時間：2023-05-26 17:43:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇旅游投資分析，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】旅游業(yè) 投資環(huán)境 云南旅游企業(yè)
一、引言
文萊是東南亞地區(qū)金融中心和航空樞紐。近年來，政府不斷出臺投資優(yōu)惠政策鼓勵外國直接投資。考慮到中國政府提出“走出去”戰(zhàn)略，文萊旅游業(yè)投資環(huán)境是比較理想的。文萊對于旅游業(yè)（自然環(huán)境、民俗文化和宗教傳承）十分重視。文萊旅游局也在北京、上海、深圳和南寧設(shè)立了代表處，在中國地區(qū)推廣文萊旅游。
二、云南旅游企業(yè)跨國經(jīng)營分析
云南傳統(tǒng)旅游行業(yè)提供的產(chǎn)品老化，低價攬團(tuán)、低質(zhì)服務(wù)，人才流失，市場競爭無序，同時，本地旅游業(yè)技術(shù)、資金和人員不足。云南旅游行業(yè)應(yīng)該適時調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。而橋頭堡戰(zhàn)略的提出有利于云南旅游業(yè)加快國際化步伐，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級。旅游管理方面的專業(yè)人才，和一些實力強(qiáng)大、運(yùn)行完善的旅游企業(yè)（如云南旅游股份有限公司、云南旅游汽車有限公司、麗江玉龍旅游股份有限公司等），將是云南旅游企業(yè)跨國經(jīng)營的先鋒。
三、以度假村為例分析云南旅游企業(yè)在文萊進(jìn)行跨國經(jīng)營的思路
（一）經(jīng)典案例模式分析
德國途易模式：德國途易集團(tuán)（TUI Group）的母公司途易公司（TUI AG）的前身是普魯賽格公司（Preussag AG），該公司最初是原材料型企業(yè)集團(tuán)。以1997年普魯賽格公司開始收購哈帕格-勞埃德公司（Hapag-Lloyd AG）為轉(zhuǎn)折點，普魯賽格開始向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。至2000 年，普魯賽格收購了國際旅游聯(lián)盟（Tourisitik Union International Gmbh & Co. KG）和湯姆森旅行集團(tuán)（Thomson Travel Group），成為當(dāng)時世界上最大的垂直一體化旅游企業(yè)。積極參與法國新邊界（Nouvelles Frontières）之后，普魯賽格已占領(lǐng)70%以上的歐洲包價旅游市場，成為在所有這些國家經(jīng)營的市場領(lǐng)者。
美國運(yùn)通模式：美國運(yùn)通采用了多種方式進(jìn)入，如收購、特許經(jīng)營等，然而，其主要方式是內(nèi)部發(fā)展新產(chǎn)品和服務(wù)以及合資。內(nèi)部發(fā)展新產(chǎn)品和新服務(wù)是利用企業(yè)自有資金、技術(shù)、設(shè)備、人力，發(fā)展新產(chǎn)品與新服務(wù)，進(jìn)行多元化發(fā)展。合資是企業(yè)實施多元化的有效方式之一，通過合資企業(yè)可以花很少的投資進(jìn)入一個規(guī)模較大、效益較好的新行業(yè)，特別是當(dāng)跨國公司要進(jìn)入其他國家搞多元經(jīng)營時，可以克服跨國公司不熟悉當(dāng)?shù)厍闆r的困難，同時可以降低已有企業(yè)設(shè)置的進(jìn)入障礙。
（二）文萊旅游投資分析
度假旅游是21世紀(jì)全球旅游業(yè)的發(fā)展趨勢之一，至2012年中國已成文萊第二大旅游客源國，到文萊觀光旅游的中國大陸游客平均每月超過2500人次。如此龐大的客源，給文萊國內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)既帶來了機(jī)遇，也帶來了挑戰(zhàn)。文萊當(dāng)局出臺了一些優(yōu)惠政策，包括行業(yè)鼓勵政策（只要是符合公眾的利益、該產(chǎn)業(yè)在文萊沒有達(dá)到飽和且具有良好的發(fā)展前景就可以獲得大量的免稅政策扶持）、特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)政策（在國內(nèi)劃出了10個經(jīng)濟(jì)區(qū)來吸引投資）等。對中國企業(yè)而言，還享受意以下政策保護(hù)：2000年中文簽署了《鼓勵和相互保護(hù)投資協(xié)定》，2004年簽訂了《避免雙重征稅和防止偷漏稅的規(guī)定》以及其他領(lǐng)域的協(xié)定；文萊也是《區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)關(guān)系協(xié)議（RCEP）》成員，可以為成員之間的投資提供更多的便利和保護(hù)。
文萊國內(nèi)國際連鎖酒店不多，數(shù)得出來的也只有30家之多，其余的大都是本國的小型酒店，像這種集度假、旅游、休閑、購物多功能于一體的度假村更是屈指可數(shù)，這對眾多的外國投資者來說是個極好的投資機(jī)會，誰能率先占領(lǐng)市場無疑將獲得可觀的利益和地位。
中國旅游企業(yè)尤其是云南旅游企業(yè)進(jìn)軍文萊市場毫無疑問是個正確的選擇。結(jié)合上文德國途易集團(tuán)和美國運(yùn)通集團(tuán)對旅游產(chǎn)業(yè)的投資分析情況，云南旅游企業(yè)可以借鑒它們的經(jīng)驗和做法。既可以直接在文萊投資興建度假村，也可以注資、收購甚至兼并文萊當(dāng)?shù)氐穆糜纹髽I(yè)來進(jìn)行度假村的建設(shè)和運(yùn)營，當(dāng)然具體工作還需根據(jù)文萊的投資規(guī)定和本企業(yè)的實際情況進(jìn)行。
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龔敏
身份證號碼
性 別
男
年 齡
27歲
政治面貌
共青團(tuán)員
婚姻狀況
未婚
視 力 狀 況
良好
身高(厘米)
168 cm
體重(公斤)
58kg
民 族
漢族
戶口所在地
南昌市
技術(shù)職稱
最 高 學(xué) 歷
大專
現(xiàn)居住地
贛州市
畢業(yè)時間
2006
求 職 狀 態(tài)
目前正在找工作
電話、手機(jī)
1351791179*
個人主頁
地 址
南昌市惠民路345號
郵編
受教
育及
培訓(xùn)
狀況
2006年9 月 至 2009年7月
湖南工業(yè)大學(xué)
冶金技術(shù) 大專
專業(yè)描述：
工
作
經(jīng)
驗
摘
要
任職公司名稱: 江西萍鋼實業(yè)有限責(zé)任公司、湘潭市齊白石房屋拆遷有限公司、湘潭鑫輝商行 。
2008年6 月 至 2011年11月
銷售經(jīng)理、值班工長、銷售經(jīng)理
工作職責(zé)和業(yè)績:
2008年任湘潭齊白石房屋拆遷公司拆遷員，主要工作：制定拆遷補(bǔ)償安置工作總體計劃，制定并實施具體拆遷方案；負(fù)責(zé)項目拆遷的宣傳、發(fā)動、協(xié)調(diào)工作，組織實施房屋、土地、有關(guān)建筑物，市政管線拆改等查勘、測繪、評估工作； 負(fù)責(zé)補(bǔ)償安置談判，簽訂和履行補(bǔ)償安置協(xié)議、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 2009年在江西萍鋼實業(yè)公司任值班工長。 2011年任湘潭鑫輝商行銷售經(jīng)理。
求職意向
現(xiàn)從事行業(yè)：
批發(fā)/經(jīng)銷
現(xiàn)從事職業(yè)：
銷售經(jīng)理(業(yè)務(wù)員)
現(xiàn)職位級別：
中級職位（兩年以上工作經(jīng)驗）
期望月薪：
面議
目前月薪：
面議
可到崗時間：
面談
期望工作性質(zhì)：
全職
欲工作地區(qū)：
南昌市(含區(qū)市縣)
欲從事行業(yè)：
商業(yè)服務(wù)/中介行業(yè)、財務(wù)/審計/稅務(wù)、證券/金融/投資
欲從事職業(yè)：
銷售經(jīng)理(業(yè)務(wù)員)、業(yè)務(wù)分析專員/助理、審計專員/助理、投資銀行業(yè)務(wù)、投資分析
技能特長
具有較強(qiáng)的溝通和組織能力，為人正直、能吃苦耐勞、愛好廣泛，有極強(qiáng)的責(zé)任心和集體榮譽(yù)感
外語水平
第一外語:
第二外語:
興趣愛好
游泳、旅游、乒乓球、推理小說、電影
>> 保險業(yè)可持續(xù)發(fā)展的新里程 經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)保險業(yè)可持續(xù)發(fā)展情況的調(diào)查與思考 基于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)改造視角下的民族地區(qū)旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究 基于可持續(xù)發(fā)展視角下的遼寧會展業(yè)電子商務(wù)發(fā)展研究 基于博弈論視角的我國農(nóng)業(yè)保險業(yè)發(fā)展研究 農(nóng)發(fā)行保險業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展的對策探析 政策性農(nóng)業(yè)保險可持續(xù)發(fā)展研究 基于DEA方法的中國保險業(yè)研究 基于利益相關(guān)者視角的中國生態(tài)旅游可持續(xù)發(fā)展探析 中國保險業(yè)的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展研究 基于可持續(xù)發(fā)展視角下的新興城市發(fā)展路徑研究 基于發(fā)展型資助視角的貧困生可持續(xù)發(fā)展能力提升研究 基于可持續(xù)發(fā)展理念的建筑業(yè)綠色施工必要性探討 基于數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)的建筑業(yè)可持續(xù)發(fā)展的研究 基于事件旅游視角的漳州花博園可持續(xù)發(fā)展研究 基于網(wǎng)絡(luò)視角的產(chǎn)業(yè)群可持續(xù)發(fā)展研究 基于資源經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的農(nóng)村金融可持續(xù)發(fā)展研究 基于可持續(xù)發(fā)展視角的農(nóng)村小額信貸風(fēng)險研究 基于可持續(xù)發(fā)展視角的社會責(zé)任會計研究 基于旅游感知視角農(nóng)業(yè)旅游的可持續(xù)發(fā)展研究 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：，2012-02-03.
