時間：2022-04-13 02:15:10
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇市場管理法論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
論文摘要 針對休寧縣境內農資市場的農藥標簽執法檢查中發現的問題；提出治理建議。
農藥標簽是農藥產品的重要標識物，是宣傳、介紹農藥產品基本信息的說明書，是指導農民安全、合理與有效使用農藥的重要依據，也是農業行政管理部門監管農藥市場的重點檢查內容。2006年7月，休寧縣對境內農資市場的農藥標簽開展了一次執法檢查，共檢查農藥經營戶11戶，隨機抽查各種農藥產品130種，其中農藥標簽符合規定的有113個，標簽合格率為86.9%。現就存在的問題，總結并提出治理建議。
1農藥標簽存在的主要問題
（1）無農藥登記證或偽造假登記證以及冒用他人登記證。有些名不經傳的邊遠小廠鋌而走險，生產無農藥登記證號產品，如“菌毒黑槍”；有的農藥標簽上雖標注了農藥登記證號，但在農藥公告書及農藥信息網上卻查無此證，如“害光光”；有的登記證號明知是他人的卻印在自己的產品標簽上，如“農民寶”。
（2）擅自更改商品名，存在一證多用現象。有的農藥雖然注冊了農藥登記證號，但商品名變化多端，促使一個登記證號包裝了多個農藥產品，典型的如：“卷葉蟲怕”、“茶園·良巨”、“好直通”3種農藥產品均使用同一農藥登記證號（LS20030602），成為“萬能藥”。
（3）通用名不標注或標注不切實際。有的農藥標簽故意隱匿中文通用名，只標注英文化學成分，即使專業技術人員亦難以分清其有效成分，如“追螟殺”和“蚜多克”等產品。有的生產廠家故弄玄虛，將農藥商品名置于醒目位置，最大字號印制，而中英文通用名稱卻小字號印制，誤導消費者。
（4）擅自擴大農藥產品的使用對象和范圍。農藥標簽普遍存在不按登記要求而擅自擴大使用對象和范圍的現象，故意在標簽上添加未經注冊登記的專家建議性字注釋和圖譜指導，如“三步倒”、“五步殺”“農特安”等產品。
（5）包裝標識本末倒置，令人費解。一些小企業將自己的廠名寫得偏角、字號小、卻將商、經銷商寫得明顯、突出，以誘導消費者。
2今后工作中的幾點建議
盡管對以上違規行為做出了相應的處罰，但為了進一步規范標簽管理，凈化農資市場，保護廣大農民的根本利益，仍需做好以下幾點工作。
2.1加強農藥法律法規宣傳，提升全民法治意識
加強《農藥管理條例》及相關法律的宣傳力度，充分認識農藥標簽在生產、流通和使用過程中的重要性和嚴肅性，努力提高農藥生產者與經營者懂法、守法的自覺性，提升全民法治意識。
2.2加強農藥市場管理，強化執法力度
一是嚴格農藥經營者的準入條件，必須通過相關法規和技術知識的考核；二是加強對農藥市場的執法檢查，不定期地協同工商、質監、司法等部門開展聯合作戰，依法查處農藥違法案件，對情節嚴重的追究刑事責任，不斷強化執法力度。
2.3建立健全農藥管理法規及制度
國務院頒布實施《農藥管理條例》已近10年，隨著農藥管理新問題的出現，促使現行的農藥管理法規及制度有待進一步完善。①完善農業行政主管部門對農藥產品的管轄職能。因為與工商、質監等部門存在交叉執法現象，農業行政主管部門對農藥違規案件雖有處罰權，但對于違規農藥的沒收無具體規定。另外在取消“農藥經營許可權”后，農業行政主管部門無權力吊銷農藥經營權。②健全農藥信息化管理體系。充分利用電腦等高科技設備，健全全面覆蓋、高效靈活的農藥管理信息化網絡，實現農藥市場檢查與網絡數據庫的對接，有效進行信息資源的整合，提高工作效率。③細化各類標簽違法行為，并明確其處罰規定。現行《農藥管理條例》第四十條第三款對標簽違法行為的規定太籠統，難以區別違法程序及處罰等級，必須細化各類標簽違法行為，并明確其處罰規定。④規范農藥名稱，統一商品名與中文通用名。為了避免一藥多名及一證多藥現象的發生，應統一農藥商品名與中文通用名，在農藥標簽上只標注單一、規范與簡潔的中文通用名稱。⑤強化對農藥生產企業的監管力度。農藥生產企業應對農藥產品的質量及農藥標簽負主要責任，農藥市場的好壞，與生產企業有著直接的關系，只有把源頭抓好了，農藥質量才會有保證，農藥市場才會規范化。因此，農藥監督管理部門應把工作重點放在對農藥生產企業的管理上，不應只局限在登記管理中，而應擴展到對農藥產品的質量監督、標簽管理等多層面上。對生產不合格農藥的生產企業，農藥監督管理部門要加大查處力度，責令其限期整改，促使農藥生產企業嚴格遵守各項法律法規，依照“農藥標簽的內容要求”生產合格的農藥產品。
關鍵詞：海運服務；市場準入；法律規制
目前，世界上80%以上的商品貿易通過海路運輸進行，經海路運輸并在世界各地的港口裝卸的貨物占全球貿易價值的70%以上，在大多數發展中國家，這一比例甚至更高。可見，海運服務貿易在世界貿易中的具有舉足輕重的地位。2001年12月11日，中國已經正式加入世界貿易組織（World Trade Organization，以下簡稱WTO），并在《服務貿易總協定》（General Agreement on Trade in Service，以下簡稱GATS）上簽字。我國的海運服務貿易，須遵循我國的入世承諾。因此，在法治的框架下促進我國航運服務業的健康可持續發展是當前國家經濟生活的重要部分，而在源頭上規制好海運服務貿易無疑意義重大。
一、海運服務市場準入法律規制基本問題界定
（一）服務貿易及海運服務的概念
服務貿易，根據《服務貿易總協定》（GATS）規定國際服務貿易具體包括四種方式：（1）跨境交付（Cross-border Supply）；（2）境外消費（Consumption Abroad）；（3）商業存在（Commercial Presence）；（4）自然人流動（Movement of Natural Persons）。海運服務涉及領域較廣，主要是指以船舶為工具，從事跨越海洋運送貨物和旅客運輸服務以及相關輔助服務部門。其中，運輸服務可以分為國內運輸和國際運輸，GATS所規范并努力促使其自由化開放的僅指的是國際運輸范疇的海運服務。在WTO的第MTN.GNS/W/120號文件《國際服務貿易分類表》[1] 中，將"海運服務"（Maritime transport Services）列入第十一類"運輸服務"（TRANSPORT SERVICES）中的A項，其內容包括六個方面：旅客運輸（Passenger transportation）；貨物運輸（Freight transportation）；船舶及船員租賃（Rental of vessels with crew）；船舶的維護和保養（Maintenance and repair of vessels）；拖駁服務（Pushing and towing services）；海運支持服務（Supporting services for maritime transport）。這六項內容，前兩項是海上運輸服務，后四項是海運輔助服務。由此可見，GATS所指的海運服務應是海上運輸和海運輔助服務兩類。
（二）GATS框架下的海運服務市場準入
市場準入（Market Access），根據GATS的第16條規定，作為GATS中的一項特定義務，是服務貿易自由化的重點。GATS允許各成員方根據其本國情況對不同服務門類的市場準入條件作限制，分步驟進行服務市場自由化。在海運服務市場準入問題上，發達國家和發展中國家的差距非常明顯，即使是發達國家內部，在海運企業實力上也有著較大的差異，所以有關海運服務的市場準入，各成員方可根據本國海運服務情況，對本國的海運服務市場準入作限制規定。由于在GATS中，市場準入被列入第三部分"具體承諾"中，這即表明市場準入并非成員方的一般義務，其具體承諾范圍需要成員各方根據自己的實力特別承諾其開放領域，經多邊談判來協定。[2] GATS第16條規定，成員方一旦準備承擔市場準入方面的義務，開放國內市場，則它給予其他成員方的服務和服務提供者的待遇，不得低于根據其承諾表中所同意和規定的期限、限制和條件。市場準入制度實質是成員國許可外國商品或服務的進入，其目的在于促進服務貿易在各國之間的自由流動，而不能簡單將其理解為一種限制。在海運服務貿易中，實現海運服務市場自由化和開放，才是GATS中對于市場準入規定的重要目標。
（三）法律規制的概念
"規制"（Regulation或Regulatory Constraint）來自西方的政府規制理論。在西方，政府規制理論是近三十年來比較活躍的研究領域，主要研究的是在市場經濟體制下公共機構如何利用政策、法規對微觀經濟行為進行規制和制約。目前，該理論的研究成果在政府規制實踐中得到廣泛的應用。[3] 英文單詞"Regulation"或"Regulatory Constraint"，在我國被翻譯為"規制"或"政府規制"，是指有規定的管理或是有法律規制的制約。"規制"作為西方政府規制經濟學的一個重要的概念，學界對它的理解看法不一。日本學者金澤良雄認為，規制是"在以市場機制為基礎的經濟體制下，以矯正、改善市場機制內在的問題（廣義的失靈）為目的，政府干涉經濟主體（特別是對企業）活動的行為"。美國學者斯蒂格勒認為"作為一種規則，規則通常是產業自己爭取來的，規制的設計和實施主要是為規制產業自己服務的"。所以，規制是指政府（廣義的政府，國家機關）依照法律、法規對微觀經濟主體的經濟行為所進行的規范和制約。[4] 從規制的這一定義可引申出海運服務市場準入法律規制的定義。所謂海運服務市場準入的法律規制是指國家依據法律法規的規定，對海運服務和服務提供者所進行的規范和制約。
二、我國海運服務市場準入法律規制分析
（一）我國海運服務市場準入法律規制現狀分析
1、我國海運服務市場準入承諾范圍。我國在海運服務貿易方面對WTO的承諾主要體現在國際海運服務、海運輔助服務、集裝箱服務、海運服務和國內航行權等方面，承諾的基本內容如下：（1）國際海運服務：海運服務提供商可以在中國設立合資的船運公司；外資公司的占股比例不得超過49%；合資公司的董事會主席和總經理必須有中方人員擔任；（2）海運輔助服務：國外合作方只能以合資形式進入這一部門，但是允許外資占有超過半數的股份；（3）海運服務：國外合作方只能以合資形式進入這一部門，外資占股不得超過49%；（4）國內航行權：國外的船只能在通往港口的航線上航行。同其他國家相比，我國有關海運服務市場準入方面做出的承諾已經屬于較高的開放水平。
2、我國海運服務市場準入法律制度。我國目前有關海運方面的法律法規，主要有《海商法》、《海上交通安全法》、《港口法》、《國際海運條例》、《船舶登記條例》、《防治船舶污染海洋環境管理條例》、《航道管理條例》、《航標條例》、《船舶和海上設施檢驗條例》、《防止拆船污染環境管理條例》、《船員條例》等法律法規。其中，我國有關國際海運服務市場準入的承諾通過《海運條例》第32條加以體現，并在商業存在形式中增加了"中外合作經營企業"。在海運服務方面，《海運條例》第33條規定，經國務院交通主管部門批準，外商可以依照有關法律、行政法規以及國家其它有關規定投資設立外商獨資企業，為其擁有或者經營的船舶提供承攬貨物、代簽提單、代結算運費、代簽合同等船舶業務，而不是僅限于合資企業的形式。由該條規定可見，我國有關船舶服務實際開放程度要高于承諾。此外，《海運條例》將無船承運業務和國際船舶視為兩種不同的海運服務，對無船承運是否向外資開放未作規定，而我國在入世承諾表中也只是針對國際船舶做出了開放承諾。[8] 除《海運條例》外，我國對外資市場準入方面的規定還有：（1）交通部《關于進一步對外開放航運市場的指示》，該指示規定通過雙邊協議，在對等條件下允許外商在華設立獨資子公司辦理航運業務；允許外商在華設立航運合資企業；（2）交通部《關于深化改革屯擴大開放、加快交通發展的若干意見》規定，依照對等原則，經批準允許外國船公司開辦獨資或合資航務企業，從事自有船舶的攬貨、簽單、結匯和簽訂海運業務合同；允許外商以合資形式經營裝卸、倉儲業務；（3）國務院《關于進一步改革國際海洋運輸管理工作的通知》，該通知規定允許外國船公司開辦獨資或合資航務企業，從事自有船舶的攬貨、簽單、結匯和簽訂海運業務合同；目前國內船公司無力開辟的航線或班輪不夠密集的航線依照對等原則吸引外資班輪掛靠我國港口；（4）交通部《關于貫徹實施的通知》規定允許中外合資、合作企業經營我國國際集裝箱多式聯運業務，規定了新申請成立的企業經營國際集裝箱多式聯運的限制條件。[9] 以上行政指導意見及工作通知，在法理上雖不具有法律的效力，但仍可體現我國對海運服務市場踐行有序開放及逐步自由化的努力，這些制度對我國海運服務市場的發展起到了不能忽視的作用。
（二）我國海運服務市場準入法律規制存在問題分析
縱觀我國有關海運業的法律法規及指導政策，發現我國的海運服務市場管理法律規制還存在以下問題：（1）法律規制對民族海運企業扶植力度不夠。世界各國對本國海運業扶植的主要措施有貨載保留、貨載分配和補貼政策等。我國自改革開放以來，逐漸取消了貨載保留和造船貸款優惠等措施，導致我國船舶航運成本遠遠高于外國船舶，我國船舶占有我國進出口貨物貿易承載量比例下降，導致許多企業到國外造船或掛方便旗。這樣直接導致了我國稅收流失，并影響造船業、船檢業的發展。按照GATS的規定，海運服務貿易自由化是漸進的過程，市場開放的步伐邁的過大，超越民族海運業的承受能力，反而會阻礙民族海運企業的發展；（2）海運管理立法不足。我國自上世紀90年代以來，有關海運基礎設施、技術規范、行業管理等方面的立法已經有了較大進步，但是面對海運業的逐步開放與挑戰，海運管理的法律體系仍需要豐富完善。除了在立法數量上不足外，現有的法律法規在效力等級上仍然不足，目前我國有關海運立法大多是行政法規和規章，法律效力層次較低，而且大部分法規制定的時間距今已較長，未能適應海運市場出現的新問題，使得問題難以及時應對。如有關海運服務方面的法律規范至今仍是空缺，海運服務的發展隨著海運業的繁榮也逐漸蓬勃，海運服務的形式也在不斷地更新，因此，海運服務作為海運服務中的重要部分，對于海運服務的規范和約束也應受到相關立法、行政部門的重視。由于立法進程過慢，容易導致我國海運市場管理出現無法可依的現象，不利于我國海運服務業的市場的有序發展；（3）法律法規沖突。我國的立法模式實行分級立法的模式，地方立法機關及政府可以在法律授權范圍內制定適用于本地區的法規、規章。就海運服務業而言，沿海開放地區的對外貿易及海運服務發展較快，有關法規規章制定的步伐也較快，從而容易出現地方法規規章與國家現行法律、行政法規、部門規章等出現沖突，尤其是外資的鼓勵和優惠措施方面容易出現沖突的現象。對此，國家應予高度重視，及時清理并廢止與國家法律法規不相符的地方性法規規章，避免損害我國法律的有效性、統一性。
三、完善我國海運服務市場準入法律規制體系
我國海運服務市場準入方面的承諾已處于較高的開放水平，在海運服務市場開放程度較高的情況下，國內法律規制與GATS以及相關國際公約、雙邊或多邊協定的契合，是目前完善我國海運服務市場法律規制的首要任務。美國、歐盟、北歐國家和日本等國，對我國海運服務市場十分重視，要求我國擴大、深化海運市場的開放，并且這些國家是我國的主要貿易伙伴，我們與這些國家就海運服務問題進行磋商的同時，也應該借鑒他國有關海運方面的法律規制，健全我國有關海運服務市場準入的法律規范，建立系統的海運服務法律規制體系，從而在全球海運市場逐步開放中，保障我國海運服務業的蓬勃發展。
為了更好地規范我國海運服務貿易市場，維護公平有序的市場競爭，促進我國海運業的持續、穩定、健康的發展，借鑒并超越世界海運大國，我國需要逐步構建符合我國國情并順應時展需要的海運服務法律體系。在完善我國海運服務法律規制體系的過程中，制定科學可行的海運服務立法規劃，完善與海運服務立法相關的各個環節，建立一個分類明確、結構合理、層次清晰、內容全面的國際海運服務法律體系。從法律政策上加大民族海運企業扶植力度，整合資源優化產業結構，提高海運企業國際競爭力。同時，協調立法過程中各部門利益的平衡，統籌兼顧船方、貨方、港口方及相關部門的利益關系，根據WTO及GATS相關規則要求，在市場準入和國民待遇等基本原則的基礎上，保障各方的合法權益，完善我國航運管理體制。此外，還應注重法律法規之間協調與銜接，避免有關海運方面的法律規范與其他部門法相沖突、矛盾和抵觸，并及時完善其他海運服務配套法律法規。如海商法、海事訴訟與海事仲裁方面法律的更新與完善。
總之，我國海運服務法律規制體系應當以海運服務市場管理法為核心，結合調整海運服務中民商事法律關系的海商法、海事訴訟與仲裁法律制度，構建一個在形式上層次分明、結構嚴謹，在內容上門類齊全、相互連貫的海運服務法律規制體系，從而踐行我國海運服務貿易具體承諾，推動我國海運服務貿易自由化進程。我國海運服務立法的完善是一個動態的發展過程，相信我國的海運服務立法會隨著海運服務的逐步開放，而日益完善、健全成熟。
參考文獻：
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摘要：為了加快中國外向型經濟發展以及中國經濟與國際經濟接軌，在1994年外匯體制改革成功的基礎上，又進行了一系列新的外匯體制改革，并取得了圓滿的效果。認為今后中國外匯管理體制改革的主要方向將是逐步推進資本項目可兌換、推行比例結匯形式的意愿結匯制、建立符合國際規范的外匯市場、擴大中國金融業的開放程度、完善國際收支申報體系和法規。確保中國經濟真正融入國際經濟主流。
一、近幾年中國外匯管理體制改革的主要做法
1.確立了對資本項目進行管理的新方針
1996年11月實現了人民幣經常項目可兌換后，中國外匯管理原則及其內容相應發生了重大變化，即由可兌換前的側重于外匯收支范圍的嚴格審批轉為對交易真實性進行審核，外匯管理的方式由事前管理、直接審批改為事后監督、間接管理的模式。這就是說，凡是經常項目下的交易，只要單證齊全、真實可靠，就可以不受限制地對外支付貨款及運、保、傭費用。按照國際常規和改革順序，一國實現經常項目可兌換后，應繼續進行資本項目可兌換的改革。不過，中國并沒有急于求成。鑒于中國仍然是發展中國家的國情以及20世紀80年代以來拉美等發展中國家脫離實際，過快開放資本項目造成外匯流失、頻繁發生金融危機的事實，中國審時度勢，適時提出對資本項目進行管理的新方針，并在1997年1月14日新的修訂后的《中華人民共和國外匯管理條例》中進行了明確規定：“國家對經常性國際支付和轉移不予限制，……對資本項目外匯進行管理。”在市場機制不健全、外匯資源相對稀缺的條件下，中國作出對資本項目進行管理的決定，無疑是正確的和及時的。隨即而來的亞洲金融危機證實了這一點。
2.構建寬松的外匯環境
中國外匯管理體制改革的一個基本出發點是為中、外資企業及個人創造一個良好的外匯環境，促進國民經濟的正常發展和對外開放的順利進行。本著這一原則，近幾年中國外匯管理當局努力抓了這樣幾項改革：一是于1997年1月1日起，開始進行遠期銀行結售匯試點，為企業提供規避匯率風險、降低交易成本的保值手段；同年10月15日，允許符合一定條件的中資企業開立外匯帳戶，保留一定限額經常項目外匯收入。二是增加外匯管理的透明度、公開性。1999年5月28日，中國外匯管理當局開通了國際互聯網網站，內容包括全部現行外匯管理法規、業務操作指南等。三是各地外匯管理部門努力提高服務水平，不斷探索，開辦了“紅色通道”、“首問負責制”、“免費咨詢電話”等新的服務項目，為中、外資企業和個人提供優質服務。四是在個人因私用匯方面，也在真實性需求的基礎上逐步向便捷寬松的方向發展。1994年個人出境旅游只能換購60美元，1996年提高到1000美元，1997年再次提高到2000美元。五是于2001年初允許中國境內居民從事B股投資，為國內持有外匯的居民提供了新的投資渠道。
