時(shí)間：2023-06-02 09:19:48
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)項(xiàng)目策劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
商業(yè)地產(chǎn)（Commercialrealestate）是指作為商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)，常被簡單的理解為商場(chǎng)、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。廣義商業(yè)地產(chǎn)依托的是一個(gè)泛商業(yè)的概念，包含：商業(yè)街、商場(chǎng)、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業(yè)等；狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們?cè)陂_發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的分類。①按使用功能類，分為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目，國內(nèi)常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業(yè)性市場(chǎng)。②按地域性分類，城市中存在單個(gè)或多個(gè)商業(yè)中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個(gè)分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象；武漢、南京等國內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)，如南京新街口。③按服務(wù)對(duì)象和輻射范圍分類。有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。實(shí)際上有很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。
2商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位
價(jià)值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈和企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈。針對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營的各方利益有機(jī)地聯(lián)結(jié)起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈。價(jià)值判別結(jié)論決定項(xiàng)目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價(jià)格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。如：萬達(dá)在寧波的項(xiàng)目，綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25萬平方米，這個(gè)項(xiàng)目在新區(qū)。萬達(dá)選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行都搬過去；附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個(gè)地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價(jià)、房價(jià)比較貴，平均房價(jià)6000元左右，將來消費(fèi)層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場(chǎng)上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評(píng)估。⑵定客戶。目標(biāo)客戶要選好。如社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區(qū)商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務(wù)型社區(qū)商鋪的客戶已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財(cái)力不足，只能租用商鋪，但現(xiàn)在具備了投資購買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。所以，服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種。⑶定規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個(gè)購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對(duì)零售型社區(qū)商鋪來說，規(guī)模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報(bào)廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)，如餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場(chǎng)空間。
3．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃
⑴商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式與融資策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式受規(guī)模影響，規(guī)模不同則運(yùn)營模式也不同。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般選擇只租不售。做商業(yè)地產(chǎn)是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場(chǎng)培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。①大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融。②較小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式。大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，需要謹(jǐn)慎。③商業(yè)地產(chǎn)融資。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機(jī)構(gòu)、獨(dú)立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認(rèn)可，必須制定系統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實(shí)施的可行性研究報(bào)告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評(píng)價(jià)融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問題、具體分析。
⑵產(chǎn)品策劃。商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃需要根據(jù)商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位，以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式與融資情況決定。社區(qū)商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，出售方式越來越吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時(shí)代向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商產(chǎn)品開發(fā)，開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場(chǎng)意義的產(chǎn)品創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了。這要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨商場(chǎng)或其他商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品形式，會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
⑶招商策劃。招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。項(xiàng)目前期招商重點(diǎn)是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設(shè)過程中的重點(diǎn)是物業(yè)銷售；建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營；投入使用若干年后根據(jù)形勢(shì)發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。一定要招商在前，開工建設(shè)在后。招商主要解決三個(gè)問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個(gè)MALL里面，3－5個(gè)主力店足矣。不會(huì)因?yàn)樵黾右粌蓚€(gè)主力店，人流就會(huì)增加，而且主力店一定要跟MALL的地點(diǎn)結(jié)合起來選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點(diǎn)差一點(diǎn)，可以做超市，再遠(yuǎn)一點(diǎn)到了郊區(qū)，才可以做家居、建材等。最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個(gè)，搭配在一起，吸引不同層次的消費(fèi)者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經(jīng)營的500－1000平方米的次主力店。③補(bǔ)償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。
⑷規(guī)劃策劃。意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營業(yè)績之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實(shí)現(xiàn)效益最大化。主力店招商解決以后，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)注意三點(diǎn)：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區(qū)要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費(fèi)者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業(yè)態(tài)對(duì)高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設(shè)計(jì)就更合理一些。零售型社區(qū)商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數(shù)字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設(shè)計(jì)的時(shí)候，最好留有余地。④從設(shè)計(jì)上控制成本。成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)成本控制，要采用帶造價(jià)控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，真正把好成本關(guān)。⑤技術(shù)策劃。建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動(dòng)化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，應(yīng)在準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢(shì)的前提下，準(zhǔn)確評(píng)價(jià)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合理性和營銷價(jià)值，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價(jià)值最大化技術(shù)方案。
在中地行鼎盛時(shí)期，為尋求個(gè)人突破，他又毅然創(chuàng)辦了旭輝國際地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，與他的新伙伴們開始超越自我的二次創(chuàng)業(yè)。創(chuàng)造奇跡的馮暉，運(yùn)用其獨(dú)創(chuàng)的房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營策劃服務(wù)模式（RSMO），在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)令業(yè)內(nèi)贊嘆的經(jīng)典案例，演繹了一幕幕地產(chǎn)傳奇故事。
與馮暉對(duì)坐在咖啡廳里，感受一位年輕企業(yè)家的內(nèi)心獨(dú)白以及其對(duì)中國房地產(chǎn)的信心、希望、憂慮與設(shè)想......
充滿誘惑力的大蛋糕
記者：你把自己定位于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營策略供應(yīng)商，為什么對(duì)商業(yè)地產(chǎn)情有獨(dú)鐘？
馮暉：我在十年前就預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)在新世紀(jì)必然有一個(gè)蓬勃發(fā)展的機(jī)遇，就想通過一個(gè)個(gè)的案例，把商業(yè)地產(chǎn)的理論體系和專業(yè)化服務(wù)做起來。因?yàn)閷?duì)于我們地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)來說，住宅地產(chǎn)的發(fā)展空間越來越窄了，一是住宅地產(chǎn)市場(chǎng)越來越趨于平穩(wěn)和理性，最后達(dá)到市場(chǎng)平衡，房地產(chǎn)行業(yè)需要新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；二是住宅產(chǎn)品沒有再生性，屬于消費(fèi)性地產(chǎn)，使用年限是70年，人們住在里面，變動(dòng)性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買賣，對(duì)我來說，感到缺乏挑戰(zhàn)性。而商業(yè)地產(chǎn)就不同了，它的使用年限是40年，具有更新?lián)Q代性，尤其是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)比較起來，具有五大特點(diǎn)：一是價(jià)值高；二是可以永續(xù)經(jīng)營；三是充分享受物業(yè)的增值；四是它延伸出來的邊際效益和回報(bào)是住宅所沒有的；五是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，所以它屬于動(dòng)力地產(chǎn)的范疇。
我國目前正處于城市化高速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)使傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)發(fā)生裂變，這是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的事業(yè)。城市能將商業(yè)的價(jià)值無限擴(kuò)大，并為商業(yè)的現(xiàn)代化、多元化提供最現(xiàn)實(shí)最厚重的載體。因此，商業(yè)與地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)，實(shí)質(zhì)上就是將城市經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)重量級(jí)板塊粘合在一起，形成城市化的“拳頭產(chǎn)品”――商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。進(jìn)入21世紀(jì)，我國的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在從長達(dá)10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更顯蓬勃發(fā)展，各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍，成為房地產(chǎn)開發(fā)中極具潛力的投資型項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向動(dòng)力型地產(chǎn)裂變。
發(fā)展商不能往火坑里跳
記者：有人說，商業(yè)地產(chǎn)賣的越好死得越快，這話有道理嗎？
馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就要遵循商業(yè)規(guī)律。一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有四個(gè)重要因素，其一是選址和定位；其二是商店和商品的規(guī)劃；其三是商戶組合；其四是經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)，“商業(yè)”是靈魂，地產(chǎn)是載體， 正因?yàn)樵S多開發(fā)商是初次涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，所以犯了原則性錯(cuò)誤：用住宅開發(fā)的思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以住宅開發(fā)一次性收益代替商業(yè)地產(chǎn)靠物業(yè)升值贏得長線投資回報(bào)和現(xiàn)金流的獲益方式。
這么多年，全國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的個(gè)案極少，失敗的則比比皆是。沒有足夠的資金實(shí)力、沒有等待漫長的回報(bào)期的耐心、沒有商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)就不要涉足商業(yè)地產(chǎn)！這是有道理的。投資商業(yè)地產(chǎn)如果沒有一定的投資分析和中長線投資技巧、預(yù)測(cè)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，就最好謹(jǐn)慎為之。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)比住宅地產(chǎn)還要厲害，沒實(shí)力、沒耐心、沒經(jīng)驗(yàn)無異于玩火。
記者：你對(duì)目前我國商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)有何看法與見解？
馮暉：商業(yè)地產(chǎn)更容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗耐顿Y量越大，回收期更長，投資下去，如果后續(xù)經(jīng)營不好，很難取得理想的回報(bào)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)整個(gè)城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，投資者的資金收不回來，開發(fā)商是沒有第二次生命的，經(jīng)營者的資金沉淀在鋪位上，對(duì)專業(yè)管理者意味著管理的失敗，對(duì)終端消費(fèi)者來說是享受服務(wù)方面的損失，從政府的角度看是城市規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)敗筆，因?yàn)榇蟮纳虡I(yè)項(xiàng)目都是城市規(guī)劃的重要課題。
當(dāng)前我國的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀有六個(gè)方面：一是有的發(fā)展商因?yàn)閷?duì)商業(yè)不了解，導(dǎo)致對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)十分盲目，并急于追求短期的回報(bào)和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很小；未來兩年，隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入運(yùn)營，很多分割產(chǎn)權(quán)出讓的項(xiàng)目可能會(huì)有大批投資商業(yè)面積卻收不到預(yù)期回報(bào)的投資人會(huì)找開發(fā)商清算。
