時(shí)間：2023-09-11 17:41:33
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案原則
無(wú)論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營(yíng)銷(xiāo)推廣的策略，沒(méi)有獨(dú)創(chuàng)、毫無(wú)新意，要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個(gè)性。
一、獨(dú)創(chuàng)原則
無(wú)論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營(yíng)銷(xiāo)推廣的策略，沒(méi)有獨(dú)創(chuàng)、毫無(wú)新意，要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個(gè)性。獨(dú)創(chuàng)具有超越一般的功能，它應(yīng)貫穿房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在眾多的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出。房地產(chǎn)策劃要達(dá)到獨(dú)創(chuàng)，永不雷同，必須滿足以下幾個(gè)要求：
(一)房地產(chǎn)策劃觀念要獨(dú)創(chuàng)。策劃觀念是否獨(dú)創(chuàng)、新穎，關(guān)系到策劃人的基本素質(zhì)。有的人策劃觀念經(jīng)常有新的創(chuàng)意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項(xiàng)目的成敗。在眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中，能在強(qiáng)敵中站穩(wěn)了腳并銷(xiāo)售成功的，策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇的。廣州有個(gè)大型住宅區(qū)，開(kāi)盤(pán)時(shí)以高素質(zhì)、高價(jià)位出現(xiàn)，其有獨(dú)創(chuàng)性的策劃觀念，獨(dú)具一格，使很多顧客下定金購(gòu)房。
(二)房地產(chǎn)策劃主題要獨(dú)創(chuàng)。主題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體主導(dǎo)思想，是發(fā)展商賦予項(xiàng)目的靈魂。策劃主題是否獨(dú)創(chuàng)、新穎，立意是否創(chuàng)新，關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的差異化和個(gè)性化，并直接影響到項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，大到貫穿整個(gè)項(xiàng)目主題，小到報(bào)紙廣告主題，無(wú)不是這樣。策劃主題獨(dú)創(chuàng)，與市場(chǎng)發(fā)展潮流有很大的關(guān)系。當(dāng)人們都沉醉在市中心區(qū)建住宅的時(shí)候，一些有遠(yuǎn)見(jiàn)的發(fā)展商卻發(fā)起一場(chǎng)郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅
小區(qū)，迎合市民們返回大自然的心理狀態(tài);在人們欣賞小區(qū)內(nèi)花草成片的時(shí)候，一些有創(chuàng)見(jiàn)的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無(wú)比寬闊，風(fēng)景悅?cè)恕?/p>
(三)房地產(chǎn)策劃手段要獨(dú)創(chuàng)。房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤(pán)的時(shí)候，奧林匹克的發(fā)展商卻用復(fù)合手段策劃樓盤(pán)，地產(chǎn)業(yè)和體育業(yè)的復(fù)合，引領(lǐng)了房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域的新里程。策劃手段獨(dú)到，往往會(huì)達(dá)到意想不到的效果。廣州遠(yuǎn)洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個(gè)性及生活方式進(jìn)行延伸、發(fā)揮、變形，使人看了以后大開(kāi)眼界：我們居住的空間可以那樣藝術(shù)、舒適和優(yōu)美。策劃手段獨(dú)到，增大了人們的購(gòu)買(mǎi)欲。
二、整合原則
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類(lèi)：一是從是否明顯看出來(lái)分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來(lái)分，有主題資源(或稱概念資源)、社會(huì)資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒(méi)有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒(méi)有中心的，但經(jīng)過(guò)整合以后就會(huì)團(tuán)結(jié)一起，為整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展服務(wù)。
為了有效地整合好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的客觀資源，必須做到以下幾點(diǎn)：
第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類(lèi)、組合中要有的放矢，抓住重點(diǎn)，使客觀資源合力加強(qiáng)，達(dá)到1+1=3的效果。
第二，整合好的各個(gè)客觀資源要圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主題中心，遠(yuǎn)離主題中心的資源往往很難達(dá)到目的。
第三，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如創(chuàng)新、獨(dú)到的主題資源大都是隱藏起來(lái)的，不易被人發(fā)現(xiàn)，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創(chuàng)造。
三、客觀原則
客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過(guò)程中，策劃人通過(guò)各種努力，使自己的主觀意志自覺(jué)能動(dòng)地符合策劃對(duì)象的客觀實(shí)際。要遵循客觀原則做好房地產(chǎn)策劃，必須注意以下幾點(diǎn)：①實(shí)事求是進(jìn)行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場(chǎng)的調(diào)研、分析、預(yù)測(cè)，提高策劃的準(zhǔn)確性。③在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng)，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實(shí)際，又有所超前。
四、定位原則
所謂定位，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體定位很重要，關(guān)系到項(xiàng)目的發(fā)展方向。一個(gè)目標(biāo)定位錯(cuò)了，會(huì)影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確。要在房地產(chǎn)策劃中靈活運(yùn)用好定位原則，它的具體要求是：
第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)、宗旨，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想，項(xiàng)目的總體規(guī)模，項(xiàng)目的功能身份，項(xiàng)目的發(fā)展方向，等等。小的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位，包括主題定位、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計(jì)定位、廣告宣傳定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣定位，等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位確定了項(xiàng)目的總置和方向，對(duì)項(xiàng)目的具體定位有指導(dǎo)、約束作用;房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位是在總體定位下進(jìn)行的，具體定位是對(duì)總體方向的分解，各個(gè)具體定位要符合總體定位的方向。
第二，把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作用。要做到這一點(diǎn)，策劃人首先要全面掌握定位內(nèi)容的內(nèi)涵，深入其中間去，確定其定位的難易點(diǎn)，有的放矢地找準(zhǔn)目標(biāo)。其次，每項(xiàng)定位內(nèi)容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個(gè)項(xiàng)目的總體定位服務(wù)。
第三，要熟練地運(yùn)用項(xiàng)目定位的具體方法和技巧。在項(xiàng)目定位過(guò)程中，方法和技巧運(yùn)用得好，往往會(huì)達(dá)到事倍功半的效果。如對(duì)建筑設(shè)計(jì)定位，建筑設(shè)計(jì)的最新理念不能不了解，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的流行趨勢(shì)不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創(chuàng)新?是停留現(xiàn)狀還是適度超前?這都要根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體定位下有所取舍，確定方向。
五、可行原則
可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)行的方案是否達(dá)到并符合切實(shí)可行的策劃目標(biāo)和效果?？尚行栽瓌t就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時(shí)時(shí)刻刻地為項(xiàng)目的科學(xué)性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯(cuò)。貫徹房地產(chǎn)策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：
(一)策劃方案是否可行。在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優(yōu)秀、最可行的方案是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。有了可行的方案以后，還要對(duì)方案實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，使方案符合市場(chǎng)變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。
(二)方案經(jīng)濟(jì)性是否可行。策劃方案的經(jīng)濟(jì)性是指以最小的經(jīng)濟(jì)投入達(dá)到最好的策劃目標(biāo)。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個(gè)不可忽視的重要因素。投資方案通過(guò)量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項(xiàng)目的順利運(yùn)作保駕護(hù)航。
(三)方案有效性是否可行。房地產(chǎn)策劃方案的有效性是指房地產(chǎn)策劃方案實(shí)施過(guò)程中能合理有效地利用人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，實(shí)施效果能達(dá)到甚至超過(guò)方案設(shè)計(jì)的具體要求。策劃方案要達(dá)到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價(jià)爭(zhēng)取最大的利益;二是所冒的風(fēng)險(xiǎn)最小，失敗的可能性最小，經(jīng)過(guò)努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實(shí)現(xiàn)策劃的預(yù)定目標(biāo)。
六、全局原則
全局原則從整體、大局的角度來(lái)衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導(dǎo)原則。從房地產(chǎn)策劃的整個(gè)過(guò)程來(lái)講，它分為開(kāi)局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運(yùn)局、饋局和結(jié)局過(guò)程，每個(gè)過(guò)程都跟全局有密切的聯(lián)系，每個(gè)局部的運(yùn)作好壞都會(huì)對(duì)整個(gè)全局造成影響。
房地產(chǎn)策劃全局原則的主要要求是：
(一)房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā)，注意全局的目標(biāo)、效益和效果。在整體規(guī)劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場(chǎng)調(diào)研階段，如果圖省事，不深入了解當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、對(duì)手強(qiáng)弱，以及宏觀政策等問(wèn)題，盲目上馬項(xiàng)目，結(jié)果會(huì)造成慘重的失敗。
(二)房地產(chǎn)策劃要從長(zhǎng)期性出發(fā)，處理好項(xiàng)目眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的關(guān)系。
(三)房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局。房地產(chǎn)策劃是個(gè)大系統(tǒng)，任何一個(gè)系統(tǒng)都可以被看成是一個(gè)全局。而系統(tǒng)是有層次性的，大系統(tǒng)下有子系統(tǒng)，子系統(tǒng)下還有孫系統(tǒng)，層次分明。因此，考慮下一個(gè)層次的策劃時(shí)，應(yīng)該同上一層次的戰(zhàn)略要求相符合。
(四)房地產(chǎn)策劃要從動(dòng)態(tài)性出發(fā)，注意全局的動(dòng)態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化莫測(cè)的，變化發(fā)展有時(shí)會(huì)影響全局。這時(shí)，策劃人要善于抓住市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)規(guī)律，掌穩(wěn)全局，避免市場(chǎng)變化觸動(dòng)全局的根基。
七、人文原則
人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會(huì)人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個(gè)環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識(shí)：人口意識(shí)是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會(huì)思想;文化意識(shí)包括人們?cè)谔囟ㄉ鐣?huì)中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會(huì)思想。在房地產(chǎn)策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點(diǎn)：
