時間：2022-07-31 04:44:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商場物業(yè)部管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
商場物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建設(shè)中的重要功能組成部分，其功用就是為消費(fèi)者提供購物場所。如今，隨著人們消費(fèi)水平和消費(fèi)能力的不斷提高，商場、購物中心等多種形式的商場物業(yè)漸漸成為居民購物的首選之地。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理在商場運(yùn)營中的重要作用也日臻顯著。商場管理的基礎(chǔ)性內(nèi)容包括保潔、綠化、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修、廣告管理等方面，這些方面被視為商場物業(yè)的基本管理。
二、商業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題
（一）商業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀
相對于國外，我國的商場物業(yè)起步較晚。近些年，隨著國內(nèi)大中型城市國際化趨勢的加強(qiáng)和房地產(chǎn)行業(yè)的快速成長，商場物業(yè)大量出現(xiàn)，并開始在社會發(fā)展中扮演著重要的角色，這在一定程度上充分說明了我國部分城市令人驚嘆的國際化程度和發(fā)展速度。同時，在商場物業(yè)蓬勃發(fā)展過程中，管理水平落后，管理無法滿足買主、租戶要求等問題也在不斷地顯現(xiàn)出來。商場物業(yè)具有特殊性：一般說來客流量大、時間性強(qiáng)、服務(wù)繁多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能齊全，設(shè)備設(shè)施較為高檔，這就對物業(yè)管理提出了更高的要求。這既給物業(yè)管理帶來了機(jī)遇，也帶來了挑戰(zhàn)。
（二）商業(yè)物業(yè)基本管理中易存在的問題
1、保潔的及時性和徹底性問題眾所周知，商場樓宇和寫字樓等有很大的不同，作為公共開放的場所，商業(yè)樓宇的客流量很大，并且比較追求休閑和放松。商場環(huán)境優(yōu)美、清潔等，直接影響著顧客的購物欲望和在商場的逗留時間，會給顧客留下深刻的印象，也影響商場的社會形象和商業(yè)競爭力。但是由于商場客流量和物流量比其他物業(yè)大得多等客觀原因，要時刻保證商場整潔不太容易做到。所以，保潔方面的問題是商業(yè)物業(yè)管理中廣泛存在的。
2、設(shè)備設(shè)施的檢修和養(yǎng)護(hù)問題隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技技術(shù)的不斷提高，人們對物業(yè)設(shè)備設(shè)施的要求也越來越高。除了基礎(chǔ)的設(shè)備設(shè)施如給排水、電氣設(shè)備等外，對于商場物業(yè)來說，消防設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備顯得很重要。加上最近幾年火災(zāi)的不斷發(fā)生，沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場火災(zāi)、吉林市商業(yè)大廈火災(zāi)、上海“1115”特大火災(zāi)給了人們一次又一次的警告。因集購物、娛樂、餐飲于一身的公共性商業(yè)樓宇樓層較高、面積大，客流量比較大，一旦發(fā)生緊急情況，人員疏散比較困難，所以商場對消防設(shè)備的要求比較高。而又由于商場的特殊性，為了保障商戶和顧客的切身利益，監(jiān)控設(shè)備顯得格外重要，但是據(jù)商戶反映，商場內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備仍留有死角，丟東西等事故頻繁發(fā)生。
3、宣傳推廣力度和廣告效果問題廣告是商家宣傳新產(chǎn)品，樹立企業(yè)形象的一種重要載體，可以幫助商場形成品牌，并支持其發(fā)展。對于商業(yè)物業(yè)來說，廣告宣傳在開張的時候做的比較多，到后期正常營業(yè)的時候，多是依靠于地段的優(yōu)勢。因為在目前商鋪出售所占的比例大于出租的，產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，各個業(yè)主或物業(yè)使用人在對外宣傳中很難形成合力。在商場內(nèi)部，物業(yè)管理人員在廣告管理方面做的也不是很到位，大部分的商場僅在自動扶梯兩側(cè)設(shè)有小型廣告牌，且規(guī)格不一、內(nèi)容雜亂。在消費(fèi)者的感官體驗上，不盡如人意，很難達(dá)到廣而告之，吸引消費(fèi)的目的。
三、對策及建議
針對以上保潔的及時性和徹底性問題、設(shè)備設(shè)施的檢修和養(yǎng)護(hù)問題以及宣傳推廣力度和廣告效果問題等現(xiàn)在商場物業(yè)中普遍存在的問題，物業(yè)管理公司可以從如下方面著手改善：
（一）營造良好的商業(yè)物業(yè)環(huán)境，抓好保潔基本工作
1、裝修時全面考慮，規(guī)劃得當(dāng)在樓宇前期裝修之初，就將保潔這一因素考慮進(jìn)去，選擇比較耐臟且易于清洗的地板磚和貼磚。另外，在進(jìn)行拓荒保潔時要注意徹底清掃，玻璃（里外）、地面、廁所、裝修痕跡等要進(jìn)行全方位的清理，保證樓宇使用前的整潔。
2、清潔到位與宣傳教育并重商場的客流量和物流量較其他物業(yè)大得多，這加大了商場物業(yè)保潔的難度，物業(yè)公司要充分的認(rèn)識到這一點(diǎn)，增加每天定時定點(diǎn)收集、處理和清掃垃圾的次數(shù)，另外，安排員工不定時巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。此外，為了營造良好的環(huán)境，物業(yè)管理相關(guān)部門還需要加強(qiáng)對商戶和顧客宣傳教育的力度，如可以在明顯位置和廁所門口等張貼相關(guān)方面的漫畫和標(biāo)語；發(fā)現(xiàn)商戶或顧客的不良習(xí)慣或行為時，要委婉的進(jìn)行勸阻和教育等等。整潔宜人的環(huán)境是需要大家共同配合才能形成的。而良好的環(huán)境也必將會為商場迎來更多的顧客。
3、提高保潔人員的整體水平和專業(yè)化程度因為保潔工作技術(shù)含量低，屬于勞動密集型行業(yè)，所以保潔人員的文化程度相對不高，甚至有文盲或半文盲職工的大量存在。而精細(xì)化、專業(yè)化保潔服務(wù)是今后現(xiàn)代化保潔業(yè)的發(fā)展方向，故物業(yè)公司要加強(qiáng)對員工的引導(dǎo)和培養(yǎng)，把熟練的員工轉(zhuǎn)化成職業(yè)化產(chǎn)業(yè)職工，使他們能夠掌握現(xiàn)代清潔器具、清潔劑等的使用和先進(jìn)方法的運(yùn)用，使物業(yè)管理的專業(yè)化得以更加充分的體現(xiàn)。
（二）安全保衛(wèi)工作常抓不懈
安全保衛(wèi)是商場物業(yè)重點(diǎn)中的重點(diǎn)，要想保證這一點(diǎn)就必須要求相關(guān)設(shè)備設(shè)施管理的高起點(diǎn)、高要求和高質(zhì)量。如果說軟性的服務(wù)是電腦中的軟件，那么商場中的設(shè)備設(shè)施就是電腦中的硬件，它們相互依存，相互制約。為了避免“短板效應(yīng)”，服務(wù)和設(shè)備兩者必須同時提高，才能創(chuàng)造高效的商場物業(yè)管理。現(xiàn)代商場中，設(shè)備設(shè)施往往比較多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，樓宇中設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，還設(shè)有樓宇辦公、保安、消防系統(tǒng)等。下面主要就消防和監(jiān)控方面提幾點(diǎn)建議：
1、確保滅火系統(tǒng)和安全疏散系統(tǒng)的正常使用要把責(zé)任落實(shí)到物業(yè)管理相關(guān)部門，定期地對報警系統(tǒng)、水系統(tǒng)和電氣系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)和計劃性檢修。就設(shè)備保養(yǎng)的部位、保養(yǎng)內(nèi)容和保養(yǎng)程序等制訂相關(guān)的計劃，確定設(shè)備的維修保養(yǎng)類別、等級、周期、內(nèi)容，計劃性檢修制度的實(shí)施，以及監(jiān)督檢查等。此外，由于新技術(shù)的不斷涌現(xiàn)，設(shè)備更新?lián)Q代節(jié)奏加快，即便當(dāng)時的配套設(shè)施非常先進(jìn)，都不可避免地具有時代局限性。物業(yè)的機(jī)電設(shè)備管理服務(wù)需要有超前思維，只有這樣才能減少業(yè)主在購買房產(chǎn)后面臨損失，并維護(hù)好發(fā)展商的品牌形象。
2、提高工作人員和商戶的消防意識物業(yè)管理的管理內(nèi)容比較多，加上商場中設(shè)備設(shè)施較多，商戶局部裝修頻繁，可能會導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)對消防的疏忽，因此，物業(yè)管理有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門必須重視消防工作，保證相關(guān)工作的有序開展，防患于未然。另外，還應(yīng)提高商戶的消防意識，可以通過現(xiàn)場模擬、開展相關(guān)活動來調(diào)動商戶積極性。
（三）擴(kuò)展廣告設(shè)置區(qū)域，加大廣告投放量和宣傳力度
廣告的目的在于打動顧客的購買欲望，增加商品銷售量。廣告服務(wù)于商業(yè)營銷活動，這要求廣告設(shè)置的位置醒目、顯眼；廣告設(shè)計要生動、形象、準(zhǔn)確，讓人過目不忘、印象深刻；廣告定位能夠體現(xiàn)商業(yè)營銷策略的總體構(gòu)思、戰(zhàn)略意圖和具體安排。
身份證：__________________
乙方：__________________
注冊地址：__________________
身份證：__________________
甲方是位于 市 區(qū) 路（街）某某商業(yè)廣場 座首層 號鋪（“商鋪”）的產(chǎn)權(quán)所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租。現(xiàn)甲、乙雙方就商鋪?zhàn)赓U有關(guān)事宜達(dá)成如下合同。
第一條 商鋪的位置、面積和用途
1.1 商鋪的位置和面積
甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區(qū)路（街）某某商業(yè)廣場（“商場”） 座首層 號鋪（見本合同附件一圖示），且甲、乙雙方同意遵守某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司的統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度和物業(yè)管理規(guī)定。
商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業(yè)管理費(fèi)的計算依據(jù)和為本合同所述租金的計算依據(jù)。如果交付時實(shí)測面積/產(chǎn)權(quán)登記面積與上述面積不一致的，以實(shí)測面積/產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
1.2 商鋪的用途
乙方承租商鋪只能用于經(jīng)營（商品種類） .
非經(jīng)甲方及某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“物業(yè)管理公司”）書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內(nèi)將商鋪用于經(jīng)營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業(yè)管理公司對乙方違反本條規(guī)定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認(rèn)。
第二條 租期
租期自 年 月 日（如商場開業(yè)時間晚于上述起租日的，以商場開業(yè)日為計租開始日）起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進(jìn)場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業(yè)管理費(fèi)，但仍應(yīng)繳納水、電等能源費(fèi)。其他情況下，乙方裝修期間也應(yīng)支付租金、物業(yè)管理費(fèi)。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商場確定的統(tǒng)一開業(yè)日前 日簽訂本合同的，則乙方應(yīng)在統(tǒng)一開業(yè)日前正式對外開業(yè)，否則每延遲一日，應(yīng)向物業(yè)管理公司支付相當(dāng)于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協(xié)議簽訂日在商場開業(yè)日前的，如商場開業(yè)時間晚于上述租期開始日，以商場開業(yè)日為計租開始日，租期開始前甲方允許乙方進(jìn)場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業(yè)管理費(fèi)，但應(yīng)支付水電等費(fèi)用。開業(yè)日指商場具備對外營業(yè)能力時。乙方應(yīng)按照商場確定的開業(yè)日對外營業(yè)。
第三條 租金
3.1 租金
乙方在前述租期內(nèi)租賃商鋪的租金為：
3.1.1 年 月 日前（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)日起屆滿一年整）租金標(biāo)準(zhǔn)為：
每月每平方米（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
年 月（第一個月如果不是整月時）租金按日計付，租金標(biāo)準(zhǔn)為每日每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.2 年 月 日（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)日起屆滿一年后的第一天）至 年 月 日租金標(biāo)準(zhǔn)為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.3 年 月 日（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)起屆滿兩年后的第一天）至 年 月 日租金標(biāo)準(zhǔn)為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.2 支付期限和方式
3.2.1 支付期限
首期（即租期開始之日至 月月底）租金在進(jìn)場裝修前支付。除首期租金外，乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2 支付方式
乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金，按該等方式支付的款項均以甲方或甲方銀行實(shí)際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費(fèi)由乙方承擔(dān)。
甲方指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應(yīng)向甲方支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。
第四條 物業(yè)管理費(fèi)
4.1 商鋪的物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米（建筑面積）人民幣29元，月物業(yè)管理費(fèi)合計為人民幣（小寫） 元，（大寫） 元。前述物業(yè)管理費(fèi)包含商場共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)，公共區(qū)域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費(fèi)以及商場所有區(qū)域的中央空調(diào)費(fèi)等。物業(yè)管理公司可能會根據(jù)推廣商場等經(jīng)營需要適當(dāng)提高物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由甲方向物業(yè)管理公司交納，但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔(dān)，本合同終止后仍由甲方向物業(yè)管理公司交納。
4.2 物業(yè)管理費(fèi)支付方式
4.2.1 物業(yè)管理費(fèi)由乙方承擔(dān)。
4.2.2 物業(yè)管理費(fèi)按月支付。除首期物業(yè)管理費(fèi)外，乙方須在每月的2二十五日前直接向物業(yè)管理公司萬達(dá)商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司交付下下月物業(yè)管理費(fèi)。
物業(yè)管理費(fèi)自租期開始之日由乙方承擔(dān)。乙方需在租期開始日前進(jìn)場裝修前向物業(yè)管理公司交付首期物業(yè)管理費(fèi)（從租期開始之日至____月月底）。
4.2.3 支付方式
乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)，按該等方式支付的款項均以物業(yè)管理公司或其銀行實(shí)際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費(fèi)由乙方承擔(dān)。
物業(yè)管理公司指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應(yīng)向物業(yè)管理公司支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。
第五條 能源費(fèi)
乙方進(jìn)場裝修前應(yīng)向物業(yè)管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費(fèi)采取分戶計量，乙方應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)，從進(jìn)場裝修日開始計收。乙方應(yīng)按物業(yè)管理公司書面通知直接向物業(yè)管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實(shí)際用電量占商場總用電量的比例分?jǐn)偂Ｗ赓U期內(nèi)前180日（不含免租期）能源損耗的月平均損耗將作為計算剩余租期內(nèi)能源損耗數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)。
第六條通訊設(shè)施租金及押金
