時間：2023-09-06 17:08:19
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業地產的稅務籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：商業地產 稅收籌劃 探討
一、稅收籌劃的概念與作用
所謂稅收籌劃是指納稅人在不超出相關稅收法律法規范圍的基礎上，在組織生產經營、投資理財及商品買賣等相關經濟活動中選擇合理、合法的稅收方案，通過稅收籌劃實現企業利潤最大化的經營目標，其本質上是轉嫁企業成本，降低企業的涉稅風險。稅收籌劃行為要與相關法律法規相符，并且在納稅人進行生產經營或投資活動前實施稅收籌劃，其體現出明顯的不確定性，由此可見，稅收籌劃是一種層次更高的財務管理活動。對于房地產企業而言，由于其屬于資金密集型組織，因此要做好科學的稅收籌劃才能更好的適應市場競爭。具體而言，稅收籌劃對商業地產開發經營的主要作用體現在以下幾個方面：首先，通過稅收籌劃可以實現商業地產開發項目利潤最大化的目標；其次，通過稅收籌劃，可以有效提升商業地產開發項目的項目管理水平與管理效率；再次，商業地產開發項目中進行合理的稅收籌劃，有利用房地產開發企業樹立良好的社會形象；最后，稅收籌劃也是商業地產開發過程中必不可少的一項重要決策內容。
二、商業地產開發項目中涉及到的主要稅種
商業地產開發項目所涉及到的稅種主要包括以下幾種：首先為營業稅，其屬于流轉稅制中的主要稅種，營業稅的征收對象是國內提供應稅勞動、進行無形資產轉讓及不動產銷售的組織單位及個體，對其營業額進行征稅；在商業地產開發項目中，由于其與銷售不動產的稅目規定相符，因此要征收營業稅；其次，土地增值稅，其征收對象為出讓土地使用權及銷售建筑產品時產生的價格增值量，而土地價格增值量則是指房地產取得的收入扣除規定的開發成本及其它費用支出后所剩的余額，土地價格增值量由土地增值的多少來決定；其三，印花稅，其主要征收對象是房地產交易過程中針對交易金額征收的稅種；并且房地產企業在簽訂建筑合同過程中，也要繳納一定的印花稅；其四，企業所得稅，即房地產企業在進行房地產的出租或轉讓時，會獲得相應的凈收益，按照會計規定，該部分收益要納入企業的利潤總額中，并繳納一般稅率為25%的企業所得稅；最后，房產稅，在商業地產開發項目未公開出售前，無需征收房產稅，不過，如果出售前的房地產開發企業進行商品房的出租、應用或出借，則要繳納采用比例稅率的房產稅，根據房產計稅余值計征的稅率為1.2%，按照房產租金收入計征的稅率為12%。
三、商業地產開發項目稅收籌劃的方法及實例分析
（一）稅收籌劃的主要方法
1、壓低土地增值額
在進行項目開發時，房地產企業要對項目借款的實際利息支出進行計算，并計算出土地成本與開發成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國家規定的土地增值稅起征點及相關優惠的稅收政策。在出售房產時，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤，比如整體轉讓法、分解定價法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過有效措施降低課稅基礎，以減少企業的應納稅金，并且所適用的稅率也可能相對更低，以盡量實現“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標。
2、降低企業所得稅
在進行商業地產項目開發時，如果條件允許，可以適當的放慢項目竣工時間，通過延遲納稅時間以達到緩解企業資金壓力、贏得貨幣時間價值的目的。此外，還可以在符合稅法規定的前提下，在稅前扣險員工的福利保障資金，比如失業保險、醫療保險以及養老保險等，這種方法可以在提高企業員工福利的同時降低企業所得稅。
對于房地產企業而言，每個項目均需占用大量資金，相應的這些資金會產生大量的利息費用，因此做好利息費用的稅務籌劃意義非常。根據利息支出的性質不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費用化處理，相應的會產生不同的處理結果。無論利用哪種處理方法均要注意以下幾個方面：首先，如果企業處于免稅期，或者發生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續彌補時，可以選擇資本化的方式處理借款費用；其次，如果企業處于獲利年度，那么盡可能采用費用貨的方式處理借款費用，以減輕稅負；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對企業金融機構外的借款均做了強制性規定，如果利率大于同期同類商業銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產企業盡量不要向金融機構以外的個人或組織貸款，以防止納稅調整額增加。
4、其它稅收籌劃方法
其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術、緊扣臨界點及提高經營銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負，企業在選擇集資方式時可以參照稅基差異，比如發行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個集資方式；而緊扣稅收的臨界點可以獲得較好的減輕稅負的效果，因為我國相關稅法中有所規定，應繳稅額超出特定的范圍內，稅率會發生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點以下，在繳納稅金時可以按照較低稅率征收，有效降低稅務負擔。此外，在商業地產項目標銷售過程中，可以采用多種不同的投資方式與經營方式，可以有效降低稅收成本。
（二）房地產企業所得稅稅收籌劃實例分析
1、案例一
A房地產企業所承建的普通住宅取得2000萬元的銷售收入，開發該項目A房地產企業所支付的地價款為550萬元，房地產的開發成本為600萬元，準予稅前扣除的房地產開發成本為110萬元，房地產轉讓所產生的相關稅收金額為100萬元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項目住宅的銷售價格，由2000萬降至1895萬元，其增值率為19.8%，根據相關規定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無城繳納土地增值稅，所以，A公司在進行稅收籌劃后，其利潤為315萬元，與未進行稅收籌劃相比，共降低21萬元稅負，下表1可以直觀看出：
表1：稅收籌劃前后稅收利潤對比 （單位：萬元）
2、案例二
B公司一經過簡單裝修的住宅項目總售價在1200萬元，該項目中還配置了相關設施，按照相關稅法規定可知，B公司開發的該項目允許扣除的金額為1000萬元，增值額則為600萬元。如果采用稅收籌劃方法，對該住宅項目進行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價為1000萬元，合同款的稅收扣除成本則為350萬元，該合同可以歸類為房地產銷售合同，所以需要繳納相應的土地增值稅、營業稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價為200萬元，在計算上繳稅額時可以將50萬元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務類，所以無需繳納土地增值稅，只需繳納營業稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項目進行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬元，下表2可以直觀看出：
表2：稅收籌劃前后稅收益對比表 （單位：萬元）
3、案例三
某房地產開發公司采購了一套建設專用設備，價值300萬，預計資產殘值率為2%左右，使用年限在6-10年，計提折舊采用直線法，設計以下兩種方案：
一種方案是按10年期限計算折舊，相應的計提折舊額為：
300*（1-2%）/10=29.4 （單位：萬元）
設企業資金成本為10%，則期數為10的年金現值系數為6.154，則折合為現值的折舊可降低所得稅支出為：
29.4*25%*6.145=45.17 （單位：萬元）
第二種方案是按6年期限計算折舊，相應的計提折舊額為：
300*（1-2%）/6=49 （單位：萬元）
期數為6的年金現值系數為4.355，則折合為現值的折舊可降低所得稅支出為：
49*25%*4。355=53.35 （單位：萬元）
雖然從數字上看，改變折舊期限對企業所得稅稅負總和的影響不太明顯，但是將資金的時間價值考慮在內，顯然6年期的折舊期限更加有利，可以節約8.18萬元，因此選擇6年期更為合理。
參考文獻：
[1]趙巖.警惕美國地產稅務陷阱[J].金融博覽（銀行客戶）.2008（05）： 70-71
關鍵詞：商業地產、開發、涉稅籌劃
中圖分類號：D922.22文獻標識碼： A 文章編號：
我們公司是來自一家歐洲血統的商業地產開發商，開發的項目類型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪華式公寓，又有超強國際一線品牌入駐的商業廣場。鑒于工作過程中遇到的稅收籌劃點，結合我們商業地產項目的實際情況，現將幾方面的稅收籌劃點在此學習探討。
