時(shí)間：2022-04-13 09:50:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)；創(chuàng)新
一、商業(yè)房地產(chǎn)的主要特征
1.運(yùn)營(yíng)組織方式不同
商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理沒(méi)有具體的運(yùn)營(yíng)管理方法和機(jī)制，它是無(wú)形的，它的主要對(duì)象是人，通過(guò)對(duì)人實(shí)行足夠的管理，才可以保障房地產(chǎn)的順利進(jìn)行，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和制造業(yè)不一樣，可以對(duì)生產(chǎn)進(jìn)度，生產(chǎn)質(zhì)量等做出有效地控制，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中很可能因?yàn)橥顿Y商，經(jīng)營(yíng)者發(fā)生變化而發(fā)生變動(dòng)，如此商業(yè)房地產(chǎn)就必須要有隨機(jī)應(yīng)變的本能，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的隨機(jī)性應(yīng)變，才可以更好的保障房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式。
商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理不同于其他行業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理模式，它更加的特殊，在經(jīng)營(yíng)管理中擁有著更加隨機(jī)變化的性質(zhì)，不具有穩(wěn)定性，所以只有對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行特別的關(guān)注，注重它的變化性，努力跟進(jìn)它的變化進(jìn)度，從根本上解決房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對(duì)待房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，否則只會(huì)為商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)被動(dòng)，使之不能成功的進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。
2.運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式存在著差異
在傳統(tǒng)的制造業(yè)中產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)通常是分開設(shè)計(jì)的，只有運(yùn)用這種方法才可以保障傳統(tǒng)制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產(chǎn)中運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)和提供系統(tǒng)是一起進(jìn)行設(shè)計(jì)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是提供系統(tǒng)的有效組成部分，所以必須注重提供服務(wù)和服務(wù)體系的共同性，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理特征，才可以使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更加茁壯的成長(zhǎng)。
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和提供系統(tǒng)的整體性，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理可以進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù)和工作，通過(guò)這樣的統(tǒng)一性，房地產(chǎn)變得更加的步調(diào)一致，這有利于工作上的和諧，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更加的協(xié)調(diào)，如此的一致性，可以完成房地產(chǎn)一體式的運(yùn)作過(guò)程，使經(jīng)營(yíng)管理和銷售成為一站式的服務(wù)理念，這對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的幫助作用。
3.客戶存在的作用性不同
在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，對(duì)于產(chǎn)品出廠后，客戶如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，才可以同廠房發(fā)生聯(lián)系，而在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，客戶占據(jù)著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)負(fù)作用，而客戶的積極樂(lè)觀則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生積極的作用，所以客戶的心態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰成敗。所以只有將客戶服務(wù)的周到得體就會(huì)使房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理變得更加順暢。
4.員工具有不同的影響性
在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中員工占據(jù)著重要的角色，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的管理對(duì)象主要是人，所以員工在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中占據(jù)著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰，因?yàn)閱T工服務(wù)的客戶是房地產(chǎn)所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會(huì)使服務(wù)的客戶更加的愉快歡樂(lè)，如此房地產(chǎn)就會(huì)源源不斷的獲得客戶的認(rèn)可，使銷售額持續(xù)增加，所以這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種積極樂(lè)觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才可以保障房地產(chǎn)的快速發(fā)展。
二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新
1.因地制宜，與當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境相適宜
人文歷史，自然環(huán)境對(duì)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新意義非凡，每個(gè)地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊(yùn)，記你發(fā)展?fàn)顩r也是不一樣的。而商業(yè)地產(chǎn)和一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，所以在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理模式的設(shè)計(jì)時(shí)，一定要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為發(fā)展前提，還要考慮到當(dāng)?shù)氐奈幕瘹v史，將地區(qū)特色和經(jīng)營(yíng)管理設(shè)計(jì)相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產(chǎn)更加具有吸引力，才能夠是適應(yīng)當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)水準(zhǔn)，才會(huì)引起當(dāng)?shù)鼐用竦寞偪駬屬?gòu)。
同時(shí)還需要政府部門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，將資金投入控制在城市經(jīng)濟(jì)能力以內(nèi)，以多元化的地產(chǎn)風(fēng)格來(lái)進(jìn)行籌建，而不是一味的重復(fù)建設(shè)。
2.建立新型的資金籌措模式
我國(guó)的金融市場(chǎng)獲得了很大的發(fā)展，但是這對(duì)商業(yè)融資地產(chǎn)沒(méi)有發(fā)揮多大的影響，地產(chǎn)業(yè)還是通過(guò)間接融資的方式來(lái)進(jìn)行資金的籌措。基金的金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有對(duì)其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開發(fā)對(duì)銀行的依賴很高，達(dá)到了90%，全國(guó)城市建設(shè)對(duì)銀行的依賴也達(dá)到了70%。所以商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槿谫Y渠道的問(wèn)題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的融資價(jià)值，所以利用地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場(chǎng)上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業(yè)人士進(jìn)行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)很好的結(jié)果。
世界上存在著兩種主流開發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產(chǎn)分開讓它們各自發(fā)展，一個(gè)是進(jìn)行投資開發(fā)的另一個(gè)就會(huì)進(jìn)行后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實(shí)施對(duì)象，它是將商業(yè)和地產(chǎn)進(jìn)行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風(fēng)險(xiǎn)面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進(jìn)雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進(jìn)行自我保護(hù)。而我們適合那種運(yùn)營(yíng)模式還不得分曉，在近些年來(lái)，眾多的大型房地產(chǎn)將零售行業(yè)融入到房地產(chǎn)，這條路很有發(fā)展前景。
3.與現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)媒體的連接
如今的時(shí)代伴隨著計(jì)算機(jī)的出現(xiàn)而變得更加高端，一切事物在計(jì)算機(jī)的干預(yù)下變得簡(jiǎn)單輕松，然而對(duì)于房地產(chǎn)也應(yīng)該融入計(jì)算機(jī)媒體，如此才可以加快房地產(chǎn)的宣傳和銷售。如今的房地產(chǎn)銷售可以利用計(jì)算機(jī)的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網(wǎng)絡(luò)上對(duì)房地產(chǎn)的銷售信息到網(wǎng)絡(luò)上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的宣傳，使之變得更加適應(yīng)于房地產(chǎn)商，網(wǎng)民可以通過(guò)自身的需要只需要點(diǎn)擊開房地產(chǎn)的網(wǎng)站，那么關(guān)于房地產(chǎn)的一切信息便一一展現(xiàn)在需要者面前。
同時(shí)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和圖紙都可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行，如此加快了房地產(chǎn)的辦事效率，使房地產(chǎn)的工作更加容易輕松。所以房地產(chǎn)的發(fā)展和滲入離不開網(wǎng)絡(luò)的渲染，只有通過(guò)網(wǎng)絡(luò)才可以使房地產(chǎn)真正的適應(yīng)社會(huì)，才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的廣泛傳播，制造房地產(chǎn)消費(fèi)浪潮，形成更加有力的趨勢(shì)。
4.房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化不斷地開創(chuàng)設(shè)計(jì)新風(fēng)潮
商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化的氣息，因?yàn)闀r(shí)代時(shí)刻在變化，所以只有將建筑設(shè)計(jì)的符合時(shí)代的需要，才可以使房地產(chǎn)更加順應(yīng)時(shí)展的趨勢(shì)，商業(yè)房地產(chǎn)以商業(yè)街和大型的商場(chǎng)為主，這些地方的設(shè)計(jì)必須要有新穎性，只有符合新鮮開創(chuàng)性質(zhì)，那么這些房地產(chǎn)才會(huì)擁有更好的銷售，商業(yè)房地產(chǎn)是面向大眾的，所以它的設(shè)計(jì)一定要符合現(xiàn)代化的氣息，擁有前衛(wèi)時(shí)尚的特點(diǎn)，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時(shí)尚才會(huì)引起注意力，才會(huì)吸引更多的人前來(lái)進(jìn)行購(gòu)物。
商業(yè)房地產(chǎn)的開展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設(shè)計(jì)師，只有這樣才是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的最有力的支撐，才是對(duì)房地產(chǎn)最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新理念必須合乎時(shí)代的標(biāo)志，突出個(gè)性化和實(shí)質(zhì)化，不能設(shè)計(jì)一些只顧美感而沒(méi)有實(shí)際效用的建筑物，所以只有將實(shí)效和外形結(jié)合起來(lái)才可以保障商業(yè)房地產(chǎn)的良好建造。
商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理有著密切的關(guān)系，只有讓商業(yè)房地產(chǎn)擁有實(shí)際有價(jià)值的產(chǎn)品才可以促進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理的有效實(shí)施，才可以保障運(yùn)營(yíng)管理的順利開展，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和建造是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的有效前提。
三、商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的應(yīng)用
1.統(tǒng)一管理的運(yùn)營(yíng)管理模式
市場(chǎng)，策略，戰(zhàn)略等幾個(gè)方面是統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的主要內(nèi)容，所以無(wú)論什么項(xiàng)目的開始都必須是市場(chǎng)，但是市場(chǎng)的規(guī)律是千變?nèi)f化的，由于市場(chǎng)信息知道的不及時(shí)，就會(huì)使調(diào)研的結(jié)果失去準(zhǔn)確性，使決策具有了錯(cuò)誤性。所以企業(yè)必須要注重調(diào)研，只有如此才能夠使決策更加科學(xué)化，更加的正確。對(duì)市場(chǎng)有一定的了解之后，還要根據(jù)自身的特點(diǎn)和實(shí)力進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，對(duì)我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問(wèn)題應(yīng)該做到清楚地回答。一個(gè)房地產(chǎn)只有不間斷的為客戶提供價(jià)值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項(xiàng)正確化的策略是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效保障。同時(shí)還要對(duì)策略進(jìn)行有效地指導(dǎo)，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價(jià)值，才可以讓客戶滿意。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的特點(diǎn)是有強(qiáng)大的聚合力，運(yùn)用如此的管理模式大多是資金雄厚，實(shí)力巨大的開發(fā)商，他們具有相當(dāng)一部分的忠實(shí)的投資者和經(jīng)營(yíng)者，品牌效應(yīng)可以再這里得到很好的體現(xiàn)，如此的情形會(huì)像滾雪球一樣吸引商家進(jìn)來(lái)。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式通過(guò)打造強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商，投資者甚至使經(jīng)營(yíng)者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，從而使商業(yè)項(xiàng)目不斷的獲得好的成績(jī)，所以這種模式只適應(yīng)于大型的商業(yè)機(jī)構(gòu)，只有如此才可以保障大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的更加壯大。
2.需要和零售相結(jié)合
零售在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的出現(xiàn)是中國(guó)的首創(chuàng)，通過(guò)零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和零散銷售各自運(yùn)營(yíng)等幾種零售的方法進(jìn)行地產(chǎn)的銷售。各自經(jīng)營(yíng)是指各自購(gòu)買商鋪以后進(jìn)行各自的經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商沒(méi)有了插手的權(quán)利，如此的運(yùn)營(yíng)模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產(chǎn)，如此的模式對(duì)開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)是有利的，能夠保障他們較高的售價(jià)收入并且可以在短時(shí)間內(nèi)將資金收回，可是這種經(jīng)營(yíng)模式可能會(huì)出現(xiàn)混亂，各自顧各自的狀況，如此一來(lái)對(duì)發(fā)展和長(zhǎng)期的利益形成了一定的不利影響。而且應(yīng)為一些店主沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)也沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，為了圖一時(shí)之利，使商業(yè)街降低了身價(jià)，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的實(shí)際意義
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式是房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際操作的有效過(guò)程，它是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展的必要經(jīng)過(guò)，只有確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的有效性的實(shí)施，才可以足以保障商業(yè)地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，才能夠使房地產(chǎn)進(jìn)入一條更加寬廣的大路。如果沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，那么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)失去方向，失去運(yùn)作的動(dòng)力，如此的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進(jìn)行可以促使地產(chǎn)企業(yè)更加健康茁壯的成長(zhǎng)，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開運(yùn)營(yíng)管理，地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理之下，地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更加的輝煌，會(huì)帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴(yán)酷的經(jīng)濟(jì)制度下。
我們的生活離不開地產(chǎn)公司，因?yàn)槲覀冃枰》浚覀冃枰谏虡I(yè)地產(chǎn)的作用下進(jìn)行更多性質(zhì)的住房需要，所以只有使地產(chǎn)企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進(jìn)行生活，我們的生活質(zhì)量才會(huì)獲得大大的提升，地產(chǎn)企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實(shí)現(xiàn)美好愿望的助力。所以地產(chǎn)公司應(yīng)該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。
五、結(jié)束語(yǔ)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力保障，只有對(duì)其進(jìn)行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理得到實(shí)際的應(yīng)用才可以保障商業(yè)地產(chǎn)的更加進(jìn)步，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理可以保障商業(yè)地產(chǎn)的井然有序的經(jīng)營(yíng)面貌，如此可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)擁有更加寬闊的發(fā)展空間。
參考文獻(xiàn)：
[1]杜鵑.大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理研究及應(yīng)用[J].蘇州大學(xué)，2010.
