時(shí)間：2022-06-29 07:58:50
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：追溯性價(jià)值評(píng)估 未來(lái)價(jià)值評(píng)估 評(píng)估報(bào)告
資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。我國(guó)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――評(píng)估報(bào)告》中指出：“評(píng)估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)，也可以是過(guò)去或者將來(lái)的時(shí)點(diǎn)。評(píng)估報(bào)告栽明的評(píng)估報(bào)告日通常為注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師形成最終專業(yè)意見(jiàn)的日期。通常，只有當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過(guò)一年時(shí)，才可以使用評(píng)估報(bào)告。”。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，簡(jiǎn)稱USPAP）在評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則中提出：評(píng)估基準(zhǔn)日是確定價(jià)值意見(jiàn)的基礎(chǔ)，評(píng)估報(bào)告日則表明評(píng)估師對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)和資產(chǎn)狀況的評(píng)價(jià)是未來(lái)的、現(xiàn)行的還是歷史的角度。因此，針對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估報(bào)告日之間的關(guān)系，存在追溯性價(jià)值評(píng)估、現(xiàn)行價(jià)值評(píng)估和未來(lái)價(jià)值評(píng)估②。在評(píng)估實(shí)踐中，大多數(shù)情況下進(jìn)行的是現(xiàn)行價(jià)值評(píng)估，對(duì)于追溯性價(jià)值評(píng)估和未來(lái)價(jià)值評(píng)估的適用性及可能存在問(wèn)題的解決對(duì)策的探討，有利于加深對(duì)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則的理解，保障評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則的有效實(shí)施和提高評(píng)估報(bào)告質(zhì)量。
一、追溯性價(jià)值評(píng)估與未來(lái)價(jià)值評(píng)估的內(nèi)涵
我們可以從理解評(píng)估實(shí)踐中兩個(gè)十分重要的日期――評(píng)估基準(zhǔn)日和評(píng)估報(bào)告日的內(nèi)涵入手，來(lái)了解追溯性價(jià)值評(píng)估和未來(lái)價(jià)值評(píng)估的具體內(nèi)涵。
由于隨著時(shí)間的推移，資產(chǎn)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)條件、面臨的市場(chǎng)情形以及自身的狀況都在不斷地發(fā)生變化，所以資產(chǎn)的價(jià)值也在不斷地發(fā)生變化。而在實(shí)踐中，我們只需要知道被評(píng)估資產(chǎn)在特定的某個(gè)時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)的價(jià)值。而無(wú)須知道資產(chǎn)連續(xù)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，所以我們可以根據(jù)評(píng)估的特定目的選定某個(gè)時(shí)點(diǎn)。來(lái)判斷評(píng)估對(duì)象在該時(shí)點(diǎn)所處的假設(shè)條件下的公允價(jià)值，這個(gè)時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日，它是確定資產(chǎn)狀況、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)價(jià)值等的基準(zhǔn)日期。評(píng)估報(bào)告日通常為注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師形成最終專業(yè)意見(jiàn)的日期。
當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估報(bào)告日相同時(shí)，評(píng)估結(jié)果反映的是被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)公允價(jià)值就是現(xiàn)行價(jià)值評(píng)估；當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日早于報(bào)告日，評(píng)估結(jié)果反映的是被評(píng)估資產(chǎn)在該評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值則是追溯性價(jià)值評(píng)估；比如，在現(xiàn)實(shí)中常遇見(jiàn)的聯(lián)營(yíng)法律糾紛中需要確定聯(lián)營(yíng)雙方投入的資產(chǎn)的比例，這時(shí)就需要對(duì)聯(lián)營(yíng)雙方聯(lián)營(yíng)時(shí)投入資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行追溯性價(jià)值評(píng)估。又如，委托方或其他相關(guān)當(dāng)事人對(duì)其他評(píng)估師在過(guò)去的某個(gè)時(shí)點(diǎn)出具的評(píng)估報(bào)告有異議，此時(shí)評(píng)估師就需要對(duì)報(bào)告中的被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行追溯性價(jià)值評(píng)估。