3.完善外匯市場建設
1994年4月4日，設在上海的全國統一的外匯市場——中國外匯交易中心正式運行，從此中國外匯市場由帶有計劃經濟色彩的外匯調劑市場發展到符合市場經濟要求的銀行間外匯市場的新階段。中國外匯交易中心以衛星和地面通訊網絡為媒體，通過計算機網絡形成覆蓋全國37個分中心的外匯交易聯網系統。各交易中心主體是銀行，各銀行的交易員每天通過網絡進行結售匯頭寸交易，為銀行提供交易、清算服務，保證結售匯制度下外匯資金在全國范圍內的合理流動。為了進一步完善外匯市場建設，1996年12月2日，中國頒布了《銀行間外匯市場管理暫行規定》，就銀行間外匯市場組織機構、會員管理和交易行為等作出規定。1997年2月12日，中國又決定中國外匯交易中心與全國銀行間同業拆借中心為一套機構、兩塊牌子。1998年12月1日，中國外匯管理當局宣布取消外匯調劑業務，并相應關閉各地外匯調劑中心，全部境內機構的外匯買賣包括外商投資企業的外匯買賣均納入銀行結售匯體系中，使銀行間外匯市場更加統一規范，進一步發揮對外匯資源配置的基礎性作用。
4.積極推進金融業的對外開放
1981年，中國批準設立了第一家外資銀行——南洋商業銀行蛇口分行。1985年，中國允許在廈門、珠海、深圳、汕頭和海南5個經濟特區設立外資銀行。1990年，為配合浦東開發，中國批準上海對外資銀行開放，1992年，中國批準大連、天津、青島、南京、寧波、福州、廣州等7個城市對外資銀行開放。但總的來看，金融對外開放的步伐較為緩慢。從1996年起，中國加快了金融業對外開放的速度，1996年12月2日，中國允許設在上海浦東、符合規定條件的外資金融機構試點經營人民幣業務，并同時頒布了《上海浦東外資金融機構經營人民幣業務暫行管理辦法》。1997年1月，中國首次批準上海的9家外資銀行遷址浦東并經營人民幣業務。1998年8月12日，中國又宣布允許深圳外資金融機構試點經營人民幣業務。1999年6月，中國批準25家外資銀行開辦人民幣業務，其中上海19家，深圳6家。1999年7月17日，中國批準擴大上海、深圳外資銀行人民幣業務范圍。從地域范圍上，上海擴大到江蘇、浙江，深圳擴大到廣東、廣西和湖南；增加了外資銀行人民幣同業借款業務；放寬人民幣同業拆借限制和人民幣業務規模；允許同一家外資銀行經營人民幣業務的分行之間自由調撥人民幣頭寸。由于中國不斷采取有效措施加強金融業對外開放的軟環境建設，從而確保了引進外資金融機構工作的順利開展。
5.建立健全國際收支申報、監測體系
國際收支申報、監測體系是國民經濟核算體系的重要組成部分。由于它能夠全面反映一國與世界經濟交往狀況及外匯供求狀況，在世界范圍內成為衡量一國經濟發展是否正常、外匯儲備與外債規模是否適度以及匯率水平是否合理的重要依據，同時也具有預警國家經濟安全的重要作用。1980年，中國開始試編國際收支平衡表；1982年起正式編制國際收支平衡表。為了適應經濟發展和國家經濟安全的需要，與國際標準接軌，提高國際收支統計申報質量，從1996年1月1日起，中國開始實行國際收支申報制度。1997年，中國國際收支平衡表開始按照國際貨幣基金組織國際收支手冊第五版的原則進行編制公布。2001年開始按半年期試編國際收支平衡表。至此，中國基本建立和健全了國際收支申報、監測體系，有力地促進了國家宏觀監測系統的加強和完善。
6.進一步完善外匯管理法規體系
1996年底，中國實現了人民幣經常項目可兌換后，中國外匯管理當局根據形勢發展的需要，對建國以來的外匯管
，
理法規、規章和其他規范性文件1600件進行了全面的清理，對47件法規的部分條款進行了修訂，其中包括1997年1月修改后公布的《中華人民共和國外匯管理條例》，使外匯管理法規更加系統、規范，符合實際需要。近幾年，中國外匯管理當局又根據經濟金融形勢發展的需要，制訂出臺了一系列新的外匯管理政策法規，為凈化外匯環境、打擊不法行為、鼓勵出口等作了法律上的鋪墊。這些法規大致可以分為三類：一類是完善資本項目管理的政策法規。1997年7月發生了亞洲金融危機，為了加強資本項目管理，保持中國經濟金融穩定，中國外匯管理當局頒布的重要政策法規有《銀行外匯業務管理規定》、《境內外匯帳戶管理規定》、《離岸銀行業務管理規定》、《經常項目外匯結匯管理辦法》、《外債統計監測實施細則》等，旨在區分經常項目收支，限制游資的流入，加強對借用外債的宏觀調控和及時準確掌握中國外匯外債的統計監測數據。二類是打擊非法外匯資金流動、保證合法外匯資金需求的法規。1998年受各種利益驅動，騙匯、逃匯和非法買賣外匯勢頭愈演愈烈，擾亂了國內金融秩序。在此種情況下，中國外匯管理當局會同有關部委聯合制訂頒布了《關于騙購外匯、非法套匯、逃匯、非法買賣外匯等違反外匯管理規定行為的行政處分暫行規定》等法規，狠狠地打擊了不法分子的囂張氣焰，穩定了中國外匯秩序。三類是鼓勵出口和利用外資的法規。1998年5月到1999年6月，中國外貿出口增速處于低迷狀態，對外籌資能力也受到影響，為改變這種不利局面，從1999年初到2000年，中國外匯管理當局獨立或會同有關部委，制訂出臺了《出口收匯考核辦法》、《關于簡化境外帶料加工裝配業務管理的外匯通知》、《關于改善外匯擔保項目下人民幣貸款管理的通知》、《出口收匯核銷試行辦法獎懲條例》等法規，支持擴大出口和利用外資，保證中國國際收支穩定和健康。
二、改革的主要成效
1.抵擋住了亞洲金融危機的沖擊和影響
1997年7月，亞洲金融危機爆發。從泰國開始，金融危機很快席卷馬亞西亞、印尼、菲律賓、韓國等國家和地區，沉重打擊了這些國家和地區的經濟，使這些國家和地區的經濟金融陷入了一片混亂之中。考察這次亞洲金融危機的成因，不難發現這與泰國等國家和地區過早開放資本項目不無關系。泰國等國家和地區為加快經濟發展和吸引外資，在條件不成熟的情況下，放棄對資本項目的管理，造成國際短期投機性資本長驅直入，以證券資本、投資于房地產等形式，流進流出，投機造勢，套匯套利。當國際形勢出現動蕩時，這種短期投機性資本便大量抽逃，與這些國家和地區不景氣的出口形勢、大量銀行呆、壞帳及居高不下的外債等不利因素，共同作祟，終使這些國家和地區多年的經濟發展成果毀于一旦。反觀中國，在這場突如其來的亞洲金融危機中，卻牢牢地站穩了腳跟，取得了先手。這固然與中國良好的經濟金融形勢有關，但最重要的一點是中國未雨綢繆，確立了對資本項目進行管理的外匯工作方針，將國際短期投機性資本擋在國門之外，使其無隙可趁。同時，中國工農業發展勢頭良好、進出口形勢基本穩定、外匯儲備充足、外債適中并結構合理，使人民幣匯率一直保持穩定。國際社會對于中國成功化解危機沖擊，并在危機期間堅持人民幣不貶值，促進周邊國家經濟的復蘇，普遍給予了充分肯定。國際貨幣基金組織在一份總結性報告中指出：“正是因為中國在危機中采取的負責任的宏觀經濟政策，加之充實的外匯儲備、較大的國際收支順差、對資本帳戶自由化采取謹慎的態度和繼續推進改革的措施，才使中國比較順利地渡過了本次亞洲金融危機。”
2.提高了企業出口創匯和外商投資與個人對外交流、投資B股的積極性
近幾年，中國外匯管理當局不斷采取措施，為中、外資企業和個人營造寬松的外匯環境，對擴大中、外資企業出口和個人對外交流及投資B股產生了積極的推動作用。從中、外資企業出口方面看，由于采取了規避匯率風險的遠期銀行結售匯試點、允許符合一定條件的中資企業保留一定數額的經常項目外匯收入、增加外匯管理透明度及提高服務水平等措施，大大地提高了中、外資企業出口創匯的積極性，使近幾年中國出口創匯形勢基本良好，并呈逐年上升的態勢。據統計，1997年至2000年，中國外貿出口額分別為：1827.0億美元、1838.0億美元、1949.0億美元和2492.12億美元，其中每年約有35％—45％的出口額為外商投資企業貢獻。從外商投資方面看，近幾年形勢基本穩定。外商并沒有因亞洲金融危機而影響對華投資的積極性和出現大起大落的現象。1997年至2000年，中國實際吸引外商直接投資的金額分別為452.57億美元、454.63億美元、403.19億美元和427.98億美元。從個人對外交流方面看，中國外匯管理當局不斷擴大個人購買外匯數額，使得近幾年中國居民出境旅游、留學、探親成倍增長。從個人投資B股方面看，盡管中國向境內居民開放B股交易時間較短(2001年初開放)，但從目前形勢看，從事B股交易者十分踴躍。據證券部門有關專家根據B股流通市值(約60億美元—80億美元)估計，當前個人投入B股交易的外匯資金約達100億美元左右。現在中國居民的外匯存款已達770億美元，B股交易前景十分廣闊。
3.保證了人民幣匯率的統一和國家宏觀調控
近幾年中國外匯市場改革的成效突出表現在三個方面：一是統一了人民幣市場匯率。1998年底取消各地外匯調劑中心，將外商投資企業納入到銀行結售匯體系中后，徹底統一了人民幣匯率，人民幣匯率主要由外匯市場供求關系決定。匯價的統一不僅有利于中、外企業的經營和進一步利用外資，同時也使中國在匯率方面比較符合國際規范。二是有效保證了外匯資源的合理配置。通過統一的中國外匯市場，外匯資金可以在不同地區和銀行之間合理流動，可以及時解決在辦理結售匯業務中出現的外匯頭寸的不平衡。據統計，在1998年12月取消外匯調劑中心后的1999、2000年，中國外匯交易中心共成交600多億美元，有力地促進了中國外向型經濟的發展。三是有利于中央銀行宏觀調控。外匯市場的徹底統一，使外匯領域形成了較為完善的宏觀調控機制。中央銀行可以在外匯市場進行公開市場操作，平抑匯價，保持人民幣匯率的穩定，為國民經濟穩定健康發展奠定基礎。
4.有力地配合了中國“入世”談判
在中國長期的“入世”談判中，金融服務業對外開放是一項重要內容。按照世界貿易組織的規定，一國若想參加該組織，除了在工業、農業、進出口稅收等方面向組織內的成員國敞開大門和作出減讓外，而且在金融、保險、運輸、通訊等服務業方面也要向該組織的成員國開放。近幾年，中國人民銀行包括中國外匯管理當局，為了配合“人世”談判，積極采取措施，堅定不移地推進金融開放，不斷放寬外資銀行設置的標準、地域及業務范圍，有力地配合了中國“入世”談判，使世界貿易組織對中國金融開放的進程基本滿意。據統計，從1996年到2000年，中國新批外資銀行機構達70余家，相當于前15年引進外資銀行機構總量(132家)的1／2。
5.為監測、預警中國經濟安全發揮了，
重要作用
中國外匯管理當局于1996年起建立的國際收支申報體系，摒棄了依賴各行業主管部門收集信息的做法，引入了新的數據采集方法，即采用了交易主體申報制，將直接申報與間接申報、逐步申報與定期申報有機結合起來，克服了行業統計的弊端，從而保證了中國國際收支數據的質量。特別是1997年在金融機構進行國際收支申報的基礎上，增加了直接投資、證券投資、金融機構對外資產及損益、匯兌等四項申報內容后，使得中國國際收支申報體系變得更加完善，基本包括了中國境內所發生的一切外匯收支。進一步講，從國際收支申報體系的產品框架看，它不僅能編制國際收支平衡表，而且為日后編制國際投資頭寸表創造了條件；它不僅能編制按部門、行業、企業屬性、交易國別、幣種等分類進行劃分的補充表格，而且能為現有的結售匯統計、出口收匯和進口付匯、外債統計等提供重要的核對及必要的信息。中國國際收支申報體系的完善，其監測、預警國家經濟安全的重要作用日漸顯現。如在亞洲金融危機期間，中國外匯管理當局一方面密切注視國際金融市場的走勢和爆發危機國家、地區等情況，一方面通過國際收支申報體系認真分析和研究中國經常帳戶收支、資本和金融帳戶收支、外債情況、外匯儲備變化等情況，準確地作出判斷，并及時向中國政府報告，供政府決策參考，為政府制定預防和化解亞洲金融危機的措施服務。根據中國外匯管理當局網站提供的1997年和1998年中國國際收支平衡表數據可見，在亞洲金融危機最嚴重的這二年中，中國進出口形勢基本穩定，分別獲得了416。88億美元和466.13億美元的貨物貿易順差，吸引外商直接投資分別為452.57億美元和454.63億美元，外債余額分別為1309.6億美元和1460.4億美元，沒有超過國際警戒線(20％)，外匯儲備余額分別為1399億美元和1450億美元。可以說，中國政府在亞洲金融危機中之所以處亂不驚，應對措施得當，與新建立的較為完善的國際收支申報體系提供的準確、真實的信息數據密切相關。它為監測、預警中國經濟安全發揮了重要作用。
6.保證了外匯管理向法制化、規范化方向發展
近幾年，中國出臺的關于加強資本項目管理、打擊逃匯、騙匯、非法買賣外匯及鼓勵出口、利用外資的一系列外匯管理法規，不僅進一步完善了外匯管理法規體系，同時也為外匯管理工作正常、有序開展奠定了法律基礎，保證了外匯管理向法制化、規范化方向發展。以1998年中國外匯管理當局會同其他部委制定出臺的《關于騙購外匯、非法套匯、逃匯、非法買賣外匯等違反外匯管理規定行為的行政處分暫行規定》為例，就起到了打擊非法外匯資金流動、保證中國經濟金融穩定的巨大作用。1997年下半年開始，受亞洲金融危機的影響，國內外形勢變化導致市場預期轉變，資本流出的動機增強，黑市上美元兌人民幣匯價一升再升。一些不法分子和企業出于走私、騙稅等目的，想方設法騙購外匯，非法截留、轉移和買賣外匯，使中國外匯收支形勢變得趨緊。1998年1—7月，中國外貿順差276億美元，實際利用外商投資240億美元，但同期國家外匯儲備僅增加7億美元，“外貿順差外匯不順收”，一定程度上影響了中國整體經濟的安全運行。而用于支付走私款的騙購外匯增加，又進一步加劇了非法走私活動的蔓延，干擾了國內企業正常的生產經營活動。在這種不良形勢下，中國外匯管理當局一方面會同有關部委制訂出臺了打擊騙匯、逃匯、套匯和非法買賣外匯的法規，一方面依法會同有關部委對進口付匯業務進行了專項檢查，對多種手法的騙匯行為進行了追查，期間共查出假報關單13800多份，涉及騙匯金額高達110億美元。實踐證明，通過上述法規和措施，有效地打擊了非法騙匯、逃匯、套匯及非法買賣外匯的勢頭，維護了中國外匯收支的穩定。1998年下半年中國外匯儲備開始恢復正常增長，1999年全年增加了97億美元，到2000年底，中國外匯儲備達到1655.74億美元，從基本面上保證了市場對人民幣的信心，美元兌人民幣匯率繼續保持穩定。
三、今后改革取向
1逐步推進資本項目可兌換
2001年11月11日，中國正式加入WTO(世貿組織)，成為世界貿易組織的成員國。雖然匯兌制度不直接在WTO協議之內，但加入WTO事實上會產生部分資本項目的開放，也會強化人民幣自由兌換的內在需求。特別是在金融市場對外開放逐步成熟的時候，一國貨幣不可自由兌換是難以適應的。因此，中國今后的外匯管理方針應該是逐步推進資本項目可兌換。考慮到中國的國情和借鑒工業化國家和多數新興市場國家的成功經驗，中國開放資本項目應采取循序漸進、先易后難的策略，大致應當按照以下的順序進行：(1)在長期資本流動方面，可先放松直接投資的匯兌限制(包括外商來華投資和國內企業的對外投資)，然后逐步放松對證券投資和銀行貸款的匯兌限制。其中股票交易的限制可以先行放寬，而帶有衍生產品性質的交易應當最后解除限制。(2)在短期資本流動方面，對貿易融資可以較早地解除限制，對于短期資本交易應最后解除限制。(3)針對不同的交易主體(如自然人、企業和金融機構)，考慮到自然人和企業的資本交易流量相對有限，可以先放松對他們的匯兌限制，最后解除對銀行、投資基金用于貸款和投資的匯兌限制。實現資本項目可兌換是中國融人世界經濟的最重要標志，為了實現這一目標，其他配套改革必須加緊進行，如加快人民幣匯率機制建設，形成合理匯率；積極推進人民幣利率市場化，發揮利率調節資本流動的作用；增強中央銀行監管和調控能力，維護中國金穩定和抑制資本流動風險；加快中國工農業改革，保持良好的國民經濟運行氛圍等等。
2.推行比例結匯形式的意愿結匯制
中國目前實行的是較為嚴格的銀行結匯制，即絕大部分國內企業經常項目下的外匯收人必須按官方匯價全部賣給國家；外商投資企業的經常項目收匯則保留一定的限額不結匯。此種銀行結匯機制顯然不利于進一步構建寬松的外匯環境，不利于真實反映人民幣匯率水平和國內外匯供求關系，不利于中國企業增強匯率風險防范意識，不利于中外合資企業平等競爭，也不利于調動中、外企業創匯積極性。因此，中國今后進一步構建寬松外匯環境的重點應該放在逐步實行意愿結匯制方面。目前中國可以選擇比例結匯的意愿結售匯制改革方式。其具體做法可以包括三個層次：第一層次國家可以根據不同時期宏觀政策和經濟發展的需要確定一個結匯比例。此比例可以依據外匯儲備量的增減進行調節，結匯比例越低，則意愿結匯程度越高。第二層次，外匯銀行根據國家公布的結匯比列，對國內企業的每一筆貿易、非貿易外匯收入進行按比列結匯。第三層次，批準所有企業開立現匯帳戶保留現匯，帳戶內外匯可以用于進口支付、臨時結匯、進入外匯市場，或進行外匯遠期買賣、期權交易等規避匯率風險操作。中國取消銀行強制性結匯制，代之以比例結匯的意愿結匯制，可以降低中、外資企業的經營成本，有利于進一步調動中、外企業創匯的積極性和平等競爭，同時也可以把外匯資產的儲存和風險分散到千家萬戶，而不是由中央銀行一家承擔，減緩中國外匯儲備的增長速度，改善外匯的供求，促進人民幣匯率形成機制的合理完善。當然，今后隨著中國宏觀調控手段的不斷建立
，
和完善，資本項目可兌換的逐步實現，結匯比例的不斷提高，中國結匯制度將會最終過渡到意愿結匯制的形式。
3.建立符合國際規范的外匯市場
中國外匯市場經過近20年的改革和建設，到目前為止已初步形成統一的全國性的外匯市場，這是一個很大的進步和發展。但客觀地看，目前中國外匯市場應該說還處于初級階段，與國際外匯市場相比，還存在較大差距，主要表現是：在交易性質上，中國外匯市場還只是一個與現行外貿外匯體制相適應的本外幣頭寸轉換的市場，并非具有現代市場形態的金融性外匯市場；從市場公平上看，現行外匯市場是一個不完全競爭的、供求關系扭曲的市場(這主要是指強制性的銀行結匯制)；從交易內容和品種上看，單一偏少。目前主要是人民幣對美元、港元、日元的即期交易，缺乏遠期外匯交易、外匯期貨交易等其他交易品種；從市場形式上看，只是交易所形成的有形市場，而非現代無形市場形態；從對外交流上看，與國際外?亡市場基本隔離。由于現階段中國外匯市場存在上述種種不足，結果導致許多負面問題，如難于形成合理、均衡的人民幣匯率，中央銀行經常被動人市干預、敞口收購溢出外匯，不利于提高中、外企業創匯積極性等等。所以，建立符合國際規范的外匯市場已成為當前中國外匯市場改革的主攻方向：一是在交易性質上實現向現代市場形態的金融性外匯市場轉變，完善市場組織體系，其中以外匯銀行、企業為市場交易主體，實行競價交易，中央銀行退出交易主置。二是取消強制性銀行結匯制，為企業真正參與市場交易掃清障礙。三是豐富外匯交易內容和品種，開辦歐元等幣種買賣，滿足國內外經濟組織對外匯資產多幣種構成的需求。另外，可根據國際市場慣例和中國企業與銀行規避匯率風險的實際需要，開辦遠期外匯交易。四是完善中央銀行市場干預機制，在中央銀行對外匯市場的干預中，應盡量減少對人民幣匯率的直接行政控制，允許其按照市場供求狀況自由浮動。為避免人民幣匯率的大幅波動，中央銀行可通過建立雙向平準基金的辦法，針對人民幣對美元的短期匯率，在外匯市場進行間接調控，從而使人民幣匯率穩定在目標區范圍內。五是推進市場的無形化建設，盡快與國際外匯市場接軌。要不斷完善電子交易系統，研究國際電子經紀的發展，使中國的外匯交易系統與國際接軌，更符合國際外匯市場的規則，并與紐約、倫敦、巴黎、東京等著名的國際外匯市場建立伙伴關系，推動中國外匯市場的對外開放。