商業地產中房產稅的籌劃技巧
我國《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《房產稅暫行條例》）規定，房產稅的納稅義務人是房屋的產權所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區；計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產計稅價值征稅的，稱為從價計征。《房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減征10％～30％的余值計算繳納。所謂房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋造價，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設施。由此可知，合理地減少原值是減少房產稅的關鍵。
1、在與商戶租賃合同簽訂過程中，應注意將用于商場店面租賃的部分與用于存放貨品的倉庫分別簽訂〈房屋租賃合同〉和〈倉儲保管合同〉。
2、在與大型主力店商戶簽訂租賃合同時，應考慮將租金中所含的物業費單獨與成立的所屬物業管理公司簽訂〈物業服務合同〉。
以上兩個技巧都是從簽訂合同的類型來考慮的，因為〈倉儲保管合同〉和〈物業服務合同〉都不需要按照租金繳納12%的房產稅，只繳納5%的營業稅。這樣可以為企業稅減少房產稅的稅負，合理避稅。
3、關于附屬設備的確定。
在房產稅中，財稅地字[1987]第003號文《關于房地產稅和車船使用稅及各業務問題的解釋與規定》第二條規定：“屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒算起”，這條規定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個空間。
對于中央空調，我國房地產稅規定，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入賬，單獨核算并提取折舊，則房地產原值不應包括中央空調設備。這說明，在建房時，完全可以將中央空調作為固定資產單獨核算，不計入房地產原值中，從而減少房產稅。
作為與房屋不可分割的各種附屬設備如：中央空調、暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導線等各種管線，以及電梯、升降機、過道、曬臺等，無論是否計入固定資產，都應作為應稅
房產原值，征收房產稅。
4.關于公共設施的確定
項目建設時，除了筑建廠房、辦公用房外，還包括水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等建筑物。對于這些公共設施，如果也算入房產原值的話，則企業將面臨很重的房產稅。其實，按我國稅法規定，房產是指以房屋形態表現的財產；房屋是指有屋結構，可供人們在其中生產、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨立于房屋之外的建筑物，如廠區圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等。因此，企業應該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨記載，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不繳納房產稅。
二、商業地產中營業稅的籌劃技巧
1、在與國際一線品牌的優質商戶簽訂房屋租賃合同時，可考慮變租賃合同為投資聯營合同，以商場投資入股，按利潤抽成。 [2002]191號〈關于股權轉讓有關營業稅問題的通知〉中規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，對股權轉讓不征收營業稅。這樣以優質客戶良好的銷售渠道和客源取得的利潤分成來替代租金收入，合理地為企業節省了5.6%的營業稅及附加。
2、代收費用的稅務處理。房地產開發企業在收取銷售房款時，往往會存在代相關政府部門收取費用的情況，代收費用在滿足一定條件的情況下可不繳納營業稅。
〈營業稅暫行條例實施細則〉第十三條規定，價外費用不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；
（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；
（3）所收款項全額上繳財政。
由此可見，盡管〈營業稅暫行條例實施細則〉中規定，房地產企業的價外費用包括：“補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、罰金”等。均應按照規定繳納營業稅，但如果同時符合上述三個條件的是不需要繳納營業稅的。
三、商業地產中土地增值稅的籌劃技巧
1.代建房屋的籌劃點。若房地產企業在開發之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業――業”稅目繳營業稅，而避免開發后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。如：全部結算收入為1000萬元，代建手續費330萬元，不符合“代建房”要求則應納營業稅1000×50%=50萬元：若符合則應納營業稅330×5% =16.5萬元。2.合作建房的籌劃點。稅法規定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。企業應用足用好這一優惠政策。3.隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。4.我們的外資地產公司，為了提高開發產品的質量、品質與檔次，與很多的國際化團隊合作，支付境外勞務費，包括工程設計費、項目交通、標識、內裝、照明、景觀、綠色認證、可持續發展、幕墻、機電等咨詢費。這些境外咨詢和設計勞務在支付時，不論勞務是否發生在境內，都由我公司代扣代繳這一部分的企業所得稅、營業稅及附加，代繳的稅款，如果我們與境外公司簽訂的是含稅價的合同，就可以計入開發成本中，在計算土地增值稅時按扣除項目進行抵扣，可以使企業少納土地增值稅。由于我公司這部分代扣代繳的稅額較大，在利用這一稅收籌劃技巧時，給公司節省了很大一塊土地增值稅的稅收。綜上所述，稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的稅收凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產銷售活動的金額大，涉及面廣，處理也較為復雜，房地產企業一定要結合自身的條件和外部的銷售環境合理開展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業的一項經營管理活動，不僅要耗費成本，也存在一定的風險性。房地產企業在進行稅收籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發揮稅收籌劃的作用。
參考文獻：
商業地產投資開發贏利模式多樣,主要有四類:一是只售不租,出讓產權,快速回籠資金;二是只租不售,以商鋪產權再融資;三是又租又售,部分租,部分售,出租部分起示范作用;四是不租不售,自己做商業經營,直接將商鋪進行資本運作,控制進場業態種類,形成自己的經營特色。
本文且不討論如上開發贏利模式的優劣,僅就開發商在直接將商鋪進行資本運作,在與供應商聯營的過程中,如何在符合稅法相關規定的條件下,在不增加供應商成本的前提下,保持商鋪收益繼續增長,將商鋪變成收益最穩定的物業類別,獲得雙贏的結果,提出自己的拙見,以求專業人士斧正。
一、什么是聯營
依據《民法通則》的相關規定,聯營有三種模式:
1、法人型聯營,是指企業之間或者企業、事業單位之間聯營,組成新的經濟實體,獨立承擔民事責任、具備法人條件的,經主管機關核準登記,取得法人資格。這是一種最緊密、最穩定的聯營模式,它的設立、變更和終止以及權利能力、行為能力、責任范圍等均適用企業法人的有關規定。
2、合伙型聯營,是指企業之間或者企業、事業單位之間聯營,共同經營、不具備法人條件的,由聯營各方按照出資比例或者協議的約定,以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的,承擔連帶責任。這是一種半緊密、較穩定的聯營模式,根據這種聯營模式而組成的企業不具有法人條件,其財產屬于共有性質,聯營各方的責任是無限的連帶責任。
3、合同型聯營,是指企業之間或者企業、事業單位之間聯營,按照合同的約定各自獨立經營的,它的權利和義務由合同約定,各自承擔民事責任。這是一種松散型、簡易型的聯營模式。這種聯營模式是聯營各方之間的一種較為穩定的合同關系。
目前,開發商將商鋪與供應商進行的聯營大多數是第三種即合同型聯營,在這種聯營模式下,開發商成立專門的商業經營管理公司作為商場柜臺提供方,提供柜臺給供應商,由開發商成立的商業經營管理公司統一管理、統一收銀,商業經營管理公司按雙方的約定收取費用后,月末將剩余貨款憑供應商的增值稅發票打入供應商賬戶。
在供應商成本不變的前提下,如何通過合理的稅收籌劃提高商業經營管理公司的稅后實得收益?