(一)對(duì)我國(guó)人文精神的精髓要深入的領(lǐng)會(huì)。在房地產(chǎn)策劃中把握準(zhǔn)人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。
(二)運(yùn)用社會(huì)學(xué)原理，把握好人口的各個(gè)要素。在策劃中把握好人口各個(gè)要素的內(nèi)容、形式以及它們的功用，分析它們對(duì)市場(chǎng)影響的大小、輕重，找出它們運(yùn)行的具體規(guī)律，開(kāi)發(fā)出的房地產(chǎn)項(xiàng)目就會(huì)與眾不同，贏得人們的信賴。
(三)把文化因素滲透到策劃項(xiàng)目的各個(gè)方面。房地產(chǎn)策劃必須把文化因素滲透到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中去，才能迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，建立自己的項(xiàng)目個(gè)性。以順德碧桂園為例，它開(kāi)發(fā)的理念和模式首先是中國(guó)傳統(tǒng)文化的代表儒家思想的建大功、立大業(yè)及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導(dǎo)中國(guó)傳統(tǒng)文化的天倫之樂(lè)、合家歡樂(lè)和刻意追求中國(guó)傳統(tǒng)家庭的溫馨。
(四)通過(guò)民族文化的積累，促進(jìn)產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成。
八、應(yīng)變?cè)瓌t
所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它要求房地產(chǎn)策劃要在動(dòng)態(tài)變化的復(fù)雜環(huán)境中，及時(shí)準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，預(yù)測(cè)事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡，并以此為依據(jù)來(lái)調(diào)整策劃目標(biāo)和修改策劃方案。
房地產(chǎn)策劃的應(yīng)變?cè)瓌t是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：
(一)增強(qiáng)動(dòng)態(tài)意識(shí)和隨機(jī)應(yīng)變觀念。
(二)時(shí)刻掌握策劃對(duì)象的變化信息。策劃對(duì)象信息是策劃的基礎(chǔ)材料和客觀依據(jù)，這個(gè)基礎(chǔ)和依據(jù)變化了，策劃也應(yīng)該隨之變化，否則，其策劃就失去了準(zhǔn)確性、科學(xué)性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時(shí)分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實(shí)性、時(shí)效性、系統(tǒng)性和可靠的信息資料。
(三)預(yù)測(cè)對(duì)象的變化趨勢(shì)，掌握隨機(jī)應(yīng)變的主動(dòng)性。
(四)及時(shí)調(diào)整策劃目標(biāo)，修正策劃方案。當(dāng)客觀情況發(fā)生變化影響到策劃目標(biāo)的基本方面或主要方面時(shí)，要對(duì)策劃目標(biāo)作必要的調(diào)整，自然也就要對(duì)策劃方案進(jìn)行修正，以保證策劃方案與調(diào)整后的策劃目標(biāo)相一致。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案
前 言
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
商業(yè)城項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場(chǎng)旁，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為五個(gè)一，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目五個(gè)一的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)
2. 銷(xiāo)售目標(biāo)分解
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng);在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取低開(kāi)高走型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個(gè)性特色：商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從建造建筑產(chǎn)品上升到營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式，倡導(dǎo)投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
前事不忘，后事之師。綜觀一九九三年弄海園總體廣告宣傳的實(shí)施狀況，從波及面上來(lái)看，應(yīng)當(dāng)說(shuō)效果頗為明顯，短短的時(shí)間里獨(dú)特而又強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)，已使得弄海園 知名度大為提高，其專(zhuān)有的活動(dòng)型和崇文型的宣傳風(fēng)格也與“銀都”的媒介型宣傳形成鮮明對(duì)比，給人留下了深刻的印象。
然而，如果我們?cè)僖岳砟钚蜗髽?shù)立與創(chuàng)意策略的角度來(lái)分析，弄海園的宣傳則存有一定的不足。弄海園作為青島市地產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè)界的龍頭理念和該行業(yè)經(jīng)營(yíng)最需要的企業(yè)形象，始終未有明確的樹(shù)立，目標(biāo)對(duì)象對(duì)其定位、創(chuàng)意的理解仍然是模糊或偏頗的，盡管其知名度較高。
一九九九四年不論是對(duì)青島地產(chǎn)業(yè)還是飲食娛樂(lè)業(yè)來(lái)說(shuō)都是關(guān)鍵性的一年，處在籌建、奠基、封頂、竣工等不同階段的地產(chǎn)公司均都面臨著同一問(wèn)題----回?cái)n資金，迅速出售；均都處于同一環(huán)境----市場(chǎng)冷淡，供大于求。為爭(zhēng)取主動(dòng)，許多地產(chǎn)公司由于面臨竣工籌款的緊要關(guān)頭（如金都地產(chǎn)），大規(guī)模的廣告宣傳早已開(kāi)始。
在各類(lèi)信息相互排斥干擾的形勢(shì)下；在目標(biāo)對(duì)象擁有充分選擇余地的前提下；在單純?cè)V求設(shè)施、位置已很難奏效的情況下，對(duì)一個(gè)集地產(chǎn)與娛樂(lè)業(yè)于一體的綜合性企業(yè)來(lái)講，清晰有效的理念、高尚鮮明的形象比任何時(shí)候更為重要。
為了營(yíng)造弄海園鮮明獨(dú)特的企業(yè)形象、樹(shù)立其準(zhǔn)確超凡的訴求理念，以確保弄海園的企業(yè)宣傳能富有較強(qiáng)的傳播優(yōu)勢(shì)。本公司主管及相關(guān)策劃人員在分析“全統(tǒng)”公司以往宣傳的基礎(chǔ)上，針對(duì)本市其它地產(chǎn)公司宣傳偏重單一媒體，形勢(shì)類(lèi)同的客觀情況，依據(jù)地產(chǎn)及娛樂(lè)業(yè)宣傳的特有規(guī)律，擬列旨在“重塑形象，再樹(shù)理念”，以及集公關(guān)活動(dòng)與媒介組合于一體的，以最少投入獲得最大效果的“九五.五一弄海園全方位浪潮行動(dòng)”方案如下，不足之處，尚請(qǐng)不吝斧正?！?二、傳播目標(biāo)
營(yíng)造鮮明、獨(dú)特、良好的企業(yè)形象，溝通大眾情感；
樹(shù)立準(zhǔn)確、有效、超凡的訴求理念，實(shí)現(xiàn)占位意圖。 三、表現(xiàn)策略
如前所述，弄海園93年的宣傳以“移情別戀”到“限制入關(guān)”；從“十萬(wàn)大軍登陸”到“新關(guān)”，盡管有著文辭超乎大陸民眾欣賞習(xí)慣、立意易于誤解以及創(chuàng)意犯忌（以同類(lèi)其他名稱樹(shù)立自己理念）等不足，但其所形成的強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)不能否認(rèn)，如果九四宣傳既能延續(xù)往年攻勢(shì)、盡量保持以往宣傳特色，而在創(chuàng)意構(gòu)思上則又能立足于清晰準(zhǔn)確理念的建立、業(yè)內(nèi)應(yīng)有定位的占領(lǐng)以及社會(huì)公眾導(dǎo)向的順應(yīng)等方面，則定會(huì)給人以棋高一著，更為求實(shí)之感。（文案及創(chuàng)意、設(shè)計(jì)稿件等待方案通過(guò)后專(zhuān)項(xiàng)提出） 四、訴求對(duì)象
⒈主體：市南區(qū)景線“五一”外游的所有家庭。（旨在借娛樂(lè)的時(shí)間針對(duì)所有能娛樂(lè)的家庭）
⒉《青島晚報(bào)》讀者群，（關(guān)心社會(huì)、重視信息的大眾）
⒊《青島電視臺(tái)》“青島新聞”、“黃金時(shí)刻”收視觀眾；《青島有線電視臺(tái)》“連續(xù)劇”的收視觀眾。（關(guān)心青島變化，樂(lè)于娛樂(lè)的居民家庭。）
⒋《青島經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)》《青島人民廣播電臺(tái)》的聽(tīng)眾，（白天能乘專(zhuān)車(chē)進(jìn)行郊游的高消費(fèi)家庭。） 五、策略
基于活動(dòng)形勢(shì)的新穎性和影響范圍的廣泛性相結(jié)合；活動(dòng)效果的轟動(dòng)性和活動(dòng)投入的低廉性相結(jié)合等方面的考慮，本次活動(dòng)以立意新穎為立足點(diǎn)，選擇的媒體既能共同形成室外大媒體的沖擊效果，又能被接受者可望又可及，因而具有相當(dāng)大的親和性，易于目標(biāo)對(duì)象進(jìn)行情感溝通。
另外，主要媒體雖限于一定區(qū)域發(fā)放，但由于媒體的隨身性特點(diǎn)，活動(dòng)結(jié)束后媒體影響面將滲透導(dǎo)市內(nèi)五區(qū)，從而又具有較強(qiáng)的持續(xù)效果。 六、媒體選擇
⒈紅色中型帶把娛樂(lè)用氣球：2萬(wàn)個(gè)（印有企業(yè)標(biāo)志或娛樂(lè)項(xiàng)目名稱，持有家庭波及總?cè)藬?shù)約十萬(wàn)人左右）；
⒉紅色印有弄海園標(biāo)志或娛樂(lè)項(xiàng)目種類(lèi)的馬夾背心和太陽(yáng)帽約300套；
⒊扎有紅色綢帶的弄海園小型面包車(chē)：四----五輛；
⒋沿海景線公共車(chē)站防雨廳廣告牌；
⒌青島晚報(bào)：通欄兩次；
⒍青島電視臺(tái)、有線電視臺(tái)；（電視廣告片以活動(dòng)表現(xiàn)為主線，逐一介紹弄海園綜合娛樂(lè)項(xiàng)目。）
⒎青島經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)、青島人民廣播電臺(tái)。（廣播廣告抒情感人與活動(dòng)相呼應(yīng)） 七、計(jì)劃實(shí)施
⒈四月三十日青島晚報(bào)：內(nèi)容重新?tīng)I(yíng)造企業(yè)形象，提示明天弄海園行動(dòng)，但不注明具體行動(dòng)內(nèi)容；
⒉五月一日上午十時(shí)，自中山公元正門(mén)至萊陽(yáng)路、榮城路、延安一路和南海路等五處，由身穿廣告馬夾的中學(xué)生（約200名）無(wú)償發(fā)放氣球，爭(zhēng)取一小時(shí)左右在區(qū)域內(nèi)形成整片具有轟動(dòng)沖擊力的紅色氣球群；
⒊上午十一時(shí)，四----五輛廣告車(chē)：由攝影師跟車(chē)，分頭抓拍氣球發(fā)放和溫馨家庭歡樂(lè)場(chǎng)面（事先選好模特穿插人群之中）；廣播廣告（二臺(tái)同時(shí)）隨之；
⒋中午十二點(diǎn)，剪輯30秒電視廣告片；
⒌下午二點(diǎn)，青島晚報(bào)系列廣告；
⒍晚六點(diǎn)四十五分至七點(diǎn)四十五分，青島電視臺(tái)、有線電視臺(tái)相繼播放電視廣告。 八、障礙分析
由于本次活動(dòng)構(gòu)思新穎、規(guī)模超前，具體事務(wù)與動(dòng)用媒體煩瑣復(fù)雜等，使其在實(shí)施過(guò)程中具有較大的難度，這些都是影響活動(dòng)順利進(jìn)行的障礙；如果方案通過(guò)，執(zhí)行公司必須使所有步驟逐一落實(shí)，并預(yù)先準(zhǔn)備相應(yīng)補(bǔ)救措施，才能確保行動(dòng)成功。 九、費(fèi)用預(yù)算
本次活動(dòng)總費(fèi)用合計(jì)五萬(wàn)元人民幣，企劃公司負(fù)責(zé)承擔(dān)如下項(xiàng)目的費(fèi)用使用：
⒈二萬(wàn)個(gè)氣球的成本及印刷費(fèi)；
⒉二百個(gè)廣告背心的設(shè)計(jì)制作費(fèi)；
⒊報(bào)紙廣告，晚報(bào)二次通欄的費(fèi)；
⒋電視廣告攝制、編輯、（三次）費(fèi)；
⒌廣播廣告錄制、費(fèi)（時(shí)間跟活動(dòng)進(jìn)行，約2—3小時(shí)）；
⒍整個(gè)活動(dòng)的企劃、推動(dòng)及人員組織、勞務(wù)等其它費(fèi)用。
備注：
⒈防雨廳修改費(fèi)不在此列；
⒉本公司人為如果增加系列報(bào)紙廣告的數(shù)量和電視廣告的次數(shù)，活動(dòng)效果將更為理想，費(fèi)用亦應(yīng)由貴公司另行追加。 十、方案效果評(píng)估
本方案有明確的思路，切實(shí)可行的執(zhí)行方案，而且運(yùn)用了先進(jìn)的形象公關(guān)傳播方案，為對(duì)本案的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估，我們采用了三個(gè)評(píng)估方法：
⒈美譽(yù)度評(píng)估
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；成本分析
社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)興興向榮的發(fā)展，投資環(huán)境的轉(zhuǎn)變與改善，房地產(chǎn)行業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展與進(jìn)步。房地產(chǎn)投資商為了獲取利益而把資金、設(shè)備、人力、物力、技術(shù)等生產(chǎn)要素投入到房地產(chǎn)行業(yè)。投資的行為是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。投資行為包括投資主體、客體、投資目標(biāo)和方式。
經(jīng)濟(jì)效應(yīng)指的是投資行為發(fā)生后產(chǎn)生的收益和投資行為所消耗的成本之比。所消耗的資源包括物質(zhì)資源和人力資源，我們稱之為“投入”，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得的物質(zhì)資源和經(jīng)濟(jì)利益為“產(chǎn)出”。投入/產(chǎn)出=經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
一、投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的基本原則
任何投資行為的最終目的都是為投資者帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)利益，這是項(xiàng)目投資的前提，所以首先要遵循以經(jīng)濟(jì)效應(yīng)為主的原則，同時(shí)兼顧社會(huì)應(yīng)。同時(shí)，直接獲得的利益固然重要，同時(shí)也要看重隱形的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，例如：通過(guò)投資給企業(yè)塑造了良好的形象，提高了企業(yè)的知名度，改善了公司的工作氛圍等隱性投資。由于房地產(chǎn)投資一般投資建設(shè)周期長(zhǎng)，所以，同時(shí)要考慮資金時(shí)間價(jià)值。