導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因非常多。一般來(lái)說(shuō)，外部因素大多是“絕癥”，如果盤活的話，需要付出較大的成本；內(nèi)部因素則更多地體現(xiàn)為項(xiàng)目的“休克”，相對(duì)的盤活成本較低。
一、項(xiàng)目定位錯(cuò)誤。包括項(xiàng)目市場(chǎng)定位錯(cuò)誤以及項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)與項(xiàng)目整體定位不匹配。
企業(yè)盤活因項(xiàng)目定位錯(cuò)誤而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況，具體包括人口規(guī)模、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、地域文化、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點(diǎn)、城市規(guī)劃等，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研之后，結(jié)合包括資金實(shí)力、開發(fā)理念、專業(yè)人員素質(zhì)、商業(yè)資源等情況在內(nèi)的企業(yè)自身狀況，以市場(chǎng)要求為導(dǎo)向，制定有針對(duì)性的項(xiàng)目定位方案。
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)、組合形式或管理方組建模式會(huì)影響項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。
拿美羅城來(lái)說(shuō)，主要資產(chǎn)為美羅城購(gòu)物中心的華茂置業(yè)，是由中國(guó)工藝美術(shù)(集團(tuán))公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業(yè)，雙方出資相同，決策權(quán)相同，但企業(yè)各自利益、經(jīng)營(yíng)理念不同，很難達(dá)成統(tǒng)一意見。
盤活此類項(xiàng)目時(shí)，由于運(yùn)營(yíng)管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復(fù)雜。對(duì)于經(jīng)驗(yàn)較為豐富的成熟開發(fā)商，此類項(xiàng)目的盤活成本較低；對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的開發(fā)商而言，最好利用相關(guān)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)體機(jī)構(gòu)，自己盡量不要介入商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)利模式失當(dāng)，項(xiàng)目銷售較為成功，但后期經(jīng)營(yíng)困難。
在目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過(guò)快速銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)短期的銷售現(xiàn)金流，完全沒(méi)有考慮到后期的項(xiàng)目運(yùn)作，給整個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的難點(diǎn)不在于前期的開發(fā)，而在于后期持續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理。盤活由于經(jīng)營(yíng)模式不當(dāng)而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需要重新界定項(xiàng)目的營(yíng)利模式，必須要考慮適合持續(xù)經(jīng)營(yíng)，不要因?yàn)樾±绊戫?xiàng)目整體，避免銷售成功但經(jīng)營(yíng)失敗的結(jié)果。
四、項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，目前許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中往往忽略了項(xiàng)目與城市功能之間的關(guān)系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例中，有許多對(duì)城市整體規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確而造成項(xiàng)目失敗的案例。
除此之外，不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)建筑結(jié)構(gòu)有不同的要求，硬件狀況的優(yōu)劣是商業(yè)項(xiàng)目能否成功的重要基礎(chǔ)條件之一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃有其特殊的要求，不同業(yè)態(tài)類別的租戶對(duì)商鋪的層高、荷載、進(jìn)深等指標(biāo)都可能有不同的需求，項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、人流動(dòng)線、物流動(dòng)線、視線、立面等每個(gè)細(xì)節(jié)都會(huì)對(duì)客戶的感受造成影響，進(jìn)而影響項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)的活力。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；存在問(wèn)題；解決策略
一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問(wèn)題
1.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)于盲目
在很多人的眼里，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)往往被視為高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，這也是當(dāng)前全球范圍內(nèi)房?jī)r(jià)大范圍上漲的重要因素，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了追求較高的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，過(guò)于盲目地進(jìn)行追求不同的投資盈利模式，造成大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)熱潮，甚至部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商誤以為只要蓋了房子就一定能夠獲取較高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而忽視了商業(yè)項(xiàng)目的可行性分析等環(huán)節(jié)，過(guò)于盲目。
大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)普遍缺乏可行性研究環(huán)節(jié)，再加上忽視對(duì)上下游供應(yīng)商的供應(yīng)能力以及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入的研究與分析，過(guò)于依靠自身的主觀想象力決定是否進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張。另外，“先開發(fā)后招商”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的大范圍應(yīng)用，造成商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)分布過(guò)于密集，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化，規(guī)模大型化等鮮明問(wèn)題產(chǎn)生。
2.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相脫節(jié)
通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所需的投資金額較為龐大，再加上需要較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)周期才能夠收回資金，目前多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過(guò)于急功近利，不愿意投入太長(zhǎng)的資金回收周期，在房子剛剛蓋完之后，就開始急著出租或者出賣，而忽視了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛在的真實(shí)價(jià)值。此外，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，開發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)存在嚴(yán)重脫節(jié)的問(wèn)題，部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目驗(yàn)收后就立即按照建筑面積銷售，造成項(xiàng)目開發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)嚴(yán)重脫節(jié)問(wèn)題存在。
3.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)有待加強(qiáng)
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中尤其明顯。但是由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是最近幾年才得以迅速發(fā)展起來(lái)的，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中存在著嚴(yán)重的人才匱乏問(wèn)題。其一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理員工素質(zhì)普遍較低，很大比例上商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員屬于兼職人員，專業(yè)管理知識(shí)較為薄弱，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理意識(shí)也有待提升。其二，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員普遍缺乏自我提升意識(shí)，未能夠及時(shí)更新自身專業(yè)知識(shí)，難以滿足時(shí)展需求。
二、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題解決策略分析
1.結(jié)合時(shí)展需求，合理規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健、高效發(fā)展，離不開時(shí)展需求，因而在制定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略時(shí)不可脫離當(dāng)前時(shí)展的實(shí)際需求，才能夠在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中具有實(shí)際可操作性。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中存在著過(guò)于盲目擴(kuò)張的顯著問(wèn)題，因而在未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析建設(shè)，以確保商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)際需求，才能夠保障商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于健康的發(fā)展氛圍中。
（1）及時(shí)了解社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)
在未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，應(yīng)該基于互聯(lián)網(wǎng)、電視、廣播以及報(bào)紙等各種媒介更為高效、及時(shí)地了解社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，確保商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相吻合，避免受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的不利影響。
（2）制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略
制定科學(xué)、合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中獲取更為有利的位置。因而，在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，科學(xué)、合理地制定發(fā)展戰(zhàn)略及其重要。在實(shí)際管理工作中，應(yīng)該結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、自身發(fā)展現(xiàn)狀以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀制定更為合理的發(fā)展戰(zhàn)略。
2.優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，重視后期運(yùn)營(yíng)管理
目前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中存在開發(fā)與運(yùn)營(yíng)嚴(yán)重脫節(jié)等問(wèn)題，不利于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高效發(fā)展。因而，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，重視后期運(yùn)營(yíng)管理就顯得非常重要。
（1）優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)
目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過(guò)于單一，存在較大的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。因而，在未來(lái)的發(fā)展中應(yīng)該優(yōu)化自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，力爭(zhēng)多元化發(fā)展，以持續(xù)提升自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提升自身盈利空間。
（2）加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)管管理
優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提升自身的品牌形象。因而，在未來(lái)的發(fā)展中，應(yīng)該通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)管理，加強(qiáng)招商、提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量等多個(gè)渠道提升自身的運(yùn)營(yíng)管理水平。
3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)
在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，應(yīng)該努力提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，為員工提供良好的工作環(huán)境及薪酬福利待遇，吸引更為優(yōu)秀的管理人員加入到公司的發(fā)展團(tuán)隊(duì)中，以切身提升公司經(jīng)濟(jì)管理團(tuán)隊(duì)力量。此外，在公司發(fā)展中，應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)力度，以有效地提升公司員工的專業(yè)素質(zhì)能力，為公司經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化及運(yùn)維服務(wù)質(zhì)量提升等提供最為雄厚的人力資源保障。如果缺乏有效的培訓(xùn)資源，可以考慮與外界專業(yè)的培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)合作，提升公司內(nèi)訓(xùn)團(tuán)隊(duì)力量。
三、結(jié)語(yǔ)
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否能夠得以健康、穩(wěn)健的發(fā)展，無(wú)論對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)于居民生活水平提升均有著關(guān)鍵性的作用。因而，在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，應(yīng)該清晰地意識(shí)到當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問(wèn)題，并采取積極有效的解決策略，方能夠更好更快地推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]蔡堅(jiān).淺談促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的途徑和方法[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011（07）：75.
[2]郭學(xué)尚.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的困境和出路初探[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（12）：105.