二是商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很嚴(yán)重的問題。商業(yè)與地產(chǎn)對(duì)應(yīng)不起來，場(chǎng)和市對(duì)應(yīng)不起來，商業(yè)建筑和零售商的需求對(duì)應(yīng)不起來，結(jié)果導(dǎo)致招數(shù)困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費(fèi)。
三是政府正充分看到商業(yè)地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)監(jiān)督。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體多是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型，與國際成熟開發(fā)套路不同，由于沒有產(chǎn)業(yè)基金支持，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，且分割產(chǎn)權(quán)出讓的操盤模式居于主流。金融方面的調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的打擊更大，更直接。
四是沒有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過資產(chǎn)重組合作和轉(zhuǎn)讓有實(shí)力的開發(fā)商是較好的辦法。有的開發(fā)商為了收回資金更多的拼命銷售，采用降價(jià)銷售辦法，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目爛尾，后續(xù)無法經(jīng)營，其危害性更大。
五是隨著零售業(yè)在今年年底徹底對(duì)外開放，我國商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的開發(fā)水平在提升，并逐漸與國際化接軌，但國外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全適宜中國的國情，盲目引進(jìn)和照搬也不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
六是如何找到一套國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行之有效的本土化運(yùn)營的形式，這是迫在眉睫的問題。舶來品在國內(nèi)行不通。只租不售，錢從何來？物業(yè)既要賣的好，又要經(jīng)營得好，這才是打開商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的金鑰匙。
需要系統(tǒng)運(yùn)營策劃模式
記者：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，嚴(yán)格說起來，只許成功，不許失敗，能夠做到這一點(diǎn)嗎？
馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只要能夠立項(xiàng)，大多因?yàn)檫@些項(xiàng)目存在一定的商業(yè)價(jià)值，也就是說都具有一定的地段優(yōu)勢(shì)。各自有各自的優(yōu)劣勢(shì)，只要我們把土地的價(jià)值發(fā)揮到最大，把劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是會(huì)成功的。
地產(chǎn)，顧名思義，就是要研究如何讓土地產(chǎn)出的更多，當(dāng)然不是研究土地的化學(xué)成分，那是農(nóng)業(yè)所需要的。我們要研究的是土地的經(jīng)濟(jì)地理屬性，研究它的空間位置，我們常常看到位處同一條路上的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目卻有不同的表現(xiàn)，"冷熱不均"，其中一個(gè)十分重要的原因是對(duì)地段的理解不夠深入。地段是地域文化、消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個(gè)地方所處的位置適合干什么，有多少商業(yè)用地，多少人口，周圍環(huán)境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會(huì)給項(xiàng)目找到清晰的定位。
記者：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的策劃，能談?wù)劸唧w做法嗎？
馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是需要精心策劃的，沒有策劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是注定走不長遠(yuǎn)。目前在地產(chǎn)策劃營銷界有三大類型，一種是以戰(zhàn)略策劃為主，屬于理論性研究機(jī)構(gòu)，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰(zhàn)略方案客戶往往難以執(zhí)行；一種是以房地產(chǎn)銷售為主的實(shí)操性公司，善于具體的銷售業(yè)務(wù)和執(zhí)行層面的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)，以某一項(xiàng)目的銷售業(yè)績受到業(yè)界的贊譽(yù)，但因?yàn)槿狈?yīng)有的高度，不能給與客戶一種長遠(yuǎn)的、系統(tǒng)的戰(zhàn)略指導(dǎo)。近年來又有一種所謂全程參與的策劃營銷觀點(diǎn)，主張策劃機(jī)構(gòu)從項(xiàng)目一開始就參與進(jìn)去，自始至終跟蹤服務(wù)。但全程策劃雖然是每個(gè)環(huán)節(jié)都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個(gè)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一，很難保證項(xiàng)目的成功。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功必須要有一個(gè)創(chuàng)新的服務(wù)模式來保障。
記者： 你有沒有更好的模式來解決？RSMO模式是一種什么模式，與其他模式有什么不同？
馮暉：RSMO模式是“房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營策劃”模式的英文簡寫（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一種以逆向思維觀察問題、分析問題、解決問題策劃模式，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來說，RSMO模式不是注重的某一點(diǎn)、某個(gè)局部、某個(gè)時(shí)期，而是從全局高度考量，從后期是否能永續(xù)經(jīng)營與持續(xù)發(fā)展入手，先考慮項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營與持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)期戰(zhàn)略，再根據(jù)總體戰(zhàn)略要求與部署，提出系統(tǒng)的確實(shí)可行的解決方案，最后在項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施過程中進(jìn)行整體統(tǒng)籌運(yùn)作。
運(yùn)營策劃與全程策劃等其他模式的區(qū)別在于：在實(shí)操中，由于很多策劃公司沒足夠的資源與專業(yè)支撐，其所謂全程策劃僅限于表面化的參與，僅停留在膚淺層次上，根本無法給開發(fā)商以建設(shè)性的指導(dǎo)。所以由于自身專業(yè)的限制，全程策劃根本無法保障策劃的真正成功。
關(guān)鍵詞：建筑策劃；過程分析；商業(yè)建筑；
前言
商業(yè)建筑要適應(yīng)越來越多的服務(wù)內(nèi)容,提供靈活多變的空間,除造型的特色外,內(nèi)部空間環(huán)境設(shè)計(jì)也要研究人們的心理。商業(yè)建筑策劃將面臨更多更廣泛的問題,其深度和廣度的增加將不斷充實(shí)和完善建筑策劃這門新興學(xué)科。隨著商業(yè)建筑策劃理論研究的深入,它的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益將日益被人們所重視,其研究機(jī)構(gòu)的組織形式、管理體制也將日益完善,我國的建筑學(xué)領(lǐng)域的發(fā)展也將呈現(xiàn)一個(gè)全新的格局。
一、商業(yè)建筑策劃的過程分析研究
1、總體項(xiàng)目構(gòu)想
總體項(xiàng)目構(gòu)想包括商業(yè)建筑外部條件的把握和商業(yè)建筑內(nèi)部條件的調(diào)查。外部條件主要是指圍繞建筑的社會(huì)條件和地域條件。社會(huì)要求來自各個(gè)方面,建筑是和地域分不開的。商業(yè)建筑的建筑策劃,則要研究在城市中的作用、與周圍道路、廣場(chǎng)等公共空間的關(guān)系,外形的研究也要考慮在城市景觀中所充當(dāng)?shù)慕巧约八诘貐^(qū)的建筑風(fēng)格特色、建筑限高與體量大小等,應(yīng)該做到與城市景觀有機(jī)結(jié)合在一起。社會(huì)的要求方面,不只局限于建筑物用地周圍的相互關(guān)系,還必須對(duì)環(huán)境進(jìn)行全面考慮和研究,這些外部條件是做好建筑策劃的關(guān)鍵。商業(yè)建筑內(nèi)部條件的調(diào)查是對(duì)建筑自身的最直接的功能上的要求。現(xiàn)代商業(yè)建筑無疑是城市總體面貌的重要特色之一。
2、目標(biāo)分析及確定
商業(yè)建筑是消費(fèi)市場(chǎng)買賣雙方進(jìn)行商品交易活動(dòng)的建筑空間。按建筑空間規(guī)模的變化分類可分為大、中、小型商店,但此標(biāo)準(zhǔn)常因建筑類型的不同和國家地區(qū)的區(qū)別而異。按建筑空間形式分可分為以下幾種:獨(dú)立設(shè)置在一幢建筑內(nèi)的獨(dú)立式商店；與其他用途的建筑如住宅、辦公寫字樓、旅館、車站等組合修建而結(jié)合為整體的合建式商店；和在街道兩旁毗鄰相連修建商店組合而成的商業(yè)街；采取交通措施,保證步行購物、安全舒適的步行商業(yè)街；商業(yè)街上空架設(shè)屋頂拱廊的室內(nèi)商業(yè)街；設(shè)于城市地下或建筑地下層的地下商場(chǎng)和地下商業(yè)街等。商業(yè)建筑的類型是豐富多彩的,而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步越來越呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。只有綜合運(yùn)用各學(xué)科領(lǐng)域交錯(cuò)發(fā)展、相互融合形成的現(xiàn)代觀點(diǎn)來分析、判斷、決策,才能設(shè)計(jì)出真正為買賣雙方歡迎的商業(yè)建筑空間。
3、策劃內(nèi)容
策劃內(nèi)容包括組織策劃、經(jīng)營策劃、空間策劃、技術(shù)策劃。建筑策劃業(yè)務(wù)的內(nèi)容,根據(jù)對(duì)象而有所差異。對(duì)集合住宅、社區(qū)、新市鎮(zhèn)或?qū)W校來說,建筑物的內(nèi)部或配置等空間策劃,往往是整個(gè)建筑策劃的最主要的部分。相對(duì)的,在商業(yè)建筑策劃中,由于預(yù)估建筑物營運(yùn)的收支是非常重要的工作,因此經(jīng)營策劃便成為建筑策劃中非常重要的部分。不過,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,對(duì)企業(yè)經(jīng)營者來說,其建筑動(dòng)機(jī)的思考也出現(xiàn)了變化。建筑已經(jīng)擴(kuò)展成一種表達(dá)企業(yè)特有形象的方式,并且將這重點(diǎn)導(dǎo)入“究竟要如何建造何種建筑物”的空間策劃中。為吸引顧客而策定商業(yè)建筑的過程中,在組織策劃、空間策劃、經(jīng)營策劃中無不體現(xiàn)了集客這一概念,其中空間策劃和技術(shù)策劃是和建筑緊密相連的。對(duì)于商業(yè)建筑,由于其主要目的是贏利,故在做此類建筑策劃時(shí),應(yīng)加重經(jīng)營策劃的分量,在人員的配置上,重點(diǎn)是熟悉市場(chǎng)、懂經(jīng)營的人員的加入、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查、分析,建筑策劃的總負(fù)責(zé)人也應(yīng)該是一位對(duì)市場(chǎng)有一定了解的建筑師。
①空間策劃。商業(yè)是城市中最活躍的經(jīng)濟(jì)成分之一,亦是城市形成和發(fā)展的主要推動(dòng)力之一,商業(yè)建筑是城市的時(shí)裝,變化多樣,發(fā)展迅速。商業(yè)空間是城市布局的重點(diǎn)。空間策劃可以分為計(jì)劃、功能、展示等項(xiàng)目,計(jì)劃是指基地面積、商場(chǎng)規(guī)模或通路的寬度之決定等策略。此外,還包括商場(chǎng)內(nèi)通行之方便性(電梯、電扶梯的配置、交通等),使交通具有回游性,使顧客與商品的接觸會(huì)盡量增加,自然增加了購買率,同時(shí)還包括商業(yè)建筑將來的布局發(fā)展等等。計(jì)劃策劃包括規(guī)模策劃和發(fā)展策劃。在確定商業(yè)建筑的規(guī)模時(shí),應(yīng)根據(jù)地區(qū)特點(diǎn),購買力狀況,以及便利消費(fèi)者購買和經(jīng)濟(jì)核算等原則進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,合理安排,區(qū)別不同情況設(shè)置大、中、小型商店。我們知道,任何形式的商業(yè)建筑的服務(wù)半徑都是有限的,在今天日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,如何贏得顧客的信賴和回頭率是至關(guān)重要的。如何讓顧客在每一次購物中都能獲取新意呢?發(fā)展是必要的。但發(fā)展又不是盲從的。從策劃開始就應(yīng)該有考慮和遠(yuǎn)見,以盡可以在項(xiàng)目選擇和用地等方面留出發(fā)展的余地。發(fā)展的模式歸納起來有三大類:內(nèi)部擴(kuò)展與完善模式；局部擴(kuò)展模式；整體擴(kuò)展模式。至于將來采取何種模式發(fā)展,要看企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)而定,不能盲目追隨潮流,要注意避免選擇不必要的改造性不強(qiáng)的商業(yè)建筑類型。
②技術(shù)策劃。在商業(yè)建筑策劃中,為了創(chuàng)造一個(gè)既試用又舒適的空間環(huán)境,必須充分利用近代科學(xué)技術(shù)的一切新成就從空間“質(zhì)”的方面來保證功能的合理性。這樣不僅可以體現(xiàn)新技術(shù)的實(shí)用性,也可以為商業(yè)空間帶來新的活力,注入新的血液。選用合理經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)形式以形成功能所要求的空間形式,根據(jù)商業(yè)建筑的性質(zhì)、等級(jí)等不同類別采取不同的結(jié)構(gòu)形式。如大規(guī)模的商業(yè)建筑,結(jié)構(gòu)多采用鋼筋混凝土框架；設(shè)置于住宅、辦公樓等建筑底層的商業(yè)建筑,其營業(yè)廳形式受上部建筑的制約,結(jié)構(gòu)常采用混合式或框架式。而某些單層或低層的大面積的連鎖商場(chǎng)可采用鋼結(jié)構(gòu)或拱等結(jié)構(gòu)形式。同時(shí)還要考慮充分利用天然采光、通風(fēng)、日照等自然條件；設(shè)置空調(diào)裝置以保證室內(nèi)合適的溫度和濕度,同時(shí)商品的種類繁多要求空調(diào)種類有一定的靈活性；設(shè)置消防報(bào)警系統(tǒng),設(shè)置足夠的防排煙設(shè)備,在貨物存放處和營業(yè)廳應(yīng)考慮避免火災(zāi)和引導(dǎo)疏散等要求；設(shè)置樓宇自動(dòng)化―――智能系統(tǒng)；設(shè)置具有完善的中央管理及自控系統(tǒng),提供中央整體監(jiān)察,對(duì)機(jī)電設(shè)備故障做出及時(shí)的覺察與分析；充分利用商場(chǎng)內(nèi)部具有的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)樓內(nèi)數(shù)據(jù)、語音和多媒體虛擬專用網(wǎng)的服務(wù)。
4、策劃方案的完成
目前,國外建筑設(shè)計(jì)中的概念設(shè)計(jì)已有很久的歷史了,國內(nèi)的這類設(shè)計(jì)實(shí)踐也在日益增多,正在逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。對(duì)于建筑策劃來說,要決定建筑的性質(zhì)、性格、規(guī)模、利用方式等,從而擬訂建設(shè)任務(wù)書,但如果沒有具體的建筑構(gòu)想和方案,決定這些條件是困難的。這種研究性的方案設(shè)計(jì)應(yīng)屬于建筑策劃的范疇而不是建設(shè)項(xiàng)目的正式設(shè)計(jì)。它只是建筑策劃的一部分,只是依據(jù)這種探討性的設(shè)計(jì)為建筑策劃的其他內(nèi)容提供參考。商業(yè)建筑策劃報(bào)告的擬訂,是將整個(gè)策劃工作文件化、邏輯化、資料化、規(guī)則化、格式化的過程。它的結(jié)論是商業(yè)建筑策劃全部工作的總結(jié)和表述,它將對(duì)下一步的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)工作起到科學(xué)的指導(dǎo)作用,是商業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行具體設(shè)計(jì)的科學(xué)的合乎邏輯的依據(jù),也便于投資者做出正確的選擇。結(jié)論報(bào)告包括框圖和文字表格兩大部分,其中框圖部分包括經(jīng)濟(jì)模式、環(huán)境模式、人口構(gòu)成模式、使用模式、商業(yè)空間組合模式框圖及項(xiàng)目評(píng)價(jià)、決策圖式；文字表格部分包括項(xiàng)目的規(guī)模及主題,商業(yè)建筑主要服務(wù)對(duì)象,造價(jià)表、經(jīng)濟(jì)損益表、結(jié)構(gòu)造型材料表、建設(shè)周期表。實(shí)施總結(jié)包括促銷、后續(xù)調(diào)查、定期抽檢。并對(duì)策劃方案總結(jié),為今后的策劃工作積累經(jīng)驗(yàn)。
我公司對(duì)商業(yè)的操盤經(jīng)驗(yàn)幾乎為零，目前我公司唯一開發(fā)的一個(gè)商業(yè)體項(xiàng)目，還是與其他商業(yè)公司合作開發(fā)。從12年拿地到現(xiàn)在，設(shè)計(jì)圖紙出了4、5版升版圖，變更簽證不斷，光是因?yàn)殡娞菀豁?xiàng)的變更簽證，造成的損失就上100萬，地基工程變更上1000萬。邊施工邊設(shè)計(jì)是家常便飯，項(xiàng)目工期是一拖再拖，不能按期交房的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。詳細(xì)探明商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)之間的區(qū)別，對(duì)我們更好地操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是至關(guān)重要的。
商業(yè)地區(qū)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大，主要是底樓位置要求、目標(biāo)顧客、功能用途、消費(fèi)環(huán)節(jié)、物業(yè)要求、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷方式、投資回報(bào)形式、專業(yè)程度、綜合實(shí)力等等。
1.產(chǎn)品性質(zhì)不同
住宅產(chǎn)品的本質(zhì)是功能性產(chǎn)品，其直接使用功能正是消費(fèi)者購買的主要?jiǎng)右颍瑑r(jià)值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價(jià)值表現(xiàn)。
商鋪的絕大多數(shù)買主購買的首要目的是出租獲利，已經(jīng)商鋪本身的售價(jià)升值。購買的根本目的是讓手中現(xiàn)有資金通過商鋪這一“產(chǎn)品”實(shí)現(xiàn)保值增值。因此，商鋪的本質(zhì)是金融產(chǎn)品。
2.價(jià)值體系不同
住宅項(xiàng)目的主體是開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司，開發(fā)商移交產(chǎn)品后價(jià)值就得以實(shí)現(xiàn)；而綜合型商業(yè)項(xiàng)目中，需要開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營商戶、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司、消費(fèi)者6種角色，商鋪開業(yè)后能持續(xù)良好的經(jīng)營，商鋪的價(jià)值才算真正得以實(shí)現(xiàn)。
3.客戶構(gòu)成不同
住宅的購買者主要是小資階層、白領(lǐng)階層、普通人員，現(xiàn)目前市場(chǎng)條件下，基本是自用，投資者較少。商業(yè)地產(chǎn)的購買者則是一般的經(jīng)營戶和投資者，自營與投資者的比例反而是3：7或2：8。