二、影響經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的幾點(diǎn)因素
（一）地點(diǎn)條件的限制
房地產(chǎn)項(xiàng)目位置的好壞直接影響物業(yè)有效需求的不同，不同位置要求的物業(yè)類(lèi)型的不同。
當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目位置確定后，我們要按照城市發(fā)展的總體規(guī)劃和具體要求，有關(guān)部門(mén)統(tǒng)籌該項(xiàng)目的土地利用、建筑容積率、綠化率、建筑高度和間距，這些限制條件都影響到該土地到底能建什么類(lèi)型的物業(yè)、數(shù)量的多少、建筑的樣型高度等。這對(duì)物業(yè)產(chǎn)出的數(shù)量有著至關(guān)重要的作用，同時(shí)對(duì)物業(yè)價(jià)格有著重大影響。
（二）規(guī)劃方案和設(shè)計(jì)方案的實(shí)施
根據(jù)選定的選址場(chǎng)地的基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商的具體設(shè)計(jì)要求，結(jié)合客觀的氣象、水文地理?xiàng)l件和環(huán)境影響，以及政府具體規(guī)劃和法律法規(guī)的限制條件，科學(xué)合理的規(guī)劃項(xiàng)目中建筑物的位置、道路的開(kāi)鑿、綠地的覆蓋等。這具有極強(qiáng)的政策性、目的性和技術(shù)性。建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)要結(jié)合具體的功能，以經(jīng)濟(jì)、舒適、美觀、安全為原則，注重自身特點(diǎn)的發(fā)展?，F(xiàn)代社會(huì)，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，人們購(gòu)置物業(yè)時(shí)想的更多的是家居環(huán)境帶來(lái)的安全舒適綠色環(huán)保。注重居民消費(fèi)訴求，對(duì)于需求數(shù)量、需求價(jià)格水平有著較大影響。
（三）地產(chǎn)周邊配套設(shè)施和居住環(huán)境的影響
居住環(huán)境主要是：該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通發(fā)展水平、環(huán)境狀況、自然人文設(shè)施。配套設(shè)施是指：水、電、通訊、煤氣天然氣管道、暖網(wǎng)的配套設(shè)施和相關(guān)的教育、醫(yī)療設(shè)施和方便居民生活生產(chǎn)的購(gòu)物地段。類(lèi)型的不同，其相關(guān)的物業(yè)要求也就不同，商業(yè)服務(wù)為目的的比較重視該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和交通便捷程度，這有利于商業(yè)服務(wù)的集體效應(yīng)和購(gòu)物的便利程度。而已住宅為目的的物業(yè)建筑群更重視交通，人文、醫(yī)療、當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的建立。
（四）施工水平和開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)
房地產(chǎn)項(xiàng)目，的施工水平體現(xiàn)的是開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。施工水平高、口碑好的房地產(chǎn)開(kāi)放商更受消費(fèi)者歡迎，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)更好。而相反，施工水平不高，房產(chǎn)質(zhì)量不好，開(kāi)發(fā)商形象不好，就很難有消費(fèi)者親睞，銷(xiāo)售困難，導(dǎo)致有效需求數(shù)量?jī)r(jià)格無(wú)法保證。
（五）建筑施工標(biāo)準(zhǔn)的擬定
明確的定位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)，不同檔次的物業(yè)要設(shè)置不同的建筑標(biāo)準(zhǔn)。高檔物業(yè)應(yīng)該采用智能化更高的標(biāo)準(zhǔn)建立，如高級(jí)住宅、別墅和寫(xiě)字樓等。隨著信息化技術(shù)的逐步提高，高度智能化更受到人們的喜愛(ài)和追捧。配套的電子監(jiān)控、防盜設(shè)計(jì)、車(chē)位系統(tǒng)、電子LED系統(tǒng)等。
（六）給力的宣傳活動(dòng)
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的伊始和建設(shè)過(guò)程中，媒體的廣告宣傳和活動(dòng)，可以極大的提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知度，為企業(yè)樹(shù)立良好正面的形象，提高了物業(yè)的知名度，有著更好的市場(chǎng)前景。
三、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的具體策略
在前期研究過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性后，慎重的決策、確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，理性的選擇建設(shè)位置，這是提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相應(yīng)的先決條件。
（一）建立并完善設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)競(jìng)標(biāo)機(jī)制，擇優(yōu)選擇
為了保證建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃的質(zhì)量，提高安全性和經(jīng)濟(jì)性，擇優(yōu)選擇是一個(gè)優(yōu)秀的決絕辦法。開(kāi)展招標(biāo)競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，雖然需要花費(fèi)一定的實(shí)踐、人力物力財(cái)力，但是，所取得的后果卻是難以估量的，同時(shí)也為企業(yè)形象的確立提供了有利支持。開(kāi)發(fā)商可以博采眾長(zhǎng)，綜合各個(gè)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)點(diǎn)、取精華去糟粕，融合成適合的設(shè)計(jì)方案，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍。它有利于提升設(shè)計(jì)單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感，節(jié)約了工程設(shè)計(jì)中的成本和提高了工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量，加快了工程設(shè)計(jì)的進(jìn)度。
（二）授權(quán)委托相關(guān)部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行嚴(yán)格的檢查制度
1、在設(shè)計(jì)階段，相關(guān)監(jiān)理單位要和業(yè)主積極溝通協(xié)調(diào)，具體的工作內(nèi)容為：提出明確設(shè)計(jì)任務(wù)計(jì)劃，評(píng)選優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案；協(xié)助各單位部門(mén)簽署合同并委任實(shí)施；嚴(yán)格審核工程概預(yù)算。
2、在施工招標(biāo)時(shí)期，工作主要內(nèi)容為：準(zhǔn)備招標(biāo)原文件和副本，協(xié)助招標(biāo)過(guò)程，提出決標(biāo)意見(jiàn)；幫助甲乙雙方簽訂工程合同。
3、在工程施工時(shí)的主要任務(wù)為：協(xié)助甲乙雙方編寫(xiě)工作報(bào)告；審查施工設(shè)計(jì)方案、施工進(jìn)度，并給出具體的整改意見(jiàn)；檢查工程質(zhì)量，對(duì)已經(jīng)完成的項(xiàng)目驗(yàn)收；審核工程結(jié)算；處理其他工地問(wèn)題。
4、在項(xiàng)目保修階段明確問(wèn)題責(zé)任，督導(dǎo)保修。
（三）優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提高土地使用率，降低運(yùn)營(yíng)成本
1、盡量通過(guò)協(xié)調(diào)出讓土地的方式來(lái)獲取土地資源，在城市規(guī)劃擬改造的地段、工企較少的地段其轉(zhuǎn)讓費(fèi)用一般相對(duì)較低
2、對(duì)于城內(nèi)環(huán)境污染企業(yè)的搬遷地段，業(yè)主可以在外購(gòu)置相同地段并給與一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，把無(wú)償劃撥的土地通過(guò)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的方式購(gòu)得，節(jié)約了土地購(gòu)買(mǎi)成本。
3、和原有土地使用權(quán)單位合作開(kāi)發(fā)，通過(guò)補(bǔ)交部分地款變相得到土地使用權(quán)，使得開(kāi)發(fā)商、原土地所有單位均能獲得較大利益。
參考文獻(xiàn)：
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其中會(huì)所：萬(wàn)O
預(yù)計(jì)入伙時(shí)間: 年 月 日 介入期限： 年 月― 年 月 日
工 作 計(jì) 劃 進(jìn) 度
序號(hào) 工作內(nèi)容 計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間 計(jì)劃完成時(shí)間 備 注
第一階段 物業(yè)服務(wù)早期介入(初期)
1 就物業(yè)早期介入服務(wù)內(nèi)容、流程及費(fèi)用向地產(chǎn)公司提交方案
2 與地產(chǎn)就物業(yè)前期介入工作開(kāi)展簽訂《服務(wù)協(xié)議》
3 組織物業(yè)前期介入人員實(shí)地考察名流印象.
4 就前期介入所需資料與地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào) 項(xiàng)目施工圖紙項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)
5 根據(jù)地產(chǎn)公司所提供的相關(guān)資料,組織人員對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度設(shè)備安裝進(jìn)行跟進(jìn)和監(jiān)督. 此項(xiàng)工作物業(yè)公司將做為前期介入服務(wù)工作重點(diǎn),并定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)所收集和掌握的情況以書(shū)面形式向地產(chǎn)進(jìn)行匯報(bào).
6 就物業(yè)臨時(shí)辦公地點(diǎn)與地產(chǎn)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)并確定地點(diǎn)及裝修方案
7 完成名流印象投標(biāo)書(shū)的制作并在房管局物業(yè)辦進(jìn)行備案
8 物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)送物價(jià)局申報(bào)備案
9 就項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的各項(xiàng)籌備工作與地產(chǎn)協(xié)商并積極配合
10 針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期間顧客所提到的問(wèn)題，對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)及交流 由物業(yè)公司制定培訓(xùn)方案,及內(nèi)容.
11 制作銷(xiāo)售前期需對(duì)外展示的各種物業(yè)宣傳資料.并交于地產(chǎn)公司審查. (臨時(shí)管理規(guī)約相關(guān)協(xié)議與合同) 12 印刷各類(lèi)物業(yè)資料.
13 配合地產(chǎn)公司做好開(kāi)盤(pán)期間的內(nèi)、外景布置及策劃等工作
14 開(kāi)盤(pán)期間物業(yè)辦公設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置
15 以上準(zhǔn)備工作進(jìn)行梳理、分析及總結(jié)并對(duì)遺漏事項(xiàng)進(jìn)行追補(bǔ)
16 就項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)召開(kāi)員工會(huì)議,強(qiáng)調(diào)開(kāi)盤(pán)后的工作開(kāi)展及要求
17 熱情迎接項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)
18 根據(jù)擬定的物業(yè)早期介入服務(wù)方案做好此階段的工作.
19 協(xié)助地產(chǎn)公司做好銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接待與環(huán)境秩序營(yíng)造. 此項(xiàng)工作將持續(xù)進(jìn)行,(物業(yè)咨詢看房通道（現(xiàn)場(chǎng)）環(huán)境秩序營(yíng)造，準(zhǔn)客戶開(kāi)發(fā)和引導(dǎo))
20 整理施工跟進(jìn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問(wèn)題并遞交地產(chǎn)公司 此項(xiàng)工作以項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成時(shí)間為準(zhǔn),未及時(shí)整改的工程遺留問(wèn)題,物業(yè)公司將在物業(yè)接管驗(yàn)收期間提出,并及時(shí)整改.
21 對(duì)已整理出需施工方整的工程遺留問(wèn)題交地產(chǎn)公司工程部落實(shí)整改工作。并做好簽章手續(xù)
22完成正式接管項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)設(shè)置人員配置人員培訓(xùn)等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 在3月1日前完成各類(lèi)人員的招聘及崗前培訓(xùn)
23 與地產(chǎn)公司就物業(yè)管理用房的確定及裝修方案進(jìn)行協(xié)商,并在2009.3.1日前完成物業(yè)管理用房的裝修. 由地產(chǎn)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝修.
24 完成正式接管項(xiàng)目所需的辦公工程保潔秩序等設(shè)備的購(gòu)置. 所需設(shè)備購(gòu)置明細(xì)由物業(yè)公司向地產(chǎn)公司另行呈報(bào)
26 參與地產(chǎn)公司組織的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,并詳細(xì)記錄驗(yàn)收時(shí)所出現(xiàn)的工程遺留問(wèn)題,為物業(yè)接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備. 以地產(chǎn)公司通知時(shí)間為準(zhǔn)
27 確定接管驗(yàn)收小組及成員,并將擬定的接管驗(yàn)收手冊(cè)和組織機(jī)構(gòu)人員呈報(bào)地產(chǎn)公司.
