時間：2023-08-25 17:10:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋征收法律依據，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
對于無證房拆遷，以下三種是可以補償的：
1、祖宅。在農村祖上傳下來的房屋，其房屋是在六七十年代前建造的，即使沒有房產證，但其房屋的合法性是無異議的，房屋拆遷補償等同于有證房屋的全額補償。
2、農村宅基地上房屋。因房屋在農村，08年《城鄉規劃法》出臺之前法律規定并未完善，對于農村宅基地上房屋管理比較松，法律也并沒有明確指出農村房屋需要辦理房產證，因此08年1月1日以前是法律的界定，之前建造房屋拆遷補償等同于有證房屋的全額補償。
3、歷史遺留的房屋。在法律和登記制度并沒有完善時候的房屋，房屋所有權人在這期間有房屋補貼的，房屋拆遷補償等同于有證房屋的全額補償。
【法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
（來源：文章屋網 ）
貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
法律依據：
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
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農村宅基地產權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。
【法律依據】
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
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如果屬于荒地，那么根據法律規定，荒地可能歸屬國家，也可能歸屬集體。這里需要看該土地到底是國家所有，還是集體所有。
如果是國家所有，政府征用，就不是征用，是代表國家使用，不需要給違法在土地上種植的人補償的。
如果是集體所有，那么應當根據規定予以補償。征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。
【法律依據】《民法典》第二百四十三條，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。
征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅；
其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
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出租房屋，需要交稅，稅種和比例是：1.個人所得稅10%;營業稅1.5%;房產稅4%。
【法律依據】
根據財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》規定，個人房屋出租的征稅標準是：
(一)對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。
(二)對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
(三)對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅。
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首套房契稅的計算公式為：計稅依據乘以稅率。一般情況而言具體的契稅征收標準分類包括：90平米以下的是一個征收標準，90-144平米之間的是一個標準，144平米以上的是一個標準。
如果是二套房或是三套房這不會享有優惠政策，而且首套房的契稅稅率一般是在3%到5%的調整幅度內變動的。各地根據實際情況來具體征收。
【法律依據】
《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第三條，條例所稱承受，是指以受讓，購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。
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【摘 要】當事人對于自己占有的他人建設的違法建筑，在遇征收時與房屋征收主管部門簽訂的《征收補償協議》獲得的征收補償利益侵害了違法建筑建設者的占有利益，因占有利益收到侵害時，受害人有權選擇法院救濟權利。