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)，政策，管理
一， 什么是商業(yè)地產(chǎn)？
什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？這個(gè)概念眾說(shuō)紛紜，沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格意義的修辭來(lái)規(guī)范。我且簡(jiǎn)單的用拆字游戲來(lái)解析為：“商業(yè)+地產(chǎn)”。從其自身固有的模式來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)又可以理解為：商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和房地產(chǎn)投資開發(fā)相結(jié)合的模式，同時(shí)這種復(fù)合模式通常都伴隨著項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金投入高、行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜、投資高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)等基本特征。商業(yè)地產(chǎn)按照不同的表現(xiàn)形式又可以分為：大型和超大型購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心、零售百貨業(yè)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)零售市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、商業(yè)街和步行街、社區(qū)零售門店、大型綜合超市、各種連鎖門店、專業(yè)連鎖大賣場(chǎng)、零售品牌店、現(xiàn)代生活街市以及各種商業(yè)寫字樓等等，也有將各那么類型酒店和飲食娛樂(lè)業(yè)態(tài)等納入商業(yè)地產(chǎn)范疇的。
二， 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀
"總體來(lái)講，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)正處在一個(gè)剛剛起步的過(guò)程”，商業(yè)地產(chǎn)熱持續(xù)吸引著越來(lái)越多資本涌入。最新了解，以上海為代表的眾多城市，地方國(guó)資背景的企業(yè)大舉進(jìn)軍各類商業(yè)地產(chǎn)的節(jié)奏近期呈現(xiàn)明顯加快趨勢(shì)。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院高級(jí)工程師周光源坦言，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地價(jià)上揚(yáng)的主要原因，是住宅市場(chǎng)受到政策性限制，住宅投資前景不明，使商業(yè)店面和寫字樓成為投資資金關(guān)注的對(duì)象，許多投資者將資金轉(zhuǎn)而投向商業(yè)地產(chǎn)。報(bào)告特別提醒，應(yīng)密切關(guān)注因在住宅市場(chǎng)上遇阻，房地產(chǎn)投資、投機(jī)資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋找出路的傾向。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一告訴記者，近幾年來(lái)，不少開發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)張業(yè)務(wù)，主動(dòng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，也有不少企業(yè)在住宅地產(chǎn)調(diào)控的情況下被動(dòng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，它們面臨的挑戰(zhàn)均不容忽視。
對(duì)整個(gè)升溫中的市場(chǎng)而言，結(jié)構(gòu)性的矛盾尤其需要提前防范。不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)開始有所警覺(jué)和防范。世茂股份董事會(huì)秘書羅瑞華表示，住宅開發(fā)商想進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，需具備四個(gè)要素，有高素質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)管理人才、要有優(yōu)質(zhì)的土地資源、要充足的資金、有豐富的商戶資源。
三， 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展分析
2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)尚且不明朗，中央定調(diào)GDP增長(zhǎng)7.5%，房地產(chǎn)高壓態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，致使更多原本房地產(chǎn)的資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)這幾年商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)實(shí)現(xiàn)一個(gè)跨越式的發(fā)展，用幾年的時(shí)間，走過(guò)歐美三四十年走的路。但是，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，特別是開發(fā)企業(yè)的“軟實(shí)力”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，商業(yè)地產(chǎn)必將要經(jīng)過(guò)起步、興盛、衰退、再?gòu)?fù)興這樣的一個(gè)發(fā)展過(guò)程。這個(gè)軌跡是誰(shuí)脫離不開的。“因此，調(diào)控從某個(gè)角度來(lái)講，就是一個(gè)催化劑，讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度更快了一些。”
目前在中國(guó)，大部分的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，盈利回報(bào)還是靠住宅、商鋪的銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)；這有可能僅僅是個(gè)商業(yè)發(fā)展的過(guò)渡。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)最終還是要通過(guò)商業(yè)部分的盈利，來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。未來(lái)，一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨實(shí)現(xiàn)資本交易，以并購(gòu)、投融資等方式，逐漸向?qū)嵙π蜕虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商手里集中。經(jīng)過(guò)調(diào)整后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將更加成熟，開發(fā)商走向規(guī)模化、品牌化、連鎖化。
那么，未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)最理想的模式和系統(tǒng)架構(gòu)應(yīng)該是什么樣的？肯定是開發(fā)者與經(jīng)營(yíng)者分離，這樣的模式與國(guó)際Mall運(yùn)營(yíng)模式同步，這是大的行業(yè)格局變化。而不是像現(xiàn)在，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是同步的。
把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商分為兩大梯隊(duì)。一種是絕對(duì)的龍頭老大，“有錢有勢(shì)、有人有地。”比如華潤(rùn)、中糧，比如凱德、萬(wàn)達(dá)，無(wú)論是社會(huì)資源、人力資源，還是企業(yè)管理的模式，都已自成建設(shè)。
另一梯隊(duì)實(shí)力較弱，和龍頭們無(wú)法相提并論。但有潛力，心底有理想，手頭有項(xiàng)目；缺的是專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)。所以，他們需要一個(gè)真正的幫手和推手。
因此，這個(gè)推手就是“經(jīng)營(yíng)者”。也就是類似于酒店管理公司，而要比其更專業(yè)化、系統(tǒng)化的商業(yè)管理集團(tuán)。它涵蓋了項(xiàng)目從前期的開發(fā)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃，到后期的招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容。這就是所有者和經(jīng)營(yíng)者分開的模式，要形成專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和公司來(lái)做這些項(xiàng)目。比如一些比較大的開發(fā)商，做住宅很牛，但商業(yè)卻試了很多次都不成功。沒(méi)關(guān)系，我跟管理公司簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，我發(fā)展多少個(gè)，你幫我規(guī)劃、設(shè)計(jì)；從招商定位到運(yùn)營(yíng)，到物業(yè)管理都形成合作，形成管理上的互補(bǔ)，未來(lái)一定是這樣的發(fā)展模式。雖然開發(fā)商在這方面讓出了部分利益給經(jīng)營(yíng)者，但你別忘了，他們是可以幫著你實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目以及自身利益最大化的。因?yàn)樯虡I(yè)一旦做成功，是會(huì)實(shí)現(xiàn)土地乃至區(qū)域價(jià)值的極大升值的。
這種“搭橋”屬于雙贏的方式。地產(chǎn)公司的壯大會(huì)成為行品牌發(fā)展的契機(jī)，如果從原有的顧問(wèn)形式變化為戰(zhàn)略合作伙伴，那樣的話，未來(lái)會(huì)擁有不少好的開發(fā)合作機(jī)會(huì)。
還有一種方式可以稱為品牌租賃。行對(duì)一些標(biāo)志性的地產(chǎn)項(xiàng)目，采用租賃的方式租下來(lái)，并尋找知名零售品牌進(jìn)入經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造行自己的物業(yè)品牌。
所以開發(fā)商，做為企業(yè)的決策層，不是自己挽起袖子去干活，而是做好三件事：一是想清楚這個(gè)公司未來(lái)的發(fā)展，二是找到合適的人去干，三是激勵(lì)這些人去干。
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)容
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)體系中的成本主要包括兩個(gè)部分，第一是開發(fā)成本；第二是其他相關(guān)費(fèi)用支出。其中，開發(fā)成本是指與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)體直接相關(guān)的指標(biāo)，包括：土建、建筑安裝、園林配套、以及公共建設(shè)配套等成本。其他相關(guān)費(fèi)用支出則是指為展開實(shí)體建設(shè)，與生產(chǎn)、組織、管理相關(guān)的費(fèi)用，包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、以及銷售費(fèi)用等。需要注意的是：由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)模大，屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，建設(shè)投資中必然會(huì)有一定部分來(lái)自于融資，故而在成本管理中還需要將融資成本納入分析范疇當(dāng)中。
鑒于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目籌備過(guò)程中就需要財(cái)務(wù)人員全盤介入，從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)分布、規(guī)劃設(shè)計(jì)，再到建造全過(guò)程，最后到后期的日常運(yùn)營(yíng)管理，財(cái)務(wù)成本管控是貫穿這個(gè)全過(guò)程始終的。作為項(xiàng)目管理的重要組成部分，財(cái)務(wù)成本管理不僅密切關(guān)系到項(xiàng)目是否能夠建成，還直接關(guān)系到民生安全。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗不光會(huì)造成巨額的資金浪費(fèi)，還會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。因此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理是促使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的必要條件。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)，特別是中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在缺乏商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，缺少?gòu)?qiáng)有力的財(cái)務(wù)體系支撐的情況下，應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)手段來(lái)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的監(jiān)督和管理，以確保財(cái)務(wù)成本管理工作的順利進(jìn)行，進(jìn)而將經(jīng)營(yíng)利益最大化，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這一目標(biāo)。
二、中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理措施分析
第一，在設(shè)計(jì)階段中，成本管理的關(guān)鍵內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)的科學(xué)分析和合理控制。現(xiàn)階段，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制還存在一定問(wèn)題。具體表現(xiàn)在：投資者罔顧商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目特點(diǎn)，不通過(guò)詳細(xì)市場(chǎng)考察和定位分析，即為通過(guò)政府相關(guān)部門的審批而設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單的建筑布局方案，然后直接進(jìn)入施工設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖進(jìn)行造價(jià)計(jì)算。這樣的設(shè)計(jì)流程依然是住宅房地產(chǎn)的思維，必然導(dǎo)致所得的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離于實(shí)際。為解決這一現(xiàn)象，在設(shè)計(jì)階段采取如下成本管理方法：
1.提高設(shè)計(jì)水平
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的最大區(qū)別即在于項(xiàng)目功能的多樣性和綜合性，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的功能定位和業(yè)態(tài)的分布設(shè)計(jì)是整個(gè)設(shè)計(jì)工作中的重中之重。投資方應(yīng)當(dāng)選擇具有較強(qiáng)專業(yè)性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人員，運(yùn)用先進(jìn)的分析方法和設(shè)計(jì)理念開展設(shè)計(jì)工作，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)流程完成設(shè)計(jì)。同時(shí)，還需要綜合對(duì)工藝、技術(shù)、材料等因素的考慮，運(yùn)用合理的設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的項(xiàng)目造價(jià)測(cè)算結(jié)果。從而避免陷入建造過(guò)程中不斷調(diào)整原有設(shè)計(jì)方案，不斷突破預(yù)算造價(jià)；建成后為實(shí)現(xiàn)某些功能還需要推倒重建的尷尬境地
2.完善資料準(zhǔn)備
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否能夠成功運(yùn)營(yíng)，商業(yè)定位很重要，而定位是否準(zhǔn)確則主要取決于前期的市場(chǎng)調(diào)研是否切實(shí)有效。實(shí)際工作中，一些投資方為了加快建設(shè)速度，節(jié)約前期投資資金，往往會(huì)采取減少為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的做法跳過(guò)市場(chǎng)調(diào)研階段而直接開始設(shè)計(jì)施工，甚至還會(huì)出現(xiàn)壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間、降低設(shè)計(jì)費(fèi)用的做法，直接影響設(shè)計(jì)質(zhì)量。故而，投資方應(yīng)注重設(shè)計(jì)階段對(duì)原始數(shù)據(jù)的提供，準(zhǔn)備充足的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與資料，以達(dá)到降低后期施工損耗，避免重復(fù)投入，從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的目的。
第二，建設(shè)施工階段。作為商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本形成的最主要環(huán)節(jié)，施工階段實(shí)質(zhì)上是對(duì)前面設(shè)計(jì)階段方案最終實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。為了確保達(dá)到最初設(shè)置的成本預(yù)算目標(biāo)，投資公司必須嚴(yán)格對(duì)待在施工階段所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制在合理范圍內(nèi)，以促進(jìn)最大經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
1.優(yōu)化施工方案
投資方應(yīng)當(dāng)組織專家隊(duì)伍對(duì)施工方案展開詳細(xì)評(píng)審，調(diào)整其中不合理內(nèi)容，科學(xué)選擇施工工藝，并對(duì)施工工期進(jìn)行詳細(xì)安排。若遇到技術(shù)性難題，切不可武斷解決，必須與現(xiàn)場(chǎng)工程師進(jìn)行商議，努力挖掘節(jié)約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的潛力，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)施工階段成本項(xiàng)目的控制，獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益。
2.嚴(yán)格把握材料成本
據(jù)已有統(tǒng)計(jì)資料顯示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中60%總成本均為工程材料費(fèi)用。因此，對(duì)材料費(fèi)用的控制是節(jié)約成本，提高成本控制水平的重要內(nèi)容。在成本管理中，最關(guān)鍵性的內(nèi)容是設(shè)置專門的材料詢價(jià)制度，確保所購(gòu)入的材料能夠保證質(zhì)量，同時(shí)兼顧成本合理。若施工期間出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的問(wèn)題，則必須遵循“先算賬，后花錢”的原則，動(dòng)態(tài)把握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用額度，杜絕發(fā)生超預(yù)算的問(wèn)題。在此基礎(chǔ)之上，還需要做好對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的支付管控工作，避免因施工期間現(xiàn)金流缺口而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