4.擴大中國金融業的開放程度
中國加入WTO，意味著中國金融開放將呈現全方位態勢。按照中國與WTO成員國達成的協議，在今后的5年內，中國將向外國金融業開放銀行業、保險業和證券業。在銀行業方面，協議明確規定，“5年內允許外資銀行全面開辦人民幣業務，同時取消地區和客戶限制。”因此，從外匯管理角度考慮，目前必須加快研究開放銀行業的問題。這主是做好三方面的工作：一是放寬外資銀行市場準入的條件，并簡化審批手續。目前《中華人民共和國外資金融機構管理條例》第二章規定：外國銀行在中國申辦外資銀行或分行，須在提交設立申請前一年末總資產不得少于200億美元和100億美元，在華最低注冊資本要為2億元人民幣等值的自由兌換貨幣；另外申請手續繁瑣、批復時間較長，這些都一定程度上影響了外國銀行來華申辦銀行的積極性。為了保證中國引進外資銀行工作的正常進行，中國應適當降低外國銀行的資產要求，并簡化申辦手續，限期內批復。二是盡快向外資銀行開放人民幣業務和服務對象。2001年11月13日，中國宣布在今后4年內分5批向上海、深圳等20個城市的外資銀行開放人民幣業務，5年后全部放開。在服務對象上，從2002年1月1日起，允許經營人民幣業務的外資銀行為中資企業提供人民幣業務，5年后允許其提供零售業務。因此，中國外匯管理當局應該按照國家的承諾，盡快貫徹落實，認真布署實施，按照人民幣企業存款業務——人民幣儲蓄存款業務——人民幣貸款業務的開放順序，盡快向在華的所有外資銀行全面開放人民幣業務和服務對象，讓中、外資銀行站在同一起跑線上開展業務競爭，共同促進中國經濟發展。三是努力提高對外資銀行的監管能力和水平，加大科技投人和人才培養，建立和健全監管法規體系，確保對外資銀行的監管質量，維護中國金融安全。
5.進一步完善國際收支申報體系
目前中國已經實現了國際收支數據采集處理的電子化和全國范圍內的聯網，國際收支數據正在發揮對宏觀經濟決策的基礎信息作用。展望未來，國際收支體系必將隨著中國經濟的進一步市場化和加入WTO而發揮更大的作用。進一步將國際收支申報體系與銀行和交易主體的交易過程有機結合在一起是國際收支申報體系未來發展的主要方向。未來的中國國際收支申報體系應在以下幾個方面進行深入改革：一是加強國際收支的分析預警功能，逐步實現國際收支系統由以結售匯為主向以國際收支和結售匯相結合的模式過渡，進一步提高和發揮其預警功能作用。二是實現國際收支與匯率合理水平的分析，努力探索將國際收支信息用來做模型分析以確定合理的匯率水平的新路子，促進匯率理論與實踐的結合。三是實現國際收支與相關統計間的有機聯系，使各項外匯統計相互印證核對，確保經濟信息的準確無誤，提高中國宏觀經濟決策水平。四是實現國際收支信息的規范披露。國際上已對信息披露制定了一套完整的標準，中國應當按照國際標準，逐步規范信息披露，提高信息披露的頻率和質量及客觀性，逐步適應市場經濟和對外開放對信息的要求，保證中國宏觀決策和微觀經濟主體的決策有可靠的信息基礎。本文出自:
摘 要 本文采用文獻資料法、對比分析法對中外大眾管理組織結構及政策進行分析。借鑒國外的優秀管理模式，改進我國大眾體育管理存在的諸多問題與不足，嘗試對我國大眾體育管理的諸多問題進行改進。
關鍵詞 大眾體育 管理體制 比較
改革開放以來，隨著我國經濟、社會現代化產業發展，自然環境的破壞與城市人口的密集度越來越加劇，由此也引發各種城市文明病。大眾體育伴隨著這種背景迅猛發展起來。尤其是近幾年，健身人數迅速增長，有關大眾體育管理的書籍及論文大量出現。體育發展越發需要適當的管理系統。體育體制是國家事業的管理體系和制度的總稱，對國家和地區的體育發展產生重要影響。同時體育體制又受到政治經濟文化的影響。
一、體育管理體制類型
根據政府與社會在大眾體育發展中所起的作用不同將體育管理體制一般分為三種類型。一種是政府管理型。這種管理模式是指國家政府設立關門的機構，政府運用高度集中的較強的財力與權力從宏觀到微觀各個層次全面管理；一種是社會管理型。這種管理模式中政府不設立專門的大眾體育管理機構，體育被視為一種社會公共事務和社會福利事業，社會運用經濟手段進行管理的一種是結合型。政府設立管理機構制定大的方針政策，具體大眾體育管理有社會主導，政府對其實行宏觀調控。
二、國內外體育管理體制比較
（一）國內體育管理體制類型及組織結構
十四大后，我國的體育管理體制逐步有政府主導型向政府與社會混合型轉變。總局逐步下放權力，對體育實行宏觀管理。推行了一系列全民健身政策，極大地推動了全民健身的快速發展。目前我國體育體制主要不足是：
1.市場資源配置不完善，場館利用不均。《全民健身計劃綱要》規定21世紀城市公用體育用地要達到人均1-2平方米。而目前遠未達到。東西部地區場館面積差距很大，有些農村甚至沒有體育設施。高校占有的體育場館多數不對外開放，長期閑置，即使學生上課使用，其利用率也很低。
2.大眾管理組織不規范。當前有關體育的法律法規太少，管理法規少導致社會管理大眾體育方面比較混論，無法可依，而僅有的法律法規期執行力度卻太低。全民健身計劃已經頒布近20年了，至今沒有形成成熟的管理體制，沒有統一可行的標準。
3.吸收與融合不足。建國初期，我們學習蘇聯“舉國體制”，重點發展競技體育。蘇聯卻在不停的改進。80年代后，我們融入市場管理體制，但是處在經濟轉型期的社會不穩定。現在對體育管理理論缺乏研究，實踐中不斷出現問題，單純的引進學習顯然不足。
（二）國外體育體制類型及結構
1.政府管理型體制
日本、加拿大、韓國、新加坡采用政府管理型體育管理體制。政府自上至下的嚴格統一模式。這種模式有利于集中人財物的投資使用，能夠統一思想，目標一致。政府管理型往往出現信息滯后，社會積極性不高的狀況。
2.社會管理型體制
政府基本不干預體育的管理事務，除對有關體育社團給予一定的經費支持外，充分保證體育的自治地位。按美國學者的有關理論，娛樂體育和休閑體育（Leisure and Recreation）被認為是美國大眾體育的核心內容。各種形式的體育健身和休閑俱樂部是美國大眾體育的基本組織形式。美國體育史專家認為，美洲大陸的首家體育俱樂部是18世紀末德國移民在辛辛那提建立的。歐洲移民把歐洲體育俱樂部的組織形式帶到美國，并且與美國本土的休閑體育特點相互結合，形成了具有美國特色的大眾體育組織形式。美國、意大利、挪威、瑞典等歐洲國家采用社會管理型。
單一的社會管理體制雖然可以提高市場的積極性及多樣性，但是會出現“市場失調”的問題。全局上無法協調和統一。
3.結合型體制
英國、德國、澳大利亞、加拿大、法國采用政府和社會組織共同管理體育。結合型的體育體制有利于政府宏觀調控另一方面也有利于社會管理的積極性，但是這種類型的權限劃分和利益分配上比較困難。
三、結論與建議
（一）盡管我國體育管理體制逐步向混合型轉變，但很多的決策與實施都要受到政府管理的強力制約，這使得社會俱樂部及協會的實際效能大打折扣。因此，我國政府要放權給社會，增加政策扶持。
（二）美國聯邦政府對大眾體育的管理方式給了我國大眾體育管理有益啟示，為了政府與社會組織兩大主體的和諧發展，建立共同協商的動態體制有利于更有效的發展大眾體育。
（三）需要進一步的調查中國的現實動態狀況，派出更多的優秀學者出國學習并形成團隊，形成智囊團。
參考文獻：
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關鍵詞：招投標管理；項目管理
1 項目管理中招投標存在的問題分析
建筑工程實行招投標制度，由過去行政指定施工單位，變成了通過招投標競爭擇優選擇施工單位，這一制度在我國已經有了二十多年的探索，且已成為現在建設工程交易的主要方式。目前，我國的招投標工作基本上是健康和規范發展的，但其中也存在一些問題：
（1）計價依據方面
現行招投標計價的依據主要是建設部以及各省頒布執行的各種概預算定額及相應的費用定額。概預算定額是按照社會平均水平的原則編制的，費用定額是通過測算各類施工企業的各種支出編制的。在招投標時，無論是招標人編制標底，還是投標人編制報價，均根據預算定額和市場價格編制完成、企業優勢則不能在報價環節體現，因此難以形成真正的市場競爭。各投標人運用同一套施工圖紙、同一套定額及統一的信息價編制標書，不能充分發揮施工企業的技術優勢和管理水平 ，不能適應市場經濟的需要。
（2）計價方法方面
現行的建筑工程招投標計價方法是，將工程預算定額中的人、材、機消耗量和相應的單價分離，國家控制量以保證工程質量，價格逐步走向市場化。這一改革措施邁出了對傳統定額改革的第一步。在我國實行市場經濟初期，政府采用管放結合的價格機制起到了一定的作用，但隨著建筑市場化進程的發展，這種做法難以改變工程預算定額中國家指令性內容比較多的狀況，難以滿足招投標競爭定價和經評審合理低價中標的要求。另外，由于標底編制本身存在的技術誤差，使得標底價在客觀上具有一定的彈性，也在不同程度上誘導了一些施工企業采用不正當手段去獲取標底。這違背了我國工程造價改革體系“控制量、指導價、競爭費”的原則， 與市場經濟的要求極不適應。
（3）評標方法方面
評標指標劃分對評標有影響。我們目前在投資金額大的工程中采用綜合評標法，即將報價、質量、工期、施工組織設計、企業信譽、業績、財務狀況等指標賦予不同的權重，針對以上指標對投標單位進行打分，再乘以各指標權重，最后累加得分，以總分最高的單位中標。我們現階段主要采用的這種評標方法往往陷入了一種誤區，那就是重商務標而輕技術標，作為商務標的“報價”所占的權重往往占到0. 5-0.7，而幾項技術標(質量、工期、施工組織設計、企業信譽、業績、財務狀況等)合計才占0.3-0.5。因為工程造價在形成的過程中會受很多因素的影響，所以評標指標的劃分有待進一步完善。另外，設立有效標范圍，這是目前常用評定商務標的一種做法，超出該允許值范圍屬無效標，人為夸大了標底的作用，與招投標鼓勵競爭的要求相比，這種作法顯然是片面的。
（4）招標方式的選擇。招標投標法規定招標分為公開招標和邀請招標。只有一些特殊的項目，經批準才可以轉變招標方式，但如今在現實操作過程中，地方政府過多于干涉了招投標市場，找各種理由來改變招標方式，這樣擾亂了建設工程招投標市場的秩序。
（5）投訴舉報事件增多。在最近幾年各地開展“大投資、大建設”的背景下，大型項目數量激增，在確定中標單位的過程中，候選人之間互相投訴、互相舉報的案例增多，導致項目中標人無法確定，項目遲遲不能進場開工，延誤了進度。
2 項目管理中招投標對策分析
隨著《招標投標法》的深入實施和《招標投標實施條例》的最新出臺，建設工程招投標市場有了進一步的發展，同時也加快招投標管理市場化步伐。轉變政府職能，規范市場主體行為，完善市場機制，加強市場管理，完善招投標管理法規，最終建立一套依法管理、競爭有序，既有中國特色又與國際慣例接軌的招投標制度，這是招投標發展的必然趨勢。
（1）招標投標法規日趨健全。為保證招投標雙方當事人的合法權益，促進我們建筑市場的健康發展，健全的招投標法規日趨重要。同時，加大對招投標執法力度，對招標的項目而不進行招標或不按程序招標、串通投標等現象要及時查處，以維護招投標工作的嚴肅性。
（2）完善招標文件的編制，使評標定標辦法將趨于合理。評標定標是招投標工作中最關鍵的環節，也是核心環節。制定科學合理的評標定標辦法，是完善招投標的重要舉措。 同時也能有效避免投標單位之間的互相投訴、舉報，有效縮短投標時間，提高投標的效率。
（3）招標投標管理將進一步嚴格規范。通過各級招投標管理機構及行政主管部門的共同努力，首先在招標工程中杜絕倒手轉包、掛靠承包等違法現象，以維護建筑市場良好秩序，保證工程建設的質量；其次，繼續提倡競爭性招標，嚴格限制議標，控制邀請招標，堅決杜絕假招標，明招暗定等，加強上級招投標管理機構對下級招投標管理機構的監督管理，并逐步建立群眾監督、社會監督、輿論監督等多方面的監督制度。
（4）加強索賠管理。有些投標單位在報價過程中，認真研究招標文件、施工圖紙及合同條款，發現較多漏洞時，故意把報價壓得低一些，中標以后，在施工過程中利用這些漏洞進行索賠，以達到提高利潤的目的。因此，在我們的招投標過程中，要加強對招標文件及合同條款的研究，完善施工圖紙，提高應對索賠的能力，加強索賠管理。
（5）建設工程交易中心將繼續得到發展和規范。建設工程交易中心將辦成“程序規范，功能齊全，手段多樣，質量一流”的服務型的有形招投標市場。除提供各種信息咨詢服務外，其主要職責是能保證招標全過程的公開、公平和公正，確保進場交易各方主體的合法權益得到保護，特別是要保障法律規定的必須進行招標項目的程序規范合法。
（6）招標投標機構將繼續得到扶植和發展。擁有一批高素質的招標投標單位，不僅是發展社會主義市場經濟的需要，同時也是建筑市場發育成熟的標志。單位參與市場競爭，提供優質服務，有利于規范市場交易行為，有利于提高招投標的質量，也有利于擴大招投標覆蓋面。
（7）施工組織設計數據庫的建立。施工組織設計是投標書的核心內容之一，要在有限的時間內編制出科學、先進、合理的施工組織設計，不建立施工組織數據庫是很難實現的。施工企業應根據不同的專業對各項成熟的施工技術、施工工藝、施工方法及時收集、整理、歸納。同時，加強對本專業的各種新技術、新工藝和新方法的學習、應用和整理。并將有關安全、質量、工期、冬雨季施工等保證措施由各專業人員討論并完善。編制成施工方法、工藝等各項保證措施的標準模塊，并建立起標準化、規范化的模塊庫。進行施工組織設計編制時，編制人員結合投標工程項目的實際情況，有選擇地采用標準模塊的相關內容，這樣既增加了施工方案的可比性，也提高了施工方案的科學性和合理性。
（8）推行電子輔助評標。工程項目評標過程中，商務標的評審是一個工作量很大，又對工程起著決定性作用的環節。推行電子輔助評標，可以減輕評標專家的工作量，同時又可以通過高科技手段，有效解決圍標串標等問題。
3 結語
建設工程招投標是一項依法進行的經濟活動，堅持“公開、公平、公正、競爭、擇優”的原則，對控制工程造價，確保工程質量，縮短工程工期，提高投資效益有著積極的作用。建設項目工程招投標同時又是一項嚴肅而特殊的商品交易活動，在建筑市場內引入競爭機制，促使建筑企業在競爭中尋找差距，以便改善經營管理，提高綜合實力。這對于建立統一開放、健康有序的建筑市場，促進國民經濟的發展具有非常重要的現實意義。
參考文獻
[1]陳海燕.工程招投標存在的問題及對策.學位論文.碩士.2005
關鍵詞:產學研;模式;問題;對策
中圖分類號:F204文獻標識碼:A文章編號:16723198(2009)22000902
1 產學研結合模式
產學研結合模式是指在一定的制度環境下,產、學、研各主體為實現各自的組織目標,對科學技術、資金、設備、人才等社會資源的優化配置及產出的合理分配。產學研合作作為科技、教育與經濟一體化的特定表現形式,在其不斷發展和實踐中形成了多種合作模式。
1.1 成果轉化模式
在計劃經濟時期,由于體制等原因,大學和科研單位開發的研究成果與市場需求嚴重脫節。在這種情況下,產學研結合的重要任務和主要方式之一就是促進大學和科研單位的成果向企業進行轉化,即所謂成果轉化模式,這種模式的作用是將大學、科研院所科技成果有償轉讓給企業,并幫助企業將技術投入生產,形成生產能力。然而多年來的實踐證明這種產學研結合形式成功率較低,一般不到20%,主要原因有:(1)企業難以承擔巨額的科技成果轉讓經費;(2)企業內部技術力量薄弱,承接能力差。因此這種結合模式常常陷入“高投入-高消耗-低效率-低效益”的惡性循環,影響了科技成果的及時轉化,另外,由于這種模式僅僅采取單純的技術轉讓,很難實現產學研的有效結合,也解決不了企業的根本問題。
1.2 項目委托模式
當某項技術或成果存在市場機遇,而企業自身研發能力較弱時,企業以項目(課題)的方式將所需的技術委托給大學和科研單位進行研究開發,即項目委托模式。通過這種方式企業依靠外部力量獲取所需的技術或產品,及時滿足市場的需求并獲取銷售利潤;同時,大學、科研院所也可獲得相應的收益。不足之處是該模式并不利于企業自身研發能力的提高,企業并不能完全掌握項目核心技術,操作過程中存在較大的技術風險;同時,大學、科研院所與企業三者之間的關系隨著項目的完成而結束,是一次性合作,因此在開發的過程中委托方與被委托方管理人員之間可能會存在不信任、不配合的問題。
1.3 人才培養模式
隨著知識經濟的發展,產品技術含量越來越高,技術更新越來越快,產品生命周期越來越短,使得企業對員工的知識、技能的要求越來越高。為了解決企業人才不足,企業尋求高校、科研機構為其在職科研人員進行有效的學歷教育和非學歷教育,基此,產生了人才培養模式。該模式有利于合作雙方相互交流學術界和產業界的知識、技能和經驗,有利于企業建立針對性強的人才培養機制,有利于大學或科研院所及時掌握市場信息,找到新的研發方向。但這種培養模式形式過于單一、合作動力不足,因此該模式應用較少,發展也較為緩慢。
1.4 合作研發模式
該模式具體表現為企業的科研人員與大學和科研院所的科研人員共同參與研究項目,工作地即可設在大學或科研單位,也可設在企業。該合作研發模式的項目技術含量較高,任何一方都難以獨立完成,合作對象主要為大中型企業和科研院所,合作中雙方或多方共同進入整個或某個階段的開發過程。該模式優勢在于較好地體現了優勢互補效應,結合度較高,抗風險能力較強,風險機會較小。合作研發模式成功的關鍵在于合作伙伴的正確選擇、風險責任的明確劃定、利益分配的合理安排。
1.5 平臺運作模式
這種模式是產學研各方共建、共享研究平臺。具體表現為通過共建實驗室、共建工程研究中心、共建研發平臺等途徑促使各方優勢資源的有機結合,共同研究開發新產品、新技術,提高各方的核心技術和競爭實力,是一種長期型的戰略平臺。其特征有:各方之間的權、責、利關系較為明確,能夠體現利益共享、風險共擔的原則;各方在技術、人力等條件上相互依賴和互為補充;各方有共同的發展戰略和利益目標;該模式一般具有較長期的合作關系。其優勢有:該模式能夠很好的實現產學研三者之間的協同研發;信息傳遞速度快,溝通及時有效,學習能力強,組織沖突少;同時,這種合作模式的抗風險能力很強,共贏度高,持續時間長,是一種較為理想的結合模式。
1.6 戰略聯盟模式
這種模式是企業與高等院校、科研機構按照市場經濟的規律,本著“互為依托、精誠合作、務求實效”的原則,積極創造條件,逐步建立合作創新、共同發展的運行機制,從而形成長期穩定的科技合作關系。各方重點圍繞成果轉化、科技攻關、高新技術產業化、決策咨詢、人才培養、技術和信息交流、資源共享等主題開展全方位、深層次的“產、學、研”合作,并在契約的規范下合作進行研究和開發。其優勢在于產學研聯盟的結合度高,交易成本較低,技術創新能力強;能有效促進合作中各要素與資源的綜合利用;具備較為持久的發展潛力,聯盟成員之間互動性強。
2 產學研合作存在的問題及對策