【關鍵詞】違法建筑；占有事實；征收利益；受理條件
中圖分類號：D92
文獻標識碼：A
文章編號：1006-0278（2015）02-099-01
劉某與張某系夫妻關系，2004年初劉某在盱眙縣盱城鎮淮建巷建設有24.07平方米房屋（以下簡稱訴爭房屋）一間。建成不久后，盱眙縣建設局以劉某未取得建設規劃許可證系違法建筑為由，對其作出罰款2000元，并限期其辦理相關證件。但因劉某與張某發生婚變，全家遂搬離上述24.07平方米房屋。2007年，江某一家購買了訴爭房屋相鄰處一塊宅基地，并以訴爭房屋為起點又并排建設9平方米和40平方米房屋各一間，還拉起院落，供全家人居住。江某所建兩間房屋亦未取得建設規劃許可證等證件。2012年12月，盱眙縣盱城鎮淮建巷被政府列入征收范圍，根據盱眙縣征收補償政策，被納入征收范圍內未取得建設規劃許可證的房屋如在2006年前建成，并在航拍圖上有所體現，可以獲得正常有產權證房屋60%的補償利益，2006年后建設的違法建筑作為附屬物進行補償。在盱眙縣城管局及盱眙縣住建局對江某家所居住房屋進行調查核實時，江某均表示二間房屋均是其所建，因無其他人對上述二間房屋提出權屬主張，盱眙縣住建局與江某就上述訴爭房屋簽訂了《盱眙縣國有土地上房屋征收與補償安置協議》，江某獲得了上述24.07平方米房屋征收補償款50547元，而江某后建設的兩間房屋因同樣未取得建設規劃許可證僅作為附屬物進行了賠付。2013年，劉某在外地得知此事后，向法院提訟要求江某返還征收補償款50547元。
本案在審理過程中，形成了兩種不同意見：
第一種意見認為，劉某、張某所建房屋沒有取得建設規劃許可證，屬于違法建筑，建設者對于違法建筑不享有法律上的任何權利，對劉某的訴訟請求法院不應受理。當事人的合法權益受侵害時，有權向法院尋求救濟，而本案訴爭房屋截至被拆遷時If=并未取得合法審批手續，劉某對上述違法建筑不享有合法權利，故該糾紛不屬于人民法院受理案件范圍，依法應當駁回原告的。
第二種意見認為，劉某、張某所建房屋雖然是違法建筑，但其對訴爭房屋有占有事實，享有占有利益，根據最高人民法院《全國民事審判工作會議紀要》（法辦[2011]442號）第7條規定：“當事人請求確認違法建筑權利權利歸屬及內容的，不予受理；已經受理的應駁回。因違法建筑的占有受到侵害而產生的爭議，屬于民事案件受案范圍。違法建筑及其擱置物、懸掛物倒塌或者脫落、墜落造成他人報害，按照侵權責任法相關規定處理”，故劉某基于占有事實所享有的占有利益應當得到法律保護，屬于民事案件的受案范圍。
第二種觀點在第二種觀點的基礎上認為，劉某對于所建違法建筑的占有確實受到了江某的侵害，劉某有權向法院提訟。本案有其作為個案的特殊性，訴爭房屋是違法建筑不假，但在納入政府征收范圍時，當地的征收規定事實上己將訴爭房屋部分或者說大部分合法化，已經比照合法建筑進行了部分賠付。在此基礎上來看，江某沒有任何法律依據獲得了他人建設房屋的征收補償，屬于不當得利，原告亦可依據不當得利之債的法律規定向法院提訟，法院同樣應當受理。
筆者同意第二種觀點。違法建筑是指未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證核定的相關內容建設的建筑。對于違法建筑的建設者對違法建筑享有何種權利，司法實踐中具有不同的觀點：（一）動產所有權說。作為整體的違法建筑不具有合法性，但構成違法建筑的分項建筑材料諸如磚、瓦等是合法的，建設者對于建筑材料享有合法權利，該項權利應當受到法律保護；（二）不動產所有權說，作為違法建筑在公法范疇得到了是否定的評價，不能進行不動產權屬登記，而臨罰款、限期拆除等行政處罰，但在私法范疇，違法建筑在被相關部門依法拆除前應當參照取得權屬的合法建筑進行處理；（二）占有說，即占有是一種事實狀態，占有人是否享有占有的權利不影響占有的成立，即使是無權占有亦應受法律保護。因違法建筑是整合各類建筑材料建成的整體，與某一項與幾項建筑材料的所有權并不能劃上等號，而我國《民法通則》、《物權法》亦規定民事財產權利的取得應當符合法律的明文規定，違法建筑本質上違反了我國《土地管理法》、《城市規劃法》的相關規定，不能認定為合法財產；從《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定來看即使在私法領域最高院也否定了違法建筑建設者對違法建筑所享有的不動產所有權權能，故而上述關于動產所有權說及不動產所有權說法均有所偏頗，占有說符合物權法原理，筆者更為贊同。基于上述論斷，劉某可以對其所建違法建筑占有、使用，并排除他人對該種占有狀態的侵害，而江某在劉某離開房屋期間，徑行居住房屋數年之久，已經侵害了劉某對于房屋的占有，而其在房屋遇征收時獲得征收補償利益，拒絕歸還亦侵害了劉某的權益，劉某有權提起占有之訴。事實上，本案所涉房屋，根據當地的征收補償政策，已經大部分合法化，江某取得了該部分合法性房屋的征收利益，屬于不當得利。同時應注意的是本案所訴爭房屋系劉某與張某所共同建設，張某系必要共同訴訟人，法院應當依職權追加張某作為本案的共同原告。
