學方法，案例教學就比較適合中職生。教師根據教學目的和教學內容的要求，組織學生對典型案例進行調查、閱讀、分析、討論和交流，學習掌握知識。案例教學法是以學生為主體的教學方法，可以加強學生學習的動力并調動學生對應用文寫作的學習興趣。案例教學法的基本流程是：（1）精心準備案例（2）呈現案例（3）創設問題情境（4）討論、分析案例（5）知識的總結（6）寫作練習。教學中所使用的案例需要經過教師的精心準備和設計，具有代表性，同時所選案例要貼近學生生活，而不能是那種雖經典卻讓人感覺高不可攀、望而止步的案例。案例教學能夠讓學生積極主動地參與到應用文教學中，通過討論和交流，把每個人的心得體會展示出來，逐步提高應用文寫作水平，讓學生覺得有成就感，能夠調動學生對應用文寫作的興趣。
比如，筆者在中職一年級教授“申請書”的時候，根據許多新生準備加入學生會和社團需要撰寫申請書的寫作情景，激起學生的寫作興趣。筆者先組織學生分析討論加入學生會和社團的目的、意義及相關要求，這個時候學生們都迫切想掌握申請書的寫作方法。然后再運用講授法，向學生介紹申請書的基本知識，包括申請書的概念、分類、特點和結構形式。因為學生的學習目標十分明確，對這些知識點也充滿了興趣，接下來分組寫作練習就水到渠成了。幾個小組都以最快的速度寫出了各自的申請書，隨后小組成員再進行評價與探討。這樣模擬真實情境的案例教學，不僅可以激發學生的學習興趣，而且能夠讓學生深入了解申請書的寫作方法和技巧，也培養了學生對申請書優劣的鑒賞力。
五、運用行為導向教學法要注意的問題
（一）正確處理好教師和學生的關系
在行為導向教學中，學生是學習的主體，教師只起主導或者說引導的作用。在教學時間的分配上，教師講授的時間一般不超過30%，70%以上的時間是學生在教師引導下進行的學習。很多教師受傳統講授式教學的影響較深，總覺得應該把每一個知識點都講深講透，而忽略了學生的自主探索能力，其實教師只需要精心組織課堂的每一個環節，讓學生多動腦筋，充分發揮學生的學習主動性。
（二）教材的不適應問題
現行的教材大多追求學科知識的體系性和完整性，在編寫體例上往往是用大量的篇幅講原理、講理論，最后才用很少的篇幅進行操作練習。而教師在教學中也往往被動地講原理、講理論，這樣做練習的時間就很少。因此，教師應該改變“用教材”的思想，不是簡單地被教材牽著鼻子走，而要對現有的教材進行處理，對教學內容進行適當的增刪，以應用為目標，根據行為導向教學法的要求，重新設計教學步驟和教學方法，提高課堂教學效率。
六、結語
從以上的論述中可以看出：行為導向教學法是一種行之有效的教學理念、教學模式，這種教學方法符合中職學生的特點，在應用文教學中使用，可以改變學生對應用文的畏難心理，激發學生學習的興趣，在教學別注意培養學生的獨立工作能力、綜合協調能力、競爭與合作的能力、不拍挫折的能力，等等。
參考文獻：
[1]張金英.應用文寫作基礎[M].北京：高等教育出版社，2003.
[2]姜大慶.基于行動導向的項目化課程設計與實施研究[J].中國職業技術教育，2010，（32）.
[3]文小兵.職業中專應用文交往教學模式初探[D].長沙：湖南師范大學，2004.