以上的不同，注定了開發(fā)關(guān)注點(diǎn)不同，主要是以下幾方面：
3.1地理位置方面
住宅地產(chǎn)的環(huán)境，只要能進(jìn)人，只要能通車就行；商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值首先體現(xiàn)就是地理位置，應(yīng)選擇成熟的商業(yè)區(qū)或者是有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。
3.2銷售策略方面
商業(yè)地產(chǎn)是物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營收益為投資動(dòng)力，即商業(yè)銷售后要考慮返租、回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的問題。
住宅項(xiàng)目的營銷策略目標(biāo)是讓人認(rèn)可項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目的營銷策略目標(biāo)不但要認(rèn)可項(xiàng)目，更重要的是要讓他們對(duì)項(xiàng)目的定位、經(jīng)營管理有信心，對(duì)項(xiàng)目今后的增值升值有信心。即需要通過對(duì)商業(yè)發(fā)展前景、片區(qū)商業(yè)發(fā)展前景、經(jīng)營管理承諾的分析、論證引導(dǎo)客戶建立起投資的信心。
3.3推廣節(jié)奏方面：產(chǎn)品決定客戶，客戶決定推廣
住宅的推廣過程的重點(diǎn)和難點(diǎn)是在項(xiàng)目還沒有具體形象的時(shí)候。因?yàn)樵陧?xiàng)目前期，所有的定位和設(shè)計(jì)都只停留在圖紙上，人們對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度存有一定的謹(jǐn)慎，而隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展，項(xiàng)目逐漸呈現(xiàn)在人們的面前時(shí)，對(duì)人們的信心是非常有利的支持。
商業(yè)項(xiàng)目推廣的重點(diǎn)階段是項(xiàng)目開盤前后，這是商業(yè)項(xiàng)目銷售的黃金時(shí)間。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的購買動(dòng)力來源于客戶的信心，而客戶信心的建立，主要看項(xiàng)目推廣的信息傳達(dá)。在項(xiàng)目操作的前期，開發(fā)商具有信息優(yōu)勢(shì)，可以有甄別地傳達(dá)信息，很容易樹立起客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，短時(shí)間內(nèi)促成銷售行為的產(chǎn)生。但隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，開發(fā)商的信息優(yōu)勢(shì)將減弱，客戶獲得信息更多，思考的因素也就會(huì)更多，購買猶豫性也就不斷增強(qiáng)。同時(shí)商業(yè)項(xiàng)目必須要能招商營業(yè)才能初步體現(xiàn)其價(jià)值，因此開始營業(yè)前的招商進(jìn)展，營業(yè)后的經(jīng)營狀況直接影響了各個(gè)層面客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。
3.4綜合實(shí)力方面
從資金運(yùn)作的角度講，對(duì)于住宅地產(chǎn)，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動(dòng)項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)很高，商業(yè)銷售完成后，對(duì)后期的資金需求量還很大，需要大量的資金投入才能完成商業(yè)經(jīng)營的培育期，實(shí)現(xiàn)盈利。即商業(yè)地產(chǎn)的資金投入周期長，回籠資金慢，財(cái)務(wù)壓力大。需要公司強(qiáng)力的資金實(shí)力，才能支撐項(xiàng)目開發(fā)完成，獲得贏力。我公司開發(fā)的項(xiàng)目，就是從12年5月開始資金投入，預(yù)計(jì)到17年才能回本，后續(xù)商業(yè)運(yùn)營良好，才能獲得利潤。
3.5對(duì)專業(yè)的策劃機(jī)構(gòu)要求方面
一些商業(yè)地產(chǎn)在操作時(shí)，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足的原因，會(huì)導(dǎo)致形成招商容易倒閉早的惡劣境地，在此片面總結(jié)一下造成商業(yè)地產(chǎn)招商開業(yè)后經(jīng)營不善的原因，希望對(duì)受眾有淺許幫助。
一忌：請(qǐng)無商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的策劃公司全程運(yùn)營
商業(yè)地產(chǎn)操作完全不等同于產(chǎn)品與社區(qū)房產(chǎn)的操作模式，它需要的是系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作模式支撐，各個(gè)不同的環(huán)節(jié)都需要精于商場(chǎng)操作的人力運(yùn)作，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不經(jīng)考慮就聘請(qǐng)一些毫無商場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的策劃公司來做全程運(yùn)營，實(shí)在是犯了商業(yè)地產(chǎn)的操作大忌，試問，連基本的動(dòng)線設(shè)計(jì)都不會(huì)的策劃公司你敢相信嗎？
在我接觸商業(yè)地產(chǎn)過程中，發(fā)現(xiàn)很多策劃公司依然在運(yùn)用為企業(yè)產(chǎn)品策劃時(shí)的思路在實(shí)施，更多的甚至是在用頭腦風(fēng)暴進(jìn)行“概念”炒做，以為只要有一個(gè)好的概念，就可以一切無憂，殊不知，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)系統(tǒng)是互為聯(lián)系的，業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)營模式、管理體系構(gòu)構(gòu)建的支持才是最終商場(chǎng)是否能夠有效存活的重要條件，招商所面對(duì)的商戶更關(guān)心的是內(nèi)在的運(yùn)營環(huán)節(jié)，否則概念再好，招商后的存活率也是相當(dāng)渺茫。
二忌：混淆的市場(chǎng)調(diào)研
很多商業(yè)地產(chǎn)的操作公司依然從項(xiàng)目周邊各經(jīng)營場(chǎng)所分布、消費(fèi)者調(diào)研、人流、社區(qū)居民分布等基本要素的來操作，這是傳統(tǒng)社區(qū)類住宅調(diào)研的方法，此類調(diào)研只能做為商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中的一個(gè)小要素。
商業(yè)地產(chǎn)的操作在做市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，更注重當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的結(jié)構(gòu)，會(huì)從當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合做為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)各個(gè)商圈主業(yè)態(tài)、模式進(jìn)行分析，并結(jié)合項(xiàng)目的本身情況進(jìn)行綜合評(píng)析，以此為后續(xù)的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃提供科學(xué)支持。
我5月份操作的一家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)與我們同時(shí)收取調(diào)研費(fèi)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的是國內(nèi)一家著名的策劃公司，對(duì)方派了6個(gè)人的項(xiàng)目組到達(dá)，但是我們發(fā)現(xiàn)，6個(gè)人中沒有一個(gè)人操作過商業(yè)地產(chǎn)，只有他們的項(xiàng)目總監(jiān)曾經(jīng)策劃過住宅房產(chǎn)，而且有四個(gè)是年齡只有二十二三歲的年青人，最后市調(diào)報(bào)告中，他們?yōu)樯虉?chǎng)定位的基本依據(jù)就是調(diào)研了數(shù)以千計(jì)的消費(fèi)者后，根據(jù)消費(fèi)者的需求，為該商場(chǎng)做出了純高雅一族的定位，可笑的是根本沒有去考慮此類的業(yè)態(tài)組合能否讓商場(chǎng)持續(xù)存活，如此的做法是典型不知深淺的不負(fù)責(zé)任的思想，
三忌：自以為是的另類定位
沒有商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的策劃公司及部分商業(yè)地產(chǎn)在操作時(shí)，差異化策略會(huì)做為規(guī)劃定位首選，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，這類公司操作習(xí)慣了產(chǎn)品的概念模式，以為商業(yè)地產(chǎn)的操作也會(huì)一樣火爆，而只以概念為突破口，想當(dāng)然的將商業(yè)地產(chǎn)打造成定位獨(dú)特的形式，卻不去考慮定位是否合適？商場(chǎng)業(yè)態(tài)如何搭配？市場(chǎng)是否是如此大的容量等核心問題。
商業(yè)地產(chǎn)想操作成另類獨(dú)特的定位形式有三個(gè)要素：1）、核心商圈。2）、交通發(fā)達(dá)。3）、營業(yè)面積低于3000平。
如果背棄了以上三點(diǎn)要素，既使招商情況再好，開業(yè)兩個(gè)月內(nèi)就會(huì)顯出疲態(tài)，業(yè)戶糾紛100%會(huì)發(fā)生，倒閉是理所當(dāng)然的事。
四忌：經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，急功近利簽約
業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)最忌諱的就是業(yè)態(tài)規(guī)劃不清，隨意招商簽約，為了簽約而隨意安排商戶想要位置，甚至為了客戶簽約，招商代表會(huì)個(gè)人口頭答應(yīng)商戶的一些附加條件，這都為開業(yè)后商場(chǎng)的運(yùn)營埋下不好的伏筆；因?yàn)椴蛔銎奉愐螅_業(yè)后商場(chǎng)的重貨現(xiàn)象非常嚴(yán)重，惡性競(jìng)爭(zhēng)難免，甚至有的商戶大動(dòng)干戈；如果開業(yè)后經(jīng)營順利，業(yè)戶的矛盾不會(huì)激發(fā)，一旦開業(yè)后經(jīng)營不順，所有的問題原因?qū)?huì)直接全部推給商場(chǎng)方，對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營極為不利。
有一家商場(chǎng)，為了快速回款，競(jìng)?cè)话讶藲庾钔呐灶惿唐啡糠旁谝粯墙?jīng)營，而將二三樓做成男裝與家紡類，結(jié)果就是一樓人氣很旺，二樓三樓根本上不去客流，這個(gè)低級(jí)的規(guī)劃使二百多家商戶天天賠錢，商戶與商場(chǎng)的糾紛天天發(fā)生，再加上簽約時(shí)不同的簽約政策外漏，很多商戶紛紛要求商場(chǎng)退租，商場(chǎng)根本不可能進(jìn)行大調(diào)整，而苦不堪言。
五忌：動(dòng)線處處死角
動(dòng)線設(shè)計(jì)是商場(chǎng)開業(yè)后全面盈利的關(guān)鍵因素，只有將動(dòng)線設(shè)計(jì)到位了，才能保證客流量能夠自然的到達(dá)商場(chǎng)的每個(gè)位置，不會(huì)使商場(chǎng)形成某個(gè)部位的死角。
DS商場(chǎng)（22000平），在籌劃時(shí)請(qǐng)了FYDE房產(chǎn)公司為其規(guī)劃，該策劃公司是住宅型房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作卻是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的為其制定了動(dòng)線，結(jié)果建成后商場(chǎng)四個(gè)角全部是死角，只是在扶梯附近的業(yè)戶經(jīng)營良好，四個(gè)死角人流稀少，退鋪事件天天發(fā)生。
六忌：運(yùn)營模式滯固
如何做好公司宣傳冊(cè)宣傳冊(cè)分很多種類，產(chǎn)品宣傳冊(cè)、企業(yè)宣傳冊(cè)、紀(jì)念宣傳冊(cè)、招商手冊(cè)等等，在做一本宣傳冊(cè)的時(shí)候也要注意幾個(gè)方面：
1、宣傳冊(cè)最忌諱的就是滿篇幅的文字信息、圖片，一點(diǎn)沒有主線可言，很多企業(yè)只會(huì)一個(gè)一個(gè)的說：企業(yè)文化是。。。。企業(yè)理念是。。。。企業(yè)背景是。。。。企業(yè)核心價(jià)值是。。。。企業(yè)產(chǎn)品是。。。。企業(yè)服務(wù)是。。。。這樣的畫冊(cè)做了絲毫沒有任何企業(yè)品牌特點(diǎn)而言，現(xiàn)在需要追求的是定制化服務(wù)，要根據(jù)企業(yè)自身的品牌特點(diǎn)、定位、市場(chǎng)等等因素 進(jìn)行高精度提煉，提出最有效、最簡單、最能讓人理解并記住的話語闡述自己想要表達(dá)的意思。
2、一本宣傳冊(cè)要結(jié)構(gòu)清晰，這本宣傳冊(cè)我做的目的是要突出體現(xiàn)什么的，這個(gè)要清晰，之后在進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的劃分，P數(shù)劃分，這里切記一點(diǎn)，一定避免什么都想說，什么都沒說的結(jié)果，一本宣傳冊(cè)如果你沒有一個(gè)突出重點(diǎn)想宣傳的核心，那就意味著你什么都沒表達(dá)，當(dāng)一個(gè)人看某個(gè)企業(yè)的宣傳冊(cè)，他一定只是記住其中的一小部分，想通片都記住 這是癡人說夢(mèng)。
3、宣傳冊(cè)的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格要結(jié)合企業(yè)的品牌特點(diǎn)，企業(yè)背景、定位及里面的文字內(nèi)容進(jìn)行綜合考慮，能脫開文字談設(shè)計(jì)，否則會(huì)有在辦公室里談情說愛或者在海邊鉆油井的感覺。
公司宣傳冊(cè)文案1人世間最偉大的力量莫過于思想(封面)
鄭州在路上企業(yè)管理咨詢有限公司;河南國賓車隊(duì)汽車旅游服務(wù)有限公司;河南天宇旅游策劃有限公司
財(cái)富文化展(封二)
財(cái)富是一位文化天使，只有領(lǐng)悟到了財(cái)富的文化光輝，才能駛?cè)氚l(fā)展的金光大道
發(fā)展是硬道理 規(guī)模是硬任務(wù) 品牌是硬指標(biāo)
中原經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入群雄逐鹿龍騰虎躍時(shí)代，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入極時(shí)代、拳王爭(zhēng)霸賽時(shí)代;大發(fā)展快發(fā)展高起點(diǎn)高效益，成為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一唯一選擇。
觀念是第一生產(chǎn)力 人才是第一競(jìng)爭(zhēng)力 機(jī)制是第一發(fā)展力
賺錢是一件力氣活 賺錢是一種技術(shù)活 賺錢是一門藝術(shù)活
企業(yè)經(jīng)營第一難題永恒主題：發(fā)展發(fā)展還是發(fā)展;市場(chǎng)市場(chǎng)還是市場(chǎng);效益效益還是效益
財(cái)富大學(xué)堂(內(nèi)一)
管產(chǎn)學(xué)民思想交流平臺(tái) 形象品牌戰(zhàn)波傳播舞臺(tái) 市場(chǎng)營銷拓展法身基地
樹立公眾品牌形象 展示思想文化力量
社會(huì)大舞臺(tái) 市場(chǎng)大品牌
中原崛起戰(zhàn)略論壇
企業(yè)家財(cái)富故事會(huì) 企業(yè)家大講堂
資本經(jīng)營論壇 品牌營銷制勝之道
企業(yè)文化研討會(huì) 企業(yè)影視作品創(chuàng)作
大學(xué)生創(chuàng)就業(yè)論壇培訓(xùn) 企業(yè)內(nèi)訓(xùn) 拓展訓(xùn)練
企業(yè)家之路(書、DV)在路上編著
財(cái)富旅游(內(nèi)二)
發(fā)掘旅游財(cái)富文化理念 創(chuàng)造旅游文化財(cái)富價(jià)值
經(jīng)營旅游的實(shí)質(zhì)是經(jīng)營文化。旅游是美學(xué)文化娛樂文化藝術(shù)文化的三結(jié)合
財(cái)富之旅 思想之旅 名車颶風(fēng)
養(yǎng)生健身 度假休閑 文化娛樂藝術(shù)之旅
君山問道，安陽說易;跨越關(guān)山，內(nèi)鄉(xiāng)探秘;金雞報(bào)曉，萬仙有約
溫暖冬季――海南;文化盛宴――北京;世界中國――大上海;家鄉(xiāng)異國――港澳臺(tái)
詮釋大別山：一山別南北，一山始陰陽;一山和天地，一山興炎黃。
幸福生活(內(nèi)三)
智慧是第一創(chuàng)造力 心態(tài)是第一幸福力 藝術(shù)是第一快樂力
企業(yè)家俱樂部
企業(yè)家藝術(shù)節(jié) 企業(yè)家健身節(jié)
企業(yè)家藝術(shù)大舞臺(tái)
企業(yè)家幸福家庭文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)職工全民健身運(yùn)動(dòng)會(huì)
企業(yè)家藝術(shù)家聯(lián)歡文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)發(fā)展成就展 企業(yè)產(chǎn)品展銷會(huì)
名家策劃 裝點(diǎn)生活
聯(lián)誼聯(lián)歡(內(nèi)四)
用聯(lián)歡凝聚合力 讓聯(lián)誼創(chuàng)造奇跡
影視傳媒(旅游客車)、場(chǎng)館傳媒(財(cái)富展會(huì))、報(bào)刊傳媒《企業(yè)家園》、網(wǎng)站傳媒(中原汽車旅游網(wǎng)、在路上學(xué)習(xí)網(wǎng)等)
一報(bào)一刊一館一視頻三網(wǎng)站聯(lián)合傳播立體攻略 專題宣傳策劃，專題宣傳片制作播放，直接面對(duì)終端目標(biāo)客戶 創(chuàng)造更大更佳社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益
企業(yè)家聯(lián)合會(huì)大聯(lián)歡 聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)文化大聯(lián)歡 企業(yè)內(nèi)刊編輯部聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)家聯(lián)合會(huì)聯(lián)絡(luò)員聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)
河南汽車旅游綜合實(shí)力第一品牌 中原唯一專業(yè)汽車旅游服務(wù)網(wǎng)站
企業(yè)寄語
有緣與您相識(shí)，是我最大的榮幸!
有緣為您服務(wù)，是我最大的幸福!
您的快樂，就是最大的快樂!
一次相見，友誼常相伴!一次握手，永遠(yuǎn)是朋友!
提供個(gè)性化、績效型講座論壇培訓(xùn)，為企業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)營銷提供富有實(shí)效性的學(xué)習(xí)服務(wù)
選擇大于努力 伙伴決定成就(封底)
總裁思想風(fēng)暴 引爆生產(chǎn)力 輝煌生命力 享受幸福力
電話 網(wǎng)址
地址
公司宣傳冊(cè)文案2P1扉頁：希瑞顧問智慧創(chuàng)造成功
一個(gè)致力于商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，為客戶創(chuàng)造并提升商業(yè)價(jià)值的管理顧問機(jī)構(gòu)
一個(gè)全力以赴為零售企業(yè)提供完整解決方案的營運(yùn)管理顧問機(jī)構(gòu)
一個(gè)與國內(nèi)外一流管理專家合作的專業(yè)管理顧問機(jī)構(gòu)
與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)多次主辦河南商用房地產(chǎn)營銷高峰論壇 成功運(yùn)作300多個(gè)有影響的案例
國內(nèi)最早成立的專業(yè)零售管理顧問機(jī)構(gòu)之一
成功策劃首屆河南連鎖業(yè)大會(huì)
河南商業(yè)史上操作商業(yè)項(xiàng)目最多的管理顧問機(jī)構(gòu)
擁有一支集專業(yè)理論知識(shí)與豐：富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)于一身的管理顧問團(tuán)隊(duì)
P2扉頁：公司董事長/首席顧問何宏劍先生簡介(附有個(gè)人圖片)
P3： 目錄
希瑞是誰
希瑞團(tuán)隊(duì)
希瑞文化
希瑞能做什么
希瑞做過什么
希瑞伙伴
希瑞愿景
P4pn：
希瑞是誰?