6.1 乙方租用商鋪?zhàn)孕猩暾埻ㄓ嵲O(shè)施如下：電話/傳真__部，上網(wǎng)專線__條。
6.2乙方向相關(guān)部門支付前述通訊設(shè)施租金為電話/傳真每月人民幣____元/部，上網(wǎng)專線每月人民幣____元/條。
6.3 乙方向物業(yè)管理公司支付前述通訊設(shè)施及押金為：每部電話/傳真人民幣____元，共計人民幣____元；每條上網(wǎng)專線人民幣____元/條，共計人民幣____元。
6.4 乙方所租用的通訊設(shè)施自行到相關(guān)部門支付租金。
6.5 電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)等通訊費(fèi)用（含月租費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等），由乙方自行向電信部門支付。
第七條 保證金
7.1 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金，乙方須于簽訂合同同時向甲方一次付相當(dāng)于兩個月租金的租金保證金，共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.2 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業(yè)管理費(fèi)，乙方須于簽訂合同同時向物業(yè)管理公司一次付相當(dāng)于兩個月物業(yè)管理費(fèi)的物業(yè)費(fèi)保證金共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.3 在本條中保證金指前述租金保證金和管理費(fèi)保證金。
7.4 保證金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金，甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵，其沖抵金額相當(dāng)于乙方前述欠費(fèi)。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費(fèi)的義務(wù)。
7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)或滯納金，物業(yè)管理公司可以扣留全部或部分管理費(fèi)保證金沖抵，其沖抵金額相當(dāng)于乙方前述欠費(fèi)。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費(fèi)的義務(wù)。
7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款，甲方或物業(yè)管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費(fèi)保證金，以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業(yè)管理公司的直接和間接損失。乙方應(yīng)在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補(bǔ)足。未及時補(bǔ)足的，按欠費(fèi)處理。前述保證金不足以補(bǔ)償甲方或物業(yè)管理公司損失的，乙方仍應(yīng)補(bǔ)足實(shí)際損失。
7.5 本合同終止后，若乙方完全履行本合同項下義務(wù)，或在甲方、物業(yè)管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、違約金等應(yīng)付款項后，甲方和物業(yè)管理公司應(yīng)在乙方歸還甲方商鋪后十日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。
第八條 進(jìn)場經(jīng)營質(zhì)量統(tǒng)一經(jīng)營管理保證金
乙方應(yīng)向物業(yè)管理公司繳納統(tǒng)一經(jīng)營管理進(jìn)場經(jīng)營質(zhì)量保證金人民幣小寫 元，（大寫） 作為在商場經(jīng)營期間遵守統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量的保證金。前述保證金不足以補(bǔ)償甲方或物業(yè)管理公司損失的，乙方仍應(yīng)補(bǔ)足實(shí)際損失。乙方違反統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度時，物業(yè)管理公司有權(quán)沒收全部或部分統(tǒng)一經(jīng)營管理保證金，乙方應(yīng)在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補(bǔ)足。未及時補(bǔ)足的，按照欠費(fèi)處理。該項保證金的補(bǔ)足方式與本合同第七條關(guān)于保證金補(bǔ)足方式的約定一致在乙方出售的商品質(zhì)量不符合國家規(guī)定或有降低商鋪所在廣場的聲譽(yù)時，物業(yè)管理公司有權(quán)直接從保證金中向消費(fèi)者直接支付退貨款和賠償款。
本合同終止后，如果乙方完全履行本合同項下義務(wù)，物業(yè)管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。
第九條 滯納金
本合同項下付款時間遇節(jié)假日均不順延，所述“日”均指日歷天，雙方另有約定的除外。
乙方拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)、通訊設(shè)施租金及押金、各項保證金等應(yīng)當(dāng)向甲方或物業(yè)管理公司支付的任何費(fèi)用，每日應(yīng)按照拖欠費(fèi)用 33‰ 向甲方或物業(yè)管理公司繳納滯納金，從應(yīng)付日至實(shí)付全部清償之日止。
第十條 續(xù)租
10.1 如果乙方愿意在租期屆滿后繼續(xù)承租商鋪，可向甲方提出書面續(xù)租申請，但此申請須于租期終止日30日前、180日內(nèi)提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續(xù)約通知，視為乙方放棄續(xù)租，本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間，甲方有權(quán)在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場地，乙方應(yīng)予配合。
10.2 如乙方續(xù)租，甲方有權(quán)根據(jù)市場情況調(diào)整租金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
10.3 在租期屆滿前，甲方與第三方確定租賃意向，且就租賃條件達(dá)成一致時，應(yīng)及時通知乙方，乙方應(yīng)在收到甲方通知后三日內(nèi)決定是否行使優(yōu)先承租權(quán)；如果乙方在前述期限內(nèi)沒有給予甲方答復(fù)，則視為乙方放棄優(yōu)先承租權(quán)。
第十一條 進(jìn)場移交
11.1 甲、乙雙方應(yīng)在租期開始日前30日內(nèi)辦理商鋪移交手續(xù)。
11.2 商鋪移交時狀態(tài)見附件二，甲、乙雙方在移交時應(yīng)給予確認(rèn)。
11.3 乙方進(jìn)場后，甲方和物業(yè)管理公司仍有權(quán)繼續(xù)進(jìn)行大廈周邊環(huán)境的建設(shè)、公共區(qū)域或個別賣場區(qū)域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業(yè)管理公司無需為此而對乙方作出任何賠償，乙方同意不干涉。
11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期進(jìn)場，起租日期和租期均相應(yīng)順延。延期超過90日的，乙方可以在前述90日屆滿后七日內(nèi)選擇解除本合同，乙方選擇解除合同的，甲方應(yīng)在合同解除之日起七日內(nèi)無息退回乙方已付費(fèi)用，但無須承擔(dān)其他任何責(zé)任。
第十二條 商鋪的使用
12.1 裝修和改造
乙方自行承擔(dān)商鋪的裝修或改造費(fèi)用和責(zé)任，裝修改造方案和施工公司必須經(jīng)過甲方和物業(yè)管理公司的審查書面認(rèn)定，但甲方和物業(yè)管理公司并不因?qū)彶槎袚?dān)任何責(zé)任。
裝修或改造應(yīng)當(dāng)遵守商場裝修管理制度和規(guī)定。甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)監(jiān)督乙方的裝修工程施工過程，并隨時對不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正，則甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)自行加以糾正，由此產(chǎn)生的全部費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
12.2 乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理公司已經(jīng)和將要制定的商場各項經(jīng)營管理制度、各項物業(yè)管理公約和制度、以及甲方與物業(yè)管理公司簽署的統(tǒng)一經(jīng)營管理合同、物業(yè)管理合同以及其他合同。因違反相關(guān)制度、規(guī)定和約定所遭受的處罰和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)由乙方自行承擔(dān)。
12.3 乙方應(yīng)在其經(jīng)營范圍內(nèi)合理使用并愛護(hù)房屋各項設(shè)施、設(shè)備，保持商鋪在租期內(nèi)處于良好的使用狀態(tài)。因乙方使用不當(dāng)造成設(shè)施損壞或發(fā)生故障，乙方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的全部費(fèi)用。
12.4 乙方應(yīng)自行為商鋪內(nèi)部的裝修、設(shè)備和其他財產(chǎn)購買保險，否則應(yīng)自行承擔(dān)上述財產(chǎn)的風(fēng)險。
12.5 未經(jīng)甲方及物業(yè)管理公司書面同意，乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉(zhuǎn)租或分租給任何第三人。乙方擅自轉(zhuǎn)租或分租的行為無效，轉(zhuǎn)租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業(yè)管理公司有權(quán)選擇立即解除本合同，并要求乙方按照16.2條款的約定承擔(dān)違約責(zé)任。
第十三條 離店
13.1 因任何原因?qū)е卤竞贤K止后十日內(nèi)，乙方均應(yīng)將商鋪交還給甲方。甲方有權(quán)要求乙方無條件保留店鋪內(nèi)所有裝修（乙方損壞的應(yīng)予賠償），或?qū)⑸啼伝謴?fù)至接收商鋪時的狀態(tài)（正常使用及時間因素的耗損除外）。乙方未恢復(fù)原狀的，甲方可代為恢復(fù)，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
如果乙方未按前述約定期限交還商鋪，則視為乙方放棄商鋪內(nèi)一切財物所有權(quán)，由甲方自行騰空、收回商鋪，處理商鋪內(nèi)財物，由此產(chǎn)生的損失和費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。乙方應(yīng)賠償由此導(dǎo)致甲方的全部損失。
在甲方按照前述約定收回商鋪前，乙方除仍應(yīng)承擔(dān)延遲期間物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)等各項費(fèi)用外，還應(yīng)再向甲方支付雙倍租金。
13.2 乙方在本合同終止時應(yīng)付清所有應(yīng)付甲方或物業(yè)管理公司及其他應(yīng)付款項（含違約金、損害賠償、罰
款等）。
13.3 如乙方在本合同終止時尚未付清所有應(yīng)付甲方和物業(yè)管理公司相關(guān)款項及其他款項，甲方或物業(yè)管理公司有權(quán)扣押或阻止乙方轉(zhuǎn)移乙方在商場內(nèi)的財物，因此造成乙方任何損失由乙方承擔(dān)。
如乙方未付清應(yīng)付甲方或物業(yè)管理公司款項及其他款項超過七日的，無論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場內(nèi)的財物所有權(quán)，甲方或物業(yè)管理公司可拍賣、變賣乙方財物，以抵扣拍賣、變賣費(fèi)用和抵扣所欠款項。甲方可委托物業(yè)管理公司扣押和阻止乙方轉(zhuǎn)移商鋪內(nèi)財物。因甲方或物業(yè)管理公司采取上述措施而導(dǎo)致乙方財物受損、價值下降等不利后果的，乙方特此放棄要求甲方或物業(yè)管理公司賠償?shù)臋?quán)利由乙方自行承擔(dān)。【律師認(rèn)為業(yè)主或物業(yè)管理公司自行拍賣變賣租戶財物是違法的，該條規(guī)定的辦法只能是在情況緊急時采取，以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭取時間】
第十四條 優(yōu)先購買權(quán)
甲方有權(quán)隨時向任何第三方轉(zhuǎn)讓商鋪，但應(yīng)當(dāng)事先書面通知乙方，乙方在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購買該商鋪。乙方應(yīng)當(dāng)在收到該通知后三日內(nèi)做出答復(fù)；超過該期限乙方未答復(fù)的，視為乙方放棄該商鋪的優(yōu)先購買權(quán)。甲方轉(zhuǎn)讓商鋪后，乙方應(yīng)與新的商鋪所有人按照本合同的內(nèi)容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的，按照法律規(guī)定，甲方在本合同中的權(quán)利和義務(wù)由新的商鋪所有人享有和承擔(dān)，乙方依然負(fù)有按照本合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式向甲方支付租金的義務(wù)。
第十五條 稅費(fèi)
甲方負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅、土地使用費(fèi)及房屋租賃管理費(fèi)。乙方負(fù)責(zé)經(jīng)營所引起的一切稅費(fèi)。其他稅費(fèi)甲、乙雙方按照中國法律各自承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的部分。
第十六條 提前解除
16.1 本合同生效后，除本合同另有規(guī)定外，不得提前解除。
16.2 乙方單方面終止合同的，甲方有權(quán)不返還乙方全部已付款項。乙方除應(yīng)補(bǔ)交免租期的租金外，還應(yīng)承擔(dān)下述違約責(zé)任：【律師提醒，該規(guī)定實(shí)際上時給予乙方解除合同權(quán)利，只是其要負(fù)一定違約責(zé)任】
16.2.1 如乙方在本合同生效后六個月內(nèi)終止本合同的，乙方應(yīng)向甲方付足商鋪六個月的租金，補(bǔ)繳免租期租金，并向甲方支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當(dāng)于三個月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。
16.2.2 如乙方在本合同生效六個月后要求終止本合同的，乙方應(yīng)補(bǔ)繳免租期租金，并向甲方支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當(dāng)于三個月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.3 下述情況下，甲方有權(quán)解除本合同，本合同在甲方書面通知送達(dá)乙方之日起解除：
16.3.1 乙方拖欠任何一項應(yīng)付甲方和物業(yè)管理公司的費(fèi)用超過 三十 15日，因違反本款約定導(dǎo)致本合同解除的，乙方還應(yīng)同時承擔(dān)逾期滯納金。
16.3.2 乙方未經(jīng)甲方和物業(yè)管理公司同意對所租房間或大廈其他部位進(jìn)行裝修、改建或其他破壞行為。
16.3.3 乙方擅自經(jīng)營其他種類商品或變更租賃用途，經(jīng)甲方或物業(yè)管理公司通知后未在15日內(nèi)改正的。
16.3.4 在經(jīng)營期間以任何借口擅自關(guān)門、停業(yè)、張貼非經(jīng)營性文字及其他任何不利于商場經(jīng)營、聲譽(yù)的行為，乙方應(yīng)支付甲方違約金人民幣兩萬元，甲方或物業(yè)管理公司通知后未在三日內(nèi)改正的。
16.3.4 乙方違反商場經(jīng)營或物業(yè)管理規(guī)定給甲方造成損失或其他嚴(yán)重違反本合同或商場經(jīng)營或物業(yè)管理規(guī)定的。
16.3.6 本合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。
16.4 甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月內(nèi)的，乙方應(yīng)向甲方付足商鋪六個月的租金，補(bǔ)繳免租期租金，并向甲方支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當(dāng)于三個月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月后的，乙方應(yīng)向甲方補(bǔ)繳免租期租金，并支付相當(dāng)于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當(dāng)于三個月租金的違約金，以其中較高者為準(zhǔn)。，但解除合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.5 乙方單方面終止合同，或因乙方原因?qū)е潞贤獬追交蛭飿I(yè)管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)、違約金等應(yīng)付款項。
16.6 因甲方違約致使本合同解除的，甲方在扣除乙方應(yīng)付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用后，退還乙方已交付的保證金剩余部分（不計利息）。甲方還應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于三三個月租金的違約金。
16.7 乙方在經(jīng)營過程中，不得以任何借口擅自關(guān)門，停業(yè)。如未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自關(guān)門的，所造成的后果由乙方全部承擔(dān)，并處罰款貳萬元人民幣。
第十七條 不可抗力
如由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)等自然災(zāi)害或其他人力不能預(yù)見或不可避免的社會事件等不可抗力原因?qū)е滤馍啼佋谧赓U期間內(nèi)不能正常使用，租期相應(yīng)順延，但如果商鋪已無法繼續(xù)使用，則本合同自動終止，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