二、聯營模式下的稅法比較
商業經營管理公司(以下簡稱“商場”)在聯營模式下,多以提取“扣點”作為收取費用的主要方式,而提取“扣點”分為單純提取扣點和提取“扣點”和收取固定的進場費、廣告促銷費、上架費、展示費、管理費等勞務收入結合兩種方式,在不考慮房產稅等其他應納稅種的情況下,兩種方式的稅收有所區別:
第一種,單純提取“扣點”方式:
假設供應商的月含稅銷售額為300萬元,商場的扣點是25%。由商場統一收款,統一管理,供應商自行承擔其銷售員及相關的管理費用。商場月末將剩余貨款憑供應商的增值稅發票打入供應商賬戶。
則:商場的稅后收益計算如下:
根據國稅發[2004]136號《國家稅務總局關于商業企業向貨物供應方收取的部分費用征收流轉稅問題的通知》中“對商業企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤(如以一定比例、金額、數量計算)的各種返還收入,均應按照平銷返利行為的有關規定沖減當期增值稅進項稅金,不征收營業稅”的規定,商場25%的扣點收入是與商品銷售量、銷售額掛鉤的返還收入,因此應按有關規定沖減當期增值稅進項稅金,按上述規定,則商場的當期銷項增值稅=300萬/(1+17%)×17%=435897.44元,當期應沖減的增值稅進項稅金=300萬/(1+17%)X 25% X17%=108974.36元,當期實際繳納的增值稅=當期銷項增值稅-應沖減的當期進項增值稅=435897.44元-108974.36元=326923.08元;由此產生的城建稅和教育附加稅=326923.08×(1%+3%)=13076.92元;在不考慮其他成本和費用的前提下,企業所得稅=[300萬×25%/(1+17%)-13076.92元]×33%=207223.08元;商場的稅后所得收益=300萬×25%/(1+17%)-13076.92元-207223.08元=420725.64元。
第二種,提取“扣點”和固定勞務收入結合的方式:
假設供應商的月含稅銷售額為300萬元,商場的扣點是25%。假設該供應商的最低銷售額為100萬,那么將該100萬的扣點即100萬×25%=25萬,以進場費、展示費、管理費等勞務收入的形式收取。其他銷售額以扣點形式收取。
則:商場的稅后收益計算如下:
根據國稅發[2004]136號《國家稅務總局關于商業企業向貨物供應方收取的部分費用征收流轉稅問題的通知》中“對商業企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額無必然聯系,且商業企業向供貨方提供一定勞務的收入,例如進場費、廣告促銷費、上架費、展示費、管理費等,不屬于平銷返利,不沖減當期增值稅進項稅金,應按營業稅的適用稅目稅率征收營業稅”的規定,商場應繳納的營業稅=25萬×5%=12500元,
關鍵詞：土地增值稅；房地產開發企業；稅收籌劃
土地增值稅自1994年開征以來，一直在規范我國房地產市場平穩發展方面，規范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財政方面，抑制房價過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發揮著重要的作用。
見于部分大中城市房價過高、上漲過快的問題，2010年4月《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。”為配合國務院對房地產的調控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機構上調存款類人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對房地產行業來說是很不利的。然而，房價過高的原因是錯綜復雜的，其中一個最根本的原因就是房地產行業的稅負很重。在房地產應征的各項稅費中，營業稅、城建稅、教育費附加均是依據商品房銷售收入為繳納依據，然而土地增值稅則不然，它是以地產項目增值額的高低實行四級差別累進稅率來征的，最高稅率可高達為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負是房地產行業每一個財務人員應認真研究的問題。
一、土地增值稅的稅收特征
1.土地增值稅定義
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅對不同類型的房地產實行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實行差別累進稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。
2.土地增值稅征、繳管理
納稅人應在項目未辦理竣工結算前按照項目所實現的商品房銷售收入及稅務部門所規定的土地增值稅預征稅率，先預繳土地增值稅，待項目全部竣工結算、且完成銷售再做整個項目土地增值稅的清算。但對于某些房地產企業雖設置賬簿，但財務核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據不完整、費用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項目具體金額的，主管稅務機關可直接對其采用核定征收。
3.土地增值額的計算
土地增值額=轉讓商品房銷售收入-（建造成本-已計入開發成本的借款利息）*1.3-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費；或還可表述為：土地增值額=轉讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實際支付的能提供金融機構證明的貸款利息-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費
計算土地增值額中所扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費、房屋主體建筑的各項建造成本、開發過程中所發生的各項間接費用支出、稅金（營業稅、城建稅、教育費附加等）、其他。
4.土地增值稅額計算方法
先計算出增值額和扣除項目金額，然后再根據兩者之比的比率按下列具體公式計算：
（1）增值額/扣除項目金額≤50%
土地增值稅額=增值額×30%
（2）50%
土地增值稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
（3）100%
土地增值稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
（4）增值額/扣除項目金額>200%
土地增值稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數。
5.土地增值稅稅收優惠
（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免征。
普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。
（2）投資聯營一方以土地（房地產項目）作價入股，轉讓到被投資聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。
（3）對于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。
（4）因國家建設需要依法征用、回收的房產，免征土地增值稅。
二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃分析
1.借款利息的籌劃
大多數房地產企業的項目開發資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產項目建筑施工期間所發生的利息支出，應資本化計入相關開發成本。但實際工作中在做土地增值稅項目清算時，大多會將已經資本化的利息調出作為費用簡化處理。當然實操中，并不用通過具體的賬務處理將已資本化的利息調至財務費用中去，而只是在計算增值額時把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉讓房地產項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發費用=實際支付利息+（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉讓房地產項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發費用=（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發成本）*10%。
這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產項目開發主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機構出具的利息證明，利息費用較高，且高于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發成本之和”的5%，則應盡可能提供銀行機構的利息證明，并按項目分攤貸款利息，以求能按實扣減利息，從而降低稅負；反之，項目開發籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發成本之和”的5%，則可不計算應資本化的利息或不提供銀行機構的利息證明，從而達到合理避稅 ，以求項目利潤最大化。