Theory理論、學(xué)說。
奮斗是最壯美的人生，創(chuàng)業(yè)者寫就世間最華美篇章!中原地區(qū)零售行業(yè)理論的先行者，商業(yè)地產(chǎn)理論的領(lǐng)跑者。
鄭州希瑞營銷管理咨詢有限公司初創(chuàng)于1999年，是一家專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：項(xiàng)目盈利模式研究、市場(chǎng)調(diào)研定位、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)優(yōu)化及設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)、招商、銷售為主的房地產(chǎn)管理顧問機(jī)構(gòu)。是中國商業(yè)顧問網(wǎng)下屬公司，是國內(nèi)最早成立的專業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)之一，現(xiàn)有員工 人，每年房地產(chǎn)招商銷售面積超過 - 萬平方米，有 _多家成功的案例，擁有卓越的客戶網(wǎng)絡(luò)及供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)，成功打造了一支集專業(yè)理論知識(shí)與豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)于一身專家團(tuán)隊(duì)。
公司致力于為客戶量身定做完整的解決方案、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、快速消費(fèi)品企業(yè)的通路建設(shè)與供應(yīng)鏈優(yōu)化以及商用房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)招商，我們將竭誠為客戶提供低成本超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)策略咨詢服務(wù)。公司已成功舉辦了三屆河南省超市管理論壇，成功策劃了首屆河南連鎖業(yè)大會(huì)，與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)一起主辦了20xx河南商用房地產(chǎn)營銷高峰論壇，與中華零售網(wǎng)一起在北京舉辦了20xx職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)，受到客戶廣泛好評(píng)。20xx年根據(jù)客戶和市場(chǎng)需求公司調(diào)整服務(wù)策略，開始致力于商業(yè)房地產(chǎn)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)及招商運(yùn)營，為客戶創(chuàng)造并提升商業(yè)價(jià)值。
希瑞公司愿與房地產(chǎn)行業(yè)和零售行業(yè)里孜孜不倦進(jìn)取的企業(yè)共創(chuàng)卓越
希瑞團(tuán)隊(duì)
理論先行的拓荒者
我們堅(jiān)持只有專業(yè)才能立足，只有真誠才有客戶，只有奉獻(xiàn)才能發(fā)展。我們相信專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和精誠合作是企業(yè)最寶貴的財(cái)富。世界上沒有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)。以一批擁有豐富理論及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專家為核心，集合了商業(yè)零售、廣告、金融等多行業(yè)、多領(lǐng)域的實(shí)戰(zhàn)型精英團(tuán)隊(duì)，使希瑞成為一支專業(yè)、智慧、敬業(yè)、務(wù)實(shí)的專家顧問團(tuán)隊(duì)。通過希瑞商業(yè)模式科學(xué)嚴(yán)密的運(yùn)行體系和流程，本著雙業(yè)精神專業(yè)、敬業(yè)的企業(yè)精神，以達(dá)到彼此共同的目標(biāo)!
公司董事長/首席顧問何宏劍先生(附有個(gè)人圖片)首批國家培養(yǎng)的工商管理碩士學(xué)位(MBA)，兼任河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、連鎖專業(yè)委員會(huì)主任委員， 并被多所大學(xué)聘為客座教授。20xx年在北京被授予全國首屆MBA成就獎(jiǎng)，是該獎(jiǎng)項(xiàng)我省唯一的獲獎(jiǎng)?wù)摺Ａ陙恚瑤ьI(lǐng)公司精英團(tuán)隊(duì)成功地策劃了200多家大中型超市、量販、百貨商店、生活廣場(chǎng)、連鎖便利店及農(nóng)改超項(xiàng)目;同時(shí)，還主持舉辦了四屆河南零售超市管理論壇及首屆河南商業(yè)房地產(chǎn)論壇，創(chuàng)辦了中國商業(yè)顧問網(wǎng)。
希瑞文化
不懈努力的動(dòng)力源泉
每一滴水都有文化：溪水涓涓、黃河濤濤、長江奔騰、大海洶涌，企業(yè)擁有了文化，就如同人有了思想，前進(jìn)的腳步才能勇往直前。文化，作為一種資源，被希瑞人視為企業(yè)的靈魂與核心價(jià)值體系，并滲透進(jìn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的方方面面，從而建立了富有希瑞特色的企業(yè)文化。
企業(yè)愿景國內(nèi)商業(yè)顧問的領(lǐng)跑者
經(jīng)營哲學(xué)最適合的就是最好的
公司精神雙業(yè)精神專業(yè)、敬業(yè)
公司作風(fēng)誠信敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)高效、務(wù)實(shí)創(chuàng)新
人本政策宏偉的目標(biāo)感召人、良好的待遇吸引人、優(yōu)秀的文化指引人
管理要略溝通信任、團(tuán)結(jié)協(xié)作、尊重服務(wù)
公司使命管理創(chuàng)造價(jià)值
希瑞能做什么?
說理立論，量身打造。
把握中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，致力于中國商業(yè)地產(chǎn)的綜合性全程服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)全程策劃
(一) 市場(chǎng)調(diào)研、
市場(chǎng)調(diào)研是商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的必要環(huán)節(jié)，目的是通過
科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查，以及準(zhǔn)確的了解和掌握市場(chǎng)信息，并在此基礎(chǔ)上對(duì)市場(chǎng)做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位等論證提供技術(shù)支持。
終端消費(fèi)者調(diào)研分析
商業(yè)物業(yè)經(jīng)營者調(diào)研分析
投資者調(diào)研分析
甲方公司內(nèi)部需求調(diào)研
項(xiàng)目所在地商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局調(diào)研分析
項(xiàng)目所在地整體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局調(diào)研分析
項(xiàng)目所在地整體商業(yè)環(huán)境(商圈)調(diào)研分析
項(xiàng)目所在地主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
項(xiàng)目周邊公共設(shè)施調(diào)研分析
(二) 項(xiàng)目總體定位
地產(chǎn)項(xiàng)目必須為自己選擇目標(biāo)市場(chǎng)總體定位，實(shí)施有效
地市場(chǎng)定位戰(zhàn)略，以便使自己在這一目標(biāo)市場(chǎng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。合理、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位是決定地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。
項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位
項(xiàng)目功能定位
經(jīng)營客戶定位
投資客戶定位
客戶群體定位
項(xiàng)目主題定為
項(xiàng)目形象定位
(三) 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)
概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中不可缺少的環(huán)節(jié)，是
在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)開始之前提供給業(yè)主初步的方向性設(shè)計(jì)草圖、示意圖、規(guī)劃圖、鳥瞰圖、項(xiàng)目問題分析、風(fēng)格趨向等內(nèi)容。具有思路的創(chuàng)新性、前瞻性和指導(dǎo)性，也是和業(yè)主探討方案的基礎(chǔ)。
依據(jù)項(xiàng)目定位，研究出合理盈利模式
區(qū)位分析圖
規(guī)劃總平面圖
主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表
概念規(guī)劃功能分區(qū)圖
鳥瞰圖
項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書
(四) 設(shè)計(jì)優(yōu)化及設(shè)計(jì)跟蹤
獨(dú)特的精心策劃與構(gòu)思設(shè)計(jì)，能夠充分體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，盡顯自身特質(zhì)，為總體整合、塑造、運(yùn)營的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
優(yōu)化設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
優(yōu)化設(shè)計(jì)院建筑設(shè)計(jì)方案
優(yōu)化設(shè)計(jì)院業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃方案
優(yōu)化設(shè)計(jì)院商業(yè)鋪位分割方案
配合設(shè)計(jì)院完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作
(五) 招商
商業(yè)項(xiàng)目建成后要根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品特點(diǎn)、
渠道特點(diǎn)、來確定適合自己產(chǎn)品詳細(xì)的規(guī)劃和經(jīng)銷商目標(biāo)群。一個(gè)成功的項(xiàng)目要注重長期發(fā)展，要求經(jīng)銷商要有運(yùn)作市場(chǎng)的能力，這需要一個(gè)挑選和市場(chǎng)調(diào)查以及和經(jīng)銷商協(xié)商的過程。
商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃
商業(yè)物業(yè)鋪位分割及鋪位面積
商業(yè)物業(yè)外立面建議
商業(yè)物業(yè)入駐品牌建議
商業(yè)物業(yè)租金及銷售價(jià)格建議
主力店招商
其他商業(yè)物業(yè)招商
(六) 銷售
地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售具有相當(dāng)?shù)木C合性與系統(tǒng)性，營銷工具的組合、銷售變量的整合、營銷序列的和諧、推廣計(jì)劃的策略、產(chǎn)品個(gè)性與投資者、消費(fèi)者有效契合是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。
產(chǎn)品定位建議
整體營銷推廣計(jì)劃
階段性銷售策略、市場(chǎng)推廣策略及實(shí)施的計(jì)劃
制定銷售價(jià)格策略
日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)的提交
完成甲方制定的銷售及回款任務(wù)
二、其他業(yè)務(wù)
開發(fā)策劃及運(yùn)營管理
CT設(shè)計(jì)、促銷設(shè)計(jì)、營銷方案
消費(fèi)者研究及市場(chǎng)調(diào)研
零售企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計(jì)等
希瑞做過什么?
理論與實(shí)踐同生共長，智慧創(chuàng)造成功的結(jié)晶。
任何理論都是一種客觀上的規(guī)劃，只有付出實(shí)踐才是一種真正的成功，希瑞人經(jīng)過十多年的不懈努力，在中原大地商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)上創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的奇跡。
(案例：文字說明配置項(xiàng)目圖片)
希瑞伙伴
發(fā)展與共贏，合作與成功
希瑞人經(jīng)過了十多年的發(fā)展和各界商業(yè)團(tuán)體、商業(yè)機(jī)構(gòu)，建立了
長期的合作共贏的關(guān)系，積累了一大批的商業(yè)合作資源。
中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)、中國商業(yè)顧問網(wǎng)、中國零售網(wǎng)、河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)、亞洲財(cái)富企業(yè)中國有限公司、麥當(dāng)勞、肯德基、丹尼斯、沃爾瑪、家樂福、德克士、銅鑼灣、易初蓮花、國美電器、永樂電器、銀泰百貨、老百姓大藥房、百安居、東方家園、家世界
(配標(biāo)志圖片)
董事長致辭 希瑞愿景
公司宣傳冊(cè)文案3一、關(guān)于我們
如果用單頁說明書或大型說明書無法容納復(fù)雜的廣告內(nèi)容時(shí)，需要多頁的宣傳畫冊(cè)印刷子形，這種頁數(shù)多的宣傳冊(cè)，在編輯方針上，必須要有一貫的內(nèi)容，在布局或美術(shù)觀點(diǎn)上，也要使宣傳畫冊(cè)印刷能發(fā)揮個(gè)性。這種多彩多姿的版面，能提供讀者知識(shí)，除能激起潛在顧客的購買力外，亦可用作參考資料，永久保存。
我們根據(jù)客戶在不同時(shí)期理念及形象的變化，為眾多的企業(yè)、機(jī)構(gòu)提供推廣手冊(cè)的策劃和設(shè)計(jì)、制作服務(wù)。我們綜合色彩、圖形、文字及攝影等平面創(chuàng)意手段和出色的工藝制作技術(shù)為客戶創(chuàng)作符合企業(yè)自身推廣需求的宣傳畫冊(cè)印刷。
二、本宣傳冊(cè)著重傳達(dá)一個(gè)信息：XXXX有限公司的服務(wù)是豐富的、人性化以及專業(yè)的。
三、本宣傳冊(cè)的主要目的：宣傳品牌主張、打造經(jīng)營服務(wù)、理念、展現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
四、具體方案
P1、封面
整體畫面以綠色光線圖及公司標(biāo)志構(gòu)建，表示公司的穩(wěn)重、嚴(yán)肅，又不缺乏新意，體現(xiàn)了企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，美好的前景和氣宇不凡的態(tài)度。
P2、總經(jīng)理致辭
放置公司總經(jīng)理圖片，致辭增強(qiáng)公司的社會(huì)美譽(yù)度和信賴感。
P3、目錄
P4、企業(yè)精神、理念及遠(yuǎn)景
以展翅翱翔的雄鷹為背景展現(xiàn)當(dāng)前國內(nèi)良好的發(fā)展機(jī)遇、公司雄厚的實(shí)力及廣闊的發(fā)展前景。
P5-6、公司簡介
以竹林、藍(lán)天的配圖突顯企業(yè)的健康發(fā)展，安全以及可信賴的文化涵蘊(yùn)。
P7-8、組織結(jié)構(gòu)
以三只緊握圍繞的手配圖，體現(xiàn)企業(yè)管理組織的有序、嚴(yán)謹(jǐn)，以及公司員工的團(tuán)結(jié)，拼搏精神。
P9、領(lǐng)導(dǎo)關(guān)懷
配以領(lǐng)導(dǎo)視察圖片，展現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)給予公司的高度重視及人文關(guān)懷，鼓舞全體員工繼續(xù)以飽滿的熱情、激昂的斗志投入工作。
P10、光輝里程
以歷年所獲榮譽(yù)獎(jiǎng)狀展現(xiàn)公司自上至下堅(jiān)定的理想信念、良好的綜合素質(zhì)以及團(tuán)結(jié)協(xié)作的良好作風(fēng)。
P11、ISO9000認(rèn)證
ISO9000是指由國際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)所屬的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證技術(shù)委員會(huì)ISO/TC176工作委員會(huì)制定并頒布的關(guān)于質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)稱，得此認(rèn)證對(duì)公司質(zhì)量管理帶來了深遠(yuǎn)的意義。
P12、開發(fā)案例
事實(shí)勝于雄辯，以成功而優(yōu)秀的工程案例作為雄厚實(shí)力的完美驗(yàn)證。
P13、封底
【關(guān)鍵詞】建筑策劃；市場(chǎng)需求；建筑設(shè)計(jì)
建筑策劃目前在我國發(fā)展的時(shí)間雖然不長，但它是銜接城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)，它的出現(xiàn)使建筑設(shè)計(jì)更為合理化，減小了投資的風(fēng)險(xiǎn)，提高了設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的效率。
