時(shí)間：2023-08-24 17:18:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
甲方(贈(zèng)與人) ：______________
有效證件號(hào)碼：______________
乙方(受贈(zèng)人) ：______________
有效證件號(hào)碼：______________
甲、乙雙方自___年___月份同居，并且乙方一直照料甲方的日 常生活起居，為甲方料理家務(wù)，乙方為此無法正常工作，作為報(bào)酬和補(bǔ)償，甲方愿將甲方出資購買的房屋產(chǎn)權(quán)(該房屋產(chǎn)權(quán)為：因乙方具備經(jīng)濟(jì)適用房購買的主體資格，因此該房用乙方的名義購買)贈(zèng)與乙 方。
按照合同法等有關(guān)法律規(guī)定，雙方自愿達(dá)成贈(zèng)與房產(chǎn)協(xié)議如下：
第一條：甲方自愿將其房產(chǎn)贈(zèng)與給乙方，乙方自愿接受該房屋。 該房屋具體狀況如下：
(一)該房產(chǎn)坐落于_____________________，面積______平方米;
(二)贈(zèng)與房屋的所有權(quán)證證號(hào)為________________________
(三)房屋平面圖至范圍見附件一;
(四)土地使用權(quán)取得方式： 若該房屋有土地使用權(quán)則該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋 一并贈(zèng)與。 該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并贈(zèng)與。
第二條：甲方購買此房產(chǎn)所有費(fèi)用由甲方單獨(dú)承擔(dān)，現(xiàn)經(jīng)協(xié)商，甲方愿將其擁有的該房屋所有產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與乙方。
第三條：甲方贈(zèng)與乙方房屋產(chǎn)權(quán)，在雙方簽訂本合同后，該贈(zèng)與 行為不可撤銷，受法律保護(hù)。
第四條：本協(xié)議甲、乙雙方簽字后生效，如任何一方違約，違約 方應(yīng)承擔(dān)由此造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。
甲方(贈(zèng)與人) ： ______________
住所：______________
有效證件號(hào)碼：______________
乙方(受贈(zèng)人) ： ______________
住所：______________
有效證件號(hào)碼：______________
簽訂地點(diǎn)：______________
簽訂時(shí)間：______________
土地使用權(quán)贈(zèng)與協(xié)議書范本二
甲方(贈(zèng)與人) :
有效證件號(hào)碼:
乙方(受贈(zèng)人) :
有效證件號(hào)碼:
甲、乙雙方自 XX 年 6 月份同居,并且乙方一直照料甲方的日 常生活起居,為甲方料理家務(wù),乙方為此無法正常工作,作為報(bào)酬和 補(bǔ)償,甲方愿將甲方出資購買的房屋產(chǎn)權(quán)(該房屋產(chǎn)權(quán)為:因乙方具 備經(jīng)濟(jì)適用房購買的主體資格,因此該房用乙方的名義購買)贈(zèng)與乙 方。
按照合同法等有關(guān)法律規(guī)定,雙方自愿達(dá)成贈(zèng)與房產(chǎn)協(xié)議如下:
第一條:甲方自愿將其房產(chǎn)贈(zèng)與給乙方,乙方自愿接受該房屋。 該房屋具體狀況如下:
(一)該房產(chǎn)坐落于 平方米;
(二)贈(zèng)與房屋的所有權(quán)證證號(hào)為
(三)房屋平面圖至范圍見附件一;
(四)土地使用權(quán)取得方式: 若該房屋有土地使用權(quán)則該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋 一并贈(zèng)與。 該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并贈(zèng)與。
第二條:甲方購買此房產(chǎn)所有費(fèi)用由甲方單獨(dú)承擔(dān),現(xiàn)經(jīng)協(xié)商一 1 市 ,建筑面積 ; 致甲方愿將其擁有的該房屋所有產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與乙方。
第三條:甲方贈(zèng)與乙方房屋產(chǎn)權(quán),在雙方簽訂本合同后,該贈(zèng)與 行為不可撤銷,受法律保護(hù)。
第四條:本協(xié)議甲、乙雙方簽字后生效,如任何一方違約,違約 方應(yīng)承擔(dān)由此造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。
甲方(贈(zèng)與人) : 住所: 有效證件號(hào)碼:
乙方(受贈(zèng)人) :
住所:
有效證件號(hào)碼:
住所地：
身份證號(hào)碼：
乙方：
住所地：
身份證號(hào)碼：
甲方因購買位于周口市川匯區(qū)__小區(qū)__號(hào)樓__單元__層__戶房屋，需向乙方借款______(大寫：_______)。
同時(shí)約定該房屋符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易所需條件時(shí)，將該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓與乙方。甲、乙雙方就該房屋轉(zhuǎn)讓、借款事項(xiàng)，本著平等自愿、互惠互利、協(xié)商一致的原則，達(dá)成如下協(xié)議。
一、甲方向乙方借款______(大寫_______)，月利息為__，借款方式：乙方于本合同簽訂之日借給甲方______(大寫：_______)。
二、待該房屋符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易所需的條件后，甲方須協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，將該房屋產(chǎn)權(quán)過戶至乙方名下。
三、乙方支付給甲方現(xiàn)金______(大寫_______)，作為欲轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。支付方式：本合同成立時(shí)，乙方支付現(xiàn)金______(大寫_______);待該房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記、產(chǎn)權(quán)過戶至乙方名下時(shí)，支付剩余的現(xiàn)金______(大寫_______)。
四、因甲方買房的全款均有乙方所出借，甲方自拿到該房屋鑰匙起，同意乙方無償使用、占有、居住、管理該房屋。由乙方確定該期限。
五、協(xié)議第二條約定的所附條件成就時(shí)，即房屋(周口市川匯區(qū)__小區(qū)__號(hào)樓__單元__層__戶)已符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房上市出售要求時(shí)，甲方必須協(xié)助乙方辦理所有權(quán)變更登記，將產(chǎn)權(quán)過戶至乙方名下。否則：1，逾期不辦理，按日5‰支付滯納金，同時(shí)仍應(yīng)履行協(xié)助過戶義務(wù);2，若因甲方原因?qū)е聼o法辦理該產(chǎn)權(quán)變更登記，乙方無法實(shí)現(xiàn)取得該房屋所有權(quán)的目的，甲方應(yīng)向乙方支付該房屋總價(jià)款(以甲方與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同為準(zhǔn))30%的違約金，同時(shí)歸還借款______且按照約定借款利率支付______借款利息。該利息自本合同簽訂之日起計(jì)算至還款日止。
六、協(xié)議第二條約定的所附條件成就前，乙方不得提前向甲方催要借款。所附條件成就后，合同目的完成，乙方取得房屋所有權(quán)，乙方基于借款______及利息的債權(quán)滅失。
七、該合同條款所約定的權(quán)利、義務(wù)對(duì)雙方當(dāng)事人的近親屬有法律約束力，其近親屬享有同等的權(quán)利，承擔(dān)同等的義務(wù)，雙方有義務(wù)告知自己的近親屬。
上述條款符合法律規(guī)定，本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方當(dāng)事人簽字后生效(涉及附生效條件的約定條款成立)。
乙方：_________
丙方：_________
甲、乙、丙三方就以物抵債事宜，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成本協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。
第一條 關(guān)于乙方所欠甲方_________元的債務(wù)，丙方自愿以自有財(cái)產(chǎn)清償乙方所欠甲方的該項(xiàng)債務(wù)。
第二條 丙方提供下列_________套房屋（下稱房屋），清償乙方所欠甲方_________元的債務(wù)：_________；上述房屋作價(jià)人民幣_(tái)________元。
第三條 丙方應(yīng)于本協(xié)議簽署之日起_________個(gè)工作日內(nèi)將房屋交付給甲方，并與甲方簽署正式房屋買賣合同。
第四條 丙方應(yīng)于本協(xié)議簽署之日起_________個(gè)工作日內(nèi)，負(fù)責(zé)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的有關(guān)手續(xù)，房屋辦證所需稅費(fèi)由甲、丙雙方按照法律規(guī)定各自負(fù)擔(dān)。
第五條 丙方保證對(duì)所交付房屋擁有所有權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)無爭(zhēng)議，亦不存在法律上的瑕疵。
第六條 丙方保證所交付的房屋及其土地使用權(quán)未設(shè)定抵押或權(quán)利受到其它限制。
第七條 產(chǎn)權(quán)人為甲方的房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢之日起，甲乙雙方于《合作經(jīng)營合同》項(xiàng)下的債權(quán)債務(wù)即告清結(jié)，該項(xiàng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅。
第八條 本協(xié)議簽署之日起_________個(gè)月內(nèi)，因任何原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)證無法辦理到甲方名下，甲方有權(quán)向乙方繼續(xù)追索_________元債務(wù)，并自本協(xié)議簽署之日起按每日萬分之_________收違約金，丙方對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任。
第九條 各方對(duì)因本次協(xié)議而獲知的對(duì)方的商業(yè)機(jī)密負(fù)有保密義務(wù)，不得向有關(guān)其他第三方泄露，但中國現(xiàn)行法律、法規(guī)另有規(guī)定的或經(jīng)另一方書面同意的除外。
第十條 本協(xié)議可根據(jù)各方意見進(jìn)行書面修改或補(bǔ)充，由此形成的補(bǔ)充協(xié)議，與協(xié)議具有相同法律效力。
第十一條 任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本協(xié)議或遲延履行本協(xié)議，應(yīng)自不可抗力事件發(fā)生之日起三日內(nèi)，將事件情況以書面形式通知另一方，并自事件發(fā)生之日起三十日內(nèi)，向另一方提交導(dǎo)致其全部或部分不能履行或遲延履行的證明。
第十二條 本協(xié)議各方當(dāng)事人對(duì)本協(xié)議有關(guān)條款的解釋或履行發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)通過友好協(xié)商的方式予以解決。協(xié)商不成的，選擇下列方式第_________種方式進(jìn)行解決：
（一）提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；
（二）依法向人民法院提起訴訟。
第十三條 除法律本身有明確規(guī)定外，法律變更對(duì)本協(xié)議不應(yīng)構(gòu)成影響。各方應(yīng)根據(jù)后繼立法或法律變更，經(jīng)協(xié)商一致對(duì)本協(xié)議進(jìn)行修改或補(bǔ)充，但應(yīng)采取書面形式。
第十四條 本協(xié)議自三方授權(quán)代表簽署并加蓋公章之日起生效。
第十五條 本協(xié)議一式三份，乙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。
甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________