第三，運(yùn)營(yíng)管理階段。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開業(yè)節(jié)點(diǎn)達(dá)成與否，并不能說(shuō)明什么，開業(yè)后項(xiàng)目是否能夠持續(xù)運(yùn)營(yíng)，才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。在商業(yè)地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，建議采取以下措施。
1.加強(qiáng)業(yè)態(tài)調(diào)整的成本管理
業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整對(duì)商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)非常重要，一個(gè)健康的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)調(diào)整必然是持續(xù)發(fā)生的。這就要求財(cái)務(wù)管理人員必須時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目商戶的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，注意對(duì)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的收集以及對(duì)租售比、租金坪效、銷售坪效、日客流等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，全程參與業(yè)態(tài)調(diào)整的決策和實(shí)施過(guò)程，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)調(diào)整所產(chǎn)生的成本的預(yù)算和管理，以維護(hù)財(cái)務(wù)成本管理工作的正常開展。
2.對(duì)重點(diǎn)業(yè)務(wù)加強(qiáng)成本管控
實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，主要包括促銷活動(dòng)管理以及租費(fèi)收取等。商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，通常會(huì)舉辦很多場(chǎng)促銷活動(dòng)，以保證商業(yè)項(xiàng)目人氣旺盛。首先，必須加強(qiáng)對(duì)促銷活動(dòng)的預(yù)算管理，所有的促銷活動(dòng)必須事先報(bào)批；其次，加強(qiáng)對(duì)促銷活動(dòng)的過(guò)程監(jiān)管，嚴(yán)格控制成本；最后，對(duì)促銷活動(dòng)及其效果進(jìn)行多維度分析，從而為后續(xù)促銷活動(dòng)提供指導(dǎo)。
在租費(fèi)管理中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)態(tài)情況、所約定的租金收取方式等，通過(guò)信息化系統(tǒng)設(shè)定好基本參數(shù)，由系統(tǒng)自動(dòng)生成租金賬單和費(fèi)用賬單，從源頭上規(guī)避管控風(fēng)險(xiǎn)，既提升了財(cái)務(wù)工作效率、減少出錯(cuò)，還提升了租戶體驗(yàn)。另外，還需要著重加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收變更、提前解約、品牌變更、租金變更等特殊業(yè)務(wù)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而對(duì)上述各種變更事項(xiàng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響作為預(yù)判，并及時(shí)作出調(diào)整，避免因這些不確定項(xiàng)而出現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理失控的現(xiàn)象。
2008年，隨著海峽兩岸關(guān)系的緩和，兩岸人民工作、生活、商旅交往更趨緊密，必將帶動(dòng)地處海峽西岸戰(zhàn)略前沿的福建省第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。福州是福建的省會(huì)，是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同趨完善，交通樞紐四通八達(dá)，投資環(huán)境極為優(yōu)越。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供交易平臺(tái)，促進(jìn)福州經(jīng)濟(jì)的騰飛，提升福州的影響力，讓更多人了解海西商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿σ约巴顿Y中心城市可獲得的空前價(jià)值，鞏固福州做為海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心的地位。
華辰集團(tuán)啟動(dòng)“2008’華辰商業(yè)年”，希望通過(guò)華辰對(duì)福州商業(yè)的開發(fā)和促進(jìn)，通過(guò)“君臨?盛世茶亭――海峽西岸第一街”的成功運(yùn)營(yíng)，能夠讓海峽東岸的臺(tái)胞過(guò)來(lái)投資興業(yè)有一個(gè)更好的平臺(tái)，也借此宣揚(yáng)作為海峽西岸中心城市的福州，為省會(huì)福州創(chuàng)造更加廣闊的商業(yè)發(fā)展空間。作為負(fù)責(zé)任的城市運(yùn)營(yíng)商，華辰集團(tuán)肩負(fù)著社會(huì)責(zé)任，努力為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)打造一個(gè)多元化的第三產(chǎn)業(yè)交易平臺(tái)，搭建兩岸對(duì)接的友誼橋梁，擴(kuò)大福州中心城市的影響力。在海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)以排山倒海之勢(shì)全面推進(jìn)之時(shí)在福州城市大發(fā)展的大背景下，君臨?盛世茶事建設(shè)至關(guān)重要。君臨。盛世茶亭。位于福州歷史文化中軸線八一七路的核心，是福州市最大規(guī)模的城市商業(yè)街改造工程。在傳承百年茶亭商業(yè)文脈的基礎(chǔ)上，注入全新元素。借助現(xiàn)代建筑手法。將茶亭街建設(shè)成為一個(gè)重要的商業(yè)中心、民俗中心、文化中心，使茶亭街成為福州人引以為豪的地標(biāo)性建筑。
君臨?盛世茶亭的規(guī)劃設(shè)計(jì)絕對(duì)是專業(yè)化、最具商業(yè)性的，“一軸三核心”是君臨?盛世茶亭規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的精華，在傳承百年茶亭商業(yè)文脈的基礎(chǔ)上，注入全新元素，借助現(xiàn)代建筑手法，將茶亭街建設(shè)成為一個(gè)重要的商業(yè)中心、民俗中心、文化中心，使茶亭街成為福州人引以為豪的地標(biāo)性建筑。這是建設(shè)者對(duì)“海西第一街”最直觀的闡述。 “一軸三核心”的總體商業(yè)布局為，一軸：就是以八一七路中軸為主訴求，在60米的主干道兩旁設(shè)計(jì)不高于6層的商業(yè)街，道路兩旁以人行道的綠化景觀進(jìn)行鋪陳，以行人路燈點(diǎn)綴，盡情展示熱鬧、喜慶、繁華的商業(yè)意境。
三個(gè)主要商業(yè)核心分別為：商業(yè)核心一：茶亭河水街是真正體現(xiàn)“福州的”惟一性的街區(qū)，其設(shè)計(jì)理念牢牢抓住了“傳承百年閩商業(yè)文化、建筑文化、民俗文化的豐富商業(yè)語(yǔ)言”，建筑語(yǔ)言重現(xiàn)古閩都風(fēng)范，再締灰磚青瓦馬頭墻。整個(gè)街區(qū)充滿“福州的”韻味，整條街以親水、鄰水、戲水、小橋飛渡、木舟輕搖，到處都能體驗(yàn)出閩文化，閩商業(yè)的氣息。
商業(yè)核心二：群眾路鄰茶亭公園大型現(xiàn)代商業(yè)核心，借助茶亭公園優(yōu)美的生態(tài)水泊、飄蓮潮光，以現(xiàn)代建筑手法，應(yīng)用簡(jiǎn)明、超凡的手筆，布局6層裙房。作為現(xiàn)代商業(yè)購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)平臺(tái)，并設(shè)計(jì)一棟挺拔自然的商務(wù)中心以豐富的生態(tài)建筑學(xué)，真正做到以人為本，結(jié)合茶亭公園生態(tài)自然為符號(hào)。明亮、秀麗為訴求，使之成為一個(gè)重要商業(yè)中心，成為茶亭街標(biāo)志。
商業(yè)核心三：洋頭口商業(yè)中心充分結(jié)合八一七中軸線與工業(yè)路交匯的優(yōu)勢(shì)，建成一個(gè)大賣場(chǎng)和室內(nèi)步行街的集中式商場(chǎng)，以三座圓形塔樓，提升整個(gè)中軸線的建筑地平線，從而使八一七路中軸線，象音符一樣優(yōu)美起伏，仿佛如詩(shī)如夢(mèng)，使人流連忘返。同時(shí)更重要的是空間的巧妙利用。沿著八一七路，由東西河到洋頭口將會(huì)有1000米的地下商業(yè)街，與“一軸三核心”對(duì)接。地下商業(yè)街還將借用茶亭公園的生態(tài)環(huán)境，與其產(chǎn)生優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，把靜態(tài)的公園，與動(dòng)態(tài)的商業(yè)街有機(jī)對(duì)接，使其充滿生機(jī)。
地下商業(yè)街還將與規(guī)劃中的三個(gè)商業(yè)核心對(duì)接，成為三個(gè)商業(yè)核心的紐帶，借用各支路口人行非機(jī)動(dòng)車的交接，以及地下軌道的建設(shè)，匯聚人流，并根據(jù)人的需求有機(jī)結(jié)合了旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)、觀景、休閑為一體，使人能夠直接參與互動(dòng)，營(yíng)造獨(dú)一無(wú)二的“動(dòng)感生態(tài)”公園，使茶亭公園成為一個(gè)富有立體動(dòng)感、形態(tài)獨(dú)特的動(dòng)態(tài)公園，真正做到“以人為本”，和諧發(fā)展。
君臨?盛世茶亭，通過(guò)整體運(yùn)營(yíng)、建設(shè)、招商、搭建一座全業(yè)態(tài)、全方位的交流平臺(tái)，為旅游、購(gòu)物、消費(fèi)提供一個(gè)時(shí)空轉(zhuǎn)換的空間，展示海西商業(yè)的繁榮，促進(jìn)福州經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展，彰顯環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代城市風(fēng)貌，創(chuàng)造投資升值空間，提升福州中心城市商業(yè)價(jià)值。
強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合提升海西中心商業(yè)形象
“君臨?盛世茶亭”一經(jīng)出世，便搶了福州大大小小新建商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)光，從財(cái)富的價(jià)值和增值角度看，它是無(wú)與倫比的。它占盡天時(shí)地利人和。地利，其位于福州市中心的商業(yè)中心地段，是全市兩大商業(yè)圈的連接點(diǎn)，周邊商業(yè)千道四通八達(dá)，是商業(yè)“龍脈”所在地：天時(shí)，在省委省政府提出“海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)”建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略的大背景下，作為政府的重點(diǎn)工程項(xiàng)目予以支持：人和。數(shù)百年商業(yè)經(jīng)營(yíng)的積淀，人人認(rèn)可的經(jīng)商“寶地”、 “熟地”、“旺地”。
以現(xiàn)有毗鄰的東街口商鋪?zhàn)饨稹⑴_(tái)江商圈租金和五一廣場(chǎng)附近商鋪?zhàn)饨鹱鳛榫C合參照，雖然商鋪價(jià)格不菲，但回報(bào)同樣可觀。因此“君臨?盛世茶亭”的投入產(chǎn)出比自然高于其他區(qū)域的商業(yè)。這些無(wú)疑都對(duì)“君臨?盛世茶亭”的運(yùn)營(yíng)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的保障“2008’華辰商業(yè)年”的儀式上，華辰企業(yè)的戰(zhàn)略合作伙伴世界500強(qiáng)企業(yè)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、福州世紀(jì)冠亞商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司、美國(guó)投資代表、臺(tái)灣投資代表等齊聚一堂。福州世紀(jì)冠亞商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司是具有豐富的招商經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，全力支持華辰企業(yè)旗下所有君臨品牌商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商管理。會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，該公司分別與周大福、美國(guó)客商、臺(tái)灣客商、利朗、美特斯邦威簽訂入駐意向書，顯示了華辰企業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)極強(qiáng)的號(hào)召力，也為投資君臨品牌的業(yè)主投資商鋪提供了強(qiáng)大的價(jià)值保障。
近幾年，在中國(guó)城市化進(jìn)程以及國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入到一個(gè)前所未有的發(fā)展。但同時(shí)我們也看到，快速發(fā)展的同時(shí)，各種問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)，這其中包括心態(tài)不足、經(jīng)驗(yàn)不足、規(guī)劃不足、人才不足、可持續(xù)發(fā)展不足等。而問(wèn)題的顯現(xiàn)同時(shí)也意味著產(chǎn)業(yè)變革契機(jī)的到來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷從粗放式發(fā)展向精細(xì)化發(fā)展的轉(zhuǎn)變，這對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈而言都有很大的發(fā)展機(jī)遇。
我們地產(chǎn)商也在轉(zhuǎn)型。最近幾年，首創(chuàng)正打造一個(gè)在大城市的周邊或者城際之間，以名牌折扣店為龍頭，集度假、休閑、娛樂(lè)等為一體的“城市新中心”，我們起了非常美的名字叫“芭蕾雨”。“芭蕾雨”實(shí)際上是我們構(gòu)建的一個(gè)新的模式。任何模式的創(chuàng)新都是要建立在對(duì)趨勢(shì)的判斷上，我們?yōu)槭裁匆x擇做這樣的事情，就是看到未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
在全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、增速放緩的前提下，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)以其高效益、長(zhǎng)期性和可投資性迎合了各級(jí)政府、開發(fā)商及消費(fèi)者的需求。同時(shí)，回暖的經(jīng)濟(jì)也促進(jìn)位于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下端的需求不斷，比如企業(yè)數(shù)量及規(guī)模擴(kuò)大、人均可支配收入增長(zhǎng)、消費(fèi)支出穩(wěn)定等。外加制造業(yè)過(guò)剩，大量資金、熱錢尋找出口，又為商業(yè)地產(chǎn)贏得金融來(lái)源的助力。相對(duì)于2012年下半年開始的新一輪更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使商業(yè)地產(chǎn)從2011年下半年開始，出現(xiàn)了商業(yè)用地需求逐漸大于房產(chǎn)用地的拐點(diǎn)。這些全方位的利導(dǎo)因素，無(wú)疑使商業(yè)地產(chǎn)即將迎來(lái)下一個(gè)“天時(shí)、地利、人和”的春天。
雖然未來(lái)十年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景看好，可是一窩蜂地上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來(lái)的共性化發(fā)展問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)。在之前大而化之和單純逐利的發(fā)展模式中，商業(yè)地產(chǎn)遭遇了不小的困境。結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、甲級(jí)寫字樓緊缺、同質(zhì)化造成低利潤(rùn)、運(yùn)營(yíng)能力偏低、融資困境、泡沫化、邊緣化等問(wèn)題接踵而來(lái)。進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)供求失衡：一邊是高端商業(yè)地產(chǎn)一鋪難求；一邊是運(yùn)營(yíng)艱難的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)人問(wèn)津，空置率居高不下。亟需專業(yè)運(yùn)作，細(xì)分市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)人才。
商業(yè)地產(chǎn)要想在這個(gè)市場(chǎng)中突出重圍，可能需要自己的特點(diǎn)，避免同質(zhì)化。就首創(chuàng)集團(tuán)打造的奧特萊斯項(xiàng)目而言，我們提出來(lái)做純正的奧特萊斯，一定要構(gòu)架出具有國(guó)際運(yùn)營(yíng)管理能力的、有充足國(guó)際品牌貨源而優(yōu)惠價(jià)格的奧特萊斯體系，而不是做一個(gè)簡(jiǎn)單的、品牌的折扣店。要做好這么一個(gè)項(xiàng)目，這其中可能要下的功夫更大一些。經(jīng)過(guò)實(shí)地考察，我發(fā)現(xiàn)目前國(guó)外的奧特萊斯也出現(xiàn)了很多有意思的現(xiàn)象。比如英國(guó)和美國(guó)的奧特萊斯商場(chǎng)就出現(xiàn)了貨源不夠、品種檔次下降、價(jià)格折扣提高等問(wèn)題；而國(guó)內(nèi) 200多家奧特萊斯干脆是很多都沒(méi)有建立國(guó)際貨源通道，直接導(dǎo)致了物業(yè)難以經(jīng)營(yíng)。所以一定要先把運(yùn)營(yíng)規(guī)劃好，我們才敢再往下投資，把利益和職能分清，解決品牌的數(shù)量、品牌的長(zhǎng)期性和折扣優(yōu)惠力度是項(xiàng)目得以展開的基石。
可以預(yù)見，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入一個(gè)重新洗牌的階段，這是任何一個(gè)行業(yè)發(fā)展都必然要經(jīng)歷的陣痛。當(dāng)然無(wú)論如何，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)擁有一個(gè)美好的未來(lái)。立足于城市發(fā)展，立足于客戶需求，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，一種長(zhǎng)續(xù)性、高端化、具有特色、專業(yè)化、服務(wù)化的“綜合營(yíng)運(yùn)”模式將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的道路。
[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn);實(shí)物期權(quán);投資決策
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法,往往忽略企業(yè)潛在的投資機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益,以及開發(fā)企業(yè)管理者通過(guò)靈活把握各種投資機(jī)會(huì)所能給企業(yè)帶來(lái)的增值,因此常常低估項(xiàng)目的價(jià)值。hayes和 abernathy、hayes和garvin認(rèn)為,傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略因素,因此經(jīng)常低估投資機(jī)會(huì)而導(dǎo)致短期決策行為,造成投資不足和競(jìng)爭(zhēng)地位的實(shí)際下降。