28 組織相關(guān)人員對(duì)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)勘察, 為接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備工作
29 就接管驗(yàn)收工作的開(kāi)展及后期物業(yè)管理召開(kāi)員工大會(huì)
30 業(yè)主入伙手續(xù)辦理，物業(yè)日常各項(xiàng)服務(wù)、管理工作正常開(kāi)展 為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)
31 完成物業(yè)接管驗(yàn)收的報(bào)告,并物管中心審核通過(guò)后報(bào)送地產(chǎn)公司，進(jìn)行簽收。
32 完成項(xiàng)目保潔開(kāi)荒作業(yè)
33 與地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)銜接已售房屋業(yè)主的購(gòu)房情況資料
34 與地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)協(xié)商確定交房流程和計(jì)劃 向地產(chǎn)公司遞交業(yè)主入伙方案
35 完成業(yè)主手冊(cè)編制及印刷 按照房屋順序編制業(yè)主入伙所交費(fèi)用一覽表
36 完成業(yè)主入伙所需文件資料、裝修資料和相關(guān)表格制定及印刷
37 入伙的資料進(jìn)行分戶裝放和編號(hào)
38 就入伙工作的流程和各部門(mén)的銜接工作進(jìn)行布置和工作安排
39 與相關(guān)業(yè)務(wù)單位聯(lián)系，及時(shí)派駐相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)場(chǎng)辦理業(yè)務(wù) (電信裝飾電力銀行)
40 入伙流程的模擬程序
41 完成入伙現(xiàn)場(chǎng)人員的設(shè)置及環(huán)境布置 與地產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商
42 以上準(zhǔn)備工作的梳理、分析及總結(jié)并對(duì)遺漏事項(xiàng)進(jìn)行追補(bǔ)
43 召開(kāi)全體員工會(huì)議
44 熱情迎接業(yè)主入伙
第二階段 物業(yè)服務(wù)早期介入(強(qiáng)化期)
正式接管項(xiàng)目(時(shí)間暫時(shí)為:2008年 月 日―2009年 月 日)
第三階段 物業(yè)服務(wù)早期介入(完成期)
一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本
(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡(jiǎn)稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來(lái)進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷(xiāo)售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對(duì)成本的考量，無(wú)疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。
(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類(lèi)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。
在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來(lái)加以管理和控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本控制存在的問(wèn)題
(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí)，僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來(lái)測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬(wàn)元，這無(wú)形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。
(二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問(wèn)題有：
1、設(shè)計(jì)人員由于專(zhuān)業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計(jì)手段較落后，工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。
(三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問(wèn)題是：各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。
(四)施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)
1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過(guò)分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問(wèn)題。
2、沒(méi)有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。
3、在施工過(guò)程中，對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。
(五)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)的銷(xiāo)售由本公司成立的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問(wèn)題有：
1、銷(xiāo)售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過(guò)大，造成大量資金占用成本。
2、各項(xiàng)銷(xiāo)售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷(xiāo)售禮品等管理較混亂。
(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來(lái)管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問(wèn)題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開(kāi)發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
(一)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1：X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等;下游成本包括銷(xiāo)售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。
(二)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在成本控制方面存在的問(wèn)題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷(xiāo)售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本比例約為15%左右，可見(jiàn)土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是招拍掛形式，地價(jià)的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：
(1)在做土地征用可行性方案論證時(shí)，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間，減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。
2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：
(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。
(2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽，可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。
(3)引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
(4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。
(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說(shuō)明的是，讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目五證，及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。
4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時(shí)，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低，對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡，設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制
(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持合理低價(jià)原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí)，嚴(yán)格審核工程變更，從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查，減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。
(4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。
(5)組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃，并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間;其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。
6、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制
(1)引入資金成本概念，合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷(xiāo)售方案，在銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用，做好各種促銷(xiāo)禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類(lèi)產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、絕對(duì)低價(jià)招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)做好備品備件的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用管理，提高實(shí)物使用率，減少物料浪費(fèi)。
1、完善政策措施，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)。進(jìn)一步細(xì)化企業(yè)綜合信用等級(jí)考核標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)對(duì)企業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)行為等情況綜合考核，評(píng)定企業(yè)綜合信用等級(jí)，依據(jù)考評(píng)結(jié)果進(jìn)行獎(jiǎng)懲，提高企業(yè)素質(zhì)，樹(shù)立行業(yè)良好形象。
積極扶持企業(yè)做大做強(qiáng)。從資質(zhì)管理、信用評(píng)價(jià)等方面，幫助企業(yè)做大做強(qiáng)。堅(jiān)決取締一批常年無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的弱小企業(yè)，引導(dǎo)企業(yè)走聯(lián)合發(fā)展的路子，選取部分社會(huì)信譽(yù)好、有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)進(jìn)行重點(diǎn)扶持。使全市三級(jí)以上開(kāi)發(fā)企業(yè)有現(xiàn)在的81家發(fā)展到100以上。
2、完善管理程序，加強(qiáng)項(xiàng)目管理。認(rèn)真貫徹落實(shí)《*省物業(yè)管理?xiàng)l例》，改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)管理體制改革，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建造過(guò)程的監(jiān)督管理。組織協(xié)調(diào)市直有關(guān)部門(mén)、公用事業(yè)單位和開(kāi)發(fā)企業(yè)搞好開(kāi)發(fā)小區(qū)紅線內(nèi)外大小配套設(shè)施建設(shè)。
嚴(yán)格執(zhí)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案制度。要求開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按照審批的項(xiàng)目規(guī)劃和簽訂的開(kāi)發(fā)建設(shè)合同對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)沒(méi)有按照規(guī)劃、建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)進(jìn)行建設(shè)的，或是配套不齊全的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不予驗(yàn)收備案。
推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)制度。在土地進(jìn)行拍賣(mài)前，提出開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，從源頭上對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)、住宅性能認(rèn)定、一次性裝修、中水回用、雨水收集、住宅節(jié)能等工作提出要求，提高新建開(kāi)發(fā)小區(qū)建設(shè)水平。
3、積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅小區(qū)建設(shè)水平。以創(chuàng)建國(guó)家、省、市優(yōu)秀住宅小區(qū)為切入點(diǎn)，積極開(kāi)展住宅性能認(rèn)定工作，督促企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家新建居住建筑節(jié)能65%的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，推廣太陽(yáng)能建筑一體化、中水回用、地源熱泵和智能化等住宅產(chǎn)業(yè)化新技術(shù)，大力發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅。
4、做好房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)、季報(bào)制度的基礎(chǔ)上，實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)統(tǒng)計(jì)月報(bào)制度，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行形勢(shì)進(jìn)行分析，及時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，并提出行業(yè)發(fā)展對(duì)策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
（二）強(qiáng)力推進(jìn)城中村和棚戶區(qū)改造工作
1、進(jìn)一步完善工作程序。根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃及村居改造現(xiàn)狀，編制市區(qū)城中村改造與棚戶區(qū)改造規(guī)劃及年度計(jì)劃，將城中村和棚戶區(qū)改造任務(wù)分解落實(shí)到區(qū)、街道和村居；指導(dǎo)編制城中村和棚戶區(qū)改造總體策劃方案；及時(shí)組織調(diào)查摸底，研究批復(fù)城中村和棚戶區(qū)改造總體策劃方案；協(xié)助辦理城中村和棚戶區(qū)改造拆遷、建設(shè)審批手續(xù)。
2、進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)宣傳，搞好調(diào)查研究。嚴(yán)格執(zhí)行市區(qū)城中村與棚戶區(qū)改造工作季度統(tǒng)計(jì)、通報(bào)制度，努力營(yíng)造各級(jí)各部門(mén)及社會(huì)各界關(guān)心、支持城中村與棚戶區(qū)改造工作的社會(huì)氛圍；深入實(shí)際，調(diào)查研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)典型，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推廣經(jīng)驗(yàn)，查找問(wèn)題，解決問(wèn)題。
3、進(jìn)一步加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大工作措施。建議市政府組建*市城中村與棚戶區(qū)改造辦公室，組建*市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)辦公室，兩個(gè)辦公室合署辦公，加強(qiáng)對(duì)城中村與棚戶區(qū)改造及房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)；繼續(xù)制定完善鼓勵(lì)支持城中村與棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策，調(diào)動(dòng)各級(jí)政府、村居和企業(yè)及單位的改造積極性。
（三）大力開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)工作
1、提供信息服務(wù)。認(rèn)真抓好協(xié)會(huì)會(huì)刊《*房地產(chǎn)》編輯出版和*住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)的網(wǎng)站建設(shè)，及時(shí)準(zhǔn)確地向企業(yè)提供政策法規(guī)、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等方面的信息。
2、提供學(xué)習(xí)培訓(xùn)。采取“請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去”的辦法，通過(guò)舉辦培訓(xùn)班與高峰論壇、召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、外出參觀考察，對(duì)企業(yè)經(jīng)理、經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理等各類(lèi)管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，幫助他們提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