第二條外國公司、企業和其它經濟組織或者個人(以下簡稱“外國投資者”)在中國境內設立外商投資商業企業，從事經營活動，遵守本辦法。
第三條外商投資商業企業是指從事以下經營活動的外商投資企業：
(一)傭金：貨物的銷售商、經紀人或拍賣人或其他批發商通過收取費用在合同基礎上對他人貨物進行的銷售及相關附屬服務；
(二)批發：對零售商和工業、商業、機構等用戶或其他批發商的貨物銷售及相關附屬服務；
(三)零售：在固定地點或通過電視、電話、郵購、互聯網絡、自動售貨機，對于供個人或團體消費使用的貨物的銷售及相關附屬服務；
(四)特許經營：為獲取報酬或特許經營費通過簽訂合同授予他人使用其商標、商號、經營模式等。
外國公司、企業和其它經濟組織或者個人必須通過在中國境內設立的外商投資企業從事前款第(一)、(二)、(三)、(四)項所規定的經營活動。
第四條外商投資商業企業應遵守中華人民共和國法律、行政法規及相關規章，其正當經營活動及合法權益受中國法律的保護。
第五條國家商務主管部門依法對外商投資商業領域及外商投資商業企業的經營活動進行監督和管理。
第六條外商投資商業企業的外國投資者應有良好的信譽，無違反中國法律、行政法規及相關規章的行為。鼓勵具有較強的經濟實力、先進的商業經營管理經驗和營銷技術、廣泛的國際銷售網絡的外國投資者舉辦外商投資商業企業。
第七條外商投資商業企業應當符合下列條件：
(一)最低注冊資本符合《公司法》的有關規定。
(二)符合外商投資企業注冊資本和投資總額的有關規定。
(三)外商投資商業企業的經營期限一般不超過30年，在中西部地區設立外商投資商業企業經營期限一般不超過40年。
第八條外商投資商業企業開設店鋪應當符合以下條件：
(一)在申請設立商業企業的同時申請開設店鋪的，應符合城市發展及城市商業發展的有關規定。
(二)已批準設立的外商投資商業企業申請增設店鋪的，除符合第(一)項要求外，還應符合以下條件：
1、按時參加外商投資企業聯合年檢并年檢合格；
2、企業的注冊資本全部繳清。
第九條經批準，外商投資商業企業可以經營下列業務：
(一)從事零售業務的外商投資商業企業：
1、商品零售；
2、自營商品進口；
3、采購國內產品出口；
4、其它相關配套業務。
(二)從事批發業務的外商投資商業企業：
1、商品批發；
2、傭金(拍賣除外)；
3、商品進出口；
4、其它相關配套業務。
外商投資商業企業可以授予他人以特許經營方式開設店鋪。
外商投資商業企業經批準可以從事以上一種或幾種銷售業務，其經營的商品種類應在合同、章程有關經營范圍的內容中注明。
第十條外商投資商業企業的設立與開設店鋪，按照下列程序辦理：
(一)外商投資商業企業的立項、可行性研究報告和企業設立一次性申報和核準。
(二)除本條第一款第(三)、(四)項另有規定外，擬設立外商投資商業企業的投資者、申請開設店鋪的已設立的外商投資商業企業需向外商投資商業企業注冊地的省級商務主管部門分別報送第十二條和第十三條所規定的申請文件。省級商務主管部門對報送文件進行初審后，自收到全部申請文件之日起一個月內上報商務部。
商務部應自收到全部申請文件之日起三個月內作出是否批準的決定，對于批準設立的，頒發《外商投資企業批準證書》，對于不批準的，應說明原因。
商務部可以依照本辦法授權省級商務主管部門審批上述申請。
(三)從事零售業務的外商投資商業企業在其所在地省級行政區域內開設店鋪，如符合以下條件且經營范圍不涉及電視、電話、郵購、互聯網絡、自動售貨機銷售及本辦法第十七條、十八條所列商品的，由該省級商務主管部門在其審批權限內審批并報商務部備案。
1、單一店鋪營業面積不超過3000平方米，且店鋪數量不超過3家，其外國投資者通過設立的外商投資商業企業在中國開設同類店鋪總數不超過30家；
2、單一店鋪營業面積不超過300平方米，店鋪數量不超過30家，其外國投資者通過設立的外商投資商業企業在中國開設同類店鋪總數不超過300家。
(四)中外合資、合作商業企業的商標、商號所有者為內資企業、中國自然人，且中國投資者在外商投資商業企業中控股、該外商投資商業企業的經營范圍不涉及本辦法第十七、十八條所列商品的，其設立及開店申請由企業所在地省級商務主管部門在其審批權限內審批。如跨省開設店鋪，還應征求擬開設店鋪所在地省級商務主管部門的意見。
未經商務部授權，省級商務主管部門不得自行下放本條第一款第(三)、(四)項所規定的審批權。