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對于醫(yī)藥股的投資分析，筆者早在去年三季度時，就已經(jīng)跟大家明確了，這是一個未來可以再走黃金10年的大行業(yè)。因為這是由中國的人口分布以及年齡層次所決定的，中國正在逐漸面臨老齡化的人口趨勢，而且近期因80后的大多數(shù)年輕人正在忙婚育，所以導(dǎo)致相關(guān)的投資個股也是機(jī)會多多，走勢強(qiáng)勁，如貝因美、伊利股份等，而處于人口年齡兩個極端的，就是老人和小孩了，這里醞釀著巨大的商機(jī)。
當(dāng)然了，想在醫(yī)藥股里創(chuàng)造投資奇跡，那就必須要您有持股2、3年的耐心和決心才行。否則，這些長線慢牛股，是不可能在短期內(nèi)就為您創(chuàng)造出翻倍的收益的。想通了這一點，那么我們也明白了，醫(yī)藥股是專為那些穩(wěn)健的投資者所準(zhǔn)備的，特別是上班一族。
從目前上證指數(shù)的走勢來看，市場正在試圖進(jìn)行圖形的技術(shù)修復(fù)，但是，能否把已經(jīng)短期破位的技術(shù)走勢修復(fù)好呢？在目前來看，這還是一個疑問，因為大盤的30日均線還壓制著市場的反彈走勢，而能否突破并站穩(wěn)在30日均線之上，這才是目前市場能否走好的關(guān)鍵。
從短期角度來看，目前指數(shù)已經(jīng)站上了10日均線，且5日均線有金叉10日均線的跡象，但是，這并未得到技術(shù)信號的確認(rèn)，所以，我們還不敢說市場走好了。再加上，在滬指的日K線圖里，必須要求明確確認(rèn)了MACD指標(biāo)的金叉，這才能說明市場的趨勢修復(fù)好了。
不過，從滬深指數(shù)的周線系統(tǒng)里觀察，目前市場周K線依然還是落在10周線下方的，那么市場如果在清明節(jié)前沒有收復(fù)并站上10周線，那就意味著市場徹底走弱。
而且，滬深股市的30日均線，目前就像一頭“攔路虎”，把大盤給卡住了。因為30日均線是中線的生命線，且看其目前的方向已經(jīng)拐頭向下了，這說明大盤的中線趨勢岌岌可危，雖然還有那么一丁點“星星之火”，但是，也快要熄滅了，所以，這也是近期我們的操作偏向于謹(jǐn)慎的原因。
針對于近期的銀行股突然走強(qiáng)，如中信銀行受相關(guān)傳聞利好消息刺激，甚至出現(xiàn)了放巨量上漲，但是，筆者認(rèn)為這也僅僅只是個股行為，它并未有能力帶領(lǐng)銀行股再漲一波行情，且目前的銀行股如民生和興業(yè)，有在做階段性的N層頭部嫌疑。所以，即使后市市場再繼續(xù)上漲，但是銀行股已經(jīng)乏力難繼了。
看地產(chǎn)板塊近3個月的月K線以及成交量，就知道一些大機(jī)構(gòu)都已經(jīng)從地產(chǎn)板塊撤出來了。所以，對于有高壓政策壓制的房地產(chǎn)板塊，筆者是一直堅持看空不操作的，或者說，筆者實在是看不懂地產(chǎn)股，所以，我寧愿放棄不做，而選擇去做我看得懂的醫(yī)藥股。
旅游板塊最近到是有點補(bǔ)漲的跡象了，看龍頭股中國國旅的技術(shù)走勢，就可以略知一二了。而且，旅游旺季也快到了，估計市場又要提前去炒作一下這個板塊了。
經(jīng)營方案
特產(chǎn)吧，就是以各地的特色產(chǎn)品為主題，提供餐飲、娛樂服務(wù)和進(jìn)行特產(chǎn)銷售的小店。其贏利模式為：綜合酒吧、茶樓、餐廳的經(jīng)營方式，利潤來自于以下幾個方面：經(jīng)營各地風(fēng)味餐飲、小吃，銷售茶水飲料，提供當(dāng)?shù)厥止に嚻返腄IY材料和技術(shù)，地方特產(chǎn)的銷售。
具體流程
1.收集各地特產(chǎn)信息，選擇一批有知名度或是有特色的產(chǎn)品。包括地方小吃、特色手工藝品、服飾、生活用品、樂器等。
2.進(jìn)貨。用以布置店面物品、手工藝品、服飾、生活用品、DIY材料以及有包裝可以保存的食品可直接從產(chǎn)地進(jìn)貨。一些進(jìn)貨量較大的產(chǎn)地，第一次進(jìn)貨時可親自前往考察，選擇一兩家質(zhì)量好，信譽(yù)高的經(jīng)銷商建立長期合作關(guān)系。其它的零散產(chǎn)品可通過互聯(lián)網(wǎng)直接訂購。
3.選址。特產(chǎn)吧定位于餐飲、休閑娛樂場所，店址應(yīng)選擇在人流量較大的商業(yè)街或酒吧、餐館集中處。
4.裝修。裝修上要充分體現(xiàn)出經(jīng)營特色，可利用各地的工藝品作裝飾，還可在特產(chǎn)吧內(nèi)按不同的地域進(jìn)行分區(qū)，表現(xiàn)出不同的地方特色。裝修時應(yīng)分出餐飲區(qū)、休閑區(qū)、購物區(qū)。
5.招工。按照店面的大小，雇用服務(wù)員2~6名，專做小吃的廚師1~3名。
6.宣傳。可到當(dāng)?shù)亻T戶網(wǎng)站的論壇上發(fā)帖，吸引追求時尚的年輕人注意。還可打親情牌，吸引在當(dāng)?shù)氐耐獾厝说酱藖韺ふ壹亦l(xiāng)的味道。
要點提示
1.剛開始規(guī)模不宜過大，店面可控制在20平方米左右，以制造人氣旺盛的效果。
2.所選擇的產(chǎn)品不宜過多過雜，一個小店不可能容納中國所有的地方特產(chǎn)。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厝说南M習(xí)慣有針對性地選擇產(chǎn)品。除了一些知名產(chǎn)品外，還可以選擇一些鮮為人知但獨具特色的產(chǎn)品，出奇制勝。
3.注意特色吧“吧”的性質(zhì)，將特色吧與普通小吃店和特產(chǎn)專賣店區(qū)別開來，贏利重點放在餐飲茶水上。
本文結(jié)合成都市××項目為例，對實踐工作中總結(jié)出的一套項目前期階段投資估算的方法及經(jīng)驗指標(biāo)進(jìn)行分析，作為房地產(chǎn)業(yè)界同行參考。項目基本信息如下：位于成都二環(huán)路內(nèi)側(cè)，二類居住用地，項目占地55畝，容積率4.5，建筑密度≤25%，綠化率≥30%，航空限高100米，兼容商業(yè)不超過20%，該項目在某項目公司名下，土地取得成本5.5億元，擬以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓總價8.5億元。
一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析
項目投資分析的第一步是分析本項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，包括項目總建筑面積、地上計容建筑面積（包括住宅面積、商業(yè)面積、物管用房面積等）、地下建筑面積、停車位數(shù)量、小區(qū)戶數(shù)等。實踐工作中，筆者一般將項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)歸納為。
計容面積（即地上建筑面積）：根據(jù)項目凈用地和容積率指標(biāo)推導(dǎo)而出，即計容面積=55×4.5×666.67=165000.00平米；
商業(yè)面積：由于前期投資階段，如還未獲取項目用地紅線圖，也未對項目進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，可按經(jīng)驗值對項目商業(yè)配比進(jìn)行估算（通常情況下，如不修建大型集中式商業(yè)，僅修建社區(qū)性商業(yè)，一般商業(yè)配比比例較難達(dá)到10%以上）。一般而言，一層社區(qū)商業(yè)配比僅能達(dá)到項目計容面積4%-6%左右，本項目暫按兩層商業(yè)配比估算（實踐中一般可修局部修3-4層，由于尚處前期分析階段，可不作深入分析考慮），預(yù)計商業(yè)配比達(dá)到8%，共計13200.00平米。
物管用房：根據(jù)《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（2008）規(guī)定，本項目須按總建筑面積3‰配建物業(yè)管理用房（623.16平米）。除物管用房以外，規(guī)劃或國土部門可能會要求配建社區(qū)服務(wù)中心、公廁等，具體情況須依據(jù)項目《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》規(guī)定而定；
住宅面積：地上建筑面積扣除商業(yè)面積和物管用房以及其他公建配套面積，本項目住宅面積151176.84平米。目前，成都市對住宅項目一般有90/70政策要求，因此，本項目戶型面積按平均90平米/戶計，故小區(qū)總戶數(shù)約1680戶。
地下車位及地下建筑面積：根據(jù)成都市相關(guān)規(guī)定，二環(huán)內(nèi)住宅停車位須按每100平米配比0.7個車位，商業(yè)按每100平米配比0.5個車位。因此，本項目須配比地下停車位1124個（部分地區(qū)可能同意地面配比部分停車位，并計入停車位配比指標(biāo)）。根據(jù)實踐經(jīng)驗，地下停車位建筑面積一般在35平米～40平米/個，前期投資估算階段一般按38平米/個估算，故本項目地下建筑面積為42721.04平米。一般來說，在項目前期預(yù)判階段，未考慮地下人防面積，而是視為直接繳納人防異地建設(shè)費。
通過上述分析，本項目主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)均逐一分析得出。當(dāng)然實踐工作中，有可能還會涉及到以下指標(biāo)，如：一是住宅項目可能會分高層電梯、多層洋房和別墅等產(chǎn)品，具體要視容積率指標(biāo)判斷；二是可能會修建醫(yī)院、學(xué)校和代建公共綠地等，這些也應(yīng)作為公建配套設(shè)施進(jìn)行指標(biāo)分析。三是可能要求配建廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，這些指標(biāo)也應(yīng)予以體現(xiàn)；四是要綜合判斷項目航空限高、容積率指標(biāo)和建筑密度等指標(biāo)是否配比。如某項目容積率4.5，限高65米，建筑密度20%。項目建筑層數(shù)=容積率÷建筑密度=22.5層，而限高65米，通常層高3米計，項目允許修建層數(shù)僅21層，再考慮底層商業(yè)層高一般要達(dá)到3.6米以上和女兒墻等因素，實際修建層高僅能按20層考慮，故項目實際僅能達(dá)到容積率4.0（20×20%）。其他指標(biāo)的具體分析就不在此一一列舉。
二、項目銷售收入分析