2.1 利益分配機制不健全
目前,在我國的產學研合作中,還普遍存在利益分配不合理或難以達到合理分配的問題。利益分配是產學研合作的關鍵問題,它直接影響著合作的長期性和穩定性。利益分配問題通常表現在兩個方面。一是在產、學、研合作各方之間,由于各方對技術價值的看法不同,各方的利益不能得到很好的處理,從而影響了合作的進程,有些甚至因此中止了合作。二是在產學研合作各方的內部,由于研究方內部利益分配的問題,造成內部人員的流動或研發人員積極性不高,常使研發工作不能按協議完成。實踐證明,產學研各方以技術、資金等投入要素為股本,在以后企業營運中按股分紅是較為合理的分配機制,它是按產品的一定比例收付,且是在成功商品化后由利益驅動將雙方捆在一起,實現風險共擔、利益共享、互利互惠、共同發展,有利于產學研合作關系的良性發展。但在執行過程中,計算、檢查、監督較為復雜。
2.2 研究成果與企業需求不匹配
目前大多數科技成果處于基礎研究和實驗室階段,距離市場較遠,即使一些成果通過了鑒定或小試,也無法實施產業化,與企業期盼的科技成果能夠快速進入市場、產生經濟效益不匹配。技術成果成熟度不夠也是導致目前高校科技成果轉化率低(10%左右,遠遠低于發達國家的50%-80%)的主要原因。因此,提高成果技術成熟度,使之具有產業化基礎,并有一定的市場競爭力,是產學研合作的前提和基礎。
2.3 融資渠道不暢,合作資金不充足
融資渠道不暢,資金缺乏,是產學研聯合過程中主要問題之一。從國家層面看,目前尚無用于支持產學研合作的專項撥款,缺乏穩定的產學研合作資金來源,與此同時,高校和科研院所的科研資金不足,缺乏中試基地,企業缺乏科技與開發資金,項目資金主要來源于企業自有資金。對策:設立政府對產學研合作專項資金的投入;加大己有的“科技型中小企業創新基金”、“火炬計劃”等項目基金的支持力度,使之真正應用到科技創新中。
2.4 產學研合作的相關政策法規不完善
產學研合作是各自隸屬于不同的管理部門的獨立單位之間的合作,它們牽扯面廣,涉及到教育、企業、科研以及政府管理部門之間各種利益關系。因此,需要完善的政策和法規來規范和協調各方關系,保證合作的成功。雖然我國已經出臺了《專利法》、《技術合同法》、《技術市場管理法》、《國務院關于加強技術創新、發展高新技術,實現產業化的決定》等一系列法律、法規和政策,各地也出臺了相關的政策規章,但還很不完善,可操作性不強,在實際過程中很難實施,尚需進一步完善。
2.5 政府對產學研合作的管理體制機制不順
產學研合作領導管理體系條塊分割。一方面產學研合作各方都有自己的政府主管部門,政府各個職能部門都希望推進產學研合作,但又都希望保護自己所屬基層單位的利益。另一方面,經貿系統、科技系統、教育系統各自運行機制不盡相同,政府對產學研合作的機制,如管理機構、管理程序、管理制度和政策等都不盡完善,部門之間還沒有形成有效的合作形式來共同推進產學研合作的發展。
2.6 產、學、研之間的信息不對稱
信息傳遞和信息交流對產學研合作的成功至關重要。由于技術能力、經營能力的信息分布不對稱、信息交流不完全,產學研各方彼此的私有信息無法掌握等原因,都會給各方的理解和溝通帶來障礙。信息不對稱問題,首先體現在技術價值的評估上。由于技術交易的自身特點,即信息分布的不對稱、信息披露的不完全,易造成雙方對技術價值看法不一,給合作帶來困難。有許多產學研合作最后的失敗,大多是由信息分布不對稱造成的。因此,政府加強信息共享平臺搭建工作,多搞洽談會等多種形式的牽線搭橋,是促進產學研合作的重要保障。
2.7 中介服務職能有待健全
產學研合作不僅需要體制、機制、政策上的銜接,還需要中介的粘合,然而,我國產學研中介服務職能還有待健全。目前,為產學研提供中介服務的主要有技術轉移中心、產學研合作網等,但是,還遠遠滿足不了產學研合作對中介服務的需求。對成果的價值評估、風險分析、市場調研、推進產業化,并提供各種后續服務,這些深入的、專業的、周到的服務是目前中介機構所難以提供的。因此,完善和提高中介服務職能也是形成與開展產學研合作值得關注的。
2.8 合作各方自身管理體制存在缺陷
產學研合作各方自身管理體制不完善也是阻礙產學研合作順利開展乃至達成良好效果的重要因素之一。例如,當前高校和科研院所的科研評價制度存在嚴重的“重學術論文輕經濟效益、重縱向課題輕橫向課題”的現象,這導致高校和科研院所的許多教師、研究人員都把精力過多地投入到爭取國家項目和發表科研論文上面,而對參與企業技術開發或將科研成果產業化的興趣則不大,從而影響了產學研合作的開展及順利推行。無論是高校、科研院所、企業還是政府,均無一定的管理機構、管理程序或共同管理的制度和政策,使這一環節成為真空地帶。因此,產學研合作各方要有全局觀念,健全自身管理體制,才能使產學研合作順利開展并達到良好效果。
論文摘 要：股指期貨專業性強、風險程度高，在缺乏金融知識和操作技巧的情況下貿然參與交易，將面臨極大的風險。加強投資者基礎知識普及和風險意識教育，使他們了解風險形成環節，提高風險控制自我意識及投資決策水平，不僅有利于投資者樹立科學的投資理念，也是股指期貨市場健康發展的必然要求。
一、引言
適時開展股指期貨交易具有重要的意義：為投資者開辟了新的投資渠道，進一步推動投資理念的轉變；創造性地培育機構投資者，改變投資者結構；回避股市系統風險，促進股價的合理波動，充分發揮經濟晴雨表的作用；深化資本市場改革，完善資本市場體系與功能，等等。但是，股指期貨也有其風險，保證金機制所產生的杠桿效應、每日結算制度帶來的資金壓力以及期貨高于現貨市場的敏感性，都給投資者造成了看得見的風險與壓力，它為投資者“以小博大”提供可能的同時，投資風險也被同步放大。
2007年10月底，中國證監會主席尚福林指出，中國股指期貨在制度和技術上的準備已基本完成，推出的時機正日趨成熟。一段時間以來，只聞樓梯響，不見人下來。股指期貨吊足了各路投資者的胃口，他們歷兵秣馬對股指期貨充滿了期待，期待在將來的股指期貨交易中一顯身手賺得個盆滿缽滿。在股指期貨何時推出仍然懸而未決的時候，正是繼續做好投資者風險控制教育的有利時機。
二、股指期貨風險何在
股指期貨作為金融衍生品的一種，風險規模大、涉及面廣，具有放大性、復雜性、可預防性等特征，股指期貨使價值投資理念得到弘揚，市場穩定性提高，但是，投資者投資方向一旦出現錯誤，風險會成倍放大。對于股票投資而言，三四個跌停也許并不會使持有者陷入絕境，但對于股指期貨，10％的升跌就會將保證金全部蝕光，滿倉操作更有“暴倉”的危險。概括起來，股指期貨風險成因主要有以下幾個方面：
1.基礎資產價格波動。期貨市場的投資機會是買賣期貨合約的獲利機會，市場機會的把握是投資成功的關鍵，但是機會是市場預期、分析、判斷的產物，存在著不確定性。股指期貨作為指數的衍生品與股票市場有著天然的密切聯系，相互影響、連鎖反應，股票指數的漲跌決定股指期貨的贏虧，股指期貨發揮著指引股指現貨的價格發現功能，也可能使股票市場波動增大。
2. 杠桿效應。股指期貨將以滬深300指數為交易標的，假設股指期貨的保證金為合約價值的10%，投資者投資500萬元的股指期貨，只需50萬元的保證金。如果看對了方向，當指數上漲5%時，他的盈利為25萬元；同理，如果判斷失誤，其虧損也會放大10倍，它在放大盈利的同時也放大了虧損，這種以小博大的高杠桿效應是股指期貨市場高風險的主要原因。而且這種虧損和股票的浮動盈虧不同，是真金白銀的實際進出，一旦被強行平倉，投資者不可能像股票那樣通過長期持有獲得“解套”。
3.高流動性。股指期貨設立的初衷是為了規避現貨市場的系統風險，但是，作為一種風險管理工具，它有著不同于現貨交易規則的高流動性，具體表現在，一是參與機構眾多；二是T＋0的交易制度和保證金制度，投資者可以用少量資金在當日多次交易數倍于面額的合約，再加上期貨交易實行每日無負債結算，一旦方向做反，稍大的價格波動就可能招致強行平倉，一次虧損就會將以前的盈利和本金消耗殆盡；三是作為期貨產品的時間概念與股票不同，一般持有5天以上即算長期，持有期的縮短必然使交易更加頻繁。
4.市場風險。股指期貨業務中市場風險來源于它的不確定性，因為任何分析都只是預測，存在著與市場價格偏移的可能性。期貨交易是一一對應的零和規則，即市場存在多少買方合約就存在多少賣方合約，如果市場中持有合約的買方賺了錢，那么持有合約的賣方肯定就賠了錢，反之亦然。投資者在每一次交易中，不是充當買方就是充當賣方，交易結果除了賺錢就是賠錢，概莫能外。也就是說，期貨交易買賣雙方必有一方賺錢，一方賠錢，這是機會和風險并存的客觀原因。
5.機制不健全帶來的風險。如果股指期貨市場管理法規和機制設計不健全，可能產生流動性、結算、交割等風險，在股指期貨市場發展初期，可能使股指期貨與現貨市場間套利有效性下降，導致股指期貨功能難以正常發揮。小而言之，有的機構不具有期貨資格，投資者與其簽訂經紀合同就不受法律保護；某些投機者利用自身的實力、地位等優勢進行市場操縱等違法、違規活動，使一些中小投資者蒙受損失；投資者在一些經紀公司或者公司簽署合同時，由于不熟悉股指期貨各個環節的流程，不熟悉相關法規，對于那些欺詐性條款不能識別而導致風險。
三、加強風險控制教育
股指期貨的投資理念、風險控制、交易標的、風險特征和運行規律等方面有著自己的特點，大力開展投資者教育和股指期貨知識宣傳、普及，有利于幫助投資者盡早熟悉市場、增強風險意識、提高投資決策水平；有利于投資者樹立科學的投資觀念，理性參與市場。
1.明確游戲規劃。股指期貨投資者教育工作效果的好壞，將直接關系到股指期貨產品能否順利推出、平穩運行、功能發揮、長遠發展，投資者風險控制教育以及股指期貨知識的普及是一項系統工程，需要監管部門、媒體和各相關機構的共同努力。中國金融期貨交易所制定了“一規則三細則五辦法"，明確了股指期貨的風險管理制度和實施辦法，這是股指期貨的基本原則及操作指南，首要的任務是要宣傳、普及這些規則、細則、辦法。除了可以利用電視、報紙和網絡等大眾媒體加以普及，也可采取成立培訓講師團、編印各種基礎知識讀本等形式，開展多層次、全方位的宣傳教育，避免期貨經營機構和投資者在對市場缺乏基本判斷，對市場風險缺乏基本了解的情況下盲目參與。
2.突出風險教育。投資者在依據預測提供的入市機會進行交易時存在交易風險，期貨交易機會和風險并存是客觀存在的。但是，一些投資者在入市之前不能正視期貨交易的風險，熱衷于期貨交易“以小博大"的市場機制，這需要在投資理念和輿論宣傳等方面積極加以引導，幫助他們認識金融期貨的特點，客觀評估各自的風險承受能力，從而做出科學理性的投資決策。
3.培養理性投資群體。把握機會是獲取收益的前提，控制風險是獲取收益的保證，投資收益實際上是把握投資機會和控制投資風險的報酬，面對機會和風險，不同投資者會做出截然不同的選擇。有些投資者缺乏期貨交易的常識和風險控制意識，喜歡聽信傳言跟風而動；有些投資者缺乏自信，在“一慢，二看，三通過"中失去了市場投資機會；有些投資者見漲就買，見跌就賣，一旦出錯，就立即砍單，習慣過度交易，熱衷于短線交易和滿倉交易，沒有止損概念，這些非理性投資群體將是期貨市場的失敗者。風險控制教育的目標是要培養一批理性投資者，他們對風險投資和資產管理有清晰的認識，面對市場機會和市場風險頭腦清醒，習慣于從風險的角度來考察和選擇市場機會，每一次交易都能經過縝密的分析、事后又善于總結經驗教訓，他們也會在某次交易中失手，但是，他們往往能夠笑到最后，成為股指期貨市場上的贏家。由眾多理性的投資者組成的市場才是理性的市場。
4.注意教育的針對性與實效性。風險控制教育既要宣傳投資機遇，更要告知市場風險；既要普及證券期貨基礎知識，又要培訓風險控制能力；既要明確金融期貨的重要作用和發展前景，又要正確面對可能遇到的困難和挫折。以風險防范為重點，深入剖析股指期貨的風險特征，使投資者獲得啟發和教益。初期可將工作重點放在基礎知識、法規政策、交易流程、風險特征等基礎知識的普及上，隨著投資者對股指期貨市場的逐漸熟悉，可以將培訓工作逐漸過渡到交易策略、風險管理和市場研究分析等領域。股指期貨對內地投資者來說是一個新生事物，但是國外的期貨市場大量的風險投資案例給我們提供了豐富的素材，從中選取典型案例教育投資者，是一種事半功倍的方法。
加強風險控制教育，不僅能夠普及股指期貨知識和相關政策、法規，提高全社會對期貨市場的認識，更重要的是，風險控制教育能夠使投資者、期貨從業人員樹立正確的投資理念，倡導理性參與的意識，為股指期貨的成功推出和平穩運行創造條件，為期貨市場的長遠發展奠定基礎。
四、提高風險自我控制能力
股指期貨在交易規則、方式、投資策略等方面與股票、債券、基金存在很大的差異，與投資商品期貨也不盡相同。對廣大的證券投資者來說，一定要深入地學習、系統地了解相關的知識，以改變業已形成的投資習慣和心理。尤其是在股指期貨推出的初期，中小投資者最好能抱著嘗試和學習的態度，在資金運用、風險控制和危機處理等方面加強自我約束。機會總是青睞有所準備的人，只有做好充足準備的投資者，才能成為股指期貨市場的實際得益者。
1.實力上的判斷。每一筆期貨交易既是一次賺錢的機會，也是一次冒險。投資者應該根據自己的資金實力、風險承受能力，了解股指期貨的風險究竟有多大，自己是否有這個能力，量力而行，才能享受到股指期貨交易的樂趣。善于獨立分析，善于總結經驗教訓，不人云亦云，不盲目跟風，在交易中又能夠控制好自己的情緒，才能虧得起贏得起。
2.知識上的準備。參與股指期貨交易，必須做好知識上的準備，要有效地把投入資金比例、開倉頭寸、止損幅度設置好，如果在知識面和操作技巧沒有預先的學習和貯備的情況下貿然參與股指期貨，將承受更多更大的風險。深入了解股指期貨的基本知識、風險控制的基本方法，熟練掌握期貨交易規則、期貨交易軟件的使用以及期貨市場的基本制度，將游戲規則了然于胸后再坦然進入這個機遇與風險并存的市場，將成為期貨投資贏虧的關鍵。
3.心理上的準備。期貨合約是一個完全被放大了的市場，對廣大投資者來說也是一個心理上的考驗。在指數大起大落，資金大進大出的股指期貨市場，一些投資者出現貪婪、恐懼、急躁等情緒在所難免，具備一定的心理素質，清醒地認識到自己的風險承受能力，在自己的心理承受能力的范圍內從事股指期貨，才可能夠在操作中游刃有余，避免出現心理上的崩盤。
4.控制風險的方法。由于每日結算制度的短期資金壓力，投資者既要把握股指期貨合約到期日向現貨價格回歸的特點，又要注意合約到期時的交割問題；既要拋棄股票市場滿倉交易的操作習慣，控制好保證金的占用比率，防止強行平倉風險，又要根據交易計劃加倉或止損，切忌心存僥幸心理硬扛或在貪婪心理驅使下按倒金字塔方式加倉。控制風險的方法很多，理論上的積累固然重要，也需要投資者在今后的操作實務中善于歸納、總結。
發展股指期貨是完善和深化我國證券市場的必然選擇，通過風險控制教育，讓投資者掌握股指期貨的運行規律，了解股指期貨的風險特點，這樣才能使投資者理性參與股指期貨交易，確保股指期貨的平穩運行。
參考文獻：
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在否定論中,有的學者認為中國古代存在行政法規范,但不存在作為獨立部門法的行政法。有的學者認為兩者都不存在。否定論者的理由主要有以下三點:
第一.行政法是與資產階級三權分立、和法制緊密聯系的。“行政法是近代的產物,它的產生同資產階級的自由主義、法治主義思潮有關,同資產階級革命時期資產階級在經濟上、政治上的需要相聯系。行政法是在資產階級‘三權分立’原則確立以后,隨行政權的獨立而產生的,它的產生是同憲法有密切的聯系的,同依法辦事、法治國家的政治原則相通的,但在資本主義以前不具備這些條件,因而也不可能有行政法。”
第二.行政法體現著民主、自由、公平等一系列特有的價值理念,古代雖然有許多行政法的法律規范,但它們是為了維護等級、王權、專制,與近代行政法格格不入。
第三.作為獨立部門法的行政法的存在,以獨立的行政審判或行政訴訟的存在為前提。“一個獨立的基本部門法的存在,往往是以相應的法律設施的完善及有效的司法保護為客觀標志的。國家的形式、法的威信及時代精神,都可以在有效的司法保護中得到體現。如果對一種規則不存在具有國家強制力的司法保護,這種規則最多只能是一種制度而不能說是一種法律。同樣,如果某類規則不具有相應的獨立司法保護,也就不能說這類規則已構成一個獨立的部門”,行政法作為一個獨立的基本部門法的產生,“主要應當看是否存在獨立的行政審判或行政訴訟”;“在《行政訴訟法》頒布以前,行政法規范無論數量再多,由于不存在有效的司法保護機制,畢竟只能算是‘治民’的工具”;“由此看來,行政法的產生是近代以后的事,在近代以前并不存在獨立的行政法這一法律部門”。
肯定論者認為:“有了國家,就有政府,就必然有管理活動的各種法規,只不過在不同社會、不同性質的國家里,有不同性質的行政法”;“在古代,我國作為一個大一統的專制集權的大國,總有一套法律制度保證國家政令的貫徹執行,保證行政體制規范有序,把國家行政管理納入法制軌道,這是古代行政法應有之義,也是現代意義行政法不可缺少的內容,兩者的本質有不同,內容卻有相似之處”。
對中國古代有無行政法的爭論,其原因在很大程度上是出于對行政法的定義的不同理解。否定論者所持的是狹義的理解。他們認為,只有確立資產階級以后,國家劃分出行政權并用專門法律規定行政權的實施和使其接受監督,以期實現資產階級的民主和法治,才有可能出現真正意義上的行政法。肯定論者所持的是廣義的理解。他們認為“行政法就是一切行政管理法規的總稱,是規定國家機關的組織、職責權限、活動原則、管理制度和運作程序的各種行政法規的總和。”
二
筆者認為,從狹義的理解出發否定中國古代存在行政法,這種觀點多有商榷之處。否定論者認為,行政法應以行政權的獨立為前提。誠然,資產階級學者將國家權力劃分為三種,使人們對國家權力的認識更加科學化,這是一種歷史的進步。而且,“三權分立”的要義是權力制約,這是人類探索民主保障機制的重大發現。但是,理論上的抽象不是實然存在的依據;古代社會沒有這種權力劃分的學說,并不意味著古代社會不存在這三種權力。行政管理是國家管理的核心,有國家就必然有行政。馬克思在分析古代亞洲國家時曾經說過:“在亞洲,從很古的時候起一般說來只有三個政府部門:財政部門、或對內進行掠奪的部門;軍事部門、或對外進行掠奪的部門;最后是公共工程部門。”④可見行政部門早已存在。而且,古代中國雖然沒有國家職能的明確分類,沒有明確的行政機關的概念,但是大體上還是可以分辨出立法事務、行政事務和司法事務以及掌握這些事務的主要機構。例如在唐代,中書省主出令,門下省主復核,尚書省掌奉行,御史臺、大理寺、刑部(設于尚書省)主司法。
古代的行政與近現代的行政有許多差異,但它們也有相同的本質特征。馬克思曾經說過:“所有的國家都在行政機關無意地或有意地辦事不力這一點上尋找原因,于是他們就把行政措施看作改正國家缺點的手段。為什么呢?就因為行政是國家的組織活動。”⑤馬克思的這段分析是深刻的。因為行政是一種國家的活動,具有鮮明的國家意志性、執行性和強制性的特征。行政的這種本質特征決定了它必然被納入法制的軌道。行政管理法制化是不以人的意志為轉移的客觀規律(盡管法制化的程度各不相同),古代存在行政法律規范是一個不爭的事實。如果我們否認古代存在的行政法,或者認為它們只是一些行政法律規范,而不是行政法,那么,這些法律規范究竟應當屬于什么法呢?