第十一條投資者應當自收到批準證書之日起一個月內，憑《外商投資企業批準證書》，向工商行政管理機關辦理登記手續。
第十二條申請設立外商投資商業企業，應當報送下列文件：
(一)申請書；
(二)投資各方共同簽署的可行性研究報告；
(三)合同、章程(外資商業企業只報送章程)及其附件；
(四)投資各方的銀行資信證明、登記注冊證明(復印件)、法定代表人證明(復印件)，外國投資者為個人的，應提供身份證明；
(五)投資各方經會計師事務所審計的最近一年的審計報告；
(六)對中國投資者擬投入到中外合資、合作商業企業的國有資產的評估報告；
(七)擬設立外商投資商業企業的進出口商品目錄；
(八)擬設立外商投資商業企業董事會成員名單及投資各方董事委派書；
(九)工商行政管理部門出具的企業名稱預先核準通知書；
(十)擬開設店鋪所用土地的使用權證明文件(復印件)及(或)房屋租賃協議(復印件)，但開設營業面積在3000平方米以下店鋪的除外；
(十一)擬開設店鋪所在地政府商務主管部門出具的符合城市發展及城市商業發展要求的說明文件。
非法定代表人簽署文件的，應當出具法定代表人委托授權書。
第十三條已設立的外商投資商業企業申請開設店鋪，應當報送下列文件：
(一)申請書；
(二)涉及合同、章程修改的，應報送修改后的合同、章程；
(三)有關開設店鋪的可行性研究報告；
(四)有關開設店鋪的董事會決議；
(五)企業最近一年的審計報告；
(六)企業驗資報告(復印件)；
(七)投資各方的登記注冊證明(復印件)、法定代表人證明(復印件)；
(八)擬開設店鋪所用土地的使用權證明文件(復印件)及(或)房屋租賃協議(復印件)，但開設營業面積在3000平方米以下的店鋪除外；
(九)擬開設店鋪所在地政府出具的符合城市發展及城市商業發展要求的說明文件。
非法定代表人簽署文件的，應當出具法定代表人委托授權書。
第十四條外商投資商業企業簽訂的商標、商號使用許可合同、技術轉讓合同、管理合同、服務合同等法律文件，應作為合同附件(外資商業企業應作為章程附件)一并報送。
第十五條外商投資商業企業開設店鋪所用土地，應當按照國家有關土地管理的法律、行政法規的規定，以公開招標、拍賣、掛牌等方式取得商業用地。
第十六條外商投資商業企業經營國家有特殊規定的商品以及涉及配額、許可證管理的進出口商品，應當按照國家有關規定辦理手續。
第十七條外商投資商業企業經營下列商品，除必須符合本辦法規定外，還應符合下列規定：
外商投資商業企業經營圖書、報紙、期刊的，應符合《外商投資圖書、報紙、期刊分銷企業管理辦法》。
外商投資商業企業經營加油站從事成品油零售的，應具有穩定的成品油供應渠道，符合當地加油站建設規劃，經營設施符合現有國家標準和計量檢定規程的規定，符合消防、環保等要求，具體實施辦法由商務部另行制定。
外商投資商業企業經營藥品的，應符合國家有關藥品銷售的管理規范。具體實施辦法由商務部另行制定。
外商投資商業企業經營汽車的，應在批準的經營范圍內經營。具體實施辦法由商務部另行制定。
除本辦法第十八條和本條另有規定外，外商投資設立農副產品、農業生產資料商業企業不受地域、股比和投資金額的限制。
從事批發的外商投資商業企業，2004年12月11日前不得經營藥品、農藥和農膜。2006年2月11日前不得經營化肥、成品油和原油。
從事零售的外商投資商業企業，2004年12月11日前不得經營藥品、農藥、農膜和成品油。2006年12月11日前不得經營化肥。
從事批發的外商投資商業企業不得經營鹽、煙草，從事零售的外商投資商業企業不得經營煙草。
第十八條同一外國投資者在境內累計開設店鋪超過30家以上的，如經營商品包括圖書、報紙、雜志、汽車(2006年12月11日起取消本限制)、藥品、農藥、農膜、化肥、成品油、糧食、植物油、食糖、棉花等商品，且上述商品屬于不同品牌，來自不同供應商的，外國投資者的出資比例不得超過49%。
第十九條外商投資商業企業授予他人以特許經營方式開設店鋪的，除應遵守本辦法規定外，國家對特許經營活動另有規定的，還應遵守其規定。
第二十條外商投資商業企業經營拍賣業務，應符合《拍賣法》、《文物法》等有關法律，由商務部予以審批，具體實施辦法另行制定。
第二十一條2004年12月11日起，允許設立外資商業企業。
第二十二條從事零售的外商投資商業企業及其店鋪的設立地域在2004年12月11日前限于省會城市、自治區首府、直轄市、計劃單列市和經濟特區。自2004年12月11日以后，取消地域限制。