2.合理提高能成本化的管理費用
房地產企業的管理費用可以通過企業管理的人事編制的調整而合理降低土地增值稅。例如某房地產開發企業管理人員30人，每年開支的管理費用約為300萬。其中，25人參于了項目開發管理，經總經理辦公會議決定，將這25名工作人員的人事編制調整到項目部，以求加強項目開發進程管理，如此一來增大了項目成本費用支出約計250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。
3.地下車庫的合理策劃
商業地產的高層項目通常都會建造地下一層、二層為地下車庫，根據車庫性質大致分為三類：有產權車庫、利用人防工程建造的車庫、無產權的車庫。很多開發企業為了促進銷售額，通常希望建有產權車庫，但實際上從稅收來說，他們是大大的失策了。
如果所開發項目的物業公司是開發商自己所成立的獨立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委托物業公司和車主簽訂《車位使用協議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權”，物業公司收取“車位維護管理費”，彌補物業收費不足，繳納營業稅。而對于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎數據。
如果開發企業想盡快資金回籠，實現車庫銷售，也可建造無產權的車庫。無產權的車庫如何核算處理，會計制度、稅法均無具體規定。開發企業可以將其作為獨立的成本核算對象――車庫進行核算處理，建成之后，可轉做“投資性房地產”或“固定資產”，可以出租。若作為“投資性房地產”轉讓若干年的使用權，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，仍應按照”服務業――租賃業”征營業稅及按租賃收入的12%征收房產稅（房產稅應按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定），且不征收土地增值稅。
4.出售固定資產與開發產品的籌劃
房地產開發企業將待售開發產品先轉為固定資產出租，租賃3年后再出售，也可規避土地增值稅。但是租賃期所得租金應確認收入，出售時按銷售企業不動產處理。在整個租賃期間不僅應確認固定資產的租賃收入，還應該每月提取該固定資產的累計折舊計入租賃成本。出售時，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，固定資產處置一般通過”固定資產清理”科目進行核算，固定資產清理完成后的凈收益，借記”固定資產清理”科目，貸記”營業外收入”科目。固定資產處置時，應交納營業稅金及附加，不涉及土地增值稅。
5.合理利用土地增值稅稅收優惠：
普通標準商品房實現銷售，增值額與扣除項目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率
6.精裝商品房的納稅籌劃：
房地產開發企業銷售已精裝修的商品房，其裝修費用可以計入房地產開發成本，適度加大建造成本的同時，也可一方面提升商品房銷售價格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項目的增加，從某種意義上給了房產開發企業在開發成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實現避稅。
隨著國家對房地產調控一系列宏觀政策的出臺，市場競爭日趨激烈，加之國家稅務總局對房地產各項稅收政策的逐步細化，如何合理避稅成為每一個房地產行業財務管理人員理應認真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個財務工作者熟悉房產企業的運營流程，更重要的是能熟悉房產企業的會計核算和相關稅收法規。房地產企業財務人員應該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會計分錄時，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業稅負，增強企業的市場競爭力。
參考文獻：
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現在,如果要在杭州市區購買一套二手房,再花幾千塊錢請個評估公司,把交易價格做低――用這種多年以來慣用的方式逃避一些契稅和營業稅,恐怕難度較大――只要輸入的報稅價格低于地稅部門電腦里存儲的計稅基準價,屏幕上馬上會亮起紅燈。
這套由杭州市財政局直屬征收管理局(下稱征管局)耗費3年時間開發的監測軟件,專業名稱叫“杭州市房屋交易計稅價格評估管理系統”。使用這套軟件,從2008年4月1日到2009年12月底,杭州市征管局共攔截11841份二手房交易“陰陽合同”,占全部納稅對象的約20%,補征稅款8704.44萬元。
憑借上述舉措,杭州市房地產批量評稅系統2006年被國家稅務總局認定為全國創新目標項目,作為新的稅收征管模式在全國推廣。
服務外包
中國人民大學土地管理系副教授曲衛東表示,杭州市雖然不在全國10個物業稅“空轉”試點地之列,但其批量評稅技術相對最為成熟。“如果總局宣布下一步開征物業稅,杭州馬上就能實轉。”
1月21日,在接受《財經國家周刊》采訪時,杭州市征管局局長卓安軍指著辦公室書柜中6大本厚如《辭海》一般的黑皮書說,“這里邊藏著累計共103萬余套房地產歷史交易數據,幾乎囊括杭州市存量房交易的全貌。”
“按道理,杭州市房屋信息最全、最準確的數據登記應該在房管部門,但實際上卻在地稅征管部門。”卓安軍說。
卓安軍回憶,1998年以來,杭州房地產業經歷了長達10年的快速增長。家庭人均住宅面積從1999年的10.1平方米上升為2007年的24.3平方米;住宅銷售面積從1999年的170萬平米增長到2007年的457.13萬平米。“這為房地產批量評稅技術提供了較好的市場基礎。”
2006年10月,為落實中央和浙江省有關房地產評稅改革,卓安軍等開始四處考察、拜訪,向國內外城市學習先進經驗,籌劃建立一套統一的自動評估模型,對房屋交易計稅價格進行公平公正的評估和管理。
“取經”歸來,有多年從事政府采購工作經歷的卓安軍說,他意識到要做好房地產批量評估這件事,僅憑地稅部門現有的人力、物力難度很大,必須“服務外包、借助外腦”。
2007年3月,杭州市征管局以政府采購公開招標的方式,圈定省內5家具有一級資質的評估公司。經過方案比較、報價角逐等數輪評審,浙江恒基房地產土地資產評估有限公司最終勝出,與杭州征管局簽訂了政府采購合同。
成立于1998年的恒基評估公司,主要業務涉及拆遷、征地評估及銀行抵押物評估,公司目前有50多位員工,每年營業收入1000多萬元。
《財經國家周刊》記者獲悉,恒基評估公司是浙江省內第一家非隸屬政府機關的社會鑒證性評估機構,也是浙江省唯一的一家擁有房地產評估、資產評估和土地評估三項估價資格的評估機構。
“征管局的這套評稅系統僅是很小的一項業務,每年的維護費用不過20萬元,但卻花費了大量的精力。”恒基評估總估價師朱曉說,當初參與投標,主要是考慮該項目的社會效益,“這項工作很有意義。”
“掃樓”
朱曉告訴《財經國家周刊》記者,建立“房屋交易計稅價格評估管理系統”要做的首件工作“是個力氣活兒”――在全市范圍內“掃樓”,具體涉及6個城區、51個街道及鄉鎮、412個社區和16000余幢住宅。為此,恒基評估公司50名員工全體出動,外加120名帶著“實習”任務的浙江理工大學房地產專業大三學生。
從2007年4月開始,杭州市的各個社區、街道迎來了一大群面孔稚嫩的大學生。他們手拿表格四處拍照和記錄,社區居民都感到很奇怪。
“掃樓”工作進行了5個月。回憶起來,朱曉印象最深的,是一次次被小區保安拒之門外,有些別墅區里散養的大型猛犬也讓勘察人員心驚肉跳。還有一次,朱曉和同事拍完照坐在臺階上休息,突然有保安沖過來喊道,“樓上女主人認為你們身份不明、在她家門口踩點,已經報警了。”
《財經國家周刊》記者看到,這份對杭州市現有住宅類房產做“摸底”式體檢的調查表格上,密密麻麻羅列著影響房價的各種因素,如房屋的位置、外部交通、環境景觀、配套設施、戶型結構和建筑年代等,累積近50項。
朱曉解釋說,表格填完以后,會對范圍內每個成交案例所包含的特征因素進行分解,用計算機程序運算,把每個因素對房價的影響程度進行量化;隨后,再把要評稅的房產輸入該模型,征稅的基準價格便自動生成,且與當前市場價格“差距不大”。
“簡單來說,系統的最終目的,就是給不同的住宅片區定下征稅基準價。”朱曉對《財經國家周刊》記者表示,此前他曾在杭州市蕭山區做過此類評稅工作。
朱曉說,當時在蕭山運用的是“市場比較法”來確定征稅基價,但做法過于簡單,“三兩個樓盤一平均,確定一個基價。”這次卻不同,杭州的批量評稅系統借鑒了國際上更為認可的“特征價格法”,估價“極盡細致”。“每幢房子都至少有一個基價,多的甚至兩到三個。比如根據不同樓層、能否看到江景,都會分別給出價格。”
資源共享
2008年4月1日,“杭州市房屋交易計稅價格評估管理系統”正式投入運行。