授權(quán)代表（簽字）：_________ 授權(quán)代表（簽字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
丙方（蓋章）：_________
關(guān)鍵詞：物權(quán)法；夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系；研究
中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671―1580（2013）10―0141―02
《物權(quán)法》對(duì)于私人財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、處理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和收益權(quán)都有明確的法律規(guī)定，以確保公民個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)的安全性。夫妻財(cái)產(chǎn)制是介于財(cái)產(chǎn)法與身份法之間的法律制度，它與債權(quán)法、物權(quán)法在調(diào)解一般的財(cái)產(chǎn)糾紛上有著很大的區(qū)別[1]。由于夫妻雙方既具有自然人的身份又同時(shí)具有社會(huì)人的身份，必然會(huì)參與到社會(huì)關(guān)系之中，與夫妻雙方以外的第三人發(fā)生與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的法律行為，因此夫妻間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系具有財(cái)產(chǎn)法與身份法的雙重身份屬性。因此，物權(quán)法在處理夫妻間的、財(cái)產(chǎn)關(guān)系財(cái)產(chǎn)糾紛中具有重要的積極意義[2]。下面本文就對(duì)物權(quán)法中夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的適用范圍進(jìn)行分析。
一、物權(quán)法中夫妻婚前財(cái)產(chǎn)關(guān)系的轉(zhuǎn)化
我國《婚姻法》對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系具有明確的規(guī)定，婚前財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，屬于個(gè)人所有；但在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，任何一方的婚前財(cái)產(chǎn)都可能發(fā)生形態(tài)上的轉(zhuǎn)化。而這種轉(zhuǎn)化就是引發(fā)財(cái)產(chǎn)歸屬問題的因素之一，主要體現(xiàn)在房屋歸屬權(quán)的糾紛上[3]。
結(jié)合一個(gè)具體案例：李先生在2002年購置了一套價(jià)值60萬余元的房屋，首付30萬元之后實(shí)行余款分期付款的方式償還，之后又辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)所有證。李先生在次年即2002年與趙女士登記結(jié)婚，婚后兩人共同承擔(dān)了房屋的余款分期付款30萬元。2009年趙女士與李先生協(xié)議離婚，于是涉及到雙方的共有財(cái)產(chǎn)分割問題。房產(chǎn)評(píng)估中心對(duì)該房產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果為市值120萬元。趙女士與李先生對(duì)房屋歸屬權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)議：李先生認(rèn)為房屋是自己在結(jié)婚之前就購買的，因此屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，趙女士無權(quán)參與房屋產(chǎn)權(quán)的劃分；而趙女士則認(rèn)為這套房屋由雙方共同支付按揭余款，因此應(yīng)為雙方共同所有，理應(yīng)參與房屋的產(chǎn)權(quán)劃分。
對(duì)此案件有專家學(xué)者進(jìn)行爭(zhēng)論，形成了兩個(gè)普遍的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為依照我國的相關(guān)法律規(guī)定房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)的法律物權(quán)歸屬應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)的為基準(zhǔn)。李先生是在結(jié)婚之前以自己的名義購置了這套房產(chǎn)，并且是在結(jié)婚前辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，因此李先生是該套房屋的合法所有者和使用者，房屋歸李先生所有理所應(yīng)當(dāng)；在使用房屋期間由于物件上漲所引起的房屋增值部分是原屬房屋的法律孳息，因此這套房屋的增值部分也歸李先生所有；而婚后趙女士與李先生共同承擔(dān)支付的30萬元房屋貸款趙女士可以主張返還15萬元[4]。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為李先生在婚前所購置的房屋只是支付了1/2的房款，剩余的1/2房款是趙女士和李先生共同支付的，因此李先生婚前所登記的房屋產(chǎn)權(quán)只是部分所有權(quán)，也就是說李先生在婚前所持有的房屋產(chǎn)權(quán)是不完整的。而婚后趙女士與李先生共同償還房屋貸款，可以視為雙方已經(jīng)將房屋轉(zhuǎn)換為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)的意愿，因此這套房屋應(yīng)該屬于趙女士與李先生的共同財(cái)產(chǎn)。法院綜合我國婚姻法和物權(quán)法得出：房屋的原值規(guī)李先生所有，趙女士享有15萬元債權(quán)。對(duì)于房屋增值部分的歸屬爭(zhēng)議，如按照從物隨主物的物權(quán)法規(guī)定，則應(yīng)歸李先生所有；如按照婚姻法規(guī)定，夫妻雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，經(jīng)營或者生產(chǎn)性收益為夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)，歸夫妻雙方共有。楊立新教授認(rèn)為，婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)增值可以劃分為兩個(gè)部分，一部分是個(gè)人財(cái)產(chǎn)未經(jīng)夫妻雙方共同經(jīng)營、管理而產(chǎn)生的自然增值，應(yīng)歸為個(gè)人財(cái)產(chǎn)；另一部分是夫妻雙方共同經(jīng)營、管理而產(chǎn)生的增值，則歸為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
二、物權(quán)法中法定夫妻財(cái)產(chǎn)共有與物權(quán)的變動(dòng)問題
2007年10月1日，我國物權(quán)法正式生效。物權(quán)法在第五章國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)的第六十四條和第六十五條規(guī)定，個(gè)人對(duì)于其經(jīng)過正當(dāng)?shù)姆赏緩交蛘呤侄味@取的生產(chǎn)工具、房屋、原材料、生活用品及通過個(gè)人勞動(dòng)而合法取得的工資性收入等為個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，因此享有合法的動(dòng)產(chǎn)權(quán)或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)；個(gè)人通過合法投資手段、儲(chǔ)蓄及其他所獲得的增益性收入同樣受到法律保護(hù)。通過這些法律法規(guī)確定了私人合法所得受法律保護(hù)的原則，公民在發(fā)生婚姻關(guān)系之后，雙方財(cái)產(chǎn)將會(huì)受到婚姻法的特別保護(hù)[5]。依據(jù)我國婚姻法第十七條規(guī)定，公民婚后所得財(cái)產(chǎn)實(shí)行共同制，公民個(gè)人婚前合法所得婚后如無特殊規(guī)定或約定，將自動(dòng)轉(zhuǎn)為夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)。從這一點(diǎn)來講，婚姻法與物權(quán)法存在著法律適用問題。
我們可以看一個(gè)案例：劉先生是一個(gè)私企老板，他在公司效益較佳的時(shí)候以個(gè)人名義購置了一套房產(chǎn)，并且以自己的名字辦理了相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)所有證，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)登記在劉先生自己的名下而沒有登記他妻子的名字。后來劉先生將房屋轉(zhuǎn)售給居民沈先生，沈先生一次將房款付清并與劉先生共同到房產(chǎn)管理部門辦理了雙方之間的房產(chǎn)交易手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)從劉先生的名下登記過戶到沈先生的名下，后來劉先生的妻子認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲可以獲利，遂以房屋是夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)，劉先生未經(jīng)自己同意就將共同財(cái)產(chǎn)變賣為由要求沈先生原價(jià)返還房屋。在雙方協(xié)商未果之后訴諸到了法院[6]。針對(duì)這起案件產(chǎn)生了兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)我國婚姻法規(guī)定，夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，如果未對(duì)雙方之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系作出特殊的約定，所購置的房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)，任何一方處置共同財(cái)產(chǎn)都應(yīng)事先征得另一方的同意，否則單方無權(quán)處置共同財(cái)產(chǎn)。在這一案例中，劉先生未經(jīng)妻子同意擅自單方面出售房屋產(chǎn)權(quán)，損害了其妻正當(dāng)?shù)姆课葚?cái)產(chǎn)共享權(quán)，因此劉先生的房屋出售行為不具備法律效果。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，依據(jù)我國通行的中華人民共和國物權(quán)法，第九章第一百零六條善意取得制度的相關(guān)規(guī)定，受讓人在受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，是以合理的價(jià)格獲取的，則受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。
在這一案件中沈先生是以合理的價(jià)格、善意受讓了該套房屋，并與劉先生辦理了相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，因而沈先生的行為是合法的，應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)法保護(hù)。然而在具體的司法實(shí)踐過程中，夫妻雙方認(rèn)定配偶的行為在沒有經(jīng)過自己同意的情況下，擅自將夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售或者變賣，可以要求另一方的行為不具備法律效果。針對(duì)這種財(cái)產(chǎn)糾紛案件，司法機(jī)構(gòu)可以依據(jù)我國舊有的婚姻法開展一般的法律審理程序，綜合裁定夫妻雙方的法律行為。但針對(duì)特殊的婚姻財(cái)產(chǎn)糾紛案件，則根據(jù)案件本身的復(fù)雜性和典型性，結(jié)合我國的物權(quán)法，采取特殊與一般相結(jié)合的司法審理程序，作出符合法律約定的司法仲裁。在婚姻財(cái)產(chǎn)案件中，結(jié)合物權(quán)法來解決糾紛是由物權(quán)法的基本物權(quán)保障性來決定的。它是專門保障公民私有財(cái)產(chǎn)合法權(quán)益的法律文本，是以我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中新出現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)糾紛案件為依據(jù)，進(jìn)行綜合的考證與司法驗(yàn)證而形成的，能夠確保大多數(shù)公民的合法權(quán)益的法律。