當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項(xiàng)目投資決策分析時(shí),金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重大研究成果——以black和scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價(jià)理論啟迪了項(xiàng)目投資決策新方法,他們通過(guò)構(gòu)造期權(quán)的動(dòng)態(tài)復(fù)制組合來(lái)對(duì)沖期權(quán)風(fēng)險(xiǎn),并獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益,在無(wú)套利機(jī)會(huì)和無(wú)交易費(fèi)用等假設(shè)下,經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo),得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價(jià)格必須滿足的微分方程,并運(yùn)用該方程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式,即著名的black-scholes模型。同時(shí),cos、ross和rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹定價(jià)模型,使離散時(shí)間的期權(quán)定價(jià)問(wèn)題得以簡(jiǎn)化,進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價(jià)理論。最先把期權(quán)定價(jià)理論引入項(xiàng)目投資領(lǐng)域的是stewart myers教授,他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價(jià)理論與方法可用于項(xiàng)目投資的評(píng)估與決策,并稱之為實(shí)物期權(quán)。
經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn),而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái),實(shí)物期權(quán)方法的使用,正好解決了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來(lái)的價(jià)值估價(jià)問(wèn)題。并且,實(shí)物期權(quán)方法不是簡(jiǎn)單地對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定,而是在保留其對(duì)資金時(shí)間價(jià)值分析這一特性的基礎(chǔ)上對(duì)其局限性進(jìn)行突破,兩種方法相互補(bǔ)充。
因此,實(shí)物期權(quán)方法作為在不確定市場(chǎng)環(huán)境中輔助投資決策的方法,已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策分析,是一種科學(xué)、合理、主動(dòng)、有效的方法。但是,將實(shí)物期權(quán)方法引入項(xiàng)目投資決策中,有著比較嚴(yán)格的條件限制,主要是指投資項(xiàng)目首先必須具有實(shí)物期權(quán)特性,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場(chǎng)信息。本文通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)特性進(jìn)行分析,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型,并進(jìn)行實(shí)證研究,為實(shí)物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。
一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性分析
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資,可以分為兩大階段,即項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)階段和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段。在開發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項(xiàng)目招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)和管理,將開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)化,獲得企業(yè)利潤(rùn)的階段。
在開發(fā)建設(shè)階段,從實(shí)物期權(quán)的角度來(lái)看,土地使用費(fèi)的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費(fèi)用,在支付了這筆費(fèi)用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、變賣等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來(lái)自市場(chǎng)、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),在國(guó)家規(guī)定的期間內(nèi),推遲開發(fā)投資。因此,投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價(jià)值。而在項(xiàng)目建設(shè)階段,影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的租賃價(jià)格。由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng),在整個(gè)收益過(guò)程中存在高度的不確定性,包括經(jīng)營(yíng)管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估。而由于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發(fā)的方式,在一期投資建設(shè)之后,根據(jù)市場(chǎng)情況決定下一期開發(fā)的投資情況,以此降低開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在項(xiàng)目建設(shè)階段,蘊(yùn)涵擴(kuò)張和收縮期權(quán)。在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段,當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好時(shí),決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會(huì)或?qū)?xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張,以獲取更大的收益。而當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳時(shí),決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項(xiàng)目的方式,以減少風(fēng)險(xiǎn)。由此,在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段,存在增長(zhǎng)期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。
根據(jù)上面的分析可以知道,商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán),商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為期權(quán)的持有者,可以根據(jù)其在進(jìn)行投資決策時(shí)所擁有的信息來(lái)決定是否進(jìn)行開發(fā)建設(shè),以及決定開發(fā)建設(shè)的時(shí)間和開發(fā)建設(shè)規(guī)模。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實(shí)物期權(quán)模型構(gòu)建
從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值,通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價(jià)值。因此,要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的計(jì)算,首先必須進(jìn)行項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的計(jì)算,在得到項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值數(shù)值之后,再對(duì)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的靈活性價(jià)值即實(shí)物期權(quán)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算,最后計(jì)算項(xiàng)目的總價(jià)值。如果項(xiàng)目的總價(jià)值大于零,則說(shuō)明項(xiàng)目可行,可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。而一旦出現(xiàn)負(fù)值,則不應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目投資。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無(wú)償收回土地的使用權(quán)。可見,開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán),進(jìn)行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。
本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況,在對(duì)經(jīng)典的b-s定價(jià)模型進(jìn)行修正的基礎(chǔ)上,來(lái)確定商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實(shí)際和更具有適用性,本文在進(jìn)行模型推導(dǎo)之前,做出的主要假設(shè)條件有:
1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。
2.在期權(quán)有效期內(nèi),除價(jià)格變動(dòng)而形成資本損益外,還包括因?yàn)橥恋亻e置所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本,即存在負(fù)的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機(jī)會(huì)成本。
3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r不受限制地進(jìn)行貸款。
4.用sw表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內(nèi)所帶來(lái)的凈收益現(xiàn)值,相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷售價(jià)格,其中s表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價(jià)格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長(zhǎng)率,t表示推遲期權(quán)的時(shí)間,t表示項(xiàng)目的壽命期,則:
5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費(fèi)用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前,土地每年的閑置費(fèi)用為fi,考慮項(xiàng)目的建設(shè)期,假設(shè)建設(shè)期為d年。
下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目在推遲期權(quán)階段的定價(jià)模型。假設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性只受到租賃價(jià)格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價(jià)格來(lái)代替凈租賃收益,則相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資,得到的項(xiàng)目?jī)r(jià)值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價(jià)值。然后,將這一結(jié)果乘以項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)面積,即得到項(xiàng)目的總價(jià)值。假設(shè)項(xiàng)目每單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資為c,年租金為s,則項(xiàng)目每單位建筑面積當(dāng)前實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為:e[max(sw-c,0]
假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格遵循:ds=assdt+σssdz (2)
其中as表示租賃價(jià)格的瞬時(shí)漂移率,σs表示單位時(shí)間內(nèi)租賃價(jià)格的波動(dòng)率,dz為維納過(guò)程增量,對(duì)式(2)進(jìn)行積分,得到
式(13)就是計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。其中s0表示初始凈租賃價(jià)格,v表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的價(jià)值,c表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用)。為了便于模型的計(jì)算,本文考慮在計(jì)算c時(shí)先將所得稅排除在外,則得到的包含期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為稅前的價(jià)值,屬于開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)。因此,對(duì)求得的項(xiàng)目?jī)r(jià)值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)面積為m,所得稅稅率為h,土地費(fèi)用為a,可行性研究費(fèi)用為j,v1表示項(xiàng)目推遲期權(quán)的價(jià)值,k表示項(xiàng)目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率,則商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為:
則推遲期權(quán)的價(jià)值為:v1=npvt-npv(15)
以上偏微分方程模型是基于價(jià)格遵循幾何布朗運(yùn)動(dòng),且項(xiàng)目?jī)r(jià)值僅受租賃價(jià)格波動(dòng)影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。
三、 模型的相關(guān)參數(shù)確定
本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益,是通過(guò)將項(xiàng)目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值,即sw。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅后得到的。
c表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資:具體包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi),不包括土地費(fèi)用和項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用。
s0表示初始租賃價(jià)格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價(jià)格可以采用項(xiàng)目推遲期權(quán)初期的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)同類物業(yè)的市場(chǎng)均價(jià)。r表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,取5年期國(guó)債利率作為標(biāo)準(zhǔn),土地的負(fù)的紅利分配δ取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率作為標(biāo)準(zhǔn)。q的取值,可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行確定。
最后是關(guān)于波動(dòng)率參數(shù)的估計(jì)。由資產(chǎn)價(jià)格理論得知,房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度應(yīng)該基本相似,兩者呈正相關(guān)關(guān)系,如果兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度大于房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度,就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了異常。因此,可以通過(guò)中房指數(shù)來(lái)求出項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)率。設(shè)項(xiàng)目波動(dòng)率和項(xiàng)目產(chǎn)出物價(jià)格的波動(dòng)率相等,即σ=σs,由此,商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格的波動(dòng)率σ可以根據(jù)目前已有的價(jià)格指數(shù),用數(shù)值方法求出,具體公式為:
其中n+1表示歷史觀察數(shù)據(jù),si表示在第i個(gè)時(shí)間間隔末的商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù),ui=1n(si/si-1),u是ui的平均值,t為時(shí)間跨度。
四、實(shí)證研究
1.樣本選取
某市商業(yè)中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬(wàn)平方米,共計(jì)718個(gè)商業(yè)鋪面,全長(zhǎng)840米,預(yù)計(jì)總投資1.63億元,項(xiàng)目分二期建設(shè),其中第一期工程全長(zhǎng)560米,宗地面積4.32萬(wàn)平方米,宗地價(jià)值3548.8萬(wàn)元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項(xiàng)目于2002年12月動(dòng)工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開街試營(yíng)業(yè),該項(xiàng)目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬(wàn)平方米。該步行街預(yù)計(jì)在2007年啟動(dòng)二期工程,目前相關(guān)事項(xiàng)還未進(jìn)行。本論文的實(shí)證研究,擬采用該項(xiàng)目二期工程為研究對(duì)象,進(jìn)行項(xiàng)目投資決策分析。
2.傳統(tǒng)的項(xiàng)目投資決策分析
為了和前面的分析相對(duì)應(yīng),假設(shè)所有商鋪只租不售,均通過(guò)租賃的方式來(lái)獲取收益。