1 建筑策劃的產(chǎn)生及概念
在快速城市化的影響下，現(xiàn)代建筑在規(guī)模不斷擴(kuò)展及復(fù)雜程度不斷加深的同時(shí)，其對(duì)城市環(huán)境、社會(huì)生活及經(jīng)濟(jì)的影響亦隨之加劇，傳統(tǒng)建設(shè)程序的弊端日益突現(xiàn)：諸如邏輯性和經(jīng)濟(jì)性較差，缺乏科學(xué)性，難以保證設(shè)計(jì)項(xiàng)目建成后能獲得良好的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等，這些問題往往導(dǎo)致設(shè)計(jì)出的產(chǎn)品內(nèi)容與實(shí)際需要脫節(jié)。因此，人們開始重視設(shè)計(jì)前期的研究工作，即研究設(shè)計(jì)依據(jù)的問題，建筑策劃應(yīng)運(yùn)而生。建筑策劃是建筑設(shè)計(jì)前期工作的重要部分，其基本的框架主要由三部分構(gòu)成：1）搜集并明確設(shè)計(jì)的環(huán)境資源條件和各種制約條件；2）明確設(shè)計(jì)的要求，提出目標(biāo)定位；3）建立設(shè)計(jì)準(zhǔn)則及相應(yīng)的工作程序。建筑策劃的產(chǎn)生正是建筑設(shè)計(jì)日益走向理性和科學(xué)的重要表現(xiàn)之一。從建筑學(xué)的角度出發(fā)，建筑策劃可以理解為根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)設(shè)定，在對(duì)建筑設(shè)計(jì)綜合分析的基礎(chǔ)上，為其提供科學(xué)、邏輯、優(yōu)化的設(shè)計(jì)依據(jù)。建筑策劃追尋建筑設(shè)計(jì)的合理性、科學(xué)性和邏輯性，它從新的角度來審視建筑學(xué)，提出問題并解決問題。
2 建筑策劃的目的和內(nèi)容
簡單的講，建筑策劃的目的就是為建筑設(shè)計(jì)確立科學(xué)理性的設(shè)計(jì)依據(jù)，協(xié)調(diào)開發(fā)商與建筑師的意愿，使設(shè)計(jì)項(xiàng)目獲得良好的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。建筑在策劃中被當(dāng)作產(chǎn)品看待，而產(chǎn)品要適應(yīng)市場(chǎng)，所以建筑策劃本身來源于市場(chǎng)的需求，通過分析市場(chǎng)，整合資源，尋求建筑的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。一般從市場(chǎng)調(diào)查入手，通過場(chǎng)地分析和對(duì)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查，找出存在的矛盾，發(fā)現(xiàn)業(yè)主需求與社會(huì)需求、周圍環(huán)境的矛盾點(diǎn)，并找到其中關(guān)鍵的矛盾點(diǎn)，做出解決矛盾的創(chuàng)意，這就是策劃的要點(diǎn)。通常的情況是：給你一塊地，你可以考慮建設(shè)不同功能的建筑，如寫字樓、賓館、商業(yè)樓或娛樂設(shè)施等，一般先要分析周邊環(huán)境、市場(chǎng)條件，然后再選擇最合適的建筑類型。建筑策劃是為投資做決策，因此做什么樣的建筑、什么內(nèi)容、多大規(guī)模、什么時(shí)候做、工期多長等，都是建筑策劃要考慮和決定的問題。策劃中還需要考慮對(duì)情況變化的適應(yīng)對(duì)策，以增加建筑設(shè)計(jì)的靈活性，比如給建筑的改建和功能置換留有余地等。建筑策劃的內(nèi)容包括：1）對(duì)建設(shè)目標(biāo)的明確；2）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目外部條件的把握，如社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等；3）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部條件的把握，如使用者、住戶、商家、物業(yè)管理者、功能要求等；4）對(duì)建筑項(xiàng)目空間構(gòu)想的表述，形成概念設(shè)計(jì)，把空間構(gòu)想的東西提出來，進(jìn)行空間評(píng)價(jià)，這一點(diǎn)是建筑策劃區(qū)別于一般方案設(shè)計(jì)不同的地方。運(yùn)用建筑策劃的手段來對(duì)空間構(gòu)想進(jìn)行空間評(píng)價(jià)，通過對(duì)生活的預(yù)測(cè)以及實(shí)態(tài)調(diào)查的分析、歸納、總結(jié)和提煉對(duì)空間加以修正，然后反饋到這個(gè)環(huán)節(jié)中去，這是建筑策劃中最主要的過程；5）建筑項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)手段的確定，包括建筑材料、結(jié)構(gòu)方式、構(gòu)造、設(shè)備等技術(shù)構(gòu)想，這也是建筑策劃方案的一部分。
3 建筑策劃與建筑設(shè)計(jì)的關(guān)系
通常所說的建筑設(shè)計(jì)無疑應(yīng)是一個(gè)廣義的概念，它實(shí)際上包括建筑設(shè)計(jì)的前期研究即建筑策劃理論。廣義的設(shè)計(jì)概念應(yīng)有三個(gè)階段：
1）設(shè)計(jì)條件的設(shè)定分析階段；
2）建筑空間構(gòu)想、設(shè)定階段；
3）建筑空間的具象表述階段。但從建立建筑策劃理論的觀點(diǎn)出發(fā)，前兩個(gè)階段又屬于建筑策劃的范疇，而且建筑策劃通過第二階段與建筑設(shè)計(jì)相溝通。建筑策劃的后期工作，如空間構(gòu)想、組合方式的研究、空間要素的把握以及材料設(shè)備的確定等是與建筑設(shè)計(jì)的前期工作，如初步方案的設(shè)計(jì)總圖、平立剖圖、設(shè)備系統(tǒng)圖等緊密結(jié)合在一起的，它們共同為進(jìn)一步完成實(shí)施設(shè)計(jì)做準(zhǔn)備。建筑策劃是建筑設(shè)計(jì)的先行者，建筑策劃如果沒到位，房地產(chǎn)發(fā)展商往往會(huì)遭遇這樣的困境：投入十幾萬甚至幾十萬在多家設(shè)計(jì)單位中進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)，常常得不到理想的結(jié)果，即使是初步選擇一家設(shè)計(jì)單位再做方案優(yōu)化，多數(shù)也不盡人意。建筑師也往往有這樣的怨言：發(fā)展商主意多變，圖紙的修改沒完沒了。究其原因是在建筑設(shè)計(jì)之前缺乏系統(tǒng)的建筑策劃。建筑策劃的任務(wù)是為建筑設(shè)計(jì)提供科學(xué)的邏輯再加上形象的設(shè)計(jì)依據(jù)，它先于建筑設(shè)計(jì)，又是和建筑設(shè)計(jì)互動(dòng)深化發(fā)展并銜接于營銷策劃。總結(jié)起來，建筑策劃與建筑設(shè)計(jì)的關(guān)系可以借用“骨骼”與“肌肉”來進(jìn)行比喻，建筑策劃建立的是骨骼框架，建筑設(shè)計(jì)則是以具體形象的建筑語言作為“肌肉”填充骨骼空間。
4 建筑策劃在設(shè)計(jì)中的必要性
建筑策劃是介于城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)中不可或缺的中間環(huán)節(jié)，它起著承上啟下的作用，向上滲透于宏觀的總體規(guī)劃立項(xiàng)環(huán)節(jié)，向下滲透到建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，保證了建筑設(shè)計(jì)的科學(xué)性和邏輯性。建筑策劃對(duì)于建筑師和開發(fā)商來說，是一個(gè)“雙贏”的結(jié)果：一方面，建筑策劃階段的引入可以使開發(fā)商的投資目標(biāo)更為明確，開發(fā)成本得到有效控制，從而保證了項(xiàng)目的投資回報(bào)；另一方面，建筑策劃給建筑師帶來了清晰的設(shè)計(jì)要求，從而避免了因設(shè)計(jì)的重大修改而耗費(fèi)大量的精力。建筑策劃針對(duì)不同的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，研究和解決的問題也有差異。比如，對(duì)于社區(qū)建筑策劃，可能側(cè)重社區(qū)主題的確立、戶型規(guī)模的研究、土地的充分利用及空間價(jià)值的提升、建設(shè)成本的控制和建設(shè)資金的有效利用、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。對(duì)于商業(yè)建筑，可能會(huì)多做市場(chǎng)環(huán)境的分析與研究，策劃內(nèi)容出于外觀和經(jīng)濟(jì)性的考慮，可能涉及建筑形體、空間形象、柱網(wǎng)的選擇、空間的利用與分配、標(biāo)準(zhǔn)層的布置等，同時(shí)根據(jù)商業(yè)建筑的特點(diǎn)，還要考慮市場(chǎng)的適應(yīng)與應(yīng)變策劃。由此可見，建筑設(shè)計(jì)要想高效順利地進(jìn)行，建筑策劃必不可少。
1、項(xiàng)目執(zhí)行工作
百匯海隆廣場(chǎng)項(xiàng)目是本人進(jìn)公司來重點(diǎn)跟進(jìn)的項(xiàng)目，主要開展市場(chǎng)招商調(diào)研、客戶接待、文案活動(dòng)策劃執(zhí)行方面的工作，具體如下：
完成百匯海隆廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃推廣文案、*年度總結(jié)寫作；項(xiàng)目前期招商接待工作；協(xié)助接待中心啟用前期裝飾安裝工作；項(xiàng)目相關(guān)軟文寫作；跟進(jìn)并實(shí)施項(xiàng)目宣傳推廣事宜；協(xié)助專題片制作組完成制片工作；持續(xù)跟進(jìn)并協(xié)助報(bào)廣設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝及物料設(shè)計(jì)工作，并充分運(yùn)用報(bào)紙、電視臺(tái)、廣播電臺(tái)、自辦刊物等廣告資源對(duì)項(xiàng)目開展了多渠道的宣傳；完成項(xiàng)目階段推廣計(jì)劃、客戶營銷活動(dòng)方案寫作等；協(xié)助項(xiàng)目推廣工作的開展及媒體宣傳的跟進(jìn)工作。
2、個(gè)人學(xué)習(xí)及提升
在本職工作完成之余，通過計(jì)劃性的跑盤工作及區(qū)域市場(chǎng)研究來熟悉市場(chǎng)情況，從而加深對(duì)海寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步了解，同時(shí)還時(shí)刻關(guān)注行業(yè)政策的變化。
堅(jiān)持進(jìn)行專業(yè)文章及項(xiàng)目軟文的寫作，用來提高個(gè)人的寫作能力及邏輯思維能力，為項(xiàng)目的策劃推廣工作打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
3、工作總結(jié)
回顧07年工作，本人感覺從專業(yè)能力及工作態(tài)度上，較之于*年有了一定的進(jìn)步和提高，主要表現(xiàn)在：
工作態(tài)度有明顯進(jìn)步；對(duì)項(xiàng)目策劃推廣工作的計(jì)劃性與推動(dòng)力有深刻的認(rèn)識(shí)；能獨(dú)立完成項(xiàng)目策劃推廣執(zhí)行過程中的部分工作；策劃報(bào)告寫作能力有較大的進(jìn)步；有意識(shí)進(jìn)行專業(yè)提升及個(gè)人學(xué)習(xí)。
但同時(shí)還有許多的不足之處有待提高：
工作主動(dòng)意識(shí)需要進(jìn)一步加強(qiáng)；溝通及表達(dá)能力需要不斷提高；執(zhí)行工作中細(xì)節(jié)關(guān)注不夠；專業(yè)提升及個(gè)人學(xué)習(xí)需有計(jì)劃性并及時(shí)進(jìn)行總結(jié)。
二、心得體會(huì)
基于07年度工作回顧及總結(jié)，也有一些心得體會(huì)來進(jìn)行分享：
1、專業(yè)，來自沉淀
不積硅步，無以至千里。任何一個(gè)人的知識(shí)與能力的提升都是在項(xiàng)目服務(wù)過程中，不斷積累，不斷修正，不斷完善的。只有專業(yè)的沉淀與堅(jiān)持不懈的努力，才能取得團(tuán)隊(duì)和個(gè)人的成功。我在具體的項(xiàng)目執(zhí)行工作中，也是在有計(jì)劃地完成專業(yè)沉淀，完成原始積累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，將來再行完善。只有達(dá)到足夠的專業(yè)沉淀，才能真正做到“厚積而薄發(fā)”。
2、團(tuán)隊(duì)，在于有效溝通
沒有一個(gè)團(tuán)隊(duì)是可以不通過培養(yǎng)和耐心的溝通就可以達(dá)到團(tuán)結(jié)和諧的。只有有效溝通才有理解，有理解才有更好的合作，有好的合作才能建立高效的團(tuán)隊(duì)，有高效的團(tuán)隊(duì)才可能有強(qiáng)大的專業(yè)公司。在企劃工作中，沒有個(gè)人行為，只有團(tuán)隊(duì)行為，唯有團(tuán)隊(duì)合作才能發(fā)揮強(qiáng)大聚集力量，達(dá)到事半功倍的效果。但在現(xiàn)實(shí)工作中，無論是領(lǐng)導(dǎo)者和團(tuán)隊(duì)成員之間，還是團(tuán)隊(duì)成員之間存在著或多或少的溝通障礙，這就要求發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)溝通、及時(shí)協(xié)商和解決，在溝通中構(gòu)建鞏固和健全的團(tuán)隊(duì)精神。
3、學(xué)習(xí)，永無止境
企劃是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)，除專業(yè)的策劃推廣知識(shí)外，還需要了解從項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及后期物業(yè)管理的方方面面。任何一個(gè)小的細(xì)節(jié)問題都需要大量的時(shí)間和精力去摸索、研究，對(duì)于一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企劃人來說，學(xué)習(xí)應(yīng)該是永無止境的。
三、08年展望及建議
1、個(gè)人展望
專業(yè)能力快速提升
通過項(xiàng)目實(shí)踐結(jié)合自我學(xué)習(xí)，快速提升個(gè)人專業(yè)能力，積累豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)，并及時(shí)的總結(jié)和調(diào)整。擴(kuò)寬個(gè)人的知識(shí)面，積累豐富的專業(yè)知識(shí)，提高個(gè)人的口頭表達(dá)和書面表達(dá)能力，真正做到一名優(yōu)秀的策劃人。
突破商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)瓶頸
入職近二年來，參與的項(xiàng)目基本為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。繼住宅地產(chǎn)開發(fā)主流之后，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)正逐漸成為地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的新寵兒。如果想成為一名優(yōu)秀的策劃人，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)應(yīng)該去充分的了解和學(xué)習(xí)，準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、目標(biāo)消費(fèi)群體定位和招商是商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。在08年本人將通過案例借鑒和自我學(xué)習(xí)，在商業(yè)地產(chǎn)方面有所突破。
參與團(tuán)隊(duì)建設(shè)
希望能夠參與到團(tuán)隊(duì)建設(shè)中去，熟悉項(xiàng)目執(zhí)行過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)度，明確工作目標(biāo)，提高工作效率，加強(qiáng)內(nèi)部人員間的團(tuán)結(jié)合作，互相緊密配合，充分挖掘集體的潛力。對(duì)工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行檢查核對(duì)，對(duì)工作的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)分析，從怎樣節(jié)約時(shí)間，如何提高效率，盡量使工作程序化、系統(tǒng)化、條理化、從而更進(jìn)一步，達(dá)到新層次，進(jìn)入新境界。
2、對(duì)于公司的建議
個(gè)人認(rèn)為，公司是一個(gè)能讓員工價(jià)值有足夠展示空間的企業(yè)，公司發(fā)展同科學(xué)管理模式的運(yùn)用和團(tuán)隊(duì)、個(gè)人發(fā)展密不可分，一流的專業(yè)公司應(yīng)同時(shí)具備一流的管理水平，技術(shù)和管理兩方面都是不能偏頗的。我能有幸成為寶馬的一員，也希望真正與團(tuán)隊(duì)一起，努力實(shí)現(xiàn)公司效益和個(gè)人價(jià)值最大化。
【關(guān)鍵詞】策劃、城市設(shè)計(jì)、汾東五•七商貿(mào)綜合體
中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
一、引言