目前，我國的拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、農民自建和產權調換三種方式。
【法律依據】
《土地管理法》第四十八條：征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
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小產權房由市、縣人民政府依法收回、收購或征收土地使用權。小產權房能買，但不能上市交易。小產權房未繳納土地出讓金等費用，無法辦理相關證件，沒有房產證的情況下，雙方雖然能簽訂買賣合同，但由于無法辦理登記手續，存在很大的風險，建議不要購買。
法律依據：
《城市房地產管理法》第六十條
國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
《民法典》第二百零九條
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二百一十五條
當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
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(一)資產重組不征增值稅的法律依據。《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第13號)規定:“納稅人在資產重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人,不屬于增值稅的征稅范圍,其中涉及的貨物轉讓,不征收增值稅。”
(二)資產重組不征營業稅的法律依據。《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關營業稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第51號)規定:“自2011年10月1日起,納稅人在資產重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為,不屬于營業稅征收范圍,其中涉及的不動產、土地使用權轉讓,不征收營業稅。
(三)資產重組免征契稅或減半征收契稅的法律依據。《財政部、國家稅務總局關于關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》(財稅[2012]4號)規定:“自2012年1月1日至2014年12月31日止,公司在股權(股份)轉讓中,單位、個人承受公司股權(股份),公司土地、房屋權屬不發生轉移,不征收契稅。”同時第三條規定:“兩個或兩個以上的公司,依據法律規定、合同約定,合并為一個公司,且原投資主體存續的,對其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權屬,免征契稅。”第四條規定:“公司依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司,對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬,免征契稅。”第五條規定:“國有、集體企業整體出售,被出售企業法人予以注銷,并且買受人按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工,與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的,對其承受所購企業的土地、房屋權屬,免征契稅;與原企業超過30%的職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的,減半征收契稅。”
二、對《關于企業重組有關職工安置費用財務管理問題的通知》的簡析
(一)有關職工安置費用的形成