3、提供交流服務(wù)。根據(jù)工作實(shí)際需要，組織召開(kāi)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)與副會(huì)長(zhǎng)、常務(wù)理事會(huì)、理事會(huì)及各專(zhuān)業(yè)委員會(huì)不同層級(jí)的會(huì)議，針對(duì)各類(lèi)熱門(mén)話題，進(jìn)行相互交流，達(dá)到互相啟發(fā)、共同提高的目的。
一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行近國(guó)務(wù)院、建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)政策，督促各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遵守宏觀調(diào)控政策的各項(xiàng)要求。嚴(yán)把商品房期房轉(zhuǎn)讓關(guān)，減少和杜絕惡意炒房現(xiàn)象的發(fā)生。配合相關(guān)部門(mén)編制完成海鹽縣住房建設(shè)規(guī)劃和住房保障規(guī)劃，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。出臺(tái)商品房預(yù)銷(xiāo)售申報(bào)計(jì)劃制度，實(shí)施一次性預(yù)售面積以1.5萬(wàn)平方米以上可售住宅房源為單位進(jìn)行申報(bào)，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，防止捂盤(pán)惜盤(pán)，準(zhǔn)確公布20*年商品房建設(shè)和供應(yīng)計(jì)劃，使居民能更好地明白消費(fèi)、理性消費(fèi)。
2、開(kāi)展房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況的檢查工作。根據(jù)上級(jí)省市建設(shè)部門(mén)要求，制訂了我縣開(kāi)展房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查工作方案。以縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治聯(lián)席會(huì)議的名義，召開(kāi)發(fā)改局、國(guó)土局、財(cái)政局等相關(guān)部門(mén)參與的工作部署會(huì)議，落實(shí)各相關(guān)部門(mén)管理職能內(nèi)的各項(xiàng)政策執(zhí)行情況的檢查工作。從各部門(mén)已經(jīng)完成的自查工作來(lái)看，總體情況較好，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違反相關(guān)政策的情況。
3、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，及時(shí)擬定促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的相關(guān)政策。8月，根據(jù)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性特點(diǎn)，及時(shí)組織在開(kāi)發(fā)和即將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目老總召開(kāi)房地產(chǎn)形勢(shì)分析會(huì)。會(huì)議邀請(qǐng)縣國(guó)土資源局、人行海鹽支行等相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參加。會(huì)議全面分析了我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的階段性特點(diǎn)，并通報(bào)了*市本級(jí)及周邊縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征，要求房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清形勢(shì)，采取有效措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化，穩(wěn)定我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)。12月，經(jīng)我們建議，縣政府牽頭召開(kāi)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府各相關(guān)部門(mén)參加的座談會(huì)，在聽(tīng)取各方意見(jiàn)建議后，由我們擬定了促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的相關(guān)政策，并報(bào)政府審議。
二、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度，促進(jìn)行業(yè)有序發(fā)展
1、繼續(xù)抓好在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)管工作。一是把好商品房銷(xiāo)售關(guān)。對(duì)符合預(yù)售條件的11個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核發(fā)了20份《商品房預(yù)售證》，核定預(yù)售面積35.71萬(wàn)平方米。二是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售使用《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)》，實(shí)現(xiàn)即銷(xiāo)售即時(shí)備案。全縣共有17家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入該套系統(tǒng)銷(xiāo)售商品房，有利于進(jìn)一步規(guī)范我縣商品房預(yù)（銷(xiāo)）售管理，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、樓盤(pán)信息、房源信息通過(guò)該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一管理，為下一步實(shí)現(xiàn)透明銷(xiāo)售打好了基礎(chǔ)。三是切實(shí)加強(qiáng)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的后續(xù)監(jiān)督和管理。繼續(xù)實(shí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收實(shí)行備案制度，嚴(yán)格把好商品房交付使用關(guān)。共有9個(gè)項(xiàng)目共43.95萬(wàn)平方米商品房在交付使用前對(duì)竣工驗(yàn)收資料進(jìn)行了審核備案。四是對(duì)商品房交付實(shí)施保修卡制度。商品房保修卡制度實(shí)施以來(lái)，已有三個(gè)住宅小區(qū)、近2000戶業(yè)主拿到了商品房保修記錄卡。對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)和購(gòu)房者雙方的合法權(quán)益起到良好的助推作用。
2、繼續(xù)抓好物業(yè)管理工作。一是加大物業(yè)管理宣傳力度。在海鹽電視臺(tái)新聞綜合頻道制作宣傳物業(yè)管理的系列公益廣告，在全縣范圍內(nèi)進(jìn)行宣傳，提高我縣居民物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。二是繼續(xù)在新建住宅小區(qū)中推行物業(yè)管理。“海韻華庭”、“金域藍(lán)灣”、“貝沙港灣”、“盛世嘉園”、“金色港灣”等住宅小區(qū)先后引進(jìn)了前期物業(yè)管理，新增物業(yè)管理的房屋面積64.54萬(wàn)平方米；三是廣泛深入地開(kāi)展《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》宣傳和貫徹工作，在開(kāi)展物業(yè)管理的住宅小區(qū)中積極引導(dǎo)和指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)工作。指導(dǎo)、幫助“新城南苑”、“嘉州海岸”、“涼亭花苑”、“南方花苑”、“怡城花苑”等住宅小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。指導(dǎo)“金源花苑”、“金涌花苑”等住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展換屆工作。指導(dǎo)“新橋花苑”、“金源花苑”等住宅小區(qū)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。指導(dǎo)“金三閣小區(qū)”、“南方花苑”、“怡城花苑”等較小規(guī)模小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，因原物業(yè)企業(yè)退出而又沒(méi)有能選聘到新的物業(yè)服務(wù)，實(shí)行自主管理。四是繼續(xù)抓好物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金的歸集、管理和使用工作。歸集物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金592.82萬(wàn)元，累計(jì)歸集3638.34萬(wàn)元，使用物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金41.18萬(wàn)元，累計(jì)支出67.06萬(wàn)元。委托開(kāi)發(fā)的物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金管理軟件，目前正在最后調(diào)試階段。
3、開(kāi)展“平安小區(qū)”創(chuàng)建工作。根據(jù)鹽平安［20*］1號(hào)《關(guān)于深入開(kāi)展系列平安創(chuàng)建，推進(jìn)“平安海鹽”建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》要求，制訂了創(chuàng)建工作實(shí)施方案，召開(kāi)了各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、武原派出所、武原鎮(zhèn)綜治辦、各社區(qū)居委會(huì)參加的創(chuàng)建工作動(dòng)員會(huì)，對(duì)創(chuàng)建工作進(jìn)行了具體部署。各物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件，申報(bào)了*年各小區(qū)創(chuàng)建計(jì)劃。年底根據(jù)年初創(chuàng)建平安小區(qū)的星級(jí)計(jì)劃，結(jié)合縣技監(jiān)局對(duì)高層電梯運(yùn)行檢查，我處對(duì)部分住宅小區(qū)的安全、制度等方面進(jìn)行檢查。明年初將按照實(shí)施方案協(xié)調(diào)各相關(guān)部門(mén)，抓好檢查考核等工作。努力打造“發(fā)案少、秩序好、環(huán)境優(yōu)美、居民滿意”的星級(jí)“平安小區(qū)”，推進(jìn)“平安小區(qū)”創(chuàng)建工作。
三、組織實(shí)施實(shí)事工程，切實(shí)為民排憂解難
1、老住宅小區(qū)整治。一是在社區(qū)上報(bào)的基礎(chǔ)上，結(jié)合群眾反映比較比較突出集中的地塊，經(jīng)討論后確定了*年整治的初步方案。二是組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，確定整治內(nèi)容，分析各區(qū)塊開(kāi)展整治的必要性和可行性。并根據(jù)勘察結(jié)果，及時(shí)對(duì)初步方案進(jìn)行了調(diào)整，明確了*年整治對(duì)象。共涉及7個(gè)社區(qū)，9個(gè)區(qū)塊18幢居民樓，居民數(shù)469戶，合計(jì)建筑面積3.3萬(wàn)平方米。三是做好各項(xiàng)前期工作。委托時(shí)代建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行方案和概算編制，并召開(kāi)縣發(fā)改、財(cái)政、審計(jì)等相關(guān)部門(mén)參加的方案評(píng)審會(huì)。按照小型工程招投標(biāo)辦法，確定元通建設(shè)、海建建設(shè)、海安建設(shè)三家市政企業(yè)為三個(gè)標(biāo)段的施工單位。四是組織工程實(shí)施。整治工程于8月18日開(kāi)工，各標(biāo)段工程已全部結(jié)束，完成投資60萬(wàn)元。
2、樓道亮化工程。政府從關(guān)注民生的角度，把縣城老住宅小區(qū)、樓院的樓道亮化工程列為今年政府實(shí)事工程。經(jīng)過(guò)前期組織社區(qū)居委會(huì)開(kāi)展的兩次調(diào)查摸底，并經(jīng)我處工作人員到現(xiàn)場(chǎng)察看后，基本上摸清了縣城老住宅小區(qū)和樓院的樓道亮化存在的問(wèn)題。無(wú)樓道照明設(shè)施的，有56幢居民樓98個(gè)樓道，涉及居民數(shù)924戶，有樓道照明設(shè)施無(wú)均分器的，有201幢居民樓434個(gè)樓道，涉及居民數(shù)4316戶?？偟膩?lái)說(shuō)，涉及面廣，樓道照明設(shè)施不亮的現(xiàn)狀較為復(fù)雜，造成樓道不亮的主要原因是同一個(gè)樓道的居民戶沒(méi)有統(tǒng)一好意見(jiàn)，即其中有居民戶不愿承擔(dān)樓道照明設(shè)施改造費(fèi)用和運(yùn)行電費(fèi)。在學(xué)習(xí)了周邊縣市樓道亮化工程的經(jīng)驗(yàn)做法后，結(jié)合我縣的實(shí)際情況，制定了財(cái)政投入和市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的模式來(lái)實(shí)施我縣的樓道亮化工程。主要是由財(cái)政負(fù)責(zé)樓道燈亮化工程建設(shè)，廣告公司負(fù)責(zé)燈箱廣告建設(shè)并承擔(dān)今后的維修、維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用，供電部門(mén)負(fù)責(zé)安裝樓道燈電表，廣告公司通過(guò)運(yùn)作樓道燈箱廣告來(lái)獲取收益。通過(guò)洽談確定了海鹽電力廣告公司作為實(shí)施主體，財(cái)政補(bǔ)助20萬(wàn)元資金，安裝工程已基本結(jié)束。
四、其它方面工作
成功舉辦人居濱海新城－海鹽縣第七屆房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)。本屆展會(huì)展館總面積近2300平方米，設(shè)置23個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展位，共有11家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和10家家居裝飾裝修、廚衛(wèi)精品、空調(diào)等相關(guān)企業(yè)加盟參展，還有金融、住房公積金管理、物業(yè)服務(wù)等七家單位提供現(xiàn)場(chǎng)咨詢服務(wù)，展會(huì)內(nèi)容十分豐富。本屆展會(huì)的成功舉辦，一是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)宣傳公司形象、展示樓盤(pán)品質(zhì)搭建了集中展示平臺(tái)；二是為廣大市民群眾選房購(gòu)房提供了一個(gè)便捷的機(jī)會(huì)；三是較好地宣傳了我縣20*年房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)總體情況，使需要購(gòu)房的市民群眾能更加理性消費(fèi)，為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)父親節(jié)活動(dòng)方案一
父親節(jié)就要到了，你準(zhǔn)備了什么禮物送給老爸?老爸勞累了一年，是否也應(yīng)該好好的放松娛樂(lè)一下了?
xx房地產(chǎn)特定于20xx年6月19日-21日父親節(jié)，準(zhǔn)備了豐富多樣的親子活動(dòng)作為送"給爸爸的禮物"，快來(lái)看看哪個(gè)最適合老爸的心意吧!感受父親節(jié)文化，現(xiàn)場(chǎng)更有千元大獎(jiǎng)等你拿。
據(jù)悉，現(xiàn)場(chǎng)節(jié)目安排豐富多彩，在都匯華府一定可以讓"父子(女)"度過(guò)快樂(lè)而有意義的一天。
1、現(xiàn)設(shè)置飛行旗、跳棋、軍旗、象棋活動(dòng)區(qū)，客戶可以隨意參與，獲勝方可獲得世界杯小禮物;這一天，就讓"父子(女)"倆好好"對(duì)殺"一陣吧!房地產(chǎn)父親節(jié)活動(dòng)
2、設(shè)置飛鏢游戲、套圈游戲、釣魚(yú)游戲區(qū)，按活動(dòng)規(guī)則比賽，獲勝者可獲得世界杯小禮物;
3、19日、20日連續(xù)兩天下午舉行現(xiàn)場(chǎng)抽大獎(jiǎng)，千元家電套裝、飛利浦剃須刀大獎(jiǎng)等大獎(jiǎng)等你拿。
4、喜歡畫(huà)畫(huà)的小朋友可以在家長(zhǎng)的帶領(lǐng)下報(bào)名參加兒童繪畫(huà)大賽，畫(huà)出心中對(duì)爸爸的愛(ài)，或者畫(huà)出自己心目中的爸爸形象，將畫(huà)作當(dāng)做節(jié)日禮物送給爸爸，以特殊的方式，表達(dá)對(duì)父親的節(jié)日祝福。如果畫(huà)得夠出色，還能獲得冠亞季軍，贏得禮品。
5、適逢世界杯酣戰(zhàn)正急，怎能錯(cuò)過(guò)精彩的賽事?和昌·都匯華府還精心安排了"現(xiàn)場(chǎng)看球"環(huán)節(jié)，一起為這四年一度的盛事喝彩、加油!
房地產(chǎn)父親節(jié)活動(dòng)方案二
一、活動(dòng)類(lèi)型：地產(chǎn)父親節(jié)活動(dòng)
二、活動(dòng)主題：向天下父親致敬
三、活動(dòng)目的：結(jié)合父親節(jié)的到來(lái)為業(yè)主及看樓來(lái)賓提供豐富多彩的節(jié)目，營(yíng)造節(jié)日氣氛;利用活動(dòng)增強(qiáng)項(xiàng)目品牌效應(yīng)，提升美譽(yù)度，為樓盤(pán)推廣作鋪墊;通過(guò)展示水岸生活寫(xiě)照，加深受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感;活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，借助活動(dòng)影響力，帶動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售工作。
四、活動(dòng)亮點(diǎn)：親子定向越野比賽，水上諧趣互動(dòng)游戲，水岸風(fēng)情節(jié)目演繹。房地產(chǎn)父親節(jié)活動(dòng)方案
五、活動(dòng)構(gòu)成：比賽路線劃分(結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)需要而定)，定向越野比賽：雙人跳繩、趣味投籃、親子二人三足游戲、趣味智力問(wèn)答、即影即有，頒獎(jiǎng);水上諧趣互動(dòng)游戲：水上漫步者、揮灑極致、大力水手、全城攻略;水岸風(fēng)情節(jié)目：夢(mèng)幻情景劇、滑稽跳水、水上航模、動(dòng)感美少女音樂(lè)組合;充氣卡通扮偶巡游互動(dòng);靜態(tài)展示"父親的背影"。
國(guó)慶節(jié)樓盤(pán)活動(dòng)策劃方案范文1國(guó)慶打折促銷(xiāo)，似乎已經(jīng)成為了樓市的慣例!但是打折幅度有多大，確實(shí)各有不同。這個(gè)國(guó)慶，一定要來(lái)精英世家看看，因?yàn)檫@里將會(huì)有史無(wú)前例的國(guó)慶優(yōu)惠和精彩紛呈的活動(dòng)等著你!同時(shí)，只要你上門(mén)看樓，我們還將有一份驚喜送給你!