分析項目銷售收入主要是確定項目物業(yè)銷售售價。在前期估算階段，物業(yè)銷售價格通常采取市場比較法確定。在采取市場比較法確定項目物業(yè)售價時，一是要對本項目周邊在售樓盤（或二手房）進(jìn)行現(xiàn)場詢價；二是應(yīng)查詢各樓盤當(dāng)?shù)胤抗芫值膫浒竷r，并再結(jié)合當(dāng)前市場趨勢進(jìn)行預(yù)判。一般而言，在房市較好時，可在綜合考慮現(xiàn)場詢價和備案價的基礎(chǔ)上，考慮一定的銷售預(yù)期，在周邊樓盤基礎(chǔ)上將本項目物業(yè)銷售均價上浮5%～10%左右。根據(jù)調(diào)研及實際情況預(yù)判，本項目住宅銷售均價預(yù)估10000元/平米，1層商業(yè)銷售均價為35000元/平米，2層社區(qū)商業(yè)銷售均價20000元/平米，地下停車位按12萬/個。由于地下停車位銷售較慢，且考慮到人防和部分位置較差的地位出售較為困難，一般地下停車位按50-80%比例銷售（因本項目地處成都二環(huán)內(nèi)，通常住宅車位按70%計算銷售收入，商業(yè)車位不計銷售）。本項目銷售收入總計196366萬元。
三、項目開發(fā)成本分析
不同房地產(chǎn)企業(yè)建立的投資測算模型雖有一定差別，但在測算項目開發(fā)成本時，通常都包括以下幾項成本：前期費用，土地成本、建安成本、配套設(shè)施成本、期間費用和其他成本及費用等幾大項。
1.前期費用
前期費用主要包含三通一平費、報建費、設(shè)計費、圖審費、招標(biāo)費、地勘費等。項目場地平整、打圍等三通一平費用須視項目具體情況而定，一般而言政府公開拍賣土地所發(fā)生的三通一平費均較少；項目報建費主要指政府收取的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防異地建設(shè)費、新建房屋白蟻防治費、散裝水泥基金、異地綠化建設(shè)費等（目前成都市按220元/平米收取）；項目設(shè)計費主要包括方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、裝飾裝修設(shè)計等，普通高層住宅項目的設(shè)計費一般在50元/平米（其中方案設(shè)計10元/平米，施工圖設(shè)計20元/平米，景觀設(shè)計10元/平米，裝飾裝修設(shè)計5元/平米）。地勘費在實際工作中一般按地勘點位和深度收取，前期估算階段通常按10-15元/平米估算。此外，其他圖審費、檢測費、招標(biāo)費通常按10元/平米估算。因此，在成都地區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用一般要達(dá)到280～300元/平米。
2.土地成本
土地成本是房地產(chǎn)項目中投入較大的一項成本。如通過招拍掛方式拿地，國土部門應(yīng)開具全額的土地成本票據(jù)。但以招拍掛方式拿地時，在前期估算階段，除土地直接成本以外，還應(yīng)考慮須繳納3%的土地交易契稅和土地交易服務(wù)費用。但如以股權(quán)收購方式獲取土地，則應(yīng)注意有票據(jù)部分的土地成本金額（主要考慮土地溢價對土地增值稅清算的影響）。本項目以8.5億元轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)（樓面地價約5152元/平米），但其土地票據(jù)成本為5.5億元，土地溢價3億元，這部分土地溢價款是不能計入土地增值稅的清算，在計算項目土地增值稅時應(yīng)予以剔除。
3.建安成本
由于容積率4.5，如按建筑密度25%鋪滿其基底面積，本項目住宅產(chǎn)品平均樓層為18層，但如扣除社區(qū)商業(yè)所占用的基底面積，住宅部分的建筑密度可能僅能達(dá)到15%左右，住宅層數(shù)須修建33層。根據(jù)筆者的實踐經(jīng)驗值，18層至33層普通住宅地上建安成本約1600～1800元/平米，社區(qū)底商由于層高高等因素，建安成本一般略高于普通住宅部分，地下室工程涉及樁基工程、基坑支護(hù)、土方工程、人防工程、防水工程、頂板覆土等，其造價一般是2800～3000元/平米，相對來說，地下室2-3層經(jīng)濟(jì)性會比1層要好一些。當(dāng)然，別墅、多層、小高層、超高層和寫字樓等建筑的建安成本同普通高層住宅又有著較大的差別，需具體估算。
4.室外總平綠化及道路管網(wǎng)成本
主要包括小區(qū)安防工程、管網(wǎng)工程、道路景觀工程、以及散水以外的水電氣建設(shè)費和規(guī)劃要求的公建配套工程等。散水以外的水電氣建設(shè)費一般由經(jīng)營性單位自行施工，并向開發(fā)商收取，目前成都地區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)在每戶10000萬元左右。小區(qū)安防、管網(wǎng)及道路景觀工程（通常稱室外總平部分）等造價成本按實鋪面積估算。本項目室外總平實鋪面積27500萬米（即扣除建筑占地以外的其他部分），普通住宅室外總平建設(shè)成本通常在300-400元/平米，故本項目室外總平建設(shè)成本約需963萬元。
5.項目期間費用
項目期間費用主要包括管理費、營銷費和財務(wù)費等三項費用。
項目管理費包括工資、社保福利、辦公費、業(yè)務(wù)招待費等費用。根據(jù)實踐工作經(jīng)驗，主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理費一般占銷售收入1-2%（旅游地產(chǎn)項目可能要達(dá)到3%以上），項目管理費也可按照年度管理費支出情況進(jìn)行估算。如本項目占地55畝，開發(fā)周期約3年，約需管理人員25人左右，如按人均年管理費支出30萬（含人員工資、社保福利和辦公費支出等），每年管理費支出約750萬元，三年管理費支出預(yù)計2250萬元，考慮到項目后期辦產(chǎn)權(quán)等情況，管理費可調(diào)整為2500萬元。
項目營銷費包括營銷策劃、銷售、廣告推廣、售樓部和樣板房裝修建設(shè)等費用。通常住宅項目的營銷費占項目銷售收入的2-4%。主城區(qū)剛需項目的營銷費用占銷售收入約2.5%左右，旅游地產(chǎn)以及郊區(qū)項目營銷費占比可能達(dá)到4%。
財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費等。在房地產(chǎn)項目前期估算階段一般僅作靜態(tài)分析，分析方法如下：首先根據(jù)土地成本及前期費用估算項目啟動資金，再根據(jù)企業(yè)自有資金確定融資金額。由于本項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價85000萬元，加上前期費用以及部分管理費用、資金成本支付等，項目啟動資金需95000萬元。本項目計容面積165000萬平米，考慮本項目處于成都市二環(huán)路內(nèi)，屬典型剛需項目，按年均去化量8～10萬平米（月均銷售80～110套）估算，預(yù)計項目整體銷售周期1.5-2年。按房地產(chǎn)企業(yè)正常開發(fā)速度，本項目可實現(xiàn)拿地后10個月開盤（目前市場上速度較快企業(yè)可達(dá)到4-6個月開盤），預(yù)計項目開盤后1.5年內(nèi)可全部償還完畢股東投入或銀行借款。因此，預(yù)計項目啟動資金占用整體占用期限約1.5年，利率按10%/年估算。實踐工作中，如股東投入資金利率較高，可待項目取得“四證”后向銀行申請開發(fā)貸款，從而利用開發(fā)貸款盡快償還股東投入資金，以降低項目財務(wù)費用。當(dāng)然，在進(jìn)行詳細(xì)可行性研究分析階段時，須進(jìn)一步結(jié)合項目開發(fā)計劃、銷售計劃、投融資節(jié)點等詳細(xì)編制項目現(xiàn)金流量和籌資融資情況而對財務(wù)費進(jìn)行動態(tài)分析。
6.其他成本和費用
除上述列舉的幾項成本和費用以外，一般同不房地產(chǎn)企業(yè)還會歸納出如下幾項成本和費用：
不可預(yù)見費：主要指建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素（如人工材料調(diào)差等）而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的費用。房地產(chǎn)投資估算階段，不可預(yù)見費通常工程成本的3%左右估算。
監(jiān)理費：指支付的工程監(jiān)理公司的費用。通常在10元/平米左右。
前期物管費：指支付給物業(yè)管理公司的開辦費、彌補(bǔ)物管公司虧損的費用以及竣工交房后空置房支付的物管費等，一般取值為10～15元/平米。
產(chǎn)權(quán)及公維基金：主要包括房屋竣工測繪、綜合驗收以及辦理國土證、房屋產(chǎn)權(quán)證等發(fā)生的費用，以及開發(fā)商須繳納的住房專項維修基金。目前，成都市規(guī)定普通住宅開發(fā)商須繳納38.5元/平米的住房專項維修基金。項目測繪、驗收以及辦理產(chǎn)權(quán)證等費用預(yù)計在12元/平米，兩項通常按50元/平米估算。
四、項目繳納的稅金分析
住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及的稅種包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅，此外土地使用稅、房產(chǎn)稅等通常進(jìn)入管理費用科目。按照經(jīng)驗值估算，三項稅在項目銷售收入的占比達(dá)到10-15%，如土地成本過低，甚至有超過15%的可能。下面，簡要闡述三項稅分析方式：
1.營業(yè)稅及附加
是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種，營業(yè)稅附加包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、地方水利建設(shè)基金等，營業(yè)稅金及附加不能計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，一般按銷售收入5.65%繳納。
2.土地增值稅
是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進(jìn)稅率，應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。土地增值稅實行過程預(yù)征，項目結(jié)案清算。在這里重點討論前期投資估算階段土地增值稅的計算方式。