從事批發的外商投資商業企業自本辦法實施之日起取消地域限制。
第二十三條外商投資企業在境內投資商業領域的，應符合《關于外商投資企業境內投資的暫行規定》，并參照本辦法辦理。
第二十四條外商投資商業企業以外的其它外商投資企業，從事本辦法第三條所列經營活動的，應符合本辦法的規定，并依法變更相應的經營范圍。
第二十五條香港特別行政區、澳門特別行政區的投資者、臺灣地區的投資者在中國其他省、自治區、直轄市投資設立商業企業，除下述規定外，參照本辦法執行：
(一)自2004年1月1日起，香港、澳門商業服務提供者可以在內地設立外資商業企業。
(二)香港、澳門商業服務提供者在內地設立零售企業的地域范圍擴大到地級市，在廣東省擴大到縣級市。
(三)自2004年1月1日起，香港、澳門商業服務提供者可依據本辦法的相關條款申請在內地設立從事汽車零售業務的商業企業，但其申請前三年的年均銷售額不得低于1億美元；申請前一年的資產額不得低于1000萬美元；在內地設立的汽車零售企業的注冊資本最低限額為1000萬元人民幣，在中西部地區設立的汽車零售企業注冊資本最低限額為600萬元人民幣。
(四)允許香港、澳門永久性居民中的中國公民依照內地有關法律、法規和規章設立個體工商戶從事商業零售活動(除特許經營外)，其營業面積不超過300平方米。
(五)本條所規定的香港、澳門商業服務提供者應分別符合《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》和《內地與澳門關于建立更緊密經貿關系的安排》中關于“服務提供者”的定義及相關規定的要求。
第二十六條鼓勵外商投資商業企業加入有關行業協會，加強企業自律。
第二十七條本辦法由商務部負責解釋。
乙方：(以下簡稱乙方)
為了確保甲、乙雙方的合法權益，現就住宅及車庫買賣有關事項簽訂協議如下：
第一條 經甲乙雙方共同協商，甲方自愿將位于xxx市xx號2棟4單元8樓的住宅壹套及一樓車庫雜物房壹間出售(出讓)給乙方，其中：住宅建筑面積為153.18平方米，車庫雜物房建筑面積xx平方米。
第二條 上述住宅及車庫雜物房的出售價(含出讓價，下同)為人民幣壹拾陸萬元整(￥xxxxxx元)(以下金額均為人民幣)。此價格自甲乙雙方簽訂協議書之日起不得變更。
第三條 付款方式：實行分期付款，首期支付陸萬元整，第二期支付壹拾萬元整。具體支付時間及方式如下：
(一) 乙方陪同甲方到銀行歸還上述住宅按揭貸款余額取回《中華人民共和國房屋所有權證》(以下簡稱《房產證》時支付甲方售房款陸萬元整。
(二)在甲方辦妥上述住宅所有權過戶手續并將新的 《房產證》及車庫雜物房的《使用權出讓證》交給乙方的當天支付壹拾萬元整。
第四條 甲方必須在收到乙方支付的首期購房款并歸還按揭貸款余額取回《房產證》后的十五日內，與乙方共同到房產部門辦理上述住宅所有權過戶手續，并將新的《房產證》交給乙方。上述住宅一經辦理所有權過戶手續，房屋的產權及使用權歸乙方所有，甲方不再擁有產權及使用權，原入住人員或存放的物品必須在住宅所有權過戶后的十五日內搬離。
第五條 鑒于甲方原來只擁有車庫雜物房的使用權而無所有權，僅取得車庫雜物房的《使用權出讓證》，而《使用權出讓證》又不能到發證機關辦理“使用人”變更手續的實際情況，該車庫雜物房及對應的《使用權出讓證》自乙方付清上述購房款(含車庫雜物房的出讓金)之日起至該車庫雜物房使用權終了之日止歸乙方使用和保管。
第六條 上述住宅及車庫雜物房的交易金額(人民幣壹拾陸萬元整)不包括售房應繳稅費及辦理住宅所有權過戶手續費等各種稅費，此項稅費由乙方承擔。
第七條 違約責任：
(一)乙方未在規定的時間內將購買上述住宅、車庫的款項支付給甲方的，由甲方按日加收違約金額的百分之 的違約金。
(二)甲方在收到乙方支付的購房款后未按規定時間辦理上述住宅所有權過戶手續并將新的《房產證》以及車庫雜物房《使用權出讓證》交給乙方的，甲方除必須將住宅《房產證》及車庫雜物房《使用權出讓證》交給乙方外，必須按日支付全部售房款百分之 的違約金。
(三)甲方未在規定時間內搬離上述住宅及車庫雜物房的，必須按市場房屋出租價格的三至五倍價格向乙方支付房屋租金。
(四)房屋買賣協議簽訂后，甲方違約不出售(出讓)上述住宅及車庫雜物房，如已收取乙方的購房款的，甲方除必須按乙方規定的時間退還已收取的乙方購房款外，必須另行支付給乙方三萬元整違約金;如乙方已付款但終止購房的，甲方只按已收款項的80%退回給乙方;如未支付任何購房款，無論哪一方違約，違約方應向對方支付違約金壹萬元整。