回顧從競標到投產一年的歷程,卓安軍感慨說,“最難的就是協調”。他認為,“杭州市之所以能做成這件事,也恰是得益于政府各部門之間行政和信息壁壘的打破。”
據卓安軍介紹,杭州市非常重視政府各部門的信息化建設。從2001年開始,政府每年投入1.5億元用于信息化建設。目前,杭州市規劃、房管、國土和民政都有各自基于地理信息系統平臺開發的綜合信息軟件。在此基礎上,由財政部門牽頭,建立了信息共享協作機制,為推動計稅價格評估管理系統的建設提供了良好的外部支持。
“房地產稅收一體化管理,關鍵是信息的一體化。”卓安軍說,緊密的部門協作關系,是推動房地產批量評稅技術進步的保障。
卓安軍告訴《財經國家周刊》記者,目前杭州市的批量評稅系統基本對全市的存量房屋已實現了全覆蓋,接下來是對新建商品房信息的定期維護和更新,這部分大概占總體數據庫的5%左右。此外,卓安軍還在著手建立商業地產、廠房和倉庫的數據庫。
涉老地產的分類和屬性
在中國城市化發展的過程中，房屋市場化過程中，房地產商起到了非常重要的作用，但是今天房地產商似乎成了中國房價高的替罪羊。而這或許與在房地產的過程中，沒有區分公共福利保障和市場商品的界限，沒有區分老百姓剛需自住型的保障性住房和應該市場化運作的商品住房的區別，混淆了這些概念。
好在涉老地產處在孕育期，因此要切記重蹈覆轍，從源頭理清養老的保障性需求和市場化需求的區別，政府和開發商各負其責，開發商在涉老地產開發中也應照顧政府公共福利的方面，整個中國的養老問題絕不是靠政府可以獨自解決的。開發商市場化運作的過程中如果能夠幫助政府部分地解決行業問題，同時還能部分地解決現階段地方政府的某些困境，那就會形成一個多贏的局面。
從這個角度講，涉老項目可分成福利型和商業型兩類，政府應更多地關注福利型的，開發商則更多地應該關注商業型的；如果從服務的對象來劃分，又可分成涉老住宅，老年公寓和長期照護機構三類。
涉老地產和常規的住宅地產之間有何區別？常規住宅屬于消費產品，是銷售型的地產，具有拿地快，投資快，產品快，資金回籠快等特點，而涉老地產屬于持有型的地產，策劃慢，規劃慢，設計慢，施工慢，銷售慢，資金回籠也慢。涉老地產屬于商業地產的類型，占用資金巨大，投資回收期長，由于目前國內的資本瓶頸，直接融資的機會少，因此，筆者建議，涉老地產項目應該參照目前商業地產的操作模式，在項目中加入住宅類物業作為快速回收資金的產品，或可考慮安排普通商品住宅、適老住宅、銷售型老年公寓和出租老年公寓和長期照護機構，前三類是銷售型的物業，后兩類型是持有型的。
復合性商業養老項目
以一個清城華筑在地級市做的案例為參照，該市距離省會城市兩百公里，兩小時車程，目前還沒有通航，自然環境優良，宜居，旅游資源并不是太多，不是常規的旅游目的地。開發商拿到的土地在新城比較核心的地帶，距離新的行政中心兩三公里，周圍以居住區為主，總計500畝的土地，按城市規劃的要求，容積率1.5，大概要建50萬平米。這個地塊北側是規劃的一個三甲醫院，因此該項目在醫療上沒有做任何安排，安排了三種功能，一個是從幼兒園到高中的國際雙語學校，一個包含養老功能的涉老社區，還有相關的配套功能建筑。在這50萬平米的體量中，國際學校6萬平米，占了12%，居住類9萬平米，公共配套5萬平米。按照銷售和持有劃分是三七開。
策劃之初，首先需要分析我國家庭結構對養老和子女教育的需求關系，在既存在養老的需求，也存在教育的需求的家庭中，真正有話語權購房的人是中間一代；同時，如果當以養老為訴求的購房需求碰到以教育為訴求的購房需求的時候，一定是養老讓位于教育。因此在涉老社區里加入教育功能是非常有必要的。
在39萬平米的居住類建筑里，我們有60%提供給了普通的家庭，40%提供給不同級別需求的老年人。從而使在這個小區內既有居家養老的解決方案，又有商業化運作，針對失能老人的老年機構，這五類建筑前三類屬于銷售型的公寓，后兩種屬于持有型公寓。
而下一步，也可以沿著這樣的思路做更多的嘗試，例如，在老年的居家和床位的公寓里，可以各拿出一萬平米做50%產權銷售的模式。對于某一套老年公寓來講，是開發商和實際購房人各擁有50%的房屋產權。這個是對以往有一些老年項目中對持有型物業用發售會員卡方式的一種反思和折衷。首先會員卡收入能不能作為企業當期的營業收入，能不能作為銷售業績？將來國家對這類押金性的會員卡收入是否有資金監管的要求？是否必須專款專用？會員卡收費是不是今后國家會有限制，如額度會不會受到限制？這些問題是需要進一步思考的。
通過擁有50%的房屋產權的方式，一方面可以規避部分對會員卡的擔心，另一方面可以部分解決開發商的資金回籠問題。對于購房者而言，他拿到的不僅僅是一張會員卡，而是一張房產證，雖然只有50%的產權，滿足一些人對擁有房產的心理訴求。同時在房價升值的過程中，購房人未來可以部分地享受房產升值帶來的收益。
在該涉老住宅案例中，持有型物業一共是15萬平米，將來是為整個小區服務的，規劃預計小區將容納約4000普通的居民，3700位老人，1600學生，大概是八九千人作為整個持有物業的一個服務對象。
大概的成本構成的測算，靜態總投資約為18億，其中17%的土地成本，62%的建設成本，10%的管理成本，11%的財務成本，預計三期建設，動態的投資峰值在5個億左右。對于銷售情況，清城華筑也進行了預估：總面積50萬平米，其中的一次銷售面積占34萬平米，這這部分的預期銷售收入約18.7億，50%產權的二次銷售面積有兩萬平米，預期有6000萬，最后投資人會留下15萬平米的持有的建筑，大概的資產價值是5.5億。值得注意的是，其中銷售和出租型物業的比例主要是考慮初投資規模，希望一次性的收入能夠覆蓋靜態的投資總額。
地方政府的視角
了解了開發商對一個項目的判斷后，需要關注地方政府如何看待養老項目，地方政府在中國城市化進程中，遇到的困境是什么。
首先，分稅制致使中央和地方的財稅的這種博弈將長期存在，地方政府的稅收收入很難快速增長。進一步促使地方政府依賴于土地財政，雖然一直頗受指責，但是隨著宏觀調控的深入，以及事實上土地作為稀缺資源，土地財政將無法成為長久之計。與此同時，在財權上手的背景下，事權又在不斷下放，地方政府不僅要考慮城市化發展，要考慮城市長效經濟增長，還要兼顧民生、就業、醫療、養老等等，處處需要花錢。其中三四線城市的形勢格外嚴重，在招商、賣地過程中三四線城市賣地是比較困難的，地域性差距越來越小，地方性特色越來越難挖掘，同質化競爭越來越激烈，土地財政也越來越難。當地方政府面對財政、稅收、民生這三個問題時很現實會有一個次序問題。
目前我國可能用于涉老地產的土地有出讓用地、劃撥用地和集體建設用地，筆者認為未來更多的行業機會是在集體建設用地上，但是目前受限于國家的法律政策體系，在國有出讓用地上進行涉老地產開發是最為現實的。無論居住用地、醫療用地還是商業用地，都可以作為涉老地產項目用地，僅項目門類投資回報會不同而已。
但對地方政府而言，選擇國有出讓用地來供地支持養老地產項目，實際上是占用了城市建設用地指標，是以損失其土地財政收入為代價的，因此，出于政績考慮選擇一兩個試點是可能的，大規模的讓政府支持養老地產項目是不現實的。從城市規劃的角度出發，有一種解決方式，即如果能夠在城市做總規、詳規的時候，在控規指標體系內加入養老指標體系，政府除了容積率、限高、建筑密度以外，再增加必須做多少涉老住宅、多少機構的指標，使得投資商、開發商拿地的時候，按照規劃要求去做，打包供地。或將成為一種解決方式，另外也可以在有養老內容的項目上，可以給予一定的容積率補貼。
在中國城市化進程中有一個現象就是資金、人才、資源的流向通常是由低到高的，鄉鎮一級的人一定有了一定的經濟能力會去城里買房定居，三四線的城市會涌向一二線城市，這個主要也是朝著醫療教育這種公共資源去的。但是當我們一個項目整合了養老、教育、醫療這樣一個資源以后，可能就會影響上述中國城市化常規的人才流向進程，他有可能提供了一個逆流向，周圍同樣是地級市的人口可能吸引過來，甚至上一級城市的異地養老人群有可能也會選擇到這個城市來。
各方利益主體的關系
對于一個項目而言如果能理清地方政府、開發商、消費者、運營商、投資人的關系，尊重每一方的利益訴求，這個項目才有可能成功。對于地方政府而言，要符合“十二五”規劃方向，在解決城市化發展的同時，要解決民生問題，要轉變養老、教育等單項性投入的思路，把社會公共服務市場化運營。就單個項目而言，完全與城市分開的養老設施不符合民政部的居家養老的政策，可能也不符合中國的孝道文化傳統，這樣對于地方政府而言，不能簡單地靠賣地財政和賣房財政，通過保有型的養老機構一方面產生稅收，一方面提供就業，通過完善的設施可以提高周邊的土地價值。
對于投資人而言，當前國有壟斷占絕大多數市場，投資渠道狹小的現狀下，這個項目是可持續投資，持續收益的項目，在當前宏觀調控的形勢下更符合政策導向，更容易獲得各級政府的政策金融稅收的支持。作為保有型物業，還是后期持續融資的一個有效工具。同時，又是一個長期穩定的收益型產品。
對于開發商而言，當前房地產市場持續打壓的形勢，涉老地產或者養老地產項目可以有效地回避調控風險，參與民生建設，獲得各級政府的支持，同時保有型的物業也是開發商后期持續融資的一個有效工具。同時，對于日益提高的土地增值稅，也有利于稅務籌劃，獲得最大的收益。
對于運營商而言，通過這種結合，可以真正意義上介入城市發展進程，通過和各方的緊密合作，更容易獲得市場準入的機會，在專業化分工的基礎上可以實現規模化的運營。
寫述職報告時應認真總結出限定時期的工作特點，抓精華，找典型，以這段時期工作中突出而富有典型意義的事件來反映一般。下面就讓小編帶你去看看試用期工作年度述職報告范文5篇，希望能幫助到大家!