以對(duì)前邊的評(píng)估報(bào)告的結(jié)論進(jìn)行復(fù)核。再比如，涉及遺產(chǎn)或繼承稅等的稅基評(píng)估等等，都需要評(píng)估師對(duì)資產(chǎn)做追溯性價(jià)值評(píng)估。當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日晚于評(píng)估報(bào)告日。評(píng)估結(jié)果反映的是被評(píng)估資產(chǎn)在該評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值，則是未來(lái)價(jià)值評(píng)估。比如，開(kāi)發(fā)商需要抵押貸款進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，用以抵押的標(biāo)的是在建工程甚至是規(guī)劃中的工程，此時(shí)就需要評(píng)估師在充分的調(diào)研掌握足夠多的現(xiàn)有數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對(duì)在建工程甚至是規(guī)劃中的工程的未來(lái)價(jià)值進(jìn)行合理的推測(cè)估算，從而對(duì)相關(guān)當(dāng)事方提供合理的專家咨詢意見(jiàn)。再比如以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，確定現(xiàn)金流預(yù)測(cè)期期末價(jià)值時(shí)，需要評(píng)估師對(duì)企業(yè)預(yù)測(cè)期期末的價(jià)值進(jìn)行合理的未來(lái)價(jià)值評(píng)估。
二、追溯性價(jià)值評(píng)估與未來(lái)價(jià)值評(píng)估的適用性
美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則指出追溯性價(jià)值評(píng)估和未來(lái)價(jià)值評(píng)估適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。我國(guó)在資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中并沒(méi)有明確適用范圍，即意味著所有類型的資產(chǎn)都可以進(jìn)行追溯性價(jià)值評(píng)估和未來(lái)價(jià)值評(píng)估。我們知道追溯性價(jià)值評(píng)估、未來(lái)價(jià)值評(píng)估與現(xiàn)行價(jià)值評(píng)估的劃分是由于評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇不同，并不關(guān)乎資產(chǎn)的具體類型，但是是否無(wú)形資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值評(píng)估也可以進(jìn)行追溯性價(jià)值評(píng)估和未來(lái)價(jià)值評(píng)估，值得我們進(jìn)行探討。
從理論上講，除了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之外的其他資產(chǎn)，例如無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)等也像動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)那樣在過(guò)去的某個(gè)時(shí)點(diǎn)或?qū)?lái)的某個(gè)時(shí)點(diǎn)具備價(jià)值，并且也可以用資產(chǎn)評(píng)估的三種基本方法――市場(chǎng)法、成本法、收益法的一種或多種，對(duì)他們?cè)谠摃r(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算，所以從理論上說(shuō)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值等進(jìn)行追溯性價(jià)值評(píng)估和未來(lái)價(jià)值評(píng)估是成立的。
在實(shí)踐中，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估不同的特定目的，我們確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值并選擇評(píng)估基準(zhǔn)日，通常會(huì)有以下五種情況，我們分別依次進(jìn)行分析。
情況一：估算被評(píng)估資產(chǎn)（除動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)之外的其他類型資產(chǎn)，如無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值等，下面四種情況相同，不再做同一表述）在當(dāng)前市場(chǎng)條件下的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。這就是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)性價(jià)值評(píng)估，評(píng)估界對(duì)此無(wú)爭(zhēng)議，不做討論。
情況二：估算被評(píng)估資產(chǎn)在過(guò)去的某個(gè)時(shí)點(diǎn)面臨當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件的價(jià)值。這種情況下，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)盡可能多地搜集相關(guān)資料，以對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)被評(píng)估資產(chǎn)的狀況、當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件等進(jìn)行人為的“歷史還原”，并參照當(dāng)時(shí)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、法律條文等對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值做出合理的判斷。