第十八條 適用法律和爭議解決
18.1 本合同的簽訂、履行、解釋、爭議解決等均適用中華人民共和國法律。
18.2 甲、乙雙方因本合同而產(chǎn)生的爭議應(yīng)首先通過協(xié)商解決，不能協(xié)商解決的，任何一方均可按如下第____種方式解決：
18.2.1 提請南寧仲裁委員會按該會仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均具有約束力。仲裁費(fèi)用由敗訴方承擔(dān)。
18.2.2 向商鋪所在地人民法院提訟。
本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力，且須符合物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理的相關(guān)制度及物業(yè)管理規(guī)定，自甲、乙雙方授權(quán)代表簽字并蓋章之日起生效。
甲方： 乙方：
物業(yè)管理專員要求服從上司工作安排，認(rèn)真做好各項日常管理工作。以下是小編精心收集整理的物業(yè)管理專員工作職責(zé)內(nèi)容，下面小編就和大家分享，來欣賞一下吧。
物業(yè)管理專員工作職責(zé)1
1、為人正直，有耐心，工作認(rèn)真細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn);
2、具有較好表達(dá)與溝通能力，邏輯思維清晰，有強(qiáng)服務(wù)管理意識;
3、負(fù)責(zé)協(xié)且項目現(xiàn)場管理工作;
4、上級安排的其他工作。
物業(yè)管理專員工作職責(zé)2
1.協(xié)助物業(yè)總經(jīng)理處理日常事務(wù)，協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，監(jiān)督落實(shí)各項物業(yè)管理的規(guī)章度;
2. 分析項目存在的問題，制定對策，確定公司發(fā)展方向及發(fā)展的目標(biāo)供公司領(lǐng)導(dǎo)參考;
3.協(xié)助物業(yè)總經(jīng)理與開發(fā)單位各部門之間的協(xié)調(diào)和溝通，確保各項工作順利推進(jìn);
4.建立并健全管理體系，組織各類品質(zhì)巡查，并跟蹤落實(shí)存在問題的整改;
5.公司工作計劃、總結(jié)各類文件的起草工作，上級和外單位來文、電催辦、回復(fù);
6.牽頭組織承辦公司各類重要會議的會務(wù)工作，做好會議記錄，督促會議決議的落實(shí);
7.分析項目存在的問題，制定對策，確定公司發(fā)展方向及發(fā)展的目標(biāo)供公司領(lǐng)導(dǎo)參考;
8.協(xié)助各服務(wù)中心與涉及政府公共事務(wù)有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作;
9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。
物業(yè)管理專員工作職責(zé)3
1.要認(rèn)真完成商場下達(dá)的各項工作任務(wù)，切實(shí)維護(hù)商場信譽(yù)及消費(fèi)者權(quán)益。
2.協(xié)助商戶進(jìn)場裝修，解決裝修過程中遇到的問題;
3.負(fù)責(zé)商戶的日常管理，每天不定時巡場;
4.及時解決、上報商戶反映的問題;
5.及時發(fā)放各類費(fèi)用催繳單據(jù)并收費(fèi);
6.定期了解商戶的經(jīng)營狀況。
7.監(jiān)督本商場各品牌的形象，隨時檢查各品牌的裝飾擺放物是否規(guī)范，各類設(shè)施是否齊全、有損害，發(fā)現(xiàn)有影響商場形象的現(xiàn)象立即督促其整改。
8.認(rèn)真學(xué)習(xí)商場法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定，不斷豐富專業(yè)知識，提高專業(yè)素質(zhì)，樹立良好的職業(yè)風(fēng)范。
9.對于顧客口頭或書面提出的各種投訴，應(yīng)于當(dāng)天提出處理意見。
10.負(fù)責(zé)商戶進(jìn)退場和營業(yè)員進(jìn)出場管理。
物業(yè)管理專員工作職責(zé)4
1、接受客戶各類投訴，做好投訴情況記錄，做好相關(guān)的跟進(jìn)工作;及時回訪客戶，與客戶建立良好的溝通;
2、負(fù)責(zé)客戶接待來訪，做好相關(guān)登記工作;
3、負(fù)責(zé)園區(qū)的日常巡查，保持物業(yè)衛(wèi)生的質(zhì)量、環(huán)境情況，發(fā)現(xiàn)問題及時知會有關(guān)部門跟進(jìn)處理;
4、定采集客戶對物業(yè)管理提出的建議和意見，定期向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報物業(yè)管理發(fā)生的情況，并及時跟進(jìn)處理;
5、負(fù)責(zé)定期派發(fā)物業(yè)管理費(fèi)通知書及租金通知書，及時通知客戶領(lǐng)取發(fā)票;
6、負(fù)責(zé)所管物業(yè)的日常管理事務(wù)性工作，完成部門領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的相關(guān)工作任務(wù)。
7、協(xié)助招商工作;
8、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
物業(yè)管理專員工作職責(zé)5
1、有物業(yè)管理客服相關(guān)經(jīng)驗者優(yōu)先考慮，熟手優(yōu)先。
2、具備處理問題、安排進(jìn)展、跟進(jìn)進(jìn)程、溝通及疑難問題服務(wù)的意識;
3、不斷接受公司的各項業(yè)務(wù)和技能提升培訓(xùn)。
物業(yè)管理專員工作職責(zé)6
1.負(fù)責(zé)客戶及來訪人員的接待工作，為用戶提供有關(guān)大廈管理的咨詢服務(wù)。
2.按工作程序接聽每一個電話,對客人的詢問要規(guī)范、熱情、禮貌、準(zhǔn)確地解答。及時準(zhǔn)確作好每一個投訴及報修電話的記錄，并定期整理記錄單交文員歸檔。
3.每日對未完成工作單進(jìn)行跟蹤，直至工作單完成。如超過規(guī)定期而未完成的工作單應(yīng)及時上報主管。
4對大廈內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件沉著處理，配合監(jiān)控室及部門主管按規(guī)定的處理程序聯(lián)系相關(guān)部門，保證電話線路的暢通。
5.對大廈公共設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，并跟進(jìn)處理結(jié)果。
6.檢查監(jiān)督管轄區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，及時將工作維修內(nèi)容報告主管。
物業(yè)管理專員工作職責(zé)7
1. 依照物業(yè)主任的編排，在太古匯商場每層樓進(jìn)行執(zhí)勤巡查;
2. 確保物業(yè)內(nèi)各類設(shè)備正常運(yùn)作;
甲方：銀川z百貨連鎖超市有限公司
乙方：
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方委托乙方對所租用的浩海、城市春天3號樓地下一層、2號樓地上第一層部分面積提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方就相關(guān)事宜訂立本合同：
第一章 物業(yè)基本情況
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:新百連超浩海 城市春天超市
物業(yè)類型：商業(yè)物業(yè)
物業(yè)位置：寧夏銀川市金鳳區(qū)福州南街浩海城市春天2#、3#商網(wǎng)地下負(fù)一層及3#商網(wǎng)地上一層。
物業(yè)面積：4704平方米(實(shí)際面積以甲方與出租方最終確定的面積為準(zhǔn))
第二章 服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量
第二條 乙方提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
1、物業(yè)建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
2、對建筑本體共用設(shè)備設(shè)施(包括給排水系統(tǒng)、落水管、高壓系統(tǒng)、安全監(jiān)控設(shè)備、避雷裝置、共用照明、消防控制室、消防水泵、消防系統(tǒng)、給排水管道、變電房、地下排污泵加壓供暖設(shè)備、配電系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
3 、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、室外泵房、停車場)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4、公共環(huán)境(包括公共場地、建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、環(huán)境垃圾的收集、清運(yùn);為甲方協(xié)調(diào)安排日常垃圾放置點(diǎn)。
5、公共秩序維護(hù)，機(jī)動車輛、非機(jī)動車輛、自行車輛等的交通及停放管理;負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)的安全監(jiān)控和巡視等保安工作。
6、制訂物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實(shí)施;管理相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等;根據(jù)法律、法規(guī)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度。包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)以及消防管理制度的建立等。
7、乙方管理范圍內(nèi)需要與政府部門直接協(xié)調(diào)的工作及日常管理(包括：公安、消防、環(huán)衛(wèi)、交通、城管、市政、園林綠化及自來水、電力、熱力等部門)。
8、公共綠化、花木及設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和管理。
9、乙方的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)
(1)公共環(huán)境每天清掃一次，零星保潔兩次，環(huán)境垃圾每天清運(yùn)一次。遇雨雪天氣及時清掃路面積水、積雪。
(2)疏導(dǎo)各類車輛有序停放，確保物業(yè)范圍內(nèi)交通暢通。
(3)發(fā)生突發(fā)事件及時報告甲方，并協(xié)助采取應(yīng)急措施。
(4)對物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備定期檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，確保物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。
(5)對物業(yè)范圍內(nèi)的公共下水管道、污水井、化糞池每半年檢查一次，并根據(jù)檢查情況適時清掏，確保正常使用。
(6)隨時開展物業(yè)范圍內(nèi)的安全巡視。
第三章 費(fèi)用及收取
第三條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式
1、本合同約定的物業(yè)服務(wù)按物業(yè)面積收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4.65元/平方米/月，乙方物業(yè)建筑面積為4074平方米，如物業(yè)面積有調(diào)整，則雙方根據(jù)調(diào)整后的面積核算物業(yè)費(fèi)。
2、本合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季度支付，每年1月，4月，7月，10月中每月15日前，乙方向甲方提供合法的物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)票，甲方收到發(fā)票后10日內(nèi)向乙方支付當(dāng)季度物業(yè)費(fèi)，如遇節(jié)假日，付款時間順延。
3、冬季供暖方式為：出租方接西夏熱電廠集中供熱。供暖費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以政府規(guī)定的供熱費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計收。
4、夏季制冷方式為：中央空調(diào)集中制冷，由出租方安裝獨(dú)立式中央空調(diào)且由乙方負(fù)責(zé)管理運(yùn)行和費(fèi)用。甲方每年向乙方繳納 3 個月的空調(diào)費(fèi)，即6月1日-8月30日。
5、空調(diào)制冷繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 10.5元/月/平方米
6、制冷時間為：9:00-21:00
7、制冷期室內(nèi)溫度：26℃+2℃
8、制冷費(fèi)繳納時間:每月15日前，乙方給甲方提供相應(yīng)金額的物業(yè)發(fā)票，甲方收到發(fā)票后的10個工作日內(nèi)向乙方支付制冷費(fèi)，如因乙方制冷溫度達(dá)不到規(guī)定溫度，根據(jù)賣場記錄按天扣除制冷費(fèi)。如遇節(jié)假日，付款時間順延。
9、乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。除本合同明確約定甲方應(yīng)支付的物業(yè)費(fèi)之外，甲方無責(zé)任向乙方支付其他任何費(fèi)用。
第四章 權(quán)利及義務(wù)
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、維護(hù)自身的合法權(quán)益，享受乙方提供的物業(yè)管理服務(wù);
2、自覺遵守乙方關(guān)于物業(yè)管理的各項規(guī)章制度、辦法和規(guī)定，按時足額向乙方繳納物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)。協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育活動;
3、甲方產(chǎn)生的垃圾應(yīng)在乙方指定的區(qū)域內(nèi)存放，自行清運(yùn)，保持環(huán)境衛(wèi)生。
4、甲方可免費(fèi)使用物業(yè)范圍內(nèi)的廣場開展促銷、展賣等活動，乙方不向甲方收取任何費(fèi)用，但甲方每次活動需提前向乙方申請，活動結(jié)束后負(fù)責(zé)清掃場地。
5、自甲方在物業(yè)范圍內(nèi)開設(shè)的門店開業(yè)之日起一年內(nèi)，甲方顧客可憑當(dāng)日購物小票在物業(yè)范圍內(nèi)的停車場免費(fèi)停車兩小時;第二年顧客憑當(dāng)日購物小票在停車場泊車時費(fèi)用按指導(dǎo)價一半支付(即正常2元，按1元收取);
6、自行負(fù)責(zé)經(jīng)營或使用區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防安全管理及關(guān)聯(lián)責(zé)任。
7、公共部位立面、外立面未經(jīng)乙方同意不得安裝、張貼廣告等宣傳品。
8、甲方自行購置的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)、維修所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。
第五條 乙方的權(quán)利及義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制定該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項管理活動;
2、對本物業(yè)的共用設(shè)施乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
3、物業(yè)范圍內(nèi)的指定由甲方使用的停車位，乙方不得占用，乙方不得向甲方所有配貨車輛收取通行費(fèi)、泊位費(fèi)等任何費(fèi)用。乙方應(yīng)在正常物業(yè)服務(wù)活動開展中維護(hù)甲方商場門前公共秩序，做到及時巡檢、及時發(fā)現(xiàn)、及時整改。對商場進(jìn)出口暢通做好服務(wù)工作;
4、乙方應(yīng)確保甲方商場門口范圍不被占用，以確保甲方商場的進(jìn)出口暢通。5、乙方有權(quán)按本合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)，對本物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理與服務(wù)。
6、尊重甲方正常經(jīng)營的權(quán)利，乙方不得干涉甲方正當(dāng)?shù)慕?jīng)營活動。
7、依法行使政府職能部門賦予的權(quán)利，接受行政主管部門的監(jiān)督制度，接受物業(yè)主管部門及有關(guān)政府行政部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，聽取合理化建議和意見，不斷改進(jìn)工作。
8、乙方承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域中物業(yè)設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)的維保工作責(zé)任;接受物業(yè)使用人的委托對包括但不限于空調(diào)系統(tǒng)、高低壓配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等設(shè)施、設(shè)備的大修、更新、改造。
9、因甲方不配合乙方的管理導(dǎo)致被相關(guān)部門(包括公安、消防、城管)處以罰款、警告或其他處罰的，甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)全部責(zé)任;因乙方未能履行職責(zé)導(dǎo)致被相關(guān)部門(包括公安、消防、城管)處以罰款、警告或其他處罰的，或?qū)е录追酵I(yè)的，乙方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)由此給甲方帶來的全部經(jīng)濟(jì)損失。
第五章 裝修管理
第六條 裝修水電費(fèi)
裝修期間所產(chǎn)生的水電費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)。
第七條 裝修管理規(guī)定
商網(wǎng)裝修，必須遵守以下規(guī)定：