行政法作為一個獨立的基本部門法的產生,必須存在獨立的行政審判或行政訴訟。這種觀點充分肯定了行政審判或行政訴訟在行政法產生發展過程中的重大意義。但是,把獨立的行政審判或行政訴訟作為行政法產生的必要條件,似乎太絕對了。眾所周知,中國古代諸法合體、民刑不分、實體法和訴訟法不分,刑事訴訟和民事訴訟也沒有嚴格的區分。如果按照上述邏輯,那么中國古代就不存在民法了。如果真是沒有民法,中國古代幾千年真不知是如何走過來的。在實踐中,某類規則的司法保護形式是多樣的,與其相應的獨立的審判或訴訟是一種很好的、高級的形式。但這種形式不可能一蹴而就,必然有一個萌芽、產生的過程。在它之前,也會有一些低級的不成熟的其它形式。
從狹義行政法出發否定中國古代存在行政法,這種觀點不僅在形式上、邏輯上很難成立,而且從思想理念上分析,它所奉行的法思想和法觀念也有狹隘之嫌。
幾十年來,我們習慣于從階級性質上去分析和認識法和法律。這種分析方法有一定的合理之處,它能幫助我們區分不同階級不同法律的不同特征。但是,如果以此作為認識法和法律的唯一方法,那就不可能真正全面、深刻地認識法和法律,必然會產生種種片面的結論。主張行政法是與資產階級聯系在一起的觀點與上述思維模式盡管有很大的區別,但在客觀上卻有某些相似之處。
我們認為,法是人類文化的有機組成部分,我們應從人類文化的大范疇中來認識法律現象,認識法的價值目標和本質。人類創造文化的目的是為了自身的解放、自由和幸福。與此相應,人類創造法的目的,是為了管理自身(社會)、解放自身、完善自身、協調自身與自然的關系。當然,實際中的法的功能和追求不可能是純潔的、單一的,由于受到各個時期社會管理者的影響,它不可避免地在不同程序上扮演為社會管理者服務的角色。但是宏觀地考察,法的這種功能和角色是次要的、局部的、非本質的。
法的歷史使命是宏遠博大的。這種歷史使命必然要求其自身不斷地進步、合理與完善,即不斷地文明化。法文明化的標志,就是其科學性的不斷提高。法自身的最大追求就是越來越科學,越來越公正。刑法是這樣,民法是這樣,行政法也是這樣。行政法作為人類文化的一部分,其價值目標是行政管理科學化。行政法的發展史就是行政管理逐步科學化的歷史。我們之所以肯定資產階級行政法,就是因為它提出了許多新的原則和制度,作出了許多珍貴的創造,使行政管理的科學性達到了前所未有的高度,產生了質的飛躍。
但是,我們不能因此而否定古代存在行政法。如果比較一下古代和近現代的行政法,可以發現它們之間有許多相同或相似的原則、內容和規定。為什么?就是因為它們的調整對象是一致的,就是因為行政管理的科學化是一個逐漸積淀的不可分割的歷史過程,就是因為“科學”的原則和規定適用于古代,也適用于近代和現代。
譬如,制約行政權力的原則。行政管理的科學化要求科學地行使行政權力,科學地行使行政權力必然要求制約行政權力。近代資產階級提出以權力制約權力,這是人類在探索科學地行使權力的征途中的一大發明和創造,它已成為現代行政法的一項重要原則。中國古代雖然沒有權力制約原則,但是對行政權力的控制是非常嚴格的。這種控制主要來自兩個方面:一方面來自直接規范行政權力的法律、法令。中國古代很早就已經對國家機構的設置、職能、官吏的職責權限以及公務運行等作出了具體明晰的規定。從根本上說,行政法律規范的確立就意味著對行政權力的約束。有些規范看起來是確認了官吏的等級特權,但是換一個角度分析,它們也是限制官吏特權的規范。唐代的《祠令》、《鹵薄令》、《儀制令》、《營繕令》、《衣服令》、《喪葬令》等便可作如是分析。另一方面來自其它機構(尤其是監察機構)的監督(詳見下述)。
尤其值得注意的是,許多學者認為,中國古代皇帝高高在上,皇權不受任何約束,與現代行政法的要求格格不入。其實這種觀點并不完全符合事實。誠然,中國古代皇帝享有極大的權力,從根本上說,皇權高于法權。但是我們不應將皇權等同于行政權。皇帝掌握最高的立法、司法、行政等權力,皇權是國家權力的象征。而且,皇權在實踐中也不是不受任何約束的。例如,祭祀祖先要按照禮儀,立皇太子要遵守習慣。在唐代,皇帝的出令都受到明確的規制。制敕由中書省負責,皇帝不能徑自制敕。中書省若認為“詞頭”(即皇帝的紹書要點)不妥,可以封還,要求另發“詞頭”。中書省草擬制敕以后,交門下省復核。門下省如果有異議,可以封還重擬。沒有中書出書、門下復核,皇帝是不能合法紹敕的。所以,當專橫恣意的武則天違背這一立法監督制度時,宰相劉礻韋之竟然可以批評曰:“不經鳳閣鸞臺(按即中書門下),何名為敕?”
又如,承擔社會公共事務的管理職能的原則。政府的行政管理必然承擔兩種事務:一是因政府與人民對立而產生的事務,一是因一切社會的性質而產生的公共事務。政府如果只承擔反映其自身利益和意志的前者,拒絕承擔后者,那么社會就會失去基本的調控,社會生產無以正常地進行,社會的最基本秩序無以維持。結果,社會與國家、人民與政府都會遭受災難,國家與政府不僅不能維護它們的特殊利益,而且很可能首先遭到無情的懲罰。所以,行政管理承擔社會公共事務的管理職能,這是一條不以立法者的意志為轉移的客觀規律。行政法的內容也必然會反映這一客觀規律,只是內容的數量,反映的程度有所差別而已。對于這一部分內容,是不能進行簡單的政府評價的。
在中國古代行政法中,這一部分的內容是相當豐富的。例如唐代,市場管理制度已相當健全。戶部下屬的金部郎中員外郎總負管理之責:“凡有互市皆為之節制”,制訂有《關市令》等專門法律。集市有一定的固定場所,商店要立標記,寫明店號行名。商品由市場官員按質論價。買賣遵循等價有償原則,不允許使用或威脅手段,嚴禁壟斷投機。大宗商品買賣必須立券。市場交易必須按規定交納稅金,若制造和銷售偽劣產品,不僅給予經濟處罰,還要受到刑事懲罰。法律特別規定官吏和皇家不得經商。關于計量管理,政府規定統一的度量衡標準和互換適用的具體辦法。所有度量衡都必須校勘加印,否則即屬私造。每年秋天對度量衡器進行校驗。關于河防及水利管理,工部的水部司總負其責。河防修理分為兩種,即每年秋后的常修和因暴水突發的特修。官吏由于不修堤防或修理失時,要根據造成后果的情況追究罪責(如因此淹死一人,有關官吏要處一年徒刑)。基層的水利工程設施,都有專人負責,州縣官每年必須檢查一次。因水利流量有限,規定了具體的使用原則。官民用水,采用均工同供原則。
三
如果承認中國古代存在行政法,那么其內容和體系又怎樣呢?毋庸置疑,與近現代行政法相比較,中國古代行政法不僅在原則、精神方面存在著不可避免的根本性缺陷,而且其內容和體系也是殘缺不全的。但是,如果仔細分析,我們可以發現中國古代行政法的內容和體系與近現代行政法也有較為明顯的相似之處。那種認為中國古代只有“官制法”(類似于今天的組織法)的觀點,是不符合史實的。
學術界雖然迄今為至對行政法的概念還是分歧甚大,但是,對行政法的調整對象和內容的認識越來越表現出趨同的態勢。譬如,有的學者在總結國內外學者的認識意見的基礎上提出了如下看法:“行政法即規范行政權的法,是調整國家行政權運行過程中發生和形成的社會關系的法律規范的總稱。具體來說,它是規范行政權主體、行政權內容、行政權行使以及行政權運行法律后果的各項法律規范的總稱。”其內容主要包括行政管理關系的法律規范和監督行政關系的法律規范。①中國古代行政法的內容大致也是如此。
關于行政管理關系的法律,中國古代極為豐富,大凡國家政務的各個方面都有規定。從夏朝到清朝,歷代都有相應的立法和制度。從《周官》、《秦律二十九種》、《漢官舊儀》、《唐六典》、《唐令》、《慶元條法事類》、《大明會典》、《大清會典》等立法和文獻來看,有關這方面的法律規范起碼包含:關于中央和地方國家機關的組織編制、職責權限;關于國家機關的公務運行;關于官吏的選授、考核、品第、待遇、升遷、休致;關于戶籍與婚姻家庭的管理;關于土地管理;關于賦役管理;關于物資管理和財產關系的調整;關于商工與水利的管理;關于教育與醫藥的管理;關于軍防和警衛管理;關于祭祀的管理;關于儀仗、服飾、喪葬的管理;關于宗教寺院的管理以及關于少數民族聚居區的管理。
關于對行政的監督,中國古代主要是通過兩個方面來實施的。
第一.出令機構的監督。雖然這方面的制度不為各朝都有,但有關規定仍值得我們注意。唐代,中書門下是制令機關,被稱為“機要之司”。門下省的職權主要是“封駁”。“封”即封還詔書(已見前述),“駁”即駁正百司奏抄。尚書省六部等機構的上奏公文,首先須經門下省給事中的審核,給事中如認為不妥,可以駁回重擬。同時,中書省對百司奏章的擬答批文,給事中如認為不妥,也可駁回修正。給事中的這種職權對尚書省等政務機構的施政行為起到了較好的事前監督作用。
第二.監察機構的監督。這是中國古代最重要的行政監督制度。中國古代監察制度獨樹一幟,其組織之健全、規范之詳備、制度之嚴密,實為世界所罕見。《周禮·春官》寫道:“御史,掌邦國都鄙及萬民之治令,以贊冢宰,凡治者受法令焉,掌贊書,凡數從政者。”所謂“凡數”,就是監察之意。這說明用御史來監察“從政者”在先秦時期已成為制度。漢朝將中國古代監察制度推向了新的階段。漢代的監察組織主要分為兩個系統,一是行政組織內部的監察系統,由丞相負責;一是行政組織外部的監察系統,由御史組織構成。前者是行政組織內部的監察,后者的監察對象要寬廣得多,但重點也是行政管理。漢朝的這種監察體制,基本為后世所沿用。明朝的行政組織外部的監察系統,除由傳統御史組織演化而來的都察院以外,將唐宋以來的言官給事中變成監察官,專司對中央六部的監察。清朝又將都察院系統和六科給事中系統合二為一。中國古代監察機構的職能是多方面的,但最重要的保障行政管理的正常運作。漢武帝曾親定《刺史察舉六條》(又稱“六條問事”),雖然這一法律根據當時的情況,將監察對象主要定為較高級別的行政長官,但是它所確立的以監察官員是否奉公執法為重點的監察內容,為后世所繼承。顧炎武認為:“刺史六條,為百代不易之良法。”曹魏之《六察》、兩晉之《六條舉淹滯》、唐代之《六察》等法律無不以此為藍本。
中國古代監察機構監督行政管理的方法是多種多樣的,其中很重要的一條是稽核公文。所謂稽核公文,就是檢查核準公文的執行落實情況。執行公文是行政機關最日常的工作,因而也是行政管理正常運作的基本要求。歷代不法官員往往借公文運作。元朝人胡祗曾對封建官僚政治中的這一痼疾作過專門研究,他將利用公文作弊的手法歸為“稽遲”和“違誤”兩大類。稽遲即故意拖延公文程限;違誤即篡改公文要求,其手法多種多樣,如“倒提月日、補貼虛檢、行移調發、文飾捏合、彌縫完備、應對支吾”等。所以中國古代統治者十分重視稽核公文。唐宋以來,由監察官員稽核公文的制度日益發展,至明代已非常完備,六科給事中負責稽核中央各部的公文,每年上下半年各一次。稽核結果分為三類:已完成的予以注銷,未完成的限期完成,拒不執行或執行發生嚴重差誤的具本糾劾。巡按御史負責稽核地方政府的公文。御史所到之地,當地機構都應將公文底冊呈送備查。御史按不同情況分類批示:已完成的批以“照過”;已進行而未完成的批以“稽遲”;完成而無意有誤的,擬以“失錯”;故意違誤的批以“埋沒”。一季之后,巡按御史對各類違滯公文進行復查,稱為“磨勘卷宗”,如發現仍未改正,則從重處罰。
除出令機構和監察機構對行政實施監督以外,中國古代還有一些其它特殊監督形式。如中國古代皇以天下萬民之父自居,標榜“為民作主”是神圣的天職,所以當官民發生矛盾沖突時,往往利用民眾的力量對官吏予以鉗制。歷代直訴制度的作用就含有此意。明代朱元璋還設立民拿害民官制度,《明律·戶律》“戶役”條規定,若官吏課征稅糧和攤派差役作弊曲法,被害之民可以拘執該官吏自下而上陳告,若上司不為受理亦要依法論處。《大誥》更明確地規定:“有等貪婪之徒,往往不畏死罪,違旨下鄉,動擾于民。今后敢有如此,許民間高年有德耆民率精壯拿赴京來”。
總之,我們不應該絕對斷定中國古代不存在行政法,當然,分析和認清中國古代行政法與近現代行政法之間的差別也是完全必要的。
[關鍵詞]城市功能土地經營若干問題探討
[中圖分類號]F293.2[文獻標識碼]A
城市土地是城市存在和發展的載體，是城市功能發揮和經濟活動的基礎。在工業化和城市化進程中，必然使具備一定規劃條件的城市土地變得更加稀缺。為此，城市政府在促進土地資源轉變為土地資本的過程中，必須以經營理念和卓有成效的工作范式來配置稀缺的城市土地。這正在和已經成為各級各類城市政府的共識。然而，城市土地經營不是“炒地皮”，而是為產業集聚提供空間載體；在“優地優用”的土地資源配置中使土地收益最大化。因此，在城市土地經營過程中，把土地資源轉變成為土地資本，無疑是一項系統工程，需要各方面的配套和協同。
一、城市功能的優化是城市土地經營的前提
城市土地的經濟價值與城市功能的優劣呈正相關：城市功能越是優化，城市土地的經濟價值越大；反之則反。城市的綜合競爭力直接取決于城市功能的經營，而城市綜合競爭力集中體現在經濟實力，經濟實力是城區功能集中優化的結果。都市經濟的核心是城區經濟。城區集聚程度（包括人口、資本、消費、基礎設施）高，社會分工發達，科學技術先進，交通運輸便捷，其活動具有明顯的聚集性、擴散性、商品性、高效性和開放性等特征。城區是創造力的中心，財富的中心，也是企業競爭的中心。[1]因此，培養整個城區的綜合競爭力，培育城區經濟增長級，增加城市土地的經濟價值，關鍵在于優化城區功能。城市要加快發展，須圍繞中心城、衛星城、小城鎮的發展來帶動整個城市經濟發展，以合理的功能分工，實現城鄉經濟的交融。按城市的城市總體規劃，合理布局和優化城區分工。比如，將城區內的某些區位發展成為中心城區內主要的工業區；某些區位為科學文化區，重點發展科研、教育、文化及高新技術產業等功能；某些區位為以風景旅游和居住功能為主的片區，重點完善休閑居住環境和公共服務設施配套建設；某些區位為對外交通、倉儲及商貿功能為主等等。同時，以擴大城市中心區輻射為依托，擴張城區配置和利用資源的范圍，調整區域分工格局，優化城區功能，構筑更大范圍的經濟協作體系，增強區域經濟的整體實力，進一步鞏固城區在城市經濟中的中心和樞紐地位。所以，城市土地資源的配置要在優化城市功能上下功夫。
首先，城市土地資源的配置要適當疏散中心城區密度。針對城市各級機關團體絕大多數擁擠在城區核心范圍的情況，著手規劃疏散中心城區密度。要積極建設和完善高新區，堅持城市向非耕地和耕地利用率不高區域發展的原則，建設城市副中心。中心城區的建筑容積率不能過高，這也是這次SARS在一些地區流行給城市土地資源的合理配置提出的新課題。
其次，城市土地資源的配置要進一步提高中心城區對各區（市）縣的輻射能力。按輻射區域進行統籌規劃，協調衛星城建設和發展。城市“環狀加放射”的地面網絡已基本形成。著重抓好地鐵項目，母城中心區走地下，向外輻射走地上，既方便市區交通，又帶動衛星城建設和發展。搞好城市管網和其他配套設施建設，在城市周邊形成一批二、三產業群，形成新的經濟增長帶，使城市的城市功能分區更加合理。除保留中央商務區、中心金融區等幾個中心功能區外，大量的都可外遷、疏散。同時，要增強各區（市）縣承接輻射的能力，主動要靠近大都市的方向發展，努力形成特大中心城市和周邊城市功能互補、協調發展的格局。
第三，城市土地資源的配置要根據城市作為區域經濟中心和樞紐的功能定位，聚集城市科技、金融、商貿、交通、通訊等功能，力爭做大做強，進一步增強城區在特大城市經濟中的吸引和輻射力，鞏固和發展城區的核心地位和作用，以促進城市更加繁榮。與此同時，要進一步優化縣域城區功能，加快縣域經濟發展。特大中心城市是大城市帶大郊區，城市經濟總量和財政收入的相當部分來自區（市）縣經濟。這說明區縣經濟不僅是城市經濟的支撐，也是城市加快發展的希望所在。搞好縣域城區建設，培育縣域城區主導功能，造就經濟增長帶頭區域，帶動和發展具有比較優勢的主導產業，將其建設成為實力較強的縣域經濟中心。努力發展壯大縣域經濟，優化區域經濟布局，擴張經濟總量，提高經濟質量，重點抓好體制創新、工業強縣和特色經濟，促進區縣經濟快速發展。以強市富民、農民增收為目標，沖破傳統的城鄉二元經濟結構，實行城鄉一盤棋，一二三產業互動，城鄉經濟相融，以工業化帶動農業產業化，推動農村城鎮化，加快城市縣域經濟發展。要不斷完善城鎮管理體制，保障人、財、物、信息的合理流動，增強城鎮的聚集功能，樹立城鎮品牌，提升城鎮形象，促進城市土地資源的優化配置。
城市土地經營的解析與新思考
二、城市規劃和功能的優化是提升城市土地經營效率的基礎
理論和實踐已經證明，城市土地價格受其區位的直接影響：“第一是區位，第二是區位，第三還是區位”。這里所指的“區位”不是簡單的城市土地的自然地理位置，而是經濟地理位置。因此，區位的內涵包括了城市規劃、功能、品牌、產業、市場、商機、人氣等在內的精髓。根據馬克思的地租地價理論，筆者以為，城市規劃和功能的優化，是城市級差地租和級差地價形成的條件，從而是提升城市土地經營效率的基礎。
筆者以為，城市規劃的優化和城市功能的提升，注重的是城市內涵型發展，而不是外延型擴張。城市建設不是單純的建廣場、辟街或擴地開道，做簡單的“加減法”和“攤大餅”式地向地帶和城郊延伸。千城一面、單純追求“量變”的建設已經違背了城市建設作為一門科學的特性。如在不少城市的新城區的入口處，大都會有一個大的圓形雕塑廣場，在新蓋的城市政府大樓前都有一塊巨大的草坪地，靠河的地段都會開辟一條景觀路，舊房扒掉后都一式蓋相同層樓、格調相似的新房。在急功近利、短期行為的驅使下，一些城市內部工業、商業、住宅等各項功能區分不盡合理。在建筑風格上，許多地方沒有任何特點，臨街建筑以及“火柴盒式”的“鋼筋加水泥”的“灰色森林”，成了許多地方城市的建筑模式。誠然，建設新城區不是不要廣場、草坪，但是必須是要根據不同城市的實際情況進行規劃，要實用。城市街道兩邊的房屋并不是整齊、同一式樣就氣派。
論文城市土地經營的解析與新思考來自
目前，我們不僅要關注產業同構性問題，而且要防止城市建設和城市經營中的同構性問題。城市功能的戰略性結構調整，可以說是經營城市中迫切需要解決的問題。一個城市的生機和活力在于它的產業經濟特色和獨特的歷史文化積淀。城市建設規劃、城市建筑風格的同構性只會使其顯得呆板死沉。即使在一個城市的街道兩旁，其建筑物也應風格各異，其建筑物可以有進有退，有高有低，色調有冷有暖，突出層次和色調的和諧。另外，城市建設過程中一味地求新求大，只會浪費財力資源、土地資源，更浪費了不可再生的歷史文化資源。意大利、希臘、法國等歐洲國家的許多城市的迷人魅力，不是它的高樓大廈，而是它歷史賦予的濃厚的文化底蘊。另外，有的城市在建設和改造中缺乏整體長遠規劃，“頭痛醫頭、腳痛醫腳”擴地建路、蓋房造屋后，卻將城市應該必備的配套設備，如給排水、供電等設施給淡化了。剛修好的路，不久又被挖開；建好的綠化帶又推倒重來；有的城市居民的生活污水因缺少排水系統，要么蓄在一地形成水洼，要么直接排入河流，與飲水源混雜，以致造成居民生活質量的下降。筆者以為，在城市建設中除了量的變化外，最重要的是質的變化。也就是說，要讓城市的居民享受到城市生活的文明進步，如城市化的供水、供電、供氣以及其它內容的物質文明和精神文明等等。
一個城市的規劃、建設、管理、經濟、環境等方面的水平與城市土地的地租、地價和土地貢獻率呈正相關。堅持在經濟效益、社會效益、環境效益三者和諧統一的基礎上，把經營城市的思路貫穿到城市規劃、建設、管理、產業與市場運作的全過程，樹立城市形象，營造城市特色，打造城市品牌，提高城市檔次，從而使城市土地在價值上不斷增值。所以，在城市規劃和城市功能的優化上，城市政府應該把軟硬環境創新擺在突出位置，以人為本，綠化、美化、亮化城市，優化和深化城市功能；以產業、市場和人氣的營造為核心，增強城市的內需力；以建設標志性建筑為亮點，增添新的人文景觀，把城市形象提高到一個新的層次；同時，著力打造有利于投資創業和經濟運行的政策環境、法制環境、政府服務環境，不斷提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商機、造人氣，帶動城市土地增值。
三、嚴格執行建設用地供應總量、階段和區位控制制度是經營城市土地的關鍵
城市土地的供求關系是城市土地市場和房地產市場運行的基礎性關系。城市土地的價格高低與城市土地的供地總量密切相關。根據城市土地價格形成機制，在其他條件不變的情況下，城市土地的價格由城市土地的供應總量制導：城市土地的供應量愈大，其單位面積的城市地價就愈低；反之則反。所以，在社會經濟發展水平穩健提升的階段，嚴格控制建設用地供應總量，不僅是加強用地管理的基礎條件，也是經營城市土地和提高城市土地經營效率的關鍵。那種在城市土地供應總量上不顧市場需求和城市建設的現實需要敞開口子、相互攀比的做法，不是解放思想的表現，而是不懂經濟規律、竭澤而漁的蠻干。
為此，我們必須嚴格執行土地利用總體規劃和計劃，嚴格執行建設用地供應總量控制制度，控制增量建設用地供應量。同時，要根據土地供應總量與地價之間互動機理，來有序安排土地的供應數量、供應時間、供應區位。土地主管部門要把盤活存量建設用地作為城市土地供應的重要來源，切實負起控制建設用地總量的職責。土地管理部門規劃確定的建設用地范圍不能隨意改變，每年農用地轉為建設用地的總量控制計劃，不得隨意突破。有關部門要根據土地利用總體規劃和當地各項建設的實際需要，模擬財政預算管理硬約束制度安排來供應城市土地，充分發揮政府宏觀管理在城市土地市場的調節作用，對建設用地總供應量實行嚴格控制，嚴禁單位和個人亂占濫用土地，以保證城市土地得到合理和優化的配置。