物權(quán)法是保護(hù)公民合法所得的私有財(cái)產(chǎn)的權(quán)益，旨在調(diào)整普通民事案件中財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律糾紛。夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系既有婚姻法這一專門法律來規(guī)范和保障雙方的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，又有物權(quán)法這一普遍適用法律來維護(hù)公民的基本私有財(cái)產(chǎn)權(quán)益。如何做到有效合理地綜合運(yùn)用這兩部法律，既需要司法機(jī)關(guān)的靈活掌握，又需要立法機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際的案件糾紛總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從而完善相關(guān)法律的漏洞，以更好地維護(hù)公民的合法權(quán)益。
[參考文獻(xiàn)]
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有效證件號(hào)碼：
乙方（受贈(zèng)人） ：
有效證件號(hào)碼:
甲、乙雙方自 XX 年 6 月份同居，并且乙方一直照料甲方的日 常生活起居，為甲方料理家務(wù)，乙方為此無法正常工作，作為報(bào)酬和 補(bǔ)償，甲方愿將甲方出資購買的房屋產(chǎn)權(quán)（該房屋產(chǎn)權(quán)為：因乙方具 備經(jīng)濟(jì)適用房購買的主體資格，因此該房用乙方的名義購買）贈(zèng)與乙 方。
按照合同法等有關(guān)法律規(guī)定，雙方自愿達(dá)成贈(zèng)與房產(chǎn)協(xié)議如下：
第一條：甲方自愿將其房產(chǎn)贈(zèng)與給乙方，乙方自愿接受該房屋。 該房屋具體狀況如下：
（一）該房產(chǎn)坐落于 平方米；
（二）贈(zèng)與房屋的所有權(quán)證證號(hào)為
（三）房屋平面圖至范圍見附件一；
（四）土地使用權(quán)取得方式： 若該房屋有土地使用權(quán)則該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋 一并贈(zèng)與。 該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并贈(zèng)與。
第二條：甲方購買此房產(chǎn)所有費(fèi)用由甲方單獨(dú)承擔(dān)，現(xiàn)經(jīng)協(xié)商一 1 市 ，建筑面積 ； 致甲方愿將其擁有的該房屋所有產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與乙方。
第三條：甲方贈(zèng)與乙方房屋產(chǎn)權(quán)，在雙方簽訂本合同后，該贈(zèng)與 行為不可撤銷，受法律保護(hù)。
第四條：本協(xié)議甲、乙雙方簽字后生效，如任何一方違約，違約 方應(yīng)承擔(dān)由此造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。
甲方（贈(zèng)與人） ： 住所： 有效證件號(hào)碼：
乙方（受贈(zèng)人） ：
住所：
有效證件號(hào)碼：
關(guān)鍵詞：婚姻法解釋三；按揭房屋；
目前我國房?jī)r(jià)一路上漲快速增值，大多數(shù)的普通家庭很難一次性付清房款，所以以“按揭”方式購置商品房成為人們購買住房的主要方式。因此，在離婚案件中，針對(duì)個(gè)人婚前按揭貸款購買的房屋及其在婚姻存續(xù)期間增值部分的歸屬問題研究是很必要的。
一、按揭的含義
“按揭”制度最早源于英美法系中衡平法中物的擔(dān)保，指?jìng)鶆?wù)人或第三人為了確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人，擔(dān)保人對(duì)此標(biāo)的物仍然有占有、使用、收益的權(quán)利，擔(dān)保權(quán)人在債務(wù)人清償債務(wù)后將該權(quán)利返還給擔(dān)保人的擔(dān)保方式。但是隨著社會(huì)的發(fā)展，按揭制度在現(xiàn)代英美擔(dān)保法里權(quán)利轉(zhuǎn)移已經(jīng)淡化，類似于與大陸法系的抵押制度。應(yīng)當(dāng)注意的是我國的按揭制度與英美法系和大陸法系均不相同。我國的按揭制度是抵押和保證相結(jié)合的一種擔(dān)保方式。即購房人在取得房屋所有權(quán)之前，要有房地產(chǎn)開發(fā)商或者符合條件的其他單位向購房人提供保證，貸款人才能向購房人提供貸款；在購房人取得房屋所有權(quán)以后，購房人以該房屋作為確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的抵押物，保證人的保證責(zé)任經(jīng)該抵押經(jīng)進(jìn)行登記后解除，貸款人享有此房的優(yōu)先受償權(quán)。
購房人從簽訂購房合同到最終還清所有貸款需要經(jīng)過一段很長(zhǎng)的時(shí)間，期間可能會(huì)有結(jié)婚、離婚的情況，房屋所有權(quán)的問題也可能隨之發(fā)生。
在實(shí)踐中，在婚前夫妻一方以自己名義按揭購買房屋，已經(jīng)全額繳納首付款或者部分貸款已經(jīng)清償，房屋產(chǎn)權(quán)證在婚后辦理，剩余的貸款也由夫妻雙方共同承擔(dān)。在這種情況下，房屋所有權(quán)比較難以確定，因此爭(zhēng)議較大。我國《解釋三》的也規(guī)定的較為模糊，因此需要進(jìn)一步進(jìn)行研究。
二、離婚時(shí)個(gè)人婚前按揭房屋的歸屬
（一）婚前一方購買的按揭房，婚后貸款由夫妻共同償還，房屋產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移
在婚前，夫妻一方簽訂購房合同，已經(jīng)全額支付首付款并且向銀行以其個(gè)人的名義進(jìn)行了貸款，同時(shí)按揭手續(xù)也辦理完成并獲得了房屋產(chǎn)權(quán)證書，并將其向銀行抵押。此時(shí)，買賣合同成就，個(gè)人取得了按揭房屋的所有權(quán)。那么在結(jié)婚后，夫妻雙方即便以其共同財(cái)產(chǎn)償還貸款的行為可以看做是清償債務(wù)的行為，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。即他人參與債務(wù)的清償也不能使按揭房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。此種情況不僅符合物權(quán)理論，也符合我國的法律規(guī)定，即婚姻關(guān)系的延續(xù)不能使夫妻一方的所有財(cái)產(chǎn)成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
在目前房?jī)r(jià)一路飆升的情況下，夫妻一旦離婚就將不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)于婚前投入較多的一方顯然是不公平的，尤其是婚齡較短的情況，同時(shí)也不符合民法權(quán)利與義務(wù)相對(duì)等的精神。應(yīng)當(dāng)注意的是，出于債權(quán)和物權(quán)進(jìn)行區(qū)分的要求以及保護(hù)第三人合法權(quán)益的需要，雖然一方的個(gè)人債務(wù)用婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)來清償對(duì)另一方來說不公平，貸款銀行如果根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第23條“債權(quán)人就一方婚前所負(fù)個(gè)人債務(wù)向債務(wù)人的配偶主張權(quán)利的，人民法院不予支持。但債權(quán)人能夠證明所負(fù)債務(wù)用于婚后家庭共同生活的除外”的規(guī)定，向使用按揭房屋的夫妻的另一方主張債務(wù)就更加的不公平。綜合考慮，《解釋三》在這種情況下將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記作為不動(dòng)產(chǎn)的歸屬依據(jù)是比較合理的。所以，在司法實(shí)踐中，對(duì)于夫妻一方以個(gè)人名義在婚前貸款購買的按揭房屋，在婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)來償還的，不發(fā)生物與債的關(guān)系上的轉(zhuǎn)換，即使首付款的比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清償貸款的比例。如果產(chǎn)權(quán)人的配偶以共同償還貸款為由主張房屋所有權(quán)的，人民法院不應(yīng)予以支持，但法院可以采取其他的方式補(bǔ)償和救濟(jì)夫妻另一方。[1]
（二）婚前一方簽訂房屋購買合同，房產(chǎn)證婚后取得且夫妻共同財(cái)產(chǎn)清償貸款的按揭房屋，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)
我國法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)必須進(jìn)行登記，以登記簿的記載確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，經(jīng)過登記才具有對(duì)抗第三人的效力。這是符合物權(quán)公示公信原則的。在一般情況下，夫妻雙方或一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋也不例外，即便房屋購買合同是婚前簽訂的。雖然房屋購買合同和抵押貸款合同是由夫妻一方簽訂的，房屋產(chǎn)權(quán)證書上記載的權(quán)利人也是夫妻一方，但是婚后取得了不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)證書，由此證明該房產(chǎn)所有權(quán)是婚后獲取的，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
（三）夫妻對(duì)按揭房屋的約定，不具有對(duì)外法律效力
婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的歸屬可以由夫妻進(jìn)行約定。該約定對(duì)雙方具有約束力。因此，歸夫妻一方或者雙方所有按揭房也可以由夫妻雙方來進(jìn)行約定。有學(xué)者認(rèn)為此約定變更了所有權(quán)人，即是變更還貸人，即債務(wù)人。根據(jù)合同法規(guī)定，需要債權(quán)人的同意才可以變更債務(wù)人，而該約定并未取得債權(quán)人銀行的同意。正如有學(xué)者指出的，“民法上的兩個(gè)最基本的權(quán)利物權(quán)與債權(quán)的效力之間有著本質(zhì)的區(qū)別，因?yàn)檫@一本質(zhì)區(qū)別，物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)必須加以區(qū)分。而最重要的法律根據(jù)的區(qū)分，是法律行為的區(qū)分，因?yàn)榉尚袨椴攀墙灰椎幕A(chǔ)。這是現(xiàn)代民法的根基，也是物權(quán)確權(quán)的根基。[2]債權(quán)意義的合同生效只對(duì)債有約束力，不能將其作為物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意到，不能因?yàn)楫?dāng)事人之間物權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)就認(rèn)為合同無效。對(duì)于夫妻一方婚前購買的按揭房屋夫妻雙方可以約定由夫妻雙方共有，也可以約定為一方所有或者第三人所有，但是該約定僅對(duì)夫妻雙方有約束力，對(duì)外不具有法律效力。因此，在司法實(shí)踐中，涉及到夫妻雙方就按揭房另有約定的，必須取得貸款銀行同意，否則人民法院不宜支持夫妻間的約定。
目前，房屋是夫妻雙方結(jié)婚時(shí)考慮的重要因素，也是離婚時(shí)雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，《解釋三》解決了司法實(shí)踐中同案不同判的情況，是進(jìn)步和完善的。（作者單位：新疆師范大學(xué)）
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】城市；房屋；拆遷；產(chǎn)權(quán)注銷