1、裝修開始前，甲方需到乙方處辦理相關(guān)裝修手續(xù)，并提交裝修方案及設(shè)計圖紙，配合乙方做好對裝修方的管理及監(jiān)督工作;
2、甲方應(yīng)在施工前,將涉及消防、空調(diào)、給排水及電氣線路改動的相關(guān)圖紙說明,提交乙方備案申請，由乙方依據(jù)相關(guān)規(guī)定、規(guī)范，并會同開發(fā)單位討論、許可的條件下方可施工，否則，造成的相關(guān)損失及連帶責(zé)任全部由甲方自行承擔(dān);
3、所有電器的安裝都應(yīng)遵照供電的有關(guān)規(guī)定，所有線路必須套管入盒;
4、除出租方所提供指定的門頭牌匾位置、安放空調(diào)壓縮機(jī)、空調(diào)外掛機(jī)的位置以外，其他位置一律不得裝設(shè)店徽或標(biāo)牌、廣告牌(超市內(nèi)除外);
5 、出入通道不得占用公共區(qū)域，不能阻擋消防通道、防火門、緊急出口、指示燈、消防栓等;
6 、甲方裝修對所有設(shè)施要采取有效的保護(hù)，保障公共設(shè)施不受損壞;
7、甲方應(yīng)確保在裝修過程中對商場的公共設(shè)備、設(shè)施及裝修不造成任何損壞，若有損壞，將由甲方承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用;
8、施工過程中，所有材料、工具及廢物等在任何時候都必須限制在商場內(nèi)，不得占用任何公共地方。所有商場內(nèi)的裝修垃圾必須袋裝由甲方自行清運(yùn);
9、裝修完成后，甲方以書面形式通知出租方和乙方，以便安排做最后消防安全檢查。
第八條 裝修違章處理
1、 如需改動公共設(shè)施設(shè)備，須以書面形式提前向乙方進(jìn)行申請，由乙方會同相關(guān)部門予以明確;如甲方在未批準(zhǔn)的前提下自行改造，造成公共設(shè)施設(shè)備損壞、毀壞的,則須承擔(dān)相關(guān)維修責(zé)任及連帶責(zé)任;情節(jié)嚴(yán)重且造成損失的，需接受行業(yè)主管部門的行政處罰，并承擔(dān)違約責(zé)任。并向乙方支付xx 元違約金;
2、 裝修垃圾未及時清運(yùn)的，限期清運(yùn)或堆放于指定位置，違者造成城管行政部門處罰的由甲方承擔(dān)全部責(zé)任;
3、裝修期間影響到其他商戶的，必須及時整改，否則造成的相關(guān)損失及連帶責(zé)任全部由甲方承擔(dān)。
第六章 消防安全管理
第九條 消防安全管理
1、乙方應(yīng)按國家法律法規(guī)要求管理、維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)的各項設(shè)施設(shè)備，物業(yè)范圍內(nèi)的消防控制室應(yīng)派人24小時值守;如遇有關(guān)部門對甲方商場內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行檢查時，乙方應(yīng)提供無條件的配合。
2、除物業(yè)出租方按設(shè)計要求按照配備的消防設(shè)施設(shè)備外，甲方按所需配備必要的消防設(shè)備器材，定期檢查維修，并在有效期結(jié)束前使用,及時更換需要的材料。
3、甲方裝修期間需指定一名消防安全管理責(zé)任人，必須配合乙方執(zhí)行和完成各項消防工作。
4、甲方應(yīng)當(dāng)經(jīng)常對超市內(nèi)的工作人員進(jìn)行消防知識以及火警發(fā)生后逃生、自救技能的培訓(xùn)，使其都能掌握和使用所配備的消防設(shè)施和器材。
5、乙方負(fù)責(zé)定期對本物業(yè)內(nèi)部消防設(shè)施進(jìn)行檢查，主動配合有關(guān)消防監(jiān)督機(jī)關(guān)和甲方對超市內(nèi)消防工作的檢查、監(jiān)督。
6、甲方有義務(wù)參加消防主管部門和甲方組織的消防演習(xí)及宣傳活動。
7、按照國家規(guī)定的有關(guān)防火安全責(zé)任人所應(yīng)有的權(quán)力、義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
[關(guān)鍵詞] 恐怖襲擊特征成因缺失對策
所謂恐怖襲擊事件是指突然發(fā)生,造成或有可能造成重大人員傷亡、財產(chǎn)損失和嚴(yán)重社會危害,危及公共安全的突發(fā)公共事件。根據(jù)突發(fā)公共事件的發(fā)生過程、性質(zhì)和機(jī)理,突發(fā)公共事件主要分為以下四類:1.自然災(zāi)害。2.事故災(zāi)難。3.公共衛(wèi)生事件。4.社會安全事件。恐怖襲擊屬于社會安全事件的一種。具體到大型商場來說，近來一段時間在我國各地大型商場多發(fā)的爆炸、投毒等事件就屬于典型的突發(fā)公共事件中的恐怖襲擊事件。短時間內(nèi)各地爆發(fā)如此高密度的恐怖襲擊事件，不僅給商場自身帶來了極壞的影響，而且還給國家和社會造成了嚴(yán)重的財產(chǎn)損失。
一、大型商場恐怖襲擊事件的成因
大型商場恐怖襲擊事件的成因大致可以分為四大類：1.報復(fù)泄憤型。即不法分子因某事對某人不滿，為發(fā)泄個人私憤而制造爆炸、投毒等事件；2.惡作劇型。個別人制造爆炸、投毒等恐怖襲擊就是樂于看到警察和社會各相關(guān)部門忙得焦頭爛額的情景，以消解他們的心頭之“恨”，得到些許心理安慰。3.謀取非法利益型。即謀財型。不法分子通過制造爆炸投毒等事件獲得一定的經(jīng)濟(jì)利益。4.破壞社會安定型。即當(dāng)事人出于對自己前途以及面臨困境的絕望，有的則是因為希望通過這種極端的行為引起政府和有關(guān)部門的注意，并解決其長期未能解決的一些不公正現(xiàn)象。
總體來看，以上直接成因都是源于一種失衡心理的宣泄，僅僅是一種表象，是問題的外部特征，而不是問題的實(shí)質(zhì)和根源。社會矛盾的聚集和激化以及發(fā)現(xiàn)解決矛盾機(jī)制的欠缺和無力等才是恐怖襲擊事件頻發(fā)的根本原因。
二、大型商場應(yīng)對恐怖襲擊事件的工作缺失
我們的社會長期處在高速發(fā)展的過程中，各種社會矛盾不斷產(chǎn)生并積累，與此同時，社會又缺少比較有效的途徑來疏導(dǎo)消除這些矛盾，當(dāng)遇到比較激烈的沖突時，這些矛盾就會通過一些極端的形式表現(xiàn)出來。而大型商場作為人員聚集的公共場所，極易成為形形的人員以極端形式表達(dá)憤怒絕望賭博等種種復(fù)雜心理的首選場所。而大型商場在應(yīng)對恐怖襲擊方面又存在許多工作缺失。
1.機(jī)構(gòu)設(shè)置不力。近年來，一些城市內(nèi)以投毒、爆炸、恐嚇等方式對大型商場進(jìn)行敲詐的犯罪活動明顯增多，社會危害加劇。但是許多商場只強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益，疏于安全防范，存在安全保衛(wèi)制度不健全，保衛(wèi)力量不落實(shí)的情況；有不少單位技防設(shè)施不全甚至形同虛設(shè)，有的電視監(jiān)控沒圖像，防盜報警無聲音，這些在人防、物防以及技防方面的工作缺失或不足極易引發(fā)惡性案件和重大安全事故。
目前在我國除公安部門設(shè)立有反恐的專業(yè)部門外，其他部門都沒有專業(yè)反恐機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，這并不表明只有公安機(jī)關(guān)一家就可以承擔(dān)起反恐的重任，僅靠公安機(jī)關(guān)一家，也難以在全社會建立起系統(tǒng)高效的反恐網(wǎng)絡(luò)。所以，大型商場作為反恐重點(diǎn)部位，應(yīng)該高度重視應(yīng)對恐怖襲擊的機(jī)構(gòu)設(shè)置。
2.對于恐怖襲擊認(rèn)識不足。許多商場片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益，疏于安全防范的心理來源于僥幸心理，總覺得恐怖襲擊離自己很遙遠(yuǎn)，不至于這么巧合被恐怖襲擊分子選為襲擊目標(biāo)。有了僥幸心理，制度上自然就會有漏洞或停留在表面，設(shè)備上就更不愿意投入。有些大型商場的負(fù)責(zé)人認(rèn)為反恐那是公安機(jī)關(guān)的事情，和商場無關(guān)，出了事情只要及時報警就行了。于是，一旦接到了恐怖襲擊分子的電話，馬上就把警察請到現(xiàn)場，結(jié)果給商場的經(jīng)營和公眾心理帶來極大的負(fù)面影響。
3.缺乏有效預(yù)案，難以積極有效地防范。爆炸、投毒等恐怖襲擊的實(shí)施者思考問題的方式與常人不一樣，容易在常人疏于關(guān)注疏于管理的地方下手，干出出乎常人意料的事。他們對社會或充滿仇視或充滿對金錢的欲望，在正常的渠道又滿足不了自己的心理需求，只能通過這些不尋常的方式來滿足自己的畸形心理。再加上商場作為人口流動頻繁的場所，難以作到限制嫌疑人員出入，所以自然危險系數(shù)極大。但最重要的一點(diǎn)是許多商場缺乏針對恐怖襲擊的有效預(yù)案，防范恐怖襲擊的難度就更大了。
4.很少舉辦預(yù)案演練，公眾承受心理較差。由于恐怖襲擊事件對社會的危害性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他一些普通刑事案件。它主要發(fā)生在公共場所，針對的是不特定的人群，對公共安全的危害性非常大，很容易造成公眾的心理恐慌。這些年來，公眾的心理承受能力有所加強(qiáng)，但總體來說還是很脆弱的。恐怖襲擊事件一旦發(fā)生，不僅可能造成商場內(nèi)的大量人員傷亡和財產(chǎn)損失，更主要的是對民眾心理和社會安全帶來的恐慌氣氛很難消除，商場自身的經(jīng)營狀況可能也會一蹶不振。
5.物業(yè)管理混亂。商場的物業(yè)管理涉及到商場內(nèi)部的監(jiān)控設(shè)備安裝維護(hù)、衛(wèi)生保潔，保安人員的配置、安全巡防，垃圾桶的打掃，等等。爆炸、投毒、縱火等是當(dāng)前中國最為常見的恐怖犯罪手段。而其中絕大多數(shù)都是通過爆炸實(shí)施的。這些爆炸物品帶到商場一定會有專人實(shí)施安裝，也一定會有可疑之處，但混亂的物業(yè)管理很難把恐怖襲擊消滅在萌芽狀態(tài)。
6.內(nèi)部矛盾解決機(jī)制欠缺，對弱勢群體的關(guān)注程度不夠。當(dāng)前炸彈恐怖襲擊日趨活躍的趨勢，也是弱勢群體對強(qiáng)勢群體反抗的表現(xiàn)。沖突是社會生活中一個不可避免的現(xiàn)實(shí)，對于一個大型商場來說，員工數(shù)百甚至上千，這些人員中難免會有各自的需求，各種利益需求也難免會發(fā)生矛盾和沖突。如果一個大型商場不做好商場員工的管理工作，尤其是忽略處在弱勢群體中的個體，往往會使得這些個體孤注一擲，采取恐怖襲擊方式進(jìn)行報復(fù)或引起關(guān)注。
三、大型商場應(yīng)對恐怖襲擊事件的對策
面對恐怖襲擊犯罪，我們不必過于恐慌，也不能任其發(fā)展。如何有效地防范恐怖襲擊，是包括大型商場在內(nèi)的全社會面臨的挑戰(zhàn)。我們在強(qiáng)調(diào)嚴(yán)厲打擊此類犯罪的前提下，商場自身一定要有相應(yīng)的對策。
1.明確管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步明確職責(zé)。明確規(guī)定商場、超市安全防范的管理機(jī)構(gòu)。強(qiáng)調(diào)“誰主管誰負(fù)責(zé)”的原則，各商場、超市的法人代表應(yīng)是本單位的安全防范責(zé)任人，對本單位的防范工作全面負(fù)責(zé)。扎實(shí)抓好保安隊伍建設(shè)，嚴(yán)格情況信息報告制度。負(fù)責(zé)人在抓安全工作中，要注意突出工作重點(diǎn)，形成工作合力。要聯(lián)合公安機(jī)關(guān)、消防部門及綜合治理部門，切實(shí)抓好商場周邊環(huán)境的整治工作，消除不安定因素，凈化經(jīng)營環(huán)境。聯(lián)合廣電、工商、文化和新聞出版部門，采取有效措施，加強(qiáng)對商場名譽(yù)的正面報道力度，及時消除不良信息的影響，凈化商場的輿論環(huán)境。
2.認(rèn)識到恐怖襲擊會在一段時間內(nèi)繼續(xù)存在，而且會有變化。恐怖襲擊作為一種刑事犯罪，不會在短期內(nèi)得到根治消除，這里既有來自于商場內(nèi)部的矛盾、商場經(jīng)營過程中與其他商場間的矛盾，國內(nèi)社會發(fā)展過程中的矛盾等國內(nèi)的因素，更重要地是來自于國際的恐怖犯罪的影響。這些不良因素的影響是長期的，同時也就決定著恐怖襲擊仍會在一段時間內(nèi)繼續(xù)存在。不僅如此，恐怖襲擊分子還可能變換方式，改頭換面來逃避防范打擊。
3.制定針對性預(yù)案。預(yù)案應(yīng)涉及領(lǐng)導(dǎo)部門、執(zhí)行部門，責(zé)任人員，同時預(yù)案還應(yīng)該涉及大型商場的人防、物防、技防等內(nèi)容。預(yù)案還應(yīng)關(guān)注到商場財務(wù)室、營業(yè)款結(jié)算中心、金銀珠寶柜臺、收銀臺、中控電視監(jiān)控室等重點(diǎn)部位。同時可借鑒2006年北京市各商場制定處置突發(fā)事件工作預(yù)案的做法，根據(jù)事件實(shí)際情況分為黃色、橙色、紅色三級預(yù)案，其中紅色為最高級別，發(fā)生爆炸、投毒、縱火等恐怖襲擊情況時啟動；而黃色是最低一級，發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物，接到恐嚇電話，有可能造成局面失控時的預(yù)警。橙色為中間級別。
只有做好應(yīng)急預(yù)案。發(fā)生恐怖襲擊事件后，才能夠立即啟動應(yīng)急預(yù)案，保障應(yīng)急處理工作有序有效地進(jìn)行。
4.對預(yù)案積極組織演練，提高群眾公共安全意識。大型商場對提高員工顧客公共安全意識負(fù)有責(zé)任。一方面，大型商場要對目前各級政府所采取的種種管理措施、預(yù)警制度有清醒的認(rèn)識和理解，予以配合并積極遵守；另一方面，大型商場還要對預(yù)案實(shí)施中的防范、救護(hù)、避難、災(zāi)難恢復(fù)等措施積極組織員工演練，并對顧客進(jìn)行必要的宣傳、教育和演練。總之，要想解決和應(yīng)對大型商場面對的恐怖襲擊犯罪，除了加大打擊力度外，更應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)防范，把科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)案落到實(shí)處。
5.要加大對公共安全建設(shè)的投入，從經(jīng)費(fèi)、編制、裝備各方面予以保障。恐怖襲擊不僅對大型商場的人員素質(zhì)能力提出了考驗，而且對大型商場的硬件設(shè)施也提出了要求。比如：營業(yè)面積1000平方米以上的商場必須設(shè)置控制中心，對商場進(jìn)行實(shí)時影像監(jiān)控，并在黃金柜、貴重物品柜、收銀臺、寄存處、食品柜、出入口等重點(diǎn)部位安裝可視探頭等監(jiān)控設(shè)施及緊急報警裝置；營業(yè)面積200平方米以上的商場應(yīng)比照執(zhí)行。只有加大對商場公共安全建設(shè)的投入，從經(jīng)費(fèi)、編制、裝備各方面予以保障，才能樹起防范恐怖襲擊的技術(shù)堤壩。
6.改變物業(yè)管理方式。商場物業(yè)管理方式近幾年變化較快，早已從以往夜晚有人值班的要求提升到了夜晚有人巡防，出了事故有人承擔(dān)責(zé)任的要求上來。而且商場經(jīng)營的特點(diǎn)，也要求改變以往人防為主的模式，實(shí)現(xiàn)以技防為主，人防物防相結(jié)合的模式上來。比如1000平方米以上的商場如按要求安裝了攝像探頭等安全技術(shù)防范設(shè)施后，可大大節(jié)省人力，并且能夠為打擊恐怖襲擊犯罪提供有利有力證據(jù)。先進(jìn)的物業(yè)管理方式之下，要求物業(yè)管理部門制定完善嚴(yán)密的預(yù)案，平時做好深入細(xì)致的安全大檢查，對于檢查發(fā)現(xiàn)的隱患和問題，要逐一拉出賬單，以書面形式提出改進(jìn)的措施或者建議，及時通知有關(guān)單位和商場負(fù)責(zé)人，并協(xié)助抓好落實(shí)工作。發(fā)生恐怖襲擊能夠按案件性質(zhì)啟動不同級別的預(yù)案，充分發(fā)揮了人防、技防、物防的作用，將損失降到了最低。
7.建立有效的內(nèi)部矛盾處理機(jī)制和糾紛解決系統(tǒng)，關(guān)注弱勢群體。雖然社會上目前存在著各種各樣的社會矛盾處理機(jī)制和糾紛解決系統(tǒng)，但是這些機(jī)構(gòu)的改革遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會矛盾多元化和復(fù)雜化的程度。因此必須根據(jù)商場自身情況，關(guān)注弱勢群體，改革糾紛解決機(jī)制，把個體之間的矛盾隱患及早消除。因此我們必須把消除恐怖襲擊作為一個系統(tǒng)工程，采取“打防結(jié)合”的原則，把工作做在平時，做到各個方面，切實(shí)防止一面打擊恐怖襲擊，一面“制造”恐怖襲擊事件的發(fā)生。正如專家所分析的那樣，警方迅速破案，嚴(yán)厲打擊只是治標(biāo)，社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，及時發(fā)現(xiàn)和消解矛盾，才是治本之策。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險開發(fā)商建筑業(yè)
一、引言
受國家宏觀調(diào)控政策和人口紅利逐漸減少的影響，近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利水平變化較大，住宅房地產(chǎn)的高盈利時代正在面臨逐漸消退的威脅，而商業(yè)地產(chǎn)由于擁有較高的物業(yè)升值空間和投資回報率，加之受政策調(diào)控的影響較少存在穩(wěn)定的預(yù)期，出現(xiàn)了較住宅房地產(chǎn)更快的增長。然而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過一段時期的高速擴(kuò)張后分化比較明顯，招商難、空置率高、運(yùn)營困難的現(xiàn)象開始大量出現(xiàn)，不同開發(fā)商之間以及不同區(qū)域之間的運(yùn)營的差異與收益出現(xiàn)了較大的差距，大量商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店的威脅，行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險凸顯。
二、面臨的主要風(fēng)險
（一）招商退租風(fēng)險
首先是招商風(fēng)險。近些年來，商品市場的競爭尤其是同質(zhì)化的競爭愈演愈烈，這使得一部分大品牌尤其是具有國際背景的品牌廠商對開設(shè)店鋪的選擇尤為謹(jǐn)慎。為了規(guī)避過度競爭獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益，他們不僅對競爭環(huán)境非常敏感，而且對商場的環(huán)境也提出了很高的要求。如果商場的硬件設(shè)施達(dá)不到要求或者周圍的環(huán)境不利于開店，即使對其減免租金他們也不愿在商場開店。
其次是客戶流失風(fēng)險。一定數(shù)量承租客戶的穩(wěn)定存在是商業(yè)地產(chǎn)健康經(jīng)營的前提條件，而一旦客戶縮減規(guī)模或者是撤租，必然會對項目的招商工作產(chǎn)生直接影響，而其中影響較大的是客戶主力店的撤租。一般來說客戶的店鋪分為重點(diǎn)店鋪、次重點(diǎn)店鋪和一般店鋪，為了取得更好的商業(yè)效果，客戶會把把主力店鋪安排在繁華的購物中心。主力店因為其良好的形象和穩(wěn)定的客流會對整個商場客戶的經(jīng)營產(chǎn)生較大影響，一旦主力店縮減規(guī)模甚至撤店關(guān)門，不但會直接減少商場方的不如，同時也會對其他租戶產(chǎn)生消極影響，帶來一系列連鎖式的隱患。