國(guó)慶期間，為答謝廣大客戶朋友，南城【精英世家】將會(huì)推出史無(wú)前例的重磅優(yōu)惠!這次推出的 讓利1000萬(wàn)，入駐南城中心區(qū)的大型優(yōu)惠活動(dòng)，可謂是一顆前所未有的重磅炸彈，單套平均優(yōu)惠近15-20萬(wàn)!據(jù)負(fù)責(zé)人介紹，像精英世家這類(lèi)的熱銷(xiāo)項(xiàng)目，在國(guó)慶前有如此巨額優(yōu)惠，真是史無(wú)前例。
現(xiàn)場(chǎng)多位購(gòu)房者表示，之所以選擇精英世家，主要是看好中心西區(qū)的地段及未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，其?18-135平米傾城園景美宅占據(jù)了絕佳的看園景位置，擁有無(wú)敵的園林景觀，其百變的空間設(shè)計(jì)，更是讓你婚前婚后的生活，都可以從容自如，即使有了愛(ài)情的結(jié)晶，其3+1房的設(shè)計(jì)也可以輕松滿足寶寶及父母的空間需求，全城難覓。全現(xiàn)樓在售，放心購(gòu)房且可以馬上收樓等原因更是讓人心動(dòng)。送車(chē)位和南城名校學(xué)位等高附加值更是促使大家下定決心購(gòu)買(mǎi)的重要因素。
如此史無(wú)前例的大幅度優(yōu)惠，如此難得的好戶型以及如此少有的置業(yè)一步到位的機(jī)會(huì)，豈容再錯(cuò)過(guò)!
國(guó)慶七天樂(lè)，游戲、抽獎(jiǎng)樂(lè)不停!上門(mén)有好禮!
據(jù)負(fù)責(zé)人透露，精英世家在國(guó)慶黃金周期間(10月1日-7日)，將會(huì)舉辦為期七天的親子類(lèi)通關(guān)游戲，現(xiàn)場(chǎng)將設(shè)置夾乒乓球、投籃機(jī)、充氣攀巖等游戲環(huán)節(jié)，設(shè)置一定的過(guò)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，客戶通過(guò)即可參與現(xiàn)場(chǎng)的激情大抽獎(jiǎng)。精彩的活動(dòng)將會(huì)伴您度過(guò)一個(gè)愉快、精彩的國(guó)慶節(jié)。另外，你也可以邀請(qǐng)你的朋友一同前來(lái)，享受現(xiàn)場(chǎng)的精彩游戲、社區(qū)優(yōu)美環(huán)境，更有讓你意想不到的驚喜中影時(shí)代影院電影票兩張(可在12月30日前觀看任何場(chǎng)次的大片)。
國(guó)慶節(jié)樓盤(pán)活動(dòng)策劃方案范文2一、市場(chǎng)現(xiàn)狀：
1、大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。
2、處于每年的銷(xiāo)售旺季(金九銀十)。
二、項(xiàng)目現(xiàn)狀：
1、一期，D、E、F區(qū)剩余房源大部分為六樓。樓層相對(duì)較高。
2、G區(qū)G8、G9部分房源存在明顯的產(chǎn)品缺陷
3、三期即將認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)在即。
針對(duì)目前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，及項(xiàng)目本身特點(diǎn)及產(chǎn)品特點(diǎn)，特制定十一促銷(xiāo)活動(dòng)方案，旨在促進(jìn)一二期房源的銷(xiāo)售，為三期的開(kāi)盤(pán)做足準(zhǔn)備工作。
三、活動(dòng)目的：
1、增加小區(qū)的知名度。
2、制造營(yíng)銷(xiāo)氣氛，最大化的去化二期剩余房源。
3、增加三期A1號(hào)樓的認(rèn)籌數(shù)量，樹(shù)立三期項(xiàng)目形象，為開(kāi)盤(pán)奠定好基礎(chǔ)。
四、活動(dòng)時(shí)間：10月1日10月7日
五、活動(dòng)主題：
主題一：國(guó)慶豪情盛典，舞動(dòng)黃金海岸
主題二：歡度國(guó)慶之喜，領(lǐng)略黃金真情
主題三：活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂(lè)
六、活動(dòng)內(nèi)容：
1、黃金周每天推出8套特價(jià)房(主要以二期特惠房源及G9一口價(jià)房源為主);
2、活動(dòng)期間購(gòu)房一次性付款96折，銀行按揭98折，但對(duì)外統(tǒng)一為一次性付款97折，銀行按揭99折，銷(xiāo)售部視情況決定是否給予一個(gè)點(diǎn)折扣(特價(jià)房除外);
3、活動(dòng)期間，天天豪禮相送，凡是國(guó)慶期間到訪的客戶均有機(jī)會(huì)參與抽獎(jiǎng)，每天開(kāi)獎(jiǎng)兩次(上午、下午各一次，視現(xiàn)場(chǎng)氣氛而定)，凡是簽約客戶均可獲贈(zèng)電飯煲一個(gè)，多買(mǎi)多贈(zèng) 抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：
一等獎(jiǎng)：電飯煲 兩名(每天提供兩臺(tái))
二等獎(jiǎng)：臺(tái)歷 三名 三等獎(jiǎng)：購(gòu)物袋 若干
七、宣傳方式：
1、網(wǎng)絡(luò)(搜狐焦點(diǎn)新聞報(bào)道、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，新華網(wǎng))
2、短信(短信定于9月30日、10月3日每天兩萬(wàn)條信息)
3、報(bào)紙廣告(今日萊州半版，暫定9月29號(hào))
4、國(guó)慶宣傳易拉寶
5、戶外演出一場(chǎng)或花車(chē)游行3天
八、現(xiàn)場(chǎng)包裝：
室外：
1、橫幅：0.7*10米*2條
2、國(guó)慶抽獎(jiǎng)禮品的堆放;
3、氣球裝飾：大門(mén)、禮品區(qū);
4、吊旗;
5、易拉寶展示
九：物料準(zhǔn)備及費(fèi)用預(yù)算：
短信內(nèi)容(待定)：
國(guó)慶豪情盛典，舞動(dòng)黃金海岸。萊州黃金海岸小區(qū)二期典藏現(xiàn)房2210元/m起售，三期觀海高層認(rèn)籌活動(dòng)交2萬(wàn)抵3萬(wàn)火爆進(jìn)行中。黃金熱線：xxxx-xxxxxxx
國(guó)慶節(jié)樓盤(pán)活動(dòng)策劃方案范文3一、背景分析
國(guó)慶七天黃金周，除了是旅游旺季外，也是全家睇樓買(mǎi)樓的好時(shí)機(jī)。市內(nèi)各大小樓盤(pán)，均將展開(kāi)鋪天蓋地的宣傳及促銷(xiāo)攻勢(shì)，以祈提高售樓銷(xiāo)量。除了樓盤(pán)的地段、樓盤(pán)的質(zhì)素等等綜合因素外，如何在眾多售樓廣告中，吸引并促使買(mǎi)樓人士蒞臨售樓現(xiàn)場(chǎng)，詳細(xì)了解樓盤(pán)的詳情及參觀現(xiàn)樓，以及提高現(xiàn)場(chǎng)的人流量，將是房地產(chǎn)發(fā)展商每一次宣傳及促銷(xiāo)活動(dòng)收效與否的首要關(guān)鍵因素。
隨著人們生活水平及文化水平的不斷提高，如何科學(xué)孕育下一代，讓自己的寶寶贏在起跑上，是每一個(gè)父母、每一個(gè)家庭重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。一切與寶寶有關(guān)的訊息，均將引起每一個(gè)家庭的注意。而這些新一代家庭，大多收入穩(wěn)定，三代同堂，正是買(mǎi)樓置業(yè)的人生階段。
XXX市XXX區(qū)每年新生兒人數(shù)約3500-4000元，即目前0至6歲嬰幼兒家庭約24000個(gè)。
二、活動(dòng)細(xì)則：
1.主題：國(guó)慶假期何處去?一齊去參加國(guó)慶親子合家歡活動(dòng)啦!讓你和BB一展身手!
