時間：2023-06-06 08:59:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋委托管理合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第一條 為加強珠海市住宅小區的物業管理，明確業主、物業管理公司、開發建設單位以及有關部門的權利與義務，保障住宅小區物業的合理使用，維護住宅小區的生活秩序，創造良好的居住環境，根據本市實際情況，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內的住宅小區。
第三條 本條例所稱住宅小區，是指按城市規劃建設，建筑面積在四萬平方米以上，具有相應配套公用設施、安全設施和公共場地的居民生活區。
零星開發的住宅可以合并成住宅小區，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡稱市政府）制定。
本條例所稱物業，是指住宅小區的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地。
本條例所稱業主，是指住宅小區內物業所有權人。非業主使用權人根據業主的委托，可以享有業主的權利，并承擔相應的義務。
本條例所稱物業管理，是指業主委托物業管理公司對物業進行日常維護、修繕和整治，并對住宅小區內的綠化、交通、治安、環境衛生等項目進行日常管理。
本條例所稱物業管理公司，是指具備相應資質條件，經工商行政管理機關登記注冊，經營住宅小區服務業務的企業。
第四條 住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等由全體業主共同使用和維護。
第五條 業主有管理住宅小區的權利和遵守業主公約以及住宅小區其他各項制度的義務。
第六條 物業管理根據業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，逐步實行社會化、專業化、經營型管理。
第七條 市房管部門是本市住宅小區物業管理的主管部門，負責對全市住宅小區物業管理的指導、監督和行業管理工作。
建設、規劃、環保、公安、交通、工商等管理部門按照各自的職責分工，負責住宅小區物業的有關管理工作。
街道辦事處按其職責負責住宅小區的行政管理工作。
第二章 住宅小區的移交和管理
第八條 住宅小區經驗收合格的，其開發建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書》，向住宅小區業主委員會辦理移交手續，并報市房管部門備案；未成立業主委員會的，開發建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書》向房管部門辦理移交手續。
住宅小區已辦理移交手續的，業主委員會與物業管理公司應當簽訂《物業委托管理合同》；未成立業主委員會的，房管部門與物業管理公司應當簽訂《物業委托管理合同》。
業主委員會可以在房管部門指導下采取招標方式選聘物業管理公司。
第九條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當一并移交住宅小區綜合驗收檔案資料。
第十條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區公用設施專用基金；該專用基金歸全體業主所有，由房管部門以住宅小區為單位設立專戶代管，?？顚Ｓ?，并接受財政部門的監督。
住宅小區公用設施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。
第十一條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當按照市政府的規定提供住宅小區管理專用房屋和商業用房。該專用房屋和商業用房由房管部門監管。
第十二條 開發建設單位自辦理住宅小區移交手續之日起兩年內，有責任協助做好住宅小區的物業管理工作。
第三章 業主大會及業主委員會
第十三條 業主以住宅小區為單位，成立業主大會或者業主代表會。業主大會由住宅小區的全體業主組成，業主代表會由住宅小區全體業主推舉的代表組成。
業主大會或者業主代表會是業主行使物業管理權利的機構。
第十四條 業主大會或者業主代表會行使下列權利：
（一）選舉產生業主委員會；
（二）批準業主委員會章程；
（三）通過或者修改業主公約；
（四）監督業主委員會的工作；
（五）監督物業管理公司做好管理工作；
（六）決定住宅小區物業管理重大事項。
第十五條 業主委員會章程和業主公約的示范文本由市房管部門制定。
第十六條 已交付使用的住宅小區入住率達到50％以上時，開發建設單位應當在房管部門指導下負責召集首次業主大會或者業主代表會。業主委員會成立后，業主大會或者業主代表會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。
第十七條 業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、街道辦事處、居民委員會、物業管理公司等單位的有關人員和業主代表列席會議。
第十八條 業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生，每屆任期三年。主任、副主任和其他委員均為兼職。
業主委員會可以設專職秘書一人，處理業主委員會日常事務。
第十九條 業主委員會行使下列權利：
（一）決定聘用或者解聘物業管理公司并與其簽訂或者終止《物業委托管理合同》；
（二）批準本住宅小區公用設施專用基金的使用方案；
（三）審議本住宅小區物業管理服務費的收費標準；
（四）檢查業主公約的執行情況；
（五）監督《物業委托管理合同》的履行；
（六）向物業管理公司提出業主的意見。
第二十條 業主委員會章程不得違反法律、法規和規章。
第二十一條 業主委員會的管理費用按一定比例從住宅小區管理服務費中提取。
第二十二條 業主應當按期繳交物業管理服務費。
第四章 物業管理公司
第二十三條 設立物業管理公司，應當向市房管部門申領《珠海市住宅小區物業管理資質證書》，并向工商行政管理機關辦理登記注冊，領取營業執照。
第二十四條 物業管理公司應當具有建設、市政、園林綠化、水電、財會等方面初級以上職稱的技術人員。
物業管理公司所聘的管理人員和技術人員必須通過崗位培訓，持證上崗。
第二十五條 物業管理公司的權利：
（一）制定本住宅小區物業管理規章制度；
（二）依據市政府規定的收費標準和《物業委托管理合同》收取物業管理服務費；選聘專營公司或者人員承擔各項專營業務；
（三）制止違反住宅小區物業管理規定和業主公約的行為；
（四）承擔房管部門委托的事項。
第二十六條 物業管理公司的義務：
（一）以為業主服務為宗旨，注重社會效益和環境效益；
（二）負責住宅小區內物業的維修和養護；
（三）履行《物業委托管理合同》中規定的其他義務；
（四）執行市政府規定的收費標準；
（五）配合街道辦事處、居民委員會和其他有關部門做好社會工作；
（六）接受房管部門、業主委員會和業主的監督。
第二十七條 房管部門對物業管理公司實行資質年審制，并逐步實行等級制度。
第二十八條 物業管理公司應當定期聽取業主對住宅小區物業管理的意見，每半年向業主公布住宅小區維護管理情況及經會計師事務所審核的物業管理服務費的收支情況。
第二十九條 物業管理屬于服務性行業，物業管理公司可以享受國家對第三產業的有關優惠政策。
第五章 住宅小區物業的維護管理
第三十條 物業管理公司受業主委員會委托，按照《物業委托管理合同》對住宅小區的物業進行維護和管理。
第三十一條 《物業委托管理合同》應當包括下列內容：
（一）住宅小區的名稱、規模、戶數；
（二）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等的規模、數量和完好程度；
（三）業主委員會提供給物業管理公司的條件；
（四）委托管理事項及其標準；
（五）物業管理公司實施管理的計劃方案；
（六）雙方的權利和義務；
（七）合同期限；
（八）物業管理服務費收費標準；
（九）違約責任。
《物業委托管理合同》應當報市房管部門備案。
第三十二條 住宅小區內物業的維修責任除在保修期內按規定由開發建設單位承擔的以外，按下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主自行維修；
（二）房屋本體公用設施，由物業管理公司根據業主的要求進行維修，其費用由該房屋本體的業主共同分擔；
（三）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等，由物業管理公司統一維修和養護，費用從物業管理服務費中支出，不足時可以申請公用設施專用基金，也可以向政府申請從城市維護費中給予適當補貼；
（四）住宅小區的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養護，由有關管理部門按其職責范圍負責，所有管線安裝必須符合規定，做到整潔、美觀。
第三十三條 業主進行裝修或者重新裝修，應當通報物業管理公司，并由物業管理公司登記備查；有下列情形之一的，應當報市規劃部門審批：
（一）改變房屋結構的；
（二）改變房屋使用功能的；
（三）加大房屋負荷的；
（四）影響小區景觀的。
第三十四條 有關專業施工單位在住宅小區從事工程建設或者檢修時，應當事先通知物業管理公司，并遵守住宅小區物業管理規定，物業管理公司應予配合。損壞住宅小區公用設施的，應當恢復原狀或者按規定賠償。
第三十五條 住宅小區內的設施或植物影響有關專業公共設施的安全時，有關管理部門應當按專業維護管理規定，會同物業管理公司處理。
第三十六條 需要在住宅小區公共場地新建停車場，文體設施、商店或者其他服務設施的，須經業主委員會同意，并按規定辦理有關手續后，方可施工。
第三十七條 物業管理公司利用住宅小區內公共場地和按規定劃撥的商業用房的經營收入，必須用于住宅小區的維護和管理。
第六章 法律責任
第三十八條 業主有下列行為之一的，物業管理公司應當勸阻、制止、要求恢復原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關行政部門依法處理：
（一）擅自占用住宅小區綠化地或其他公共場地的；
（二）擅自改變房屋和配套設施的用途、結構、外觀的；
（三）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛、破壞綠化、污染小區環境、制造噪聲影響居民休息的；
（四）損壞住宅小區內的公用設施、設備的；
（五）違反住宅小區治安管理或者消防規定的。
第三十九條 業主逾期不交各項物業管理服務費的，業主委員會應當協助催繳，物業管理公司可以按規定加收滯納金；連續三個月以上拒交各項物業管理服務費的，按照業主公約的約定承擔責任。
物業管理公司對逾期不交各項物業管理服務費的，可以向人民法院提起訴訟。
第四十條 牧業管理公司有下列行為之一的，房管部門應當責令改正，賠償損失，并可視情節處以警告、降低資質等級或者吊銷資質合格證書的處罰：
（一）未按規定及時修繕房屋及公用設施、設備的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自改變公用設施和公共場地用途的；
（四）擅自提高物業管理服務收費標準的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物業委托管理合同》及本條例規定的義務的。
物業管理公司有前款行為之一，情節嚴重的，業主委員會可以解除《物業委托管理合同》。
第四十一條 未經物業資質審查而擅自承攬住宅小區物業管理業務的物業管理公司，由市房管部門責令其限期辦理資質審查手續；逾期不辦理的，責令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。
第四十二條 開發建設單位有下列行為之一的，由房管部門責令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門暫停辦理該開發建設單位所開發建設的物業的房產權證：
（一）未按規定提供公用設施專用基金的；
（二）未按規定提供住宅小區管理專用房屋、商業用房的。
第七章 附 則
第四十三條 市政府可以根據本條例制定實施細則。
第四十四條 屬于居民委員會管理的物業，應當逐步依照本條例實施管理。
第二條 本辦法適用于本市范圍內實行物業管理服務的小區和樓宇的收費活動。
第三條 本辦法所稱物業管理服務收費，是指經工商行政管理機關登記注冊和市建設委員會資格認可的物業管理單位，接受開發建設單位或業主（小區）管理委員會（以下簡稱“業主管委會”）的委托，對房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、安全防范和環境等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它相關管理服務所收取的費用及其收費行為。
第四條 市物價局是本市物業管理服務收費的主管機關。
市建設委員會在其職責范圍內與市物價局密切配合，共同做好物業服務收費的監督管理工作。
第五條 本辦法下列用語的含義是：
㈠ 物業管理服務費包括綜合管理服務費、停車場收費、特約服務費及其它經濟收入。
㈡ 綜合管理服務費，是指物業管理單位為業主和非業主使用人提供的小區、樓宇公共部位、公共場所、公共事務管理服務所收取的費用。
㈢ 特約服務費，是指物業管理單位應業主或非業主使用人要求而提供的個別服務所收取的費用。
㈣ 其它經濟收入，是指開發建設單位按市政府有關規定向業主管委會提供的商業用房及小區、樓宇范圍內可以產生經濟收入的公用配套設施、設備和公共場地由物業管理單位按物業委托管理合同經營所產生的收入。
㈤ 裝修保證金，是指業主和非業主使用人在入戶裝修時，為保證遵守有關規定，維護房屋總體安全而向物業管理單位預交的押金。
㈥ 公共水電費，是指小區、樓宇的消防和對講系統，公共部位照明、清洗和綠化，及電梯、中央空調、水泵等機電設備運行電費和其它公共用電、用水的費用開支。
第六條 物業管理單位收取的綜合管理服務費實行基準價管理。基準價按小區、樓宇類型，經市物價局按咨詢聽證程序核定，并報市政府批準后，于每年1月31日向社會公布。
由政府統一建設的小區、樓宇物業綜合管理服務收費標準，應低于非政府統一建設的小區、樓宇物業綜合管理服務收費標準。
物業管理服務范圍內的停車場收費實行政府定價，其管理辦法由市政府另行制定。
物業管理單位為業主和非業主使用人提供的特約服務，市物價局有收費標準的按規定執行，沒有規定收費標準的實行經營者定價。
第七條 物業管理服務收費實行經營性收費許可證制度，物業管理單位應亮證收費，并接受市物價局年審。
第八條 物業管理服務費的支出由以下項目構成：
㈠ 直接參與管理、服務人員的工資和按規定提取的福利、社保費用；
㈡ 公共設施、設備正常運行和維護費用；
㈢ 綠化、美化費用；
㈣ 清潔、保潔、消毒等衛生費用；
㈤ 安全防范費用；
㈥ 物業管理單位和業主管委會辦公費用；
㈦ 納入委托管理服務合同的固定資產折舊費用；
㈧ 特約專項服務費用；
㈨ 法定稅費；
㈩ 合理利潤。
第九條 實行經營者定價的物業管理服務收費項目和標準，由物業管理單位與業主管委會或業主和非業主使用人協商議定，并向市物價局備案。
第十條 物業管理單位收取綜合管理服務費，應提供下列服務項目：
㈠ 物業管理服務范圍內的公用設施、設備、場所的日常養護、維修和管理，監督業主和非業主使用人按有關規定裝修、使用房屋；
㈡ 與小區或樓宇管理服務收費標準要求相適應的安全防范服務；
㈢ 環境衛生管理，包括物業管理服務范圍內的公共場所、道路、電梯、公共水池和水塔、化糞池的清潔、保潔、消毒和垃圾收取；
㈣ 園林綠地以及環境美化的日常維護、管理；
㈤ 協調解決日常工作、生活中所涉及的其它公共事務；
㈥ 物業委托管理合同中規定的其它服務項目。
第十一條 綜合管理服務費標準需低于基準價的，由物業管理單位與業主管委會或業主和非業主使用人代表協商制定，并報市物價局備案。
因增加服務內容或被各級政府評為優良的小區、樓宇，其收取的綜合管理服務費需高于基準價格的，須向市物價局提交書面申請，經審核批準后方可執行。
前款提交的書面申請應包含以下內容：
㈠ 物業所在位置、建筑總面積、建筑物或小區、樓宇功能配置情況；
㈡ 物業委托管理合同及業主管委會、業主和非業主使用人對調高收費標準的意見；
㈢ 物業單位經營現狀及人員配備；
㈣ 增加的服務項目與內容，或被各級政府評定為優良小區、樓宇的證明以及擬報的收費標準；
㈤ 年度物業管理服務費用收支預決算；
㈥ 企業工商登記證書、企業資質等級證書等有關資料。
市物價局應自收到申請書之日起十五日內提出審核意見，并書面送達申請人，逾期未答復的，視為同意。
第十二條 業主或非業主使用人在取得入住合法手續或租賃合同之日起，應按規定支付綜合管理服務費和應攤公共水電費。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由開發建設單位支付綜合管理服務費。
第十三條 尚未入住的業主或非業主使用人按入住戶分攤標準的50％分攤公共水電費。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由開發建設單位按前款分攤標準分攤公共水電費。