古語云：“預(yù)則立，不預(yù)則廢”。對(duì)于城市設(shè)計(jì)而言，預(yù)者，即策劃。策劃，也即策略、謀劃，指通過找尋事物內(nèi)在的因果關(guān)系，針對(duì)未來發(fā)展進(jìn)行的整體籌劃。策劃應(yīng)用在城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)中，就是立足市場(chǎng)，通過對(duì)項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境進(jìn)行分析、判斷、推理和構(gòu)思，提出可能的發(fā)展方向，評(píng)價(jià)項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Γ源颂岣咭?guī)劃的科學(xué)性，避免重大失誤。策劃與設(shè)計(jì)相輔相成，策劃重在選擇合理的發(fā)展目標(biāo)和途徑，起到引航的作用，而設(shè)計(jì)重在空間落實(shí)。策劃指導(dǎo)設(shè)計(jì)，并通過設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)策劃思想。本文以汾東五•七商貿(mào)綜合體為例，從項(xiàng)目定位、項(xiàng)目概念、功能分區(qū)、交通組織、生態(tài)特色以及文化特色等方面介紹策劃理念在城市設(shè)計(jì)中的應(yīng)用，淺析策劃在城市設(shè)計(jì)中的積極作用。
二、項(xiàng)目介紹
汾東五•七商貿(mào)綜合體項(xiàng)目用地位于汾東商務(wù)區(qū)商務(wù)走廊的核心，汾河綠色之軸的南岸，親臨湖景水域公園，在功能上西臨企業(yè)總部商務(wù)中心，東接主題購物公園。總占地面積26.7萬平方米，總建筑面積達(dá)198萬平方米。根據(jù)上位規(guī)劃主要承擔(dān)著以下功能內(nèi)容： 1）都市生活廊道；2）高端商業(yè)零售；3）五星酒店/酒店式公寓；4）城市高端技能配套；5）高端居住物業(yè)。
三、項(xiàng)目策劃與城市設(shè)計(jì)分析
3.1 項(xiàng)目定位分析
通過對(duì)汾東商務(wù)區(qū)發(fā)展格局、戰(zhàn)略目標(biāo)等外部環(huán)境與地方特色、基地現(xiàn)狀等內(nèi)部資源的分析，綜合汾東商務(wù)區(qū)的自身定位和發(fā)展戰(zhàn)略，確定項(xiàng)目的定位為：
――資源型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的國際化窗口
圍繞山西產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型目標(biāo)，集中高新技術(shù)產(chǎn)品、煤化工產(chǎn)品等，成為全省轉(zhuǎn)型跨越創(chuàng)造觀察市場(chǎng)、貼近市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)的重要窗口，引領(lǐng)全省資源型企業(yè)加快技術(shù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展。
――新型消費(fèi)模式的引領(lǐng)區(qū)
以全球高端品牌展示體驗(yàn)中心為核心，大力發(fā)展展示消費(fèi)、健康消費(fèi)、低碳消費(fèi)、循環(huán)消費(fèi)等新型消費(fèi)模式，引領(lǐng)城鄉(xiāng)居民享受低碳生活，營造綠色、生態(tài)、健康山西。
――區(qū)域商貿(mào)總部經(jīng)濟(jì)的集聚區(qū)
充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，集中集聚一批區(qū)域商貿(mào)總部企業(yè)，引領(lǐng)全市和全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，打造“立起來的工廠區(qū)”，努力成為全市高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。
――南部新城建設(shè)的增長極
通過商貿(mào)、文化、酒店、會(huì)所、寫字樓、公寓等功能帶動(dòng)南部區(qū)域發(fā)展，將項(xiàng)目打造成太原南部新城經(jīng)濟(jì)增長極，太原物流、商流，資金流、信息流最為活躍、最有活力、綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的現(xiàn)代化城市新區(qū)。
3.2 基于策劃理念的城市設(shè)計(jì)分析
1）項(xiàng)目概念
項(xiàng)目結(jié)合太原深厚的文化底蘊(yùn)，以“山”、“水”、“洲”自然元素為設(shè)計(jì)理念，大膽的融合地域歷史文化特有的五臺(tái)山、西山、云岡石窟和懸空寺的建筑概念，引入太原之水，以“山”為載體、“水”為活力、“洲”為紐帶，通過層層疊落的空間布局體現(xiàn)其獨(dú)一無二的城市景觀，展現(xiàn)城市包容、尚德、卓越的精髓。
山
項(xiàng)目將建筑沿基地南側(cè)及北側(cè)布置，形成連綿起伏的“山體”，在阻隔城市噪音的同時(shí)，又保證基地內(nèi)部景觀與城市綠軸的連通。“山體”為城市界面，展現(xiàn)現(xiàn)代主義建筑干凈利落的線條，在道路通道及入口處，打造石窟意象，暗示內(nèi)部空間別有洞天之意。
水
建筑群中設(shè)計(jì)一個(gè)內(nèi)湖，通過架空水渠與綠軸水體相連接，創(chuàng)建項(xiàng)目中庭環(huán)境。項(xiàng)目300米雙塔，以“流瀑”為主題，清玻幕墻從建筑頂部傾瀉而下匯入內(nèi)湖，所謂“內(nèi)中有水不外流”，寓意凝聚商業(yè)力量,創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)奇跡。雙塔頂層，設(shè)計(jì)中國獨(dú)一無二的無邊際高空游泳池及天際會(huì)所，為晉商提供一個(gè)高端接待會(huì)晤的場(chǎng)所。
同時(shí)，在內(nèi)湖中央，以壺口瀑布和山西大宅院為靈感，設(shè)計(jì)下沉式跌水院邸，形成“水中懸壺”，“大隱于市”的奇觀。
洲
為了豐富城市綠色立體景觀體系，項(xiàng)目將打造一個(gè)由平面綠帶逐級(jí)提升并與庭院內(nèi)湖相連的綠洲文化公園。綠洲之上拔起四棟商務(wù)大廈,如同四棵蒼天大樹根植于土地,汲取山水,人文,歷史,政策之營養(yǎng)而“商繁業(yè)茂”。
綠洲文化公園上建有一座晉情文化中心，通過組織“晉韻”藝術(shù)演出，增添文化旅游亮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)人景合一，增添商業(yè)活力。
城
方案在建筑群山環(huán)水繞之間，將城，街，濱水，山地借勢(shì)而就，曲折回環(huán)，形成一個(gè)立體，生動(dòng)，宜人且具有鮮明地域特色的國際化綜合商貿(mào)建筑群。通過一座300米高的雙子主樓和四座超高層寫字樓實(shí)現(xiàn)與西面三棟超高層建筑視覺上和景觀上的呼應(yīng)與對(duì)話，形成互補(bǔ)，推動(dòng)汾東商務(wù)區(qū)迅速崛起，建設(shè)成太原南部城區(qū)的新地標(biāo)。
2）功能分區(qū)
核心功能
商貿(mào)是吸引人流,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)增長,提升項(xiàng)目價(jià)值的關(guān)鍵因素,是項(xiàng)目建筑綜合體的支撐點(diǎn)。因此在整體布局上以商貿(mào)功能為核心,合理配置酒店、會(huì)所、寫字樓、住宅以及綜合服務(wù)配套設(shè)施, 以滿足區(qū)域及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。
功能布局
圖1功能分區(qū)圖示
項(xiàng)目主要由商貿(mào)區(qū)、晉文化中心、酒店集群及會(huì)所、5A級(jí)寫字樓、生態(tài)住宅區(qū)以及物流及停車場(chǎng)六大功能區(qū)組成。
其中商貿(mào)區(qū)主要以ShoppingMall和貿(mào)易群業(yè)態(tài)為主，主要通過大型零售商業(yè)與商品貿(mào)易的復(fù)合疊加組成。晉情文化中心由下沉式跌水院邸和晉情文化匯演中心及配套設(shè)施組成。通過與城市綠軸的結(jié)合與互動(dòng)，組織一系列的文化匯演、節(jié)慶活動(dòng)、特色論壇等，為市民提供了一個(gè)公共文化交流的空間。酒店集群及企業(yè)會(huì)所由300米高的雙子主樓組成,包括酒店、會(huì)議中心、空中尊榮華邸、天際游泳池及企業(yè)會(huì)所,是滿足區(qū)域及項(xiàng)目需求的高品質(zhì)商務(wù)服務(wù)集群。 5A級(jí)寫字樓由4座超高層寫字樓組成。生態(tài)住宅區(qū)由5組流線型組合體構(gòu)成.極具現(xiàn)代感,不僅滿足人們的生活需要,更是體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的投資回報(bào)源泉。物流及停車場(chǎng)位于地下―二層, 主要滿足商業(yè)倉儲(chǔ),物流及停車需求。
3）交通組織
基于汾東商務(wù)區(qū)一期工程規(guī)劃在5-8年內(nèi)完成，五•七商貿(mào)綜合體作為該區(qū)的先行者，在滿足城市交通規(guī)劃的前提下，地塊內(nèi)部的道路進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，自成一體，同時(shí)又能對(duì)周邊地區(qū)的建設(shè)起到示范帶動(dòng)作用。
人行線路沿基地四周均可步行進(jìn)入項(xiàng)目，并通過項(xiàng)目西側(cè)、南側(cè)和東側(cè)的商貿(mào)城出入口、北側(cè)的酒店、寫字樓出入口進(jìn)入建筑內(nèi)部。地下一層局部布置商業(yè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與城市綠軸地下空間的互動(dòng)和對(duì)接。空中平臺(tái)可由建筑裙房各層出入口直接到達(dá)，建筑層層退進(jìn)，形成獨(dú)特的空中步行體系。
圖2交通分析圖示
4）生態(tài)特色
講求綠水相連,人景和諧,環(huán)境秀雅,低碳節(jié)能。項(xiàng)目屋面的湖景景觀與基地周邊的綠軸、購物主題湖景公園有機(jī)的結(jié)合一體，形成一個(gè)開放、立體的環(huán)境景觀，創(chuàng)建國內(nèi)獨(dú)特的商貿(mào)生態(tài)環(huán)境，低碳節(jié)能是國際化大都市發(fā)展的趨勢(shì),本項(xiàng)目在建筑形式上充分采用太陽能電池技術(shù),設(shè)置空氣置換裝置，太陽能蓄熱裝置及大容量雨水蓄積池，將建筑發(fā)展模式真正推向低碳化、節(jié)能化。
5）文化特色
著力突出濃郁的地域風(fēng)貌,彰顯深厚的歷史文化底蘊(yùn). 通過“石窟印象”,“流瀑”,“懸空”以及“綠洲”等建筑元素的表現(xiàn)形式體現(xiàn)明顯的地域特點(diǎn),在商貿(mào)理念上弘揚(yáng)“誠信義利,博大寬厚,兼容并蓄,同舟共濟(jì),,自強(qiáng)不息”的晉商文化,創(chuàng)建城市名片。
四、結(jié)語
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，市場(chǎng)的力量逐漸成為城市發(fā)展中不可忽視的重要影響因素，城市的建設(shè)與發(fā)展越來越呈現(xiàn)為“自上而下”的政府行為和“自下而上”的市場(chǎng)行為的合力作用的結(jié)果。因此立足市場(chǎng)和宏觀發(fā)展背景，策劃顯得尤為重要。通過引入策劃，全面分析項(xiàng)目面臨的主要問題、矛盾和發(fā)展?jié)摿Γ欣诎盐杖郑_立正確的目標(biāo)和方向，減少或避免主觀規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)發(fā)展之間的矛盾，使規(guī)劃更具科學(xué)性，從而保障城市設(shè)計(jì)得以順利實(shí)施。
參考文獻(xiàn)：
[1] 王承華，周立．基于綜合策劃思想的城市設(shè)計(jì)探析――以張家港市沙洲湖周邊地區(qū)城市設(shè)計(jì)為例[J]．規(guī)劃師，2011，(6)：58-63．
關(guān)鍵詞:現(xiàn)代商業(yè)；建筑設(shè)計(jì)；分析
中圖分類號(hào)：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1商業(yè)建筑的城市定位
商業(yè)區(qū)是一個(gè)城市中最有活力的部分，它不僅是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心又常常位于人口密集的中心區(qū)和歷史區(qū)中，因此，它既標(biāo)志著城市的興衰，又反映城市的形象特征，城市的人文歷史風(fēng)貌，甚至城市的社會(huì)觀念。我國在這一方面也已迎頭趕上，繼續(xù)建成和規(guī)劃了一些購物中心和步行商業(yè)街。大大改善了我國城市購物環(huán)境。在我國的某一些地區(qū)可以說取得了一定的成功，但在北方，尤其是東北地區(qū)效果卻不是很樂觀。因?yàn)槭俏覈臇|北地區(qū)屬溫帶內(nèi)陸性氣候，四季分明，溫差較大，季候風(fēng)明顯，冬季長且氣溫低，日照不足，寒風(fēng)冰雪多。所以冬季的氣候?qū)ι虡I(yè)環(huán)境有很大影響。大型購物中心可以強(qiáng)大的技術(shù)力量營造出四季如春的室內(nèi)環(huán)境，可步行商業(yè)街受氣候影響較大。而我們建筑師和規(guī)劃師在設(shè)計(jì)步行商業(yè)街環(huán)境時(shí)往往是夏季筆墨濃重，而對(duì)冬季則關(guān)照不足。設(shè)施常常照搬南方的，全然不顧一年四季的綜合使用效率，不結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，沒突出北國城市的自身特征，且手法和設(shè)計(jì)思想往往違背冬季人們行為的規(guī)律，難以做到真正的“以人為本”。我認(rèn)為東北地區(qū)的冬季雖然室外環(huán)境惡劣，但“千里冰封，萬里雪飄”的畫面又是讓南方人們羨慕而為我們特有的景觀資源。這種氣候特征既給環(huán)境設(shè)計(jì)帶來難題，同時(shí)又有自身的特點(diǎn)和發(fā)展的潛力。所以冬季的商業(yè)步行街環(huán)境設(shè)計(jì)問題是我們應(yīng)該重視和特殊對(duì)待的。況且，生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)今中國乃至全球公認(rèn)的設(shè)計(jì)原則。而遵循“氣候”和“地方特色”進(jìn)行設(shè)計(jì)又是這一原則中的重要理念，加上我國正處于步行系統(tǒng)的熱點(diǎn)建設(shè)時(shí)期在這一階段，我國不僅可以借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)可以結(jié)合我國國情和自己的特色高一些特殊地段的研究，這又是我國在這一領(lǐng)域趕超其他國家的契機(jī)。所以對(duì)這些有強(qiáng)烈氣候特點(diǎn)的地段的商業(yè)步行街進(jìn)行研究在我國是及其必要且很有發(fā)展前景的。而商業(yè)建筑入口空間作為其一個(gè)重要組成部分，不僅在單體建筑中有舉足輕重的作用，同時(shí)還是城市開放空間的重要組成部分，也是城市空間和商業(yè)空間的過度、中介和融合點(diǎn)。由于中國的城市擁擠的特點(diǎn)和開放空間本身的規(guī)模的限制，大多商業(yè)建筑的入口空間設(shè)計(jì)和建設(shè)上出現(xiàn)了許多缺陷和不足。只有尊重當(dāng)?shù)氐奈幕?xiàng)目的宣傳、招商才能更容商業(yè)建筑空間形態(tài)規(guī)劃、市場(chǎng)推廣、問題型商業(yè)項(xiàng)目的重新定位。
2商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的風(fēng)格
2.1現(xiàn)代高技派風(fēng)格，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)、現(xiàn)代材料、現(xiàn)代設(shè)備及現(xiàn)代施工手段創(chuàng)造商業(yè)空間環(huán)境。多綜合運(yùn)用鋁合金、不銹鋼、大理石、花崗巖和玻璃等反光性能強(qiáng)的裝飾材料，以強(qiáng)烈的視覺沖擊效果吸引顧客，達(dá)到銷售的目的。
2.2主張運(yùn)用當(dāng)?shù)馗鞣N自然材料，力求表現(xiàn)自然質(zhì)感與色彩的自然風(fēng)格。在快節(jié)奏、交流少、擁擠喧嘩的城市生活中人們追求田園生活的寧靜氣氛，結(jié)合燈光、山石、水景，產(chǎn)生清晰的自然景觀，找回返璞歸真，回歸自然的感覺。
2.3迎合人們的購物心理，創(chuàng)造出有利于吸引購物者的潛在氣氛，將商業(yè)空間景觀化，使室內(nèi)外環(huán)境融為一體，將購物環(huán)境與景觀結(jié)合在一起形成景觀式風(fēng)格。
2.4超現(xiàn)實(shí)主義和抽象主義的前衛(wèi)風(fēng)格，商業(yè)環(huán)境借用前衛(wèi)藝術(shù)的表達(dá)語言與造型手段形成一種淺顯、通俗的前衛(wèi)風(fēng)格，其前衛(wèi)風(fēng)格對(duì)塑造商業(yè)空間氣氛具有一種特殊的作用，其表現(xiàn)方法有以下幾種。
（1）激烈的視覺沖突，變異的視覺形象。其應(yīng)用的手法有材料對(duì)比、新舊對(duì)比、空間體量的對(duì)比、點(diǎn)線面的對(duì)比、光線強(qiáng)弱及冷暖對(duì)比、色彩的對(duì)比等。
（2）運(yùn)用高科技的材料和設(shè)備，對(duì)管道線路不加掩飾，體現(xiàn)現(xiàn)代主義的直率個(gè)性。有的通過懸掛和漂浮的物體，使空間產(chǎn)生可變性和不變性。
（3）極簡的或觀念化的設(shè)計(jì)手法。在材料和色彩的運(yùn)用上力求統(tǒng)一或微差或者做最大限度的變化。采用極為單純的幾何形體，做規(guī)整的排列組合，注重秩序與比例，追求簡潔的構(gòu)圖或完整的空間形式。
（4）直接將現(xiàn)代藝術(shù)中的繪畫、壁掛、雕刻等原作或復(fù)制品用于室內(nèi)陳設(shè)和裝飾。
3消費(fèi)者的商業(yè)環(huán)境行為