全國城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)注銷工作有的城市尚未開展或已開展，進(jìn)展不一，普遍存在“重拆遷輕注銷”，管理滯后情況，權(quán)屬證書流失、銷毀或散存于拆遷實(shí)施單位、項(xiàng)目單位、街道辦事處、征收辦等部門。造成根源：普遍重產(chǎn)權(quán)初始轉(zhuǎn)移登記，輕產(chǎn)權(quán)注銷登記。一些不法分子乘相關(guān)部門銜接不到位、鉆管理漏洞，進(jìn)行權(quán)屬證書造假、詐取民財(cái)或拆遷補(bǔ)償款，造成經(jīng)濟(jì)損失。拆遷不注銷、使登記機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)實(shí)物檔案和電子信息檔案不能及時(shí)清理、占用信息庫存空間、影響信息速度，給產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理帶來負(fù)面不利影響。更影響執(zhí)行國家限購政策、稅收政策、司法協(xié)助中產(chǎn)權(quán)查詢、摸清產(chǎn)權(quán)套數(shù)工作。管理滯后使拆遷戶開限購證明和繳納契稅時(shí)經(jīng)常怨聲不斷，影響社會(huì)穩(wěn)定。
在《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》已實(shí)施，《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》醞釀2014年6月出臺(tái)之際，本人就城市拆遷滅失房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記問題，談?wù)剛€(gè)人淺見，供同行參考。
一、辦理注銷登記法律依據(jù)
1、2007年10月1日實(shí)施《物權(quán)法》第6 條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。第9條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅經(jīng)依法登記生效，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外。第14 條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第30 條因合法拆除房屋事實(shí)行為消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第150 條建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。第155 條已登記宅基地使用權(quán)消滅的，應(yīng)及時(shí)辦理注銷登記。
2、《房屋登記辦法》第12條房屋滅失可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)。第19條所有權(quán)注銷登記登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。第38條所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自房屋滅失事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)所有權(quán)注銷登記。第40條經(jīng)登記的所有權(quán)消滅后原權(quán)利人未申請(qǐng)注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)人民政府生效的征收決定辦理注銷登記，注銷事宜記載于登記簿，原所有權(quán)證收回或公告作廢。
3、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第8條規(guī)定滅籍屬歸檔范圍。第16 條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)掌握房地產(chǎn)權(quán)屬變化情況，及時(shí)補(bǔ)充有關(guān)權(quán)屬檔案材料，保持房地產(chǎn)權(quán)屬檔案與房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀一致。
因此，產(chǎn)權(quán)注銷登記工作是法律賦予登記機(jī)構(gòu)的法定職責(zé)，是產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)工作之一，對(duì)拆遷滅失的房屋不辦理產(chǎn)權(quán)注銷和滅籍管理，屬行政不作為，管理不到位，浪費(fèi)國家信息資源，長(zhǎng)期漠視，會(huì)給社會(huì)造成負(fù)面負(fù)擔(dān)。
二、辦理拆遷滅失房屋產(chǎn)權(quán)注銷存在問題
1、申請(qǐng)問題。
城市建設(shè)拆遷房屋一般通過產(chǎn)權(quán)交換和貨幣拆遷兩種主要形式完成。類似特定對(duì)象間拆遷人與產(chǎn)權(quán)人在某段時(shí)間內(nèi)的強(qiáng)制交易，不同意將強(qiáng)制拆遷，該行為屬房地產(chǎn)交易。理論上雙方應(yīng)錢房?jī)汕骞餐暾?qǐng)登記后拆除房屋。房屋登記辦法規(guī)定由所有權(quán)人申請(qǐng)，但在沒有制約措施情況下，易出現(xiàn)一拆了之，無人主動(dòng)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)注銷，有拆無銷。歷史遺留的開發(fā)公司拆遷房屋產(chǎn)權(quán)注銷更是陳年老賬，甚至問津無路。
2、不申請(qǐng)注銷怎么辦、如何制約問題。
登記機(jī)構(gòu)與拆遷、土地、稅收等部門協(xié)調(diào)，做到如要辦理新的登記先清理解決拆遷范圍產(chǎn)權(quán)注銷登記，防患“前未注銷清，后不注銷亂”的惡性循環(huán)。
對(duì)事實(shí)已拆遷、多年未注銷導(dǎo)致的遺留問題采取老的老辦法解決，即登記機(jī)構(gòu)到拆遷主管部門核復(fù)拆遷檔案直接注銷。
對(duì)城市建設(shè)中新的拆遷征收項(xiàng)目采取不辦產(chǎn)權(quán)注銷，拆遷主管部門不予項(xiàng)目拆遷驗(yàn)收，土地部門不予頒發(fā)土地證，登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售許可，稅務(wù)部門要憑注銷證明落實(shí)拆遷房與新房差價(jià)收稅。
3、權(quán)屬證書問題。
第一種方法權(quán)屬證書由登記機(jī)構(gòu)收回存檔。
第二種方法證書由拆遷人收回，交登記機(jī)構(gòu)注記拆遷滅失信息后發(fā)給拆遷人持有，作為拆除補(bǔ)償依據(jù)。
第三種方法公告作廢，證書原件流于社會(huì)。
三、江蘇部分城市辦理拆遷滅失房屋產(chǎn)權(quán)注銷做法
1、南京： 2006 年南京市房產(chǎn)管理局下發(fā)了《關(guān)于做好拆遷后房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記工作的通知》，采取由拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)收回權(quán)屬證書，房屋拆除后由拆遷人單方申請(qǐng)，由檔案館直接注銷、頒發(fā)注銷憑證做法。
（1）拆遷人在申請(qǐng)“拆遷項(xiàng)目報(bào)結(jié)”前，到產(chǎn)權(quán)檔案館辦理所拆除房屋注銷登記手續(xù)，需提交房屋權(quán)屬書原件及申請(qǐng)房屋注銷登記權(quán)證清冊(cè)一式三份。
（2）產(chǎn)權(quán)檔案館在核準(zhǔn)拆除房屋注銷登記后出具“南京市房屋注銷登記憑證”及返還蓋章確認(rèn)的權(quán)證清冊(cè)二份，同時(shí)須做好實(shí)物檔案和電子檔案的清理工作。
南京采取此做法，基于產(chǎn)權(quán)管理、檔案管理、地理測(cè)繪信息管理已實(shí)現(xiàn)一體化，現(xiàn)代化管理手段先進(jìn)，利在于環(huán)節(jié)少，節(jié)省辦公成本、效率高，一個(gè)窗口對(duì)外。
2、常州：《常州市城市房屋拆遷管理辦法》地方立法采取
拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)屬由市房產(chǎn)行政主管部門審核、確認(rèn)后、方可給予補(bǔ)償。拆遷結(jié)束后，由拆遷人向市房產(chǎn)行政主管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記手續(xù)。拆遷后再注銷產(chǎn)權(quán)做法。
3、徐州采取登記交易中心產(chǎn)權(quán)注銷、測(cè)繪部門圖籍注銷、檔案館產(chǎn)籍注銷，簡(jiǎn)稱產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、圖籍三注銷。
為進(jìn)一步規(guī)范城市房屋征收拆遷房屋證件核驗(yàn)產(chǎn)權(quán)注銷工作，市政府下發(fā)了徐政發(fā)【2013】31號(hào)文件。
具體做法如下：
（1）各區(qū)政府到國測(cè)繪公司申請(qǐng)拆遷房屋測(cè)繪，圖籍界定拆遷范圍，重要建筑物可附影像資料，為城市變遷積累資料。
（2）產(chǎn)權(quán)檔案館對(duì)拆遷范圍房屋產(chǎn)權(quán)檔案查詢，提供明細(xì)查詢匯總表給區(qū)政府。
（3）區(qū)政府在協(xié)議簽訂后、實(shí)施補(bǔ)償前，提供權(quán)屬證件到登記中心進(jìn)行證件核驗(yàn)確認(rèn)和產(chǎn)權(quán)注銷申請(qǐng)。
（4）市房產(chǎn)登記交易中心辦理核準(zhǔn)注銷登記，出具“徐州市房屋權(quán)屬注銷登記證明”，區(qū)政府作為實(shí)施補(bǔ)償依據(jù)，市房屋征收部門作為征收項(xiàng)目備案要件。
因檔案缺失、查詢不到等原因無法核驗(yàn)和注銷的權(quán)屬證件情形，由房屋所在地區(qū)政府上報(bào)市棚改辦集體研究確認(rèn)、處理。
（5）收費(fèi)。測(cè)繪服務(wù)按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取，個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)查詢60元/件，單位房屋產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)查詢210元/件。
四、建議
1、通過《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法解決注銷問題。
全國各地城市建設(shè)每年拆除大量房屋，又無人主動(dòng)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)注銷頑疾，必須得到有效治理，且全面清理。
對(duì)過去城市建設(shè)拆遷遺留的未注銷問題，積極主動(dòng)采取用老辦法向前清理， 依據(jù)《房屋登記辦法》第38條所有權(quán)人申請(qǐng)注銷登記、結(jié)合第40條原權(quán)利人未申請(qǐng)注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民政府生效的征收決定辦理注銷登記?！恫粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法時(shí)建議考慮：對(duì)過去城市建設(shè)拆遷房屋已滅失遺留的所有權(quán)人未申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)未注銷問題，登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)生效的拆遷協(xié)議文書將注銷事宜直接記載于登記簿。因?yàn)檫^去好多房屋是開發(fā)商拆遷或拆遷公司拆遷。
對(duì)現(xiàn)在全國每天都在發(fā)生的城市房屋拆遷（征收）如何注銷產(chǎn)權(quán)問題，《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法時(shí)建議借鑒江蘇南京、徐州和常州確認(rèn)后、補(bǔ)償、注銷做法，規(guī)定由區(qū)政府、拆遷人統(tǒng)一申請(qǐng)注銷或所有權(quán)人實(shí)時(shí)申請(qǐng)注銷，扭轉(zhuǎn)以往一拆了之無人主動(dòng)申請(qǐng)局面。實(shí)時(shí)盤活庫存、清理信息，徹底消除因發(fā)產(chǎn)權(quán)證在拆遷環(huán)節(jié)引發(fā)不可預(yù)見隱患，防止假證騙取拆遷征收款，最大限度維護(hù)登記信用和政府拆遷征收聲譽(yù)、權(quán)威。
2、更新注銷觀念，站在不動(dòng)產(chǎn)登記生效出發(fā)點(diǎn)，重新設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書樣本，增加注銷欄目，采取在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上和在權(quán)屬證書上登記拆遷滅失信息，登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理，注記滅失信息的權(quán)屬證書發(fā)申請(qǐng)人持有。