所謂企業職工安置費用指的是由于企業內部自身的重組導致相當部分的職工被迫離職,為了安置離職職工的失業狀況,確保這部分離職人員的生活不受影響,企業務必要按照相關的國家規定支付給這些離職人員適當的經濟補償,同時也要繳納相關的社會保險費等其他費用。企業在重組的過程中可以從凈資產中預先提取有關離職員工的安置費用,確保符合國家規定的離職人員能夠在失業之后獲得一定的經濟補償和社會保障。但是我們知道在這個過程中實際發生的費用與預先提取的費用之間存在著偏差,因為依據當前我國《企業會計準則》的相關規定,需要計入企業當前損益,并且在內部辭退的協議上務必要明確企業離職人員的生活費用要比當地當前的最低工資水平的百分之七十高,但要低于該企業平均工資的百分之七十,另外還要確保這批離職人員與原先內部辭退的人員待遇是一樣的,不能出現過大的差別。
(二)連續支付的職工安置費用
企業在處理離職人員的安置費上有兩種方式,其中有一種安排是將已經離職退休的人員交給存續企業來進行集中性的管理。但是在這種方式下,離職人員的安置費用是由原企業以貨幣的方式交給了集中管理的單位。在收到重組企業的安置費用后,管理單位務必要對離職員工進行長期性的管理,直到最后一位離職人員離世為止。所以說企業重組有關職工安置費用是一項長期性的工作,同時也是一種連續支付的過程。對于后續支付有關離職員工的安置費用,企業可以根據實際的離職人員的性質將其分為三種:內部辭退人員、離休人員、退休人員。針對不同性質的離職人員,企業所采取的安置費用范圍也是有所不同,但是務必要確保離職人員基本生活需求得到滿足。國家也可以加大力度支持有條件的企業在可能的情況下為離職人員提供一些過渡性的福利補貼,確保離職人員特別是企業退休人員的養老收入水平。
(三)有關職工安置費用財務管理中出現的問題
實際上很多企業對于有關職工安置費用的安排是比較全面的,而且也能夠嚴格地執行國家的相關政策,但是在財務管理方面仍然出現了較多的問題,這些問題很大程度與缺陷的內部管理與控制體系有關。具體來說,部分重組的企業對于有關離職員工的安置費用上采取了彈性處理的方式,不少在職人員在對費用總額進行控制時,會侵占離職人員的安置費用。另外還出現在開展和組織離休人員安置費用上,機關離職人員的費用水平是高于普通基層的離職人員。還有就是有些離職人員已經過世了,但是離職人員的家屬沒有及時地告知企業,使得企業仍然發放該離職人員的安置費用。這些財務管理上的問題對企業的利益造成了損害。為了改變這種安置費用財務管理的狀況,要求企業務必要從內部管理和控制上嚴格地處理離職人員的安置費用,從而實現財務管理的有效性。
三、職工安置費用財務管理與控制方式
(一)管理流程簡析
當前我國絕大部分的企業在重組之后,由總公司來負責離職人員安置費用的賬務管理和預先提取,但是對于離職人員的日常生活管理則交付于存續企業來管理和控制。不管是采取一次性的安置費用補償方式,還是采取連續性的安置費用當前計提,都需要通過總公司來進行統一地發放與計提。其中采取連續性的發放方式需要由下級存續企業對離職人員的安置費用賬務處理進行管理和安排。具體來說,在國有企業、事業單位安置費用的財務管理中,主要有省的分公司來進行財務的核算工作內容,離職人員所在地區的基層部門對這些離職人員進行日常的管理。在支付費用上各個基層的部門可以依據國家的相關規定先墊付已經發生的安置費用,等到月底或者是公司年底定期匯總的時候,省分公司財政部門依據原有的財務資料和數據進行審核,撥付之前墊付的離職人員的安置費用。
(二)控制方式分析
前面提到企業重組后支付給離職人員的安置費用,務必要確保離職人員的基本生活水平,這就要求企業務必要采取一定的控制方式來確保安置費用財務管理的可行性、合理性和合法性,防止企業內部個別人員行為的出現。一般的做法是總公司會在年度結束的時候委托有關的會計事務所對本公司的各地子公司離職人員安置費用的使用情況進行調差和審計,從根本上避免有關問題的出現,并且盡可能地從中發現問題,采取積極的手段解決問題,使得企業在重組的過程中,實現職工安置費用的轉款專用,真正地將職工安置費用用到實處,而各地子公司也要依據公司的制度和有關的法律政策來給予合理的福利補貼和活動經費。具體來說,那些離職人員、退休人員每個月的活動經費需要根據制定的員工經費標準來執行。活動經費不僅要包含經常性發生的項目費用外,還需要包含一些日常瑣碎的事項開銷,在這個過程中,各地子公司務必要保留好各種原始的單據和資料,定期向總部申請報銷。
(三)職工安置費用的多種支付途徑
我國法律上并沒有針對企業重組中職工安置費用的支付途徑進行硬性的規定和要求,因此企業便可以根據離職人員的具體性質,采取不同的支付途徑來實現企業與員工之間利益的最大化。通常情況下,職工安置費用的主要支付途徑有現金、債券和股權這三種。如果企業采取一次性的支付方式,那么現金支付的途徑便是可行的,同時也避免了后續管理中的各種問題。而且我國對于一次性支付的方式有一些免稅的優惠政策。但是還是有少數企業管理人員選擇了股權的支付途徑,從國家法律、企業實踐上看,這種途徑是不建議的。另外在企業重組后資金不足的情況下,可以適當地選擇債券這種支付途徑,但是務必要在相關部門批準的前提下執行。