土地增值稅的計算按“清算與預(yù)征誰大取誰”的原則進(jìn)行，即按項目開發(fā)完后進(jìn)行土地增值稅清算和按政策預(yù)征取值進(jìn)行比較，取最大值作為土地增值稅取值。因普通住宅增值額未超過20%可免征土地增值稅，故應(yīng)將住宅部分和商業(yè)部分按建筑面積分?jǐn)傔M(jìn)行計算。需注意的是清算稅收時，進(jìn)入項目土地成本的只能是土地票據(jù)成本（本項目進(jìn)入增值清算的土地成本為5.5億元）。對于土地增值稅預(yù)征比例，各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)均有正式文件規(guī)定。成都地區(qū)普通住宅土地增值稅按1%預(yù)征，商業(yè)和車位按2.5%預(yù)征。本項目土地增值稅計算及比較情況。
3.企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的稅率按25%征收。
在實踐工作中，在項目詳細(xì)可行性研究階段，可考慮部分稅收策劃因素進(jìn)一步分析判斷土地增值稅和企業(yè)所得稅，從而進(jìn)一步判斷項目可行性。因房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃較復(fù)雜，這里就不詳細(xì)論述。
五、項目收益分析
項目收益分析主要包括項目凈利潤、投資利潤率、銷售利潤率、啟動資金年回報率、財務(wù)凈現(xiàn)值、自有資金內(nèi)部收益率等指標(biāo)分析。根據(jù)上述分析，本項目，預(yù)計銷售收入196366萬元，項目開發(fā)成本161548萬元，應(yīng)繳稅金27813萬元，項目凈利潤7005萬元，投資利潤率4.34%，銷售利潤率3.57%，啟動資金年回報率14.90%，財務(wù)指標(biāo)一般。但由于本項目未考慮稅收籌劃因素，且商業(yè)未配比到20%，故項目開發(fā)價值尚有挖掘空間，故可對本項目進(jìn)行深入論證分析，并同合作方深入談判商務(wù)條件。
六、結(jié)束語
房地產(chǎn)前期投資估算階段主要是作靜態(tài)投資分析，未考慮現(xiàn)金流的動態(tài)過程和資金貼現(xiàn)等因素，因此暫時還難以計算項目凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)。但是，如果投資分析人員充分利用好上述投資估算方法，項目投資分析估算結(jié)果仍然可達(dá)到較高的準(zhǔn)確度，從而可在短時間內(nèi)迅速判斷出項目財務(wù)指標(biāo)是否可行，是否深入同合作伙伴商談項目合作條件，進(jìn)而避免花較長時間判斷分析項目可行性。當(dāng)然，在項目進(jìn)入詳細(xì)可行性研究階段，還應(yīng)充分結(jié)合項目規(guī)劃設(shè)計條件、宗地線紅圖、地形圖等全面分析項目設(shè)計方案，編制項目銷售及開發(fā)計劃，準(zhǔn)確編制項目現(xiàn)金流量和籌資融資安排，進(jìn)而深入分析項目財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)，以進(jìn)一步判斷項目經(jīng)濟(jì)可行性。
參考文獻(xiàn)
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在杭州的著名景點岳王廟附近，有一家名為“雜七雜八雜貨鋪”的有趣小店，這家店里銷售的明明都是工藝精品，可店主偏偏要將其說成是雜七雜八的雜貨。這樣“作賤”自己的生意，不是自找苦吃嗎？但正是因為采取了這種出奇制勝的賣法，這家本來很平常的小店變得顧客盈門，獲利多多。
創(chuàng)業(yè)到景區(qū)
“雜七雜八雜貨鋪”的店主趙秉容去年7月退休后，就處處留意各種商機(jī)。她發(fā)現(xiàn)精品店的生意不錯，而且不需要太多的專業(yè)知識，入門比較容易，于是下定決心做工藝精品。
選好項目后，她開始物色經(jīng)營場所。趙秉容覺得鬧市區(qū)的繁華商業(yè)地段生意固然好，但各種工藝精品店已經(jīng)遍地都是，競爭壓力肯定也不小，不如另辟蹊徑，去風(fēng)景區(qū)等人流量同樣很多的地方試試看。
經(jīng)過多方比較，趙秉容相中了岳王廟附近的一個店面，這里處在西湖北線的風(fēng)景旅游要道上，游客流量很大，附近還有浙大附中、西湖小學(xué)等學(xué)校，許多學(xué)生都會來轉(zhuǎn)車，學(xué)生們對這些工藝精品都非常喜歡，客源應(yīng)該有保證。更重要的是，這一帶雖然有不少旅游紀(jì)念品店，但卻沒有一家專賣工藝精品的商店，因此幾乎沒有什么競爭對手。有客源，卻沒有競爭對手，這無疑是理想的經(jīng)營場所，于是趙秉容毫不猶豫地把她的創(chuàng)業(yè)地選在了風(fēng)景區(qū)。
精品當(dāng)成雜貨賣
如何根據(jù)特定的地段位置，做出自己的商品特色？趙秉容制定了一個比較獨特的經(jīng)營理念：把“精品”當(dāng)成“雜貨”賣，以價格上的優(yōu)勢來贏得良好的口碑，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。
其一，消費者以游客和學(xué)生為主，因此商品價格不能定得太高；其二，在旅游紀(jì)念商品琳瑯滿目的風(fēng)景區(qū)，要想引起游客的購買欲望，就必須在價格上做出優(yōu)勢；其三，所謂的“工藝精品”，其實就是工藝小雜貨而已，在精品店里的價格并不見得合理，有較大的壓價余地，不妨索性讓其回歸到“雜貨”的行列，走薄利多銷的路子。因此，趙秉容把店里絕大多數(shù)工藝品都定價在5-10元左右，超過20元的幾乎沒有，還有不少實用小工藝品更是只賣10元3樣。
按照這樣的經(jīng)營思路，趙秉容為自己的小店取了個頗能吸引眼球的店名：“雜七雜八雜貨鋪”。這個店名看似土得掉渣，但卻恰如其分地表達(dá)了趙秉容的經(jīng)營理念，而且十分便于記憶，讓人過目不忘。
趙秉容在商品選擇上也是很有講究的，因為主要做的是游客和學(xué)生的生意，雜貨鋪里經(jīng)銷的都是份量輕、體積小，便于攜帶的小玩意兒。同時，還有不少商品兼顧到了實用性，例如草帽、扇子、拖鞋之類的小商品，由于看準(zhǔn)了游客的消費需求，這些商品的銷路也挺好。
溫馨生意溫情做
趙秉容的雜貨鋪賣的都是些充滿溫馨的小玩意，她自己也格外注重“溫情服務(wù)”，通過帶有濃濃人情味的服務(wù)，使小店在顧客中產(chǎn)生了很強(qiáng)的吸引力。
有一次，雜貨鋪里來的江蘇游客中，有一位年輕婦女抱著一個小嬰兒。細(xì)心的趙秉容留意到嬰兒穿得十分單薄，而這天的氣溫不高，天氣預(yù)報下午還有雨。趙秉容趕緊提醒那位婦女，得替孩子添加衣服，以免受涼感冒。那婦女感動地連聲說：“謝謝，謝謝，老板娘你真是太細(xì)心了。”
有些游客為了省錢，不舍得買礦泉水喝，雜貨鋪里便備足開水，讓客人自己免費灌取。如果有幾個客人結(jié)伴過來，當(dāng)其中一人進(jìn)店瀏覽，而其余的客人等在門口，雜貨鋪里的營業(yè)員就會主動端出凳子，請外面的客人一邊等一邊坐下休息。趙秉容就這樣從點點滴滴做起，用她的“溫情服務(wù)”將顧客吸引到了“雜七雜八雜貨鋪”。如今，晨練路過的老人們，每天都會到雜貨鋪里來轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)；放學(xué)轉(zhuǎn)車的學(xué)生們，也會到雜貨鋪看一看。就是這轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看看，又有不少生意做成了。
投資分析
精品當(dāng)成雜貨賣，說到底打得就是“薄利多銷”牌，因為這是永恒的賺錢法寶。
一、商品簡介:
營養(yǎng)果蔬七彩豆腐與傳統(tǒng)豆腐一樣,都是以大豆為原料。不同的是,七彩豆腐在制作中加入天然蔬菜果汁輔料,形成天然色彩,且含有豐富的營養(yǎng)成分,七彩豆腐保存了蔬菜中的纖維質(zhì),有利于人體吸收、消化。制作七彩豆腐豆腐的基本工藝與傳統(tǒng)豆腐略同,關(guān)鍵工序是菜汁的加入。
營養(yǎng)果蔬七彩豆腐的色澤主要取決于蔬菜汁的色澤。如制綠色豆腐可選用芹菜、蘿卜纓和芹菜纓、辣椒葉、紅薯葉等;制作黃色豆腐,可用胡蘿卜等;制作七彩豆腐紅色豆腐,可用番茄來榨汁。
二、制作工藝
1、七彩豆腐榨取萊汁選取新鮮的蔬菜,清洗干凈,切碎搗爛,而后榨取汁液,過濾除去菜渣。菜汁的PH值小于6時,彩色豆腐凝固不完全,產(chǎn)品質(zhì)地過于軟嫩松散。PH值大于6.5時,產(chǎn)品質(zhì)地粗硬易斷,表面粗糙。所以菜汁的PH值最好調(diào)整到6.0―6.5之間,這樣產(chǎn)品的質(zhì)地細(xì)嫩,有光澤、彈性大,且出品率高。
2、七彩豆腐的加工應(yīng)注意豆乳與菜汁的混合比例。菜汁量小,不易使豆腐著色;菜汁過多則會產(chǎn)生青草味,使風(fēng)味變壞。一般適用量為每50毫升的豆乳加8―10毫升的濃縮菜汁。其次,在煮沸的豆乳中添加菜汁后煮沸時間不宜太長;以免損傷菜汁中的營養(yǎng)成分。菜汁加入后一定要充分?jǐn)嚢?混合均勻,以免影響成品色澤。
三、注意事項:
1、為了提高菜汁的利用效率,減少用量,可以考慮菜汁的濃縮。若菜汁濃縮至1/2,每100毫升豆乳由原來需加入16毫升改為只需加入8毫升即可,產(chǎn)品的質(zhì)量跟未濃縮時相差不大。蔬菜汁要在豆?jié){基本煮好后再加入,加入后煮沸2―3分鐘即可,時間過長會使維生素變性,太短則達(dá)不到消毒滅菌的作用。煮好的豆?jié){與菜汁混合液進(jìn)入點漿工序時,其溫度一般在90℃一95℃,豆?jié){濃度約為8度。
2、根據(jù)環(huán)境溫度加入適量的冷水,使豆?jié){溫度降至70℃-80℃,濃度相應(yīng)地降至7.5度左右時開始點漿。彩豆腐由于蔬菜汁的加入,改變了豆?jié){原有的PH值,所以凝固劑的加入,應(yīng)因蔬菜汁的PH值不同而適當(dāng)調(diào)整,如PH值低的番茄汁,凝固劑用量應(yīng)適當(dāng)減少。
四、投資分析:
經(jīng)營面積不用大,5-10平方,門檻不高,消費人群和從業(yè)人員都是普通的百姓大眾,店址的選擇非常靈活:休閑步行街、商業(yè)密集地帶、小區(qū)、商場超市里面或周邊、學(xué)校、菜市場、車站、餐廳、酒店、網(wǎng)吧、旅游景點周邊,這些地方人流量大,人氣旺自然生意旺!而且彩色豆制品是老少皆食,四季皆宜的美食佳品。
五、營銷方式:
1、前店后廠模式:租用臨街門面或市場攤位,后面放置加工設(shè)備,邊生產(chǎn)邊銷售,新奇的七彩豆腐一出,立刻吸引人流圍觀,這種生意想不火都難!而且開放式的制作流程讓消費者能夠放心購買、放心食用,這樣既保證了無需大量積壓成品豆制品,降低損耗和經(jīng)營風(fēng)險,又能滿足消費者隨時購買到新鮮果蔬彩色豆腐及豆制品。