城市土地經營的解析與新思考
城市土地在供應上不僅要注重控制總量，而且要把握好供地的時間階段和區位安排。供地的時間階段和區位安排，要根據用地性質、城市功能、市場需要、資金來源、建設時間、配套條件等等來進行抉擇。從而才能確保城市土地經營，運用土地供求和價值規律打好“時間差”和“空間差”，進而使城市土地經營的成本最低，產生的效率最大。
城市政府要高度壟斷和統一建設用地特別是經營性用地的供地渠道，對新增建設用地，要采取統一征用、統一提供的方式。同時，要堅持城鄉土地的統一管理，實行省市對縣區土地管理的集中統一領導的體制，禁止開發商與城市郊區的村鎮直接簽訂用地項目，禁止直接租用農地進行非農建設項目的開發。不允許各種各樣的“園、區”行使土地管理的政府職能，對以各種各樣名目另立“園、區”開發房地產項目和以所謂的“生態項目”實為囤積城市土地、待價而沽的圈地作法，甚至炒賣土地謀利的行為，一定要采取經濟的、行政的、法律的和輿論的手段，加以制止和制裁。
四、健全和完善城市土地交易制度是城市土地經營的重要條件
在推進城市土地經營的過程中，城市政府在根據市場需求確定城市土地上市節奏、開發程度和質量的同時，還必須下大力氣解決城市土地交易制度不完善的問題。
首先，城市政府要切實按照有關法律法規的要求，建立健全經營性用地的招標、拍賣或實行掛牌公告方式交易的運作機制。屬于經營性房地產項目和其他具有競爭性項目用地的交易，應該采用招標、拍賣方式進行；其他類型的用地應掛牌公告，如在規定期限內有多個用地申請者的，亦應采用招標、拍賣方式交易。為了規范城市土地使用權招標、拍賣和掛牌交易行為，土地行政主管部門要不斷完善經營性用地招標拍賣機制。在進行城市土地使用權招標、拍賣活動時，事前應制定詳細的招標、拍賣文件和投標、競買規則，并招標、拍賣公告；城市土地使用權招標、拍賣時，參與競投或競買的人員應達到規定的人數，有的地塊還應設立最低保護價。未達到規定人數和最低保護價的，由土地行政主管部門或交易機構重新作出安排；城市土地使用權的招標應設立評標小組，評標工作由委托招標人或交易機構主持。除主持人外，其余成員在開標前一天從評標專家庫中隨機選定。要明確城市土地使用權招標拍賣范圍、程序、組織辦法，認證一批具有國有土地招標拍賣資格的主持人。在城市土地使用權的掛牌交易中，其公示內容應包括報價期限、地塊位置、土地級別、土地面積、土地用途、使用年限、規劃條件、交易底價、當前報價等。城市土地使用權掛牌交易的報價期限，應根據城市土地市場供求等具體情況確定，一般不應少于10個工作日。要嚴格城市土地使用權的交易制度，出讓土地成交后，必須在一定時間內保證地價款足額到位。同時，在城市土地使用權的招標、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環節，降低交易費用，保障交易安全，促進城市土地使用權的合理流轉。
其次，要積極推行城市土地交易許可制度和城市土地交易申報制度。城市土地使用權有形市場是建立健全城市土地市場秩序的重要平臺。各級土地行政主管部門要充分利用城市土地使用權的有形市場，促進城市土地使用權依法公開的交易。要積極推行城市土地交易許可制度和土地交易申報制度。涉及原劃撥土地使用權或改變原土地使用條件的交易，應由土地行政主管部門審核、縣級以上人民政府批準后，方可按相應的規則入市交易。對此，土地行政主管部門應確認地價評估結果并核定應補交的出讓金，明確繳納辦法。出讓土地的首次交易，經交易機構對出讓合同履行情況初審后，必須報土地行政主管部門核準，達到轉讓的條件后方可進場交易。涉及集體建設用地的交易，要首先取得原集體經濟組織的同意，再經土地行政主管部門批準，方可依法流轉。城市土地使用權轉讓必須進入土地有形市場公開交易，禁止通過隱形市場私下交易。同時，要嚴格執行土地交易價格申報制度，以便于政府部門全面、及時掌握地價信息，實施城市土地優先購買權。
再次，要實施城市土地使用權市場交易信息披露制度。城市土地市場信息的公開程度和交易信息的對稱性是衡量城市地產市場是否規范的重要指標。目前，由于地價管理受地方保護主義的影響，不少地方的城市土地市場信息的社會化服務程度普遍較低。地價以及建設用地信息、土地登記信息等內容仍掌握在一些部門的少數人手里，土地信息不公開，或公開的信息不全面、不完整，城市土地使用權市場交易信息的不對稱，嚴重影響和制約了城市土地市場的健康有序發展。為此，我們要建立和完善城市土地使用權市場交易信息的披露制度，公開公布供地信息、地價信息，為社會、為投資者提供服務。土地交易管理的程序要向社會公開，接受社會監督。要定期公布和提供土地供求信息，收集、儲存、土地交易行情、交易結果，提供有關土地政策法規、城市土地市場管理規則、土地利用投資方向咨詢等。要實行土地登記的可查詢制度，采取切實措施增加土地登記的覆蓋面，充分發揮土地登記在市場監管和產權保障中的作用。除涉及國家保密要求外，土地登記結果要接受社會公開查詢，做到查詢資料全面、查證及時、簽證準確。
城市土地經營的解析與新思考
第四，要加強和完善城市地價管理制度。城市地價管理是城市土地市場管理的核心，城市地價確定得合理與否，關系到宏觀調控城市土地市場與經濟建設的發展；地價評估的高與低，關系到土地收益的再分配等問題，從而關系到城市土地經營的效率。基準地價作為地價體系中屬控制性地價，是城市政府調控城市土地市場供求關系、制定地價管理政策、指導土地交易、征收土地稅費的重要依據，也是地價管理的重要基礎。盡管有關法律法規已明確規定，城市基準地價應定期修訂和公布，但在實際工作過程中，還有部分地方把基準地價作為土地行政主管部門的內部資料，嚴格保密，影響了基準地價在整個市場經濟運行中的地位和作用。同時，在基準地價的修訂、公布的程序、方法、內容以及法律效力等也缺乏明確的規定及具體的操作規則。為了規范城市土地市場秩序，必須嚴格執行基準地價定期更新和公布制度，嚴格執行城市土地定級規程和土地估價規程，科學地開展基準地價更新與土地定級的修訂工作。要把基準地價以及標定地價的定期修訂和公布，作為地價管理制度建設的重要內容加以落實。在基準地價以及標定地價評估、更新完成后，應及時報請城市政府向社會公布，作為城市政府宏觀調控城市土地市場，管理地價，引導市場的依據。要規范基準地價以及標定地價公布的方式、內容、時間等要求，建立地價可查詢制度。要實行土地交易價格申報制度和地價定期檢查制度，組織力量對各地土地招標拍賣底價和土地收購補償價格的確定情況進行定期檢查，重點檢查是否進行了地價的評估、其土地招標拍賣底價和土地收購補償價格是否是集體決策，以從制度上杜絕暗箱操作而引發的尋租行為。
第五，健全和完善城市土地市場中介組織的執業制度。目前，仍有不少土地評估機構以及相關的中介組織，依仗自己過去的政府背景或與政府千絲萬縷的聯系，其執業行為很不規范。“中介不中”對城市地價的管理，對培育和規范城市土地市場產生了不利影響。因此，政府機構與土地市場中介組織必須徹底脫鉤，以推動房地產中介機構真正成為產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學的現代企業。土地市場中介組織應該圍繞完善管理、創新經營的要求，對現有的財務、勞動、人事、分配、民主管理等制度以及內部經濟責任制進行全面的梳理和修訂，規范和完善法人治理機制、民主監督機制、競爭機制、分配機制，建立健全公開、平等、競爭、擇優的競爭上崗機制，以資金管理為中心的財務管理機制和以審計為中心的監控機制。政府部門要加強土地估價人員的資格管理，加強土地評估機構的資質管理，加強評估技術標準的管理和為社會提供信息服務。對違規機構要加強處罰力度，真正保證城市土地市場中介組織能獨立、客觀、公正地從業。
最后，要進一步完善土地監察管理體制。當前，城市土地交易和經營中還存在不少違規、違紀、違法行為。例如：劃撥土地轉為經營性用地未按法律規定，向政府主管部門繳納土地出讓金；出讓國有土地已按有關程序確定價格后，有關部門又擅自減免地價；改變城市土地用途，需補交地價而不補交地價款；未達到現行國家法律規定和合同約定的投資開發條件，擅自轉讓國有土地使用權；將批租土地化整為零，逃避上級主管部門審批；土地掛牌交易中的信息不對稱、假掛牌等虛假行為；土地資產管理和土地市場運行中有法不依、執法不嚴等等。要進一步整頓城市土地市場秩序，首先必須重點整頓清理城市土地市場中的違法違紀行為。要加強劃撥土地使用權使用、轉讓、出租、抵押管理，規范已出讓土地使用權的使用、轉讓、出租、抵押管理，加強農村集體土地包括投資、入股、出租、抵押、轉讓等在內的土地流轉管理。要進一步加大對城市土地市場監督力度，堅決糾正土地資產管理工作中有法不依、執法不嚴、違法不究的行為，嚴肅查處土地交易中的違法、違紀行為。特別是，要重點防止化整為零批租土地的行為，對同一主體在相鄰地塊累加批租土地要嚴加管理。要按照依法行政、規范行政審批行為、強化權力制衡的要求，建立健全集體決策制度，可參考有關城市在出讓土地中實行的“四步會審制”（即專業隊伍評估、地價辦公室初審、地價評議委員會審核、局長辦公會集體決策，形成出讓招標方案），對涉及建設用地審批、土地資產處置、地價確定等土地資產管理的重大事項，一律經過科學民主的決策程序，實施集體決策。時間內保證地價款足額到位。同時，在城市土地使用權的招標、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環節，降低交易費用，保障交易安全，促進城市土地使用權的合理流轉。隨著土地制度改革的不斷深化和土地市場的發育完善，土地管理部門的職能應該實現土地利用管理為主向土地市場管理為主的轉化。當前，要根據WTO的游戲規則，進一步強化土地監察執法手段，維護土地市場正常秩序。可以考慮建立土地監察執法的垂直管理體制，以減少來自“塊塊管理”的約束，并進一步探索土地管理執法機構的人事管理新體制。同時，要加強土地監察執法隊伍建設，以確保土地監察執行人員有法必依，執法必嚴。國土資源的分布具有地域性、分散性等特點，使得土地資源的供求信息不透明，價格機制和競爭機制不能充分發揮作用，從而為政府實施土地監察管理帶來了困難。因此，有必要將建立數字化國土資源信息系統工程納入政府議事日程。通過建立數字化國土資源信息系統，可以及時公開土地供應計劃、需求狀況等相關信息，隨時對城郊結合部地帶的土地進行監測，并可實現土地政務管理辦公自動化，以形成政府與公眾之間的雙向互動交流，從而增加土地行政行為的透明度，減少人為因素參與到土地審批過程中去的可能性。因此，建立數字化國土資源信息系統，可以使土地管理部門及其工作人員的權力得到一定的規范和制衡，從而有利于消除土地行政中的腐敗現象。
城市土地經營的解析與新思考
五、構建土地儲備制度是城市土地經營的蓄水池
為了實現城市土地的可持續經營，必須構建城市土地經營的蓄水池。筆者以為，城市土地經營的蓄水池就是城市土地儲備制度。城市土地儲備制度是指城市土地管理部門或機構集中對土地征購、整理、儲備、供應和開發的體制安排，它是城市政府主導和調控城市土地市場的基本手段之一。城市土地儲備的運行機制應根據城市社會、經濟、生態和環境可持續發展的整體利益和長遠目標來運作。在此基礎上，對列入土地供應計劃的土地，可根據城市建設的具體需要和城市產業結構不斷優化調整等要求，在城市總體規劃的指導下，進行分區規劃的制訂，即對用地（包括增量和存量土地）結構進行重新調整，再進行控制性詳細規劃以及建設方案的設計。
建立城市土地儲備制度需統一開展城市建設用地的征用工作，有計劃地集中和積累建設用地。其土地來源包括征用農用地、劃撥土地使用權的機制，從城市土地二級市場中收回土地使用權等。然后，政府再將進入儲備體系的土地進行拆遷、平整、歸并、整理，從宏觀上進行平衡，進行城市基礎設施與配套設施的建設，使儲備土地成為可供出讓和出租的建設用地（熟地）。為此，地方政府應從土地出讓金中拿出一定的比例，建立土地收購儲備基金，以確保土地收購制度的實施。在建立城市土地儲備體系的前提下，政府應將城郊結合的土地納入城市土地儲備體系，在其尚未整理為建設用地時，將這些土地視為同質化的土地儲備范圍，將來根據城市規劃的需要，調控房地產周期的需要（主要是地價水平），通過調節土地的供求量達到宏觀調控地產市場的目的。目前，要把市地和農地結合地帶作為重點監控區。任何農地轉為市地必須經過政府征用的法定程序，由政府壟斷供應土地資源的源頭。目前，可以考慮把城郊結合部作為城市城鎮發展“特區”，在城市或城鎮規劃指導下適當給予優惠政策，引導其健康發展。其具體建議是：對近期城市的空間拓展，政府可根據城市規劃成片征為國有土地，作為城市土地儲備。對中期城市規劃區內的土地，有條件的可以先征用，然后租賃給農民在保持原用途的情況下充分利用，政府需要時隨時收回。對中長期規劃區內的土地，政府未作征用處理的，也應將之納入城市土地儲備計劃，允許集體或農民個人在法律和城市規劃許可的范圍加以利用，并保護其權益。對于現在已經進入“市地”的農村集體土地、但不符合城市規劃的，予以清退，并依法對有關責任人員進行處罰；對符合城市規劃要求的，應補齊有關手續，使之依法轉為國有土地。通過把城郊結合的集體農用地納入城市土地儲備體系，可以避免土地供給和用地結構安排的盲目性，從而可以有效地調控進入一級土地市場的土地、供應數量、用途結構及布局的合理性，進而促進土地利用管理水平的提升。
舊有的城市土地供應方式即是一種城市土地使用權通過劃撥、出讓等方式，由原土地使用人手中直接進入房地產市場的供應模式。這種模式的特點是：城市土地進入市場的速度快，程序簡單，政府不必或極少在城市土地上進行開發投資，因而也沒有任何投資風險，而且還可以在城市土地的出讓中獲得一部分級差收益。但是，這種模式的弊端也十分明顯，最突出的是市場運行不規范，容易因追求短期內的城市土地收益而造成城市土地供應總量上的失控。因此，從城市土地儲備制度運作模式優化的角度看，深化改革可以從以下措施切入：
(1)吸收國外土地銀行運作模式的優點，通過土地收回、收購、置換、征用與整理等方式，將出讓和年租土地完全納入政府土地供應總量控制的范疇。
(2)改變城市土地從原使用者手中直接進入城市土地市場的作法。通過城市土地儲備機制，將納入儲備的城市土地進行開發或再開發，使生地、毛地變為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的熟地后，再逐步將其推向城市土地市場。
(3)采用靈活多樣的城市土地儲備形式，盡可能減少政府的財政支出。根據我國各大中城市的實際情況，可以通過努力建立和形成一個分層次、多形式的城市土地儲備體系。[2]“分層次”，是指在城市政府統一的土地儲備總量計劃之下，按照目前各大城市“兩級政府”、“兩級管理”的管理體制，建立市、區兩級，以市為主的城市土地儲備網。“多形式”，是指在城市土地的儲備形式上可以多樣化，包括規劃儲備、計劃儲備和通過收購地塊后的直接儲備。“規劃儲備”，是指運用規劃的手段，對列入城市規劃中需改造或需調整結構的地塊進行開發時間、開發進度上的控制。“計劃儲備”，指對“九五”、“十五”期間已批準征用的大批土地，按照其規劃狀況、市政配套等條件，編制計劃，控制其開發進度。“直接的地塊儲備”，是指市區兩級政府，通過“收回、收購、置換、征用、整理”方式取得的城市土地使用權后的直接儲備。通過這一體系，有助于使政府對城市土地的開發利用狀況、進度等實行全方位的有效調控。
籌集購地資金是征購土地的關鍵所在。城市土地儲備機制的運行通常伴隨著資金的運行，要進行大量的土地收購儲備活動，并將生地變為熟地，需要巨額資金。因此，建立城市土地儲備制度的核心是要建立城市土地儲備基金，并通過專業機構對城市土地儲備基金進行運作，從而實現土地“征購、儲備、出讓”在土地資產和資金上的雙向良性循環運動。城市土地儲備機制的運行總是伴隨著資金的運動，城市土地儲備機制的良性運行需要巨額資金支持。因此，建立城市土地儲備基金便成為建立和完善城市土地儲備制度的重要財力保障。建立我國城市土地儲備基金的可能資金來源主要有：一是政府撥款，目前各個試點城市政府都劃撥一定數量的款項作為啟動資金。二是政府貸款，城市土地儲備機構的運行，必然帶來較為可觀的運行收入。因而，用于城市土地儲備的政府貸款可以說是一種低風險甚至是無風險貸款。在初期啟動階段，城市土地儲備與開發公司完全可以用貸款方式建立土地儲備基金。三是政府預劃撥部分城市土地給城市土地儲備與開發公司。這相當于政府以土地資產實物的形式投入到城市土地儲備基金之中。四是土地收益。城市土地使用制度改革已實施多年，城市土地有償使用制度的引入，已經為政府積累了一筆可觀的土地收益，這些收益一部分已用于城市基礎設施和公益事業建設，剩余部分可列入城市土地儲備基金。五是城市土地儲備收益。城市土地儲備制度運作一段時期后，將會產生土地儲備收益，這些收益也可列入城市土地儲備基金，滾動使用。六是由城市土地儲備機構發行土地債券。土地債券通過城市土地儲備收益來還本付息。七是其他資金，包括各種按有關規定可以進入土地儲備基金的公共基金、社會基金，如各種保險基金、離退休基金、養老基金等等。
另外，還要建立城市土地儲備基金的運作主體。筆者建議，可以考慮建立具有一定壟斷性質的城市土地儲備與開發公司來實際運作城市土地儲備基金。作為城市土地基金運作主體，城市土地儲備與開發公司的職能是受城市政府委托，承擔土地征用、城市土地使用權轉讓、租賃和回收以及存量土地的收購；組織城市土地供應、土地開發整理和土地資產的管理等公共事務工作。運作土地基金，既要接受政府計劃指導，又要按照市場機制進行高效運作，確保國有土地資產收益的最大化。
城市土地儲備基金是一種與市場經濟相適應的土地管理制度、管理方式和運行機制的結合。建立與社會主義市場經濟體制相適應的城市土地儲備基金架構，必然涉及到我國現行的土地管理體制、土地供應機制和法律法規等一系列層面的創新；同時，還直接受城市土地市場發育程度的影響。因此，必須認真研究城市土地儲備基金與城市土地資產管理、土地收購與儲備、土地資本化運營和土地證券化等方面的關系，并著重研究和解決好建立城市土地基金與現行法律法規的適應性問題。城市政府通過征購方式，集中進行城市土地儲備和供應，現行法律中有一些依據，但不盡明確和完善。我國現行《土地管理法》第二條中規定：“中華人民共和國實現土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”，該法第九條規定：“國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務”。可見，我國政府代表國家行使城市土地所有權，用地單位只擁有一定期限的土地使用權。政府代表國家行使對土地的最高處置權，國家對土地的處置權利應當包括回購土地的權利，但是，現行法律對此尚無明確規定。《土地管理法》第五十八條和第六十五條僅作了如下規定：為公共利益需要使用土地，或為實施城市規劃進行舊城區的改建，可以依法收回或調整使用的國有土地或集體土地。收回或調整土地的，對原土地使用人給予適當補償。上述規定為建立城市土地儲備制度提供了一定的法律依據，但很不充分，覆蓋范圍太小。關于建立城市土地儲備制度的法律建設，可以借鑒國外賦予政府土地優先購買權的作法，根據我國土地基本制度，從根本上解決建立城市土地儲備制度的法律保障問題。瑞典、荷蘭等歐洲國家都頒布了一系列法律法規來支持土地儲備機制的運行，如規定政府對土地擁有優先購買權(或征用權)以及對政府擁有的開發條件還不成熟的土地，可以出租給農場主和森林主等等。[3]建立和完善我國城市土地儲備制度，不僅要在繼續完善國家對農地征用權的基礎上，賦予城市政府對土地的優先購買權，而且應從法律上明確城市土地儲備的范圍。根據我國城市用地的復雜性，可以將以下十類土地納入儲備范圍：市區范圍內的無主地；為政府代征的土地；土地使用期限已滿被依法收回的土地；被依法收回的荒蕪、閑置的國有土地；依法沒收的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或者其它原因調整出的原劃撥的國有土地；以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地；因實施城市規劃和土地整理，市政府指令收購的土地；土地使用人申請市土地儲備中心收購的土地；其他需要進行儲備的國有土地。另外，還應當從法律上規定對政府擁有的開發條件還不成熟的土地，可以依法實行年租或短租，并將租賃收益納入城市土地儲備基金進行管理。同時，還應當對城市土地儲備基金運作主體及相應的監督機制作出明確的法律規定。[4]
主要參考文獻：
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(4)朱寅傳等.杭州市土地儲備體系及模式[J]．中國土地，1999，(8).