2.時(shí)間：10月4、5、6、7日
3.地點(diǎn)：各樓盤(pán)內(nèi)
4.內(nèi)容：寶寶競(jìng)賽、親子競(jìng)賽、兒童健康及教育咨詢
5.目標(biāo)對(duì)象：0-6歲嬰幼兒家庭
6.主辦單位：
協(xié)辦單位：XXX親子俱樂(lè)部
7.宣傳范圍：XXX地區(qū)
8.目的：
三、活動(dòng)項(xiàng)目及流程：
l活動(dòng)項(xiàng)目：
類(lèi)別
比賽項(xiàng)目
適合年齡
寶寶競(jìng)賽
爬行組
1歲3個(gè)月以下、且未會(huì)獨(dú)立行走的寶寶
健步組
2歲以下、且可以獨(dú)立行走的寶寶
跳躍組
2歲以上寶寶
親子合家歡
競(jìng)賽
毛毛蟲(chóng)
爬行組寶寶及家長(zhǎng)
接力拼圖
健步組寶寶及家長(zhǎng)
齊步走
跳躍組寶寶及家長(zhǎng)
l組織流程：
1.廣告宣傳過(guò)程中突出報(bào)名電話、報(bào)名點(diǎn)、報(bào)名截止日期，由家長(zhǎng)自行電話報(bào)名或到各售樓部報(bào)名，并通知其于指定時(shí)間內(nèi)回來(lái)領(lǐng)取參賽號(hào)碼。
2.將報(bào)名名單分類(lèi)、分時(shí)間、分場(chǎng)地，編排參賽號(hào)碼
3.發(fā)放參賽號(hào)碼
4.活動(dòng)當(dāng)日，憑號(hào)碼牌參賽
5.當(dāng)日流程：
略
(2)親子競(jìng)賽
比賽過(guò)程中獎(jiǎng)小組冠軍
現(xiàn)場(chǎng)咨詢、參觀
回收積分卡(要求卡上的項(xiàng)目全部參與過(guò))
投入抽獎(jiǎng)箱、發(fā)小禮品
10：30
集中大堂抽獎(jiǎng)、頒獎(jiǎng)、有獎(jiǎng)問(wèn)答
10：40
結(jié)束，自由活動(dòng)
6.現(xiàn)場(chǎng)分區(qū)：
l比賽區(qū)：爬行組區(qū)、競(jìng)走組區(qū)、跳躍組區(qū)
l咨詢區(qū)：樓盤(pán)咨詢區(qū)、兒科專(zhuān)家咨詢區(qū)、早期教育咨詢區(qū)
四、獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)計(jì)：
略
五、活動(dòng)資源組織：
1.廣告媒體：XXX有線電視臺(tái)、宣傳海報(bào)、活動(dòng)單張
2.傳播途徑：
l電視廣告宣傳
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；利益最大化
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中涉稅數(shù)額較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，它們也就成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的主要對(duì)象。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般要求
1.合法性。所有企業(yè)的納稅籌劃都必須遵守國(guó)家稅收法規(guī)、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及其他相關(guān)制度，必須在法律和規(guī)章制度許可范圍內(nèi)操作，在適用稅收政策和稅收征收管理制度的前提下，對(duì)納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。
2.利益最大化。納稅籌劃本身旨在降低稅收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中選擇最佳方案的結(jié)果，這就要求企業(yè)不僅能提供各種潛在的可行方案，而且還要從房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，并考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)判斷并選擇最佳方案。
3.充分利用稅收政策。包括稅收優(yōu)惠、稅率分級(jí)等。企業(yè)只有在充分熟悉有關(guān)稅收政策的前提下，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略及營(yíng)銷(xiāo)行為與稅法有機(jī)結(jié)合，才能用足政策；同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，足額提取費(fèi)用、攤銷(xiāo)成本，使企業(yè)取得更大的稅后收益。
二、F房地產(chǎn)公司及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況
某市F房地產(chǎn)公司成立于2010年，是由甲、乙兩家房地產(chǎn)公司合作成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，共同開(kāi)發(fā)普通商品住宅“夢(mèng)想佳苑”項(xiàng)目。F公司章程約定：甲公司提供3億元人民幣，乙公司提供15萬(wàn)土地使用權(quán)折價(jià)2.7億元（與其取得成本一致），項(xiàng)目建設(shè)期為2010年9月1日―2012年9月30日，銷(xiāo)售期為2011年6月1日―2012年12月31日，綜合容積率為2；甲公司負(fù)責(zé)解決資金缺口并全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)作以及廣告宣傳，乙公司不承擔(dān)合作公司的虧損風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目完成后，乙公司獲得7.5萬(wàn)商品住宅，甲公司獲得19.5萬(wàn)商品住宅及3萬(wàn)車(chē)庫(kù)。
1.預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售收入
項(xiàng)目預(yù)計(jì)建造總支出8.07億元，商品住宅及車(chē)庫(kù)各項(xiàng)目建造成本見(jiàn)表1。
項(xiàng)目預(yù)計(jì)期間費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用1200萬(wàn)元，管理費(fèi)用1295萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用245萬(wàn)元，合計(jì)2740萬(wàn)元。
F公司計(jì)劃委托甲公司下設(shè)的裝修公司按照每平方米400元標(biāo)準(zhǔn)對(duì)毛坯房進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，預(yù)計(jì)裝修成本10800萬(wàn)元（27×400=10800）。住宅和車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售均價(jià)分別為每平方米4800元、2800元。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額見(jiàn)表2。
2.F公司及乙公司納稅測(cè)算
項(xiàng)目開(kāi)工前，F(xiàn)公司做了一份項(xiàng)目可行性報(bào)告，對(duì)該項(xiàng)目涉及的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行測(cè)算，主要考慮營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其他稅金忽略。
乙公司將15萬(wàn)土地使用權(quán)以2.7億元轉(zhuǎn)讓給F公司，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，將商品住宅對(duì)外銷(xiāo)售按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。測(cè)算如下：
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（27000+36000）×5%=3150萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加3150×（7%+3%）=315萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加3150×2%=63萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅36000×0.05%=18萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)合計(jì)3546萬(wàn)元。
土地增值額（36000270003546）=5454萬(wàn)元，增值率低于20%，不繳納土地增值稅。
乙公司應(yīng)交所得稅（36000270003546）×25%=1363.5萬(wàn)元。
F公司對(duì)外銷(xiāo)售27萬(wàn)住宅和3萬(wàn)車(chē)庫(kù)，需按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，測(cè)算如下：
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅138000×5%=6900萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6900×（7%+3%）=690萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6900×2%=138萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅（93600+8400）×0.05%=51萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7779萬(wàn)元。
土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬(wàn)元，建筑成本35250萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬(wàn)元，加計(jì)扣除（27000+35250+13050）×20%=15060萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用5400萬(wàn)元，裝修費(fèi)用10800萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7779萬(wàn)元，合計(jì)114339萬(wàn)元，增值額138000-114339=23661萬(wàn)元，增值率20.69%，應(yīng)交土地增值稅23661×30%=7098.3萬(wàn)元。
F公司利潤(rùn)總額138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅28882.7×25%=7220.7萬(wàn)元。
三、F公司納稅籌劃方案
1.改變公司合作章程，減少納稅環(huán)節(jié)
將F公司章程修改為：甲公司出資3億元與乙公司提供15萬(wàn)土地使用權(quán)共同組建有限責(zé)任公司，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接從F公司分配利潤(rùn)，避免重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅。
2.合法控制增值率，實(shí)現(xiàn)適用免稅政策
將業(yè)務(wù)打包給建筑承包商，支付的1500萬(wàn)元費(fèi)變成建筑安裝成本，不再作為性質(zhì)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用處理，增大作為加計(jì)扣除的建造成本基數(shù)。
利息和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用數(shù)額不大，改按“比例扣除法”的扣除額為：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680萬(wàn)元，可增加扣除額。
F公司下設(shè)的裝修公司改在交房后介入，由裝修公司直接與購(gòu)房戶簽訂裝修合同。房?jī)r(jià)由4800元下調(diào)至4400元，F(xiàn)公司不再收取裝修部分收入，相應(yīng)地不再繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)5%的營(yíng)業(yè)稅，改由裝修公司按建筑安裝業(yè)3%繳納營(yíng)業(yè)稅，少交營(yíng)業(yè)稅（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216萬(wàn)元，可視為按4800元均價(jià)銷(xiāo)售商品房的機(jī)會(huì)成本。
3.納稅籌劃后的納稅測(cè)算
經(jīng)過(guò)上述納稅籌劃后，F(xiàn)公司預(yù)計(jì)相關(guān)納稅指標(biāo)測(cè)算如下：
營(yíng)業(yè)收入27×4400+3×2800=127200萬(wàn)元。
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅127200×5%=6360萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6360×（7%+3%）=636萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6360×2%=127.2萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅127200×0.05%=63.6萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7186.8萬(wàn)元。
土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬(wàn)元，建筑成本35250+
1500=36750萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬(wàn)元，加計(jì)扣除（27000+36750+13050）×20%=15360萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用（27000+36750+
13050）×10%=7680萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7186.8萬(wàn)元，合計(jì)107026.8萬(wàn)元，增值額127200-107026.8=20173.2萬(wàn)元，增值率18.85%，無(wú)需繳納土地增值稅。
利潤(rùn)總額127200-80700-7186.8-2740=36573.2萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅36573.2×25%=9143.3萬(wàn)元。
4.納稅籌劃前后對(duì)比分析
納稅籌劃前后相關(guān)稅金對(duì)照結(jié)果見(jiàn)表3。
四、結(jié)論
從上表對(duì)照結(jié)果看出，納稅籌劃后F公司的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅以及企業(yè)所得稅較納稅籌劃前的總額減少16330.1萬(wàn)元，節(jié)稅率達(dá)到39.5%。雖然納稅籌劃后的所得稅有所增加，那是由于未繳納土地增值稅使得利潤(rùn)總額大大增加的緣故。所以，此次“夢(mèng)想佳苑”的納稅籌劃是成功的。
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo) 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo) 整合
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)與傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)都是企業(yè)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng),且都需要通過(guò)組合運(yùn)用來(lái)發(fā)揮功能。兩者都把滿足消費(fèi)者的需要作為一切活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn),但網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)也有其特點(diǎn):市場(chǎng)全球化;產(chǎn)品個(gè)性化;價(jià)格公開(kāi)化;渠道直接化;服務(wù)大眾化;溝通雙向化。
一、傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的基本要求和特點(diǎn)
1. 傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的基本要求。首先,賣(mài)房子,也就是如何把建的房子給賣(mài)出去,在最短的時(shí)間內(nèi)完成銷(xiāo)售,獲得最大利潤(rùn)。
其次,建立和維護(hù)品牌,為將來(lái)的新項(xiàng)目創(chuàng)造鋪墊。
2. 傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程
第一步,在樓盤(pán)開(kāi)始建設(shè)的時(shí)候和期間,通過(guò)各種新聞報(bào)道、軟文來(lái)宣傳樓盤(pán)區(qū)域與樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)藍(lán)圖。
第二步,到了預(yù)售前,開(kāi)始在報(bào)紙、電臺(tái)、電視、網(wǎng)絡(luò)等地方刊登售樓廣告,制作售樓用品和布置樣板房。
第三步,售樓處開(kāi)始接受預(yù)訂,舉辦開(kāi)盤(pán)慶典等,同時(shí)開(kāi)始簽約售樓(花)。
第四步,進(jìn)入穩(wěn)定售樓階段,個(gè)單元被不斷出售。同時(shí)有業(yè)主入伙居住。
第五步,進(jìn)入尾盤(pán)階段,同時(shí)準(zhǔn)備下一個(gè)項(xiàng)目。
二、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)的突破
1. 采購(gòu)平臺(tái)的突破。房地產(chǎn)商通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)供應(yīng)鏈的重新整合,改變了產(chǎn)業(yè)內(nèi)上下游企業(yè)之間以及企業(yè)與政府之間的交往方式,從而能夠最終降低交易成本。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用電子商務(wù)進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo),與咨詢企業(yè)、建材企業(yè)、建筑企業(yè)、物業(yè)管理公司等直接開(kāi)展業(yè)務(wù)。這樣不但減少了中間環(huán)節(jié)。提高了服務(wù)效率,而且提高了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的透明度,擴(kuò)大了合作伙伴的選擇范圍。通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)站,還可以建立起相關(guān)企業(yè)的信息高速公路,形成企業(yè)之間的信息鏈,建立無(wú)場(chǎng)地辦公環(huán)境的房地產(chǎn)虛擬企業(yè)。