（二）財務(wù)管理風(fēng)險
和住宅項目不同，商業(yè)地產(chǎn)不存在產(chǎn)品銷售過程，企業(yè)的收入主要來源于經(jīng)營期間收取的租金，此外還包括物業(yè)的升值收益。這種收入來源結(jié)構(gòu)的不利方面，是較多的增加了經(jīng)營成本的支出，并因此帶來了與住宅地產(chǎn)不同的財務(wù)風(fēng)險。一是資金回收風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)屬于自持項目，雖然自持項目具有回報期較長和物業(yè)升值的優(yōu)勢，但這類項目的養(yǎng)商期也長達(dá)2～3年，投資回報節(jié)點(diǎn)較晚；同時物業(yè)升值預(yù)期也不穩(wěn)定，完全取決于項目經(jīng)營情況。若前期經(jīng)營績效較好，必然有利于物業(yè)升值空間的拓展，反之有可能會因為經(jīng)營不善壓縮升值空間，甚至因為過度負(fù)債導(dǎo)致物業(yè)市值大幅縮水。二是租金估值風(fēng)險。商業(yè)項目比住宅項目要復(fù)雜許多，作為其收入主要來源的租金影響因素也很多，中間存在較多的不確定性，這就為地產(chǎn)項目租金估值造成了很大困難。例如對于前期入住的品牌店，為了取得外在的影響可能會給予其一定的租金折扣，或者是租金返還、補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施。這些行為有可能導(dǎo)致地產(chǎn)項目方最初幾年的財務(wù)收入受到影響。三是成本預(yù)算風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，同時附設(shè)有多種多樣的機(jī)械設(shè)施，這無疑增加了經(jīng)營期間的日常開支，同時還要承擔(dān)物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用。除此之外還可能出現(xiàn)租戶因意外事件而提出索賠的現(xiàn)象，這對開發(fā)商在成本預(yù)算及控制方面提出了較高的要求。
（三）營銷和商譽(yù)風(fēng)險
在商業(yè)地產(chǎn)項目中，商場的出租方和承租方之間既存在租賃和服務(wù)的關(guān)系，也存在著管理和戰(zhàn)略伙伴的關(guān)系。因而，商業(yè)地產(chǎn)項目雖然表現(xiàn)形式不同，但不管是傳統(tǒng)百貨項目還是商家自持項目，仰或是售后回租項目，都有一個共同的、最顯著的特征，那就是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營。這也是商業(yè)地產(chǎn)項目區(qū)別于普通商鋪的最顯著特征。在同一個商業(yè)地產(chǎn)項目中，往往存在著不同的銷售商，并且經(jīng)營者眾多的不同品牌的商品。若要讓這些不同的商品和品牌為商場帶來更多的外在效應(yīng)，就需要對這些商鋪進(jìn)行合理的安排和布置，以此形成更具吸引力的業(yè)態(tài)配比和業(yè)態(tài)組合，并通過商場的統(tǒng)籌管理和多樣化的策劃活動營造適宜的商業(yè)氛圍。如若不然，則無法發(fā)揮商場的“磁場”做用，無法吸引人流并將人流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。同時，商業(yè)地產(chǎn)作為有統(tǒng)一標(biāo)識的商業(yè)場所形成的一個相對密封的商業(yè)項目，雖然其中的商戶具有獨(dú)立性，但在顧客眼中就是一個完整的商業(yè)組織。這種情況下如果顧客對某個商品或某項服務(wù)產(chǎn)生了不滿的情緒，他就有可能把這種不滿情緒擴(kuò)展至整個商場。此外，如果因為經(jīng)營不善出現(xiàn)大面積店鋪撤租的現(xiàn)象，那么由此導(dǎo)致的空置率上升肯定會降低消費(fèi)者光顧的意愿。
（四）物業(yè)管理風(fēng)險
一是治安風(fēng)險。治安風(fēng)險主要指在商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，因第三人的行為造成物業(yè)使用人的人身和財產(chǎn)損失時，業(yè)主多要求物業(yè)公司對此承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)合同中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些安保職責(zé)，具體提供哪些安保服務(wù)，約定的服務(wù)水平不應(yīng)超過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)能力。二是安全風(fēng)險。在進(jìn)行物業(yè)綠化、消殺時，物業(yè)公司應(yīng)在相應(yīng)范圍設(shè)置安全的障礙物，并在障礙物前設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識，警示行人注意和繞行，以避免造成使用人的人身、財產(chǎn)損害。另外，還要注意對地面的及時清潔，注意室內(nèi)外的防滑工作，特別是在暴風(fēng)、暴雨過后應(yīng)及時檢查服務(wù)區(qū)內(nèi)是否存在安全隱患。三是環(huán)境風(fēng)險。隨著消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)能力的提高，他們光顧商業(yè)地產(chǎn)的目的已經(jīng)不僅局限于購物上，還需要得到更多的心理方面的滿足和享受。這就要求物業(yè)方面必須維持商場一個良好的形象，為租戶提供更好的服鍘
三、應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險的對策
（一）以人才為根本大力提高核心競爭力
首先是要采取措施提個自身核心競爭力。一是全面提升開發(fā)商的運(yùn)營能力，在此基礎(chǔ)上提高風(fēng)險管理能力、成本控制能力和營銷管理能力。作為開發(fā)商不僅要研究地產(chǎn)開發(fā)方面的知識，同時還要把握零售行業(yè)的特點(diǎn)和運(yùn)營規(guī)律。二是注重選拔商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才。長期以來許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司聘用的人員多為行政和經(jīng)營人才，而有關(guān)城市規(guī)劃、項目管理、消費(fèi)心理、項目融資、財務(wù)管理等方面的人才則十分缺乏。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要提高核心競爭力，必須吸引多方面的人才加入企業(yè)，注意將“商”和“地產(chǎn)”密切融合起來。
（二）根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)有效拓展融資渠道
一是建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。風(fēng)險預(yù)警機(jī)制是發(fā)現(xiàn)風(fēng)險、規(guī)避風(fēng)險的一系列規(guī)則和措施，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)風(fēng)險防范意識，通過實(shí)施財務(wù)風(fēng)險信息的實(shí)時監(jiān)測，構(gòu)建全面、有效的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，從根本上防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目標(biāo)。二是不斷拓寬融資渠道。一般而言商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道主要是銀行貸款，外加一部分自有資金。銀行貸款順利與否受到的外在影響較多，自有資金多往往數(shù)量有限。這種情況下就需要拓展新的融資渠道，其中一個有效的選擇就是通過發(fā)行股票實(shí)現(xiàn)上市融資，在獲得充足資金的同時提高了單方的風(fēng)險承擔(dān)力。
（三）鼓勵多業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與發(fā)展
隨著網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，網(wǎng)店的數(shù)量持續(xù)增長并形成了海量的規(guī)模，并以低廉的成本與實(shí)體店形成激烈的競爭。商業(yè)地產(chǎn)要在這場競爭中取得優(yōu)勢，除了引進(jìn)全球優(yōu)秀的零售商進(jìn)駐，更重要的是引進(jìn)和培養(yǎng)國內(nèi)具有地域特色的零售商，和他們一起努力豐富項目的文化和精神的內(nèi)涵。隨著人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)者群體結(jié)構(gòu)的變化，價錢和品牌等因素已不是影響以年輕群體為主的消費(fèi)者購買意愿的主要因素，而那些小眾化、個性化、特立獨(dú)行式的商品和服務(wù)反而受到熱烈追捧。基于此，商業(yè)地產(chǎn)在招商時應(yīng)該更多地引入具有多元化新興業(yè)態(tài)的項目，不斷滿足顧客日益多元化的購買意愿。同時要因勢利導(dǎo)推動線上線下共同發(fā)展，通過創(chuàng)新在消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級中實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展。
（四）建立和豐富品牌資源儲備
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與租戶（品牌商）之間是一種對立統(tǒng)一的關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)利益面前雙方既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。為了提高開發(fā)商在招商談判中的地位，應(yīng)該有計劃地做好品牌資源儲備工作。項目建設(shè)前的工作重點(diǎn)，是做好業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，了解品牌方的基本需求；進(jìn)入項目建設(shè)期間后，需要參照業(yè)態(tài)比例的結(jié)構(gòu)與租戶主動溝通，注意做到以主力店輔助一定比例一般租戶，為不同級別的品牌方設(shè)定不同的儲備數(shù)量；進(jìn)入項目運(yùn)營期后，在具備了一定數(shù)量的品牌儲備后，適當(dāng)發(fā)展自有品牌，特別是主力店的品牌，以求更高程度上保持場內(nèi)經(jīng)營的穩(wěn)定性。
參考文獻(xiàn)：
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電商沖擊百貨已是不爭的事實(shí)。雖然此前王府井不斷增開新的門店，持續(xù)擴(kuò)張規(guī)模，業(yè)績也保持了緩慢增長的勢頭，但這家曾經(jīng)有著百貨龍頭之稱的公司在零售業(yè)整體低迷的情況下仍難獨(dú)善其身。
規(guī)模擴(kuò)張或許是解決辦法，加盟電商也可能是不錯的選擇，但王府井要重現(xiàn)昔日輝煌并不容易。“現(xiàn)在轉(zhuǎn)型，風(fēng)險與機(jī)遇同在，關(guān)鍵就看王府井如何掌控了。”一名零售分析師對《新財經(jīng)》記者說。
業(yè)績增長顯露疲態(tài)
11月17日，《新財經(jīng)》記者對王府井北京旗下的兩個商場進(jìn)行了實(shí)地了解。
當(dāng)天上午，記者來到位于北京王府井的王府井百貨商場，原本是購物人數(shù)較多的周末，但在記者實(shí)地觀察的兩小時內(nèi)，商場人流并沒有想象中多。
記者隨機(jī)采訪了走進(jìn)商場的15名顧客，其中10人表示只是逛一逛，并未真正消費(fèi)，3人購買了打折衣服，2人購買了化妝品。值得注意的是，到這里來的顧客多半是外地來旅游的人，且以中老年人居多。
記者當(dāng)天在王府井百貨商場3樓服裝區(qū)采訪了一名女裝營業(yè)員，該營業(yè)員直言：“目前商場銷售情況的確不好。”
這位營業(yè)員表示，作為一名在商場工作長達(dá)5年，且一直從事精品女裝銷售的營業(yè)員，自己對近年來商場銷售情況變化有著深刻體會。“前幾年商場人流比現(xiàn)在多，賣得也要好一些，過年過節(jié)或有促銷活動時都忙不過來，但這兩年明顯就不一樣，進(jìn)店的人少了，只看不買的人多了。”
在她看來，商場消費(fèi)者主要是高端群體和中老年群體：“很多年輕人都是直接說只試試，去網(wǎng)上買。”她笑言，平時自己也喜歡在網(wǎng)上給自己和孩子買衣服。
記者11月17日下午在北京雙安商場也進(jìn)行了實(shí)地了解，這個位于北京北三環(huán)路邊的商場雖然地理位置有優(yōu)勢，但也不算熱鬧。只是由于該商場的服裝品牌相對高檔，顧客比王府井百貨商場相對多一些，但好幾位營業(yè)員對記者感嘆：“生意不好做，賣得不如以前好。”
事實(shí)上，自去年以來，受經(jīng)濟(jì)疲軟影響，零售市場的銷售增幅持續(xù)趨緩。電商的沖擊更是雪上加霜。
從財報看，雖然公司今年前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入132.22億元，同比增長近9%，但單季度收入增幅環(huán)比放緩，單季度營業(yè)收入同比增8%，低于二季度的13%。
由于受行業(yè)景氣度下滑影響，公司同店業(yè)績增速也放緩，新店培育期延長，收入增速顯著低于去年。
今年前三季度凈利潤增長率為12.60%，較二季度有所增長，但遠(yuǎn)不如2011年年底，其2011年年報凈利潤增長率達(dá)四成。公司三季度應(yīng)收賬款2.11億元，同比增長六成，總負(fù)債54.47億元，同比增長約15%。
利潤增速放緩的同時，王府井的費(fèi)用卻在上升，今年前三季度期間費(fèi)用率13.58%，處于行業(yè)較高水平。其中，銷售費(fèi)用同比增長20%，管理費(fèi)用同比增長5%，財務(wù)費(fèi)用同比增長33%。
由此可見，銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用增速快于收入增長，反映出市場低迷給公司施加了相當(dāng)大的壓力。
王府井二級市場上的股價也提前反映了這一態(tài)勢。
2010年最后一天，王府井股價曾漲至51.34元的最高點(diǎn)，全年漲幅達(dá)43%。但此后，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，加上零售行業(yè)整體下滑，王府井股價開始“跌跌不休”。2011年全年，其股價下跌幅度接近四成，今年以來其股價繼續(xù)下跌不止，截至11月21日收盤，累計跌幅大約三成。
多管齊下重金轉(zhuǎn)型
面對來自行業(yè)的增長壓力，王府井?dāng)U張和做大的決心一直未停。
就在今年10月29日，王府井百貨公告稱，將通過發(fā)行公司債券來募集22億元的資金。據(jù)了解，這些資金將主要用于擴(kuò)張和轉(zhuǎn)型。
通過擴(kuò)張規(guī)模來提升業(yè)績，是王府井多年來處于行業(yè)領(lǐng)先水平的策略。作為北京的商業(yè)老店，王府井招商能力、品類理解能力和門店管理能力一向突出。目前，王府井在中國四大區(qū)域18個城市運(yùn)營25家百貨門店，其中有19家在外地，遍布全國18個城市。這其中，多家銷售規(guī)模超過10億元，成都王府井店銷售規(guī)模超30億元。
中國民族證券分析師張麗華指出，王府井開店成功率較高，其出色的擴(kuò)張能力對公司的長期發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。”
在百貨行業(yè)銷售增長放緩甚至是負(fù)增長的背景下，新店擴(kuò)張將依然是王府井贏利保持增長的關(guān)鍵。據(jù)了解，王府井目前儲備項目近10家，計劃已進(jìn)入?yún)^(qū)域加密布點(diǎn)，加速新店擴(kuò)張力度，通過形成連鎖業(yè)務(wù)的規(guī)模優(yōu)勢，來提升毛利率，增強(qiáng)公司的競爭力。按照王府井百貨此前對外的規(guī)劃，其今年有9家新店進(jìn)入招商階段，其中包括5家購物中心和4家百貨店。這9家新店均位于外埠市場。
除此之外，王府井對電商業(yè)務(wù)的拓展也在如火如荼地進(jìn)行。據(jù)了解，未來幾年，王府井部分籌集資金的使用計劃還包括電子商務(wù)項目以及信息系統(tǒng)升級。
王府井百貨一位高層前不久透露，公司電商平臺將以新域名在年內(nèi)上線。按照王府井百貨電商發(fā)展規(guī)劃，將斥資上億元進(jìn)軍電商。
王府井的電商運(yùn)營之路可追溯到2007年，算得上是最早一批開始嘗試電子商務(wù)的老牌零售企業(yè)，但由于重視不夠，該網(wǎng)上商城很長一段時間內(nèi)都形同虛設(shè)。
不過，王府井目前正在規(guī)劃進(jìn)軍電商的新一輪沖刺。王府井百貨集團(tuán)信息總監(jiān)劉長鑫此前表示，未來5年，王府井百貨計劃投資超過1億元建設(shè)完整網(wǎng)購運(yùn)營平臺。
目前，王府井百貨的SCM（供應(yīng)鏈管理）系統(tǒng)已經(jīng)上線、CRM（客戶關(guān)系管理）系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)施。其中，CRM系統(tǒng)的實(shí)施使得王府井百貨所有門店的會員卡實(shí)現(xiàn)了全國通用。
未來2～3年內(nèi)，王府井百貨將繼續(xù)推進(jìn)數(shù)據(jù)中心建設(shè)、商務(wù)智能中心建設(shè)、會員管理系統(tǒng)建設(shè)、顧客服務(wù)體系建設(shè)、硬件系統(tǒng)升級、災(zāi)備體系升級等，并最終實(shí)現(xiàn)公司信息系統(tǒng)的全面升級。
如何在不影響實(shí)體零售的同時推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)銷售，這是王府井電商動作的關(guān)鍵。
據(jù)記者了解，王府井百貨電商平臺除了有在王府井百貨店內(nèi)熱銷的品牌外，還有在網(wǎng)購渠道具備一定知名度的時尚品牌。王府井百貨電商的客單價定在600元～700元，主打20～35歲的年輕顧客群。顯然，這并非王府井百貨實(shí)體店的主力顧客群。
但進(jìn)軍電商并不容易，傳統(tǒng)商城進(jìn)駐互聯(lián)網(wǎng)不乏先例，銀泰百貨重金進(jìn)軍電商，但結(jié)果多不太如意，王府井百貨此次高調(diào)進(jìn)駐，結(jié)果如何還有待觀察。
值得注意的是，為增加經(jīng)營的穩(wěn)定性，對抗租金上漲壓力，王府井近年來逐步增大自有物業(yè)比例，“十二五”期間的目標(biāo)是將自有物業(yè)比例提高到40%。
一.工作中取得的收獲主要有：
1，在商場開業(yè)前夕，跟進(jìn)商場開荒工作，并初步熟悉商場物業(yè)管理基本知識.努力為商場開業(yè)做前期工作.