四、結束語
一、釘子戶抗衡征收的招數
根據上述文章的介紹和筆者為政府征收工作提供法律服務的實踐經驗，不管是背后有律師指使的釘子戶，還是自學成才的釘子戶，其使用的抗衡政府的方法主要有如下幾種。
（一）揪住政府征收拆遷過程中的違法違紀行為
一些律師為釘子戶支招稱，一要吃透各種法律法規，這是最要緊的；二要掌握證據并聲稱：“抓住拆遷集團違法違紀把柄這實在是簡單，一抓一大把。”然后，等征收人員前來談判時，釘子戶聲稱支持征收，但反對違法征收，一定要解決所有違法亂紀問題后才談拆遷，絕對不自己先談條件，一定要逼政府主動和自己談條件。堅信大鬧多給，小鬧小給，不鬧不給。
（二）采取各種方法拖延征收工作的進程
一些律師為釘子戶支招稱：“要文斗不要武斗，和政府去拼是一定吃虧的。拿好所有的房產文件，拒絕在任何文件上簽字，因為一旦簽了字，就視為認可，一定要盯住自己的心理價位，不到萬不得已不降價。”律師還稱：“被征收戶要忍耐，示弱，采用‘拖’字訣，逼迫對方主動抬高補償水準。別急，你急他們就開心，要沉住氣，讓他們急！你沒偷沒搶，只是在爭取自己的合理要求，一定要心平氣穩。要知道征收只是一種心理戰，就看你有多大的忍耐度，一定要大風面前不彎腰，天塌下來撐得住，遇事不慌亂，釘子戶的成功與否，在于最后一分鐘。”
（三）將政府推入訴訟的泥潭
一些律師為釘子戶支招稱：“把征收單位拖入訴訟的泥潭，拖延時間就是勝利，因為沒有幾個征收人拖得起時間。強烈建議被征收戶在遭遇征收時不要存在任何僥幸心理，該申請聽證時，立即申請聽證；該復議時，立即申請復議；該訴訟時，立即”。他們樂觀地說：“當你對征收公告、搬遷公告申請復議或提訟后，根據國家行政法律、法規、司法解釋的規定，基本上你已脫出被強拆的可能了。”
（四）通過給政府施加壓力
一些律師支招稱：“被征收戶的上訪訴求應該主要放在反映征收方的違法問題上，不應僅僅糾纏于個人的征收補償多少。既然你是因征收方的非法拆遷致使你的利益受損，你完全可以先把自己的征收補償問題放到一邊，主要精力用于搜集并反映征收方的違法問題。比如征收過程的違法問題，拆遷過程的違法問題，甚至土地出讓過程的違法問題，是程序違法還是實體違法，有沒有、貪污受賄等。”有律師肯定地說：“正確的手段，是房屋征收維權的重要補充。被征收人在采取維權措施時，依法運用權，必要且可行。”
二、破解釘子戶的對策
在以上律師的支招中，有的需要政府認真對待，如釘子戶揪住政府違法違紀行為，作為政府，不管有沒有釘子戶在抓把柄，都應當依法征收，絕不能因為做的是公共利益的征收項目就違法辦事。但對釘子戶采取的拖延戰術和濫用訴權的方法，必須采取一定的策略破解。
（一）做好宣傳動員工作
要充分利用政府掌握的強大宣傳工具，向被征收人宣傳有利于推進征收工作的信息。例如，一些被征收人根據當地的歷史文化和個別外地釘子戶的所謂經驗，以訛傳訛，認為堅持到最后的釘子戶會得到更多的好處。針對這類人就應該宣傳，現在執行的法律是《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》），《征收條例》第4條規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。這就改變了《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《拆遷條例》）被廢除前開發商主導拆遷工作的局面。拆遷的補償款是開發商自己公司的，開發商為了推進工期，往往提高標準多給釘子戶補償。而目前《征收條例》第2條規定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。”所以，政府征收絕不能給任何人超標準的補償。《征收條例》第3條規定，房屋征收與補償應當遵循結果公開的原則。政府將對每個被征收人的補償情況予以公示，杜絕暗箱操作。這樣，就可以打消一部分人當釘子戶能多得補償的幻想。對不配合入戶調查者，告訴他們不配合的后果，告訴他們拒絕入戶勘驗、丈量或者不提供證件材料的，依據《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》（法釋[2002]21號）第59條規定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據，原告應當依法提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據，人民法院一般不予采納。”所以，他們拒不配合勘驗、丈量，屬于拒不提供對他們有利的證據，將要承擔不利的法律后果。同時，政府工作人員將進行勘驗、丈量并將結果予以公示，以此作為他們的補償依據。通過講明利害關系，可以消納一部分欲當釘子戶的人。