第十四條 物業管理單位使用開發建設單位按市政府有關規定向業主管委會提供的商業用房以及小區、樓宇范圍內的公用配套設施、設備和公共場地，以自有資金投入商業性經營的，其利潤分配比例由物業管理單位與業主管委會協商議定。
第十五條 綜合管理服務費按建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》及本市有關規定分攤計算。
綜合管理服務費，小區的每半年收取一次，樓宇的按月收取。
第十六條 高層樓宇的電梯、中央空調和水泵等機電設備運行電費及其他公共水電費的收取，物業管理單位應以每個水電計費總表為計費單位，公布每月使用公共水電費的度數、單價、總額及分攤辦法，按實際支出費用和約定方式向計費單位全體業主和非業主使用人合理分攤，單項收支并按月代收代繳。
物業管理單位代收代繳水、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。
第十七條 房屋裝修保證金應在裝修戶與裝修單位簽訂裝修合同后或發生實際裝修前，由物業管理單位向裝修戶收取。
房屋裝修保證金按每單元建筑面積每平方米15元的標準收?。ㄗ罡呦揞~為5000元），裝修完畢，應由物業管理單位驗收，沒有破壞主要房屋結構或平面的，裝修保證金應在驗收后如數退還，其代管利息應作為物業管理單位承擔監管任務的費用列入收支范圍；破壞主要房屋結構或平面的，物業管理單位有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會同有關部門進行強制恢復；造成損失的有權要求責任人賠償。
第十八條 按規定由開發建設單位繳交的各項行政事業性收費不得攤給業主和非業主使用人。
開發建設單位應承擔物業掃尾工程全部費用。物業管理單位接手物業管理時應監督開發建設單位完成掃尾工程，不得將掃尾工程費用以任何形式分攤給業主和非業主使用人。
開發建設單位應承擔尚未出售或租賃的建筑面積的各項應攤費用，以及施工用水電未辦理民用水電供應手續前所發生的價格差額。
第十九條 向物業管理單位或委托物業管理單位收取的行政事業性收費，收費單位應在《企業稅外收費負擔監督卡》上登記，不作登記的，物業管理單位有權拒絕。
市政、城管、園林、公安等部門委托物業管理單位的收費，須是經價格行政管理部門批準的行政事業性或經營性收費，并應向承擔代辦業務的物業管理單位支付一定的代辦費。
物業管理單位已接受委托實施管理，或相應收取綜合管理服務費的，其它單位和部門不得再重復收取性質和內容相同的費用。
第二十條 物業管理單位在物業管理服務收費方面享有下列權利：
㈠ 有權要求業主和非業主使用人按物業委托管理合同和規定的收費標準，交納物業管理服務費；
㈡ 業主或非業主使用人不按規定交納物業管理服務費的，物業管理單位有權要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費用0？3％的滯納金。逾期不交欠繳費用和滯納金的，提交業主管委會處理或采取公布欠繳戶名單的方式追繳，也可依法向人民法院提起訴訟；
㈢ 有權依據物業委托管理合同，要求業主管委會協助解決物業管理服務收費方面的有關事宜。
第二十一條 物業管理單位在物業管理服務收費方面應履行下列義務：
㈠ 物業管理單位應在物業委托管理合同中詳細寫明所提供的服務項目、服務質量和數量標準，并接受有關部門、業主管委會或業主和非業主使用人代表的監督。
㈡ 履行物業委托管理合同，依法收費，并提供合法收款票據。收款票據應填寫每項收費的全稱、收費單位、數量、單價及金額；
㈢ 物業管理服務收費應明碼標價，收費項目、收費標準和收費辦法應在經營場所或收費地點公布；
㈣ 物業管理單位不得違背業主或非業主使用人的意愿提前收費；經批準可以預收的，預收期不得超過6個月；
㈤ 物業管理單位應每半年公布一次財務收支項目，接受業主管委會或業主和非業主使用人的監督，并在下年初向業主管委會提交上年度收支決算報告和下年度收支預算報告；經業主管委會及有關部門確認的物業管理單位的不合理支出，物業管理單位應從自有資金中補償；
㈥ 物業管理單位出臺的具有普遍性的收費、維修方案，應提交業主管委會審議；屬政府指導價、政府定價的收費標準，應經物價局批準后方可實施；
㈦ 對公共設施維修、養護不善或因沒有及時修理而造成業主或非業主使用人損失的，物業管理單位應負責賠償；
㈧ 物業管理單位對社會上的各種集資、捐贈等，未經業主管委會或業主和非業主使用人代表同意，不得列支。
㈨ 物業管理單位發生改變時，物業管理單位應對其管理過程中所造成的虧欠款在商定的時限內予以催繳；不足部分，物業管理單位應先從自有資金中墊付。
第二十二條 業主管委會在物業管理服務收費方面的職責：
㈠ 業主管委會應代表全體業主及非業主使用人的合法權益，根據本辦法的規定和物業委托管理合同，對物業管理單位的收費和收支平衡情況實行監督；
㈡ 業主管委會的正常活動經費，由物業管理單位從物業管理服務收入中提取，其提取范圍、比例、開支項目及標準，應經業主大會通過；
㈢ 審議、確定樓宇服務內容、項目方案；審議批準物業單位對公用設施的大、中修或更新改造的工程項目和預決算方案；
㈣ 配合有關部門檢查、監督物業管理單位服務收費標準的執行及收支情況；督促業主及非業主使用人履行物業委托管理合同，按時交納管理服務費用；
㈤ 協調業主和非業主使用人與物業管理單位的收費關系，共同維護小區、樓宇利益，降低公共支出成本。
第二十三條 物業管理單位與業主和非業主使用人之間發生收費爭議，業主管委會無法協調或協調不成的，可由市物價局進行調處，也可通過訴訟程序解決。
第二十四條 有下列行為之一的，由物價檢查機構依照《廈門市價格管理條例》等有關規定予以處罰：
㈠ 越權定價、擅自設立收費項目收費或擅自提高收費標準的；
㈡ 不按規定的收費日期和收費期間提前收費的；
㈢ 不按規定實行明碼標價的；
㈣ 提供服務質價不符的或只收費不服務或多收費少服務的；
㈤ 其它違反本辦法的行為。
對國內市場來說,委托管理是個新生事物。對于委托管理協議你了解多少呢?你知道要注意什么嗎?以下是小編為大家整理的委托管理協議范文，歡迎參考閱讀。
委托管理合同協議1甲方(委托方)：___________
注冊號：_____________________ __ ____
授權代表：_____________________________
乙方(受托方)：
注冊號：_____________________ __ ____
授權代表：_____________________________
甲方為實現東證-水礦集團項目股權投資基金的保值、增值，委托乙方進行基金管理，乙方以人才和信息優勢為依托，接受甲方的委托，雙方就有關事宜達成協議如下：
1、甲方和乙方的陳述和保證
1.1
甲方的陳述和保證
1.1.1
甲方保證委托資產的來源及用途合法;
1.1.2
甲方已充分理解本協議的相關權利、義務，本委托事項符合其決策程序的要求;
1.1.3
甲方了解有關法律法規及所投資資產管理計劃的風險收益特征，愿意承擔相應的投資風險;
1.1.4甲方承諾其向乙方提供的有關投資目的、投資偏好、投資限制和風險承受能力等基本情況真實、完整、準確、合法，不存在任何重大遺漏或誤導，前述信息資料如發生任何實質性變更，應當及時書面告知乙方。
1.2
乙方的陳述和保證
1.2.1
乙方保證已在簽訂本合同前充分地向資產委托人說明了有關法律法規和相關投資工具的運作市場及方式，同時揭示了相關風險;
1.2.2乙方承諾依照恪盡職守、誠實信用、謹慎勤勉的原則管理和運用資產管理計劃財產，但不保證資產管理投資一定盈利，也不保證資產投資的最低收益。
2、委托資產的種類及金額
2.1
甲方委托管理的東證-水礦集團項目股權投資基金為貨幣資金，計人民幣5億元。
2.2
甲方在委托期限根據水礦集團項目股權投資增加或減少委托資產金額;則增加或減少委托資產款項的有效期限應至本協議委托期限屆滿。
4、委托期限
為東證-水礦集團項目股權投資基金依法存續期間。
5、管理費及業績獎勵的計算標淮和支付方式
5.1管理費
5.1.1
管理費的計算標準
甲方應每月末向乙方支付本月的委托管理費。管理費的年費率2%，是以甲方實際投資的金額和投資時間為基礎計算;第一年以實際投資的資金額為基數計提管理費;從第二年開始，以已經投資資金的資產凈值為基數計提當年的管理費。
5.1.2
管理費的支付方式
自甲方成立后的每月最后一天計提當月的管理費，不足一個月的按時間比例計提。在次月初的前個工作日內，由托管人根據乙方的指令從委托資產中扣除當期計提的管理費并支付至乙方指定的銀行賬戶。如遇當月最后一日為法定節假日或公休日，則順延至下一個工作日計提。
5.1.3費用調整
乙方可根據市場變化及國家政策要求調整管理費率。如管理費率的調整，經甲方同意后，乙方應于新費率實施日前 15 個工作日內負責通知甲方。
5.2
業績獎勵
除支付乙方的管理費外，如所投資項目盈利，甲方將在該投資項目利潤分配時，向乙方一次性支付為該盈利項目凈利潤的20%，以作為乙方的業績獎勵。
6、甲方的權利和義務
6.1
甲方有權按照本協議規定獲得相應的投資收益，并有權對乙方管理資產的行為進行監督;
6.2
甲方保證委托資產的合法性，且不存在任何法律上的障礙;
6.3
甲方保證按本協議第2條的約定將委托資產的足額按時到位;
6.4在本協議有效期內，甲方不得在未通知乙方或未取得乙方同意的情況下自行動用其委托乙方管理的資產，也不得擅自將相關委托資產私自留存或另立賬戶存儲。
7、乙方的權利和義務
7.1
乙方有權依據本協議的有關規定對甲方的資產進行合理管理;
7.2受托處理合伙企業投資項目的管理事務，包括但不限于負責合伙企業的投資項目篩選、調查及項目管理等事務;
7.3
有權根據有關約定收取管理費及業績獎勵;
7.2
乙方對甲方的資產的管理應本著誠實信用、謹慎盡職原則，并依據本協議的約定進行，維護合伙企業的最大利益;
7.4
受托執行甲方資產相關事務，辦理甲方資產投資過程中相關手續;
7.5
管理人應當按季度向甲方執行合伙人報告事務執行情況以及甲方資產的財務狀況和經營成果，其執行委托事務所產生的利潤歸甲方所有;
7.6
乙方不得在未通知甲方或未取得甲方同意的情況下，為自己的經濟利益動用甲方資產;
7.7
乙方保證執行事務的合法合規性;
7.8
乙方保證委托資產的安全性，不得從事有損于甲方利益的活動;
7.9
乙方應及時清算甲方委托資產的投資收益，并在甲方通過分紅方案后個工作日內足額支付現金紅利。如果將現金紅利轉為基金增資的再投資，則乙方承諾將在最短的時間內完成甲方資產的增資工作。
8、到期結算
8.1
結算原則
委托資產到期，應按專用賬戶內的資產總金額加上所投資股權的結算金額扣除有關稅費和乙方管理費及業務獎勵后的余額結算。
8.2
結算結果以雙方各自的授權代表簽字確認為準。
8.3
乙方應在接到甲方書面通知后____日內將結算資金劃入甲方指定的賬戶內。
9、本協議的變更
9.1
甲方與乙方協商一致后，可對本協議內容進行變更。
9.2
對本協議任何形式的變更、補充，管理人應當在變更或補充發生之日起5個工作日內報有關部門備案。
10、本協議的終止
如存在以下情形，本協議終止：
10.1
本協議期限屆滿而未延期的;
10.2
甲方依法解散、被依法撤銷或被依法宣告破產的;
10.3
乙方依法解散、被依法撤銷或被依法宣告破產的;
10.4
甲、乙雙方協商一致決定終止的;
10.5
法律法規規定的其他情形。
11、違約責任
本協議任何一方如違反本協議的，應當依法承擔違約責任。如給他方造成損失的，應當賠償相應的損失。
12、不可抗力
12.1本協議所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本協議簽訂日之后出現的，使該方對本協議全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。
此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭(不論曾否宣戰)、**、罷工，政府行為或法律規定等。
12.2如果本協議任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本協議下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
12.3聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知對方，并在該不可抗力事件發生后15日內向對方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及協議不能履行或者需要延期履行的書面資料。
聲稱不可抗力事件導致其對本協議的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕不可抗力事件的影響。
12.4不可抗力事件發生時，本協議雙方應立即通過友好協商決定如何執行本協議。
不可抗力事件或其影響終止或消除后，本協議各方須立即恢復履行各自在本協議項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使協議任何一方喪失繼續履行協議的能力，則本協議雙方可協商解除協議或暫時延遲協議的履行，且遭遇不可抗力一方無需為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
13、協議解除
13.1
本協議任何一方不得單方面無條件解除本協議。
13.2因不可抗力原因解除本協議的，提出解除本協議的一方，應向其他方提供不可抗力的政府證明文件。
因不可抗力原因解除本協議書，不能視為違約行為，相互之間不得追究對方的違約責任或其他任何責任。
14、爭議解決辦法
本協議各方履行本協議發生爭議，應通過協商或者調解解決。協商或調解不成的，均有權向對 方所在地有管轄權的人民法院提起訴訟解決。
15、其他事項
15.1本協議自本協議各方的授權代表簽字及加蓋各自公司公章之日起生效。
本協議上各方的簽字代表，應視為各方的授權代表，包括各方授權其為履行本協議而在其他相關文件上的簽字。
15.2本協議未約定或者約定不明的事項，由本協議各方協商決定;
協商一致后，可以簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。協商不成的，依照有關法律、行政法規的規定處理。
15.3本協議履行過程中，如果國家或地方頒布新的有關法律法規或修訂相關規定，本協議按照新的法律法規的規定進行修訂，如果出現沖突、爭議或者分歧，應當按照公平原則處理。
15.4本協議附件為本協議不可分割的組成部分，與本協議具有同等法律效力。
任何本協議被宣布為無效或被解除，則附件中的其他協議也為無效或應被解除。
15.5本協議一式貳份，甲乙雙方各持壹份，每份均具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
委托管理合同協議2甲方： 乙方：
甲乙雙方經友好協商達成以下合作協議：
賬戶委托日期從______年___月___日到______年___月___日結束。為期______個月(周)，客戶如自己操作失誤等自身原因造成中途停配或退配，不足一月(周)仍按月(周)收取管理費。
一、甲方提供帳戶(_______________證券賬號)，委托乙方進行交易和操作。
二、帳戶交易贏利部分全部屬于乙方所有，同樣，乙方承擔全部交易風險，甲方不承擔交易風險。乙方交易如果產生虧損，在乙方向甲方交納的風險保證金里扣除。
三、為了確保甲方的帳戶資金安全，控制風險，乙方須交一定比例的風險保證金本帳戶原始資金人民幣_________(大寫)，其中甲方原始出資人民幣_________(大寫)，乙方原始出資人民幣_________(大寫)。乙方須支付甲方所提供的配比資金_________(大寫)管理費給甲方，分別按周平均扣除。因停牌甲方照常收取管理費。如停牌時間超過配資協議期限，乙方須支付延期管理費，按周收取，不足一周算一周。
四、乙方須注重資金操作風險，在風險保證金虧損達到60%時必須是半倉以下操作，注意主動止損或者甲方出一部分資金，75%的時候甲方有權強行平倉，如果乙方產生虧損超過所交保證金，甲方有對乙方資金的追溯權。
五、如果交易中乙方資金風險達到警戒線以下，乙方應該主動平倉或者及時追加保證金后方可繼續交易，如果甲方強行平倉后乙方在沒有追加保證金的情況下再行繼續開倉，贏利部分將全部扣除(該筆交易)，虧損自行負責。
六、由于網絡及交易所的原因或者不可預測不可抗力原因造成交易受阻，甲方不承擔責任。
七、甲方可根據乙方的交易具體情況，如乙方個人方面原因不能如期或不能履行本協議時，甲方有權隨時解除與乙方合作關系;終止合作時甲方應扣除乙方應付給甲方的管理費后及時退還乙方此時所剩有的風險保證金和贏利。如乙方出現違約的行為，所余保證金不予退還。
八、甲方提供帳戶的密碼乙方無權修改，如果擅自修改密碼造成的一切損失由乙方負責，甲方無條件地收回帳戶，所余保證金不退，停止合作。
九、交易費，其它費用如印花稅等，由證券公司標準收取，乙方自已承擔。
十、客戶不得進行以下操作，否則視違約行為如：
1、當日跌幅超過8%或跌停板不可進倉。