2. 廣告平臺(tái)的突破。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自身建立的網(wǎng)站,或者通過(guò)其他網(wǎng)站廣告等手段,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行廣告宣傳。這是繼報(bào)紙、廣播、電視后,進(jìn)行房地產(chǎn)廣告投放的第四個(gè)媒體。
3. 銷(xiāo)售平臺(tái)的突破。房地產(chǎn)數(shù)字化銷(xiāo)售平臺(tái)可以分為網(wǎng)絡(luò)直銷(xiāo)和網(wǎng)絡(luò)間接銷(xiāo)售兩種。其中直銷(xiāo)是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道直接銷(xiāo)售產(chǎn)品。通行做法有兩種:一是企業(yè)在因特網(wǎng)上申請(qǐng)域名,建立自己的站點(diǎn)。由網(wǎng)絡(luò)管理員負(fù)責(zé)產(chǎn)品銷(xiāo)售信息的處理,而傳統(tǒng)的銷(xiāo)售工作可有機(jī)嵌入信息化營(yíng)銷(xiāo)流程;另一種做法是委托信息服務(wù)商網(wǎng)上信息,以此與客戶聯(lián)系并直接銷(xiāo)售產(chǎn)品。網(wǎng)絡(luò)直銷(xiāo)的低成本可為開(kāi)發(fā)公司節(jié)省一筆數(shù)量可觀的傭金,而且還可同時(shí)利用網(wǎng)絡(luò)工具(如電子郵件、公告板等)收集消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的反饋意見(jiàn),既提高工作效率又能樹(shù)立良好形象,適用于大企業(yè)建立產(chǎn)品形象和企業(yè)品牌。網(wǎng)絡(luò)間接銷(xiāo)售是指利用網(wǎng)上中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售,專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站不僅擁有數(shù)量可觀的訪問(wèn)群,而且具有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng),能夠很好地完成營(yíng)銷(xiāo)策劃?？紤]到本身的實(shí)力以及建立和維護(hù)網(wǎng)站的成本,這種間接渠道策略尤其適用于中、小型房地產(chǎn)公司。
4. 信息平臺(tái)的突破。利用網(wǎng)站或所設(shè)計(jì)的網(wǎng)頁(yè),進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)信息的,例如項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、最新的房地產(chǎn)法規(guī)、樓盤(pán)的促銷(xiāo)信息,項(xiàng)目某些方案的意見(jiàn)征集等都可以迅速地出去。與傳統(tǒng)的信息媒介相比,網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的信息平臺(tái)不但可以信息,而且可以通過(guò)留言板、業(yè)主論壇等及時(shí)地獲得信息反饋,例如購(gòu)房者與業(yè)主既可及時(shí)得知開(kāi)發(fā)企業(yè)的決策方案,又能及時(shí)地對(duì)諸如房型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等提出自己的意見(jiàn),實(shí)現(xiàn)真正的互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。
5. 交流平臺(tái)的突破。在信息交換的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)還應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主與業(yè)主之間的交流平臺(tái),即所謂的網(wǎng)上社區(qū),以促進(jìn)小區(qū)文化的形成。
6. 管理平臺(tái)的突破。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的管理平臺(tái)是產(chǎn)品售后服務(wù)中的一環(huán),開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)站架設(shè)中為日后物業(yè)管理公司開(kāi)辟專(zhuān)用的空間,物業(yè)管理公司可以以此公告通知、小區(qū)財(cái)務(wù)管理情況,聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)等,有利于日后小區(qū)的規(guī)范化管理。
但是,由于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)還由于某些原因,還不能被網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)立刻代替,還要繼續(xù)存在。筆者認(rèn)為,可以將兩者的整合進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo),同時(shí)發(fā)揮二者的優(yōu)勢(shì)。
三、整合傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式是一種新的營(yíng)銷(xiāo)模式,它并沒(méi)有完全取代傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo),傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營(yíng)銷(xiāo)策略的兩個(gè)有機(jī)組成部分,整合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)與傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo),進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式的成功之道。
首先,通過(guò)傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方式和網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立。網(wǎng)站作為消費(fèi)者與企業(yè)最終產(chǎn)品之間的中介者,首先必須把自己推銷(xiāo)出去,引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入網(wǎng)站,這樣才能使他們接觸最終產(chǎn)品信息,推銷(xiāo)房地產(chǎn)網(wǎng)站通常有兩大類(lèi)方法:一類(lèi)方法就是通過(guò)傳統(tǒng)的廣告、宣傳,以及企業(yè)形象系統(tǒng)、企業(yè)標(biāo)志等方式去宣傳網(wǎng)站;另外一類(lèi)方法就是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的方式,通過(guò)鏈接、網(wǎng)絡(luò)廣告等等一些方式,去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站。在宣傳網(wǎng)站的同時(shí),還必須把網(wǎng)站同企業(yè)的品牌形象緊密結(jié)合在一起,只有這樣,消費(fèi)者才會(huì)垂青于載有該品牌信息的網(wǎng)絡(luò)。
其次,利用網(wǎng)絡(luò)提供信息。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的對(duì)象實(shí)質(zhì)上是大量信息,包括房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格、位置、銷(xiāo)售情況及有關(guān)房地產(chǎn)的知識(shí)與新聞。網(wǎng)絡(luò)雖然不能代替現(xiàn)場(chǎng)看房,但能為消費(fèi)者提供豐富的信息,對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式從理論到實(shí)踐意義都很大。
四、總結(jié)
現(xiàn)階段,房地產(chǎn)的傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)猶如房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的左右手,只有兩只手一起協(xié)調(diào)用力,房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
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20xx幫扶企業(yè)工作方案【一】為認(rèn)真貫徹落實(shí)市、縣強(qiáng)攻工業(yè)百日大會(huì)戰(zhàn)精神，推動(dòng)我縣強(qiáng)攻工業(yè)百日大會(huì)戰(zhàn)順利實(shí)施，積極幫助企業(yè)應(yīng)對(duì)當(dāng)前困難，確保實(shí)現(xiàn)全年工業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)任務(wù)，扶優(yōu)扶強(qiáng)企業(yè)，推動(dòng)我縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新突破，特制定本方案(草案)。
一、時(shí)間安排
20xx年10月至20xx年2月
二、工作目標(biāo)
通過(guò)企業(yè)幫扶工作，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：
1、扎實(shí)有效解決企業(yè)的實(shí)際困難和問(wèn)題，把任務(wù)落實(shí)到部門(mén)、把責(zé)任落實(shí)到人。
2、確保實(shí)現(xiàn)全年工業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)任務(wù)。
3、確保年內(nèi)工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量和增幅在全市排位靠前，保持第一方陣，進(jìn)位趕超，力爭(zhēng)20xx年獲全省全市工業(yè)發(fā)展先進(jìn)縣。
4、確保培植規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)6家，力爭(zhēng)8家。
5、培植稅收過(guò)百萬(wàn)元企業(yè)5家，稅收過(guò)千萬(wàn)元企業(yè)2家。
6、為明年全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
三、工作措施
圍繞上述工作目標(biāo)，重點(diǎn)抓好以下五個(gè)方面的工作：
1、突出產(chǎn)業(yè)政策扶持，幫助企業(yè)申報(bào)各類(lèi)項(xiàng)目資金，積極做好企業(yè)立項(xiàng)、備案等服務(wù)工作，積極幫助海能實(shí)業(yè)申報(bào)省級(jí)技術(shù)中心，日增電子新產(chǎn)品認(rèn)證，發(fā)明專(zhuān)利認(rèn)證等;重點(diǎn)做好幫扶企業(yè)技術(shù)改造，其他專(zhuān)項(xiàng)資金申報(bào)和爭(zhēng)取工作;尤其要加大扶持戰(zhàn)略型新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展力度，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，扶優(yōu)扶強(qiáng)骨干企業(yè)。
2、加大力度幫助和推進(jìn)唯冠油壓、海能電子、德鑫礦業(yè)、金色時(shí)代等企業(yè)做好上市的準(zhǔn)備工作。
3、積極協(xié)調(diào)解決有產(chǎn)品、有市場(chǎng)但流動(dòng)資金不足、融資困難的企業(yè)度過(guò)難關(guān)，努力在中小企業(yè)擔(dān)保貸款、申請(qǐng)專(zhuān)業(yè)銀行貸款等方面提供幫助。支持有市場(chǎng)、有效益的企業(yè)開(kāi)足馬力生產(chǎn)，開(kāi)拓市場(chǎng)，擴(kuò)大銷(xiāo)售;協(xié)調(diào)部分經(jīng)營(yíng)困難的重點(diǎn)企業(yè)走出困境，扭虧轉(zhuǎn)盈。在政府招標(biāo)采購(gòu)中，優(yōu)先采購(gòu)本地產(chǎn)品，如宇財(cái)生物的勃客酒，黃金甲門(mén)業(yè)的防盜門(mén)、固歐家居的辦公用品、家俱、建鵬公司的建筑設(shè)備、群安護(hù)攔的產(chǎn)品等，擴(kuò)大本地企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售量。
4、幫助企業(yè)解決用工難問(wèn)題。一方面，加快推進(jìn)職業(yè)技術(shù)學(xué)校、廉租房、公租房、小學(xué)、幼兒園等配套設(shè)施建設(shè)，健全完善社會(huì)保障體系，保障園區(qū)客運(yùn)交通需求，拓展公交車(chē)運(yùn)營(yíng)范圍，調(diào)整公交車(chē)運(yùn)營(yíng)時(shí)間。優(yōu)化用工環(huán)境，千方百計(jì)挖掘本地勞動(dòng)力潛力，想方設(shè)法引進(jìn)外來(lái)務(wù)工人員。
5、幫助企業(yè)解決用地難題。切實(shí)抓好一批工業(yè)項(xiàng)目的包裝申報(bào)，力爭(zhēng)有更多的項(xiàng)目進(jìn)入省重點(diǎn)調(diào)度，為企業(yè)爭(zhēng)取更多的用地指標(biāo)。
四、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)
扎實(shí)推進(jìn)幫扶工作，縣領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)職能部門(mén)組成幫扶工作組(具體見(jiàn)附表一)幫助企業(yè)解決實(shí)際困難和問(wèn)題，幫助企業(yè)抓好生產(chǎn)，擴(kuò)大銷(xiāo)售，拓展市場(chǎng)。
20xx幫扶企業(yè)工作方案【二】為認(rèn)真落實(shí)南城縣機(jī)關(guān)效能建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《南城縣開(kāi)展雙百雙十增效提能活動(dòng)實(shí)施方案》的要求，切實(shí)為企業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境，幫助企業(yè)解決實(shí)際困難，進(jìn)一步強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，創(chuàng)新服務(wù)方法，提高服務(wù)水平，當(dāng)好企業(yè)娘家，認(rèn)真進(jìn)行聯(lián)手幫扶，為企業(yè)排憂解難，實(shí)現(xiàn)縣域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，使幫扶行動(dòng)取得實(shí)效，特制定本方案。
一、指導(dǎo)思想
全面貫徹落實(shí)市委二屆十四次全會(huì)精神，緊緊圍繞市兩抓、兩化、兩轉(zhuǎn)變(即狠抓項(xiàng)目建設(shè)，狠抓固定資產(chǎn)投資，大力推進(jìn)新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，加速實(shí)現(xiàn)我市由農(nóng)業(yè)大市向工業(yè)強(qiáng)市轉(zhuǎn)變，由經(jīng)濟(jì)小市向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市轉(zhuǎn)變)的總體要求，充分發(fā)揮本局的行政職能作用，積極幫助企業(yè)克服困難，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。
二、幫扶對(duì)象
南城縣第二氣壓有限公司
三、幫扶內(nèi)容
1、促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。圍繞簽約項(xiàng)目抓開(kāi)工、在建項(xiàng)目抓進(jìn)度、建成項(xiàng)目抓投產(chǎn)、投產(chǎn)項(xiàng)目抓效益的要求，切實(shí)幫助落戶項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的困難和問(wèn)題，協(xié)助企業(yè)代辦項(xiàng)目前置審批、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證和銀行開(kāi)戶、立項(xiàng)等各類(lèi)證照，確保項(xiàng)目早建成早見(jiàn)效。
2、落實(shí)優(yōu)惠政策。定期收集匯總中央、省、市、縣最新的優(yōu)惠政策信息，及時(shí)向企業(yè)宣傳，便于企業(yè)了解和掌握;落實(shí)簽約項(xiàng)目合同條款中各項(xiàng)優(yōu)惠政策和條款;積極協(xié)助企業(yè)爭(zhēng)取各項(xiàng)政策性優(yōu)惠。
3、解決融資困難。加大銀企協(xié)調(diào)力度，幫助企業(yè)協(xié)調(diào)與銀行的關(guān)系，宣傳銀行融資產(chǎn)品以及貸款辦理流程手續(xù)，協(xié)助企業(yè)辦理各類(lèi)融資貸款。
4、拓展產(chǎn)品市場(chǎng)。積極鼓勵(lì)和提倡使用本地產(chǎn)品，落實(shí)政府優(yōu)先采購(gòu)本地產(chǎn)品措施;支持和鼓勵(lì)企業(yè)參加國(guó)內(nèi)外產(chǎn)品展銷(xiāo)活動(dòng)，舉辦本地名優(yōu)工業(yè)產(chǎn)品展銷(xiāo)訂貨會(huì)，幫助企業(yè)增加產(chǎn)品銷(xiāo)售;鼓勵(lì)和支持企業(yè)提升產(chǎn)品檔次，提高產(chǎn)品質(zhì)量，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家級(jí)和省級(jí)名牌產(chǎn)品、馳名商標(biāo)、著名商標(biāo)。
5、幫助招聘員工。協(xié)助企業(yè)加強(qiáng)與勞動(dòng)用工等部門(mén)的的聯(lián)系溝通，掌握人才、用工供求信息，支持有招聘意向的企業(yè)參加現(xiàn)場(chǎng)招聘會(huì)，幫助企業(yè)解決招工問(wèn)題。
四、保障措施
1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大宣傳。成立幫扶企業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加大對(duì)干部職工的宣傳，擴(kuò)大幫扶工作的影響力，為幫企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。