（二）依法實施征收
政府實施征收，一定要依法進行，嚴格落實正當程序原則。這一方面是法治政府的必然要求，另一方面公平補償不給釘子戶可乘之機，嚴格依法征收避免其要挾政府。以區政府為例，征收的操作步驟與正當程序如下：1.投資主體與區政府簽訂《舊城改造投資框架協議》；2.投資主體向房屋征收辦公室打入足額資金并簽訂《三方監管協議》；3.采取多數決定或隨機抽取的方式選定房屋評估機構；4.征收辦房屋征收入戶調查公告；5.征收辦組織勘察丈量，委托評估公司準備評估資料；6.征收辦起草《房屋征收補償方案》；7.行政執法局加大違法建筑治理力度，政府依法強制執行；8. 《房屋征收補償方案》經區法制辦審查把關進行初步修訂；9.區政府《房屋征收補償方案征求意見公告》，征求意見不少于30天；10.征求意見期間，征收辦組織召開座談會、論證會、聽證會并形成書面材料；11.發改委作出該項目是否符合“十二五”發展規劃的說明；12.國土局作出是否符合土地利用總體規劃的說明；13.規劃局作出是否符合城市總體規劃的說明；14.政府責令征收辦組織公、檢、法、司、維穩辦、綜治辦、辦進行征收的社會穩定風險評估論證，征收辦撰寫社會穩定風險評估報告；15.在征求意見的基礎上，征收辦收集、整理意見、寫出總結報告及時公告；16.征收辦修訂《房屋征收補償方案》；17.政府法制辦審查后報分管副區長，提交政府常務會議討論通過修改后的《房屋征收補償方案》及《房屋征收決定》；18.區政府公告并逐一送達《房屋征收決定》；19.征收辦與被征收人簽訂協議、兌現獎勵；20.期滿不能達成協議的，征收辦報請政府作出《房屋征收補償決定書》；21.政府盡快作出《房屋征收補償決定書》，公告后逐一送達；22.被征收人的，法制辦、征收辦應訴；23.三個月未的，縣政府向縣法院申請非訴執行；24.法院立案庭5日內決定是否立案，需要補交材料的，一次性列出清單，及時移送行政審判庭；25.法院行政審判庭在7日內作出執行裁定；26.移送執行局強制執行；27.協議后拒不搬遷的，征收辦向法院提起民事訴訟，訴訟期間申請法院先于執行，法院民事審判庭及時作出先予執行裁定書；28.先予執行裁定書移送執行局，送達后15日內不搬遷的，對被征收人進行司法拘留，拘留期間法院強制執行；29.歸檔備查。
（三）建立利益誘導機制
政府在征收過程中應設置獎勵措施，激勵被征收人協議拆遷。這一方面是獎勵積極配合政府征收工作的老實人，另一方面是讓猶豫觀望、甚至欲實施拖延戰術的釘子戶坐不住，也不得不加入簽訂協議的隊伍中。獎勵的措施可以有以下幾種。
1.將協議拆遷期限設置四個階段，按遞減辦法進行獎勵。例如，筆者在某縣征收補償安置方案中設置了這樣的簽約獎：在第一階段簽訂協議、交鑰匙、騰空房屋的，每戶給予3萬元獎勵；在第二階段簽訂協議、交鑰匙、騰空房屋的，每戶給予2萬元獎勵；在第三階段簽訂協議、交鑰匙、騰空房屋的，每戶給予1萬元獎勵；在本方案規定的期限內未簽訂協議的，沒有獎勵。
2.分組獎勵。為了激勵被征收人團結協作、互相幫助完成征收拆遷工作，按照就近、關聯的原則，將被征收人分為若干組，每組全部完成搬遷交驗房屋的，每戶再獎勵一定數額的獎金。這也是走群眾路線的嘗試與創新，可以發動群眾為政府做群眾工作。
3.先簽先選安置房。安置房的樓層、位置不同，價值也不相同。不管政府如何分配，總會有人不滿意。如果將選擇房子的權利與簽訂協議的順序聯系起來，則可以調動被征收人簽約的積極性。因此，在征收補償安置方案中規定“先簽先選”的規則，無疑會造成“先簽協議有甜頭，后簽協議吃苦頭”的壓力態勢。
4.將未經登記服務的補償與簽訂拆遷協議聯系起來。《征收條例》第24條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。鑒于違法建筑存在的普遍性，不予補償會增加征收的困難。筆者在某縣征收補償安置方案中設置了這樣的規則，“超出安置房面積以外部分的證件不齊全或者無證件的，不進行安置，一攬子簽訂協議的，按照80元/平方米至480元/平方米進行貨幣補償，劃分六個等級，具體由認定組進行確認；沒有一攬子簽訂協議而作出補償決定的，不予補償。”這樣規定，既消化了存量違法建筑，又激勵了被征收人盡早簽訂拆遷協議。
（四）破解濫用訴權策略
如果被征收人申請行政復議或提起行政訴訟，一定要積極答辯應訴。因為被征收人并非真的有證據和法律依據進行訴訟，往往是濫用訴權拖延時間，試圖將政府拖進訴訟的泥潭，讓征收拆遷的干部心煩意亂，讓征收拆遷工作陷入停頓，然后試圖達到多獲得補償的目的。對此，筆者提出如下建議。