(5)LIWen.YANGJirui.ReformoftheUrbanLandSysteminChina[J].SocialSciencesinChina，1992，(2).
OntheProblemsoftheUrbanLandOperation
YANGJirui
我國住房二級市場上的租賃市場起源于雙軌制下公房轉租及公房使用權交易的逐漸發展。公房上市問題則源于以非市場價出售公房；以非市場價格購得的住房只能獲得部分產權。這就是房改房部分產權的由來，也是目前公房上市所面臨問題的由來。
住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調節與示范效應，形成了一個與舊住房體制并存的市場型住房經濟體制且日趨壯大。目前的問題是存量住房如何完全市場化以及存量與市場化了的增量的并軌。而放開和發展住房二級市場，恰能完成這個雙重任務。
據抽樣調查，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.住房二級市場目前存在的主要問題有：市場發育嚴重不均衡；法規政策不完善，市場準入規則模糊，上市要求過于嚴格；收益分配缺乏標準和公平，出現住房分配不公的顯化和貨幣化；住房二級市場上的需求結構與供給結構不相匹配；等等。
理清住房二級市場的收益分配問題是規范和發展住房市場的關鍵之一。
本文對二級市場的收益分配問題進行理論分析，得出如下結論：
――如果承認房改前住房產權的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產權，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價）就應全歸職工。
――公房使用權價格評估應采用收益還原法，房租和地租分開評估。
――如果承認既定的產權安排為政府的一種隱蔽性義務和居民的一種隱蔽性權利，那么，公房上市或使用權交易的土地收益就應歸轉讓者所有。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價），亦即已購公房者應享有房產權和土地使用權
――對已售公房再轉讓的，應免征土地所有權價格；由于土地開發成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉讓時與購買時之間的土地增值，應比照土地增值稅處理。
在上述分析和判斷的基礎上制定發展和規范住房二級市場的政策
一、住房二級市場誕生的歷史背景及其誘因
1、住房二級市場的界定
從住房參與流通的時序結構來劃分，住房市場可以分為一級市場和二級（次級）市場。香港分別稱為一手市場和二手市場。一級市場指新建住房流量的權屬首次讓渡的市場，如新建商品住宅的買賣、租賃等。二級市場指存量住房的交易市場，即住房權屬的轉讓或再轉讓的市場。在發展比較成熟、穩定的住房市場上，二級市場上的交易量是反映住房市場景氣的重要指標。
有必要區分住房存量與流量兩個基本概念。住房存量指某一特定時點上有形的住房實物資產的數量。因為有形的建筑物在其有效使用期內是相對固定的，故稱為存量。短期內住房的存量供給是無價格彈性的。每一時期住房存量供給的新增加量稱為住房流量（供給），亦即住房投資。住房存量變的變動就是住房凈投資額。還有一個“流量概念”�；�；住房服務流量，即每一段時期內住房的所有特征所提供的無形的消費效用的總和。住房服務可以看成是從住房存量在其壽命期內源源不斷“流”出來的，故稱為流量。住房存量的供求構成住房買賣市場（含新建住房市場與舊有住房市場）；租賃市場上買賣的則是住房服務，其價格為租金。
目前，各地廣泛存在一、二、三級房地產市場之分。一種分類法是：一級市場指增量房產的買賣與租賃，即新建商品房市場；二級市場指存量房屋的買賣和租賃；三級市場指房屋使用權的轉租與轉讓（臧美華，1999）。顯然，三級市場上的房屋亦屬存量。上海、天津等地的劃分是：一級市場指土地市場（國務院1992年11月4日頒發的《關于發展房地產業若干問題的通知》中即規定“一級市場即土地使用權出讓”），二級市場指增量房地產市場，三級市場指存量房地產市場。本文則將住房市場分為一級市場（新增量市場）與二級市場（存量住房市場）。
如果存量住房的產權是清晰的，其交易并無多大可討論的價值，故私房交易不在本課題研究之中。本課題只研究以非市場價格（租金）獲得的住房如何再進入市場，具體包括以非市場價格購買的公有住房（即按房改政策購買的住房，亦稱為房改房）與非商品租金承租的公有住房的上市問題。前者屬于住房買賣市場，后者屬于租賃市場（住房服務市場）。
2、雙軌制下公房轉租及公房使用權市場的逐漸發展
公房的轉租其實歷來就有。在住房行政實物配給的計劃經濟體制下，低租金導致的住房短缺極易誘發黑市行為，不過當時個人承租的公有住房轉租比例較小，主要是單位承租的公房，尤其是公有商業用房的高價轉租。
房租改革開始后，公房轉租的范圍擴大到公有住宅。當時公房轉租屬違法行為，為各地房地產管理部門所重點打擊、查處。但市場租金與政策性租金的可觀差額的吸引力使公房轉租屢禁不止，且數量越來越多，呈半公開化。
公房使用權的買賣則起源于實物換房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考慮，不少地方的房地產管理部門成立了換房站，舉辦換房大會。由于換房存在地段、環境、面積等差異，因此在實物換房的基礎上發展為貨幣補償的差價換房，此后一直存在。
1994年天津的一些換房市場已變相為公房使用權的買賣市場。天津市河西區房地產管理局下屬的龍都房地產經營發展公司率先成為一個公房使用權有償轉讓的中介者、經營者，當時引起業內人士的關注（陸巖，1996）。
在北京，公房使用權交易一直受到嚴厲禁止，如北京1987年《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》中明確規定“嚴禁出賣公房使用權”；1991年《北京市人民政府關于查處非法買賣公有房屋使用權的規定》一直執行到今。
在沈陽，80年代末就開始了群眾自發、秘密的地下隱形出讓房屋使用權活動。1991年沈陽市房屋租賃公司即開展了公房使用權有償轉讓的試點。
上海市1996年率先推出了公有房屋置換的政策，展開了“差價換房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局頒發了《上海市不可售公有住房差價交換試行辦法》，允許住房承租人把不可售公有住房按市場交換價值轉讓使用權，或換購商品房，或互換使用。
1997年5月，武漢市了《直管公有住房使用權有償轉讓管理實行規定》，在全國首次公開允許直管公房承租人將使用權轉讓。
目前，公有住房使用權的交易（出租、轉讓、交換）在全國許多城市興起。
3、公有住房出售的價格序列及產權結構
（1）公有住房出售過程中的價格序列
1979年，國家城建總局從國家補助的住宅建設投資中，分別撥給陜西、廣西一部分資金，在西安、南寧等市進行建房全價（土建成本價）出售給私人的試點，從而拉開了我國城鎮住房制度改革的序幕。
1982年4月，國務院選定在常州、鄭州、四平、沙市等四個城市進行“三三三制”出售公房，售價仍以土建成本價為準，政府、企業、個人各負擔房價的1/3.1984底，城鄉建設環境保護部把北京、天津、上海及全國23個省的82個城市作為補貼出售公房的第二批試點城市。
1988年提出了不發補貼、優惠出售公房的辦法。優惠價以公房標準價即住宅建筑本體造價加征地拆遷補償費為基礎計價，扣除折舊、單位給職工發放的住房補貼及一次性付款優惠等。據筆者（1995）估算，一般來說，新建住宅的優惠價為其標準價的80%左右，舊有公房的優惠價為標準價的60~70%.從1994年起，出售現有公有住房價格從標準價過渡到成本價。標準價按負擔價和抵交價之和測定。一套建筑面積為56M2的標準新房的負擔價，1994年為所在市縣雙職工年平均工資的三倍；抵交價按雙職工65年內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80%計算。
成本價包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。
從1998年下半年起，出售現有公有住房，原則上實行成本價，并與經濟適用房相銜接。經濟適用房按微利價向中低收入家庭出售，其價格在成本價的七項因素上再加3%以下的利潤，建設用地實行行政劃撥。安居工程房則以成本價銷售。
集資建房、合作建房適用于經濟適用房的規定，但目前許多單位集資、合作建房給予職工的優惠比較多，類似于優惠價。
公有住房出售價格的演變，反映了我國住房制度改革及存量住房市場化的漸進性。
（2）已售公有住房的產權約束
流行的觀點是：無論是土建成本全價、三三三制價、補貼價、優惠價還是標準價、成本價、微利價出售公有住房，由于購房者享受了或多或少的公家的補貼或優惠待遇，因此與按市場價購房獲得完全產權相比，用非市場價格購得的住房只能獲得部分產權，即對其所購房擁有的產權作出一定限制。這就是房改房部分產權的由來，也是目前放開和發展住房二級市場所面臨問題的由來。
對部分產權房的規定，最早見于國務院房改領導小組1992年1月1日《全面推進城鎮住房制度改革的意見》。1994年7月18日《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》對部分產權再次作出了明確規定：
職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優先購買權、租用權；原售房單位已撤消的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。售房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。
職工以成本價購買住房的，產權歸個人所有，一般住用五年后可依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
不少地方明確規定了部分產權的比例，如北京市規定，職工按標準價或93年（含）以前按優惠價購買的住房，職工和原產權單位享有的產權比例分別為94%和6%.廣州市則規定，以標準價購買的住房，職工和原產權單位的產權份額分別為80%和20%.應該說，國家政策對房改房上市早已作出了較為明確的規定。目前的問題并不在于應不應該放開住房二級市場，因為不放開關系到政府的聲譽與政策的“動態一致性”問題。目前的問題在于如何具體操作。
二、開和發展住房二級市場的必要性和經濟效應
1、放開和發展住房二級市場的必要性
（1）住房制度改革的連續性及住房市場化的整合從時間維度上看，房改方案雖多種多樣，但一直是朝市場化方向逼近的。從房租改革來看，從最初的發放住房券實行“空轉”、以息代租、提租補貼、小步提租不補到實行準成本租金、成本租金，市場化程度緩步前進。以房租占消費支出的比重來衡量的住房市場化程度1995年為20%，以住房價格市場化程度衡量的住房市場化程度1995年為33%（曹振良，傅十和，1998）。
從橫向來看，住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調節與示范效應，形成了一個與舊住房體制并存的市場型住房經濟體制且日趨壯大。
目前的問題是存量住房如何完全市場化以及未完全市場化的存量與市場化了的增量的整合與并軌。很顯然，放開和發展住房二級市場，允許已售公有住房和未出售公房使用權以市場價格交易恰好完成了這個雙重任務，這正是改革的歷史必然性。
（2）放開住房二級市場；
一種帕累托改進的住房市場化路徑改革的方式不外乎兩種：帕累托改進和非帕累托改進。前者因不損害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要損害某些人的利益，所以改革成本較大，但如果能用改革的收益對受損者進行適當補償，也能縮小改革成本，逼近帕累托改進（樊綱，1990）。如果我們承認公有住房售前及售后的產權安排，那么，放開住房二級市場，允許已售公房再出售和公房使用權交易，這兩種交易形式都是帕累托改進。
低租金制下公房使用權的凝固化、禁止流動是一種低度均衡，導致消費者效用損失和房產資源配置的效率損失（傅十和，1997）。公房使用權的交易能使交易各當事人均能受益：轉讓公房使用權者獲得了住房福利貨幣化的現金收益；受讓者通過支付使用權價格承租到了合適的公房；雖然受讓者仍只向國家交納低租金，但國家從交易中獲得了稅費；從事交易中介的企業獲得了傭金，各方效用均有提高，是一種帕累托改進（傅十和，1997），亦即是一種利益最大化且改革成本最小的改革方式，一種最為順利最為理想的改革進程（樊綱）。
2、放開和發展住房二級市場的經濟效應
放開和發展住房二級市場的經濟效應有：
（1）制度效應：住房二級市場的發展，保證了房地產制度改革的連續性，為存量房地產的市場化與增量市場找到了一個銜接點與整合點，加快了住房新體制的建立。
（2）消費效應：住房實物補貼的貨幣化會增加居民的消費選擇空間，提高消費效應（傅十和，1997）。居民可以利用住房二級市場以舊換新、以小換大、以遠換近，改善居住條件，促進人力資源的流動。
（3）資源配置效應：存量房產上市交易，能調劑余缺，引導房產資源在市場機制下的合理配置，實現存量公房的真正價值。二級市場上的抵押貸款擴張也為銀行的大量存款找到了投資機會。
（4）刺激住房一級市場：已售公有住房上市后的購買者一般是無力購買新建商品房的人，而售舊房的居民利用銷售收入、儲蓄及抵押貸款可以購買商品房，如此推來，二級市場的發展不但不會吸走一級市場的購買力，相反，反而會吸納、消化一級市場上的積壓商品房。
（5）對經濟增長的拉動效應：居民售舊后重購的住房其面積一般大于原舊房，因此新增住房需求量蔚為可觀。據估算（謝家瑾，顧云昌等，1999），放開住房二級市場，全國城市和建制鎮每年可增加住房需求量平均約2800萬M2左右，對空置住房的消化吸納及住房投資有很大的拉動作用。
（6）可以減輕地方政府負擔，增加地方財政收入。政府在一級市場上的各種非住房工資補貼、優惠或免費可以通過二級市場回收。目前，不少地方政府對二級市場房地產交易征收下列稅費：賣方繳納5%的綜合稅率（含營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增殖稅、個人所得稅）、1%的土地收益金；買方繳納2%~4%的契稅、0.50/00的印花稅、10/00~2%0的產權登記費；買賣雙方各繳0.5%~1%的交易手續費，能增加政府財政收入。
三、我國住房二級市場發展的現狀及主要問題
1、已售公房上市意愿
購買公有住房的人主要是為了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一組調查數據給出了一個粗略的估計。
北京市曾對懷柔縣一個505戶的居住小區進行的一次典型調查表明，已售公房的出租、出售市場容量約占已售公房總量的30%左右1.上海市1996年在長寧區、青浦縣、南市區分別對4300、7700、4600多戶已購公房戶進行了問卷調查，結果表明：其中想通過已售公房上市來改善居住水平的分別占31.9%、33.1%、33.7%；在嘉定、虹口、徐匯、靜安等區的調查結果也大體在1/3左右2.溫州市房地產交易中心去年的抽樣調查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脫手，將購買力100~120M2的新房。
一項對秦皇島市1000份問卷調查的統計分析表明：對住房條件不滿意的有41%；若允許公房上市將出售現有住房的有27.5%，待條件允許再售的有23.7%，即有出售現住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改辦牽頭舉行的“房改房上市意愿”市場調查表明：80%的人們對現有居住條件不滿意；約56%的人表示，只要房改房可以上市并有合適的房子，他們將會在1~2年內通過賣舊房來買商品房，或出租舊房買新房。
可見，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.
2、住房二級市場上的交易形式
除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二級市場上的交易形式還有多種：
（1）“貼價換房”，指已購公房住戶與開發商之間“已舊換新、差價補貼”。居民以舊有公房向開發商換取新建商品房，并支付差價；開發商回收舊房以安排拆遷戶、再出售或委托房管部門經營。如常州、姜堰市等。
（2）公房使用權置換。居民將自己承租的未（不可）出售公房按協定的價格可以以下列形式進行交易：
A與其它出租的公有住房相互交換使用，支付差價，即所謂“差價換房”。
B將公房使用權作價換購商品房、私有住房、平價房、安居房等；
C將公房使用權轉讓給房地產開發公司、房屋置換公司或居民，獲得相應補償費。
后兩種方式中，受讓方繼續按現行租金政策與公房產權單位建立租賃關系。
公房使用權交易主導了天津住房二級市場，在上海亦頗為流行。
（3）購買、上市并步走。如青島市去年年底規定，居民承租尚未購買的公房，如果找到了買主或換房者，可將購買該住房與上市出售或交換并步走，價格商議，且增值收益歸己。
靈活多樣的交易形式活躍了二級市場，也反映了群眾的創造性。
3、我國住房二級市場交易規模
從1996年開始，全國有35個大中城市開始了住房二級市場試點工作；從1997年開始，這些城市已基本放開了二級市場，一些城市如上海、天津，住房二級市場已初具規模，但與香港二級市場高達85%的轉手率相比，大陸的住房二級市場尚處于起步階段，且存在嚴重的區域不平衡。以下一組數據反映了一些城市活躍的住房二級市場。
上海住房二級市場是全國最活躍的，下表列出了上海近年來住房二級市場交易興旺的有關數據。
1998年全上海市差價換房總成交戶數為5029戶，總成交面積16.63萬平方米，其中轉讓4388戶，面積14萬平方米，金額2.97億元；交換641戶，面積2.63萬平方米。
天津市1996~1998年全市累積辦理直管公房置換34455戶，建筑面積約115.2萬平方米；其中交舊房購新房5433戶，占16%；以小調大21821戶，占63%6.江蘇省房改辦自97年6月起在南通、江陰、常熟三市進行已購公房上市交易試點以來，三市共成交了3252套，出售已購公房后又再購新房的有3049套，南通市每戶新購住房面積平均增加了32平方米，江陰為38平方米，常熟為53平方米。
武漢市房地產交易互換中心從96年初開始試點，到97年10月共辦理直管公房使用權有償轉讓3423戶。
4、各地發展住房二級市場的政策
目前，北京市的已售公房上市方案仍在討論中，但全國許多城市已經出臺了各自的政策和規定。
（1）關于入市時間限制。上海、溫州、唐山、牡丹江等市允許房改房出售后即可上市；深圳規定部分產權房須住滿一年后才可入市；廣東規定以標準價購買的公房須住用五年，以成本價購買的住房須住用一年才可上市。
（2）上市準備工作。秦皇島、廈門、廣西的大部分城市已全面展開了職工住房普查；鄭州、南京也建立了職工已購公房查詢系統，為二級市場的開放做好了基礎性工作。
（3）稅費與收益分配。大多數城市采用了優惠的稅率與費率來刺激二級市場。如天津自98年起將房改房上市交易稅費由13.3%降至5%.上海對已售公房再出售征收5%的綜合稅率及1%的土地收益金，售后6個月內再購住房的，對售房收入中用于新購房款的部分減免綜合稅率；不可售公房交換使用，對取得收入的一方征收5%的綜合稅率；換購商品房、私房的，先對轉讓收入征收5%的綜合稅率，以后6個月內再購房的則退還所征稅。福建的稅制與上海市相似。柳州僅對賣方按成交價征收0.5%的土地收益金和3.5%的綜合稅率；售房后6個月內再購新房的，如果購房價格高于售房收入的，退還所繳綜合稅。啟東市的做法則比較特殊，公房上市稅費與私房交易一樣對待，單軌制運行，稅率雖高，但人們仍可以接受，操作起來也比較方便，且便于監察、財政部門監督（王鳴，俞茂昌，1999）。
（4）二級市場上的抵押貸款。一些城市為二級市場推出了購房抵押貸款，如農業銀行天津分行今年推出了二手樓按揭貸款，貸款年限為8年以內，最長不超過10年。建行福建省分行今年4月推出了二級市場住房貸款，貸款最高額可為二手房評估價或成交價的6成，最長期限20年。杭州給二手房予以公積金貸款，最高限額和新建商品房一樣為15萬元，最長期限20年；二手房公積金貸款額最高不超過二手房轉讓評估價的50%，組合貸款不超過70%.最近北京農行也推出了期限可達15年、貸款額可達評估價的七成的二手房按揭。
（5）二級企業上的抵押貸款擔保。上海長寧區建立了置業服務公司，提供按揭擔保，10萬元以下僅收700的擔保費。成都市擔保公司是市房地產交易中心的下屬機構，從98年10月底正式運作到今年元月底，共承辦了156戶個人住房置業貸款擔保業務，擔保金額達1300多萬元。江蘇省廣廈居民住宅貸款擔保有限公司也于今年年初成立。
（6）二級市場上的中介服務。二級市場發展較快的地方，中介服務也較完善。天津至98年底，共有房地產中介企業341家，房地產經紀人1622人。上海房屋置換股份有限公司在全市擁有108家連鎖店，提供登記上網、勘察估價、置換、租賃、收購等業務；上海房屋租賃業網絡搭載在“上房置換網”上，已于今年4月啟動；長寧區還成立了收購公司，讓居民可以先獲得售房款再買房。
各地豐富的探索方案為規范和發展住房二級市場制定有關政策提供了重要的參考。
5、我國住房二級市場目前存在的主要問題
我國住房二級市場目前存在的主要問題有：
（1）住房二級市場發育具有嚴重的區域非均衡性。一部分地區已購公房上市和交易都很活躍，一部分地區住房上市比較活躍，但交易清淡，還有部分地區公房上市和交易均不活躍。
上海住房二級市場無論是房改房上市還是公房使用權交易，都很活躍。