2、租用攤位模式:憑借果蔬彩色豆制品的絕對優(yōu)勢,完全可以壓制傳統(tǒng)豆腐銷售,投資經(jīng)營者可直接將彩色豆品店開設(shè)在當(dāng)?shù)卮笮统小⒉惋嫷辍⑸虉龅攘鲃有匀丝诒姸嗟膮^(qū)域,直接設(shè)立銷售專區(qū)或?qū)９瘛?/p>
3、便攜式銷售模式:近年來,各種街頭飲料銷售點火爆異常,時尚便捷飲品站逐漸成為大眾喜愛消費的項目,例如休閑小站飲品站、快可立珍珠奶茶、麥當(dāng)勞甜品站等的成功運(yùn)作,年輕人、時尚一族、兒童等成為時尚便捷飲品消費的主力軍!
投資額度：22000元左右
項目優(yōu)勢：時尚新鮮感強(qiáng)、投入小回收快、符合現(xiàn)代人需求
適合人群：白領(lǐng)、藝術(shù)或相關(guān)行業(yè)工作者、設(shè)計專業(yè)的在校大學(xué)生
市場背景：
將壁飾，尤其是將那些用手工精心制作的壁飾裝飾于室內(nèi)，可營造一種溫馨又富有個性的藝術(shù)氛圍，使人感覺到一點人情味，也使人們渴望回歸自然的心理愿望在一定程度上得到滿足。
開業(yè)條件：
壁飾店的經(jīng)營者最好具有一定的藝術(shù)鑒賞能力，并且在家庭軟裝潢的最新趨勢方面能有一定的認(rèn)識，這樣才能更好地推薦自己的產(chǎn)品。
店面面積一般在20至40平方米左右。壁飾店的選址十分重要，選擇不當(dāng)將導(dǎo)致客流量不足。考慮到租金等各方面因素，建議選擇商業(yè)街的邊緣門面、旅游品街、工藝品街、超市店中店、百貨商場工藝品區(qū)域，最為理想的是家具城和建材城。也可以尋找新興居民區(qū)附近的門面，不過，由于壁飾不是重復(fù)消費品，小區(qū)附近市場到一定程度會飽和，所以，那里只適合短期開店，不適合長期發(fā)展。
效益分析：
手工壁飾一般按照材料和人力制作的成本來定價。根據(jù)材料和制作工藝的不同，壁飾可以分為三個檔次：第一，以藤、木為主要材料，售價均在200元以下，雖然價格低廉但品質(zhì)最自然；第二，以裝飾材料為主，即在自然材料之外運(yùn)用復(fù)合材料，一般零售價為200至400元；第三，把繪畫藝術(shù)與各種材質(zhì)結(jié)合起來，高端產(chǎn)品一般在400元以上。
以一家20平方米的店鋪為例，合適的租金在每月2000元左右。首次進(jìn)貨為8000元，總數(shù)80余幅，將近50種不同造型，其他二三十幅為重復(fù)。店面裝修比較簡單，墻面以白色為主，中間放些壁飾柜子，底下鋪些復(fù)合地板，裝修費不超過5000元。日常開銷：雇傭1名營業(yè)員，工資每月為1000元，外加2％至3％的提成。水電煤在每月200元之內(nèi)。此外，需要5000元作為流動資金，供每月進(jìn)貨之用。這樣，總投資不超過22000元。
壁飾店以一個月總量50幅計算，中檔占50％，為25幅；低檔30％，為15幅；高檔20％，為lO幅，平均折扣為7折，利潤為零售價30％。則中檔產(chǎn)品利潤：25幅x 30C元(平均零售價)×30％=2250元；低檔產(chǎn)品利潤：15幅x150元(平均零售價)×30％=675元；高檔產(chǎn)品利潤：10幅×500元(平均零售價)×30％=1500元。總利潤為：4425元。半年即可收回成本。
教你開家空調(diào)清洗店
投資分析：家用空調(diào)清洗主要是上門服務(wù)，無需門面，只需一問普通的辦公室(作接待和倉庫用)或在家辦公。有一部電話，2―4名工人，工具費用每人只需20一30元，再有部分流動資金購買專用清洗劑即可，總投資可根據(jù)資金情況約需3000―4000元。
效益分析：使用專用的清洗劑家用空調(diào)時，不需將空調(diào)拆下，直接清洗室內(nèi)、室外機(jī)，方便快捷，清洗一臺空調(diào)一人只需20分鐘，每人每天可輕松清洗10臺家用空調(diào)。現(xiàn)以1.5匹掛機(jī)為例，每臺的清洗利潤為：專用清洗劑成本：(需0.3～0.4kg)4～5元；管理費：1元；工人工資：4～5元；綜合成本：13～16元；稅：3元；收費：50元；宣傳廣告費：1～2元；利潤：50-(13～16)=37～34元。
經(jīng)營方略：開業(yè)期間在當(dāng)?shù)貓蠹埳献餍┛破諒V告，以提高知名度；同時派人在居民小區(qū)散發(fā)傳單，組織業(yè)務(wù)人員上門聯(lián)系單位業(yè)務(wù)，還可與物業(yè)管理公司合作，承攬一些成片的家用空調(diào)清洗業(yè)務(wù)與其分成。這樣在50萬人口以上的城市平均每天至少可以清洗15～20臺家用空調(diào)，每月清洗500―600臺，利潤可達(dá)1.6～2.0萬元，每年至少可賺16～20萬元。
投資建議：
1、宣傳引導(dǎo)，讓廣大用戶充分了解家用空調(diào)清洗的重要性和必要性，引導(dǎo)人們改變觀念，接受家用空調(diào)清洗保養(yǎng)這一新生事物。
2、一切為客戶著想，建好客戶檔案，定期電話回訪，長期跟蹤服務(wù)，鞏固已發(fā)展的客戶，打好服務(wù)牌，樹立良好的企業(yè)形象，建立一個完整的客戶群，由客戶一傳十、十傳百，龐大的市場商機(jī)就可盡在您的掌握之中了。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)型酒店；發(fā)展泡沫；對策分析
中圖分類號：F27文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2009）01-0015-02
1 經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展概況
1.1 經(jīng)濟(jì)型酒店的含義
經(jīng)濟(jì)型酒店在國外被稱為“床和早餐飯店”。簡單來說，它的模式是在保留了星級酒店的客房設(shè)施水平的基礎(chǔ)上，簡化會議、娛樂、餐飲等附加功能，通過統(tǒng)一的品牌、設(shè)施、連鎖化經(jīng)營，降低采購成本、減少人員配備，從而為人們提供性價比高于星級酒店的一種標(biāo)準(zhǔn)化酒店服務(wù)。
（2）經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展概況。
長期以來，我國旅游業(yè)優(yōu)先發(fā)展入境旅游的方針導(dǎo)致滿足入境旅游者的高星級酒店大規(guī)模發(fā)展，而滿足國內(nèi)旅游者需求的經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展滯后，經(jīng)濟(jì)型酒店和高星級酒店的比例是1：73。 綜觀我國經(jīng)濟(jì)型酒店短暫的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了以下兩個階段4。(1) 起步階段(1997 年－2001年)。1997年2月錦江集團(tuán)推出了第一家名為“錦江之星”的經(jīng)濟(jì)型酒店。 (2) 全面興起階段(2002年－現(xiàn)今)。如家快捷、莫泰168等國內(nèi)品牌的迅速崛起引起業(yè)內(nèi)外人士廣泛關(guān)注；速八、宜必思等國際知名品牌的相繼進(jìn)駐， 出現(xiàn)了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店市場國際化競爭的局面。
商務(wù)部與中國飯店協(xié)會聯(lián)合的《2007 中國經(jīng)濟(jì)型飯店調(diào)查報告》5指出，截至2006年底，我國經(jīng)濟(jì)型飯店連鎖品牌已達(dá)100家，已開業(yè)店數(shù)超過1000 家，與2005 年相比市場高速增長，品牌數(shù)及市場供應(yīng)量均翻了一番。
1.2 經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展泡沫
（1）經(jīng)濟(jì)型酒店泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)闡釋。
經(jīng)濟(jì)學(xué)的泡沫指某種價格水平相對于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件決定的理論價格的非平穩(wěn)性向上偏移。在實際經(jīng)濟(jì)活動中，與預(yù)期相關(guān)的過度投機(jī)行為、規(guī)范失靈、詐騙行為和道德風(fēng)險等都可能成為導(dǎo)致泡沫現(xiàn)象的原因。經(jīng)濟(jì)型酒店過熱的投資已經(jīng)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店價格出現(xiàn)上漲趨勢，這與經(jīng)濟(jì)型酒店的本質(zhì)要求是相悖的。
（2）理性看待經(jīng)濟(jì)型酒店的“泡沫”。
①經(jīng)濟(jì)型酒店的投資熱潮及投資風(fēng)險
目前，國內(nèi)外知名的餐飲酒店集團(tuán)和產(chǎn)業(yè)資本、金融資本以及風(fēng)險投資都對經(jīng)濟(jì)型酒店表現(xiàn)出巨大興趣，這是是造成經(jīng)濟(jì)型酒店過熱的原因之一。中國飯店協(xié)會《2007中國經(jīng)濟(jì)型飯店調(diào)查報告》透露，2007年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營狀況繼續(xù)下滑。統(tǒng)計顯示，近期此類酒店的平均門市價下降119元，平均出租率下降7%。
②經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展泡沫的本質(zhì)分析
經(jīng)濟(jì)型酒店投資過熱確實造成經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的泡沫，但并非馬上破滅而令人恐懼。隨著投資規(guī)模的加大，泡沫越來越大，但現(xiàn)在僅是一種威脅的現(xiàn)狀。因此，如果采取有效的措施，可以將該泡沫逐步壓縮到最小化，并最終實現(xiàn)柔性破滅。雖然投資過熱帶來了供給過剩、競爭加劇以及和入住率的下降，但就整個中國來看經(jīng)濟(jì)型酒店的需求還沒有充分得到滿足。
2 經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展泡沫的成因
2.1 定位模糊不清，無差異化優(yōu)勢