第九條 本協議經雙方簽字并經市公證處公證后生效。
第十條 本協議一式三份，甲乙雙方各執一份，市公證處存一份。
甲方： (簽名和手印)
乙方：(簽名和手印)
日期：
公務員勞動法合同法
求職信申請書保證書
邀請函廣告詞演講稿
面試筆試創業勵志笑話心理
村官考試評語常識社保學習
留學考研制度黨團名言格言
工作總結述職報告經典語錄
職業規劃職場勵志就業指導
自查報告自我鑒定自我總結
畢業感言畢業留言畢業贈言
實習報告畢業論文思想匯報
個人簡歷自我介紹辭職報告
合同范本
房屋租賃合同范本
借款合同范本
勞動合同范本
其他合同范本
協議書
應屆畢業生網應屆畢業生網合同范本其他合同范本簡單購房合同范本
簡單購房合同范本
時間:20xx-10-20 來源:合同范本瀏覽:103
甲方： (以下簡稱甲方)
乙方：(以下簡稱乙方)
為了確保甲、乙雙方的合法權益，現就住宅及車庫買賣有關事項簽訂協議如下：
第一條 經甲乙雙方共同協商，甲方自愿將位于xxx市xx號2棟4單元8樓的住宅壹套及一樓車庫雜物房壹間出售(出讓)給乙方，其中：住宅建筑面積為153.18平方米，車庫雜物房建筑面積xx平方米。
第二條 上述住宅及車庫雜物房的出售價(含出讓價，下同)為人民幣壹拾陸萬元整(￥xxxxxx元)(以下金額均為人民幣)。此價格自甲乙雙方簽訂協議書之日起不得變更。
第三條 付款方式：實行分期付款，首期支付陸萬元整，第二期支付壹拾萬元整。具體支付時間及方式如下：
(一) 乙方陪同甲方到銀行歸還上述住宅按揭貸款余額取回《中華人民共和國房屋所有權證》(以下簡稱《房產證》時支付甲方售房款陸萬元整。
(二)在甲方辦妥上述住宅所有權過戶手續并將新的 《房產證》及車庫雜物房的《使用權出讓證》交給乙方的當天支付壹拾萬元整。
第四條 甲方必須在收到乙方支付的首期購房款并歸還按揭貸款余額取回《房產證》后的十五日內，與乙方共同到房產部門辦理上述住宅所有權過戶手續，并將新的《房產證》交給乙方。上述住宅一經辦理所有權過戶手續，房屋的產權及使用權歸乙方所有，甲方不再擁有產權及使用權，原入住人員或存放的物品必須在住宅所有權過戶后的十五日內搬離。
第五條 鑒于甲方原來只擁有車庫雜物房的使用權而無所有權，僅取得車庫雜物房的《使用權出讓證》，而《使用權出讓證》又不能到發證機關辦理“使用人”變更手續的實際情況，該車庫雜物房及對應的《使用權出讓證》自乙方付清上述購房款(含車庫雜物房的出讓金)之日起至該車庫雜物房使用權終了之日止歸乙方使用和保管。
第六條 上述住宅及車庫雜物房的交易金額(人民幣壹拾陸萬元整)不包括售房應繳稅費及辦理住宅所有權過戶手續費等各種稅費，此項稅費由乙方承擔。
第七條 違約責任：
(一)乙方未在規定的時間內將購買上述住宅、車庫的款項支付給甲方的，由甲方按日加收違約金額的百分之 的違約金。
(二)甲方在收到乙方支付的購房款后未按規定時間辦理上述住宅所有權過戶手續并將新的《房產證》以及車庫雜物房《使用權出讓證》交給乙方的，甲方除必須將住宅《房產證》及車庫雜物房《使用權出讓證》交給乙方外，必須按日支付全部售房款百分之 的違約金。
(三)甲方未在規定時間內搬離上述住宅及車庫雜物房的，必須按市場房屋出租價格的三至五倍價格向乙方支付房屋租金。
(四)房屋買賣協議簽訂后，甲方違約不出售(出讓)上述住宅及車庫雜物房，如已收取乙方的購房款的，甲方除必須按乙方規定的時間退還已收取的乙方購房款外，必須另行支付給乙方三萬元整違約金;如乙方已付款但終止購房的，甲方只按已收款項的80%退回給乙方;如未支付任何購房款，無論哪一方違約，違約方應向對方支付違約金壹萬元整。
第九條 本協議經雙方簽字并經市公證處公證后生效。
第十條 本協議一式三份，甲乙雙方各執一份，市公證處存一份。
甲方： (簽名和手印)
【關鍵詞】 標準過程模式 人民調解 社會矛盾糾紛
【作者簡介】 李志剛，世界華人交流協會理事，湖南都市職業學院客座教授，中國國家專家網專家，深圳市專家工作聯合會專家，深圳市作家協會會員，主要業績已編入《中國學術大百科全書》專家學者卷、《中國知名專家學者辭典》等。
當前，社會矛盾糾紛日益呈現出訴求復雜化、表現激烈化、相互關聯化、化解難度大等趨勢，群體性糾紛層出不窮。對此，解決的路徑和制度安排主要有訴訟、仲裁和調解。訴訟、仲裁遵循“裁決人主義”，當事人處于被動服從的地位。調解遵循“當事人主義”，當事人處于主動自決的地位，其解決糾紛的積極性，決定了調解的快捷性和便利性，從而使人民調解成為解決社會矛盾糾紛的有效機制之一。