2、有連續跌停的股第一次打開不可進倉，或盤中跌停的如果再打開也不可進倉。
3、流通市值小于人民幣15億元的股不可進倉。
4、st股不可進倉。
權證不可持倉過夜。
5、持倉過夜的資金額不可超過乙方自已現余保證資金的5倍。
十一、本協議一式二份，雙方各執一份，協議自雙方簽字即為生效。
甲 方：
乙 方：
聯系電話：
聯系電話：
日 期：
日 期：
委托管理合同協議3第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：_________
受托方(以下簡稱乙方)：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________(物業名稱)委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
1.物業類型：_________。
2.座落位置：_________市_________區_________路(街道)_________號。
3.四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
4.占地面積：_________平方米。
5.建筑面積：_________平方米。
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_________。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_________。
第九條 公用環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1.物業管理服務費;
2._________。
第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限為_________年。自_________年_________月_________日時起至_________年_________月_________日時止。
第四章 雙方權利義務
第十九條 甲方權利義務
一、甲方權利義務(適用于業主委員會)
1.代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2.制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業管理制度;
4.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
5.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;
6.在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用戶，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方)，由乙方按下列第_________項執行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方移交;
9.當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責催交或以其它方式償付;
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：_________;
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
12._________。
二、甲方權利義務(適用于房地產開發企業)
1.在業主委員會成立之前，負責制定業主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業主和物業使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業管理制度;
3.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
4.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題，按以下方式處理：
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費用;
(3)_________。
6.在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方)，由乙方按下列第_________項執行：
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方移交;
9.當業務和物業使用人不按規定交納物業管理費用時，負責催交或以其它方式償付;
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：_________;
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
12._________。
第二十條 乙方權利義務
1.根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度;
2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理;
3.按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理;
4.可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
5.負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設備、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施;
6.向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督;
7.負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8.每_________個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目;
9.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;
10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料;
11._________。
第五章 物業管理服務質量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現目標管理
1.房屋外觀：_________
2.設備運行：_________
3.房屋及設施、設備的維修、養護：_________
4.公共環境：_________
5.綠化：_________
6.交通秩序：_________
7.保安：_________
8.急修：_________;小修：_________
9.業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業管理服務費用
第二十二條 物業管理服務費
1.本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業主或物業使用人收取;
非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業主或物業使用人收取。
2.管理服務費標準的調整，按_________調整。
3.空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向_________收取。
4.業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，按以下第_________項處理：
(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之_________交納滯納金;
(3)_________。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>
1.露天車位：_________。
2.車庫：_________。
3._________。
第二十四條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的、維修、養護及其它特約服務，由當事人按實發生的費用計付，收費標準須經甲方同意。
第二十五條 其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：
1.高屋樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取;
2._________。
第二十六條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：
1.房屋共用部位的小修、養護費用，由_________承擔;
大中修費用，由_________承擔;更新費用，由_________承擔。
2.房屋共用設施、設備小修、養護費用，由_________承擔;
大中修費用，由_________承擔;更新費用，由_________承擔。
3.市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養護費用，由_________承擔;
大中修費用，由_________承擔;更新費用，由_________承擔。
4.公用綠地的養護費用，由_________承擔;
改造、更新費用，由_________承擔。
5.附屬配套建筑和設施的小修、養護費用，由_________承擔;
大中修費用，由_________承擔;更新費用，由_________承擔。
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。
第三十條 甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付_________元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。
第八章 附則
第三十一條 自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。
第三十二條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可續訂合同。
第三十三條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十五條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
第三十六條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十七條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十八條 本合同在履行中發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁(當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴)。
第三十九條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿_________天前向對方提出書意見。
第四十條 本合同自簽字之日起生效。
甲方(蓋章)：_________
乙方(蓋章)：_________
代表人(簽字)：_________
代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質等級：_________
證書編號：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_________（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業基本情況
物業名稱：_________物業類型：_________
座落位置：_________區_________路（街道）_________號
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。
物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務期限：物業管理服務期限為_________年_________月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。
第三條 甲方在該物業接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關辦公用品和設備，所形成的固定資產產權歸該物業管理區域業主委員會所有。所購買辦公用品和設備的清單明細乙方在物業接交后2個月內交甲方備案。
甲方在該物業接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業管理接管費。乙方應根據甲方的需要派員進行物業管理提前介入，并負責包括但不限于簽訂物業管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業管理顧問服務。如需乙方提供前期物業管理顧問服務的，前期物業管理顧問服務合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續。
第五條 本物業交付使用后的質量責任，根據國家《建設工程管理質量條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定執行。設施設備保修期如下：電梯_________月，監控智能化設備_________月，消控設備_________月，電信設備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設備安裝完畢經建設單位、監理單位、施工單位、物業公司及有關專業部門根據國家相關規定，對所完成的建筑、設備進行外觀、調試和運行等方面的檢查測試，并經簽章之日起為保修的起始日期。
本物業共有部分保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責返修；
第一條為給我鄉居(村)民創造文明、整潔、安全、方便、優美的工作和生活環境，加強和規范我鄉居(村)民安置小區物業管理，維護業主和物業管理當事人的合法權益，根據國家有關規定，結合我鄉實際,制定本辦法。
第二條本鄉行政區域內居(村)民安置小區的物業管理適用本辦法。
第三條本辦法所稱居(村)民安置小區，是指國家征收農村集體土地上的房屋，對農民合法建筑物實行集中還建具有一定規模，基礎設施配套比較齊全的住宅區域。
本辦法所稱物業，是指用于居住、辦公、商貿的各類建筑物及其配套的公用設施、公用設備、公用場地和必要的安全、衛生、綠化等環境。
本辦法所稱物業管理，是指居(村)民安置小區內業主自治組織及其委托的物業管理企業，對物業的正常使用、維護、修繕實施綜合管理服務的活動。
本辦法所稱物業管理企業，是指具備相應專業資質，依法登記注冊，取得法人資格；并具有較為成熟的物業服務管理經驗，經政府主管部門嚴格審核后進入“居(村)民安置小區物業管理企業備選庫”的專業管理服務企業。
本辦法所稱業主，是指本鄉居(村)民安置小區物業的所有權人及合法使用人。
第四條本鄉居(村)民安置小區的物業管理，實行社區（村）委員會管理逐步過渡到業主自治管理再到物業管理企業專業化管理的漸進管理模式，堅持合同約定公共服務內容與特約服務相結合的原則，積極推行物業管理企業化、專業化、市場化、社會化。
第五條社會事務辦公室（物業管理辦公室）負責本行政區域內物業管理的指導、協調和監督。充分發揮物業管理企業的作用，合力推行物業管理工作。
第二章業主委員會
第六條居(村)民安置小區應成立代表全體業主、對物業實施自治管理的業主委員會。一個居(村)民安置小區成立一個業主委員會。
第七條業主委員會由業主大會選舉或推舉產生的委員組成，可以選聘所在地社區居（村）民委員會的人員參加。
業主委員會一般由5至7人組成，其中業主擔任委員的比例應與其所代表的群體相適應，且總數不能少于全部委員總數的三分之二。
業主委員會委員每屆任期2至3年，可以連選連任。
業主委員會設專職或兼職主任委員一名，由業主委員會委員選舉或推舉產生，負責召集、主持業主委員會會議及其授權范圍的其他日常管理工作。
第八條業主委員會自成立之日起15日內，應當持下列文件到社會事務辦公室登記：
（一）業主委員會登記申請書；
（二）業主委員會委員名單；