試用期述職報告1時光過的真快，轉眼間我已經在__移動工作2個月了，這段時光里我抱著虛心學習的態度，學習公司的開發流程，熟悉公司的企業文化。了解公司的系統開發框架、主要技術。主動和同事溝通、學習經驗。在接到項目開發任務后，努力和認真的工作，并在同事的幫忙下，如期完成了項目的開發。
試用期的工作還比較有限，簡單的列了一些，期盼公司領導指出工作中的不足。
1、熟悉公司軟件開發的系統框架和主要技術，主要任務是掌握C#開發語言和集成開發環境，熟悉公司軟件開發的基本框架及分層開發方式。
2、熟悉勞務費的業務需求，主要任務是參與勞務費許求的分析與討論，整理出系統的流程和基本功能模塊，并設計出數據庫。
3、完成勞務費系統功能的開發和測試，主要任務是開發所有web頁面，包括基本設定，業務數據導入，各分區域和機型統計報表，及備件核銷勞務費的計算等存儲過程的編寫。
4、參與電子臺帳和物流系統的開發，目前主要任務是完成臺帳定單部分和報關部分的開發。
在這期間，我也發現自我的很多不足，主要表此刻對公司的一些業務不夠了解，關于這點我以后要加強和同事的溝通和學習，還有就是代碼的組織不是很清晰，關于這點，在此刻的開發中我已經改善。
信息管理部是一個專業性較強的團隊，專業水平是個人的核心競爭力，我十分榮幸能加入這個團隊，我將努力的提升自我的專業水平，并擴充學習部門的相關業務知識，爭取能在C#開發、ERP二次開發、OracleDBA等方面取得很大的進步。
剛走進__時，恰逢公司八周年的慶典，看到一個個在平凡崗位作出貢獻的同事，心理只有一種感受——個性感動，他們都是在默默的奉獻著自我，覺得他們真的很偉大，這反映的是一種企業文化的強大感召力，也讓我對__的文化也有了新的感悟和理解，我為成為一名__人而感到驕傲，我將努力的工作，懷著一顆感恩的心，用更好的工作成績為公司服務，為在__實現人生的最大價值而奮斗。
試用期述職報告2我是北京冠__地產咨詢有限公司商務部總監助理杜__，我于20__年10月21日進入公司，開始為期三天的無薪試用，20__年10月26日正式進入試用期，屆時試用期已滿一個月，特向公司提出轉正申請。下面我主要就我的工作內容、工作目標、執行計劃、執行效果、執行總結及轉正后工作展望五個方面進行匯報：
一、工作內容
進入試用期以來，我的工作主要是：
1、掌握按揭貸款的相關知識，并給銷售?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽迸嘌?
2、協助我們的按揭客戶準備辦理按揭所需資料;
3、及時更新銷售狀態的記錄。
二、工作目標
有目標才會有前進的方向。
試用期中，我的業務目標是在15天內有能力給銷售部人員培訓按揭貸款的知識;在20天內協助我們的首位按揭客戶準備好按揭資料;確保房源銷售狀態、簽約信息、回款情況以及月度銷售簽約資金回收統計一致。
試用期中，我的個人目標是在20天內可以有思路的安排自己的工作事項;一個月后能夠順利轉正。
三、執行計劃
為了實現工作目標，我的執行計劃如下：
1、工作前三天上網搜索按揭貸款的相關知識，并整理成資料。
2、工作7日內就我了解的按揭知識對銷售部人員進行理論知識的培訓。
工作思路是：在培訓之前整理好培訓資料，為方便講解，制作成PPT。培訓后，總結銷售部人員期望了解的按揭問題，并在一周內整理出來。
3、通知我們的首位按揭客戶準備辦理按揭資料，擬定在20天內準備齊全。
由于之前沒有經驗，協助我們的首位按揭客戶準備按揭資料，主要是在“通路”，一方面了解辦理按揭需提供什么資料、怎樣準備資料，一方面與工行負責按揭的曹主任、宋經理建立良好的友誼，樹立好公司形象和個人形象。
4、工作15日內有能力為銷售部人員培訓按揭貸款的知識，并讓他們感覺到我很專業。
工作思路是：在第二次培訓之前，對比較常見的問題進行總結，并對自己存在的疑問及時向工行的宋經理詢問、總結，使培訓資料不斷完善、更加準確、有理有據。
5、在3天內，結合認購單、簽約單、收據制定出簽約信息統計表、回款情況統計表及月度銷售簽約資金回收統計表，保證內容一致。
6、在試用期，端正學習態度，做好自己的本職工作。
做到不遲到、不早退、不曠工，并自愿加班學習專業知識，以求順利開展工作及順利轉正。
四、執行效果
“華人管理教育第一人”余世維曾經說過“決戰商場，贏在執行!”這說明了執行力在工作中的重要性，換言之，一個人的工作業績和他對工作的執行情況是密切相關的。現將我對工作的執行情況總結如下：
1、我超額完成了“無薪試用”的工作任務。
剛進入公司，李總給我出了按揭貸款的八個問題，包括按揭貸款的含義、按揭出現的原因、辦理按揭的條件、流程、所需資料、按揭貸款還款方式、按揭客戶能否提前還款、二次購房按揭的規定，要求我在三天內完成。實際上，我在第一天就順利完成了八個問題的解答。在第二天下午下班后我就按揭貸款的八個問題給李總和同事劉冰進行了講解，講解時我做到了完全脫稿，李總對我的工作態度、工作思路給予了充分肯定。
2、就按揭貸款的知識，我先后對銷售部人員進行了兩次培訓。
第一次主要是針對按揭理論知識進行培訓，盡管我做了充分的準備，但由于我接觸按揭貸款的知識只有一個星期的時間，只是學習了按揭的理論知識，沒有對辦理按揭過程中遇到的實際問題進行研究，所以在培訓時不能及時、準確的解答銷售部人員提出的實際問題。為了使銷售部人員對按揭知識有更全面、更準確的認識，半個月后我給銷售部人員進行第二次培訓。在第二次培訓之前，我對比較常見的問題進行了總結，并對自己存在的疑問及時向工行的宋經理進行詢問，之后自己加以總結，使培訓資料不斷完善，更加詳細，鑒于第二次培訓的時候我對按揭知識已有深刻的理解，所以我可以自信的給銷售部人員講解并準確的回答他們提出的問題，培訓結束前我就培訓內容進行了隨機提問，根據銷售部人員的回答情況，表明他們掌握的情況良好。
3、我協助我們的首位按揭客戶在18天內準備好了按揭資料，比預定目標提前了2天。
剛開始，我們首位按揭客戶資料是按照工行提供的《資料清單》準備的，拿到工行審核，工行宋經理基于我們的首位按揭客戶無法提交個人收入符合銀行要求的證明，又由于他是企業法人代表，所以讓其補充公司資料，我一方面通知客戶補充資料，一方面完善《辦理按揭資料清單》，把學到的知識添加到資料清單中。三天后，我拿著該客戶的資料到工行請宋經理再次審核，宋經理又提出了新的問題：驗資報告需整本復英造三個月工資表，之后我再聯系客戶，再完善《辦理按揭資料清單》，并添加準備資料的注意事項，如此反復補充了五次資料，我們的首位按揭客戶的資料才準備齊全，辦理按揭的“路”走通了。
同時，為了方便以后的按揭客戶準備按揭資料，我制定出一套詳細的《萬利財富廣場購房客戶辦理按揭材料》，包括《辦理按揭的條件》、《辦理按揭資料清單》、《辦理按揭的流程》、《分紅證明》(模板)、《企業經營情況報告》(模板)、《工資表》(模板)，這些材料整理的詳細、具體、清晰，給辦理按揭的客戶減少了許多麻煩，必定提高辦理按揭的效率。另外，由于我和李總制作的《辦理按揭資料清單》非常詳細，所以得到了工行宋經理的高度評價，并向我索要，當作了他工作的參考資料;通過與工行個貸中心曹主任、宋經理多次交往，我給他們留下了良好的印象，他們對我的言行舉止、辦理按揭的工作給予了充分肯定。