2，配合辦公室其他同事開展日常工作、后勤服務(wù)和衛(wèi)生、紀(jì)律方面的檢查工作，并實(shí)行每日跟進(jìn)商場，辦公室等衛(wèi)生情況.進(jìn)行考核與監(jiān)督.
3，在上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)跟進(jìn)商場開業(yè)后每個活動工作.令活動順利完成.
4，與同事們共同努力完成了每個活動舉辦前期的布置
5，根據(jù)上級領(lǐng)導(dǎo)給予策劃工作，努力完成上級領(lǐng)導(dǎo)的計劃內(nèi)容
二.工作中存在的不足當(dāng)然我還有很多不足，處理問題的經(jīng)驗方面有待提高，團(tuán)隊協(xié)作能力也需要進(jìn)一步增強(qiáng)，需要不斷繼續(xù)學(xué)習(xí)以提高自己各項能力。綜合看來我覺得自己還有以下的缺點(diǎn)和不足：
1，缺乏基本的辦公室工作知識，在開展具體工作中，常常表現(xiàn)生澀，甚至有時還覺得不知所措
2，對各部門的工作情況缺乏全面具體的了解，從而影響到相關(guān)工作的進(jìn)行
3，對管理商場物業(yè)還不夠成熟，這直接影響工作效果
4，工作細(xì)心度不夠，經(jīng)常在小問題上出現(xiàn)錯漏
5，辦事效率不夠快，對領(lǐng)導(dǎo)的意圖領(lǐng)會不夠到位等
三.堅持管理、服務(wù)與效能相統(tǒng)一原則:
營運(yùn)部不斷健全管理職能，完善服務(wù)體系，現(xiàn)場管理成效斐然。為了能及時、準(zhǔn)確有效地解決處理好營業(yè)現(xiàn)場的各類問題。在走動中去發(fā)現(xiàn)問題，在走動中去尋找問題。通過及時的現(xiàn)場觀察，去掌握工作中存在的問題和不足，從而去制定相應(yīng)的改進(jìn)提高方案并能做到及時向上級部門進(jìn)行信息反饋。對營業(yè)現(xiàn)場發(fā)生的各類違規(guī)現(xiàn)象和糾紛立即給予制止和糾正，避免矛盾的激化和不良后果的產(chǎn)生。堅持深入一線的現(xiàn)場走動式管理，使管理工作更具針對性和時效性。
四，加強(qiáng)企業(yè)精神文明建設(shè)，努力提高服務(wù)水平。
1，針對商場新開業(yè)，新員工大批增加的情況，為保證服務(wù)質(zhì)量:
2，對員工強(qiáng)化進(jìn)行服務(wù)規(guī)范教育，從營業(yè)員的站姿站規(guī)，樹立良好的服務(wù)形象，提高服務(wù)質(zhì)量，努力扭轉(zhuǎn)因新工迅速增加而導(dǎo)致服務(wù)規(guī)范不到位的現(xiàn)象
3，弘揚(yáng)傳統(tǒng)，助人為樂。廣大員工發(fā)揚(yáng)顧客至上的精神，給顧客一個舒適的購物環(huán)境
XX商場位于XX，集百貨、超市、娛樂、餐飲為一體的一站式購物廣場。整個商場共有x層，商場營業(yè)面積xx平方米，一層經(jīng)營名牌化妝品、金銀珠寶、進(jìn)口名表、品牌服裝等；二層經(jīng)營家居、服裝、家電、洗化；三層經(jīng)營食品、飲品、生鮮等3萬多種商品，同時外場還有休閑娛樂、休閑美食等。
一、曾經(jīng)的輝煌
該商場于XX開業(yè)，在全區(qū)商業(yè)中都具有一定的代表性，其進(jìn)駐對周圍居民的消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行一次翻天覆地的改變，為附近社區(qū)居民提供一個很好的生活配套，填補(bǔ)了惠濟(jì)區(qū)缺少商業(yè)的空白，形成更加完善的商業(yè)功能圈，同時，提供了200多個就業(yè)崗位，間接創(chuàng)造了上千個就業(yè)機(jī)會，為拉動惠濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)就業(yè)作出貢獻(xiàn)。
自開業(yè)以來，在區(qū)委、區(qū)政府各級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)及公司和商場員工的積極努力下，商場銷售節(jié)節(jié)攀高，前景已形成大好態(tài)勢。
二、目前的經(jīng)營狀況
好景不長，由于商場周邊大面積修路等多方因素，目前商場客流量嚴(yán)重下滑，門店經(jīng)營困難。運(yùn)營方雖積極調(diào)動資源對外場招商強(qiáng)壓引進(jìn)，同時采取改善經(jīng)營環(huán)境、降低商品毛利等方式吸引客流，但該店自開業(yè)至今已虧損xx萬左右，被總部列為重點(diǎn)虧損單位，諸多商戶現(xiàn)已撤柜，目前商場空柜較多，全店招商和經(jīng)營面臨巨大壓力。
三、衰敗的原因
通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致經(jīng)營困難的原因有以下幾個方面：
（二）前期正式用電不到位，后期用電負(fù)荷嚴(yán)重不足。表現(xiàn)為：一是商場內(nèi)幾家大型用電商戶因用電負(fù)荷不足，不能配備齊全的大功率電器；二是空位商鋪在招商過程中因用電負(fù)荷達(dá)不到要求而產(chǎn)生諸多限制，影響商場對外招商工作；三是空調(diào)制冷只能滿足一臺主機(jī)開啟，夏季供冷量達(dá)不到需求，不能保證店內(nèi)營運(yùn)溫度需求；四是前期臨時用電無法過戶，運(yùn)營方需向甲方物業(yè)公司繳納電費(fèi)，物業(yè)公司因無法提供用電發(fā)票，給雙方財務(wù)入賬帶來不便，后期更換正式用電后物業(yè)公司未按合同約定的正式電費(fèi)收取且供電量不足。
（三）投資環(huán)境亟待治理和規(guī)范。因商場緊鄰小杜莊村安置房，住戶混雜、居住密度大，現(xiàn)有電動車停車區(qū)無法滿足使用，物業(yè)公司私自占用商場架空通道做為電動車停車區(qū)，且該區(qū)域為商場專用消防通道及合同約定的租用范圍，運(yùn)營方與物業(yè)公司多次交涉未果，致使商場出現(xiàn)嚴(yán)重的安全隱患及利益損失。同時，怡豐新都匯八號樓1單元門口停放大量電動車，導(dǎo)致商場一樓停車場秩序混亂。目前已入駐的商戶意見很大，有意向的商戶望而卻步。
（四）經(jīng)營環(huán)境亟需改善。目前商場垃圾無存放地點(diǎn)，商場操作間及衛(wèi)生間異味重，導(dǎo)致經(jīng)營掣肘，現(xiàn)需物業(yè)公司提供垃圾固定存放點(diǎn)。另外，商場在運(yùn)營過程中，由于客流量減少，商場大量裁員（目前超市區(qū)域只有一位收銀員，導(dǎo)購數(shù)量也不多），加之提供的各類消費(fèi)品質(zhì)量不高（比如：水果、蔬菜、糕點(diǎn)等食品不新鮮），現(xiàn)有的服務(wù)已不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的購物體驗，久而久之形成了惡性循環(huán)。
（五）電子商務(wù)對實(shí)體店的沖擊。曾經(jīng)，商業(yè)是城市的基礎(chǔ)，零售是商業(yè)的根基。隨著時代的發(fā)展，80、90后逐漸成為消費(fèi)的主體，同時也是最具經(jīng)濟(jì)活力和商業(yè)價值，對生活擁有更高的要求，作為新時代的人群，他們在日常零售業(yè)的消費(fèi)中占據(jù)了工資的大部分收入，而在日常花銷中，網(wǎng)絡(luò)花銷占據(jù)了65%，這部分最有消費(fèi)潛力的人群逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)到網(wǎng)絡(luò)購物，對零售業(yè)實(shí)體店帶來了沖擊。
四、地方政府在招商引資過程中存在的問題與對策
（一）地方政府招商引資中存在的問題
1、對招商企業(yè)缺乏強(qiáng)有力的管理。地方政府在招商引資過程中，存在著在實(shí)際的招商過程中熱情高漲，積極性極高的現(xiàn)象，但是到真正的將這個項目引進(jìn)后，卻忽視了對招商企業(yè)的管理和服務(wù)，尤其是對于招商企業(yè)所提供的服務(wù)僅僅停留在層面上，并沒有切實(shí)采取有效措施，優(yōu)化環(huán)境，提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率，缺乏相應(yīng)的管理措施。XX就是一個很好的例子，當(dāng)年受到全區(qū)相關(guān)職能部門的高度重視，項目成功引進(jìn)投產(chǎn)后，政府部門對其后續(xù)的經(jīng)營狀況關(guān)注度不夠，對目前出現(xiàn)的經(jīng)營不善狀況沒有采取及時的補(bǔ)救措施。
2、地方政府在制定招商引資政策時缺乏可持續(xù)性和全面性。這就很容易導(dǎo)致不同地區(qū)之間對于招商引資的惡性競爭，無法保證地方經(jīng)濟(jì)真正意義上實(shí)現(xiàn)又好又快的發(fā)展，尤其是為了吸引外商，各地方都積極的削低地價，進(jìn)行無序的競爭。另外，一些地方政府，僅僅考慮能否達(dá)到上級下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)，卻不知招商引資的項目是否真正的能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，是否能夠真正的將地方特色資源挖掘出來，能否充分發(fā)揮當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢，局限于短期的、眼前的利益。因此，從長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略角度考慮，很多引進(jìn)的項目是不利于當(dāng)?shù)亻L期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，不能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的。
（二）采取的措施
1、制定促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)惠政策，優(yōu)化投資環(huán)境。對于一個投資商來說，政府的優(yōu)惠政策以及投資環(huán)境都非常重要，甚至當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境比優(yōu)惠政策還要重要。隨著時間的不斷推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)也得到了前所未有的發(fā)展，各個地方政府出臺的一些優(yōu)惠政策，對于以往的投資商來說可能已經(jīng)沒有多大的意義，這就要求政府要站在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，著眼于未來，利用當(dāng)?shù)貎?yōu)勢資源，如土地資源、特色資源、人文環(huán)境等方面的優(yōu)勢，制定既符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展又能促進(jìn)招商引資工作的優(yōu)惠政策，可以適當(dāng)?shù)奶峁┱菝裾呒罢斦a(bǔ)貼，使外來投資企業(yè)感覺到投資地有較好的發(fā)展空間。同時，寬松、公平、優(yōu)化的投資環(huán)境也是投資企業(yè)重要的考慮因素。投資環(huán)境包括很多方面：一是投資企業(yè)看重的是當(dāng)?shù)卣块T為招商引資企業(yè)提供的融資平臺、優(yōu)惠政策、投資服務(wù)、信息共享等方面；二是基礎(chǔ)設(shè)施是否完善，比如投資企業(yè)必須的硬件設(shè)施，水、電、氣、交通、物流等。
2、構(gòu)建科學(xué)合理的招商引資指標(biāo)體系。認(rèn)真對照各項任務(wù)指標(biāo)，找準(zhǔn)差距，及時發(fā)現(xiàn)問題，有針對性的開展工作。對已簽約的項目，建立問題項目清單，找準(zhǔn)問題癥結(jié)，限時解決項目困難，疏通項目落地渠道，加快項目建設(shè)進(jìn)度；對已投產(chǎn)的項目，做好跟蹤服務(wù)工作，主動了解企業(yè)意愿和需求，提供全天候、全方位、全覆蓋優(yōu)質(zhì)服務(wù)，及時協(xié)調(diào)解決企業(yè)運(yùn)營過程中遇到的困難和問題，力助企業(yè)做大、做強(qiáng)、做優(yōu)。
3、努力解決在招商引資過程中遇到的困難。政府在投資商與土地的征收和使用方面是關(guān)鍵的橋梁，是疏通雙方的紐帶。政府除了為投資商提供和營造優(yōu)良、便捷的環(huán)境外，還應(yīng)該努力解決好招商引資過程中出現(xiàn)的問題，做到全心全意為在投資企業(yè)服務(wù)、解決投資企業(yè)的后顧之憂和招商引資企業(yè)健康發(fā)展上多做工作，使招商引資服務(wù)工作做到優(yōu)質(zhì)、高效。在招商引資過程中，政府應(yīng)牢牢把握工作原則，充分掌握監(jiān)督權(quán)和管理權(quán)，采用相互監(jiān)管的體制，維護(hù)好市場秩序，合理運(yùn)用政府的行政手段，引導(dǎo)、保障招商引資項目企業(yè)健康發(fā)展，真正為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展服務(wù)。
4、提高招商引資過程中的服務(wù)質(zhì)量。政府要積極為投資商在土地征收、土地使用、占用土地審批、資源實(shí)現(xiàn)共享方面做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量，打造公平的投資環(huán)境。政府與投資企業(yè)應(yīng)該交換意見，相互理解，雙方都要為各自的利益提供相互服務(wù)。招商引資工作應(yīng)該在政府所規(guī)定的制度范圍內(nèi)，各級政府部門要為招商引資的開發(fā)工作開綠燈，做好服務(wù)，堅決杜絕管理部門在土地的辦證審批、協(xié)調(diào)服務(wù)中進(jìn)行變相收費(fèi)，間接地或者直接地收受好處費(fèi)。同時，加強(qiáng)社會治安綜合治理的管理，營造一種和諧的投資氛圍，使投資商能夠放心安穩(wěn)地進(jìn)行項目投資建設(shè)，實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)之間的雙贏。