人民調解工作是一個過程，即在人民調解委員會下的主持下，以國家法律、法規、規章、政策和社會公德為依據，對民間糾紛當事人進行說服教育、規范勸導，促使糾紛各方互諒互讓、平等協商，自愿達成協議，消除紛爭的一種專業過程。調解員在調解過程中承擔著組織者、傳播者、引導者、研究者等社會角色。如果將調解過程科學細分，弄清各個階段之間的相互關系及其內部關系，就能指導我們科學地開展工作，從而提高調解的成功率。本文旨在探索人民調解的過程理論或學說，促進人民調解工作提高整體效率和質量。
筆者在深圳市福田區司法局的領導下，在福田區沙頭街道司法所和沙頭派出所的指導下，從親身經歷的1100多宗社會矛盾糾紛的調解案例中，綜合運用各類科學理論，對人民調解工作實務中的步驟、過程和方法進行科學概括，提出了人民調解工作的標準過程模式（或標準范式）。
一、人民調解標準過程模式探討
人民調解過程具有穩定性、規范性等特征。其標準過程模式以多元因素決定論、“心理—社會”方法、“環境中的人”的理論、系統理論等為理論依據，總結涵蓋了人民調解工作的一般過程，具有普遍性的意義，可以為人民調解員提供基本的調解程序和技巧，為人民調解工作提供行動指引。
筆者認為，人民調解的標準過程應當包括接案、受理、調查、預案、調處、評估、結案等七個階段或步驟。其中，受理糾紛，標志著人民調解組織與調解對象（當事人）之間正式建立了專業調解關系。預案與評估是調解過程的重點階段。預案主要包含了預估分析、調解計劃與方案等方面，其工作是否全面、充分，決定了調解過程的效率。評估階段考察、評價調解過程的質量因素。而調處則是整個調解過程的核心階段，通過當事人對解決糾紛的認知和調解員水平能力的發揮，決定著整個糾紛調解工作的成敗。
人民調解標準過程的每個階段都有不同的工作任務、內容、方法和技巧。
（一）接案
接案是人民調解活動的開端，也是整個專業調解過程的基礎和起點。在接案過程中，調解員要做好資料準備工作、與糾紛各方面談，初步了解糾紛的成因、形成過程、調解請求事項、以及糾紛各方對解決問題的態度和看法，為受理糾紛做好前期準備工作。在此階段中，通過會談，調解員應當認真傾聽當事人對糾紛的陳述，通過“望、聞、問、切”的溝通方法，初步了解當事人的個性心理行為特征、把握糾紛的脈絡，便于分析案情、制訂調解預案。對于情緒化的當事人，調解員應當做好心理疏導工作，防止矛盾糾紛激化，預防犯罪。
在接案過程中，調解員應當注意是否需要緊急介入的問題。遇到緊急情況，如涉及自殺、暴力傾向等問題時，調解員要注意觀察辨別當事人的思想動態，采取預警應急措施，主動介入，提早預防。對于有可能釀成群體性事件的糾紛，調解員也應當及時作好疏導、上報工作，防止矛盾糾紛激化。
資料收集工作主要收集當事人的個人資料或單位資料（如營業執照復印件、法定代表人證明材料、法定代表人的授權委托書等）、調解對象的心理狀態、調解對象所處的社會環境等資料。對于個人資料（或單位資料），調解員應當做好登記備案工作。
在某些聯動調解機制中，如警民聯調，調解員應當與公安機關辦理案件的移轉手續，做好相關登記工作。
（二）受理
受理是人民調解委員會根據糾紛各方的申請，依據《人民調解工作若干規定》，決定是否介入、調解糾紛的過程。在此階段，調解員應當指導當事人認真填寫《調解申請書》，告知當事人在調解中應當享有的權利和承擔的義務。
在受理階段，調解員應當注意以下兩個問題：
（1）人民調解受理范圍。當事人是與糾紛有直接利害關系的公民、法人和其他組織。人民調解委員會應當根據糾紛的內容、類型、性質等，明確是否屬于人民調解的受理范圍。下列糾紛不能受理：法律、法規規定只能由專門機關管轄處理的，或者法律、法規禁止民間調解方式解決的糾紛；人民法院、公安機關或者其他行政機關已經受理或者解決的糾紛。下列糾紛不適宜受理：不屬于發生在公民與公民之間、公民與法人和其他社會組織之間涉及民事權利義務爭議的糾紛；一方當事人主體不適格的糾紛；違反法律、法規強制性規定的糾紛。一方當事人主體不適格的糾紛，如某房屋租賃糾紛中，幾名房客由一人出面簽訂房屋租賃合同租賃住房，房東和其他房客請求解除房屋租賃合同，但出面簽訂合同的房客不接受調解或者因故不能參加調解，等等。違反法律、法規強制性規定的糾紛，如賭博“出老千”引起的糾紛、追償賭債糾紛等。對于不符合受理條件的糾紛，調解員應當告知當事人依法提請有關機關受理或者到人民法院起訴。