4、我根據認購單、簽約單、收據制定出簽約信息統計表、回款情況統計表及月度銷售簽約資金回收統計表。
現在，我負責銷售狀況的記錄、更新、上報，有新的認購信息或簽約信息，我會及時記錄，從不怠慢，并認真核對，因此確保了各項信息的一致。
5、屆時，我正在協助按揭客戶準備辦理按揭的資料。
每個客戶的情況都不一樣，協助每個客戶準備資料對我來說都是極大的考驗。接下來，我將針對每個客戶的具體情況整理出解決問題的方案。在整理的過程中，反復思考，找出最佳的解決辦法。這樣做不僅可以提高辦理按揭的效率，而且可以提升我的思維能力。
五、執行總結
“對工作進行總結，才能有所發現，有所創新，有所前進。”
盡管我工作時間僅有短短的一個多月，但我在工作中卻有很多的收獲，自己的進步也很大，不僅體現在業務方面，而且體現在個人方面。
首先，我圓滿完成了在試用期中制定的業務目標。我給銷售部人員進行了按揭貸款知識的培訓，并起到了良好的效果;我協助我們的首位按揭客戶準備好按揭資料用了18天，比我的計劃提前了兩天;另外，我所統計的房源銷售狀態、簽約信息、回款情況以及月度銷售簽約資金回收統計各項資料完全一致。
其次，為了今后更好的開展工作，我掌握了必備的專業知識和技能。現在，我熟練掌握了按揭貸款的相關知識。通過深入學習，我還了解到“錢是有時間價值的”“名義利率指的是年利率，實際利率指的是月利率”，“客戶作按揭貸款的原因之一是理財的需要”等。另外，通過為我們的首位按揭客戶準備按揭資料，引起了我的許多思考。例如，相對于購買住宅而言，購買商用房辦理按揭所需資料更加繁瑣。為什么呢?我們的資料繁瑣主要體現在：是企業法人代表或股東的話，另需提交公司資料，包括營業執照復印件、稅務登記復印件、機構代碼證復印件、驗資報告復印件;另外，資料要求更加規范，如須提交企業完稅憑證、企業或個人對賬單。銀行為什么會這樣要求呢?
第一、我們這個項目是商業地產，購買房產需要資金比較多，另外還款年限不能超過十年，限定了每月的還款額比較多;
第二、在購買我們的房產之前，我們的按揭客戶大多都有不少的貸款;
第三、歸根結底，銀行關心的是按揭客戶的償還能力。當然，只要有證據證明個人或家庭的可支配收入能夠達到銀行要求，即可不提交公司資料。
再次，現在我可以有思路、有步驟的安排我的工作事項。每天我都會寫工作計劃，在工作計劃的指引下安排自己的工作，并且能夠達到預期的目標。
另外，在與工行的曹主任、宋經理，房管局備案科負責人交往時，我非常注意自己的言行舉止，因此，為公司和個人塑造了良好形象，給他們留下了非常好的印象，對我的業務開展而言，必將有很大的推動作用。
在個人方面，進入公司以來，我的工作態度一直都很端正，一方面是為自己負責，一方面是為公司負責。
主要體現在：
1、嚴格遵守公司的規章制度，從未遲到、早退、曠工，也從未請過假。
2、在規定的上班時間，如果我沒能完成既定的工作任務，我會毫不猶豫的選擇加班，我一貫主張“今日事，今日畢”，并且一直在踐行;即使既定的工作任務完成了，我也會選擇自己給自己加班，因為我知道，我來公司的時間還很短，而需要我學習的東西還很多;
3、我每天都會給自己制定工作計劃，并且積極主動的去完成它。
由于大學的時候學的是法律專業，所以在工作之前我沒有對房地產方面的知識進行學習。剛來到公司，我的工作的內容可謂是我知識領域的空白。為了在最短的時間內勝任我所擔任的工作，我根據自身的情況，廣泛學習按揭貸款的知識，并從中篩選有用信息，及時吸收消化。對于按揭知識的掌握，我經歷了三個階段：從廣泛學習到有針對性的學習，從有針對性的學習到對理論知識熟練掌握，從對理論知識的熟練掌握到活學活用、舉一反三。
盡管我在試用期中有很多的收獲，取得了一定的成績，但我也清楚的認識到我還存在許多不足，如：剛從學校畢業，社會經驗不足;盡管掌握了按揭的知識，但還不能做到活學活用;剛接觸按揭貸款、合同備案的知識，還不能站到一定的高度分析問題、解決問題，針對這些問題，我也做了分析，主要原因是我接觸這方面的工作時間短、思維不系統造成的。為此我也制定了解決問題的方法：從點滴做起，從小事積累，端正學習態度，遇到問題及時解決，利用各種途徑搜索有價值的信息進行學習，并理論。
試用期述職報告3三個月的試用期轉眼就要過去了。這段我人生中彌足珍貴的經歷，給我留下了精彩而完美的回憶。在這段時光里您們給予了我足夠的寬容、支持和幫忙，讓我充分感受到了領導們“海納百川”的胸襟，在對您們肅然起敬的同時，也為我有機會成為冠華天視的一份子而驚喜萬分。
這段時光，在領導和同事們的關懷和指導下，我透過不懈努力，各方面均取得必須的進步，現將我的工作狀況做如下匯報：
一、透過理論學習和日常工作積累我對系統工程較為深刻的認識。
我進公司拿到的第一份資料是《北京電視中心工程投標文件技術部分》，然而對其中資料的認識只是停留在字面上，那里的一切對我來說都是新鮮挑戰，不懂就學，在這段時光里，我復習了以前制作web的知識，閱讀了各方面關于web的資料，從網絡上獲得了不少的知識和素材。并且完成了關于北京電視中心觸摸屏的web制作。而后在成都出差的一段時光了，不僅僅對培訓資料詳細閱讀，而且在設備日常的配置與設置的時候留意觀看并深記，所以對成都乘客咨詢引導信息系統有了較為深刻的認識，并能獨立對軟件infotv、vnc4.0、系統維護軟件、網絡監控軟件進行操作。透過日常完成領導交給的任務，認識并熟悉了公司所做工程的其他設備及配件如infotv，高清板卡等。
二、明確崗位職能，認識個人技術潛力不足。
根據崗位職責的要求，我的主要工作及學習任務是：
(1)各種制作軟件學習;
(2)系統工程的安裝與維護;
(3)相關工程的策劃及籌備;
(4)擔任講解培訓工作;
(5)領導交辦的其他工作。
目前在軟件、工程籌劃等方面存在不足。為了讓自我做一個更稱職的人員，必須努力學習并克服各種不足。
三、提出自我努力計劃。
1、學無止鏡，時代的發展瞬息萬變，各種學科知識日新月異。
我將堅持不懈地努力學習各種技術知識，并用于指導實踐。
2、“業精于勤而荒于嬉”，在以后的工作中不斷學習知識，透過多看、多學、多練來不斷的提高自我的各項技能。
3、不斷鍛煉自我的膽識和毅力，提高自我解決實際問題的潛力，并在工作過程中慢慢克服急躁情緒，用心、熱情、細致地的對待每一項工作。
試用期述職報告4尊重的各位領導：
我于20__年6月20日加進__這個大團體，試用期6個月。隨著緊張而充實的工作節奏，不知不覺六個月已經過往，回顧這六個月的點點滴滴，讓我對自己和公司有了一個全面而深刻的熟悉，同時讓我自己的的工作能力和個人價值觀有了很大的提升，現在我將試用期的工作總結
我在泵送服務公司從事售后服務的職位，在期間我的工作內容有：