天津公房使用權交易一枝獨秀，房改房上市反應并不積極。
北京目前尚未出臺關于二級市場的政策規定。
浙江省房改房上市辦法公布后，各市縣反應冷淡，很少動作。
成都二級市場也很清淡。在去年9月由政府部門出面舉辦的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易會”上，二手房出售不過30套，約3000平方米，僅占整個交易會成交額的1%.今年初，重慶公房上市更為冷淡。
以公房上市交易置換為主的98青島商品房展銷會為期三天，咨詢的市民達14萬多人次，但實際登記交易的還不到2000戶，看者多，買者少。
福州自去年開放二級市場以來，實際成交僅17戶，與該市已購公房的8.6萬戶相比，太微不足道了。
武漢今年三月舉辦了“已購公房上市交易大會”，但成交量僅是個數。廣州2月1日出臺已購公有住房上市規定以來，成交亦是寥寥。
成交不旺的原因主要有：實物分房的末班車促進了住房建設，擠占了市場容量；居民購房主要是為了自住，要賣舊買新可能還需要一段時間等待人口結構的變化及人員的流動；舊公房的市場價格相對于居民的收入來說仍然太高；對房改房上市的規則理解不夠；商品房不理想；單位阻力大，一些單位以住房控制職工，阻止公房上市，一些單位仍在水電、物業管理等方面給予補貼。
（2）已售公房產權發證工作有問題，阻礙房改房入市。
居民只有取得了合法的房產所有權證和土地使用權證后，才能進行房地產交易。但目前許多地方公有住房出售以后，買房者遲遲拿不到產權證。如武漢市，許多產權單位收了職工的錢后，遲遲不辦證，目前已購公房50多萬套，但住房證、土地證辦結率僅為1/3.9又如成都市，1996年開始出售全產權房，迄今已辦理所有權證20余萬份，但相當部分被職工所在單位扣留，尤其在科研單位更為嚴重，因為單位擔心人才流失。這也是成都市住房二級市場遲遲未能啟動的主要原因之一。10廣東一些單位則規定職工未在單位服務一定年限（10、15、20或25年），就拿不到產權證，不能上市交易。
（3）二級市場相關的法規政策還不完善，市場準入規則模糊，上市要求過于嚴格。
不少地方尚未出臺二級市場的相關法規與政策（如北京），有的城市目前還是禁止中介機構經營、受理公有房屋的使用權買賣的中介服務（如無錫）。
部分產權房相當于職工與單位共有，但各自精確的比例到底是多少，還很模糊，致使一些地方因擔心收益分配不公而遲遲不能出臺政策。在轉售已購公房之前須購買剩余產權及補交土地使用權出讓金，在未得收益之前就必須先付一大筆錢；原產權單位施加的約束及上市時間限制等，這些都妨礙了入市的積極性。有的城市規定一定級別以上的干部住房暫時不準上市。
（4）住房二級市場上的中介服務、金融服務發展滯后。
由于二級市場運作尚處在摸索之中，相對于一級市場來說，經紀服務、估價服務、咨詢服務、銀行信貸、按揭擔保等市場服務明顯落后，甚至空缺。不少經紀企業規模小，操作落后，信息網絡貧乏，市場透明度不高，欺騙行為、暴利現象時有所見。由于缺乏對已售公房產權及公房使用權交易性質的清楚認識，導致二級市場上的估價方法不當，很粗略。合格的估價機構太少，滿足不了市場需求。如天津市98年底共批準26家房地產評估機構，其中18家為臨時機構；該年共評估房地產926件，但該年私房交易量為5065件。12絕大多數住房抵押貸款仍集中在一級市場上。
（5）收益分配缺乏標準和公平，出現了住房分配不公的顯化和貨幣化。
首先，對出售已售公房、轉讓公房使用權的收益中的哪一部分進行分配，按什么比例分配在理論和實踐上均存在爭議，尤其忽視了對土地收益的評估、分割。由于缺乏一個完整的職工住房數據庫，使得一些用不當或非法手段多占住房的人大發橫財。不少地方片面追求活躍市場，忽視了社會公平，稅費減免特別優惠。另一些城市則因擔心國有資產流失，使不公平合法化、貨幣化，而采取了嚴格的收益分配辦法，或者不敢及時出臺有關政策。
（6）住房二級市場上的需求結構與供給結構不相匹配。
已售公有住房大多面積較小，房型設計欠合理，設施老化嚴重，物業管理落后。想出售已購公房的人大多數是為了改善居住條件。但如果買不到合適的新房，賣舊就受到抑制。而新建商品住宅的高價使工薪階層難以承受。因此二級市場的啟動有賴于一級市場的調整，尤其是經濟適用住房的發展。另外，貨幣化分房方案實施的程度決定了二級市場上的有效需求，如果未分到公有住房的職工不能獲得足夠的補償，是無法以市場價購買舊有公房的。
四、對住房二級市場有關問題的理論分析
1、公有住房產權邊界及住房福利的貨幣化
追溯公有住房投資來源，公有住房的產權包括了國家產權、職工產權和企業產權（曹振良，1996）。職工產權是由國家和企業對職工工資中住房消費含量的扣除形成的，由此導致了計劃經濟體制下的低工資與低房租制，國家和企業必須以遠低于影子租金的政策性低房租來保障職工的住房消費權益。職工低價承租公房的權利可視為一種計劃權利，相應的，表現為國家和企業的一種計劃義務（盛洪，1991）。
如果把公有住房初始投資看成是一個股份組合，那么公有住房的產權結構可以視為一種股權結構，公房使用權轉讓收益應按這個股份比例來分配。這個精確的股份比例究竟是多少？這是另外一個課題的研究內容。據1996年一項由北京市房改辦、人大投資系、北京房地產研究會共同對公有住房產權界定與相關政策進行專題調研的結果顯示：公有住房產權中1/3歸職工，2/3歸國家和企業，這個結論是否具有普遍性，尚待驗證。
從公有住房出售的價格構成中，可以反推出國有住房產權的界定。無論以何種價格購買公有住房，國家均從基準價格中扣除了工齡折扣（相當于買房前未含足的住房消費含量的一次性補償；如果買房后不再補發住房補貼，則還包括了未來年限部分住房消費含量的提前一次性補償）即住房福利（暗貼）的貨幣化、現住房折扣、一次性付款優惠等（后兩者類似于商業促銷上的折扣優惠），職工向原產權單位交納的購房款應相當于職工買回了住房中的國有產權及企業產權份額，從這個角度看，無論職工以何種價格購買到了公有住房，均應視為職工取得了住房的完全產權（全部住房資產價值份額）。這種計劃權利和計劃義務的產權化與貨幣化及其交易，就是一種市場化過程（盛洪，1991）。但公有住房出售時未考慮到地價，這個問題將在后文中討論。之所以會出現不同的公房出售價格，主要是住房價格和職工收入在不斷變化。優惠價與當時居民收入的比例應該大體上近似與現在成本價與職工收入的比例。顯然，如果我們承認房改前住房產權的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產權，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價）就應全歸職工。一個例證是：在啟東市，房改房上市征求原產權單位意見時，沒有一個單位提出要與職工分享售房收入，他們普遍認為，當初房改售房是從優惠中還了一筆歷史帳（一次性住房工資補償）（王鳴，俞茂昌）。
>同樣，公房使用權的買賣也是住房福利產權化和貨幣化的一種方式。低價承租公房者獲得了隱蔽性的實物福利，相當于市場租金與政策性低租金的差額，這差額的資本化現值就是公房使用權買賣的價格，即住房暗貼的顯化（傅十和，1997）。
住房福利的貨幣化，其所需貨幣來源于住房二級市場上的購買者和置換受讓者，他們的貨幣選票則來源于貨幣化分房方案實施過程中所發放的住房補貼，即未分到公有住房或標準不夠的職工所應獲得的住房補償。因此，住房二級市場的啟動和發展有賴于住房福利貨幣化的進程。
2、公房使用權交易的性質及估價辦法
本文一直沿用了實踐操作中“公房使用權交易”這一概念，實際上，與土地使用權可以有償出讓、轉讓不同，公房使用權的交易實質上是公房租賃權的交易，只有先取得租賃權，才能享有使用權，公房使用權價格的實質是獲得低價承租公房的權利的價格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在現實生活中，公房使用權的買賣表現為房租證的買賣就是例證。因為公房使用權交易的受讓者支付使用權價格后，繼續與原產權單位保持租賃關系，交納政策性低租金，顯然，公房使用權價格的存在只是因為市場租金與政策租金存在一個差額。如果公房租金達到市場租金水平，公房使用權轉讓中的受讓者除了向國家交納市場租金外，難道還會愿意向轉讓者支付一個使用權的價格嗎？亦即當公房租金市場化了以后，公房使用權價格就變成零了，顯然這是個悖論。因此公房使用權交易實質上是低價承租公房的權利的讓渡。后文仍沿用公房使用權交易這一習慣說法。
了解了公房使用權交易的性質，就可以找出合適的估價辦法。公房使用權價格就是取得公房使用權后所預期凈收益的現值。凈收益即公房市場租金與政策租金的差額。簡而言之，公房使用權價格是公房市場租金與政策租金的差額在公房承租期內的貼現值之和，用公式表示為：
其中，P：單位面積公房使用權價格
MRi：第i年單位面積公房的年影子租金（市場租金）
SRi：第i年單位面積公房的年政策租金
ri：第i年的貼現率
n：公房承租年限
以上方法實際上是收益還原法。顯然，只要政策租金與市場租金仍有差額，公房使用權就有價格；一旦公房租金完全市場化，公房使用權價格就為零。因此，公房使用權價格隨租金改革幅度而降低。
天津市房地產管理局提出的的成本估價法（徐大章，高翔，1999；李新年，楊士鳳，1999）亦頗有新意。他們認為公房使用權價格就等于公有住房的現在市場價減去公有住房當時的實際售價，亦即公房使用權價格就是原公有住房產權中職工產權的貨幣化。公有住房的現價用同類商品住宅的平均價格作參照。這種方法的缺陷是：（1）未考慮地價的影響，如果商品房價格中未包含地價，那么用1%~5%的地理位置、環境地段調節系數是遠不夠的，因為大部分已售舊公房處在市中心或交通要道；如果商品房價格中已包含地價，則再用調節系數則是重復。（2）將住房職工產權概念視為一個靜態概念，事實上，隨著貨幣分房方案的推行，職工工資中住房含量逐漸提高，從而公有住房中職工產權份額逐漸減少。設想明天公房租金一步到位完全市場化，則明天公房使用權價格為零！據他們的實證分析，用成本法評估的公房使用權置換價格，基本上是同類商品住宅平均價格的65%~75%，意即公有住房中職工產權的份額為2/3以上，這與前面提到的1/3不盡一致，因此，其可靠性有待進一步驗證。
故此，筆者主張采用收益還原法，房租和地租分開評估，市場租金以同類或同一供需圈內的私房租金或商品房租金作參考，或按租金的六項（不含地租）因素測算；還原利率采用出租住房的投資收益率，政策租金由政府所規定的租金改革日程決定。這種方法能充分反映租金改革路徑給使用權價格帶來的影響，故比較準確、公平。對于公房使用權交易比較活躍的地區，也可采用市場比較法。至于地租地價如何處理，下文再討論。
3、住宅用地定價理論的重新思考
古典經濟學家認為，作為天賦資源的土地，其報酬是一種經濟盈余，即土地租金是土地產出總收益扣除非土地要素報酬后的剩余。土地租金的資本化即為地價。把該思想運用到住宅用地來看，住宅用地地租應是居民收入扣除非土地服務消費后的剩余。居民收入高低決定了住宅用地地租地價的高低。
我國的公有住房、安居房、經濟適用房均采用劃撥土地使用權。按《城市房地產管理法》的規定：土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為，除另有規定外，沒有使用期限的限制。可見，劃撥土地使用權可以無償，也可以僅交納補償安置等費用。劃撥土地使用權轉讓時，受讓方應補交土地使用權出讓金，或由轉讓方將土地收益上繳國家。劃撥土地使用權上的房屋出租營利時，應將租金中所含土地收益上繳國家。
依上述規定，目前出臺的一些公房上市辦法規定（即使成本價購房也）必須補交土地出讓金或土地收益給國家。這在法規政策上是一致的，、但存在以下問題需重新探討：
（1）成本價及經濟適用房售價均包含了建設用地的征地和拆遷補償安置費。劃撥土地使用權不必交納征地費。征地費實質上是土地所有權價格，不應由建設單位或購房者承受，應由國家承受（傅十和，1994）。這需在法律上進一步澄清。
在現實生活中，劃撥土地使用權上的建設單位實際上交納了許多類似于地租（地價）的費用，如市政公共設施等大配套工程、住宅區內的市政公用設施及非經營性公建配套、貨幣還遷時的拆遷補償費等，因此，非市場價住房重新上市時，在補交土地使用權出讓金時，至少要考慮實際上有償使用的程度（田耀東，1998）。
（2）實際出售出租的公有住房基本上沒有包括地價（地租），這是否意味著居民免費享用土地使用權是一種國家給予的福利，或是由于居民收入無法承受地價（地租）而給予的隱蔽性補貼？因為如果居民不參與住房二級市場的話，他就能永久地無償享受土地使用權。如果我們承認這種既定的產權安排為政府的一種隱蔽性義務和居民的一種隱蔽性權利，即職工事實上享有土地使用權，亦即地價只不過抵交了政府所欠（羅演廣，1999），那么，公房上市或使用權交易的土地收益就應歸轉讓者所有。
（3）既然規定公房上市必須補交土地出讓金或土地收益，亦即受讓者必須支付地租地價。這就說明受讓者有支付地租地價的能力，而這種支付能力來自于貨幣化分房后的工資中的住房消費含量的增加。這就說明了國家已經考慮到了職工收入中的住房消費含量必須足以支付房地產租金或價格。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價），亦即已購公房者應享有房產權和土地使用權。
即使我們承認了已購公房者享有完整的房地產權，也并不意味者其轉讓收益全歸轉讓者。我們可以將土地價格分為三部分：
A（純粹）土地所有權價格，即由絕對地租所資本化而形成的地價。在土地私有制下，最劣等土地也必須交納地租，即絕對地租，它代表了土地所有權經濟上的實現。既然城市土地公有，那么，每個人都應享有一定的無償使用權（戴曉華，1999）。筆者認為，每個人應享有的這種不可剝奪的居住于土地上的權利應是指免交純粹土地使用權價格。實際上，我國農村住房私有制的發展主要是因為宅基地基本上是無償使用的。
B土地開發投資：與住宅建設直接相關的土地開發投資包括拆遷補償費、三（七）通一平等費用，這應該由住房購買者或租賃者支付。事實上，這部分土地開發投資在實踐中都已計入住宅造價中去了。
C由社會投資引起的土地增值即級差地租。社會投資引起的外部性或溢出效應，會使不同區位的土地優越度得到不同程度的改善，從而引起地租地價上漲，這部分增值應由土地使用者與社會分享，即根據土地增值稅來處理。
根據上述理論，筆者認為，對已售公房再轉讓的，應免征土地所有權價格；由于土地開發成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉讓時與購買時之間的土地增值，應比照土地增值稅處理。
由于我國的土地增殖稅僅對房地產轉讓征收，未對房地產租賃征收，但可以比照土地增值稅率對地租的增值部分征收土地收益金。
上述理論也可以用來對今年來討論熱烈的土地年租制進行一下評述。將土地使用權出讓金一次支付改為在出讓期內交納相應的年租金，可以解決土地使用者的“流動性約束”問題，不失為一種可行的辦法，實踐操作也證明有效。但對經濟適用住宅用地采用年租制則需謹慎，經濟適用住宅用地采用劃撥制，如果年租的現值和等于土地使用權出讓金，那么購房者負擔反而加重了。應當考慮的對策是：對劃撥土地使用權定期課征土地保有增值稅。我國尚無對房地產保有征增值稅的規定，應加緊制定。
4、住房二級市場上的公平與效率
住房二級市場上的公平與效率問題主要體現在轉讓收益的分配問題與刺激二級市場發展的替代關系中。目前大多數地方的轉讓收益分配向轉讓方傾斜，意在刺激市場。但也有的地方并不給予稅費優惠照樣也能搞活二級市場，可見，稅費優惠并不是刺激二級市場的唯一辦法。
另一個焦點問題是低價、非法多占公有住房的人通過二級市場大發橫財。這是個法制或廉政建設問題，依法查處即可，硬性規定某些級別的干部住房不準上市反而不公平。
受讓方的公平問題取決于貨幣化分房方案實施的進展。如果給未分到公有住房的新老職工給予應有的足夠的住房（存量或增量）補貼，則住房福利補償就會趨于平等。考慮到貨幣分房方案無法在所有地方（企業）一步到位實施，應該允許已售公有住房以非市場價（如優惠價、成本價、微利價）轉讓給原產權單位、房地產管理部門或未獲得足夠住房補貼的新老職工；轉讓者再購新房時，超標準面積以市場價計，這樣亦能調劑余缺，改善資源配置。
提高市場運行效率的另一種方法是降低市場交易費用。住房市場上的交易費用非常巨大，信息搜尋成本、查勘估價、法律服務、談判簽約、申請按揭、尋找物業管理等，不但每一種活動都需付出貨幣成本，每種活動本身也存在效率問題。據估計，即使在美國，與住房買賣相關的交易費用達住房價格的8%~10%.因此，完善二級市場上的中介服務（如經紀服務、估價服務、法律服務按揭服務）與政府管理服務（信息、政策公布、產權繕證服務等）是刺激二級市場發展的重要措施。
五、結論：發展和規范我國住房二級市場(第9頁)的幾點建議
1、市場準入規則建設
（1）凡已取得合法的房地產產權證書的已售公有住房，不應作上市時間限制。
（2）建立已售公房及公房使用權上市交易申請審核制度。凡以市場價出售所購公房后，不準再購買非市場價房。
（3）已購公房返售給原產權單位或其他符合條件的中低收入者時，可以按房改政策價交易，并可繼續申請購買享受政府優惠政策的住房，但超標部分應按市場價。
（4）以低于成本價購買的公房上市時，應補交購房時成本價與原價的差價額及差價利息，但可以允許公房出售后再補交。
2、政府可采取的措施
（1）盡快確認已購公房居民的房屋權屬及產權份額，及時發放產權證件。
（2）在貨幣化分房和住房二級市場放開之前，各地要進行住房普查，建立城鎮職工住房檔案或居民住房數據庫。建立各級房地產交易中心及相應的信息網絡，及時反映、公布土地、各類房屋的上市量、成交量、價格走勢等。
（3）稅費優惠。政府可以根據財力及二級市場發展情況實行不同程度的稅費優惠。稅制設計要旨在鼓勵賣舊買新改善自己居住條件的交易。可采用退稅制以鼓勵住房消費，即對售房收益征收較高的綜合稅率，在六個月或一年內再購房的，如果再購房款大于原售房款，所征綜合稅率全額退還；如果再購房款小于原售房款，所征綜合稅率按再購房款占售房款的比例退還。
（4）降低一級市場上的商品住宅價格，大力扶持經濟適用住房建設，通過刺激一級市場上的需求來刺激二級市
（5）大力發展二級市場上的中介服務，培訓房地產評估、經紀、法律服務等專業人才，并建立相應的行業協會。
3、發展二級市場上的住房消費信貸。
比照一級市場按揭，發展住房二級市場上的組合貸款；成立住房收購公司，為居民售舊買新提供便利；成立住房擔保公司，該公司可以儲備部分廉租房，以周轉違約貸款者。
4、估價方法的改進
公房使用權價格宜采用收益還原法或市場案例比較法，將房租與地租分開評估；利用重置成本法時需重新測算職工住房產權份額以確定公房使用權價格占成本價的比例。已售公房轉讓時，房產與地產應分開估價，可采用任何適用于私房或商品房的辦法估價。
5、增值收益處理
對原購房合同中規定的收益分配比例應予以承認與執行。扣除應繳的與交易有關的稅費外的房產收益（房價與房租）應全歸轉讓者所有；對地價（地租）的增值額（轉讓時的地價（地租）與購進時的地價（租）之差）比照土地增值稅條例課征土地增值稅。1
6、截斷福利分房體制，實行貨幣化分房
對停止住房實物分配后的新參加工作者，直接將住房消費含量納入貨幣工資中，對原來未承租到公有住房或住房面積標準不足的老職工，可以一次性補足以前未享受到的住房補貼，此后與新職工同樣對待，只有這樣，才能保證未享受到住房實物補貼的職工也能公平地獲得補償，并形成住房一、二級市場上的有效需求。實行貨幣化分房的關鍵問題是住房補貼資金的來源，此課題不在本文研究范圍內，不過，目前有些城市如貴陽等地的貨幣化分房方案已進入操作階段，可資借鑒。
鑒于中低收入者占中國居民很大比重15，借鑒西方國家的經驗，可以考慮實行住房福利的社會化，即少用企業補貼與折扣，多用政府貼息、減免稅費與地價等方式來增加居民的住房有效需求，減少職工對企業的依賴與住房產權的模糊度。
7、舊有公房的物業管理
將舊有公房由原產權單位組織的分散化的物業管理委托或設立專門的物業管理公司來承擔，原產權單位給予職工的各種生活設施開支補貼（如水、電、煤氣等費用）可以貨幣形式納入工資，以減少職工對單位的依附度。
注釋：
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7.《中國房地產報》1999年1月1日
8.《中國房地產報》1999年7月7日
9.《房地產報》1999年5月25日
10.房地產報》1999年6月15日
11.《中國房地產報》1999年1月1日
12.天津市房地產產權市場管理處，《天津市房地產市場綜述1998》
13.最近，財政部、國家稅務總局頒發了《關于調整房地產市場若干稅收政策》，通知從1999年8月1日起，對住房二級市場稅費大幅減免，如對個人購買并居住超過一年的普通住宅，出售時免征營業稅，暫免征土地增值稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅等。
14.1999年7月20日，財政部、國土資源部、建設部頒發了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》，規定出售方應繳納不低于住房坐落位置的標定地價10%的土地出讓金；職工個人上市出售已購公有住房取得的價款，扣除住房面積標準的經濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關稅費后的凈收益，按規定繳納所得收益，其中，住房面積標準內的凈收益按超額累進比例或一定比例繳納，超過住房面積標準的凈收益全額繳納。
15.1998年7月召開的城鎮住房制度改革和住房建設工作會議上明確提出，國家將根據城鎮居民不同的收入，建立不同的住房供應體系，市場價的商品房約占10%，經濟適用房約占70%，廉租房占20%.
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