（三）業主委員會章程。
第九條業主委員會代表和維護業主的合法權益，履行下列職責：
（一）召集業主大會審定《物業管理公約》和業主委員會章程；
（二）通過公開招標、競標方式，選聘物業管理企業；
（三）審定物業管理企業擬訂的物業管理計劃、目標和大中修理、更新改造方案；
（四）遵循競爭性談判定價擬訂居(村)民安置小區物業管理服務具體收費項目和標準；
（五）檢查、監督、考核物業管理企業的工作，督促村民安置小區內業主遵守《物業管理公約》，調解業主與物業管理企業之間的糾紛；
（六）監督物業管理企業合理使用物業維修金和物業管理用房、經營性用房；
（七）組織實施行政機關委托管理的事項；
（八）《業主委員會章程》規定的其他重要事項。
第十條業主委員會成立以后，應當及時在紀委的監督、指導下，從“居(村)民安置小區物業管理企業備選庫”中通過競爭性談判，擇優選聘具有相應專業資質證書的市場化物業管理企業。
業主委員會只能選聘一個物業管理企業統一負責本社區（村）安置小區的物業管理，居(村)民安置小區的業主不得自行委托物業管理企業。
第十一條業主委員會通過公開招標、競標方式選聘的物業管理企業須向居(村)民安置小區所在社區（村）繳納物業管理保證金，與其簽訂《物業管理合同》，明確物業管理的事項、標準、費用、期限、違約責任、爭議處理及雙方約定的其他事項?！段飿I管理合同》由經濟發展辦公室統一制定和審核。
第十二條居(村)民安置小區在未產生業主委員會的情況下，由社區（村）代為行使業主委員會職責。
第三章物業管理企業
第十三條政府將每年對“居(村)民安置小區物業管理企業備選庫”進行評審更新，不定期對已選聘的物業管理企業的管理進行明查暗訪、監督、檢查，對不按合同約定規則執行、信譽不好、群眾滿意度測評不合格的物業管理企業，將其納入“黑名單”，并不得再進入我鄉物業管理行列。
第十四條物業管理企業享有下列權利：
（一）依照《物業管理合同》制定受托范圍內的物業管理措施；
（二）依照《物業管理合同》《物業管理公約》實施管理，制止管理范圍內的違章行為；
（三）依照《物業管理合同》收取管理服務費用和根據有關專業管理部門的委托代收水、電、氣等費用；
（四）選聘專業人員承擔專項管理服務業務；
（五）請求業主委員會督促居(村)民安置小區內業主遵守物業管理規定；
（六）依照《物業管理合同》的約定使用物業管理用房，并可優先租賃經營用房開展與物業管理服務有關的經營活動；
（七）在履行《物業管理合同》規定義務的前提下開展其他特約服務。
第十五條物業管理企業應當履行下列義務：
（一）依法經營，全面履行《物業管理合同》；
（二）不間斷地為居(村)民安置小區業主提供服務；
（三）超出《物業管理合同》規定采取重要管理措施時征得業主委員會同意；
（四）自覺接受上級主管部門、業主委員會和居(村)民安置小區業主的監督；
（五）自覺接受物業行政主管部門依法實施的行政管理和監督。
第四章物業管理活動
第十六條物業管理企業根據《物業管理合同》負責下列管理事項：
（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養護；
（二）道路、路燈、停車場（庫）、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設施、設備的管理和維護；
（三）小區容貌、綠化、環保、衛生的管理、維護；
（四）小區安全、治安、交通、鄰里秩序的維護；
（五）代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費用，代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續。
第十七條根據《中華人民共和國消防法》第二條和《省消防條例》第三條的規定：消防工作要以貫徹預防為主、消防結合的方針，按照政府統一領導、部門依法監督、單位全面負責、公民積極參與的原則，實行消防安全責任制，建立健全社會化的消防工作網絡。居(村)民安置小區物業管理企業應當在消防部門嚴格監管下對本小區管理范圍內履行下列消防安全職責：
（一）按照《中華人民共和國消防法》《省消防條例》的規定，制定消防安全制度，落實消防安全責任制，利用多種形式，途徑在居(村)民安置小區內開展消防安全宣傳教育；
（二）隨時開展防火檢查，發現問題，及時整改，消除火災隱患;
（三）確實保障疏散通道、安全出口、消防車通道的暢通；
（四）定期對公共消防設施、器材以及消防安全標志進行檢查，若發現有損壞失效等情況，應及時向社區（村）委會及上級消防安全管理部門匯報，進行整改，確實保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效；
居(村)民安置小區物業管理企業應當對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責。對消防安全工作管理不力，違反消防安全責任有關規定的責任人，依法給予行政處罰；對發生火災事故，構成犯罪的依法追究刑事責任。
第十八條城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業管理部門在居(村)民安置小區內進行建設、檢修活動的，應當事先通知物業管理企業配合，并遵守該區域物業管理的規定。因建設、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設施的，應當負責恢復原狀或作價賠償。
第十九條居(村)民安置小區內業主裝飾、維修房屋，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項明確告知業主。業主須向居(村)委會繳納房屋裝修保證金，由物業管理企業進行監督管理，房屋裝修結束后，必須及時清運廢棄物，由社區（村）委會退還房屋裝修保證金；若業主在裝飾、維修房屋過程中，有下列情形之一的，將責令其限期整改、恢復原狀，以房屋裝修保證金作為賠償并做出相應處罰：
（一）改變房屋結構的；
（二）改變房屋使用性質的；
（三）影響有關公用設施和消防安全的；
（四）影響相鄰房屋使用的；
（五）影響景觀容貌的。
第二十條若因物業管理企業管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小區內亂搭亂建，限期內又不能拆除的違法建筑，將由城管部門按照相關規定和程序組織拆除。由此產生的費用由物業管理企業承擔。
第二十一條居(村)民安置小區內業主應當遵守《物業管理公約》，自覺維護供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設施的安全正常使用，正確處理相鄰關系。
第二十二條居(村)民安置小區內業主和進入居(村)民安置小區的人員不得實施下列行為：
（一）拒不繳納或無故延期繳納物業管理服務費用；
（二）擅自改變房屋的使用性質、結構和外貌；
（三）損壞或擅自占用、移裝公用設施、公用設備；
（四）擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構筑物、廣告牌和擺設經營服務攤點；
（五）占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
（六）排放有毒、有害物質或者超標排放噪聲；
（七）踐踏、占用綠地和損壞花木；
（八）亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物；
（九）在建筑物、構筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫；
（十）違規行車、停車、嗚喇叭；
（十一）國家法律、法規、規章和《物業管理公約》禁止的其他行為。
第二十三條《物業管理合同》終止前，物業管理企業有意續簽合同的，需提前3個月向業主委員會提出續簽申請，業主委員會接到續簽申請后須在2月內上報社區（村）委員會及社會事務辦公室（物業管理辦公室），并在上級主管部門監督下，由居(村)委會或業主委員會組織，進行群眾滿意度測評，測評結果達90％以上者方可續簽合同。獲得續簽合同資格的物業管理企業，第一年，在物業管理內容，方式不變的情況下，物業管理服務費保持原價不變；第二年，根據市場變化，物業管理服務費漲幅不得高于原價的5％。對《物業管理合同》終止前2個月內未提出續簽合同的物業管理企業將視為自動放棄續簽合同資格?！段飿I管理合同》終止前15日內，物業管理企業應當向業主委員會辦理下列事項并報社會事務辦公室備案：
（一）對物業管理服務費據實結算；
（二）移交物業檔案資料及有關財務帳冊；
（三）移交物業管理用房、經營性用房、場地及其他財物。
第五章物業管理保障
第二十四條建設單位應當在業主委員會成立之日起一個月內，向其提供下列物業管理資料：
（一）居(村)民安置小區綜合驗收批準文件及有關資料；
（二）居(村)民安置小區規劃圖、竣工總平面圖；
（三）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（四）地下管網竣工圖；
（五）業主分布情況；
（六）其他有關物業管理的資料。
第二十五條物業資金的管理
（一）各社區（村）及物業管理企業應規范物業資金的管理，按照三資管理中心收支兩條線的財務管理規定，確保資金運行規范；
（二）物業管理企業向居(村)委會繳納的物業管理保證金、居(村)民安置小區業主向居(村)委會繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區經營性用房、場所租金及其他收益，應由社區（村）委會直接收取存入鄉三資管理中心村集體賬戶；
（三）各社區（村）收取的上述所列資金，只能用于物業管理服務費的支付、物業管理服務費保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還；用于房屋公用部位、公用設施、公用設備的維修及購置經營用房，專款專用，不得挪作他用；
（四）居(村)民安置小區遇重大物業維修項目，在沒有確定物業維修金的情況下，必須由物業管理企業提出維修項目計劃，資金預算，經社區（村）委員會討論同意并報政府按照有關報批程序審批后實施。社區（村）委員會應當及時對居(村)民安置小區物業維修項目及資金使用情況進行公示，并接受上級主管部門及居(村)民安置小區業主監督；
（五）居(村)民安置小區經營性用房、場所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區正常資金支付的，差額由社區（村）從村集體資產收益中補足。
第二十六條各社區（村）居(村)民安置小區業主在享受專業物業服務的同時須向服務提供方繳納物業服務費：
（一）各社區（村）可根據自身經濟情況，在一定時期內為本社區（村）居(村)民安置小區所在村集體經濟組織成員的業主繳納物業管理費；
（二）各社區（村）在小區業主委員會建立后，應逐步推行“業主繳費，村級補貼”的物業服務繳費新模式；
（三）居(村)民安置小區內非小區所在社區（村）集體經濟組織成員的業主不得享受本社區（村）物業服務費的補貼及相關優惠政策。
第六章獎懲
第二十七條對在物業管理中取得顯著成績的物業管理企業，由上級主管部門給予表彰并向社會公布，并且可享受我鄉居（村）民安置小區物業管理的有關優惠政策。
第二十八條物業管理企業在合同期內，不履行本辦法規定的物業管理義務的，政府將予以警告、責令限期改正；情況嚴重者，村民安置小區業主委員會可以據此解除與其簽訂的《物業管理合同》。
第二十九條居（村）民安置小區內業主和進入居（村）民安置小區的人員違反本辦法第二十二條規定之一的，物業管理企業有權依照《物業管理公約》給予警告、罰款，情況嚴重者，提請有關行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十條居（村）民安置小區內業主、業主委員會、物業管理企業及其他有關當事人違反本辦法規定和《物業管理公約》《物業管理合同》，應承擔民事責任的，受侵害的當事人可以向人民法院。
第七章附則
第三十一條本辦法有關專業用語的含義：
房屋公用部位，是指居（村）民安置小區內全體業主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內天井、房屋承重結構、外墻面、屋面等部位。
公用設施，是指居（村）民安置小區內業主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設施、環衛設施、照明路燈、綠地等設施。
第二條 本辦法適用于紹興市區內建筑面積在2萬平方以上、基礎設施比較齊全的新建住宅小區。
其他住宅樓群，實行物業管理的，也應執行本辦法的規定。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指物業管理公司受業主委托對住宅小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、環境衛生、交通、治安、環境容貌等開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務。
本辦法所稱業主，指住宅小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。非業主使用權人根據業主委托，可以享有業主的權利，并承擔相應的義務。
第四條 住宅小區應當積極推行社會化、專業化的物業管理模式。物業管理公司屬于微利服務企業，可享受國家對第三產業的有關優惠政策。
第五條 物業管理納入住宅小區建設規劃，住宅小區規劃建設可行性研究報告應包括物業管理。
第六條 市建設行政主管部門（以下稱市物業主管部門）負責市區住宅小區物業管理的行業管理工作。
市交通、衛生、公安等部門和住宅小區所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責分工負責對小區物業管理中有關工作的監督與指導。
住宅小區居民委員會按《城市居民委員會組織法》的規定履行職責。物業管理公司應配合住宅小區內居民委員會做好有關社會工作，對業主委員會已委托物業管理公司進行管理與服務的項目，居委會不再提供有償服務。
第七條 市物業主管部門的主要職責是：
（一）貫徹執行有關住宅小區物業管理的方針、政策和法律、法規，制定住宅小區物業管理發展規劃；
（二）負責市區住宅小區物業管理公司的資質管理工作；
（三）負責市區住宅小區綜合驗收和交接工作；
（四）負責住宅小區房屋維修專項資金繳交、使用的管理工作；
（五）負責對從事物業管理工作的專職人員進行培訓；
（六）負責市區住宅小區物業管理合同的備案工作；
（七）負責住宅小區物業管理創優評比工作。
第八條 住宅小區已交付使用且入住率超過百分之五十以上時，住宅小區開發建設單位或其委托從事前期管理的物業管理公司，應當在市物業主管部門和街道辦事處的指導下建立住宅小區業主管理委員會（以下稱業主管委會）。業主管委會由住宅小區內業主選舉的代表組成。
第九條 業主管委會的權利：
（一）召集和主持業主大會；
（二）制定管委會章程，代表住宅小區內的業主，維護其合法權益；
（三）決定選聘或續聘物業管理公司，并負責與其簽訂物業管理委托合同；
（四）審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和住宅小區管理服務的重大措施；審議物業管理公司有關物業管理經費收支使用情況；
（五）檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
第十條 業主管委會的義務：
（一）根據業主和使用人的意見及要求對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；
（二）協助物業管理公司落實各項管理措施；
（三）接受住宅小區內業主的監督；
（四）接受市物業主管部門、各有關部門及住宅小區所在地人民政府和街道辦事處的監督指導。
第十一條 物業管理公司是自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟實體，是具體實施物業管理的經營企業。
物業管理公司必須具備相應的專業技術人員和管理人員，并有市物業主管部門認定的資質和市工商行政管理部門核發的《營業執照》，方可從事住宅小區物業管理業務。
第十二條 物業管理公司的權利：
（一）根據有關法律、法規和省、市規定，結合實際情況，制定住宅小區物業管理具體規定；
（二）依照物業管理委托合同和住宅小區物業管理具體規定，對住宅小區實施物業管理；
（三）依照物業管理委托合同和有關規定收取物業管理服務費；
（四）有權制止違反住宅小區物業管理規定的行為；
（五）有權選聘專營公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔專項管理服務；
（六）開展便民利民的多種經營，以其收益補充住宅小區管理經費。
第十三條 物業管理公司的義務：
（一）履行物業管理委托合同，依法經營；
（二）接受業主管委會和住宅小區內業主的監督；
（三）重大的管理措施應當提請業主管委會審議和認可；
（四）接受市物業主管部門及住宅小區所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監督。