現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)型酒店有不少是從原來的事業(yè)單位和國有企業(yè)的招待所改造而來的，它們在裝修后就直接換上商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店的招牌，盲目追求市場時尚，而迷失了定位方向。經(jīng)濟(jì)型酒店需要明確自己的市場定位，具體的瞄準(zhǔn)學(xué)生群體、商務(wù)人群、司機(jī)客源等某個細(xì)分市場，進(jìn)而展開深化的特色服務(wù)，創(chuàng)建自己的差異化優(yōu)勢。缺乏清晰定位造成的同質(zhì)競爭的關(guān)鍵原因在于行業(yè)發(fā)展不成熟。
2.2 管理水平有限，服務(wù)能力較低
經(jīng)濟(jì)型酒店多采用加盟連鎖形式，這些加盟酒店原本效率低下，管理混亂，為了應(yīng)對競爭和盈利才決定依托知名品牌加盟連鎖經(jīng)營，但加盟后，仍不能短期內(nèi)適應(yīng)統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。比如酒店員工缺乏全面的培訓(xùn)，服務(wù)意識淡薄、服務(wù)能力較低，而經(jīng)濟(jì)型酒店要求員工是“全面手”，能勝任多個崗位。
2.3 物業(yè)成本偏高，利潤率受影響
中國飯店協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，到2007年經(jīng)濟(jì)型酒店的物業(yè)成本比2006年增加了40%。其原因主要是經(jīng)濟(jì)型酒店急于通過擴(kuò)張規(guī)模吸引投資，人為抬高了物業(yè)價格。如今，原本每天每平米不足1元的租金標(biāo)準(zhǔn)被抬高到2.0元/m2，又從2.0元/m2跳到2.4元/m2，不少經(jīng)濟(jì)型酒店在保本的基礎(chǔ)上稍有營收就會將物業(yè)收入囊中。致使成本偏高直接使利潤受到影響，《2007年經(jīng)濟(jì)型酒店調(diào)查報告》顯示6，2006年經(jīng)濟(jì)型酒店的平均門市價格從2005年的328元/天下降到2006年的208元/天，出租率從89%下降到了82.4%。
2.4 規(guī)模擴(kuò)張過快，人才儲備不足
大規(guī)模擴(kuò)張的同時，人才匱乏也成為經(jīng)濟(jì)型酒店不得不面對的現(xiàn)實問題。快速擴(kuò)張必然在一定程度上加大了對人才的需求，而傳統(tǒng)星級酒店的從業(yè)人員，很難適應(yīng)經(jīng)濟(jì)型酒店復(fù)合型工作要求。國外的經(jīng)濟(jì)型酒店的員工要求是一人多職，一人多崗，從而大大節(jié)省了人力成本，經(jīng)濟(jì)型酒店客房與服務(wù)人員配備比是1：0.3。這對酒店管理、財務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和從業(yè)人員的綜合素質(zhì)提出了較高要求。
2.5 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)空缺，競爭格局無序
傳統(tǒng)的觀點認(rèn)為經(jīng)濟(jì)型酒店是指二星級酒店、一星級酒店、社會旅館、招待所等住宿設(shè)施。而對經(jīng)濟(jì)型酒店的標(biāo)準(zhǔn)還沒有權(quán)威的嚴(yán)格界定，致使經(jīng)濟(jì)型酒店遍地開花，魚龍混雜，競爭無序。“經(jīng)濟(jì)型飯店”本身是一個舶來的業(yè)態(tài)概念，其內(nèi)涵和外延在中國旅游市場的明晰化，需要市場中的領(lǐng)導(dǎo)型品牌所賦與的旅游者認(rèn)知程度，以及政府主管部門、行業(yè)協(xié)會的標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)，當(dāng)然，也需要專家學(xué)者和媒體的參與討論。經(jīng)濟(jì)型酒店在國內(nèi)還是一個有待于在實踐中發(fā)展的業(yè)態(tài)概念，有必要在現(xiàn)實發(fā)展中給予進(jìn)一步規(guī)范和完善。
3 全面而有效的市場應(yīng)對策略
3.1 理性投資避免過熱，差異化的策略
經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展泡沫存在的關(guān)鍵在于缺乏理性的投資分析和同質(zhì)化的定位，而且，差異化的定位和經(jīng)營深入不夠。進(jìn)行差異化經(jīng)營首先要有準(zhǔn)確的市場細(xì)分和定位，隨著住宿市場的不斷發(fā)展和市場的細(xì)分化，在中國住宿市場的多元結(jié)構(gòu)中，經(jīng)濟(jì)型酒店的產(chǎn)品也必然更加多樣，并以其經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代、個性的特色，開創(chuàng)出中國經(jīng)濟(jì)型酒店的新時期。例如青年旅社定位于自助旅游者，而如家則定位于商務(wù)旅行者，不同的定位使得他們在酒店設(shè)施配備和服務(wù)項目等方面都有很大不同。
3.2 多方合作拓寬渠道，維護(hù)客戶關(guān)系
激烈的競爭促使合作聯(lián)盟和共贏顯得日趨重要。既有強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，也有強(qiáng)者與弱者之間的合作，國外的酒店集團(tuán)品牌憑借資金、品牌、規(guī)模等優(yōu)勢多采用并購的形式。此外，經(jīng)濟(jì)型酒店之前大多委托旅行社帶客人，或與攜程旅行網(wǎng)簽訂合作協(xié)議以尋找客源，但這樣做的弊端是合作的同時，也失去了每間房幾十元的中間費用利潤。為此，他們導(dǎo)入了自訂房信息系統(tǒng)，把所有連鎖酒店聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行動態(tài)管理，并推出相關(guān)優(yōu)惠措施和客戶計劃以增強(qiáng)房客的粘性。對于單體的經(jīng)濟(jì)型酒店則可以通過網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂平臺尋找客源，并且費用遠(yuǎn)低于攜程網(wǎng)。
3.3 加大人才培養(yǎng)力度，推動校企聯(lián)合
相對于快速發(fā)展的投資規(guī)模，中國的經(jīng)濟(jì)型酒店需要盡早彌補(bǔ)人力資源的短板。國外經(jīng)濟(jì)型酒店有多年的發(fā)展歷史、成熟的發(fā)展模式、豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗和人才儲備。所以，一方面可以學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的管理經(jīng)驗、培養(yǎng)自己的專業(yè)人才，以盡快實現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化、專業(yè)化。另一方面，目前高校的經(jīng)濟(jì)型酒店人才培養(yǎng)剛剛起步，教學(xué)方案、理論研究和師資方面還亟待完善。可以通過完善“管理培訓(xùn)生”人才培養(yǎng)機(jī)制，儲備新生力量，推動校企聯(lián)合，有針對性的開展經(jīng)濟(jì)型酒店人才的培養(yǎng)。
3.4 謹(jǐn)慎選取擴(kuò)張模式，綜合比較權(quán)衡
經(jīng)濟(jì)型酒店的特征是規(guī)模化復(fù)制和擴(kuò)張，只有快速的規(guī)模化才能夠進(jìn)一步降低成本獲得規(guī)模效益。但對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)型酒店，面臨的問題就是如何平衡單店經(jīng)營和規(guī)模化擴(kuò)張。采用特許加盟方式，能便于迅速擴(kuò)張，但是，這就要在管理力和控制力上做出犧牲，甚至?xí)驅(qū)用说耆狈τ行е笇?dǎo)和管理，給品牌帶來風(fēng)險。采取直營連鎖模式，雖然管理和品牌的控制力得到強(qiáng)化，并保有合理的利潤空間，但又勢必要以犧牲發(fā)展速度為代價。所以，要綜合考慮權(quán)衡而選擇合適的模式。
3.5 節(jié)省成本提升服務(wù)，增強(qiáng)盈利水平
經(jīng)濟(jì)型酒店一大特點就是在戰(zhàn)略發(fā)展和市場定位清晰化的基礎(chǔ)上盡可能的節(jié)省成本和費用，并使各項工作盡可能地標(biāo)準(zhǔn)化以利于擴(kuò)張時的復(fù)制。提升服務(wù)要堅持價值創(chuàng)新的戰(zhàn)略行動，即企業(yè)通過剔除和減少產(chǎn)業(yè)競爭所比拼的元素而節(jié)省成本，又通過增加和創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)從未提供的元素提升買方價值。隨著時間的延續(xù)， 優(yōu)越的價值帶來高銷售額， 成就規(guī)模經(jīng)濟(jì)， 從而使成本進(jìn)一步降低。具體如表1所示。
3.6 加快行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定，規(guī)范市場發(fā)展
旅游飯店星評標(biāo)準(zhǔn)并不涵蓋經(jīng)濟(jì)型酒店，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店的規(guī)范化程度不高。適時適度地對經(jīng)濟(jì)型飯店進(jìn)行規(guī)范已成為保障經(jīng)濟(jì)型飯店健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。據(jù)悉，經(jīng)中國商務(wù)部正式立項，由中國飯店協(xié)會主持起草的《經(jīng)濟(jì)型飯店經(jīng)營規(guī)范》國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)將提交即將成立的經(jīng)濟(jì)型飯店專業(yè)委員會專家委員討論8。經(jīng)濟(jì)型飯店行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的重點將考慮在產(chǎn)品功能配置、服務(wù)流程、尤其是涉及到廣大消費者利益的健康性、安全性、以及環(huán)保方面提出相應(yīng)的規(guī)范。
參考文獻(xiàn)
［1］薛秀芬，尹曉華.中外經(jīng)濟(jì)型酒店比較啟示［J］.商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2006.