消費(fèi)者商業(yè)環(huán)境行為分析，是商業(yè)項(xiàng)目策劃、商業(yè)建筑策劃、商業(yè)建筑策劃、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的重要前提。了解消費(fèi)者得購物心理與商業(yè)環(huán)境行為特點(diǎn)，對(duì)促進(jìn)以人為本的建筑設(shè)計(jì)，有著重要的意義。消費(fèi)者購買某種產(chǎn)品，在很大程度上是和消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī)密切地；聯(lián)系在一起的。購買動(dòng)機(jī)研究就是要探究購買行為的根本原因，以使策劃與設(shè)計(jì)人員更深刻地把握消費(fèi)者行為，作出創(chuàng)造性的策劃與設(shè)計(jì)。在商業(yè)項(xiàng)目策劃與商業(yè)建筑設(shè)計(jì)中，正是消費(fèi)者需求的這種潛在性與具體行為的不確定性，給策劃與設(shè)計(jì)創(chuàng)新，給商業(yè)建筑空間的差異化帶來可能。所以，商業(yè)建筑策劃與設(shè)計(jì)人員，應(yīng)該深刻研究消費(fèi)者相關(guān)需要與行為。
4商業(yè)建筑選址
商業(yè)建筑選址，一般是在商業(yè)項(xiàng)目投資與經(jīng)營者得組織與主導(dǎo)下，聯(lián)合市場(chǎng)營銷與市場(chǎng)調(diào)查、商業(yè)經(jīng)濟(jì)地理、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面的專家，以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，融合多方面的知識(shí)進(jìn)行工作的。商業(yè)建筑選址是否得當(dāng)，影響著商業(yè)項(xiàng)目投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營策略和發(fā)展前途。
不同的區(qū)位具有不同的社會(huì)環(huán)境、地理環(huán)境特點(diǎn)，決定著顧客的來源和特點(diǎn)、經(jīng)營的商品與價(jià)格、促銷活動(dòng)的選擇等等。商業(yè)建筑選址得當(dāng)，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的“地利”優(yōu)勢(shì)，成為產(chǎn)生良好經(jīng)濟(jì)效益的重要基礎(chǔ)。商業(yè)建筑選址一經(jīng)確定，并購入土地，便具有一般大型不動(dòng)產(chǎn)所具有的資金投入巨大性、資金回收長期性、地址不可變更性和基地情況獨(dú)特性等特點(diǎn)。所以，對(duì)商業(yè)建筑的選址要深入調(diào)查，多方面研究，周密考慮。
5加強(qiáng)交通流線組織
交通組織方面的設(shè)計(jì)成功與否，體現(xiàn)在對(duì)人群活動(dòng)的引導(dǎo)與集散以及商業(yè)場(chǎng)所氣氛的營造。為了有效地組織商業(yè)建筑的外部交通，應(yīng)盡量在周圍設(shè)置足夠的人流、車流集散空間和緩沖空間，它作為室內(nèi)外的一種過渡，可避免同城市道路發(fā)生沖突。出入口的設(shè)置處理，也是交通組織的主要內(nèi)容之一，由于商業(yè)建筑往往靠近城市干道，這就涉及到其出入口與城市干道交通相協(xié)調(diào)的問題，處理不當(dāng)，將影響到商業(yè)綜合體自身的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和城市干道交通的運(yùn)行。顧客人流較大,流動(dòng)頻率高,可分設(shè)多個(gè)出入口,引導(dǎo)人群有序地流動(dòng),而卸貨停車處,通常設(shè)置在較隱蔽處,以免影響交通和環(huán)境美感。
6合理劃分建筑功能與空間
商業(yè)建筑本身的功能組合十分復(fù)雜，多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調(diào)需要充分考慮。對(duì)于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項(xiàng)目，處理的難度會(huì)更大。商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設(shè)計(jì)的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設(shè)置；高端部分的景觀優(yōu)勢(shì)更有利于項(xiàng)目高價(jià)值的產(chǎn)品。但在具體項(xiàng)目中，還應(yīng)充分考慮建筑本身的豎向交通效率對(duì)商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設(shè)計(jì)中，空間的使用效率也要同建筑形式、結(jié)構(gòu)做法相結(jié)合。例如很多高層項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)采用了轉(zhuǎn)角的做法，按照經(jīng)濟(jì)性的測(cè)算，這種做法可以增加大約30%的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但在具體的項(xiàng)目中要注意不要對(duì)街角形成破壞。
7商業(yè)建筑設(shè)計(jì)要注意的問題
購物空間是商業(yè)空間中面積較大，人流最集中，對(duì)城市環(huán)境設(shè)施配套要求較高的建筑空間分類，其環(huán)境與室內(nèi)外空間的規(guī)劃與設(shè)計(jì)也越來越多的影響人們的情感，趣味與生活方式。隨著信息化，數(shù)字化等現(xiàn)代通信，管理方式的介入，網(wǎng)上購物和現(xiàn)代生活節(jié)奏的快速變化也使得商業(yè)購物空間環(huán)境于室內(nèi)設(shè)計(jì)中對(duì)新的問題做出相應(yīng)的調(diào)整與變化，現(xiàn)做出以下闡述和說明：(1)作為商業(yè)空間，在參與城市整體環(huán)境的塑造中應(yīng)注意哪些問題，這些問題雖然是有關(guān)管理工作者和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)師所重點(diǎn)解決的問題，但是作為建筑設(shè)計(jì)師了解了這些問題對(duì)整體的規(guī)劃概念有一個(gè)綜合的認(rèn)識(shí)，會(huì)更好地融入商業(yè)環(huán)境整體設(shè)計(jì)中去。(2)隨著人們生活水平的提高，購物行為從單一的“需求型“，更多的向”休閑娛樂型“發(fā)展，越來越多地成為人們休息、放松、娛樂活動(dòng)所選擇的空間，因此，作為公眾活動(dòng)空間，其環(huán)境的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造也越來越多考慮這一種傾向。
8結(jié)語
現(xiàn)代商業(yè)的建筑設(shè)計(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，是多學(xué)科、多知識(shí)領(lǐng)域相互結(jié)合的產(chǎn)物，也是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增加過程中的重要途徑。因此，對(duì)此進(jìn)行更為深入的研究對(duì)于商業(yè)建筑的發(fā)展將是十分重要的工作。
參考文獻(xiàn)：
開辟另一個(gè)“戰(zhàn)場(chǎng)”
記者：作為國內(nèi)知名的居住建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，近年來三益中國在另一領(lǐng)域一商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域完成了一系列的設(shè)計(jì)，并引起業(yè)界普遍關(guān)注，這是否表明三益中國已由居住設(shè)計(jì)向商業(yè)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)型?
高棟：在過去數(shù)年中，三益中國在全國各地完成了相當(dāng)多的大型居住社區(qū)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，有些還成為當(dāng)?shù)氐木幼〗ㄖ牡貥?biāo)作品，應(yīng)該說還是取得了很大成功的。這源于三益一直信奉的理念，希望通過持續(xù)創(chuàng)造和深度專業(yè)能力在設(shè)計(jì)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域中建立并獲得自己的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)和引領(lǐng)能力，從而能更好地為客戶服務(wù)。所以三益其實(shí)從來沒有把自己局限在單一領(lǐng)域中，比如住宅，但也很少做自己能做但并不精通的類型。三益之前在商業(yè)地產(chǎn)上已進(jìn)行了多年的研究與設(shè)計(jì)，并且就商業(yè)地產(chǎn)的特性重新打造了其獨(dú)特的設(shè)計(jì)服務(wù)模式，所以說三益并沒有轉(zhuǎn)型，只不過開辟了另一個(gè)“戰(zhàn)場(chǎng)”，另一個(gè)在設(shè)計(jì)細(xì)分市場(chǎng)中，我們認(rèn)為能夠擁有持續(xù)創(chuàng)造和深度專業(yè)能力的領(lǐng)域。
記者：你是說三益在居住設(shè)計(jì)的同時(shí)，早已開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并做了多年的準(zhǔn)備?
高棟：是的。其實(shí)設(shè)計(jì)市場(chǎng)正發(fā)生著深刻的變化，一家非特大型公司什么類型項(xiàng)目都能做的時(shí)代正在迅速遠(yuǎn)去，如果不能在某一領(lǐng)域中建立起深度的研究能力、充沛的人才儲(chǔ)備、適宜的模式組織以及該領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈中強(qiáng)有力的整合能力，就很難擁有真正成熟的設(shè)計(jì)能力和長久的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的繁雜與專業(yè)性讓三益在此埋頭浸了很多年，現(xiàn)在只是厚積而薄發(fā)的開始。
記者：那么，你們從什么時(shí)候關(guān)注或者進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)領(lǐng)域的?
高棟：說起三益進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)領(lǐng)域，就不能不提另一家與三益有著密切聯(lián)系的公司，就是專業(yè)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營并在上海率先創(chuàng)建系列休閑商業(yè)廣場(chǎng)品牌的弘基企業(yè)。
記者：弘基是上海知名的商業(yè)地產(chǎn)公司了，前些年在中心城區(qū)開發(fā)的徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)和四川北路假日廣場(chǎng)等，是上海最為火爆的以餐飲娛樂為主的休閑廣場(chǎng)之一，很多上海人都在那兒吃過飯的。
高棟：是的，那是我們最早的商業(yè)設(shè)計(jì)作品。弘基的創(chuàng)始人李永杰董事長是滬上最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)專家之一。他也是三益的創(chuàng)始人和前院長，在確定了三益發(fā)展方向和管理層的基本架構(gòu)之后，因偶然機(jī)緣在2000年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并開發(fā)與運(yùn)營了第一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)――徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)，至今弘基旗下?lián)碛猩虡I(yè)地產(chǎn)從策劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、招商、運(yùn)營等完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，開發(fā)了兩個(gè)品牌，一是以弘基品牌為主的休閑及綜合商業(yè)廣場(chǎng)，另一個(gè)是以“創(chuàng)邑”品牌為主的創(chuàng)意園區(qū)，這些全是由三益來擔(dān)綱設(shè)計(jì)的，也就是說從2000年起，三益在居住設(shè)計(jì)領(lǐng)域開疆拓土以外還承擔(dān)了另一項(xiàng)艱巨的任務(wù)和職責(zé)，就是為其總公司開發(fā)各類型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)，并在實(shí)踐中與弘基旗下其他各專業(yè)團(tuán)隊(duì)整合成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的“大咨詢”團(tuán)隊(duì)，并形成目前我們獨(dú)特的設(shè)計(jì)服務(wù)模式。
記者：原來三益有這樣的商業(yè)設(shè)計(jì)背景，難怪三益在商業(yè)設(shè)計(jì)領(lǐng)域有那么多的經(jīng)驗(yàn)，三益在那時(shí)只做總公司的商業(yè)項(xiàng)目嗎?
高棟：當(dāng)然不是。那時(shí)也做了一些其他商業(yè)項(xiàng)目，有成功，也有失敗的例子。但那些失敗的案例，也就是運(yùn)營不成功的商業(yè)項(xiàng)目。在當(dāng)時(shí)我們僅從設(shè)計(jì)上反思，并不清楚不成功的真正緣由。但是弘基的項(xiàng)目不一樣，因?yàn)槭亲约汗镜捻?xiàng)目，我們有機(jī)會(huì)能深度參與到其策劃、開發(fā)、招商、運(yùn)營、甚至于物業(yè)管理的全過程中。我們也走了很多彎路，真實(shí)感受到商業(yè)項(xiàng)目的復(fù)雜與專業(yè)。就象董事長李永杰說的“建筑師不參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營，怎么能感受到商業(yè)的切膚之痛。”
記者：怎么理解這種商業(yè)的切膚之痛，在做居住設(shè)計(jì)中有這種體會(huì)嗎?
高棟：這是做商業(yè)設(shè)計(jì)和居住設(shè)計(jì)一個(gè)很大的不同。我們都知道居住開發(fā)是個(gè)“二元化”的過程，即開發(fā)商和消費(fèi)者，中間沒有多余環(huán)節(jié)，盈利模式簡單，而且定位相對(duì)容易，可以說設(shè)計(jì)的成功基本可以預(yù)示開發(fā)的成功，即便不太成功，價(jià)格杠桿的調(diào)節(jié)也可以使發(fā)展商不至于險(xiǎn)入困境。而商業(yè)開發(fā)過程是“四元化”的過程：開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者，盈利模式遠(yuǎn)比住宅要復(fù)雜得多，導(dǎo)致其設(shè)計(jì)過程也相對(duì)復(fù)雜且綜合。沒有一個(gè)商業(yè)建筑是因?yàn)樵O(shè)計(jì)的美侖美奐而成功的，只有這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營得非常好，又充分發(fā)掘了其獨(dú)特的文化和商業(yè)價(jià)值，我們才可以認(rèn)定它的成功。
我們?cè)谥苓呑鲞^大量的商業(yè)調(diào)研，考察過許多大型社區(qū)商業(yè)中心，有很多項(xiàng)目從設(shè)計(jì)本身來說無可指責(zé)，是個(gè)好設(shè)計(jì)，但就是沒有人氣成為一個(gè)個(gè)死鋪。而且對(duì)發(fā)展商來說，不同于住宅，商業(yè)一旦失敗是很難用價(jià)格杠桿來調(diào)節(jié)的，再便宜也不會(huì)有人買，這才是商業(yè)開發(fā)的切膚之痛。
“魚骨模式”
記者：那么三益在做了多年的商業(yè)設(shè)計(jì)和研究后有什么樣的體會(huì)呢?
高棟：商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)從來就不只是設(shè)計(jì)問題，這是一個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的問題，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，有幾件事情是最為重要的，一是精確的商業(yè)定位，其實(shí)每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有定位，但商業(yè)定位跟住宅定位是不一樣的，相對(duì)來說住宅定位比較模糊而粗放，而商業(yè)的地域性太強(qiáng)，其周邊商圈的現(xiàn)狀與發(fā)展，政府的導(dǎo)向與支持，消費(fèi)力的支撐，業(yè)態(tài)業(yè)種的分布與選擇以及交通狀況、規(guī)模界定等等都會(huì)對(duì)商業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，因此，前期精確的商業(yè)調(diào)研與策劃是成功的基礎(chǔ)，很多開發(fā)商在商業(yè)運(yùn)營不順利時(shí)，歸咎于招商不力，其實(shí)多數(shù)開發(fā)的不成功并不是招商的不成功，而是定位不精確導(dǎo)致后期招商失去了基礎(chǔ)。其二是運(yùn)營模式的選擇與確立，從商業(yè)的本質(zhì)上說，商業(yè)不是個(gè)適合分割出售的產(chǎn)品。它的價(jià)值在于長期持有長線贏利，待運(yùn)營成熟后整體出售或打包上市是其比較理想的選擇。但現(xiàn)階段商業(yè)開發(fā)發(fā)展商常常希望迅速出售，也是其受到資金壓力的無奈選擇，所以，商業(yè)是租是售，還是部分租部分售，其運(yùn)營杈在誰手中，不同的運(yùn)營模式直接決定了不同的設(shè)計(jì)思路和方法。第三是設(shè)計(jì)本身，如何發(fā)掘最大的商業(yè)價(jià)值和文化特質(zhì)，如何在設(shè)計(jì)中貫穿并創(chuàng)造性地解決諸多涉及定位、策劃、招商、運(yùn)營、商業(yè)價(jià)值等綜合因素，是設(shè)計(jì)需要面對(duì)的重要課題。
記者：那么三益提供的設(shè)計(jì)服務(wù)有什么獨(dú)特之處呢?