第十四條 物業管理公司可以根據業主管委會或個人的委托，在住宅小區有償開展下列物業管理活動：
（一）有關房屋及其附屬設施、設備的維修和管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地、花草樹木的養護及綠化設施的維修；
（四）保安及公共秩序的事務性管理；
（五）集貿市場和其他商業網點的管理；
（六）車輛進出及停放的管理；
（七）單位和住戶委托的其他服務項目。
住宅小區內的管道煤氣、通訊、戶外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設施由各專業單位負責維修與養護；各專業單位也可委托物業公司負責維修與養護，其費用由各專業單位支付。
第十五條 委托進行物業管理，委托雙方應依法簽訂物業管理委托合同。
物業管理委托合同應當載明委托管理項目、管理標準、管理權限、管理期限、服務費用的收支、監督檢查責任、違約責任以及其他權利、義務等內容。
第十六條 業主管委會應當將住宅小區內屬于自己管理范圍的物業管理項目委托物業管理公司進行管理。
第十七條 新建住宅小區的首批房屋單體竣工后，開發建設單位應當委托物業管理公司對住宅小區進行前期物業管理。業主管委會建立后，由業主管委會決定續聘或另聘物業管理公司。
第十八條 新建住宅小區委托物業管理公司管理時，開發建設單位應移交下列住宅小區工程建設資料：
（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）住宅小區地下管網竣工圖；
（四）有關設施、設備的使用和維修技術資料；
（五）其他必要的資料。
第十九條 業主應當遵守下列規定：
（一）進行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規定向物業管理公司申請，按規定辦理審批手續；
（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質的物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環境的活動；
（五）不得侵害他人的正當合法權益；
（六）自覺遵守本辦法及本住宅小區物業管理具體規定，按章交納物業管理服務費，配合物業管理公司做好物業管理工作。
第二十條 業主或非業主使用人在入住住宅小區前，須與物業管理公司簽訂住宅小區物業管理入住合同；已入住住宅小區未簽訂合同的應在本住宅小區實行物業管理后補簽合同。
第二十一條 實行物業管理的住宅小區，應建立住宅小區房屋維修專項資金。
住宅小區房屋維修專項資金由住宅小區開發建設單位按照該住宅小區房屋建筑安裝工程總造價2％的比例，分別在住宅小區竣工驗收合格時和房屋出售率達50％時，各半交市物業主管部門，實行專戶儲存，專項管理，并負責保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。
財政、物價、審計部門依法對房屋維修專項資金的收取、使用和管理進行監督、檢查和審計。
第二十二條 房屋維修專項資金增值部分用于房屋共用設施、設備以及住宅小區內公用設施的維修養護與更新，物業管理公司使用該項資金時，應提出年度使用方案，經業主管委會審核，業主大會批準后，上報物業管理主管部門按時劃撥。
第二十三條 房屋及其附屬設施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴重影響市容市貌并且按規定應由業主承擔維修責任的，業主應當及時進行修繕；拒不修繕的，業主管委會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。
第二十四條 人為造成住宅小區內房屋、公用設施、設備、園林、道路等損失的，依法由責任人負責賠償。
第二十五條 住宅小區移交物業公司管理時，開發建設單位可將新建住宅小區保修期內的保修項目，委托物業管理公司養護、維修，并按規定支付相應的保修金。
第二十六條 實行物業管理的住宅小區，業主或非業主使用人，應按物價部門核定的收費項目和標準，向物業管理公司繳納物業服務費；不按規定交納服務費的，物業管理公司有權按照所簽物業管理合同要求追償。
第二十七條 物業管理公司為業主個別需求提供特約服務，除物價部門規定有統一收費標準外，服務收費實行經營者定價。
第二十八條 住宅小區開發建設單位在住宅小區交付使用時，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標準提供物業管理用房和經營用房；管理用房由開發建設單位無償提供給物業公司使用，經營用房按房屋建筑安裝工程造價購買，購房經費從住宅小區房屋維修專項資金中列支。
物業管理用房和經營用房產權歸該住宅小區業主管委會。管理用房全部由物業管理公司免租使用。經營用房全部租賃給物業管理公司使用，使用收益用于該住宅小區的物業管理。
第二十九條 物業管理公司應嚴格按照本辦法的規定實施物業管理，如不履行合同規定或違反本辦法的，業主有權投訴，業主管委會有權制止，并要求其限期改正。
第三十條 對違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規定的，物業管理公司有權予以批評教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責任人應負責賠償。
對違反有關法律、法規的行為，物業管理公司可提請有關部門依法處罰，直至追究刑事責任。
第三十一條 寫字樓、住商樓、成片開發建設的別墅區、度假區、專業市場和行政村的物業管理，可參照本辦法執行。
第三十二條 各縣（市）的住宅小區物業管理可參照本辦法執行。
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和當局規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166。6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53。4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066。6萬元。其中：出售直管房產16。2萬平方米，歸集購房款3662。8萬元；出售主輔分離房產7。3萬平方米，歸集售房款1605。7萬元；出售自行接收房產3。5萬平方米，歸集售房款798。1萬元。
3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20**年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20**年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業管理規定》
6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以當局規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中。
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、當局基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
一、××縣物業管理的難點表現
(一)觀念落后，意識淡薄，物業管理運作的大環境尚未形成實行物業管理是住房制度改革和社會主義市場經濟發展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認識。目前，對物業管理宣傳的力度不夠，人們對物業管理的基本概念、內涵、性質、原則、作用知之甚少，甚至產生種種誤解和錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經濟條件下福利型的管理模式，不能接受物業管理提供的有償服務。
(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業管理局面尚未形成目前我縣物業管理的類型有三類：專門成立的物業公司(xx縣物業中心)、開發企業派生的物業公司(如：興隆物業公司、常順物業公司、昌盛物業公司、華瑞物業公司、華能物業公司龜龍林物業公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅局、發改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業管理競爭機制，直接影響了物業管理的質量和健康有序物業市場的發展。
(三)地方性政策不配套，使物業管理難以步入正軌隨著《物業管理條例》、《××省物業管理條例》和《××市住宅小區物業管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業公司、業主之間的責、權、利不清，物業企業與業主之間常常出現矛盾和糾紛。同時政府缺乏對物業管理發展的扶持政策，使我縣物業管理一開始就陷入困境，影響了物業管理的健康發展。
(四)建管分離,物業管理啟動資金難以落實由于建管脫節，給新建住宅小區開發物業管理埋下了許多隱患。開發商只考慮建設，很少考慮日后的物業管理，物業管理啟動資金以及維護，管理資金無法落實。根據物業管理條例規定，新開發小區應提留一定比例的資金作為小區物業管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區包括安居工程住宅小區，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區在計劃經濟時期建設單位和開發單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業管理更是難上加難。按照《物業管理條例》規定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業中心托管面積約17萬平方米，各開發公司下屬物業公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產屬于自管或沒人管理狀態，都沒有按國家的政策、法律法規提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現滲漏、下水管道阻塞、破裂等現象無資金維修，也沒有物業公司接收托管。
(五)收費低，收費難使物業管理舉步維艱
《××市住宅小區物業管理辦法》規定批準的收費標準，僅達到小區公共衛生、綠化，保安等項目基本管理服務所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業化的物業企業要自負盈虧，勢必影響其服務質量和水平，對業主提出的一些服務需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經濟發展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業管理費十分困難，成為困擾物業管理企業實現自我發展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業管理費的收繳率僅在6o％左右。
二、要著重處理好幾個關系
物業管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復雜的社會關系。只有理順這些關系，才能使物業管理有序推行。
(一)物業公司與業主委員會的關系
物業公司與業主委員會都是物業管理關系中的主體，根據有關法律法規，業主委員會對小區物業有終身管理權，物業公司具有終身服務權，雙方互為依存，缺一不可。在業主自治與專業化管理相結合的體制中，共同管理著同一物業，這就決定了他們之間是有一定的法律和經濟關系。兩者之間是平等的，其權利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務與購買服務的關系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關系。物業公司要履行業主委員會賦予的管理責任，提供統一專業化的周到服務；業主委員會要以主人翁的身份參與管理，監督管理，決策管理。把兩者結合起來，就是物業管理的新體制、新關系，這也是具有中國特色的物業管理的一大特點。
在物業管理實際運作中，物業公司應當如何擺正自己的位置，正確處理好服務與管理的關系?一是對業主的各類服務需求，應當盡職盡責，熱情周到地為業主排憂解難，真正樹立起“業主需要，我要做好”服務觀念；二是對個別業主違規違章行為，則應依據法規、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維護全體業主的利益和公共設備設施的完好無損；使業主的物業得到保值增值。
(二)業主與業主的關系
“遠親不如近鄰”這一古訓，突出了在鄰里關系戶中統一大于對立的一面，然而在現實生活中因毗連物業引發的鄰里糾紛，又表現出矛盾大于統一的一面。
成百上千個家庭同住一個小區，共同使用許多公用設施設備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業公司去組織協調，要幫助所有業主形成一個共同遵守的業主公約，還要組織業主參加多種聯誼活動，促進睦鄰關系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓就會大放祥光，和睦融洽、相互關心、歡快舒暢的鄰里關系就會形成。這種“詳和”的鄰里關系，必須由物業公司和業主委員會來為其創造。
(三)有關部門與物業公司的關系
按照國家有關政策規定，住宅小區是各相關部門綜合服務的對象，應各負其責，各盡其職。如房屋建筑質量方面的業務，應由工程質量監督部門的管理職能；房屋產權方面的業務，屬房地產管理部門的管理職能；服務項目收費和收費標準方面的業務，屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業務，屬轄區派出所的管理職能；水電暖方面的業務，屬相關部門的管理職。這些部門都是服務性的，都應為業主提供優質服務，按規定入戶抄表，計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業主的身上，這種分攤是違背國家政策的，業主應該抵制，不應把怨言和責任轉嫁到物業公司，而應與物業公司配合起來，運用法律武器來保護自己的權利，扼制壟斷行業的違法行為。水電暖等相關部門，如要讓物業公司為其代收費用，須出具國家規定的委托書，明確雙方的責、權、利，否則物業公司無權為其服務。
(四)物業管理主管部門與物業公司的關系
隨著政府管理職能的轉變，物業管理主管部門不能既當運動員又當裁判員。政府對物業管理的職能就是依法行政，就是立法、監督、協調、檢查、指導。物業管理主管部門只能做裁判員，對小區的業主委員會和物業公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰犯規罰誰。這樣物業公司的管理水平才可以提高，業主的觀念才可能轉變，物業管理市場才可能形成，進而發展產業，增加效益，政府和企業也都將同時受益。××縣物業管理所作為房地產管理的一個職能部門，應依據國家、省、市物業管理的政策、法規制定全縣物業管理辦法，并組織實施，全面負責本縣區域內各物業公司的審查、備案并依照有關政策、法規實施行業監督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業主服務為宗旨，委托物業管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；依據委托管理合同和有關規定收取管理費用，負責業主對物業公司創造質量投訴的調解處理；政企分離，脫開與縣物業中心上下級關系，對物業中心的體制進行改制，使其自主經營，自主發展。
三、××縣物業管理健康有序發展的對策
鑒于我縣物業管理的現狀和諸多問題，如何規范物業管理市場，目前已成為從政府到居民普遍關注的焦點問題。那么，究竟如何引導物業管理工作朝著健康有序的方向發展?關鍵要從以下幾個方面入手：
(一)盡快完善配套辦法和實施細則
社會主義市場經濟是法制經濟，要用法制規范人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經驗來看，自建設部《城市新建住宅小區管理辦法》出臺后，這些城市結合實際先后出臺物業管理的一系列地方性配套法規，極大地推動了當地物業管理的發展。
××市在2002年出臺了《××市住宅小區物業管理辦法》，但作為縣區地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應在廣泛調查研究的前提下，根據《物業管理條例》、《××省物業管理條例》、《××市住宅小區物業管理辦法》盡快出臺××縣物業管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業管理的已售公有住房，政府應以宏觀調控手段加以調控，對新建商品房維修基金的歸集，應在辦理《規劃許可證》時一次性按比例繳納，對不按規定繳納者，建設行政主管部門應不予辦理《規劃許可證》和《開工施工許可證》，使我縣物業管理工作逐步納入軌道。