3、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)高瞻遠(yuǎn)矚，通過GIS、DPS、RS等現(xiàn)代化信息技術(shù)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬邊界及空間狀態(tài)進(jìn)行數(shù)字化定義，實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)期房、現(xiàn)房、危房、滅失、權(quán)屬等……整個(gè)生命周期的信息化管理。
注銷是滅失房屋的歸宿，不破不立。登記機(jī)構(gòu)要想辦法消除有拆除滅失不注銷現(xiàn)象，及時(shí)清理電子信息檔案庫存，整合信息資源；
依據(jù)《物權(quán)法》第22條不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)按件收取規(guī)定，向相關(guān)部門反應(yīng)匯報(bào)，改變目前注銷登記不收費(fèi)狀況，要理直氣壯管住管好注銷工作。
4、依托網(wǎng)絡(luò)化、云計(jì)算、虛擬管理等，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)管理及服務(wù)平臺(tái)，排除萬難爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)（不動(dòng)產(chǎn)登記包括注銷登記）服務(wù)立等可取，實(shí)現(xiàn)全國市、縣實(shí)時(shí)聯(lián)網(wǎng)，智慧管理不動(dòng)產(chǎn)登記。讓房屋、權(quán)屬生命周期信息資源化、社會(huì)化，惠及民生和社會(huì)各綜合系統(tǒng)建設(shè)。
5、轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，創(chuàng)新管理制度，在房車載體上利用各種現(xiàn)代化技術(shù)整合人力、物力、技術(shù)資源、改裝成一個(gè)流動(dòng)的濃縮不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，彌補(bǔ)固定辦公場(chǎng)所局限，使固定和流動(dòng)的場(chǎng)所互相補(bǔ)充、支撐、減少辦公壓力，精兵強(qiáng)將年輕化配置工作人員，隸屬主要領(lǐng)導(dǎo)指揮，以奇治勝，重點(diǎn)服務(wù)市委市政府確定的城建工程或?qū)嵤鹿こ?，只要手續(xù)齊全，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)辦公，服務(wù)立等可取，為政府上樹形象，下立民心，解民之憂，節(jié)約資源。
參考文獻(xiàn)：
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[2]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司編《房屋登記辦法釋義》人民出版社，2008年6月第1版
表達(dá)小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同
出賣人(甲方)：________________村委會(huì)
買受人(乙方)：______________________
身份證號(hào)碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣_(tái)_______元整的價(jià)款出售給乙方。乙方首付人民幣_(tái)_______元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個(gè)月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會(huì)應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會(huì)保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個(gè)人和組織沒有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。
2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時(shí)將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)___元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過__個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因?yàn)榧追降脑虿荒苻k理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣_(tái)_______元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榧追降脑蛉匀徊荒苻k理，每逾期 天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。
7、如果因?yàn)楸竞贤谖鍡l的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
小產(chǎn)權(quán)售房合同范本參考
出賣人：____________(以下簡(jiǎn)稱甲方)
買受人：____________(以下簡(jiǎn)稱乙方)
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)經(jīng)過多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號(hào)房屋___間，建筑面積________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣萬元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_(tái)_____萬元;第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)___萬元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過戶登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房?jī)r(jià)款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國家。乙方取得上開房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費(fèi)用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
立約人：
甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)
_____年___月__日訂于_______市(縣)
小產(chǎn)權(quán)售房合同協(xié)議書
出賣人(甲方)：
身份證號(hào)碼：
買受人(乙方)：
身份證號(hào)碼：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室_____號(hào)_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：______________乙方：______________
意見稿將現(xiàn)行司法實(shí)踐中出現(xiàn)的很多問題予以了明確，如果正式頒布出臺(tái)后定會(huì)解決相當(dāng)多的婚姻案件審理中的實(shí)際問題，同時(shí)避免了出現(xiàn)各地法院判決不一致的情況。
意見稿公示后，尤其是第十一條和第八條，一石激起千層浪，引起了社會(huì)的強(qiáng)烈反響和巨大爭(zhēng)議，尤其是女性。
2007年初，劉國強(qiáng)在一次派對(duì)上結(jié)識(shí)了張婕，經(jīng)過幾次約會(huì)，劉國強(qiáng)向張婕求婚。張婕雖同意，但提出不愿意與老人住在一起，劉國強(qiáng)得單獨(dú)買套房子。
兩人商量決定，男方買房，女方買車。隨后兩人逛遍各處摟盤，最后決定購買一處總價(jià)款為100萬元的房屋，首付為20萬元，剩余貸款20年還清。當(dāng)時(shí)劉國強(qiáng)剛參加工作不久，手里沒有積蓄。為了順利娶到張婕，劉國強(qiáng)只好央求父母幫忙。為了成全劉國強(qiáng)和張婕，首付款20萬元便由劉國強(qiáng)的父母墊上。
2007年6月初，劉國強(qiáng)與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購房合同，并辦理了購房貸款手續(xù)。6月底，劉國強(qiáng)和張婕正式登記步入婚姻殿堂。張婕在結(jié)婚后，也按照約定買了一輛價(jià)值10萬元的小轎車。婚后，由于感情基礎(chǔ)薄弱，雙方了解不深，矛盾開始顯現(xiàn)。爭(zhēng)吵不斷，致使矛盾日益激化。
2010年11月，張婕提出協(xié)議離婚。原來張婕也有自己的小算盤，她對(duì)相關(guān)的法律規(guī)定有一些了解。她認(rèn)為，雖然房產(chǎn)證只登記劉國強(qiáng)的名字，但屬于婚后下發(fā)，應(yīng)該是婚后共同財(cái)產(chǎn)，況且是劉國強(qiáng)父母出資，應(yīng)該是對(duì)小兩口的贈(zèng)與。
劉國強(qiáng)同意離婚，但在財(cái)產(chǎn)分割方面，劉國強(qiáng)提出：(1)房產(chǎn)是父母出資購買，歸劉國強(qiáng)所有；(2)車屬于婚后財(cái)產(chǎn)，應(yīng)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，車子歸張婕，張婕將車款一半支付現(xiàn)金給劉國強(qiáng)。(3)婚后存款一人一半。張婕自然不同意，便向人民法院提出離婚并要求分割共同財(cái)產(chǎn)。
2010年11月30日，張婕向人民法院提起離婚訴訟，提出如下訴訟請(qǐng)求：(1)離婚；(2)房產(chǎn)、車屬于共同所有；(3)女兒由女方撫養(yǎng)，男方每月負(fù)擔(dān)撫養(yǎng)費(fèi)1000元至女兒18周歲。
庭審中，張婕訴稱：房產(chǎn)證也是婚后下發(fā)，雖然登記在劉國強(qiáng)個(gè)人名下，但是婚后兩人共同還款，因此屬于共同財(cái)產(chǎn)。況且，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)飛漲，該房屋已經(jīng)升值到200萬元左右，升值部分，張婕要求一半的補(bǔ)償。
劉國強(qiáng)辯稱，產(chǎn)權(quán)證雖然是婚后辦理，但在婚前已與開發(fā)商簽訂7房屋購買合同，首付款是劉國強(qiáng)父母出資，并且產(chǎn)權(quán)證也只登記在劉國強(qiáng)個(gè)人名下，因此屬于劉國強(qiáng)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。車是婚后購買，屬于婚后共同財(cái)產(chǎn)。女兒才兩周多一點(diǎn)，同意判給母親并支付撫養(yǎng)費(fèi)至其18歲。
人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋為不動(dòng)產(chǎn)，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以登記內(nèi)容為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)證上登記的即是該房屋的所有權(quán)人。本案中訴爭(zhēng)的房屋系婚前劉國強(qiáng)父母出資購買，且房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人是劉國強(qiáng)，因此該房屋權(quán)利人應(yīng)認(rèn)定為劉國強(qiáng)，屬于劉國強(qiáng)個(gè)人財(cái)產(chǎn)；張婕主張房屋升值部分補(bǔ)償于法無據(jù)不予支持；關(guān)于車及子女及撫養(yǎng)費(fèi)問題，二人沒有爭(zhēng)議，法院予以支持。產(chǎn)權(quán)歸出資方
本案中，交納首付款、辦理按揭都是以劉國強(qiáng)名義來辦理，首付款的是由劉國強(qiáng)父母出資，房屋產(chǎn)權(quán)證是登記在劉國強(qiáng)名下。依據(jù)《物權(quán)法》之相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以登記的內(nèi)容為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人是該房屋的所有權(quán)人。若按照舊《婚姻法》第二十二條規(guī)定“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。”
房產(chǎn)屬于劉國強(qiáng)個(gè)人所有，法院的判決符合相關(guān)的法律規(guī)定。