該項(xiàng)目從2007年初開始,開發(fā)期為2年,其中建設(shè)期1.5年,前期工程0.5年,計(jì)劃2008年年末完工。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費(fèi)用4854.43萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(包括前期工程費(fèi))1000萬(wàn)元、商業(yè)用房建筑安裝工程費(fèi)2398.66萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)32.5萬(wàn)元、管理費(fèi)用248.57萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用441.12萬(wàn)元、銷售費(fèi)用1323.36萬(wàn)元、開發(fā)期的稅費(fèi)121.56萬(wàn)元、其他費(fèi)用110.85萬(wàn)元、不可預(yù)見費(fèi)554.27萬(wàn)元。假設(shè)項(xiàng)目當(dāng)年的投資額發(fā)生在年初,項(xiàng)目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況,預(yù)計(jì)項(xiàng)目2009年的租賃價(jià)格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開始為90%。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括:房產(chǎn)稅、管理費(fèi)用、修理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等,其中房產(chǎn)稅按年租金的12%計(jì)算,管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)稅金及附加采取的稅率為5.5%,計(jì)稅基礎(chǔ)為出租收入,所得稅的稅率為33%,計(jì)稅基礎(chǔ)為項(xiàng)目每年產(chǎn)生的利潤(rùn),為簡(jiǎn)化計(jì)算,土地增值稅不計(jì)。土地使用年限為40年,預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)18年后的凈轉(zhuǎn)售收入為9000萬(wàn)元。
根據(jù)前面的分析,可以通過(guò)編制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目損益表,計(jì)算出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在壽命期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額,從而可以計(jì)算出項(xiàng)目所要繳納的所得稅。最后根據(jù)上述數(shù)據(jù),編制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資現(xiàn)金流量表,以此計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表,詳見表1。
考慮資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,從而可以得出該項(xiàng)目的npv=2647萬(wàn)元,則該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行,可進(jìn)行投資。
3. 基于實(shí)物期權(quán)方法的投資決策分析
下面運(yùn)用實(shí)物期權(quán)法重新審視該項(xiàng)目。假設(shè)市場(chǎng)走勢(shì)難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進(jìn)行分析。項(xiàng)目的開發(fā)期為2年,預(yù)計(jì)2009年開始施工,2010年末竣工并交付使用,項(xiàng)目從2011年開始獲取收益,預(yù)計(jì)項(xiàng)目的租賃價(jià)格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費(fèi)用為土地出讓價(jià)的10%。
參照前面介紹的項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù),開發(fā)商要想獲得此推遲期權(quán),首先必須獲得土地的使用權(quán),其中土地使用費(fèi)用為4854.43萬(wàn)元。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率采用2006年發(fā)行的憑證式(一期)國(guó)債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負(fù)的紅利分配,設(shè)其等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資(不包含土地使用費(fèi)用)預(yù)計(jì)在原來(lái)的基礎(chǔ)上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬(wàn)元,項(xiàng)目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬(wàn)元。考慮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推遲開發(fā)的全投資現(xiàn)金流量表,詳見表2。考慮資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,可以得出npv=1158萬(wàn)元。
租賃價(jià)格波動(dòng)率,采用該市中房指數(shù)典型地產(chǎn)指數(shù)2005年8月至2006年1月的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算,得出租賃價(jià)格的波動(dòng)率為0.23。
下面具體對(duì)項(xiàng)目的推遲期權(quán)進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,目前,該市同類商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格均價(jià)為1元/天·平方米,因此推遲期權(quán)初期的租賃價(jià)格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)是:管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,應(yīng)交稅金按年租金的12%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算,經(jīng)營(yíng)稅金及附加按年租金的5.5%計(jì)算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用)為1509元/平方米,w=22.66。
則:
因此,考慮了推遲期權(quán)的項(xiàng)目總價(jià)值為4248萬(wàn)元,大于不延期開發(fā)的凈現(xiàn)值2647萬(wàn)元。因此,可以得知,開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)后,進(jìn)行項(xiàng)目的招商活動(dòng),等待并觀察市場(chǎng),在推遲投資期限內(nèi),根據(jù)項(xiàng)目的招商來(lái)決定投資,能獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。
4.實(shí)物期權(quán)價(jià)值的敏感性分析
這里主要分析項(xiàng)目投資費(fèi)用、波動(dòng)率和出租價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響。假設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用和出租價(jià)格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動(dòng)對(duì)期權(quán)價(jià)值的影響情況,見表3。
假設(shè)出租價(jià)格波動(dòng)率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動(dòng)率的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響,具體內(nèi)容見表4。
通過(guò)以上的實(shí)證分析,可以得知,使用本文構(gòu)建的模型計(jì)算結(jié)果和理論分析結(jié)果是一致的。一方面表現(xiàn)為考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值;另一方面表現(xiàn)為看漲期權(quán)的價(jià)格與標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格、波動(dòng)率大小成正向變動(dòng),與項(xiàng)目投資費(fèi)用成反向變動(dòng)。
五、結(jié)語(yǔ)
本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資特性進(jìn)行分析,從中找出商業(yè)地產(chǎn)投資中所蘊(yùn)涵的實(shí)物期權(quán)特性,并通過(guò)對(duì)b-s模型進(jìn)行修正,提出商業(yè)地產(chǎn)推遲投資的實(shí)物期權(quán)模型,并對(duì)其進(jìn)行實(shí)證,得出考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值。因此,將實(shí)物期權(quán)運(yùn)用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域,是充分地考慮了開發(fā)商的決策靈活性,使項(xiàng)目投資決策更接近于項(xiàng)目實(shí)際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。
參考文獻(xiàn):
[1]hayers r.h.,w.j.abernathy.managing our way to e-conomic decline[j].harvard business review,1980,58(4):67-77.
[2]hayers r.h.,d.garvin.managing as if tomorrow mat-tered[j]. harvard business review,1982,60(3):70-79.
[3] black f, scholes m. the price of options and corpo-rate liabilities[j]. journal of political economy,1973,81(may-june):637-659.
[4] cox, ross, rubinstein. option pricing a simplified approach[j]. journal of financial economics,1979,7(3):229-263.
一、地段：地段在商業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)著先天優(yōu)勢(shì)的重要作用。
二、商氣：一個(gè)地段適合做什么樣的商業(yè)，都由該地段的商業(yè)氣氛和人流量決定。
三、經(jīng)營(yíng)：如果說(shuō)地段是商業(yè)地產(chǎn)的骨架，那么經(jīng)營(yíng)管理就是一個(gè)項(xiàng)目的血和肉，沒(méi)有科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目就無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)，更不要說(shuō)盈利了。
四、投資商實(shí)力：商業(yè)地產(chǎn)注重長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，永續(xù)經(jīng)營(yíng)，發(fā)展前期需要大量的資金來(lái)培植市場(chǎng)，實(shí)力不強(qiáng)的投資商，即使勉強(qiáng)將項(xiàng)目開業(yè)，也很可能是慘淡經(jīng)營(yíng)，勉強(qiáng)維持，結(jié)果讓廣大投資者血本無(wú)歸。
而中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)一直以這四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量自己，與其他項(xiàng)目在各項(xiàng)綜合指數(shù)上比比看看，接受市場(chǎng)和投資者的考驗(yàn)。項(xiàng)目處于江陰城南區(qū)核心地段，具有無(wú)可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)，覆蓋傳統(tǒng)零散商業(yè)街區(qū)，與人流密集的如意灘沿河生態(tài)休閑公園相接，東、北面均為大型商住小區(qū)與集中住宅區(qū)，同時(shí)江陰城區(qū)南擴(kuò)也列入政府規(guī)劃，順應(yīng)了發(fā)展的形式；項(xiàng)目在定位的同時(shí)，最大限度地滿足了市場(chǎng)的需求。以4萬(wàn)平米的中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)打造江陰唯一一家大型數(shù)碼廣場(chǎng)，集手機(jī)、電腦、攝影攝像器材、視聽音響、數(shù)碼配件、電腦耗材、安防監(jiān)控、導(dǎo)航等各種電子數(shù)碼為一體、并配有精品購(gòu)物、美食廣場(chǎng)等配套業(yè)態(tài)，將全面整合江陰市IT數(shù)碼零售產(chǎn)業(yè)，形成江陰市IT數(shù)碼產(chǎn)品集散地，開啟江陰首屈一指的數(shù)碼航母；而步行街則匯聚餐飲娛樂(lè)、休閑購(gòu)物等商業(yè)業(yè)態(tài)，與中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)形成相互呼應(yīng)又相對(duì)獨(dú)立的格局，將有力地整合江陰南城休閑娛樂(lè)和零售商業(yè)資源，更好地滿足南城廣大消費(fèi)者物質(zhì)生活與精神生活的需求。
同時(shí)，開發(fā)商在保證項(xiàng)目良性運(yùn)作的同時(shí)，也本著公司的宗旨，將投資者的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，推出投資兩大保障：
專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)護(hù)航 坐享穩(wěn)定租金
北京華貿(mào)控地特委托專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)江陰市華茂商業(yè)物業(yè)管理有限公司對(duì)中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)進(jìn)行全面招商及后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，此模式將保證項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)，使業(yè)主投資收益得到保障，并解決投資者的按揭支付壓力。
免租進(jìn)駐 首批進(jìn)駐商家實(shí)行房租減免、租金優(yōu)惠政策
為吸引優(yōu)良品牌快速進(jìn)駐，減少商家銷售成本，降低產(chǎn)品售價(jià)，保障數(shù)碼電子市場(chǎng)快速形成，搶占江陰數(shù)碼電子銷售終端市場(chǎng)份額，本項(xiàng)首批進(jìn)駐商家可免租三年，此模式將有力打破江陰數(shù)碼電子產(chǎn)品價(jià)格居高不下的現(xiàn)狀。
一些商業(yè)地產(chǎn)在操作時(shí)，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足的原因，會(huì)導(dǎo)致形成招商容易倒閉早的惡劣境地，在此片面總結(jié)一下造成商業(yè)地產(chǎn)招商開業(yè)后經(jīng)營(yíng)不善的原因，希望對(duì)受眾有淺許幫助。
一忌：請(qǐng)無(wú)商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的策劃公司全程運(yùn)營(yíng)
商業(yè)地產(chǎn)操作完全不等同于產(chǎn)品與社區(qū)房產(chǎn)的操作模式，它需要的是系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作模式支撐，各個(gè)不同的環(huán)節(jié)都需要精于商場(chǎng)操作的人力運(yùn)作，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不經(jīng)考慮就聘請(qǐng)一些毫無(wú)商場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的策劃公司來(lái)做全程運(yùn)營(yíng)，實(shí)在是犯了商業(yè)地產(chǎn)的操作大忌，試問(wèn)，連基本的動(dòng)線設(shè)計(jì)都不會(huì)的策劃公司你敢相信嗎？
在我接觸商業(yè)地產(chǎn)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)很多策劃公司依然在運(yùn)用為企業(yè)產(chǎn)品策劃時(shí)的思路在實(shí)施，更多的甚至是在用頭腦風(fēng)暴進(jìn)行“概念”炒做，以為只要有一個(gè)好的概念，就可以一切無(wú)憂，殊不知，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)系統(tǒng)是互為聯(lián)系的，業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)模式、管理體系構(gòu)構(gòu)建的支持才是最終商場(chǎng)是否能夠有效存活的重要條件，招商所面對(duì)的商戶更關(guān)心的是內(nèi)在的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，否則概念再好，招商后的存活率也是相當(dāng)渺茫。
二忌：混淆的市場(chǎng)調(diào)研
很多商業(yè)地產(chǎn)的操作公司依然從項(xiàng)目周邊各經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分布、消費(fèi)者調(diào)研、人流、社區(qū)居民分布等基本要素的來(lái)操作，這是傳統(tǒng)社區(qū)類住宅調(diào)研的方法，此類調(diào)研只能做為商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中的一個(gè)小要素。
商業(yè)地產(chǎn)的操作在做市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，更注重當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的結(jié)構(gòu)，會(huì)從當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合做為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)各個(gè)商圈主業(yè)態(tài)、模式進(jìn)行分析，并結(jié)合項(xiàng)目的本身情況進(jìn)行綜合評(píng)析，以此為后續(xù)的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃提供科學(xué)支持。
我5月份操作的一家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)與我們同時(shí)收取調(diào)研費(fèi)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的是國(guó)內(nèi)一家著名的策劃公司，對(duì)方派了6個(gè)人的項(xiàng)目組到達(dá)，但是我們發(fā)現(xiàn)，6個(gè)人中沒(méi)有一個(gè)人操作過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，只有他們的項(xiàng)目總監(jiān)曾經(jīng)策劃過(guò)住宅房產(chǎn)，而且有四個(gè)是年齡只有二十二三歲的年青人，最后市調(diào)報(bào)告中，他們?yōu)樯虉?chǎng)定位的基本依據(jù)就是調(diào)研了數(shù)以千計(jì)的消費(fèi)者后，根據(jù)消費(fèi)者的需求，為該商場(chǎng)做出了純高雅一族的定位，可笑的是根本沒(méi)有去考慮此類的業(yè)態(tài)組合能否讓商場(chǎng)持續(xù)存活，如此的做法是典型不知深淺的不負(fù)責(zé)任的思想，
三忌：自以為是的另類定位
沒(méi)有商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的策劃公司及部分商業(yè)地產(chǎn)在操作時(shí)，差異化策略會(huì)做為規(guī)劃定位首選，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，這類公司操作習(xí)慣了產(chǎn)品的概念模式，以為商業(yè)地產(chǎn)的操作也會(huì)一樣火爆，而只以概念為突破口，想當(dāng)然的將商業(yè)地產(chǎn)打造成定位獨(dú)特的形式，卻不去考慮定位是否合適？商場(chǎng)業(yè)態(tài)如何搭配？市場(chǎng)是否是如此大的容量等核心問(wèn)題。