情況三：估算被評(píng)估資產(chǎn)在過(guò)去的某個(gè)時(shí)點(diǎn)但面臨現(xiàn)在的市場(chǎng)條件的價(jià)值。這種情況下，評(píng)估師同樣的需要對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的狀況進(jìn)行人為的“歷史還原”，但不同情況二的是，評(píng)估師必須假設(shè)還原后的資產(chǎn)處在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，使用當(dāng)前的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、法律條文等對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估。
情況四：估算被評(píng)估資產(chǎn)在將來(lái)的某個(gè)時(shí)點(diǎn)面臨當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件的價(jià)值。這種情況下，評(píng)估師在充分收集信息資料、恰當(dāng)判斷趨勢(shì)的基礎(chǔ)上對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)狀況、市場(chǎng)條件等進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，并對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算。
情況五：估算被評(píng)估資產(chǎn)在將來(lái)的某個(gè)時(shí)點(diǎn)但面臨現(xiàn)在的市場(chǎng)條件的價(jià)值。這種情況下，評(píng)估師在充分收集相關(guān)信息資料的基礎(chǔ)上合理預(yù)測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的狀況，并假設(shè)已預(yù)測(cè)狀況后的被評(píng)估資產(chǎn)處在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，使用當(dāng)前的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、法律條文等對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估。
對(duì)于情況四，由于評(píng)估結(jié)果反映的是被評(píng)估資產(chǎn)在將來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的價(jià)值，在實(shí)際評(píng)估實(shí)踐中并沒(méi)有什么應(yīng)用，因此并不多見(jiàn)，所以這僅是理論上的分析。對(duì)于像無(wú)形資產(chǎn)等其他類型的資產(chǎn)而言，雖然情況二、情況三、情況五依賴于更多的假設(shè)，所需要的技術(shù)手段也更復(fù)雜，結(jié)論的限制條件也更多，但是它們的最終結(jié)果都是評(píng)估師對(duì)特定情況下資產(chǎn)的價(jià)值在科學(xué)分析基礎(chǔ)上的一種合理評(píng)估。
通過(guò)以上分析，無(wú)論從理論方面考慮還是從實(shí)踐層面講，本文認(rèn)為對(duì)無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值等進(jìn)行追溯性價(jià)值評(píng)估和未來(lái)價(jià)值評(píng)估既是合理的又是可行的。
三、追溯性價(jià)值評(píng)估與未來(lái)價(jià)值評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的難點(diǎn)問(wèn)題和對(duì)策
經(jīng)過(guò)以上分析，我們得知從理論上來(lái)說(shuō)，對(duì)不同的資產(chǎn)進(jìn)行追溯性價(jià)值評(píng)估和未來(lái)價(jià)值評(píng)估都是能夠?qū)崿F(xiàn)的，但是在實(shí)踐中，這兩種類型的評(píng)估又與現(xiàn)實(shí)性價(jià)值評(píng)估有著明顯的不同。這體現(xiàn)在其復(fù)雜性和操作上的困難，下文將予以進(jìn)一步的探討分析。
（一）在實(shí)踐中，追溯性價(jià)值評(píng)估有如下難點(diǎn)
1.對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估報(bào)告日期間的資產(chǎn)的狀況以及市場(chǎng)情況等，它們實(shí)際已經(jīng)發(fā)生，評(píng)估師等相關(guān)人員也已經(jīng)知道。若評(píng)估師采用收益法等方法對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行追溯性價(jià)值評(píng)估時(shí)，評(píng)估對(duì)象相對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日的未來(lái)收益該如何準(zhǔn)確地確定？
2.由于評(píng)估基準(zhǔn)日可能相距評(píng)估報(bào)告日久遠(yuǎn)，待評(píng)估資產(chǎn)的狀況可能發(fā)生比較大的變化，評(píng)估師應(yīng)該如何有效地收集評(píng)估所需要的資料，并對(duì)資料怎樣才能做出合理的取舍？
當(dāng)然如果評(píng)估師能夠找到評(píng)估基準(zhǔn)日附近其他評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告，并以此來(lái)作參考來(lái)取舍或許會(huì)是一個(gè)比較好的情況。
3.由于評(píng)估基準(zhǔn)日距離報(bào)告日較遠(yuǎn)。市場(chǎng)狀況可能已經(jīng)發(fā)生比較大的變化.收集到的資料數(shù)據(jù)可能滿足不了評(píng)估基準(zhǔn)日后的某些時(shí)點(diǎn)，這就需要評(píng)估師確定一個(gè)截止日期，那這個(gè)截止日期應(yīng)該如何合理地確定。
（二）在實(shí)踐中，以常見(jiàn)的用在建工程作為標(biāo)的進(jìn)行抵押貸款為例來(lái)說(shuō)明未來(lái)價(jià)值評(píng)估的難點(diǎn)