(二)加大宣傳力度，引導觀念轉變
物業管理在我縣做為新興行業，目前人們對其了解甚少，能夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關系。人民群眾對物業管理的接受和支持，是物業管理行業發展的社會基礎。應利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和居民廣泛地宣傳物業管理，介紹國內外物業管理的先進經驗，報道物業管理的進展，使更多的人了解、支持、關心物業管理，參與和推進物業管理。房管部門和物業公司要深入小區，面向住戶，利用掛橫幅、發傳單、樹宣傳牌、設立咨詢點等方式，大張旗鼓地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業管理是為廣大居民營造一個安全舒適的生活環境，使居住區的環境和各種配套設施保持完好，使房屋保值、增值。引導住戶轉變計劃經濟條件下的無償服務的舊觀念，樹立起花錢買服務的新觀念，養成自覺交費的習慣，共建管理有序、和睦文明、環境幽雅的住宅小區。
(三)理順管理機制和監督約束機制
政府應出臺辦法和措施，理順小區物業管理企業與公安、交通、市政、環衛等職能部門和產權單位、居委會的關系，使物業管理真正實現對住宅小區的綜合性、專業化統一管理，克服服務多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業管理企業化、專業化、市場化、社會化的進程。完善物業管理監督約束機制。業主和物業企業應雙向選擇，平等協商，雙方應根據服務內容和質量以簽訂合同的方式明確彼此的權利義務。這樣，才能使物業管理企業的行為得到有效的監督，才能發揮業主委員會對小區住戶的宣傳、解釋、協調作用，才能要求業主遵守規章，履行義務，才能切實提高物業管理水平，促進物業管理健康有序地發展。
(四)加強自身建設，提高服務質量
提高服務管理質量，既是黨和政府一再強調和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業管理是一種社會化、專業化、企業化、經營型的管理，只有不斷加強自身建設，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業管理人員要樹立愛崗敬業，無私奉獻的精神。物業工作事無巨細，服務時間不分晝夜，服務空間不受限制，物業員工要樹立全心全意為住戶服務的思想，恪守“住戶至上，服務第一”的宗旨，以優良的服務，滿足住戶日益增長的物質文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務所帶來的方便和實惠。其次，健全小區的管理制度。包括報修制度、承諾服務制度、物業人員的考核獎罰制度、文明優質服務制度等，用制度規范物業人員的行為，用服務調查來監督物業人員的表現，用獎懲實施調動物業人員的積極性和創造性。再次，加強業務技能學習和培養。提高從業人員整體素質，建立良好的專業隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。
(五)拓寬經費渠道，培育造血機能
隨著住宅管理的專業化與規范化，物業管理正逐漸成為一個新興的朝陽產業。物業管理服務的水準直接影響著住宅小區的環境、安全、及配套，甚至間接影響到樓盤的品位與質量。但由于目前物管行業剛剛起步，無論是在理論上還是實際操作中都出于探索階段，在一定程度上造成物管雙方的矛盾。
俗話說，無規矩不成方圓，民事責任是按照法律規定，民事主體違反民事義務時所必須承擔的法律責任。在物管合同中進一步明確物管責任，對于物管合同關系的進一步規范與成熟，具有積極的意義。
下面筆者將從物管合同的性質、主體、民事責任幾方面，分別對物管合同責任做出闡述，以期有益于在司法實踐中對于物管案件的正確認識。
一、物業管理合同性質
對于物業管理合同在我國合同法中尚未有規定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認為物業管理合同是委托合同，[2]我們在物管案件的審理中，對物管合同關系也習慣于將合同雙方關系表述為“物管公司受業主委員會委托”。
但就物業管理服務義務的內容來看，物業管理公司所提供的大部分物管義務不需要對業主言聽計從，他們只需要依據合同約定以及物業管理的法律、法規提供衛生、環境、保安等物管義務，達到一個大致的標準即可，而這個目標的實現則是由物管公司自行獨立地完成的。如果認定將物管合同的性質認定為委托合同，按照委托合同的性質，委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。這樣的結果就導致業主可能要為物管公司的物管行為承擔民事責任，這顯然是違背物管服務的目的的。從合同目的進行解釋，就可以確定物管合同的性質并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。
筆者認為，在物管公司所提供的服務內容中，不僅有對全體業主的公共物業的管理，還涉及到對業主個體相關財產的保管，以及對共有物業設施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等等。因而物管義務中所涉及的性質比較復雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關系。
在物管活動中涉及的物管義務的種類多、范圍廣，使得對各種責任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責任的承擔。因而在對物管案件的審理中，認識到物管合同性質的復雜性非常有必要。只有明確認識物管合同的特殊性，并有針對性地對所涉及的部分合同性質做出認定，才能夠正確援引相關法律法規對責任做出判斷與度量。
二、物管合同的責任主體
在物業管理法律關系中，有業主、業主委員會、物業建設單位和物業管理公司等民事主體。在房屋出售前，物業建設單位依法應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。而業主委員會是由物業管理區域內全體業主組成的業主大會選舉產生的，執行業主大會決議的機構。業主大會在業主入住達到一定比例時，由房產行政管理部門召集。
在物業管理法律關系中，物業管理合同一般是由業主委員會或物業建設單位和物業管理公司簽訂的，然而物業管理合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當事人，物管合同的雙方是作為委托方的業主和受托方的物業管理公司。對于與物管公司簽訂物管合同的業主委員會或建設單位，筆者認為其法律地位比較類同于代表人，他們簽約的后果最終歸結為全體業主，與簽約方并無關系。對于業主不履行合同義務的，違約責任人為業主本人，而非業主委員會或建設單位。
明確了物管合同的當事人，就可以對于物業管理合同糾紛的訴訟主體有了正確的認識。司法實踐中出現過由業主委員會作為原告對物管公司提訟的案例，說明我們目前對于物管合同主體的認識尚不明確。2003年杭州市中山花園業主委員會認為所委托的物管公司未如約履行物管義務而向法院提訟，法院經審查后認為，因業主委員會不是獨立的自然人或法人，本身并不具備承擔民事責任的組織機構或財產，不具備當事人的民事權利能力，因而不屬于民訴法所規定的“其他組織”，不享有民事主體資格，該業主委員會的因而被裁定駁回。由該案例可以看出，業主委員會不僅不是物管合同的當事人，從其性質上分析，它也不符合訴訟主體的要求。
那么要追究物管公司的責任，應如何確定訴訟主體呢？筆者認為應以公共利益還是業主個體利益為區分標準。如果是出于公共物管事由而提訟的，其訴訟主體資格就應為“某小區全體業主”，因為該訴訟是為維護全體業主的利益而提出的。此外我們還應當認識到，物管服務的性質特殊，由于每個業主對于公共物管服務標準的期待值不盡一致，將對公共物管事務的訴權歸于全體業主，也可以盡量使物管服務標準符合公眾標準，而避免公眾服務的個人意志化，使得物管公司在公共物管服務上的無可是從。這樣對于促進與保護物管行業的正常發展是必要與有益的。
鑒于全體業主人數眾多，在由小區全體業主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業主委員會在全體業主書面授權或經業主大會的決議確定后，也可以作為代表人參加訴訟。但如該業主委員會必須提交相關的文件證明其資格，否則其就會被駁回。[3]
當然，如果物管公司在物管服務過程中，違背了對業主個人的義務，侵害了業主個人的利益，如車輛保管義務、安全保障義務等，那么訴訟主體就應為業主個人。這里區別的標準就在于物管公司所提供的是公共服務還是可劃分為個體的服務，被侵害的利益是全體業主的還是個體業主的。
此外，筆者認為目前在業主對于公共物管服務的維權渠道上尚存在困惑：業主需要怎樣的途徑才能夠贏得業主大會的召開，使“下情上達”，需要怎樣的方式才能夠啟動維權程序，對于業主來說都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實效，對于保障業利、監督物管活動非常重要。
三、物管責任的確定
合同法第一百二十二條規定，“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任?！睂τ谝蛭飿I管理而產生的民事責任，當事人同樣可以在違約與侵權中自行選擇責任的追究。[4]
1、違約責任
物業管理中的違約責任，可以來自雙方當事人在合同中的約定，沒有約定的則應按照實際損失確定違約責任。物管合同主要是一方提供勞務服務，另一方支付物管費用的合同，實踐中雙方當事人在合同中對于業主一方未按約繳納物管費用的違約責任約定比較明確，而對于物管公司未全面、妥善提供物管服務的違約責任的約定則較不明確。以杭州為例，雖然目前并未象
商品房預售合同一樣要求對物管制定統一的格式合同，但實際中當事人雙方對于的物管合同內容的約定幾乎都取材于《杭州市物業管理條例》。對于物管公司的違約責任，很多合同照搬了《杭州市物業管理條例》第五十四條第三款的規定，即“對物業管理企業違反本條例的行為，業主委員會有權予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業主委員會可以終止物業管理服務合同。情節嚴重的，物業管理部門可以降低其物業管理資質等級?！?。這樣的約定，使一些物管公司據此認為合同雙方對于違約責任已做出選擇，即使物管公司存在違約行為，其所要承擔的違約責任也僅限于限期整改、終止合同和接受管理部門處罰，而毋需承擔其他責任。
筆者認為，上述關于限期整改、終止合同的約定并不能涵蓋物管公司全部的違約責任，在這里對不解除物管合同的違約責任合同雙方是未做出約定的。對不解除合同的違約責任仍應按照雙方當事人無約定的來處理，而不能以此排斥業主對于物管公司其他違約責任的追究。至于上述關于由物業管理部門進行處罰的約定更屬于行政責任的范疇，與違約責任無關，更不能以此免除違約責任。
若物管公司雖然服務欠當，但業主認為尚不必解除合同或者解除合同后業主仍存在其他損失的，應明確業主仍有權追究物管公司的其他違約責任。若物管公司不履行物管服務或履行合同未達到規定標準，致使業主拒絕交費的，應認定物業管理公司違約在先，業主拒絕交物業管理服務費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，可根據物業管理公司提供服務的質量狀況，按質定價，適當減少業主的應交物管費用，以體現對物管公司違約責任的追究。對于物管公司要求業主支付滯納金的訴訟請求則不應支持。
2、侵權責任
違約責任是無過錯責任，而侵權責任則大部分為過錯責任。在物管案件中，并不是業主所有的損失，物管公司都需要無條件承擔責任的。在物管活動而引起的糾紛中，不分清責任類型，勢必將無謂地加重物管公司的責任，從而遏制物管工作的生存空間，造成不良后果。
目前在人民法院所審理的業主對物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因業主認為物管公司提供的物業安全服務有瑕疵，導致其人身、財產受損而提出的。物業安全服務主要有以下兩種情況：一業主住宅被盜、被搶；二存放在停車場的車輛被盜、被損。因為侵權人無從查找，業主則依據物管合同的約定轉而認為物管公司存在物管安全方面的服務瑕疵，故而要求物管公司承擔責任。筆者認為，對該類責任的性質應確定為過錯責任，而不能認定為無過錯責任。業主只有證明物管公司物管安全方面的服務存在瑕疵，而該瑕疵對于業主人身、財產的損失具有直接關系的，責任的構成要件才得以成立，其請求才能夠被支持。
在筆者的司法實踐中，近年來接觸到兩個案件較有代表性。
案例一、某小區業主在寫字樓內遭遇持刀歹徒搶劫，經該業主防衛，歹徒反被刺死，但該業主也身受重傷。該業主對該寫字樓的物管公司提訟，請求其對該事件中該業主所遭受的人身、財產損失進行賠償。但在案件的審理中，物管公司提供證據證明，公司對該物業有完備的人員出入登記審查制度，所實施的安全服務并無瑕疵。
案例二、某小區業主在家中發生竊案后，認為物管公司在接受委托管理后，未妥善承擔安全防范的職責，對該小區存在缺陷的監控系統不進行維修，導致竊案結果的發生，訴請判令物管公司賠償由此給原告造成的損失。
對于上述兩個案例，因為案件一的業主不能證明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其訴請被判令駁回；案例二中的物管公司則被證明該小區監控系統破損，安全管理上存在瑕疵而被判令賠償業主損失1000元。上述兩個案件宣判后，當事人雙方均服判息訴，未再提起上訴。
3、物管糾紛中的舉證責任
對于物管糾紛中的舉證責任，法律并無專門做出規定，一般是依據民訴法關于“誰主張，誰舉證”的規定。但物管合同相對其他案件具有其特殊性。對于物管公司所履行的物管義務有無承擔或義務履行有否到位，往往要經過一段時間才能夠反映出來，對于業主來說，要證明物管公司有無全面、妥善地履行物管服務，對于業主而言在舉證上存在困難。此外因為相關的物管資料通常是由物管公司進行保管的，業主要證明物管公司的服務存在瑕疵也的確存在困難，這在很大程度上造成業益無法得以有效保障。
第一條為規范城市住宅小區物業管理，創造和保持整潔、舒適、安全的居住環境，維護業主、使用人、物業管理企業的合法權益，根據《*省城市住宅區物業管理暫行規定》及有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市市區內的住宅小區的物業管理工作。
第三條本辦法所稱住宅小區，是指在城市規劃區域內經統一規劃、綜合開發、配套建設而形成的以住宅為為體，具有公用配套設施和非住宅房屋的居住區。
物業，是指住宅小區內的各類房屋及其公用配套設施、設備和場地。
業主，是指物業的產權人。
物業管理，是指由住宅小區管理委員會委托物業管理企業，按照物業管理服務合同對房屋及公用配套設施、設備和場地，實行統一的專業化管理和服務。
第四條市房產管理部門是全市物業管理行政主管部門，負責本辦法的實施。
區城區建設市容管理部門依照本辦法對轄區內住宅小區物業管理實施管理和監督。
建設、規劃、物價、公安、工商等部門按照職責分工對住宅小區物業管理實施監督、檢查。
市政公用、市容環衛、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責發工，對住宅小區其產權范圍內的物業實施維修、管理。
第五條新建的住宅小區必須實行物業管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區必須實行物業管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區和機關、全事業單位生活區，應按照統一部署逐步實行物業管理，具體范圍和方案由市物業管理行政主管部門會同有關部門確定。
住宅小區物業管理實行業主、使用人自治管理，物業管理企業?；芾砗托姓鞴懿块T監督、指導相結合的原則。
住宅小區物業管理應遵循科學管理、財務公開、民主監督的原則。
第六條業主、使用人有合理使用房屋和公用配套設施，維護住宅小區公共秩序，遵守住宅小區物業管理規定的權利和義務。
第七條物業管理行政主管部門應當建立投訴處理制度，接受管委會、物業管理企業、業主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內書面答復投訴人。
第八條投訴內容屬于其他行政管理部門管轄的，物業管理行政主管部門應當自接到投訴之日起二日內，移送有關行政管理部門處理，并書面告知投訴人。
第二章物業管理機構
第九條轄區人民政府應自新建住宅小區入住率達到百分之三十之日起二個月內，組織街道辦事處、居委會、開發建設單位和全體業主、使用人推選的代表，組成管委會。
具備條件的住宅小區，可組建業主委員會。
第十條新建住宅小區管委會成立之前，開發建設單位應自行或委托物業管理企業對住宅小區進行物業管理；
自管委會成立之日起一個月內，開發建設單位應向管委會移交物業管理工作以及住宅小區規劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，地下管網竣工圖和其他必要的資料。