商業(yè)地產(chǎn)想操作成另類獨(dú)特的定位形式有三個(gè)要素：1）、核心商圈。2）、交通發(fā)達(dá)。3）、營(yíng)業(yè)面積低于3000平。
如果背棄了以上三點(diǎn)要素，既使招商情況再好，開業(yè)兩個(gè)月內(nèi)就會(huì)顯出疲態(tài)，業(yè)戶糾紛100%會(huì)發(fā)生，倒閉是理所當(dāng)然的事。
四忌：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，急功近利簽約
業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)最忌諱的就是業(yè)態(tài)規(guī)劃不清，隨意招商簽約，為了簽約而隨意安排商戶想要位置，甚至為了客戶簽約，招商代表會(huì)個(gè)人口頭答應(yīng)商戶的一些附加條件，這都為開業(yè)后商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)埋下不好的伏筆；因?yàn)椴蛔銎奉愐螅_業(yè)后商場(chǎng)的重貨現(xiàn)象非常嚴(yán)重，惡性競(jìng)爭(zhēng)難免，甚至有的商戶大動(dòng)干戈；如果開業(yè)后經(jīng)營(yíng)順利，業(yè)戶的矛盾不會(huì)激發(fā)，一旦開業(yè)后經(jīng)營(yíng)不順，所有的問(wèn)題原因?qū)?huì)直接全部推給商場(chǎng)方，對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)極為不利。
有一家商場(chǎng)，為了快速回款，競(jìng)?cè)话讶藲庾钔呐灶惿唐啡糠旁谝粯墙?jīng)營(yíng)，而將二三樓做成男裝與家紡類，結(jié)果就是一樓人氣很旺，二樓三樓根本上不去客流，這個(gè)低級(jí)的規(guī)劃使二百多家商戶天天賠錢，商戶與商場(chǎng)的糾紛天天發(fā)生，再加上簽約時(shí)不同的簽約政策外漏，很多商戶紛紛要求商場(chǎng)退租，商場(chǎng)根本不可能進(jìn)行大調(diào)整，而苦不堪言。
五忌：動(dòng)線處處死角
動(dòng)線設(shè)計(jì)是商場(chǎng)開業(yè)后全面盈利的關(guān)鍵因素，只有將動(dòng)線設(shè)計(jì)到位了，才能保證客流量能夠自然的到達(dá)商場(chǎng)的每個(gè)位置，不會(huì)使商場(chǎng)形成某個(gè)部位的死角。
DS商場(chǎng)（22000平），在籌劃時(shí)請(qǐng)了FYDE房產(chǎn)公司為其規(guī)劃，該策劃公司是住宅型房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作卻是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的為其制定了動(dòng)線，結(jié)果建成后商場(chǎng)四個(gè)角全部是死角，只是在扶梯附近的業(yè)戶經(jīng)營(yíng)良好，四個(gè)死角人流稀少，退鋪事件天天發(fā)生。
六忌：運(yùn)營(yíng)模式滯固
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；管理方式；咨詢服務(wù)
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程之中，為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，就需要房地產(chǎn)能夠在依托于資本市場(chǎng)的情況下，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)資本增值的同時(shí)最大程度上增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)占有率，通過(guò)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，來(lái)促使資本進(jìn)行重組、收購(gòu)等，實(shí)現(xiàn)對(duì)于生產(chǎn)要素的合理化管理。本文將具體闡述房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的過(guò)程之中需要如何進(jìn)行業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)與組織設(shè)計(jì)來(lái)取得創(chuàng)新與管理成效。
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的基本內(nèi)涵
事實(shí)上房地產(chǎn)的發(fā)展是有一定的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律可以遵循的，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)與核心就是最大程度上實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，在這一過(guò)程之中也有相應(yīng)的表現(xiàn)形式與表現(xiàn)手段，在房地產(chǎn)行業(yè)中有兩種資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式，第一種是依托資本市場(chǎng)，比如實(shí)現(xiàn)企業(yè)上市、資產(chǎn)證券化等，另一種就是依托產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，比如說(shuō)加強(qiáng)企業(yè)之間的兼并、收購(gòu)以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等[1]，在這一過(guò)程之中，資產(chǎn)也可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、租借以及托管等行為。這些都是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要方式。除此之外也需要注意資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程之中主要的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)本身在產(chǎn)品上就具有一定的缺陷，比如說(shuō)產(chǎn)品單一性較大，不能夠很好地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的擴(kuò)大，因?yàn)榫哂械貐^(qū)的限制性，在信息的流通性與對(duì)稱性上也往往較弱，投資艱難的同時(shí)也會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)效能整體較為低下，交易成本又普遍偏高，所以使得房地產(chǎn)在融資方面門檻較高。綜合來(lái)看實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)能夠有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)變，給予房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的更多可能性，并且針對(duì)目前所存在的發(fā)展問(wèn)題，都能夠給予一個(gè)相對(duì)合理的解決方式。所以房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的同時(shí)也具有一定程度上的積極意義。只有在明確房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行的必要性與可行性的基礎(chǔ)上，才能夠更好地對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀進(jìn)行轉(zhuǎn)變。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的具體措施
1.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的組織結(jié)構(gòu)的有效構(gòu)建
在房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程之中，想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，就需要從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中組織的有效構(gòu)建，首先我們需要明確對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的對(duì)象不僅是資產(chǎn)以及實(shí)物意義上的對(duì)象，而是與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的一切活動(dòng)都應(yīng)該被囊括在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的對(duì)象之中，而細(xì)化加強(qiáng)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中組織結(jié)構(gòu)的有效構(gòu)建，則是將管理的主要對(duì)象，其主要集中在了人員配置以及管理結(jié)構(gòu)上。這不僅僅依賴于組織的良好設(shè)計(jì)，也與房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展定位與發(fā)展目標(biāo)息息相關(guān)[2]。比如在提供服務(wù)方面，就需要有顧問(wèn)服務(wù)、估價(jià)服務(wù)、服務(wù)、營(yíng)銷服務(wù)、策劃服務(wù)以及資產(chǎn)管理服務(wù)中，所以想要實(shí)現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)的有效構(gòu)建，還需要集中投入到服務(wù)之中去，并且在研究的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行更好的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。所以可以結(jié)合實(shí)際情況，增設(shè)營(yíng)運(yùn)中心，實(shí)施管理中心、物業(yè)管理中心等，實(shí)現(xiàn)客戶管理以及業(yè)務(wù)咨詢發(fā)展的需要，有效構(gòu)建房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的組織結(jié)構(gòu)，能夠合理實(shí)現(xiàn)價(jià)值動(dòng)態(tài)最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的時(shí)效性。
2.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新
在加強(qiáng)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的過(guò)程之中，可以通過(guò)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的方式，通過(guò)實(shí)施財(cái)政管理措施，制定適應(yīng)市場(chǎng)變化的資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，比如為了促進(jìn)資金的流通與回籠，可以將地皮暫時(shí)進(jìn)行出售與租借，并且實(shí)現(xiàn)銷售方面的管理，完善銷售與營(yíng)銷方面的績(jī)效機(jī)制，綜合實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資本的優(yōu)化，擴(kuò)大融資渠道，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略融資的有效發(fā)展。另外因?yàn)橘Y產(chǎn)營(yíng)銷本身的特征，如前期投入較大，固定資產(chǎn)投入較多，受政府政策、市場(chǎng)影響較廣以及資金使用周期加長(zhǎng)等因素的影響，導(dǎo)致很多的實(shí)際運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中很容易出現(xiàn)空當(dāng)，對(duì)接不是十分流暢，重資產(chǎn)模式中強(qiáng)調(diào)了固定資產(chǎn)的投資比例。對(duì)于土地的購(gòu)買以及相關(guān)部門之間的協(xié)商，建房還需要具有存貨，以及建筑操作設(shè)備等，都需要資金的投入與資金周轉(zhuǎn)，整體來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)較大。所以可以從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變[3]，不再以資產(chǎn)投入為唯一的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道，而是去增強(qiáng)品牌的實(shí)際影響力，降低固定資產(chǎn)的投資比例的同時(shí)，以相應(yīng)的技術(shù)投入與品牌開發(fā)為著手點(diǎn)，去獲得更多的客戶資源根據(jù)客戶的實(shí)際需求來(lái)強(qiáng)化目前的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的相關(guān)設(shè)計(jì)，加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)生命周期之內(nèi)所存在的現(xiàn)金流以及租戶價(jià)值的可能性研究，以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，促進(jìn)運(yùn)營(yíng)投入與資金的有效流通，使得資金能夠在靈活運(yùn)轉(zhuǎn)的情況之下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展與升級(jí)。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌構(gòu)建
因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程之中，往往過(guò)多注重房地產(chǎn)產(chǎn)品，忽視對(duì)于房地產(chǎn)品牌的認(rèn)識(shí)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在品牌樹立與構(gòu)建方面還存在著不足，所以從企業(yè)發(fā)展以及行業(yè)發(fā)展的角度而言，構(gòu)建品牌不僅僅是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，可以將打造產(chǎn)品品牌、產(chǎn)品系列品牌以及企業(yè)品牌有機(jī)結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)品牌的有效構(gòu)建，以此滿足消費(fèi)者心理需求的重要體現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)品牌的運(yùn)營(yíng)有助于整體的房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。
4.實(shí)現(xiàn)階段化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的有效調(diào)整
因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要根據(jù)社會(huì)階段的變化與不同，對(duì)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，需要根據(jù)階段的不同去實(shí)現(xiàn)不同的服務(wù)，這里我們可以通過(guò)租賃價(jià)值與調(diào)整相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格等，實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展周期的調(diào)整，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展很大程度上與社會(huì)經(jīng)濟(jì)緊密相連，所以往往在社會(huì)財(cái)富較高的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展空間，而社會(huì)財(cái)富較低的時(shí)候，作為社會(huì)中的一部分重要資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)在提供不同的服務(wù)的過(guò)程之中，也要適當(dāng)降低價(jià)格以及服務(wù)方式。另外從房地產(chǎn)自身的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理階段大致也可以分為投資決策階段、規(guī)劃階段、運(yùn)營(yíng)啟動(dòng)階段、成熟運(yùn)營(yíng)階段以及衰退階段的幾個(gè)重要部分，不僅僅體現(xiàn)了資產(chǎn)生命價(jià)值周期，也有助于幫助房地產(chǎn)行業(yè)去把握市場(chǎng)規(guī)律，作出正確的調(diào)整。在資產(chǎn)價(jià)值收益上大致也可分為三種，比如說(shuō)銷售收入、租金收益以及增值收益[4]等。只有在正確的階段，作出相應(yīng)的戰(zhàn)略規(guī)劃，為社會(huì)及市場(chǎng)提供正確的服務(wù)，才能夠順應(yīng)市場(chǎng)要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體進(jìn)步。比如說(shuō)在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之中，房地產(chǎn)在社會(huì)中所扮演的服務(wù)角色就不僅僅是以銷售為主，同時(shí)還需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的有效持有、有效銷售和有效租賃三者的有機(jī)結(jié)合，而這僅僅是其中的一個(gè)方面。換個(gè)例子，比如說(shuō)物業(yè)管理方面，傳統(tǒng)的物業(yè)管理的過(guò)程之中，更加注重對(duì)于業(yè)主居住環(huán)境的服務(wù)，以及相關(guān)設(shè)備的維修等，但是目前因?yàn)槲飿I(yè)管理困難性的增多，也無(wú)法在物業(yè)管理上面取得突破，所以就可以針對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整，將發(fā)展重心進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)移，加大對(duì)于公共物業(yè)的管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)管理上的經(jīng)濟(jì)提升與效益增值。真正將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整，將管理服務(wù)向有效的收益性方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變。
三、結(jié)語(yǔ)
在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的時(shí)候，除了要正確認(rèn)識(shí)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)與核心，也要通過(guò)相應(yīng)的手段，來(lái)促進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的加強(qiáng)與發(fā)展，比如實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的組織結(jié)構(gòu)的有效構(gòu)建、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌構(gòu)建、實(shí)現(xiàn)階段化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的有效調(diào)整等，都是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)推廣的重要手段。
參考文獻(xiàn)
[1]曹亞琨.商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的估價(jià)及咨詢服務(wù)[A].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)2016年第2期（總第117期）[C].2016：5.