高棟：以往的商業(yè)開發(fā)模式常常是這樣的，進(jìn)行初步初放的定位后就轉(zhuǎn)而進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完了施工，再進(jìn)行招商，然后再去運(yùn)
營，這其中的風(fēng)險(xiǎn)是很大的，失敗的案例非常多，而我們?cè)诮o弘基企業(yè)包括其他開發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中逐漸形成我們稱為“魚骨模式”的服務(wù)模式。
記者：何謂“魚骨模式”?
高棟：我們的服務(wù)模式是這樣的，先是精確的商業(yè)定位與策劃，根據(jù)定位完成初步的商業(yè)規(guī)劃，在這個(gè)過程中會(huì)探討運(yùn)營模式，以及進(jìn)行招商咨詢，確定大的主力店，接著再進(jìn)行詳細(xì)方案設(shè)計(jì)，同時(shí)繼續(xù)招商并調(diào)整，隨著設(shè)計(jì)的深入，運(yùn)營模式和招商重點(diǎn)都在反復(fù)之中協(xié)同磨合，最終建造，正式招商、開業(yè)并運(yùn)營。換句話說，商業(yè)設(shè)計(jì)不能單獨(dú)地做設(shè)計(jì)，它應(yīng)該把策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營甚至物業(yè)管理納入一個(gè)的大的體系，在設(shè)計(jì)前期就予以考慮和解決。
弘基企業(yè)經(jīng)過多年運(yùn)作，集團(tuán)內(nèi)已形成圍繞商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營的諸多團(tuán)隊(duì)，包括投資、策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營和管理，都是獨(dú)立的公司，平時(shí)各自發(fā)展，但在具體的商業(yè)項(xiàng)目上，又能迅速地形成內(nèi)部的綜合團(tuán)隊(duì)未合作，每一部分都象是“魚骨”上的“刺”，來支撐起商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的這根魚骨，我們覺得，只有以策劃為先導(dǎo)，以設(shè)計(jì)為紐帶，以招商和運(yùn)營為中心，才能最終把項(xiàng)目做好。近幾年，我們都是采用這種“全程一體，專業(yè)協(xié)同”的模式來為本集團(tuán)和部分其他開發(fā)商服務(wù)的。
記者：現(xiàn)在有些公司也嘗試這樣的專業(yè)協(xié)同與合作，三益與他們有什么不同?
高棟：最大的不同在于一個(gè)是要業(yè)主來協(xié)調(diào)不同的專業(yè)公司，而我們只要業(yè)主需要，提供的是打包服務(wù)，前面說了，商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營是個(gè)復(fù)雜的過程，各個(gè)專業(yè)公司沒有多年的經(jīng)驗(yàn)與積累很難真正提供成熟的服務(wù)，同時(shí)專業(yè)團(tuán)隊(duì)之間的默契和配合也極其重要，我們是以設(shè)計(jì)為紐帶的綜合咨詢團(tuán)隊(duì)，其緊密性很強(qiáng)，對(duì)業(yè)主提供的服務(wù)更多元，更協(xié)調(diào)，也更專業(yè)。
記者：三益特殊的背景確實(shí)讓你們獲得了很多特別的資源。
高棟：確實(shí)如此，當(dāng)然我們也不完全都是打包服務(wù)，對(duì)于商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的甲方我們就只做好設(shè)計(jì)這一塊工作，只不過我們熟知服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，跟業(yè)主更容易溝通。而對(duì)于尚在探索中的開發(fā)商，這種服務(wù)模式是很符合他們需要的，我們的綜合經(jīng)驗(yàn)可以幫助業(yè)主在前期做出更理性的抉擇，并在過程與后期提供更堅(jiān)實(shí)的支持。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)體系研究
記者：7年的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該形成了一套屬于三益獨(dú)特的知識(shí)庫了吧?
高棟：是的，三益這些年不但做了設(shè)計(jì)，做得更多的是商業(yè)研究，案例分析，也逐漸形成了自己較為成熟的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)體系。
這類研究分成兩個(gè)部分，一是分析與總結(jié)商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的特殊性對(duì)設(shè)計(jì)帶來的影響，如何發(fā)揮最大的商業(yè)價(jià)值，李董曾經(jīng)說過：商業(yè)地產(chǎn)沒有固化的模式，只有商業(yè)的原則，意思是說，商業(yè)設(shè)計(jì)很難象住宅一樣可以套用，但它有自身的規(guī)則與規(guī)律，以我們?cè)O(shè)計(jì)較多的社區(qū)商業(yè)中心和商業(yè)廣場(chǎng)為例，高強(qiáng)度開發(fā)是重要的原則，不同于住宅小區(qū)，過大的廣場(chǎng)或綠化對(duì)商業(yè)建筑反而是有害的，我們首先應(yīng)將密度做足，因?yàn)樯虡I(yè)建筑底層的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二、三層，做足密度也就是做足了底商面積。再如，我們說商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)的是商業(yè)而不僅是地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的是人流而不僅是建筑，只有商業(yè)人流組織得當(dāng)，商業(yè)才會(huì)真正有人氣與活力，商業(yè)人流應(yīng)該是環(huán)流，而不能做成盡端式，主環(huán)與次環(huán)應(yīng)分明并且閉合。在商業(yè)設(shè)計(jì)中，樓梯不是象其他建筑設(shè)計(jì)作為輔助部分放在角落或者隱蔽的地方，恰恰相反，要把樓梯、自動(dòng)扶梯、電梯放在最顯限最聚人的位置，這是垂直交通人流組織的導(dǎo)八點(diǎn)，二層以上的價(jià)值發(fā)揮出來并有效增值，才會(huì)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的總體價(jià)值有利。這也是為什么弘基在二樓以上的通道經(jīng)常設(shè)計(jì)得非常寬，接近6m，因?yàn)槎拥慕煌臻g不僅用來做交通，還應(yīng)是室內(nèi)商業(yè)活動(dòng)的延伸，把桌椅放在室外，撐起遮陽傘，讓人可以駐留。同時(shí)在樓下望去也非常的有商業(yè)氛圍，讓人愿意上樓。這樣一個(gè)氣氛烘托出來以后，二樓才會(huì)有更高的價(jià)值，還有許多，這些都是我們?cè)谠O(shè)計(jì)實(shí)踐中總結(jié)出來的商業(yè)原則。
商業(yè)研究中的第二部分是對(duì)技術(shù)的研究。這本來就是設(shè)計(jì)院的強(qiáng)項(xiàng)，但事實(shí)上做過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人都知道商業(yè)的一些技術(shù)問題，比如設(shè)置管并的位置等問題是非常傷腦筋的。我們總結(jié)八個(gè)字，叫“上水下水，進(jìn)氣出氣”，這八個(gè)字能夠在商業(yè)設(shè)計(jì)中妥善解決是非常不容易的。舉個(gè)例子，如果商業(yè)廣場(chǎng)中做餐飲，你會(huì)遇到很多問題，要有廚房有堆貨，空調(diào)位置要隱蔽，煤氣要明設(shè)等等，這些問題不在根本上解決，它會(huì)強(qiáng)烈破壞原本可能很好的商業(yè)視覺，同時(shí)給后期運(yùn)營帶來諸多麻煩，另外，不管你怎樣計(jì)劃，都沒法預(yù)測(cè)客戶是租個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間還是幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，設(shè)備的設(shè)置充滿了不確定性。這些問題怎么處理，是我們技術(shù)研究中很重要的課題。三益后期的弘基廣場(chǎng)中，在建筑內(nèi)部有間隔地安排一組我們稱之為“管井核”的技術(shù)措施，其實(shí)是個(gè)30m2見方的內(nèi)院，所有的管道，水、電、氣包括空調(diào)設(shè)備，全部安設(shè)在這個(gè)“管井核”中，再分送到各個(gè)客戶店中，所以商業(yè)外立面很干凈，維修也很方便，有效地解決了未來運(yùn)營可能存在的隱患，類似這樣的技術(shù)創(chuàng)新很多，目前正在編入三益內(nèi)部的商業(yè)設(shè)計(jì)導(dǎo)則中，成為我們做商業(yè)地產(chǎn)的一部內(nèi)部法規(guī)。
經(jīng)典案例
記者：能不能說一下近幾年三益從事過哪些類型商業(yè)設(shè)計(jì)，其中的典型案例有哪些值得體味的特點(diǎn)?
高棟：我們做的商業(yè)類型還是很寬泛的。第一類是大型購物中心。比如在虹通樞紐上蓋的近40萬m2的虹口商城(虹口龍之夢(mèng))，是跟境外公司一起合作設(shè)計(jì)的，目前正在設(shè)計(jì)中：還有象煙臺(tái)30萬m2的澳柯瑪商貿(mào)中心；滄州26萬m2的鼓樓廣場(chǎng)等都是大型SHOPPING MALL。第二類是商業(yè)休閑廣場(chǎng)，大型社區(qū)商業(yè)中心及商業(yè)綜合體，這是我們做的最多的類，也是目前商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)展最快的一種類型，這也是人們消費(fèi)模式改變，越來越從目的性消費(fèi)轉(zhuǎn)向享受性消費(fèi)的一個(gè)例證。這其中我們的弘基系列商業(yè)廣場(chǎng)比較典型，最早是內(nèi)容相對(duì)單一的商業(yè)廣場(chǎng)，比如以餐飲為主的徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)。但近幾年中，弘基越來越多地做商業(yè)綜合體，它在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中把辦公、酒店、商業(yè)綜合起來進(jìn)行設(shè)計(jì)與開發(fā)、組合成商業(yè)生態(tài)圈，互相共融，互相促進(jìn)。比如，南匯大元弘基休閑廣場(chǎng)，嘉定馬陸弘基誠建休閑廣場(chǎng)和昆山弘基財(cái)富廣場(chǎng)，另外有一個(gè)項(xiàng)目是上海城隍廟附近豫龍坊剛剛建成。這個(gè)項(xiàng)目的是商業(yè)建筑中在發(fā)掘地方文脈過程中所做的一個(gè)有益嘗試。項(xiàng)目因?yàn)榭拷虾v史建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)――城隍廟，它以方浜路為界，方浜路里面是風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，方浜路以外是風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)新建筑需要跟已有古建筑相協(xié)調(diào)。我們的設(shè)計(jì)雖然是很現(xiàn)代的元素，但是傳達(dá)的是傳統(tǒng)的文化內(nèi)涵。它讓人感覺是城隍廟建筑體系中的一個(gè)商業(yè)建筑，同時(shí)又充滿了現(xiàn)代元素，是一個(gè)時(shí)代的建筑。在這個(gè)建筑里面，它的的商業(yè)流線沿用了沒有拆遷之前就存在的路徑，并且以這條小路為商業(yè)交通軸來組織商業(yè)體系，也就是說，我們保留了這一地段的城市文化肌理，讓人感覺到，這條小路還在，現(xiàn)在已經(jīng)建成了，應(yīng)該說，效果非常好。
第三類是大型連鎖超市，比如易賣得超市，此外，我們還做了相當(dāng)多的泛商業(yè)地產(chǎn)，用舊廠房改造的創(chuàng)意園區(qū)，現(xiàn)在有5、6個(gè)項(xiàng)目正在設(shè)計(jì)，比較成型的象創(chuàng)邑源，創(chuàng)邑金沙谷，創(chuàng)邑老碼頭，用原來的老廠房改建成辦公場(chǎng)所，用于時(shí)尚活動(dòng)，辦公與商業(yè)等。
由于中小商業(yè)地產(chǎn)難以招入如意的主力店，導(dǎo)致招商和鋪位發(fā)售困難，使開發(fā)商處于十分被動(dòng)的局面，我們從事地產(chǎn)商業(yè)招商策劃多年，原談些看法與業(yè)內(nèi)人士商榷。
主力店招商為什么總是失敗？
1．未進(jìn)行項(xiàng)目定位
開發(fā)商在未進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)和功能定位情況下，便直接委托設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：有意來的零售商或其他服務(wù)商發(fā)現(xiàn)其設(shè)施不合要求，而設(shè)施符合要求的都無意來。設(shè)施不合要求則需要改造，改造就得投入資金，致使租金成為談判瓶頸。
2．項(xiàng)目未能準(zhǔn)確定位
開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域諸如地理位置、交通條件、城市人口、經(jīng)濟(jì)狀況、生活習(xí)慣、消費(fèi)需求、商圈競(jìng)爭(zhēng)等因素缺乏研究，不了解商業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展條件，也不了解各類零售商或服務(wù)提供商拓展新店均有自己的發(fā)展戰(zhàn)略和游戲規(guī)則，更不了解市場(chǎng)是細(xì)分的，憑感覺確定項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)或錯(cuò)位經(jīng)營，由于項(xiàng)目業(yè)態(tài)處于不適合生存或再發(fā)展的商圈，即使項(xiàng)目設(shè)施符合其要求，也難有主力店愿意進(jìn)駐。
3．項(xiàng)目未能及時(shí)招商
多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)是商住合一項(xiàng)目，以先住宅后商業(yè)的順序銷售，但一些開發(fā)商在住宅銷售的同時(shí)，商業(yè)招商工作未能同步進(jìn)行，結(jié)果住宅售完招商工作尚未進(jìn)行后剛開始，延緩了整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營。
4．缺乏目標(biāo)客戶源
沒有專業(yè)商業(yè)公司，缺乏商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)，招商就沒有方向和目標(biāo)，更沒有重點(diǎn)招商目標(biāo)，結(jié)果是花費(fèi)極大人力、物力、財(cái)力，即使多次反復(fù)的溝通，最終還是不如意，項(xiàng)目招商始終抓不住重點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)興起，使零售商或服務(wù)商有了更多的選擇機(jī)會(huì)，這使招商難度更大。
5．租金及其年遞增率制定不合理
開發(fā)商往往以期望的投資回報(bào)率來倒算租金，而不是以商圈內(nèi)租金水平為參考；同時(shí)開發(fā)商并未考慮主力店的知名度和可能貢獻(xiàn)程度，沒有意識(shí)到主力店對(duì)整體項(xiàng)目生存發(fā)展所起的作用，如可帶來大量的顧客群，增加人氣；可使中小店的租金水平相應(yīng)提高；可促進(jìn)物業(yè)的銷售等。導(dǎo)致雙方難以達(dá)成一致。
6．不了解商業(yè)運(yùn)作方式
開發(fā)商與零售商或其他服務(wù)商接觸后，準(zhǔn)備大量的投資分析資料，試圖使該零售商將物業(yè)買下，孰不知零售商主要目的是經(jīng)營好商店，獲取商業(yè)利潤，并非通過購置物業(yè)獲取其在若干年后增值部分的收益。因?yàn)椋袌?chǎng)發(fā)生變化，導(dǎo)致零售店無法生存時(shí)，零售商多數(shù)采取撤走的辦法，以避免更大的損失，若自置物業(yè)則要死撐下去，而物業(yè)能否升值尚未知。
7．開發(fā)商不愿意承擔(dān)招商費(fèi)用
商業(yè)策劃人才的缺乏，導(dǎo)致許多開發(fā)商、商以住宅開發(fā)、銷售模式開發(fā)或銷售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)需要招商時(shí)，雙方對(duì)招商機(jī)構(gòu)組成、招商費(fèi)用陷入無休止的爭(zhēng)論。
招商步驟和技巧：
第一步：重視主力店市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作，具體的程序如下：
商圈分析市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)定位主力店租賃規(guī)劃設(shè)計(jì)建造……
主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。
第二步：按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件。通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會(huì)、各地商會(huì)、招商局、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計(jì)劃，最后再確定主力店目標(biāo)名單，并將其設(shè)立成三層目標(biāo)群。將不同業(yè)態(tài)要分開。