住宅小區內按照規劃建設的公用配套設施和商業及管理用房，經市建設行政管理部門組織有關部門綜合驗收后，移交轄區人民政府代管。轄區人民政府應按照市人民政府有關規定移交管委會和有關部門管理、使用和維護。
開發建設單位應按照住宅小區建筑面積千分之一至一點五的比例配建物業管理用房。
第十一條管委會由街道辦事處、居委會干部和業主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領導兼任。管委會由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權利執行期滿未逾五年的人員不得擔任管委會委員。
管委會根據工作需要可聘請專職工作人員負責管委會日常工作。
第十二條管委會應自組成之日起十日內，持下列文件向市物業管理行政主管部門辦理登記手續：
（一）登記申請書；
（二）組成人員名單；
（三）章程。
市物業管理行政主管部門應在接到登記申請之日起十日內，對符合登記條件的，辦結登記手續；對不符合登記條件的，應書面通知申請人，并提出改進意見，責令重新申請登記。
管委會自登記之日起成立。
本辦法實施前已組成的管委會，應在本辦法頒布實施后二個月內辦理登記手續。
第十三條管委會必須在物業管理行政主管部門指導下維護業主、使用人的合法權益，并履行下例職責：
（一）召集、主持業主、使用人會議，報告物為管理工作情況；
（二）制定管委會章程和業主公約；
（三）選聘或解聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂物業管理服務合同；
（四）監督、檢查物業管理企業執行經業主、合作使用人會議審議通過的物業管理年度計劃和財務預決算的情況；
（五）聽取業主、使用人的意見和建議，責成物業管理企業改進物業管理服務工作；
（六）監督、檢查住宅小區內物業使用及物業管理服務費用收支情況；
（七）審議和決定物業管理的其他事項。
第十四條管委會會議我由主任召集，每個季度不少于一次；會議必須有過半數委員參加，作出決定應當經全體委員過頭號2數通過
管委會組成人員無正當理由連續三次不參加會議或、、的，管委會應及時罷免其職務。
管委會組成人員、工作人員不得在本住宅小區內從事與物業管理有關的經營活動。
第十五條業主公約、管委會的決定，應當予以公布，其內容不得與法律、法規、規章和國家政策相抵觸。
業主公約、管委會的決定，對住宅小區內全體業主、使用人具有約束力。對違反者，由管委會或其授權的物業管理企業責令改正并依照業主公約的規定給予經濟處罰。
第十六條同一住宅小區應委托同一物業管理企業進行物業管理服務。有條件的，應通過招標方式選聘物業管理企業。
物業管理企業必須經市物業管理行政主管部門資質審查合格，取得物業管理企業資質證收，并到工商行政管理部門辦理注冊登記手續后，方可從事物業管理服務業務。
第十七條開發建設單位或管委會委托物業管理企業進行物業管理服務，應與之簽訂物業管理服務合同，載明下列主要內容：
（一）雙方當事人的名稱、住所；
（二）服務的范圍、項目；
（三）服務的要求和標準；
（四）費用；
（五）期限；
（六）違約責任及糾紛處理方式；
（七）合同終止或者解除的約定；
（八）當事人的權利與義務以及其他事項。
物業管理企業應自物業管理服務合同簽訂之日起十日內，持物業管理企業資質評書、物業管理服務合同到市物業管理行政主管部門辦理合同備案手續。
第十八條物業管理服務合同終止或者解除十日內，物業管理企業應當向管委會移交下列財財物和資料：
（一）結余的物業管理收入；
（二）全部物業要案次料和有關的財務帳冊；
（三）因物業管理需要占用的公用配套設施、房屋和其他財物。
物業管理合同終止或解除前，管委會應委托審計機構對牧業管理企業管理期間的財務進行審計并書面報告市物業管理行政主管部門。
第十九條物業管理企業對住宅小區進行物業管理服務時，行使下列職責：
（一）對受委托管理的物業進行維護和管理，承擔住宅小區內的保潔、綠化、保安、車輛管理及便民服務工作；
（二）按照規定項目、標準向業主收取物業管理服務費用；
（三）勸阻和罅損害或妨礙物業正常使用、管理的行為，并按照業主公約的規定予以經濟處罰；
（四）重大管理措施提交管委會審議決定，并按受管委會的業主、使用人的監督；
（五）接受物業管理行政主管部門及有關部門、街道辦事處的指導和監督；
（六）糾正和罅違反法律、法規和規章的行為，并及時移交有關行政主管部門處理；
（七）配合街道辦事處、管委會開展祖宗形象管理、服務的有關工作。
第三章物業的使用
第二十條業主、使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第二十一條業主、使用人對房屋自用部位及設備進行使用、裝修時，不得改變房屋結構、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內外墻、梁、柱等承重結構，不得獨占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設備。
第二十二條業主、使用人維護住宅小區環境衛生，保持住宅小區容貌整潔，愛護園林綠化設施。禁止下列行為：
（一）亂倒、亂堆垃圾、雜物；
（二）飼養家禽、家畜；
（三）在庭院、屋頂、道路及春他公共場地搭建建筑物、構筑物；
（四）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（五）亂設攤點；
（六）侵占綠地，毀壞綠化設施、花草樹木；
（七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者發出超過規定標準的噪聲。
對違反上述規定的，物業管理企業可按照業主公約的規定予以經濟處罰。
第二十三條管委會、物業管理企業不得改變住宅小區內按照規劃配套建設的公用配套設施、設備和場地的使用性質或挪作他用。
第二十四條有關單位或者個人需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業管理企業簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀；損壞地上附著物、設備、綠化設施和花草樹木的，應負責賠償。
第二十五條進入住宅小區的車輛應停放在設有停車標志的場所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進入住宅小區。在住宅小區出入、行駛、停放的車輛，應當服從物業管理企業的管理。
第二十六條業主轉讓步或者出租房屋，應遵守住宅小區的有關規定，并將業主公約作為房屋轉讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉讓或出租后，應書面告知管委會和物業管理企業。
第二十七條物業管理企業可以向業主、使用人及其他相關單位或個人提供方便物業維修、使用的專項、物約服務項目。
第四章物業維修養護的責任
第二十八條房屋自用部位、設備的維修、養護，由業主負責并承擔相關費用，業主與使用人另有約定的除外。管委會可代表全體業主在物業管理服務合同中與物業管理企業統一約定房屋的自用部位、設備維修、養護責任及費用等事項。
第二十九條房屋共同部位、設備由管委會委托物業管理企業統一維修、養護。
第三十條住宅小區內由管委會負責管理的公用設施，由管委會委托物業管理企業統一維修，養護。
第三十一條下列事項由物業管理企業負責組織實施：
（一）公共場所花草樹木的修剪，補植，澆水，滅蟲等綠化工作；
（二）道路，樓道，庭院，公廁等公共場所的衛生保潔及垃圾清掏，清運；
（三）車輛出入，存放及停車場管理；
（四）保安工作。
第三十二條物業管理企業應當按照市物業管理行政主管部門規定的標準實施物業管理，保持房屋和公用設施完好，環境整潔優美，公共秩序良好，保障物業使用方便，安全，并達到下列要求：
（一）按照規定的技術標準和規范以及物業管理服務年度計劃實施管理服務；
（二）按照物業管理服務合同，將房屋共用部位、設備和公用設施使用，維護的方法，要求，注意事項局面告千業主，使用人；
（三）經常對住宅小區進行全面的巡視，檢查，定期對房屋共用部位，設備和公用設施進行檢查、養護；
（四）發現房屋共用部們、共用設備或者共用設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修；
（五）接到物業損壞報修時，即時進行維修和處理；
（六）做好物業維修，更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業管理檔案資料和有關的財務帳冊；
（七）每季度向管委會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核；
（八）定期聽取管委會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善物業管理服務工作；
（九）對違反本辦法或業主公約的行為進行勸阻，制止，并向管委會和有關行政機關報告；
（十）按照物業管理服務合同的約定，做好管理委會、業主、使用人委托的其他管理服務事項。
因管理、維修養護不善而造成業主、使用人損失的，物業管理企業必須予以賠償。
第三十三條住宅小區內的公用配套設施，按下列規定實施管理維護：
（一）供水設施，樓下地下水表井以外的部分由供水企業負責，以仙的部分由物業管理企業負責；
（二）供電設施，以資產、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負責，以內的部分由物業管理企業負責；
（三）道路、路燈、排水設施，由物業管理企業負責；
（四）供氣、供熱、通信、有線電視設施，由有關專業管理單位負責；
（五）垃圾轉運由環衛部門負責。
第三十四條房屋共用部位、設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
第三十五條物業出現嚴重損壞、影響分階段安全時，管委會應責令業主或物業管理企業限期維修。
第五章物業管理服務費用
第三十六條住宅小區物業管理服務費用的來源包括：
（一）公用設施專用基金；
（二）住宅維修費；
（三）物業管理服務費；
（四）住宅小區商業用戶等服務設施經營收入；
（五）其他合法收入。
第三十七第三十七條物業管理服務費用應主要用于下列支出：
（一）公用設施的管理、維修和養護費用；
（二）共用設施、設備維修、養護費用；
（三）管委會專隊人員的工資、津貼及辦公費用等；
（四）物業管理企業的管理服務費用；
（五）法定稅費；
（六）其它必要支出。
第三十八條管委會應加強住宅小區商業用房等服務設施的經營管理，增加經營收入，彌補物業管理費用，減輕業主負擔。轄區人民政府、有關行政主管部門、街道辦事處應當給予扶持和鼓勵。
第三十九條開發建設單位應當按照不低于住宅小區建設總投資百分之二的比例，向市物業管理行政主管部門繳納公用設施專用基金，由市房產管理部門在其辦理房屋產權交易手續時代收。
公用設施專用基金用于住宅小區內管委會管理的公用設施的維修養護；公用設施專用基金不足時，由業主按照各自擁有的房屋建筑面積分擔。
分用設施專用基金由市牧業管理行政主管部門設專帳統一管理，不得挪作他用。管委會可根據本住宅小區實際需要向市物業管理行政主管部門申請使用。
第四十條住宅維修費提取和管理辦法，由市物業管理行政主管部門商市財政、物價部門依照省有關規定另行制定。
第四十一條公共環境衛生清掃、綠化、保案、車輛存放等物業管理服務費，由業主按照市價格主管部門規定標準繳納。
第四十二條物業管理企業根據業主、使用人要求提供特約服務，可收取特約服務費。收費標準由雙方協商確定。
第四十三條物業管理服務費用由管委會委托物業管理企業按照規定的項目、標準，統一向業主收?。粯I主與使用人約定由使用人繳納的，從其約定。
第四十四條業主、使用人應按規定繳納物業管理服務費用。對拒絕或拖延繳納的，由物業管理企業責令限期繳納，并可按日加收萬分之五的滯納金。對逾期仍不繳納的，可按照合同約定采取停止其設施使用的措施。
第四十五條管委會、物業管理企業應在每季度末月和每年末月，在住宅小區的明顯部位公布物業管理服務費用收支、使用情況。
第四十六條開發建設單位應當按照國家和本市規定的房屋保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。委托物業管理企業負責房屋保修的，應按規定支付房屋保修費用。
第四十七條有關單位需委托物業管理企業代收收取水、電、暖氣、煤氣、有線廣播電視等費用的，應支付委托代收的勞務費用，并提供合法的收費票據。委托代收的勞務費用標準，由市價格主管部門確定。
第六章罰則
第四十八條管委會作出的決定違反法律、法規、規章規定，損寶貴公民、法人或其他組織合法權益的，物業管理行政主管部門尖責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主、使用人。
第四十九條對未取得物業管理企業資質證書擅自從事物業管理服務的物業管理企業，市物業管理行政主管部門應責令其限期辦理資質審查手續。經審核符合條件的，核發資質證書，并處以一萬元罰；經審核不符合條件的，處以二萬元罰款，并責令其停止物業管理活動。拒不辦理資質審查手續的，處以三萬元罰款。
第五十條物業管理企業有下列行為之一的，物業管理行政主管部門應予以警告，并處以五千元罰款：
（一）不履行規定職責造成住宅小區臟、亂、差，管理混亂的；
（二）擅自改變其管理的公用配套設施、商業用房和場地用途的；
（三）經年度考核，物業管理企業所承擔的管理項目有三分之一達不到規定標準的。
第五十一條開發建設單位違反本辦法第十條第一款、第三款規定的，市物業管理行政主管部門責令限期履行或改正，并處以二萬元罰款。
開發建設單位不按照規定繳納住宅小區公用設施專用基金的，由市物業管理行政主管部門責令限期繳納，并處以三萬元罰款。
第五十二條物業管理企業擅自增加收費項目、提高收費標準的，由價格主管部門按照有關法律、法規的規定處罰。
第五十三條對住宅小區內建反市容環境衛生、環境保護、城市規劃、市政設施、園林綠化等城市管理法律、法規的行為，有關行政主管部門尖當依照職責權限依法予以處罰。
第五十四條物業管理行政主管部門以及管委會組成人員、工作人員、、的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；涉嫌觸犯刑律的，移送司法機關依法處理。
第七章附則
第五十五條本辦法中有關專業用語的含義：
（一）自用部位，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的臥室、客廳、儲藏室、壁櫥、廚房、衛生間、陽臺以及墻面等部位；
（二）自用設備，是指一套住宅內部，由業主、使用人自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水管道、照明燈具、供電線路等設備；
（三）共用部位，是指一幢住宅內部，由業主、使用人共同使用的樓梯、電梯機房、走廊通道、房屋承重結構、室外墻面等部位；
（四）共用設備，是指一幢住宅內部，由業主、使用人共同使用的供水、排水管道、落水管、供電線路、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備；
第一條 為規范城市住宅小區物業管理，創造和保持整潔、舒適、安全的居住環境，維護業主、使用人、物業管理企業的合法權益，根據《河北省城市住宅區物業管理暫行規定》及有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市區（不含礦區）內的住宅小區的物業管理工作。
第三條 本辦法所稱住宅小區，是指在城市規劃區域內經統一規劃、綜合開發、配套建設而形成的以住宅為為體，具有公用配套設施和非住宅房屋的居住區。物業，是指住宅小區內的各類房屋及其公用配套設施、設備和場地。業主，是指物業的產權人。物業管理，是指由住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）委托物業管理企業，按照物業管理服務合同對房屋及公用配套設施、設備和場地，實行統一的專業化管理和服務。
第四條 市房產管理部門是全市物業管理行政主管部門，負責本辦法的實施。區城區建設市容管理部門依照本辦法對轄區內住宅小區物業管理實施管理和監督。
建設、規劃、物價、公安、工商等部門按照職責分工對住宅小區物業管理實施監督、檢查。
市政公用、市容環衛、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責發工，對住宅小區其產權范圍內的物業實施維修、管理。
第五條 新建的住宅小區必須實行物業管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區必須實行物業管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區和機關、全事業單位生活區，應按照統一部署逐步實行物業管理，具體范圍和方案由市物業管理行政主管部門會同有關部門確定。
住宅小區物業管理實行業主、使用人自治管理，物業管理企業專化管理和行政主管部門監督、指導相結合的原則。
住宅小區物業管理應遵循科學管理、財務公開、民主監督的原則。