[2]趙莞君.企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造視角下醫(yī)療服務(wù)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)績(jī)效分析[D].北京交通大學(xué)，2016.
[3]高珊珊.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013.
前一階段，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效比較明顯，市場(chǎng)在調(diào)控初期處于觀望等待時(shí)期，出現(xiàn)了個(gè)別樓盤、個(gè)別二手房門店季度零成交量的狀況，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)關(guān)店裁人，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在資金鏈的壓力下，紛紛降價(jià)促銷，并由此放慢了開發(fā)進(jìn)度。自2012年5月以來(lái)，在開發(fā)商促銷和銀行降息等利好消息的刺激下，剛需和改善性居住需求開始釋放，成交量開始放大。市場(chǎng)的變化是房地產(chǎn)人才市場(chǎng)的晴雨表，房地產(chǎn)人才市場(chǎng)也隨之出現(xiàn)活躍的變化。據(jù)上海房地人才網(wǎng)信息批露，近期房地產(chǎn)各類企業(yè)人力資源部門人才招聘壓力逐步增大，薪酬水平不斷提高，個(gè)別崗位有時(shí)高出行業(yè)薪酬平均水平20％-30%也很難招聘到合適人才。本文針對(duì)宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)人才需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，并提出行業(yè)人才市場(chǎng)發(fā)展的一些建議。
一、房地產(chǎn)人才市場(chǎng)需求現(xiàn)狀
受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及大批保障房開發(fā)建設(shè)，房地行業(yè)人才需求持續(xù)增長(zhǎng)。目前，人才市場(chǎng)需求現(xiàn)狀主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)。
（一）復(fù)合型管理人才供需矛盾突出
商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)導(dǎo)致全程、復(fù)合型管理人才、專業(yè)技術(shù)人才供需矛盾突出，特別是匹配高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的人才少之又少。全程參與并懂得項(xiàng)目運(yùn)作的人才年薪從30萬(wàn)－50萬(wàn)元上升到70萬(wàn)－80萬(wàn)元，并且一將難求。
（二）供求不平衡
一是優(yōu)秀人才多數(shù)集中在一、二線城市，特別是一線城市人才供應(yīng)過(guò)盛，三、四線城市嚴(yán)重短缺；二是有些專業(yè)人才相對(duì)集中在少數(shù)大型專業(yè)公司內(nèi)。出現(xiàn)上述現(xiàn)象的主要原因：一是地域觀念趨使，留在大城市生活條件好，不愿意去艱苦地方工作；二是家庭原因，這批人才大多處于35-45歲年齡段，孩子多在上小學(xué)或初中，不愿長(zhǎng)期出差在外；三是一些小城市小公司對(duì)項(xiàng)目管理不規(guī)范，缺乏吸引和留住人才的良好條件。
（三）城市運(yùn)營(yíng)管理人才跟不上社會(huì)發(fā)展
城市各類商業(yè)大廈如雨后春筍般出現(xiàn)，城市化的快速發(fā)展，使城市運(yùn)營(yíng)管理人才嚴(yán)重滯后。很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然以物為本，沒(méi)有真正實(shí)施以人為本、服務(wù)至上的發(fā)展策略。
（四）人才流動(dòng)頻繁
人才流動(dòng)頻繁有多方面的原因：一是由于有些開發(fā)企業(yè)的短期行為，根據(jù)項(xiàng)目需要招聘一些急需人才，項(xiàng)目結(jié)束即遣散人才；二是人才忠誠(chéng)度、敬業(yè)精神和職業(yè)素養(yǎng)缺乏，加上人才緊缺，相互挖來(lái)挖去；三是沒(méi)有形成良好的企業(yè)文化，公司人性化管理較差，導(dǎo)致職業(yè)經(jīng)理人沒(méi)有歸屬感，人才流動(dòng)增加。
二、房地產(chǎn)人才市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)分析
由于企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整，人才市場(chǎng)需求也呈現(xiàn)出以下幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。
（一）房地產(chǎn)人才由專業(yè)性人才向復(fù)合型人才發(fā)展
過(guò)去多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是以住宅建設(shè)為主，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)由單一向綜合方向發(fā)展，即在住宅開發(fā)同時(shí)，也向大型商業(yè)綜合體、高星級(jí)酒店、高檔寫字樓等方向發(fā)展。由此，人才需求由一般項(xiàng)目經(jīng)理、土建工程師、造價(jià)工程師等向高級(jí)建筑設(shè)計(jì)師、機(jī)電安裝工程師、高檔精裝修工程師等不同內(nèi)涵的復(fù)合型人才轉(zhuǎn)變。
（二）人才由一、二線城市向三、四線城市轉(zhuǎn)移
由于土地資源稀缺，一、二線城市土地供應(yīng)有限，特別是北、上、廣、深等城市土地價(jià)格高漲，中小開發(fā)商已無(wú)能力取得土地，必然向內(nèi)地轉(zhuǎn)移。隨著珠三角、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)圈的形成，帶來(lái)了這些區(qū)域人才需求的大幅增長(zhǎng)。
（三）由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐步向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展
當(dāng)城市建設(shè)發(fā)展處于飽和后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)逐步向商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展，開發(fā)建設(shè)人才向經(jīng)營(yíng)管理過(guò)渡是必然的要求。因此，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)類中高級(jí)人才的需求十分緊缺，例如商業(yè)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理、招商總監(jiān)、招商部經(jīng)理、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)總經(jīng)理等。
（四）營(yíng)銷類人才的地位得到了提高
由于政府的宏觀調(diào)控，開發(fā)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)受到較大影響，資金鏈緊繃。困難時(shí)期方顯英雄本色，營(yíng)銷類人才的地位因此得到了提高。具有良好業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、銷售管理的中高級(jí)人才炙手可熱，如營(yíng)銷總經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)、銷售經(jīng)理等。
（五）造價(jià)類人才受到企業(yè)青睞
由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，特別是前兩年高價(jià)取得土地的開發(fā)企業(yè)，成本管理與控制是企業(yè)關(guān)注的環(huán)節(jié)。因此，造價(jià)類人才特別受到房地產(chǎn)企業(yè)青睞。造價(jià)類人才的能力水平關(guān)系到企業(yè)發(fā)展，具有綜合能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)高、人品口碑好等特點(diǎn)，適合成本管理部總監(jiān)、成本管理部經(jīng)理、采購(gòu)部經(jīng)理、采購(gòu)主管等職位的人才，企業(yè)需求很大。
（六）設(shè)計(jì)類人才需求較大
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為提高項(xiàng)目品質(zhì)、營(yíng)造良好環(huán)境、增加文化內(nèi)涵，近年來(lái)對(duì)建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)類人才需求較大，例如總建筑師、設(shè)計(jì)總監(jiān)、設(shè)計(jì)經(jīng)理、規(guī)劃設(shè)計(jì)師、園林景觀設(shè)計(jì)師、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)師等。
三、房地產(chǎn)人才市場(chǎng)發(fā)展建議
為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，必須多渠道、多方位開發(fā)行業(yè)急需人才。政府部門應(yīng)當(dāng)正確引導(dǎo)，教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)有針對(duì)性地組織培養(yǎng)，行業(yè)企業(yè)注重實(shí)踐鍛煉，使房地產(chǎn)行業(yè)緊缺人才在短期內(nèi)得以補(bǔ)充。
（一）深入調(diào)查，準(zhǔn)確定位
政府可委托第三方機(jī)構(gòu)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不同時(shí)期、不同階段的特點(diǎn)，每年在行業(yè)內(nèi)開展調(diào)查，了解哪些是緊缺人才，哪些是急需人才。政府部門根據(jù)人才發(fā)展規(guī)劃，每年定期行業(yè)人才狀況公告，并且根據(jù)實(shí)際情況，給予政策扶植或經(jīng)費(fèi)支持，正確引導(dǎo)行業(yè)人才合理流動(dòng)和重點(diǎn)培養(yǎng)急需人才。
（二）組織培訓(xùn)，提升素質(zhì)
要準(zhǔn)確把好行業(yè)發(fā)展的脈搏，采取缺什么補(bǔ)什么的措施，結(jié)合行業(yè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，開展有針對(duì)性的培訓(xùn)。從大學(xué)畢業(yè)后工作5-10年、在實(shí)踐中積累一定經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理人中進(jìn)行重點(diǎn)選拔。培訓(xùn)時(shí)間可以是短期，也可以分階段實(shí)施。培訓(xùn)目的是及時(shí)補(bǔ)充行業(yè)發(fā)展的新知識(shí)、新理念、新科技。
（三）實(shí)踐鍛煉，提升能力
房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理人員，應(yīng)該具有較好的社會(huì)資源整合能力、較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力、較深的企業(yè)管控能力、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)與規(guī)避能力。具備這些能力的人員，在相關(guān)行業(yè)積累了一定經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)只需稍加培訓(xùn)就可以獨(dú)當(dāng)一面。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)排名前10位企業(yè)的人才建設(shè)經(jīng)驗(yàn)得出結(jié)論：一是重視人才培養(yǎng)，根據(jù)不同時(shí)期、不同層級(jí)、不同專業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)；二是充分放權(quán)，給職業(yè)經(jīng)理人壓擔(dān)子；三是總部各職能部門給予把關(guān)和專業(yè)指導(dǎo)。