如果按照現(xiàn)在意見稿的相關(guān)規(guī)定：婚后由一方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，應(yīng)認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，可認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)按雙方父母的出資份額共有，但有證據(jù)證明贈(zèng)與一方的除外。新舊解釋的不同在于，無論婚前婚后，誰的父母出資并登記在自己子女名下的，就是自已子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
意見稿的第十一條規(guī)定“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)可將該不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為個(gè)人債務(wù)。婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。”
如一棟價(jià)值100萬元的房產(chǎn)，男方婚前購買，婚后登記在男方名下的，房，產(chǎn)屬于男方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但是，婚姻存續(xù)期間，男女雙方共同還貸20萬元，那么就是男方還款10萬元，女方還款10萬元，離婚時(shí)，女方可以要求男方返還貸款10萬元。假設(shè)，房產(chǎn)增值100萬元，那么女方還可以要求男方支付10萬／100萬×200萬＝20萬元的房屋增值部分的合理補(bǔ)償。
這個(gè)案例的結(jié)果是房子依然會(huì)判決劉國強(qiáng)個(gè)人所有，但張婕可要求劉國強(qiáng)支付房屋從購買到現(xiàn)在增值部分的合理補(bǔ)償。
結(jié)婚前后要簽署協(xié)議并公證
意見稿正式出臺(tái)前，按照現(xiàn)行的法律規(guī)定：如果對(duì)個(gè)人或夫妻共同按揭的房產(chǎn)做出事前書面約定，即使婚后或離婚時(shí)某一方意圖侵吞，終究會(huì)因簽署了協(xié)議而受到限制，確保受害方減少不必要的財(cái)產(chǎn)損失。而且該協(xié)議雙方簽訂后即生效，并不是必須辦理公證手續(xù)。
如果意見稿正式出臺(tái)，僅憑書面協(xié)議是不夠的，必須要到公證部門辦理公證，或者直接到房產(chǎn)部門寫上雙方的名字。因?yàn)橐庖姼宓谄邨l明確規(guī)定“婚前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，一方在贈(zèng)與房產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院不予支持，但已經(jīng)辦理公證的除外?！?/p>
婚前辦理按揭手續(xù)，以個(gè)人出資，并以個(gè)人名義簽訂房屋預(yù)售合同，婚后獲得產(chǎn)權(quán)證并以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的，并不影響房屋所有權(quán)的歸屬，仍然屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
1、70年房屋產(chǎn)權(quán)到期可以自動(dòng)續(xù)期。根據(jù)《民法典》第三百五十九條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
2、非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
3、該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
?？谑蟹e壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)辦法全文第一條 為做好本市積壓房地產(chǎn)處置工作，明確積壓房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，保護(hù)投資者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)，1998年12月31日前積壓的商品房、停緩建工程項(xiàng)目、閑置土地和房地產(chǎn)交易，未辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，房產(chǎn)所有者和土地使用者應(yīng)從1999年10月1日起60個(gè)工作日內(nèi)依法申請(qǐng)辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第三條 市房產(chǎn)管理部門和市土地行政管理部門分別負(fù)責(zé)處置積壓房地產(chǎn)中的房產(chǎn)和土地的權(quán)屬確認(rèn)工作。
第四條 有下列情形之一的，權(quán)利人可向市土地行政管理部門提出全部或部分土地使用權(quán)確認(rèn)申請(qǐng)：
(一)已經(jīng)依法批準(zhǔn)出讓并按出讓合同約定付清土地使用權(quán)出讓金，尚未辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的;
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或聯(lián)營合作開發(fā)房地產(chǎn)，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的;
(三)已經(jīng)依法批準(zhǔn)并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，由于未付清土地使用權(quán)出讓金，未辦理土地使用權(quán)登記的;
(四)只支付全部或部分征地補(bǔ)償款，未辦理土地出讓等后續(xù)手續(xù)而未取得土地使用權(quán)的;
(五)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押，抵押期限屆滿，抵押當(dāng)事人依法達(dá)成書面協(xié)議或人民法院判決以土地作價(jià)抵債，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的;
(六)因破產(chǎn)、兼并、重組等原因造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移而未辦理變更登記手續(xù)的;
(七)因其他原因需確認(rèn)土地使用權(quán)的。
第五條 有下列情形之一的，權(quán)利人可向市房產(chǎn)管理部門提出全部或部分產(chǎn)權(quán)確認(rèn)申請(qǐng)：
(一)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，因違反城市規(guī)劃、建設(shè)、綠化、消防、人防等規(guī)定，有關(guān)手續(xù)不完備，或未支付有關(guān)規(guī)費(fèi)等原因，未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的;
(二)因不規(guī)范合作開發(fā)房地產(chǎn)，未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的;
(三)在房地產(chǎn)交易中未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的;
(四)以房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定抵押，抵押期限屆滿，抵押當(dāng)事人依法達(dá)成書面協(xié)議或人民法院判決以房產(chǎn)作價(jià)抵債，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的;
(五)債權(quán)債務(wù)當(dāng)事人協(xié)議以房產(chǎn)清償債務(wù)，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的;
(六)其他房屋產(chǎn)權(quán)不明確而需要確權(quán)的。
第六條 主體未完工且未預(yù)售的停緩建商品房項(xiàng)目，尚未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)向市土地行政管理部門提出確權(quán)申請(qǐng)。
主體已完工或主體未完工但已預(yù)售的停緩建商品房項(xiàng)目，尚未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)向市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門提出確權(quán)申請(qǐng)。
第七條 在規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記期限內(nèi)，權(quán)利人申請(qǐng)確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門提供相關(guān)資料和證明材料，市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門經(jīng)審查認(rèn)為手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰、符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)自受理之日起15個(gè)工作日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。
市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門經(jīng)審查認(rèn)為產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)人提供的相關(guān)資料和證明材料有疑義的，應(yīng)自受理之日起15個(gè)工作日內(nèi)在省級(jí)媒體上產(chǎn)權(quán)征詢異議公告。提出異議的期限不得少于60日。
對(duì)產(chǎn)權(quán)有異議的利害關(guān)系人，應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)向受理異議機(jī)關(guān)提出書面異議并填表登記。
第八條 經(jīng)依法批準(zhǔn)出讓的土地，因拖欠或經(jīng)政府同意緩交地價(jià)款的，按出讓合同約定的出讓地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際支付的地價(jià)款額確定相應(yīng)面積的土地使用權(quán)。
確權(quán)后，經(jīng)市城市規(guī)劃行政管理部門審查認(rèn)為不能分割的土地，按有關(guān)核發(fā)換地權(quán)益書的規(guī)定給權(quán)利人核發(fā)換地權(quán)益書，收回土地使用權(quán)。
第九條 經(jīng)依法批準(zhǔn)征用的土地，權(quán)利人只支付全部或部分征地補(bǔ)償費(fèi)但未辦理土地出讓等后續(xù)手續(xù)的，按征地協(xié)議約定的征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際支付的征地補(bǔ)償費(fèi)金額，將相應(yīng)面積的土地征為國有，并按當(dāng)時(shí)市政府規(guī)定的出讓地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際支付的征地補(bǔ)償費(fèi)金額給權(quán)利人確定相應(yīng)面積的土地使用權(quán)。
確權(quán)后，經(jīng)市城市規(guī)劃行政管理部門審查認(rèn)為不能分割的土地，按有關(guān)核發(fā)換地權(quán)益書的規(guī)定給權(quán)利人核發(fā)換地權(quán)益書，收回土地使用權(quán)。
第十條 購房者直接與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購房款，但由于開發(fā)商原因未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，由市房產(chǎn)管理部門在查明事實(shí)和公告的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的工作時(shí)限內(nèi)直接給購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
購房者與中間人簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購房款，但由于開發(fā)商或中間人的原因未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，只要購房者提供房屋買賣合同、付款憑證等主要證明材料真實(shí)合法，并在公告期限內(nèi)無異議或者異議不成立的，由市房產(chǎn)管理部門確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)，并給予辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