1.對違法建設行為下達《責令限期拆除違法建筑決定書》后，根據《城鄉規劃法》第68條規定，依法。
2.使用先予執行的權利。針對簽訂補償安置協議后拒不搬遷的被拆遷人，根據《民事訴訟法》和《合同法》規定，簽約的補償安置單位可以向人民法院提起民事訴訟。根據《民事訴訟法》第97條規定，人民法院先予執行的情形是：追索贍養費、撫養費、撫育費、撫恤金、醫療費、勞動報酬和情況緊急需要先予執行的。搬遷屬于情況緊急，因為安置房的開工建設涉及眾多被征收人的基本生活保障，再加上北方施工時間短，所以，對搬遷的先予執行符合法律的規定。在被征收人將政府作出的補償決定訴至法院后，根據《最高人民法院關于執行若干問題的解釋》第94條規定：在訴訟過程序中，被告或者具體行政行為確定的權利人申請人民法院強制執行被訴具體行政行為，人民法院不予執行，但不及時執行可能給國家利益、公共利益或者他人合法權益造成不可彌補的損失的，人民法院可以先予執行。后者申請強制執行的，應當提供相應的財產擔保。政府所進行的征收項目都是涉及公共利益，征收單位應及時申請人民法院先予執行。
3.危房鑒定。根據《危險房屋管理規定》，鑒定為D級危房后，因其危害公共安全，房地產管理部門可以組織有關部門立即。
4.作出補償決定后通過雙向評估結算差價。政府對拒絕簽訂協議的被征收人要及時作出補償決定，按照評估報告計算其被拆遷房地產的價值，再對安置房進行評估。通常情況下，被征收人需要交納差價才能獲得安置房，而原來如果簽訂拆遷協議是不用交納差價的，因此，一定要讓釘子戶吃虧形成必然。有律師聲稱：“當釘子戶肯定比聽話搬遷能得到更多的實惠，誰能堅持到最后，誰就獲得勝利。”一定要讓這句話成為泡影，這樣，在以后的征收項目中，釘子戶就會越來越少，直至消失。
（五）破解被征收人行為
1.積極應對上級領導的指示過問。只要政府依法征收，就不怕被征收人，遇到上級領導批示下來，要積極認真回復，說明政府的征收工作是正在依法進行，指出人是在漫天要價、無理取鬧。
2.對于被征收人違法，堅決予以打擊。針對愈演愈烈的違法，公安部公通字[2013]25號《關于公安機關處置活動中違法犯罪行為適用法律的指導意見》規定：1.對擾亂工作秩序違法犯罪行為的處理；2.對危害公共安全違法犯罪行為的處理；3.對侵犯人身權利、財產權利違法犯罪行為的處理；4.對妨害社會管理秩序違法犯罪行為的處理；5.對利用計算機信息網絡實施違法犯罪行為的處理。公安部的規定對于遏制違法起到積極作用。
（六）見證留置送達法律文書
鑒于釘子戶往往拒絕在工作人員送達的任何文書上簽字，工作人員可以采取見證留置送達的方式。《民事訴訟法》第86條規定：“受送達人或者他的同住成年家屬拒絕接收訴訟文書的，送達人可以邀請有關基層組織或者所在單位的代表到場，說明情況，在送達回證上記明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名或者蓋章，把訴訟文書留在受送達人的住所；也可以把訴訟文書留在受送達人的住所，并采用拍照、錄像等方式記錄送達過程，即視為送達。”由此，政府工作人員在執法過程中也可以采取見證留置送達的方式。因此，對于拒絕接收法律文書或者拒絕簽字的被征收人，工作人員可將法律文書貼到被征收人的大門上，進行拍照或錄像，拍照或錄像應當能夠讓人識別出是被征收人的家以及法律文書的內容。然后，再在送達回執上由送達人、見證人簽名。
關鍵詞: 房屋 征收 安置 問題 對策
中圖分類號：TU113文獻標識碼： A
近年來，隨著城市建設的快速推進，房屋征收量也迅速遞增。大規模房屋征收工作的開展，如不能妥善解決征收安置的問題，必將影響城市化進程的步伐，并可能成為社會不穩定因素。
一、主要問題
1.安置房建設滯后于征收工作需要，項目啟動、推進困難
一是建設進度滯后。拆遷計劃量大、時間緊，而安置房建設則由于建設用地、資金等要素到位滯后，由此影響拆遷項目的推進和計劃的如期完成。二是區位不合理。許多安置房區位差，遠離市中心，生活成本激增，群眾不滿意。三是戶型設計不合理。沒有統一的戶型規格，中小戶型缺少，各類安置戶型面積跳檔過大，使被征收人難以在政策和經濟承受能力范圍內選擇。四是建設機制不完善。首先非住宅安置房和安置土地缺乏。許多項目無法預先安排好安置土地及商業安置房，尤其是小面積安置土地落實難度更大，操作中一般通過貨幣補償方式解決，但這在一定程度上剝奪了被征收人的選擇權，也不利于企業自身的生存和發展。同時，一旦被征收人提出調產安置的要求也往往使工作難以推進。而被征收人也充分利用這種情況，提出調產安置要求，以期獲得更多利益。同時，安置土地和商業安置用房的缺乏也往往使裁決不能及時有效跟進，征收項目掃尾工作難以如期完成。其次是融資難度大。大量房屋征收項目的實施，使資金需求量急劇增加，但與此同時，信貸融資政策卻越來越緊，項目資金難以及時到位，致使征收項目不能按計劃啟動和完成。實際工作中，項目實施單位為此不得以采取墊資的辦法解決，若資金鏈不能很好銜接，在影響項目進度的同時也易挫傷項目實施單位的工作積極性。