（2）糾紛調解管轄權。人民調解委員會對糾紛當事人提出的調解申請是否受理，應當注意人民調解的級別管轄、一般地域管轄、特別地域管轄、共同管轄、協議管轄等問題。如在警民聯調工作中，對于因戀愛、婚姻、贍養、撫養、繼承、債務、勞動爭議、房屋租賃、生產經營等民間糾紛引起的情節輕微的打架斗毆、傷害和損害賠償問題，人民調解委員會可根據相關公安派出所的管轄機制進行適當調整。
受理階段完成后，人民調解委員會則與糾紛調解對象建立了專業調解關系。
（三）調查
《人民調解工作若干規定》第二十六條賦予人民調解委員會享有調查核實權。一般來說，調解員在調解糾紛前應當注意調查下列事項：
（1）糾紛當事人的個人資料或單位資料的真實性。調解員應當弄清當事人提供的個人資料或單位資料的真實性，防止產生新的糾紛。例如，在深圳某電梯意外高墜死亡糾紛的調解工作中，調解員首先進行調前調查，請派出所同志上公安網核對死者及其親屬的戶口薄，發現在深的親屬中僅其妻子與死者之間的身份關系可以明確，其繼父與死者之間的身份關系難以明確，因此調解員決定只能以死者的第一繼承人，即死者的妻子作為死者親屬方的主要當事人參加調解，調解成功后所得的賠償款由死者的妻子在死者的合法繼承人中協商分配。在調查中，細心的調解員還發現，死者戶口薄與身份證的姓名不符，兩者的編號一致，請派出所同志幫忙上網查證，發現死者的曾用名與戶口薄登記的姓名一致，第二代身份證變更了姓氏。調解員打長途電話到死者當地派出所查證，得到了當地派出所的證實，但要開出證明函件，需要死者的直系親屬、村委會領導去派出所辦理。然而，死者的親屬都從內地趕來深圳，一時難以辦理手續。經請示派出所所長，決定由死者的合法妻子出示“實為同一人”的證明文件。這樣，有效防止了調解后產生新的糾紛。
(2)糾紛的事實和情節。一般來說，為了在調解中取得較有利的地位，實施優化戰略，當事人往往會強調對自己有利的事實和情節，而對自己不利的事實和情節，則避而不談。為了準確了解糾紛的情況，把握糾紛的脈絡，對于當事人反映的事實和情節，調解員應當調查核實，進行深入細致的分析。當然，當事人對自己所主張的事實，也負有提供證據材料加以證明的責任，即“誰主張，誰舉證”原則。
（3）糾紛各方的要求及其理由。調解員要注意明辨糾紛各方提出的調解請求及其理由的合法性，防止出現不合法、不合理的調解結果，如一些戀愛糾紛中，當事人要求賠償分手費、青春損失費等，調解員應當宣傳法律，及時說明。
（4）相關的法律、法規和政策。在上述電梯意外高墜死亡糾紛的調解中，調解員上網查閱了《勞動法》、《勞動合同法》、《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》等相關法律、法規、司法解釋文件，依法開展調解工作。
調查的方法和技巧一般有詢問、咨詢、電話調查、網絡調查、實地調查等。
（四）預案
預案是根據糾紛調解活動的目的和目標，在資料收集和調查的基礎上，對調解時機和調解方向進行預估分析，制訂具有可操作性的調解策略、調解計劃和調解方案的過程。它是一個涵括了知識運用、專業判斷和決策的過程。例如，上述電梯意外高墜死亡糾紛的調解工作中，調解員開碰頭會，探討糾紛的性質、特點、調整的法律規范和理賠標準、雙方當事人的個性心理特征、經濟水平，提前制訂調解工作預案，為整個糾紛的成功調解打下了堅實的工作基礎。對于群體性糾紛，人民調解委員會還應當及時制訂應急預案。
只有在科學的基礎上，通過充分的預估分析，調解員才能做到胸有成竹。預估分析要運用哲學普遍聯系的觀點，以多元因素決定論、系統理論等為理論依據，尋找糾紛產生的深層次原因，對癥下藥，找到解決糾紛的辦法。在調解理論上，我們可以從調解員的社會角色出發，將調解的方法概括地劃分為“當事人中心主義”和“調解員中心主義”兩大類。在“當事人中心主義”中，調解員處于消極被動的地位，根據糾紛雙方的意愿，勸說當事人達成一致協議。在“調解員中心主義”中，調解員處于積極主動的地位，根據自己掌握的相關科學知識和人生經驗，科學地為當事人找到解決問題的辦法或均衡點。例如，在某人身權利糾紛中，當事人甲的傷情是頭皮挫裂傷，向當事人乙索賠5萬元的醫藥費，乙只同意賠償200元。按照“當事人中心主義”的調解方法，調解員在200元——5萬元之間勸說當事人達成協議。這種方法調解出來的賠償額往往不是偏高就是太偏，缺乏科學性，容易產生顯失公平的現象。