第六條 業主、使用人有合理使用房屋和公用配套設施，維護住宅小區公共秩序，遵守住宅小區物業管理規定的權利和義務。
第七條 物業管理行政主管部門應當建立投訴處理制度，接受管委會、物業管理企業、業主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內書面答復投訴人。
第八條 投訴內容屬于其他行政管理部門管轄的，物業管理行政主管部門應當自接到投訴之日起二日內，移送有關行政管理部門處理，并書面告知投訴人。
第二章 物業管理機構
第九條 轄區人民政府應自新建住宅小區入住率達到百分之三十之日起二個月內，組織街道辦事處、居委會、開發建設單位和全體業主、使用人推選的代表，組成管委會。
具備條件的住宅小區，可組建業主委員會。
第十條 新建住宅小區管委會成立之前，開發建設單位應自行或委托物業管理企業對住宅小區進行 物業管理；
自管委會成立之日起一個月內，開發建設單位應向管委會移交物業管理工作以及住宅小區規劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，地下管網竣工圖和其他必要的資料。
住宅小區內按照規劃建設的公用配套設施和商業及管理用房，經市建設行政管理部門組織有關部門綜合驗收后，移交轄區人民政府代管。轄區人民政府應按照市人民政府有關規定移交管委會和有關部門管理、使用和維護。
開發建設單位應按照住宅小區建筑面積千分之一至一點五的比例配建物業管理用房。
第十一條 管委會由街道辦事處、居委會干部和業主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領導兼任。管委會由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權利執行期滿未逾五年的人員不得擔任管委會委員。
管委會根據工作需要可聘請專職工作人員（五至十萬平方米的住宅小區為一至二名，十萬平方米以上的住宅小區為二至三名）負責管委會日常工作。
第十二條 管委會應自組成之日起十日內，持下列文件向市物業管理行政主管部門辦理登記手續：
（一）登記申請書；
（二）組成人員名單；
（三）章程。
市物業管理行政主管部門應在接到登記申請之日起十日內，對符合登記條件的，辦結登記手續；對不符合登記條件的，應書面通知申請人，并提出改進意見，責令重新申請登記。
管委會自登記之日起成立。
本辦法實施前已組成的管委會，應在本辦法頒布實施后二個月內辦理登記手續。
第十三條 管委會必須在物業管理行政主管部門指導下維護業主、使用人的合法權益，并履行下例職責：
（一）召集、主持業主、使用人會議，報告物為管理工作情況；
（二）制定管委會章程和業主公約；
（三）選聘或解聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂物業管理服務合同；
（四）監督、檢查物業管理企業執行經業主、合作使用人會議審議通過的物業管理年度計劃和財務預決算的情況；
（五）聽取業主、使用人的意見和建議，責成物業管理企業改進物業管理服務工作；
（六）監督、檢查住宅小區內物業使用及物業管理服務費用收支情況；
（七）審議和決定物業管理的其他事項。
第十四條 管委會會議我由主任召集，每個季度不少于一次；會議必須有過半數委員參加，作出決定應當經全體委員過半數通過，管委會組成人員無正當理由連續三次不參加會議或玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，管委會應及時罷免其職務。管委會組成人員、工作人員不得在本住宅小區內從事與物業管理有關的經營活動。
第十五條 業主公約、管委會的決定，應當予以公布，其內容不得與法律、法規、規章和國家政策相抵觸。業主公約、管委會的決定，對住宅小區內全體業主、使用人具有約束力。對違反者，由管委會或其授權的物業管理企業責令改正并依照業主公約的規定給予經濟處罰。
第十六條 同一住宅小區應委托同一物業管理企業進行物業管理服務。有條件的，應通過招標方式選聘物業管理企業。物業管理企業必須經市物業管理行政主管部門資質審查合格，取得物業管理企業資質證收，并到工商行政管理部門辦理注冊登記手續后，方可從事物業管理服務業務。
第十七條 開發建設單位或管委會委托物業管理企業進行物業管理服務，應與之簽訂物業管理服務合同，載明下列主要內容：
（一）雙方當事人的名稱、住所；
（二）服務的范圍、項目；
（三）服務的要求和標準；
（四）費用；
（五）期限；
（六）違約責任及糾紛處理方式；
（七）合同終止或者解除的約定；
（八）當事人的權利與義務以及其他事項。
物業管理企業應自物業管理服務合同簽訂之日起十日內，持物業管理企業資質評書、物業管理服務合同到市物業管理行政主管部門辦理合同備案手續。
第十八條 物業管理服務合同終止或者解除十日內，物業管理企業應當向管委會移交下列財財物和資料：
（一）結余的物業管理收入；
（二）全部物業要案次料和有關的財務帳冊；
（三）因物業管理需要占用的公用配套設施、房屋和其他財物。物業管理合同終止或解除前，管委會應委托審計機構對牧業管理企業管理期間的財務進行審計并書面報告市物業管理行政主管部門。
第十九條 物業管理企業對住宅小區進行物業管理服務時，行使下列職責：
（一）對受委托管理的物業進行維護和管理，承擔住宅小區內的保潔、綠化、保安、車輛管理及便民服務工作；
（二）按照規定項目、標準向業主收取物業管理服務費用；
（三）勸阻和罅損害或妨礙物業正常使用、管理的行為，并按照業主公約的規定予以經濟處罰；
（四）重大管理措施提交管委會審議決定，并按受管委會的業主、使用人的監督；
（五）接受物業管理行政主管部門及有關部門、街道辦事處的指導和監督；
（六）糾正和罅違反法律、法規和規章的行為，并及時移交有關行政主管部門處理；
（七）配合街道辦事處、管委會開展祖宗形象管理、服務的有關工作。
第三章 物業的使用
第二十條 業主、使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第二十一條 業主、使用人對房屋自用部位及設備進行使用、裝修時，不得改變房屋結構、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內外墻、梁、柱等承重結構，不得獨占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設備。
第二十二條 業主、使用人維護住宅小區環境衛生，保持住宅小區容貌整潔，愛護園林綠化設施。禁止下列行為：
（一）亂倒、亂堆垃圾、雜物；
（二）飼養家禽、家畜；
（三）在庭院、屋頂、道路及春他公共場地搭建建筑物、構筑物；
（四）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（五）亂設攤點；
（六）侵占綠地，毀壞綠化設施、花草樹木；
（七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者發出超過規定標準的噪聲。
對違反上述規定的，物業管理企業可按照業主公約的規定予以經濟處罰。
第二十三條 管委會、物業管理企業不得改變住宅小區內按照規劃配套建設的公用配套設施、設備和場地的使用性質或挪作他用。
第二十四條 有關單位或者個人需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業管理企業簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀；損壞地上附著物、設備、綠化設施和花草樹木的，應負責賠償。
第二十五條 進入住宅小區的車輛應停放在設有停車標志的場所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進入住宅小區。在住宅小區出入、行駛、停放的車輛，應當服從物業管理企業的管理。
第二十六條 業主轉讓步或者出租房屋，應遵守住宅小區的有關規定，并將業主公約作為房屋轉讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉讓或出租后，應書面告知管委會和物業管理企業。
第二十七條 物業管理企業可以向業主、使用人及其他相關單位或個人提供方便物業維修、使用的專項、物約服務項目。
第四章 物業維修養護的責任
第二十八條 房屋自用部位、設備的維修、養護，由業主負責并承擔相關費用，業主與使用人另有約定的除外。管委會可代表全體業主在物業管理服務合同中與物業管理企業統一約定房屋的自用部位、設備維修、養護責任及費用等事項。
第二十九條 房屋共同部位、設備由管委會委托物業管理企業統一維修、養護。
第三十條 住宅小區內由管委會負責管理的公用設施，由管委會委托物業管理企業統一維修，養護。
第三十一條 下列事項由物業管理企業負責組織實施：
（一）公共場所花草樹木的修剪，補植，澆水，滅蟲等綠化工作；
（二）道路，樓道，庭院，公廁等公共場所的衛生保潔及垃圾清掏，清運；
（三）車輛出入，存放及停車場（庫）管理；
（四）保安工作。
第三十二條 物業管理企業應當按照市物業管理行政主管部門規定的標準實施物業管理，保持房屋和公用設施完好，環境整潔優美，公共秩序良好，保障物業使用方便，安全，并達到下列要求：
（一）按照規定的技術標準和規范以及物業管理服務年度計劃實施管理服務；
（二）按照物業管理服務合同，將房屋共用部位、設備和公用設施使用，維護的方法，要求，注意事項局面告千業主，使用人；
（三）經常對住宅小區進行全面的巡視，檢查，定期對房屋共用部位，設備和公用設施進行檢查、養護；
（四）發現房屋共用部們、共用設備或者共用設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修；
（五）接到物業損壞報修時，即時進行維修和處理；
（六）做好物業維修，更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業管理檔案資料和有關的財務帳冊；
（七）每季度向管委會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核；
（八）定期聽取管委會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善物業管理服務工作；
（九）對違反本辦法或業主公約的行為進行勸阻，制止，并向管委會和有關行政機關報告；
（十）按照物業管理服務合同的約定，做好管理委會、業主、使用人委托的其他管理服務事項。因管理、維修養護不善而造成業主、使用人損失的，物業管理企業必須予以賠償。
第三十三條 住宅小區內的公用配套設施，按下列規定實施管理維護：
（一）供水設施，樓下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企業負責，以仙的部分由物業管理企業負責；
（二）供電設施，以資產、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負責，以內的部分由物業管理企業負責；
（三）道路、路燈、排水設施，由物業管理企業負責；
（四）供氣、供熱、通信、有線電視設施，由有關專業管理單位負責；
（五）垃圾轉運由環衛部門負責。
第三十四條 房屋共用部位、設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
第三十五條 物業出現嚴重損壞、影響分階段安全時，管委會應責令業主或物業管理企業限期維修。
第五章 物業管理服務費用
第三十六條 住宅小區物業管理服務費用的來源包括：
（一）公用設施專用基金；
（二）住宅維修費；
（三）物業管理服務費；
（四）住宅小區商業用戶等服務設施經營收入；
（五）其他合法收入。
第三十七條 物業管理服務費用應主要用于下列支出：
（一）公用設施的管理、維修和養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費等）；
（二）共用設施、設備維修、養護費用；
（三）管委會專隊人員的工資、津貼及辦公費用等；
（四）物業管理企業的管理服務費用；
（五）法定稅費；
（六）其它必要支出。
第二條 本市范圍內經營物業管理的企業均適用于規定。
第三條 物業管理資質證書是從事物業管理業務的資格憑證，凡在本市轄區范圍內從事物業管理業務的單位，必須取得資質證書，方能從事物業管理。
第四條 物業管理企業應按本規定申報資質等級。
第五條 重慶市土地房屋管理機關是本市物業管理企業資質管理的主管部門，負責對全市一、二級物業管理企業經營資質的審批。
區市縣房地產管理部門是本轄區物業管理企業資質管理的主管部門。負責注冊地在本轄區范圍內三級物業管理企業經營資質的審批和一、二級物業管理企業經營資質的初審。
第六條 物業管理企業按資質條件劃分為一、二、三級。
（一）一級物業管理企業需具備的條件：
1.企業注冊資本100萬元以上；
2.管理物業的建筑面積20萬平方米以上，或者高層樓宇10萬平方米以上（可按比例互相折算，下同）
3.具有經濟類、工程類等中、高級職稱人員10人以上；
4.內部管理機構及各項制度規范齊全。
（二）二級物業管理企業需具備的條件：
1.企業注冊資本50萬元以上；
2.管理物業的建筑面積5萬平方米以上，或者高層樓宇3萬平方米以上；
3.具有經濟類、工程類等中、高級職稱人員6人以上；
4.內部管理機構及各項制度規范齊全。
（三）三級物業管理企業需具備的條件：
1.企業注冊資本10萬元以上；
2.管理物業的建筑面積小于5萬平方米，或者高層樓宇小于3萬平方米。
3.具有經濟類、工程類等中、高級職稱人員3人以上；
4.內部管理機構及各項制度規范齊全。
第七條 內資物業管理企業的資質等級向注冊地的區市縣房地產管理部門申報，符合一、二級資質條件的由區市縣房地產管理部門初審后報市土地房屋管理機關審批，符合三級資質條件的由區市縣房地產管理部門審批，并報市土地房屋管理機關備案。
外商獨資、中外合資、合作的物業管理企業的資質等級向市土地房屋管理機關申報，由市土地房屋管理機關審批。
經審批確認資質等級的企業，由市土地房屋管理機關頒發相應等級的《重慶市物業管理企業資質證書》。
第八條 物業管理企業申報資質等級須提供下列文件或者資料：
1.重慶市物業管理企業資質等級申請表；
2.設立物業管理企業的可行性報告和主管單位關于設立該企業的文件或股東會議決議；
3.公司章程；
4.法定代表人或負責人任命書或聘任書；
5.驗資報告；
6.注冊及經營地點證明；
7.具有專業技術職稱人員的資格證書或證明文件，取得的物業管理上崗培訓合格證；
8.受托或擬受托管理物業的證明資料；
9.物業管理企業管理機構和各項管理制度資料。
外商投資企業除提供上述同類有關資料外，屬合資、合作企業的，還須提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及中方投資審批機關的批準文件；外商獨資企業須委托本市具有咨詢資質的機構辦理申請報批事項。
私營企業除具備上述3至9項資料外，還須提供業主身份證明、簡歷和雇員名冊。
第九條 資質證書有效期為3年。3年后由原審批機關對企業等級進行復評，重新審核頒發資質證書。
第十條 資質證書實行年審制度。
（一）資質證書每年3月份年審核準一次；
（二）申辦年審，由持證單位填寫《重慶市物業管理資質年審核準申請登記表》及提供相關資料，報所在區市縣房地產管理部門。一、二級物業管理企業由區市縣房地產管理部門簽署初審意見后，報市土地房屋管理機關審查，加蓋《年審合格章》后生效。三級物業管理企業由區市縣房地產管理部門審查，加蓋《年審合格章》后生效；區市縣房地產管理部門應將三級物業管理企業的年審情況報市土地房屋管理機關備案。
（三）年審合格的標準：
1.持有資質證書的單位符合本規定各級證書的等級條件；
2.物業管理單位在物業管理服務活動中遵紀守法；
3.經市和區市縣物業管理資質主管部門依照國家、市物業管理標準對各單位所管理物業的檢查或抽查合格。
（四）年審不合格的單位，可以在收到書面通知后3個月內重新申請年審一次，仍不合格的，終止持證期限，給予降級或注銷資質證書處理。
（五）未經年審的資質證書，視為自動注銷。
第十一條 申請變更資質證書等級的，應在年審時重新填報資質證書申報資料。
物業管理企業申辦變更資質等級須提交下列文件或者資料：
1.重慶市物業管理企業資質等級申請表；
2.物業管理企業資質證書；
3.工商行政管理部門核發的企業法人營業執照；
4.物業管理合同；
5.根據資質等級條件所需的其它材料。
第十二條 企業開業兩年內仍未實際實施物業管理的，年審時給予注銷其資質證書。
第十三條 持證單位發生更名、合并、分立等變更事項，應按本辦法規定重新申報，并交回原資質證書。
物業管理企業如發生破產、撤銷等其它原因終止業務的，應向原申報資質等級的主管機關申辦注銷資質證書。
第十四條 對注銷物業管理經營資質的，其所管理的物業由委托方或物業管理委員會另聘具有資質條件的物業管理企業進行管理。
第十五條 原由市建委核發資質證書的企業，應在本規定施行之日起3個月內向物業管理企業資質主管部門重新申報資質等級，核發資質證書。
第十六條 對不按本規定申辦資質等級和辦理年審手續的，由市和區市縣物業管理企業資質主管部門責令其限期改正，并按規定進行處罰。