5、整合資源做好二次選商工作。圍繞舊城改造、城中村改造、合村并城、新型農(nóng)村社區(qū)“四類”項目中的二次選商資源，同時，整合各轄區(qū)范圍內(nèi)已建成商場中的二次選商資源，按照政府引導(dǎo)的方式，導(dǎo)入休閑商業(yè)、文化娛樂、康體、高端餐飲等產(chǎn)業(yè)，盤活現(xiàn)有的存量資源，實(shí)現(xiàn)多方共贏。
6、加強(qiáng)招商引資的組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督管理，逐步完善工作機(jī)制。一是建立領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)、鎮(zhèn)辦積極聯(lián)動的工作機(jī)制；二是建立對接儲備項目臺帳、領(lǐng)導(dǎo)小組項目推進(jìn)考核臺帳；三是研究確定招商引資項目引進(jìn)流程和招商引資項目評審機(jī)制。
7、對招商引資的對象應(yīng)充分考察，認(rèn)真審查，確認(rèn)其投資意向和投資能力，防止欺詐行為，對惡意串通、內(nèi)外勾結(jié)，虛構(gòu)項目、虛假出資、抽逃資金、非法融資而不發(fā)展實(shí)業(yè)，損害地方聲譽(yù)和政府形象的行為要嚴(yán)肅查處。
地址：
承租方（乙方）：
經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本著互利互惠的原則，現(xiàn)就雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》中未盡事宜訂立以下補(bǔ)充協(xié)議，以資共同遵守。
一、甲方原則許可乙方的經(jīng)營方式為體驗營銷，但乙方必須向甲方提供體驗營銷的合法證件或相關(guān)手續(xù)，并出具合法的經(jīng)營資格（如營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、特別許可證等，復(fù)印后交甲方備存）。
甲方必須相應(yīng)的向乙方出具相關(guān)證件：（包括營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、房屋產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人許可甲方出租經(jīng)營的憑證、消防安全檢查合格證、房屋出租備案登記證等。）
二、雙方同意將該商鋪的租賃合同期限改為至20__年1月30日止，原《商鋪?zhàn)赓U合同》中約定的“租賃期為二年：自20__年6月18日至20__年9月18日止”的內(nèi)容作廢。乙方承諾在20__年1月30日前無條件撤離租賃場地。
三、乙方必須在本補(bǔ)充協(xié)議簽訂前向甲方交清此前拖欠甲方的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)（不含照明費(fèi)公攤、空調(diào)費(fèi)公攤）等，否則甲方有權(quán)停止提供乙方水、電、空調(diào)的供給。
四、乙方必須確保前來商鋪參加體驗活動的參與者（尤其是中老年人）的安全，如在本商場內(nèi)外發(fā)生摔傷、暈倒、傷亡等各種意外事故，系乙方原因造成的由乙方承擔(dān)全部責(zé)任，與甲方無關(guān)。為了保證意外事故受損者能得到及時救治或處理，甲方應(yīng)該在事故發(fā)生后馬上通知乙方，乙方必須立即配合甲方參與事故的處理。如果是乙方的原因造成的意外事故但乙方?jīng)]有配合甲方處理的，視為乙方違約，每少參與一次事故處理的處違約金3000元。
五、乙方作為甲方商場的獨(dú)立商鋪，不受商場經(jīng)營好壞狀況的影響，故乙方已預(yù)交給甲方的四個月（20__年9月18日至20__年1月18日）商鋪?zhàn)饨?9239元、三個月（20__年8月14日至20__年11月14日）的辦公室租租金5700元，合計54939元，由甲方作為乙方已交租金全部計收。除此之外產(chǎn)生的租金由乙方按實(shí)際應(yīng)交金額向甲方交清。
六、甲方承諾暫不計收乙方的照明費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等公攤費(fèi)用，但物業(yè)管理費(fèi)（2元/m2）及水電費(fèi)，乙方必須按實(shí)際應(yīng)交金額向甲方交清，于20__年1月30日結(jié)算。
七、在經(jīng)營過程中，乙方要妥善管理好體驗活動的參與者，要求參與者不得在甲方商場內(nèi)外高聲喧嘩、爭搶擁擠或做有礙甲方商場物業(yè)管理及其他租戶經(jīng)營、公共利益的行為，否則由此產(chǎn)生的投訴或處罰等一切后果均由乙方負(fù)責(zé)。
八、本協(xié)議生效后，即成為《商鋪?zhàn)赓U合同》不可分割的組成部分，與《商鋪?zhàn)赓U合同》具有同等的法律效力。除本補(bǔ)充協(xié)議中明確所作修訂的條款外，原合同的其余部分應(yīng)完全繼續(xù)生效。
九、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自訂立之日起生效。
甲方（公章）： 乙方（負(fù)責(zé)人）：
負(fù)責(zé)人： 住址：
電話： 身份證號：
日期： 電話：
1、地頭要旺。俗話說：人旺財旺，旺場先旺人。選鋪開店，主要是選擇交通方便、人口稠密區(qū)或商業(yè)繁華地段。值得注意的是，近年來，隨著城市格局的變化和城市規(guī)劃的發(fā)展，一些新興商業(yè)圈已成為買鋪投資的新熱點(diǎn)，像廣州的天河體育中心、天河火車東站和江南大道等區(qū)域，經(jīng)過多年的市場培育和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，其商業(yè)前景更加引人注目。
2、有大商場進(jìn)駐。實(shí)踐證明，有大型名牌連鎖商場進(jìn)駐經(jīng)營的地方，往往容易有信譽(yù)、規(guī)模以及品牌效應(yīng)，在短時間內(nèi)就能帶旺整個商廈。
3、配套設(shè)施要齊全。休閑購物，一站式消費(fèi)，已成為現(xiàn)代都市人的一種時尚。因此，現(xiàn)代商場必須迎合現(xiàn)代人這種追求享受的購物心理。
4、物業(yè)條件好。商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當(dāng)重要。在選擇商鋪時應(yīng)特別注意物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高等條件。市場上一些位置極佳的樓盤在設(shè)計之初未考慮商業(yè)用途的特殊性，在硬件設(shè)施方面存在很多缺陷，加大了后續(xù)招商的難度。
5、物業(yè)管理專業(yè)。買鋪者把管理看得和地段同樣重要是十分明智的做法。投資者一定要問清管理模式，以免投資有誤。
靚鋪要靠淘
1、街鋪。由于街鋪聚集的人流多，并且經(jīng)營自主，只受地段商業(yè)氣氛的影響而與其他商鋪的經(jīng)營無關(guān)。成熟的社區(qū)往往店家密集，還配有公園、影院等輔助設(shè)施。要判斷街鋪市面是否好，也可參照“肯德基指數(shù)”：如果在某個區(qū)域內(nèi)有兩三家肯德基快餐，就足以說明其市面在區(qū)域中是不錯的了。
2、未賣散的商場。投資大商場的商鋪，且不必看商場的地段、設(shè)計、價格等，一定先看商場的營銷手段是賣還是租，如果租售兼有，還要看租的比例大還是賣的比例大。大商場，經(jīng)營不好有很大程度是因為賣散的緣故。
3、兩大主干道間的次干道商鋪。不要以為處于次干道就沒有人流和生意。其實(shí)，主干道由于“車趕人”而無法留住消費(fèi)群，而次干道借助主干道兩邊的便捷交通，容易把人流吸納進(jìn)來。
4、商場小型鋪。小型商鋪一般在10平方米以內(nèi)，不僅成本低，而且易出租，承擔(dān)的風(fēng)險小，適宜小資產(chǎn)投資者。
5、將旺未旺的商鋪。從商鋪經(jīng)營角度看可分為旺場、“將旺未旺”和預(yù)熱型三種。旺場售價和租金都高，投資后的收益只有租金部分。而剛開始招租的新場，正處于預(yù)熱階段，人流少，商家進(jìn)場后至少要守一兩年才能暖熱鋪?zhàn)樱夷芊褡鐾鸁o法預(yù)計，風(fēng)險大。而將旺未旺的商鋪不僅聚集了一定人氣，其后期發(fā)展也能預(yù)見，還有升值空間。投資成本雖然高了點(diǎn)，但守冷鋪的時間短，回報也能立即體現(xiàn)。
6、產(chǎn)業(yè)市場的商鋪。對于一條商業(yè)街而言，商鋪是否在一樓并不是決定性因素，準(zhǔn)確的市場定位則可以大大提高投資的回報。許多商業(yè)街已經(jīng)形成了自己的產(chǎn)業(yè)市場，比如"電腦一條街"、"服裝一條街"等，找準(zhǔn)市場定位可事半功倍。
值得注意的是，要做一個專業(yè)的商鋪投資者，要減少投資風(fēng)險，放準(zhǔn)眼光，還得疏通和擴(kuò)大信息渠道。例如當(dāng)年赤崗東路要拆遷拓寬的消息還未公開，一些消息靈通人士就趁低買下或租下二線的商鋪，結(jié)果沿街商鋪拆遷后，后一排的商鋪成了街鋪，再加上原來街鋪的經(jīng)營者全部往后撤，原來的二線商鋪?zhàn)饨鹨幌聺q了一倍多。
簽約“三要”
購買商鋪與購買住宅所考慮的方面有所不同，對簽約的要求更高，市民絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買賣合同時要注意的常見問題：
一要注意公用分?jǐn)偯娣e。一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的30―40%，有的甚至超過50%。對此，開發(fā)商當(dāng)然自有說法，但對購買者來說，商鋪的單價高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內(nèi)的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預(yù)算。
要避免此情況的出現(xiàn)，建議購房者選擇按使用面積計價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。只有事先約定嚴(yán)密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時順利維權(quán)。
二要注意返租承諾。返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報。從表面上看，返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實(shí)并非如此。
除了延期交房導(dǎo)致返租回報難以實(shí)現(xiàn)外，有相當(dāng)多的發(fā)展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應(yīng)約定。此情況下，如發(fā)展商不給予返租回報，購買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。
三要注意內(nèi)、外銷商鋪未并軌。本市內(nèi)、外銷商品住房已經(jīng)并軌，但商鋪仍處于內(nèi)、外有別的狀況，市民在購買商鋪前應(yīng)先問清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。
計算商鋪投資收益率
方法一：租金回報率分析法
公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二：租金回報率法
公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報率分析法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
方法三：IRR法（內(nèi)部收益率法）
房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計總收益/累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)/（按揭首期房款＋保險費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費(fèi)）
上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。
優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復(fù)利計算。
缺點(diǎn)：通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。
商鋪貸款，你準(zhǔn)備好了嗎？
貸款條件
年滿18周歲具有完全民事行為能力的中國公民；具有本市常住戶口或有效居留身份證明；具有穩(wěn)定的收入，有償還本息的能力；借款人與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購買商鋪合同，已支付不低于所購商鋪全部價款40％的首付款，并同意以其所購商鋪?zhàn)鞯盅簱?dān)保，且辦妥房產(chǎn)保險手續(xù)、房地產(chǎn)抵押登記（預(yù)售）及合同公證；在農(nóng)行開立儲蓄存款賬戶，并持有農(nóng)行銀行卡（白玉蘭卡、金穗借記卡）；借款人為外省市戶口且不在本地工作的，必須提供本市戶口的委托人的身份證件、住址、電話、單位等資料并辦理公證；所購商鋪須為現(xiàn)房。
貸款額度
貸款最高額度不超過所購商鋪全部價款的60％。
貸款擔(dān)保方式
借款人向銀行申請個人商鋪貸款，必須以其所購商鋪?zhàn)鞯盅骸?/p>
貸款期限及利率
最長不超過10年。利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。
辦理流程
乙方：______________ (以下簡稱乙方)
第一條 位置
(1)甲方同意乙方在__________商場__________位置設(shè)置賣場，場地面積__________平方米，經(jīng)營本合同所定的業(yè)種。
(2)甲乙雙方共同到現(xiàn)場辦理辦理完交接手續(xù)后，乙方可獲得__________裝修期，在此期間不計租金。
(3)場地陳列商品的設(shè)施由__________方提供， .