第十一條 購房者已經(jīng)履行房屋買賣合同約定的部分義務(wù)，但由于售房者下落不明等原因未能按原合同約定交足購房款的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門審核認(rèn)定可按本辦法規(guī)定辦理過戶手續(xù)的，由購房者按原合同約定向市房產(chǎn)管理部門交足購房款后，予以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
市房產(chǎn)管理部門代收的購房款必須設(shè)專戶管理。
第十二條 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商因未繳清土地使用權(quán)出讓金或者無力交納規(guī)劃報(bào)建、土地轉(zhuǎn)讓等規(guī)費(fèi)而未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，開發(fā)商可用現(xiàn)值相當(dāng)?shù)姆课莸謨斢嘘P(guān)規(guī)費(fèi)，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后，予以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù);也可以先予以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，再由有關(guān)部門繼續(xù)追繳所欠費(fèi)用或作其他處理。
作價(jià)抵償規(guī)費(fèi)的房屋作為國有資產(chǎn)統(tǒng)一管理，由市政府授權(quán)并移交有關(guān)職能部門經(jīng)營管理。
第十三條 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠稅款而未能辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，只要轉(zhuǎn)讓人提供擔(dān)保或最終受讓人已繳納本人應(yīng)繳納的稅款，由市稅務(wù)部門出具可辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的證明或完稅憑證，市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)為其辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠的稅款，由稅務(wù)部門予以追繳。
符合本規(guī)定第十一條規(guī)定的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠的稅款可從市房產(chǎn)管理部門代收的購房款中扣繳，不足部分由稅務(wù)部門予以追繳。
第十四條 以劃撥土地開發(fā)或合作開發(fā)建設(shè)的商品房，權(quán)利人申請(qǐng)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房銷售的，經(jīng)市土地行政管理部門審核并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，依法補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，免交土地使用權(quán)出讓金。
第十五條 對(duì)涉及同一房地產(chǎn)的投資者、債權(quán)債務(wù)當(dāng)事人達(dá)成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處置協(xié)議的，市土地行政管理部門、市房產(chǎn)管理部門可按照其協(xié)議約定辦理確權(quán)登記手續(xù)。
第十六條 房產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)抵押合同依法成立，擔(dān)保債務(wù)到期未能清償，抵押人和抵押權(quán)人達(dá)成書面協(xié)議以抵押物作價(jià)抵債的，市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門可以按照其書面協(xié)議的約定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
《中華人民共和國擔(dān)保法》實(shí)施以前，以土地使用權(quán)或房產(chǎn)所有權(quán)抵押貸款而未辦理抵押登記，且抵押人和抵押權(quán)人雙方對(duì)抵押的效力沒有爭(zhēng)議的，也不涉及第三人權(quán)益的，可以補(bǔ)辦抵押登記手續(xù)。
第十七條 未在本辦法規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記期限內(nèi)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房產(chǎn)，由市房產(chǎn)管理部門公告征尋產(chǎn)權(quán)人。公告期限屆滿無人主張權(quán)利的，由市房產(chǎn)管理部門依法代管，在代管期間該房產(chǎn)所得收益，由市房產(chǎn)管理部門代為收取、保管，并按收益的5%提取代管費(fèi)。
房產(chǎn)代管期限為二年。代管期屆滿，市房產(chǎn)管理部門可依法向人民法院提出認(rèn)定該房產(chǎn)為無主財(cái)產(chǎn)的申請(qǐng)，人民法院判定為無主財(cái)產(chǎn)的，收歸國家或集體所有。
第十八條 未在本辦法規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記期限內(nèi)辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的在建項(xiàng)目及土地，由市土地行政管理部門按非法占地依法查處。
第十九條 對(duì)有債權(quán)、抵押權(quán)申請(qǐng)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)通過仲裁或司法程序解決。仲裁機(jī)構(gòu)或司法機(jī)關(guān)生效的法律文書應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。
第二十條 對(duì)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)有爭(zhēng)議的，由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由市政府處理。
不服市政府對(duì)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)處理決定的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。
市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)生效的復(fù)議決定、人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。
第二十一條 本辦法自1999年10月1日起施行。
房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型房地產(chǎn)所有權(quán)
房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，獨(dú)占性地支配其所有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。房地產(chǎn)所有人可以對(duì)其所擁有的房產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并可以排除他人對(duì)于其財(cái)產(chǎn)違背意愿的干涉，它是一種最充分、最完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。
房地產(chǎn)占有權(quán)
房地產(chǎn)占有權(quán)是指依法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際支配和控制的權(quán)利。房地產(chǎn)占有可分為所有權(quán)人占有和非所有人勸人占有。
房地產(chǎn)用益權(quán)
包括以下五類：
(1)房地產(chǎn)使用權(quán)
(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)
(3)地上權(quán)
(4)地役權(quán)
(5)房地產(chǎn)典權(quán)
房地產(chǎn)處分權(quán)
包括以下五類：
(1)房地產(chǎn)出售權(quán)
(2)房地產(chǎn)租賃權(quán)
(3)房地產(chǎn)繼承權(quán)
被告張某與第三人陳某是夫妻關(guān)系，第三人長(zhǎng)期在外工作，且不?；丶?。被告的祖遺房屋被拆遷，被告拿到拆遷款后又添加一些錢購得市區(qū)某地70平方米的房屋一套。兩年后，被告找到某中介公司要求出售該房。原告李某欲買房，
也在該中介登記。經(jīng)中介撮合，雙方以10萬元價(jià)格成交。之后，中介公司要求被告出具相關(guān)手續(xù)，被告即到某街道辦事處開出了“其丈夫已經(jīng)死亡，且己未再婚”的證明。后中介帶雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，原告領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證。原告隨后對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修并入住至今。后第三人發(fā)現(xiàn)該房屋被賣，即找到房屋管理部門，稱其妻隱瞞事實(shí)，謊稱自己死亡，要求撤銷原告的房屋產(chǎn)權(quán)證。房屋管理部門根據(jù)第三人的請(qǐng)求和出具的相關(guān)證據(jù)，撤銷了原告的產(chǎn)權(quán)證，并通知原告恢復(fù)了被告的產(chǎn)權(quán)證?，F(xiàn)原告以張某為被告，以陳某為第三人訴至法院，要求確認(rèn)其房屋買賣合同有效，保護(hù)他的合法權(quán)益。
在《物權(quán)法》頒布之前，立法上沒有明確規(guī)定，學(xué)界爭(zhēng)論頗大，主流觀點(diǎn)是持否定態(tài)度的。此種立法及理論上的不明導(dǎo)致了審判實(shí)踐上的混亂。新頒布施行的《中華人民共和國物權(quán)法》可以說是我國民法體系中一部里程碑式的法律，在這部法律中確立了許多新的重要民事法律制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度就是其中一項(xiàng)重要制度。《物權(quán)法》第106條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)該登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。以上案例中涉及的問題用《物權(quán)法》的該歸定來解決就不會(huì)存在任何爭(zhēng)議了。案中的原告受讓不動(dòng)產(chǎn)房屋主觀上是善意，即他有理由信賴第三人有權(quán)處分該房屋，并以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，且辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記，他就取得了該房屋的所有權(quán)。案中第三人陳某的損失有權(quán)向本案中的被告張某追償。
二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念性界定
傳統(tǒng)的善意取得概念，將標(biāo)的物限定為動(dòng)產(chǎn)，一般表述為：無權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在不法將動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，就可依法取得對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，受讓人在取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以后，原所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人（占有人）賠償損失。
本文描述的不動(dòng)產(chǎn)善意取得，是將善意取得的標(biāo)的擴(kuò)張到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，包括諸如船舶、車輛、飛行器等以登記為公示方式的特殊動(dòng)產(chǎn)。但此處的不動(dòng)產(chǎn)不包括未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)。我國因國情所限，尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。