一、在泵車調試車間學習調試工作。
學習了給泵車調試的相關知識和技術，其中有給泵車加柴油，換節流彎管，換濾油車，換砼活塞，調系統壓力，打水試驗，換分動箱齒輪油等調試工作。在期間讓我對三一的企業文化和治理制度有了進一步的了解和熟悉，知道了自己作為一個三一人該有的行為準則和道德規范。
二、外出到全國各地從事“一機一冊”工作。
為了全面貫徹梁董事長的.“完善全球配件查詢系統”，我們按照上級的指示往施工一線對三一已經售出的每臺泵車的各種零配件的型號進行核對和確認，在工作中，對泵車的各種零部件的名稱、用途、物料編碼耳熟能詳，能很快分辨出泵車配件的型號，在外面跑的日子更是對三一在外面的評價和現實狀況有了更加客觀的熟悉，在與客戶打交道的過程中也學習到了怎樣和客戶溝通、交流，怎樣和客戶打好關系，在這個過程中，我對三一的產品以及服務的質量和認可度有了一個全面而深刻的了解。同時也深深體會到作為一個服務職員的艱辛和不輕易。
通過這6個月的試用期，讓我對自己的工作有很深的體會：
一、6個月的時間讓我從一個懵懂的大學應屆畢業生轉變為三一的一個公司員工，讓我從當初的對泵車一無所知到如今熟悉泵車上每一個零部件，這一切都是公司領導和同事對我指導的結果，也是我自身積極進取的結果。技術服務工作是一個特殊的崗位，不但需要我們有精湛的技術為客戶第一時間排除故障，還需要我們以真誠的態度為客戶服務，一切以客戶為上，要知道很多時候顧客買的不不單單是我們的產品更是買我們的服務，所以我深深體會到作為一個售后服務職員必須以真誠的態度對待客戶，和客戶有良好的溝通和交流。
二、和上級領導、同事的關系很重要，很多時候團結就是氣力，在售后服務這個大團體中，只有自己有良好的團隊協作精神自己才能學習的更快成長的更快，在上面領導那里我可以學習領導和治理的藝術，學習怎樣讓上面的領導認可同時又讓下級員工配合自己的工作，在和帶崗師傅相處的過程中，我可以學到很多技術上的指導以及和客戶交流的技巧，在和同事相處的時候，更是可以一起切磋一起商量一起學習一起進步。
三、在這段時間里，我固然在學習上和工作上有了新的進步，但是和其他同事相比還有一定的差距，且和系統內的領導和同事思想和業務上的交流還是不夠，因此我希看自己在以后的工作中能夠積極注重鍛煉自己的口才交際能力、應變能力、協調能力、組織能力以及領導能力，不斷在工作中學習、進取、完善自己。
總之，經過這六個月的試用期，我能夠盡心盡責的完成自己的本職工作，能夠積極配合上級的指示和工作，和同事妥善的處理好個人關系。我相信在以后的工作中一定會繼續努力，不斷超越自己，遵守“先做人，后做事，品質改變世界”的原則，為公司實現一千億的夢想添磚加瓦，貢獻出自己的微薄之力!
試用期述職報告5緊張忙碌的試用期工作早已結束，回想起這三個多月來，我作為公司采購主管在各位領導辛苦的指導帶領下，在公司總經理的指導下，在各上級的領導與各同事的共同努力、支持與幫助下，認真完成了公司各項工作任務，并取得了較好的成績，嚴格要求自己，按照公司的要求，盡最大的努力完成了自己的本職工作。通過不斷的學習與工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了較大的改變，現將的工作情況總結如下：
一、采購部工作總結：
1、積極聯系生產、嚴格控制采購計劃的執行。
我部門密切和生產、倉庫等部門配合，根據不同時期的實際情況，靈活調整采購計劃，避免形成新的積壓。同時，對各部門所需物資和材料做到了供貨及時，庫存合理。采購工作順利地開展，下單跟單準確率達99%。
2、做好采購跟單，不良處理追蹤等最佳決策方案。
根據生產部門提出的申購單，認真分析，并及早與供應商聯系，了解市場供求形勢，根據交貨計劃全方面追蹤，確保生產的正常運作，另一方面盡量為公司財務部節省開支。積極的與供應商展開月結周期及價格的談判，供應商的實地評估等，有效的改善了月結30天，資金緊張的狀況。
3、堅持“多家競爭、比價采購、質優價宜”的原則。
在采購前除了指定廠商外，都需要進行詳實的市場行情，生產工藝，品質狀況等調查，在準確地掌握了市場行情后，引入競爭機制，堅持比質量，比信譽，比實力，比價格，貨比多家，擇優選用。
4、采購過程公開透明，主動接受相關部門監督。
為嚴防違規違紀，杜絕暗箱操作，新供應納入，一定要有廠商資證明，實地考察報告等，價格經由廠長，財務總兼，總經理確認后再納入。主動接受各方面對供應公司采購工作的監督，每月都將當月所購物資、原材料的價格、數量、等信息以清單形式報送廠長和DENNIS。
5、配合財務部合理安排資金支付，緩解資金緊張的矛盾。
由于公司的訂單多，資金需要量大，導致公司資金緊張的矛盾比較突出，給我采購部門工作帶來了一定的困難，客戶意見較大。為給公司分憂解難，在采購過程中，
一是貨款安排公開透明;
二是按輕、重、緩、急合理安排資金支付額度和速度;
三是最大限度地安排承兌匯票支付，盡量少使用現金支付貨款;
四是盡量向客戶做好解釋工作，以求得客戶的支持和理解。
另外再多與廠決談判，盡量延長結款周期，既緩解了公司資金緊張的矛盾，又贏得了客戶的理解和支持。
二、個人工作職責：
1、主要工作職責：
作為采購部主管，我主要負責采購管理業務范圍內的管理和領導工作。并制定了一系列的采購管理制度，制定采購計劃，要求員工嚴格遵守采購程序，有效地進行采購。及時做好物料供給市場形勢分析，同時不斷探索開辟建立新的物資供應渠道，尋找物美價廉并及時的物資和服務，
2、認真按時做好采購部相關單據，及時提交給財務部和物流部。
任職期間，本人嚴格履行本崗位職責，廉潔自律，做好采購部全體工作人員的表率。積極做好預算和工作總結和工作計劃，提高工作效率、縮短采購周期，提高經濟效益。
3、積極開拓新供應商。
由于現在五金件廠商大多是貿易商，本著為公司節約成本的理念，去生產廠商的現場進行調查，評估等，希望找到可以與我司共同發展的合作伙伴。
三、存在的問題
采購工作已經有了進一步擴展，但仍然存在一些問題，需要我們在工作中注意的，也是整個試用實習之后得到的經驗。需要改進的地方。
1、工作效率有待進一步提高。
對個人而言，力勁公司是我新的工作崗位，采購工作在每個公司都站在主導位置，而我們是新運行的公司，流程不完善以致工作起來不能游刃有余，、所以用最大的努力去配合公司的各個流程。
2、員工ERP相關流程培訓。
ERP新編碼執行，采購單要根據新編碼流程下單，等工作。
3、付款進度有待提高。
現在供應商多有出現款不到位拒絕送貨的情況，雖然經過采購積極溝通處理已經得到緩解，但是付款問題仍是不可忽視的環節。這關系到一個公司的信譽及成長。
4、由于在公司磨合過程中出現了些問題，有些工作還不夠過細，一些工作協調的不是十分到位;
部門與部門之間溝通方面未達到最理想的效果。例如品質問與品管的銜接，開始的時候品管有漏單的情部下采購就無法了解到不良的信息，經總經理提議改善為由品質直接對外聯系供應商，這樣不但加快了工作的進度，也避免了漏單情況發生。