(4)場地裝修、裝潢方案由__________方提供，甲方審定認(rèn)可后，施工由_____方負(fù)責(zé)。
第二條 經(jīng)營期限
(1)本合同有效期限自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
(2)如開業(yè)日期_____年_____月_____日不能準(zhǔn)時開業(yè)，影響乙方經(jīng)營，甲方將按實(shí)際延誤天數(shù)賠償租金。
(3)乙方在合同期間，未經(jīng)甲方同意，不得擅自轉(zhuǎn)讓柜(架)經(jīng)營權(quán)或與第三者共同經(jīng)營及有其他損害甲方權(quán)益之行為(現(xiàn)合作經(jīng)營面積_____ 平方米，_____戶，合作者姓名_____ ，經(jīng)營品類__________ 其余自主經(jīng)營)，否則以違約論處，甲方可終止本合同，并視情節(jié)予以處罰(合同簽定之后如不報請甲方批準(zhǔn)另行租賃經(jīng)營，每戶或每一單品罰金_____萬元，超過_____戶者，終止本租賃合同，租金保證金不予退還)
(4)合同期滿，乙方經(jīng)甲方同意可續(xù)約，但應(yīng)于期滿前_____個月由乙方先行提出書面申請。合同期間乙方如需中途撤柜(架)，應(yīng)于_____日前提出撤柜(架)申請，經(jīng)甲方同意后方可撤柜(架)
(5)乙方應(yīng)接受甲方的監(jiān)督管理，并遵守甲方所定的管理規(guī)章，除另有規(guī)定外，乙方不得于營業(yè)時間內(nèi)停止，否則以違約論處。
(6)甲方有權(quán)根據(jù)商業(yè)步行街狀況及需要暫停商業(yè)步行街營業(yè)，但每自然年度不超過_____日，乙方不得因此要求減免租金及其他費(fèi)用，也不得要求甲方賠償其他損失。(但遇有特殊事件、政府行為、社會重大活動等事項發(fā)生，導(dǎo)致無法營業(yè)，可不限_____日)
第三條 營業(yè)項目與方針
(1)乙方經(jīng)營項目以_____為限，乙方所售商品及定價應(yīng)送交甲方審核后方可陳列出售，其業(yè)種不得隨意變更超越。新增營業(yè)項目須提前提出正式申請，經(jīng)甲方同意后方可陳列出售，否則以違約論處。
(2)乙方銷售的商品品質(zhì)應(yīng)合乎要求，售價應(yīng)合理公道，并遵守國家有關(guān)法律，若品質(zhì)不佳或售價高于其他商場及其連鎖店，經(jīng)檢舉或查證屬實(shí)，乙方應(yīng)無條件辦理退貨、換貨或退還貨款，同時甲方有權(quán)對乙方處以商品價格十倍的罰款，及單方面調(diào)整價格直至終止合同。
(3)乙方商品的品質(zhì)、內(nèi)容、數(shù)量或新產(chǎn)品的開發(fā)無法達(dá)到甲方要求，或乙方因陳列銷售偽劣、仿冒商品而造成甲方損失，乙方應(yīng)負(fù)完全賠償責(zé)任與其他一切法律責(zé)任，并且甲方可隨時取消其賣場經(jīng)營資格，并終止租賃合同，租金保證金不予退還，如商品供應(yīng)斷檔，造成柜臺、貨架閑置，甲方有權(quán)終止合同，并追究乙方的賠償責(zé)任。
(4)乙方同類商品在其他賣場若有打折特價活動時，在甲方陳列的相同商品也應(yīng)自動降價，否則以本條款第(2)款辦法處罰。
(5)乙方應(yīng)接受甲方核定許可提貨券，甲方提成_____%的手續(xù)費(fèi)用。
(6)乙方在甲方賣場陳列銷售的商品，應(yīng)合乎一切政府法令的規(guī)定，如有違反法令的情形，其責(zé)任概由乙方自行負(fù)責(zé)，甲方如因此而遭受損失，可追究乙方賠償。
(7)顧客要求退還貨時，乙方應(yīng)按甲方對消費(fèi)者服務(wù)承諾規(guī)定辦理。
第四條 租金及支付時間
(1)租金標(biāo)準(zhǔn)：_____元/月。平方米
(2)租金：_______________
年租金總計：_____ 元，(大寫：_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整)
(3)繳付方式：
A.租金分二次支付，甲方場地交付之日繳納租金_____元，(大寫：_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整)，次年_____月_____日前繳納租金_____元，(大寫：__________萬_____仟_____佰_____拾_____元整)
B.甲方通過綜合考核同意乙方繼續(xù)經(jīng)營，第二年租金在第一年租金末月前一個月交付，第三年以此類推。
C.如乙方不能通過甲方考核，終止合同90天后，甲方退還乙方保證金，并扣除因乙方退出經(jīng)營后造成甲方經(jīng)營延誤而發(fā)生的實(shí)際損失(租金實(shí)際天數(shù))
第五條 物業(yè)管理服務(wù)
(1)乙方場地保潔、保安等物業(yè)管理由乙方自行負(fù)責(zé)，甲方不再收取物業(yè)管理費(fèi)用，如須甲方協(xié)助，費(fèi)用另行商定。
(2)水、電費(fèi)按實(shí)際發(fā)生的金額據(jù)實(shí)結(jié)算，于次月_____日至_____日結(jié)清。
(3)甲方免除乙方全年空調(diào)費(fèi)用。
(4)甲方對客戶和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)施、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由甲方按實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用加適當(dāng)?shù)膭趧?wù)費(fèi)用計收。
(5)乙方逾期交納水電費(fèi)等一切費(fèi)用，從逾期之日起按日加收逾期應(yīng)繳費(fèi)額_____的滯納金。
(6)費(fèi)用支付方式及時間：
A.水費(fèi)、電費(fèi)：乙方按實(shí)際發(fā)生的金額據(jù)實(shí)結(jié)算，于次月_____日至_____日結(jié)清。
B.如以后的空調(diào)費(fèi)、采暖費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等價格有所變動，按政府有關(guān)部門浮動的單價作相應(yīng)的調(diào)整。
第六條 保證金
(1)保證金：為了確保合同的履行，為了維護(hù)全體物業(yè)使用人的共同利益，為維護(hù)商業(yè)步行街公平交易，杜絕欺詐，保持商業(yè)步行街長期穩(wěn)定經(jīng)營，乙方同意在本合同簽定同時向甲方支付商品質(zhì)量保證金、服務(wù)保證金、安全保證金、物業(yè)保證金、管理保證金共計人民幣_____元，(大寫：_____萬 _____仟_____佰_____拾_____元整)
(2)保證金退還方式：合同履行期滿乙方遷出本商業(yè)步行街后，雙方辦理完畢賣場交接手續(xù)_____天后，如無客戶索賠、投訴等問題，且經(jīng)甲方確認(rèn)乙方?jīng)]有任何違約行為及欠繳有關(guān)費(fèi)用，甲方退還乙方保證金，保證金退還時不計利息。
(3)對乙方有違反本合同，以及本商業(yè)步行街管理制度的違法行為，甲方有權(quán)從保證金中直接扣除相應(yīng)違約和損失，乙方應(yīng)在接到通知后3日內(nèi)補(bǔ)足保證金不足部分，否則乙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第七條 考核標(biāo)準(zhǔn)
(1)乙方應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記證、個人身份證復(fù)印件各一份。
(2)甲乙雙方議定每期_____個月，營業(yè)目標(biāo)如下：第一期(第_____年_____月_____日起至_____年_____月 _____日止)營業(yè)總額為_____元整;第二期(自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____ 日止)營業(yè)總額為_____元整。
(3)乙方的營業(yè)情況每_____個月應(yīng)接受甲方評鑒一次，業(yè)績未達(dá)甲方規(guī)定者，甲方可調(diào)整其經(jīng)營面積或單方面終止合同。
第八條 促銷
(1)甲方為促進(jìn)銷售舉辦的各項活動，乙方應(yīng)盡量配合，并分擔(dān)費(fèi)用以求共同發(fā)展，不得以任何理由推委拒絕，涉及費(fèi)用的分擔(dān)甲方應(yīng)事先和乙方協(xié)商。
(2)乙方若自行促銷，所發(fā)生的一切促銷費(fèi)用等悉由乙方自行負(fù)擔(dān)，乙方自行促銷的海報、廣告須經(jīng)甲方審核同意后方可使用。
(3)乙方不得有不正當(dāng)競爭行為，甲方如認(rèn)為乙方的促銷行為有妨害他人營業(yè)的可能，可予以制止，乙方如未即停止，以違約論處。
第九條 商品管理
(1)乙方陳列于承租賣場的商品由乙方自行負(fù)責(zé)管理。
(2)乙方銷售或陳列的商品不得有仿冒商標(biāo)或侵害他人權(quán)、專利權(quán)的侵權(quán)行為，并不得陳列銷售政府規(guī)定的違禁品，如經(jīng)查獲，乙方應(yīng)自負(fù)民事和刑事法律責(zé)任。若乙方有上述違法之事而導(dǎo)致甲方承受連帶責(zé)任，乙方負(fù)責(zé)賠償甲方損失，并可視情節(jié)輕重予以罰款或終止合同。
(3)乙方在承租賣場銷售的商品，如經(jīng)顧客使用后產(chǎn)生不良反應(yīng)而損害顧客利益，對顧客身體造成傷害或因而使甲方信譽(yù)受損時，乙方應(yīng)負(fù)一切法律及賠償責(zé)任。
第十條 人員管理
(1)乙方所聘人員必須具備與本商品有關(guān)的知識和技能的營業(yè)人員，經(jīng)甲方認(rèn)可后方能上崗，未經(jīng)甲方同意，乙方不得隨意更換營業(yè)人員。
(2)乙方派駐人員應(yīng)穿著甲方統(tǒng)一規(guī)定的制服、佩帶識別證，所需費(fèi)用由乙方自理。
(3)乙方對賣場內(nèi)的貴重物品應(yīng)自行妥善保管，同時不得儲存危險物品。
(4)乙方對賣場內(nèi)的裝潢、電器等設(shè)備，如需變更、整修維護(hù)、增設(shè)或移動時，應(yīng)事先以書面通知甲方，并附裝潢平面及施工配電圖等，取得甲方同意后方可施工，其費(fèi)用概由乙方承擔(dān)。正式施工期間，乙方應(yīng)派人員監(jiān)工，以維護(hù)商場安全，并由甲方隨時檢查，完工時由甲方檢查認(rèn)可后方得營業(yè)，日后無論何種原因終止合同時，乙方對其自費(fèi)裝置部分不得拆除或提出任何補(bǔ)償請求，其所有權(quán)屬甲方所有。
(5)乙方的電器設(shè)備如有故障或不良反應(yīng)時，應(yīng)立即通知甲方處理，并酌收工本費(fèi)，乙方不得擅自增加設(shè)備，因此造成損害時，由乙方負(fù)責(zé)賠償。
(6)如因乙方受雇人員及其賣場顧客等的有意、過失或疏忽行為，造成甲方或商場其他商戶的設(shè)備蒙受損失者，乙方應(yīng)負(fù)完全的賠償責(zé)任。
(7)除根據(jù)本商場的統(tǒng)一安排或另有約定外，乙方應(yīng)按甲方規(guī)定的開業(yè)時間準(zhǔn)時開業(yè)且開業(yè)后應(yīng)保證每日正常營業(yè)，租賃期內(nèi)的每日營業(yè)時間應(yīng)嚴(yán)格遵守本商場的統(tǒng)一規(guī)定。
(8)在租賃期內(nèi)，乙方連續(xù)五日或在一個月內(nèi)累計七日不營業(yè)的，甲方有權(quán)單方解除合同，乙方應(yīng)在合同解除之日起七日內(nèi)遷出本商場，如乙方拒不遷出，視同乙方同意甲方將其經(jīng)營的商品在它處保管，同時甲方有權(quán)將乙方承租賣場另行安排。因此造成的損失全部由乙方承擔(dān)。
(9)乙方與其他客戶共同確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。如乙方人員對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施造成任何損壞，按實(shí)際損失進(jìn)行賠償。
(10)乙方的銘牌及標(biāo)志的設(shè)置應(yīng)符合甲方的整體布局。未經(jīng)甲方許可，乙方不得私設(shè)標(biāo)牌及廣告。
第十一條 廣告
商業(yè)步行街及商場內(nèi)非乙方承租鋪位廣告權(quán)歸甲方所有。非經(jīng)甲方同意，乙方不得張貼廣告或宣傳畫、利用廣播等任何形式在步行街內(nèi)進(jìn)行廣告宣傳。如確屬需要，經(jīng)甲方審核并收取一定費(fèi)用后可辦理。
第十二條 乙方如有下列事情發(fā)生，應(yīng)立即以書面告知甲方
(1)公司組織及主要業(yè)務(wù)變更
(2)資本結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化
(3)公司的地址、電話變更
(4)派駐專柜(架)的代表人或負(fù)責(zé)人變更，須經(jīng)甲方同意。
第十三條 免責(zé)條款
乙方因下列情況遭受損害，不得要求甲方賠償：
(1)因不可歸于甲方的原因發(fā)生的災(zāi)害
(2)火災(zāi)、地震、風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)所導(dǎo)致的損害
(3)乙方不遵守本合同條款或其他相關(guān)規(guī)定所發(fā)生的損害
(4)緊急停電、停水或其他非甲方人員故意或過失造成的非甲方責(zé)任事件，致使商場或商業(yè)步行街不能正常經(jīng)營，屬乙方經(jīng)營中的合理風(fēng)險，乙方不得要求減免租金、其他費(fèi)用及要求賠償其他損失。
第十四條 違約處理
(1)如甲方違約解除本合同，甲方退還乙方租金余額及保證金余額，并承擔(dān)年租金10%的違約金。
(2)如乙方違約解除本合同，甲方不再退還乙方剩余租金，并且乙方應(yīng)承擔(dān)年租金10%的違約金。
(3)如乙方違反本合同十一(8)條之規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)年租金10%的違約金。
(4)延付：乙方延期支付租金的，乙方應(yīng)承擔(dān)延付部分日萬分之二的違約金，逾期支付租金超過十五日甲方有權(quán)解除合同。
(5)如發(fā)生下列情形之一，甲方有權(quán)單方解除合同，同時乙方應(yīng)承擔(dān)年租金5%的違約金。甲方?jīng)Q定解除合同的有權(quán)按十一(8)條的約定處理。
A.乙方違反本合同三(1)條的約定超范圍經(jīng)營
B.乙方違反本合同六(3)條的約定未按時補(bǔ)交保證金的
C.乙方違反本合同十(7)條的規(guī)定不遵守統(tǒng)一經(jīng)營時間的
D.乙方違反本合同三(3)條規(guī)定，因銷售商品或提供服務(wù)被顧客投訴，在一周內(nèi)累計達(dá)3次以上
E.乙方違反本合同約定不接受甲方管理人員的管理，拒絕改正違反國家法律法規(guī)、本商場及商業(yè)步行街管理規(guī)定、合同約定的行為。
F.如乙方因其行為給甲方造成惡劣影響，包括(但不限于)被新聞媒體負(fù)面報道、被政府部門或社會組織批評或處罰等
G.如乙方因違反本合同或非法經(jīng)營或侵害他人利益被甲方給予3次以上書面警告
H.如乙方因違反本合同第十二條的約定
I.如乙方毆打、漫罵、侮辱顧客，或在商場及步行街內(nèi)打架斗毆、聚眾滋事以及其他損害商業(yè)步行街聲譽(yù)的和形象的行為
J.如乙方違反本合同十(2)條約定的
K.如乙方在經(jīng)營過程中，由于個人原因造成他人財產(chǎn)損失的，由乙方自行承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與賠償
(6)乙方如有違反本合同上述各條款規(guī)定者，甲方可終止合同，解除乙方賣場經(jīng)營權(quán)利，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償甲方一切損失
(7)合同期滿未再續(xù)約或乙方違反本合同經(jīng)甲方通知而終止合同，乙方于接到終止合同通知后3天內(nèi)負(fù)責(zé)將商品撤離現(xiàn)場，如故意拖延不履行，視為拋棄其所存留于專柜(架)的貨物，任由甲方處理
(8)乙方于合同終止日應(yīng)立即清償各項費(fèi)用，如仍不足者，甲方可行使留置權(quán)，并依法追訴。
第十五條 續(xù)約
本合同期滿時，乙方有優(yōu)先續(xù)約權(quán)，乙方如欲續(xù)約，應(yīng)于期滿前3個月，以書面形式提出申請，經(jīng)甲方同意后另訂合同。
第十六條 合同終止
(1)本合同履行期滿
(2)因任何一方違約，按照本合同約定可終止
(3)租賃期內(nèi)，經(jīng)雙方協(xié)商，提前終止合同履行
(4)其他合同終止情形
第十七條 租賃賣場的交還
(1)在本合同期滿而雙方未予續(xù)簽或本合同提前終止時，乙方應(yīng)于本合同終止日后三日內(nèi)將承租賣場及甲方提供的設(shè)施、設(shè)備等以良好、整潔、清潔、適租的狀態(tài)交還甲方
(2)租賃賣場交還前，乙方應(yīng)將物品自行負(fù)擔(dān)費(fèi)用搬出承租鋪位。否則，乙方應(yīng)按照約定交付租金及有關(guān)費(fèi)用
(3)租賃賣場交還時，乙方裝修等不可拆除的設(shè)施歸甲方所有，但甲方要求乙方恢復(fù)承租鋪位原狀的，乙方應(yīng)予恢復(fù)，否則甲方有權(quán)不退還乙方保證金
第十八條 其他事項
(1)聯(lián)絡(luò)與通知：
A.本合同有效期內(nèi)，雙方(在本合同中)提供的通訊聯(lián)絡(luò)方式為雙方在合同履行過程中的通訊聯(lián)絡(luò)方式，如有一方變更，應(yīng)在變更后的兩日內(nèi)書面通知對方，否則由變更方承擔(dān)責(zé)任
B.雙方之間任何關(guān)于本合同向?qū)Ψ降耐ㄖ袨椋詴嫘问竭M(jìn)行方為有效。但對于全體承租人均有約束力的內(nèi)容，甲方有權(quán)以公告、布告等形式進(jìn)行通知
(2)爭議解決：
A.因本合同的履行及合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方有權(quán)提起公訴
B.本合同的管轄法院為甲方所在地的人民法院
C.凡本合同未列事項，雙方按本合同精神友好協(xié)商處理，必要時簽定補(bǔ)充協(xié)議，與本合同效力等同
D.本合同自甲乙雙方簽字蓋章并由乙方支付保證金、首期租金之日起生效。如因乙方原因致本合同無效，甲方不予退還保證金
E.本合同一式四份，甲方持三份，乙方持一份，效力等同。
甲方：__________ 乙方：__________
代表人：________ 負(fù)責(zé)人：________
地址：__________ 電話：__________