綜上，我將不動(dòng)產(chǎn)善意取得界定為：第三人出于善意信賴不動(dòng)產(chǎn)（包括以登記為公示方式的特殊動(dòng)產(chǎn)）登記簿的登記，而與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，并且該轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記于該第三人名下，此時(shí)，若登記記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人不符，善意第三人也即時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而不受真正權(quán)利人追奪，真正權(quán)利人只能請(qǐng)求登記記載的權(quán)利人或有過錯(cuò)的登記機(jī)關(guān)賠償損失。
三、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的態(tài)度及其評(píng)析
我國現(xiàn)行法律體系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采用了登記生效主義的體例。在房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)方面，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“非經(jīng)登記，土地和房屋不發(fā)生物權(quán)設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)和消滅的法律效力”?！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！苯ㄔO(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。”2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案的運(yùn)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)……”，該條并沒有改變登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生，變更的生效要件的立場(chǎng)，只是針對(duì)我國缺乏健全規(guī)范的登記制度的現(xiàn)狀，明確責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的做法。至于我國目前的登記機(jī)關(guān)是實(shí)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，尚存爭(zhēng)議。但主流觀點(diǎn)認(rèn)為我國宜采用實(shí)質(zhì)審查主義。根據(jù)對(duì)我國現(xiàn)行登記制度的分析，我們可以清楚地看到，在我國現(xiàn)行的登記制度下，登記應(yīng)具有公信力，從而，善意取得制度有適用于不動(dòng)產(chǎn)的空間。
四、《物權(quán)法》頒布前善意取得的法律狀況
《物權(quán)法》之前我國立法上沒有明文規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的善意取得問題，但現(xiàn)行法中有一條明顯涉及該問題，這就是《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若
干問題的意見》第89條的規(guī)定：“共同共有人對(duì)只有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！睂?duì)該條司法解釋，學(xué)者有三種看法：第一種看法認(rèn)為，本條司法解釋確立了我國的
善意取得制度，在司法實(shí)務(wù)中依照這一司法解釋，全面適用善意取得原則；第二種看法認(rèn)為，本條司法解釋明文限制在共同共有財(cái)產(chǎn)交易的場(chǎng)合，才適用善意取得制度，在更廣闊的一般財(cái)產(chǎn)的交易場(chǎng)合，則排除在外，因而，確立中國完整的善意取得制度，路途尚遠(yuǎn)；第三種看法從該司法解釋演變生成的歷程出發(fā)，認(rèn)為，本條司法解釋規(guī)定對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)可以適用善意取得制度，其實(shí)仍然是指共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，主要是指共同共有的房屋。筆者贊成第三種觀點(diǎn)，因?yàn)樗C合運(yùn)用了語法解釋，系統(tǒng)解釋、歷史解釋、字面解釋的方法對(duì)該條文字進(jìn)行理解，由此可見，我國只是部分承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，對(duì)于共同共有不動(dòng)產(chǎn)以外的因登記瑕疵而產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度未作規(guī)定。同時(shí)，我們還要看到，這種司法解釋對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的承認(rèn)從效力上，明確性上，可操作性上都是不夠的。因此，盡管該司法解釋早在1988年就通過了，但在實(shí)踐中遇到此類案件時(shí)，不同法院仍有不同的理解，從而產(chǎn)生不同的判決。比如，有這樣一個(gè)案子：孫某與丁某系夫妻關(guān)系，共同經(jīng)營拉達(dá)轎車一輛，因家庭矛盾，夫妻發(fā)生糾紛，妻丁某于92年2月14日，在未與其夫?qū)O某協(xié)商的情況下，以8萬元價(jià)格把轎車賣給了李某甲，并于當(dāng)天到市交通部門，謊稱其夫?qū)O某外出辦事，辦理了車輛過戶手續(xù)，把車籍轉(zhuǎn)到李某甲名下，但雙方未交車交款。后丁某覺得8萬元價(jià)格低，又于2月22日將車以8萬4千元的價(jià)格賣給李某乙，當(dāng)日李某乙向丁某付清了車款，丁某將車交給了李某乙，但未辦理車籍過戶手續(xù)。次日，原告孫某發(fā)覺此事，立即將行車證扣留并至法院，請(qǐng)求法院對(duì)擅自出賣的轎車確權(quán)。經(jīng)法院查明：轎車系孫某、丁某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，丁某未與夫協(xié)商擅自處分該共有財(cái)產(chǎn)。但李某甲、李某乙二人對(duì)丁某的擅自處分行為皆不知情，屬善意。法院根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條、第六十一條、第七十八條及有關(guān)法律規(guī)定，判決如下：一、丁某與李某甲間的買賣無效；二、轎車歸原告孫某和丁某共有；三、丁某與李某乙間的買賣無效，丁某返還給李某乙車款，并賠償占有此款期間的利息151.20元；四、發(fā)生糾紛期間的汽車經(jīng)營損失，由被告丁某承擔(dān)。在本案中，法院就沒有適用該司法解釋來保護(hù)善意第三人對(duì)轎車的所有權(quán)。
五、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的態(tài)度及其評(píng)析
肯定說中具代表性的觀點(diǎn)有如下幾種。認(rèn)為：“既然不動(dòng)產(chǎn)交易也會(huì)因登記錯(cuò)誤、疏漏，未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，如果不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則從保護(hù)善意第三人，維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)”。這就是從登記瑕疵的不可避免性和維護(hù)交易安全的角度出發(fā)論證不動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要性。另有學(xué)者從善意取得制度的理論基礎(chǔ)及現(xiàn)行登記效力制度出發(fā)進(jìn)行論證。例如，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)是占有、登記；其制度基礎(chǔ)是登記生效主義，賦予登記以公信力。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的倫理基礎(chǔ)是人的互相尊重，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是交易安全；不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)是登記公示推定力與公信力。還有從維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全與便捷，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，構(gòu)建完善的善意取得制度角度論證了建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的必要性?？傮w而言，持肯定說的學(xué)者分別從不同角度論證了善意取得制度應(yīng)可以適用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，雖然論證得不是很全面，但仍具有一定的啟發(fā)性。
否定說分為兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，通過公信原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全給予保護(hù)便已足夠，不必另設(shè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。這就涉及到登記公信力和善意取得制度的關(guān)系問題。所謂物權(quán)登記的公信力是指：物權(quán)登記機(jī)關(guān)在其物權(quán)登記簿上所作的各種登記，具有使社會(huì)公眾相信其正確，全面的效力。以上那種將登記的公信力和善意取得制度相分離的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。通過公信原則保護(hù)善意第三人的利益不符合物權(quán)法定原則。根據(jù)這一原則，不僅物權(quán)的種類、內(nèi)容不得任意創(chuàng)設(shè)，就是物權(quán)的取得方式亦應(yīng)符合法律規(guī)定，否則不予承認(rèn)。而物權(quán)取得方式，根據(jù)各國法律規(guī)定，只有原始取得（如添附）與繼受取得（如買賣），卻并沒有公信原則可作為物權(quán)取得方式的。因此，公信力作為一項(xiàng)制度，欲使受讓人取得受讓物權(quán)，非善意取得制度不可。綜上，登記公信原則與善意取得制度的關(guān)系應(yīng)表述為：公信力是善意取得制度的法律基礎(chǔ)，善意取得制度是公信力的結(jié)果與表現(xiàn)，基于動(dòng)產(chǎn)占有的公信力推導(dǎo)出了動(dòng)產(chǎn)的善意取得，基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力演繹出了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。
否定說的第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)代不動(dòng)產(chǎn)普遍建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，由于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的普通公開性，任何人均不得宣告自己不知道登記的內(nèi)容，這樣，主觀意義的善意已經(jīng)不再有可能得到確認(rèn)。這種觀點(diǎn)是值得商榷的。首先，它沒有認(rèn)識(shí)到登記瑕疵的不可避免性。盡管在承認(rèn)登記公信力的國家，登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查，但由于各方面原因，并不能使登記恒為準(zhǔn)確。其次，該觀點(diǎn)隱含著這樣一個(gè)理念，即公示公信原則的標(biāo)準(zhǔn)為客觀標(biāo)準(zhǔn)，而善意取得的標(biāo)準(zhǔn)為主觀標(biāo)準(zhǔn)，而在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，只有推定的客觀善意，而無主觀標(biāo)準(zhǔn)，因此，無法適用善意取得制度。那么，何為主觀意義的善意，何為客觀意義的善意，該觀點(diǎn)中并未解釋清楚。所以，否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的觀點(diǎn)是值得商榷的。
六、結(jié)束語