國內(nèi)物流地產(chǎn)服務(wù)理念最初是由普洛斯提出的：根據(jù)客戶(制造商、零售商、物流公司等)需求并與其建立密切的合作關(guān)系，采用本地或全球的專業(yè)技能為其在合適的時間與合適的地點，建設(shè)提供并運(yùn)營管理合適的物流設(shè)施。
物流地產(chǎn)實際上是一種特殊的工業(yè)地產(chǎn)，但不同于商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等暴利地產(chǎn)，承擔(dān)很大的空置率風(fēng)險，其追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤回報，一般情況下須擁有良好的商貿(mào)環(huán)境和強(qiáng)大的客戶資源才能保持物流地產(chǎn)贏利。在國外，一個物流設(shè)施必須在5％的空置率下才能保持10％的回報，如空置率達(dá)到15％便無利潤了。單獨打造經(jīng)營物流地產(chǎn)其投資風(fēng)險較大，而應(yīng)與商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等一起關(guān)聯(lián)發(fā)展，形成協(xié)同集聚效應(yīng)才具有市場活力、動力、凝聚力。
正因為如此，為降低物流地產(chǎn)投資經(jīng)營風(fēng)險，隨著經(jīng)濟(jì)全球一體化、柔性化、集約化發(fā)展，現(xiàn)代物流地產(chǎn)也正與時俱進(jìn)地緊跟商業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)度較大的地產(chǎn)一起協(xié)同發(fā)展，逐漸慢慢向商業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及其他工業(yè)地產(chǎn)滲透，其外延也不斷拓展，逐漸演變發(fā)展為綜合性復(fù)合地產(chǎn)，其經(jīng)營業(yè)態(tài)也由傳統(tǒng)單一的物流基礎(chǔ)設(shè)施租售及相關(guān)增值服務(wù)逐步發(fā)展為包括傳統(tǒng)物流業(yè)務(wù)在內(nèi)的綜合物流服務(wù)以及延伸拓展關(guān)聯(lián)度較大的商貿(mào)流通服務(wù)和生產(chǎn)生活配套服務(wù)等復(fù)合業(yè)態(tài)。
“平臺化”的引進(jìn)
物流地產(chǎn)服務(wù)本身就是一種產(chǎn)品，更是一個平臺，完全可“產(chǎn)品平臺化”延伸拓展其經(jīng)營領(lǐng)域，與其“孤軍奮戰(zhàn)經(jīng)營”不如以綜合性復(fù)合地產(chǎn)“產(chǎn)品平臺化”經(jīng)營理念來提供物流地產(chǎn)服務(wù)：既可“有所為”自營提供利潤高、易經(jīng)營的綜合服務(wù)，如號業(yè)市場、購物中心、倉儲中心、娛樂餐飲中心等地產(chǎn)租售以及物流金融、電子商務(wù)、信息服務(wù)等高價值鏈經(jīng)營業(yè)態(tài)；也可“有所不為”合營、聯(lián)營或外包相關(guān)增值服務(wù)，如多式聯(lián)運(yùn)接駁、客貨中轉(zhuǎn)、倉儲配送、保稅物流、檢驗檢疫、報關(guān)通關(guān)、稅務(wù)保險、教育等其他配套性復(fù)合業(yè)態(tài)。
物流地產(chǎn)服務(wù)作為一種新型的復(fù)合產(chǎn)業(yè)形態(tài)，不僅是主營服務(wù)業(yè)，而且還可涉及工業(yè)、商貿(mào)業(yè)、流通業(yè)、旅游業(yè)等，關(guān)鍵是要結(jié)合具體物流地產(chǎn)項目特點因時、因地、因事制宜地進(jìn)行具體分析。
五大開發(fā)原則
統(tǒng)籌規(guī)劃科學(xué)選址。物流地產(chǎn)如何選址，一般需要統(tǒng)籌考慮城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地規(guī)劃等，并取決于建立物流地產(chǎn)的主要日的：如以解決市內(nèi)交通擁擠、加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)為考慮重點，物流地產(chǎn)應(yīng)建在城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)連結(jié)處：如以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)為考慮重點，物流地產(chǎn)則可建在交通樞紐地區(qū)或產(chǎn)品生產(chǎn)與銷售的集散地區(qū)。
企業(yè)化市場化運(yùn)作。建設(shè)物流地產(chǎn)，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅持企業(yè)化運(yùn)作原則，按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律建設(shè)與運(yùn)營，力爭實現(xiàn)政府收益及社會效益、企業(yè)收益、老百姓滿意的和諧統(tǒng)一。
一次規(guī)劃分步實施。一般要進(jìn)行整體投資分析論證，既要保證開門紅，又要保證健康可持續(xù)發(fā)展，既要保證實現(xiàn)總體目標(biāo)，又要保證實現(xiàn)階段性目標(biāo)。
市場需求決定供給。物流地產(chǎn)的建設(shè)(供給)一般要以當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)及其綜合物流等增值服務(wù)需求為立足點、延伸拓展其產(chǎn)業(yè)鏈增值服務(wù)、創(chuàng)新挖掘高附加值服務(wù)為原則，按照需求決定供給原則進(jìn)行滾動開發(fā)，其建設(shè)規(guī)模、服務(wù)水平、服務(wù)價格等均要與物流市場需求相適應(yīng)，采用有效招商營銷策略避免建成后無人進(jìn)駐，有場無市，不能脫離需求盲目發(fā)展。
合理整合現(xiàn)有資源。物流地產(chǎn)的建設(shè)運(yùn)營涉及到工業(yè)、商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、傳統(tǒng)物流業(yè)(運(yùn)輸、倉儲、貨代等)以及海關(guān)、稅務(wù)、金融、檢驗檢疫等相關(guān)行業(yè)，是一項系統(tǒng)工程，既要綜合利用現(xiàn)有物流資源，又要有效整合相關(guān)行業(yè)可利用資源，避免重復(fù)建設(shè)與資源浪費或邊際利用率低。
開發(fā)模式
經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式是指由政府(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))規(guī)劃物流地產(chǎn)并從政府各部門抽調(diào)人員組成開發(fā)機(jī)構(gòu)，通過招商引資等方式來開發(fā)運(yùn)營物流地產(chǎn)。
政企聯(lián)合開發(fā)模式。政企聯(lián)合開發(fā)模式是指由政府抽調(diào)人員與相關(guān)企業(yè)抽調(diào)人員共同組成開發(fā)機(jī)構(gòu)，通過招商引資等方式來開發(fā)運(yùn)營物流地產(chǎn)。
大型物流企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式。大型物流企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式是由大型物流企業(yè)來開發(fā)物流地產(chǎn)并經(jīng)營，同時招商引導(dǎo)其他物流企業(yè)或相關(guān)企業(yè)入園經(jīng)營，逐步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集，達(dá)到物流地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)目的。
關(guān)鍵詞：奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；投資模式；效應(yīng)；思考
中圖分類號：G80-05文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1007-3612(2007)10-1306-02
1984年洛杉磯奧運(yùn)會是現(xiàn)代奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)全面商業(yè)運(yùn)作成功的典范，自此以后，奧林匹克運(yùn)動也找到了符合現(xiàn)代體育市場運(yùn)行規(guī)律的運(yùn)作方式，確定了奧林匹克經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的基本框架。雖然奧運(yùn)的商業(yè)化招致了不少非議，但我們也應(yīng)當(dāng)客觀地看到，正是由于奧運(yùn)蘊(yùn)涵的巨大經(jīng)濟(jì)魅力使得主辦城市之爭日益激烈，也使申辦成功后的歡呼更加發(fā)自肺腑。
1奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)
所謂奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)，就是為滿足舉辦奧運(yùn)會的相關(guān)需要或利用奧運(yùn)會創(chuàng)造的商機(jī)而進(jìn)行的一系列經(jīng)濟(jì)活動對主辦國或舉辦城市產(chǎn)業(yè)直接或間接的巨大誘發(fā)效益的總稱。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一個多元化的綜合現(xiàn)象，在國際的發(fā)展也凸顯其重要性及前瞻性。從傳統(tǒng)的凱恩斯主義宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的影響是一種需求沖擊，即奧運(yùn)會引發(fā)對基礎(chǔ)設(shè)施投資、旅游出口、電視音像出口、商業(yè)貿(mào)易等需求的變化，通過直接效應(yīng)和乘數(shù)效應(yīng)影響主辦地的產(chǎn)出、收入和就業(yè)水平。不過，這種沖擊是短暫的，尤其是會在奧運(yùn)會舉行期間集中爆發(fā)，形成需求的“峰聚效應(yīng)"。由此，有學(xué)者從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度提出了北京奧運(yùn)周期，即奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的時間范圍。［1］從奧運(yùn)申辦成功到奧運(yùn)會后，即2002-2010年這一段歷史時期，分為三個階段：奧運(yùn)會前期 （2002-2007年）、奧運(yùn)會中期（2008年）和奧運(yùn)會后期（2009-2010年）。
2奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的投資分析
2.1奧運(yùn)投資模式從表1可以看出，自1984年以來不同國家舉辦奧運(yùn)會，其模式各不相同。主辦國或地區(qū)收益也存在較大差異，發(fā)達(dá)國家絕對收益相對較小，處于經(jīng)濟(jì)高速增長的國家或地區(qū)收益則相對較大。
2.2奧運(yùn)投資成分歷屆奧運(yùn)會的舉辦城市大多數(shù)集中在發(fā)達(dá)國家，這些國家的城市基礎(chǔ)設(shè)施已比較完善，不需要進(jìn)行大規(guī)模的城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的改造。從奧運(yùn)投資的支出趨向分析各個國家的特點發(fā)達(dá)國家總投資中奧運(yùn)會的直接投資占全部投資的大部分，總投資的規(guī)模相對發(fā)展中國家少得多（表2）。相對來說，像20世紀(jì)90年代的巴塞羅那，由于在基礎(chǔ)設(shè)施方面欠賬太多，所以在舉辦奧運(yùn)會的過程中，還需大力投資進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此他們的奧運(yùn)會投資與奧運(yùn)會直接投資的差額是比較大的。相對壓縮奧運(yùn)直接投資規(guī)模，適當(dāng)擴(kuò)大奧運(yùn)間接投資成為最近幾屆奧運(yùn)會成功舉辦的關(guān)鍵。
從表2所列奧運(yùn)會投資情況分析來看， 間接投資是奧運(yùn)會投入的主體，其規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于直接投資。［2］根據(jù)直接投資與間接投資的比值可以看出，投入風(fēng)險與兩者間比值成正比例關(guān)系，即兩者比值越大，產(chǎn)生的投入風(fēng)險就越大，越容易造成收益負(fù)增長。
北京現(xiàn)在所處的階段和當(dāng)年的巴塞羅那有很多相似之處，為了舉辦一屆成功的奧運(yùn)會，我們不但要投資比賽設(shè)施、傳媒設(shè)施、運(yùn)動員村等的建設(shè)，還要大量投資進(jìn)行道路交通、環(huán)境保護(hù)、通訊設(shè)施等的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)《北京市奧組委預(yù)算報告》和《北京奧運(yùn)行動規(guī)劃》，北京奧組委的預(yù)算投入與奧運(yùn)會直接投資和間接投資之和的差額也是很大的，這一比例大約是1：5。
3北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)考察
3.1正效應(yīng)
3.1.1投資需求擴(kuò)大2008年奧運(yùn)會預(yù)計總投資額將達(dá)到350億美元左右，約合人民幣2 800億元，其中基本建設(shè)投入的225多億美元，主要由中央財政、市財政和國內(nèi)外企業(yè)投入，如果把基本建設(shè)投入的50%算作是北京市財政的投入，那么承辦2008年奧運(yùn)會將給北京帶來90億美元的新增投資(從北京地區(qū)之外流入的資金)，約合人民幣745億元。［3］這筆巨額的新增投資，再加上該投資所產(chǎn)生的乘數(shù)效應(yīng)，將成為牽引北京經(jīng)濟(jì)高速增長的助推器。
3.1.2消費需求受刺激首先745億元的新增投資將主要用于購買北京地區(qū)的產(chǎn)品和服務(wù)。這種大規(guī)模的集團(tuán)購買將對北京地區(qū)很多行業(yè)的中間產(chǎn)品和最終產(chǎn)品的消費形成刺激，其中對建筑、交通、郵電、通訊、旅游、餐飲等行業(yè)的拉動作用會更大；另外奧運(yùn)會是一個動態(tài)的、極具號召力的“人文旅游品牌”，承辦國和地區(qū)可以利用這一“品牌”使該國和地區(qū)在10年左右的時間內(nèi)成為國際和國內(nèi)旅游的熱點。當(dāng)數(shù)以千萬的國內(nèi)外游客因奧運(yùn)會而來北京觀光，他們在拉動北京地區(qū)的消費需求方面將釋放出巨大能量，從而推動北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長。［4］
3.1.3增加就業(yè)機(jī)會歷屆奧運(yùn)會在帶動主辦城市就業(yè)方面都發(fā)揮了重要作用。1992年巴塞羅那奧運(yùn)會，在1987-1992年的籌辦期內(nèi)每年新增就業(yè)人數(shù)5.9萬人；1996年亞特蘭大奧運(yùn)會帶動了7.7萬人的就業(yè)；2000年悉尼奧運(yùn)會創(chuàng)造了10萬人的就業(yè)機(jī)會。［5］由于北京市整體勞動生產(chǎn)率、資本和技術(shù)的密集程度以及勞動力價格都低于發(fā)達(dá)國家的奧運(yùn)會主辦城市，因此主辦奧運(yùn)會在帶動北京地區(qū)就業(yè)方面的作用會更大。如果按北京承辦奧運(yùn)會能新增投資745億元，且每10萬元投資能新增一個就業(yè)機(jī)會算，那么這屆奧運(yùn)會將產(chǎn)生74.5萬個就業(yè)機(jī)會。根據(jù)奧申委申辦報告中所列的現(xiàn)金流量表來分析，帶動就業(yè)的年份主要集中在2004-2009年的6年間，其中2006年和2008年是高峰。
3.2負(fù)效應(yīng)
3.2.1虹吸效應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極理論認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)增長有一個極化的問題，極化有墨漬效應(yīng)，一個地方搞得好，要素聚集起來了，就會產(chǎn)生滲透作用，猶如墨水滴在紙上，慢慢滲透開來；極化也有虹吸作用，即把周邊東西吸引過來。在經(jīng)濟(jì)相對落后時，虹吸作用要強(qiáng)于墨漬效應(yīng)。從我國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)情況來看，北京承辦奧運(yùn)肯定會將別的地方的投資吸引過來，從而導(dǎo)致產(chǎn)生“堤外損失”。由此可以預(yù)見，中國的西部和上海等正享受政策傾斜的城市，在奧運(yùn)周期中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將受到一定影響。
3.2.2低谷效應(yīng)在奧運(yùn)籌備期內(nèi)，由于奧運(yùn)會場館建設(shè)和為滿足奧運(yùn)會需求而進(jìn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，會帶來投資的大量增長，但在奧運(yùn)會結(jié)束之后，這方面的投資需求會出現(xiàn)大幅度下降，投資活動大為減弱,一些與奧運(yùn)相關(guān)的行業(yè)出現(xiàn)衰退，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)增長放慢甚至停滯，不利于城市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展而帶來風(fēng)險。從表3可以看出，除美國外，其他舉辦國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在奧運(yùn)后都出現(xiàn)不同程度的下降。
奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)通過直接投資對經(jīng)濟(jì)的拉動作用越大，在奧運(yùn)投資周期結(jié)束（通常是在奧運(yùn)會閉幕之后），對主辦城市和主辦國的經(jīng)濟(jì)帶來沖擊就越大，這種由投資需求下降引起的經(jīng)濟(jì)增長速度下降的現(xiàn)象在國外被稱作“低谷效應(yīng)”。悉尼現(xiàn)在就處于“低谷效應(yīng)”的壓力之中――2000年奧運(yùn)會后，悉尼眾多奧運(yùn)場館被閑置，因利用率低，在人去樓空后被稱之為“鬼城”。賽前為保證奧運(yùn)會賽事順利進(jìn)行而新建的大量比賽場館，在奧運(yùn)會結(jié)束后，如何避免其閑置成了各主辦城市面臨的普遍難題（耗資巨大的體育場館僅養(yǎng)護(hù)費用就會成為舉辦城市的沉重負(fù)擔(dān)）。悉尼的教訓(xùn)告誡我們，在看到北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)豐富收益的同時，也應(yīng)該慮及其強(qiáng)大的負(fù)面沖擊力。
4結(jié)語
奧運(yùn)會作為一個動態(tài)的、極具號召力的“人文品牌”，其實質(zhì)是一種注意力經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)實事求是看待奧運(yùn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用，利用奧運(yùn)品牌，持續(xù)增強(qiáng)北京的國際注意力，充分發(fā)揮地區(qū)比較優(yōu)勢。既不片面夸大奧運(yùn)對經(jīng)濟(jì)的影響，又要積極利用奧運(yùn)的作用趨利避害，以奧運(yùn)為契機(jī)，聚集人氣、凝聚民心、調(diào)動一切力量推進(jìn)我國的改革開放與發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
［1］ 葉心明，王躍，朱曉東等．2008年北京奧運(yùn)會的經(jīng)濟(jì)影響研究［J］．沈陽體育學(xué)院學(xué)報，2006(1)：29-30．