按照“調解員中心主義”的調解方法，調解員具備一定的醫學和法醫學知識，了解醫療診治的價位行情，就會告知當事人就這類傷情在醫療診治上的一般手段、方法和價格，如縫針、CT檢查、打消炎吊針、拆線等的醫療費用，再加上適當的誤工費、營養費等，就構成了理賠的實際金額范圍。這種方法一般比較準確、科學，也能使當事人信服。有一宗古代案例也很好地說明了“調解員中心主義”的觀點。《左傳》“段于鄢”中講了這么一個調解故事。鄭莊公與母親武姜發生家庭糾紛，鄭莊公將母親安置到河南臨潁縣居住，并發誓說：“不到黃泉，永不相見！”后來社會反響很大，紛紛指責鄭莊公的不孝行為，鄭莊公后悔了，但拿不出解決問題的辦法，一籌莫展。潁考叔調解他們的糾紛，出主意說：“如果挖個地道，見到泉水涌出，在地道中見面，誰會說您違背了誓言呢？”潁考叔為他們找到了妥善解決問題的辦法。兩種方法的主要區別，在于“調解員中心主義”中，調解員主動承擔了“研究者”的社會角色。
預估分析的方法一般有：經濟學分析方法、法學分析方法、倫理學分析方法、心理學分析方法（如個性心理學、社會心理學、發展心理學等）、社會學分析方法、政治學分析方法、因素分析方法、先例分析方法、社會歷史分析方法、社會生態分析方法等。
在預估分析的過程中，調解員應當注意：（1）處理好調解方向與調解時機問題。（2）解決問題的先后秩序。要注意問題的“輕、重、緩、急、難、易”，可根據抓主要矛盾和先重后輕、先急后緩、先易后難的原則來決定。（3）個性化原則。預案要考慮雙方當事人的個性心理特征、實際經濟水平、風俗習慣等內容。（4）避免簡單歸因。要注意糾紛成因與當事人所處的生活環境的關聯性，可以從社會心理學的從眾心理理論出發，合理選擇、邀請當事人的親戚、朋友和領導、同事參加調解，對當事人施加正影響。（5）多因素問題化單因素處理。
制訂的調解計劃和調解方案要注意具有可操作性，可以度量，能夠進行量化評估，化不確定因素為確定因素。
（五）調處
調處是人民調解工作過程的核心階段，即在預案的基礎上，對當事人進行說服教育、規范勸導，促使糾紛各方平等協商、互諒互讓，自愿達成、履行協議的過程。從一定角度來說，它也是一個對當事人進行心理矯正和行為矯正的過程。在該過程中，調解員要注意以下幾個問題：（1）正確運用語言、語氣；（2）當事人對問題的認知、當事人的情緒和情感以及態度等問題；（3）綜合運用經濟學、法學、心理學、社會學、倫理學、風俗學等的相關知識；（4）調解協議的內容要明確、清晰、準確，不得違反法律規定，能夠實際履行，防止產生新的糾紛。
調處的主要工作方法有個案工作、小組工作、社區工作等模式。人民調解的個案工作模式，是指在人民調解過程中，專業調解人員從法學、個性心理學和社會工作等的角度出發，按照調解對象（當事人）的個性心理行為特征，依據國家法律規范和社會公德，制訂個性化的調解計劃和方案，勸導、說服教育調解對象，促使糾紛各方互諒互讓、平等協商，自愿達成協議，消除紛爭的一種專業調處工作方法。小組工作模式主要適用于較大型的群體性糾紛。社區工作模式是按照“人在社區中”的思想調處社會矛盾糾紛，主要使用鄰里、婚姻家庭、宅基地等糾紛。調處的主要技巧有：集中調解、個別談話、正析法與反析法、算術平均值法（底線求齊法）、比例法、黃金分割法、抵消法、類比法、故事法、先例法等。
調解協議的履行有當場履行、延時履行、分期履行等方式。對于沒有當場履行調解協議的個案，調解員應當及時跟蹤回訪，督促當事人履行調解協議。回訪的主要方法有電話回訪、家訪等。
（六）評估
評估是指運用科學的研究方法和技術，系統地評價調解工作的調解結果，總結整個調解過程，考察調解過程的介入是否有效、是否達到了預期目的與目標的過程。它是整個調解活動中的一個重要環節。評估的類型主要可以劃分為過程評估和結果評估兩種。過程評估是對整個調解過程的檢測，它對工作過程的每一步驟、每一個階段分別作出評估，關心的重點是工作中的各種步驟和程序怎樣促成了最終的調解結果。結果評估是指調解活動最終完成的形態，它是在工作過程的最終階段進行的評估。
評估的方法與技巧主要有基線測量法、當事人滿意度測量、比較分析法、個案反思等。
（七）結案
結案是調解工作的最后一個階段。在結案階段，我們的主要任務是回顧總結工作、解除調解專業關系、做好結案紀錄等。對于調解不成功的糾紛，人民調解委員會應當及時轉介到主管部門或上級有關部門處理，或者告知當事人到人民法院起訴。