2.政策突破多、平衡難，調控難度大
國有土地房屋征收政策的執行中，對被征收企業無證土地和無證建筑的處理、對擅自改變房屋用途的處理，以及對停業及搬遷安裝過渡補助、安置面積擴大和結算標準等方面在實際操作中存在較大的政策突破，同時，評估公司所依據的安置房市場比準價格與真正市場價還存在較大的差距，導致貨幣補償方式失去優勢。集體土地政策差異和突破更為突出，如在房屋的確權、安置人口的認定及安置面積的確認、安置房款的結算、非農業戶口或農非混合戶等情況的處理方面各地或各項目差異性較大。
由于征收項目計劃時間緊迫、考核任務繁重，使項目實施單位在嚴格遵從政策前提下如期完成征收項目難度極大，如此，盡管政府征收管理部門出臺諸如審批制度、備案制度、聯席會議制度等等，還是難以有效杜絕基于各自利益導致的政策突破難題，征收政策的統一掌控困難較大。
3.群眾對立情緒強烈，訴訟大量發生
群眾有強烈要求征收的愿望，但由于利益驅使，一旦真正實施，便采取各種方式予以抵觸，主要表現在：一是對調查、評估、簽約等工作不予積極配合，或拒絕或采取拖延戰術，并窮盡各種理由要求更多補償。二是大規模的聯訪或抱團。被征收戶采取大規模上訪方式施加壓力，甚至工作尚未實質性開展，便有大量發生，并多采取抱團的方式。三是訴訟不斷增加。對征收過程中每一個可以提訟的環節、程序均提訟，甚至剛開始許可就馬上提訟，以法律手段達到拖延、增加砝碼的目的。四是各種極端事件例如安排老人留守抵抗、以各種方式的人身安全相威脅等屢有發生。以上種種現象說明當前房屋征收工作受到的阻力越來越大。
二、原因分析
1.安置房保障方面。
一是當前隨著現代和諧宜居城市建設的快速推進，征收方式從以前的點、條變為塊、片，使征收量大量增加，由于安置房存量不足，且安置房建設本身需要一個過程，致使安置房建設無法同步跟上。同時，在各項手續辦理方面部門配合問題也是導致安置房建設滯后的原因之一；二是對安置土地和商業安置房尚需要加大力度妥善落實。三是宏觀調控等因素導致融資越來越困難，大量延續項目未能及時完成掃尾工作，也使得土地不能及早掛拍，資金不能及早收回。
2.政策制度統一平衡方面。
一是房屋拆遷和城市建設已經歷了一個長期的過程，在此期間，政府管理日益加強，管理模式日趨完善，而期間無可避免地出現了各地或各項目各自為政出臺的具體政策，這些政策已是既成事實，如取消難度很大，考慮到征收政策前后、橫向的銜接性，使得當今征收政策的統一難度較大；二是集體土地上房屋征收情況復雜，有些問題尚缺乏法律依據，這是造成集體土地上房屋征收政策差異性大的最主要原因；三是部分征收項目實施單位或工作人員追求項目進度，或者牽扯到各種利益關系而開口子，也使政策不斷被突破。
3.抵觸對立情緒方面。
一是目前整體拆遷氛圍差，輿論宣傳不斷強化被征收人的弱勢狀態從而置征收管理部門于不利局面，拆遷近乎成為“為民爭利”的代名詞。二是房屋征收涉及利益巨大，導致被征收戶有搶抓“機遇”的心理。三是機關事業單位部分黨員干部“爭當”滯留戶現象嚴重，普通群眾觀望效仿現象嚴重，使征收項目推進受到阻力。四是行政綜合手段的作用未能有效發揮，導致房屋征收尤其是企業房屋征收難度較大。五是各區塊政策執行不統一、不公平、不公正的現象的存在，加大了被征收人的對立情緒和期望值，這是征收工作難度不斷加大的重要原因。六是房價、物價在短時期內的快速上漲，也導致征收戶對政策不滿意而產生大量和訴訟。
三、對策建議
1.加大房屋拆遷安置房的建設力度
一是公開招標帶資建設單位建設安置房，二是掛牌出讓土地使用權再統一回購安置房，三是安排出讓地塊中的安置房建設規劃，杜絕安置房滯后于房屋征收拆遷。
2.建立健全補償政策，嚴肅征收政策執行
匯總梳理現行各類征收政策，對各地政策差異情況進行比較，統籌考慮制訂各方都能接受的統一政策，糾正現行不合理政策。
嚴肅征收補償政策的執行。一是嚴格做好征收補償方案的審核和審批，杜絕政策突破；二是加強對征收實施過程的監督；三是加強群眾的監督，公示征收協議，允許征收范圍內的被征收人互相查閱，做到公開公正。四是加強工作聯動，及時協商調處具有普遍性的、確實有調整或完善需要的問題；五是進一步加強審計監督的作用；六是嚴肅處理私自突破現行政策的工作人員。
3.綜合運用多種方式，最大限度消除矛盾
完善政策，切實保障被征收人的合法權益，注重政策的統一平衡及執行過程中的公開、公平、公正，贏得群眾的信任。對于重大城市基礎設施可設立明顯標志，銘刻為該項目作出貢獻的普通市民的名字，激發市民的責任感與主人翁精神。