為了更好地給相關(guān)當(dāng)事方貸款決策提供咨詢意見(jiàn)，評(píng)估師一般要對(duì)在建工程未來(lái)價(jià)值做出兩種不同的評(píng)估：在建工程完工時(shí)價(jià)值的評(píng)估和在建工程達(dá)到穩(wěn)定使用率時(shí)價(jià)值的評(píng)估。為了完成這兩種未來(lái)價(jià)值評(píng)估，評(píng)估師可以同委托方一道選擇兩個(gè)不同的評(píng)估基準(zhǔn)日，對(duì)同一在建工程做出兩個(gè)不同的未來(lái)價(jià)值評(píng)估，以服務(wù)于不同的評(píng)估目的。
1.由于評(píng)估的是在建工程未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，在建工程在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的狀況（包括完成情況、實(shí)際使用情況、各種實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征等）、所面臨的市場(chǎng)條件、當(dāng)時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)法律法規(guī)等該如何合理有效地預(yù)測(cè)。
這需要評(píng)估師充分收集實(shí)際可獲得相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，比如，在建工程的預(yù)計(jì)建筑期限、開(kāi)發(fā)成本，當(dāng)前的建造進(jìn)度和水平，已l生的各種成本實(shí)際支出，現(xiàn)有的市場(chǎng)情況、可比項(xiàng)目的收益和支出水平，與可比項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析，當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況等等，在這些實(shí)際數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)合理的方法，使用審慎的科學(xué)假設(shè)進(jìn)行趨勢(shì)分析和合理預(yù)測(cè)。并在出具的評(píng)估報(bào)告中披露相關(guān)分析的時(shí)間階段和合理的限制條件。
關(guān)鍵詞：資產(chǎn);評(píng)估;質(zhì)量;規(guī)范
資產(chǎn)評(píng)估是目前我國(guó)剛剛起步的一個(gè)行業(yè)，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中必不可少的一部分。但是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這個(gè)行業(yè)中的一些問(wèn)題也隨之暴露出來(lái)，其中較為嚴(yán)重的問(wèn)題就是資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量不過(guò)關(guān)。然而資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的支柱，因此我們一定要徹底解決這一大問(wèn)題。
一、現(xiàn)階段我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量中存在的主要問(wèn)題
資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不可缺少的一部分，而資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量決定著資產(chǎn)評(píng)估這個(gè)行業(yè)以后的發(fā)展可能性，也嚴(yán)重影響著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本經(jīng)濟(jì)秩序以及產(chǎn)權(quán)等權(quán)益的基本維護(hù)。因此維持資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量是十分重要的。
1.評(píng)估工作底稿完備性方面存在的主要問(wèn)題
（1）評(píng)估報(bào)告底稿質(zhì)量不高
資產(chǎn)評(píng)估底稿的規(guī)范撰寫(xiě)是每個(gè)資產(chǎn)評(píng)估人員最基本要懂得的技能，而且資產(chǎn)評(píng)估底稿的撰寫(xiě)質(zhì)量也可以直接反映出撰稿人和相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的能力以及資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的內(nèi)部管理是否嚴(yán)格合理。但是就我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的目前情況來(lái)看，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的底稿明顯沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和固定的撰寫(xiě)格式，也沒(méi)有固定的底稿標(biāo)識(shí)，而且有底稿中相關(guān)負(fù)責(zé)人的署名簽名不夠完整的問(wèn)題發(fā)生，還存在著資產(chǎn)評(píng)估底稿裝訂不夠規(guī)范甚至根本不進(jìn)行裝訂的現(xiàn)象。
（2）底稿內(nèi)容不完整
目前，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估底稿編寫(xiě)方面還存在著操作類底稿和管理類底稿的撰寫(xiě)不夠全面的問(wèn)題，其中比較嚴(yán)重的是能夠體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程的評(píng)估底稿的撰寫(xiě)不夠完善。資產(chǎn)評(píng)估底稿是資產(chǎn)評(píng)估中不可缺少的一部分，通過(guò)底稿，我們可以分析出該資產(chǎn)的所屬權(quán)，除此之外，通過(guò)底稿，我們可以對(duì)資產(chǎn)重置的成本以及資產(chǎn)成新率進(jìn)行一個(gè)合理的判斷，如果底稿缺失，我們將缺少一個(gè)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行支撐的強(qiáng)大后盾，還會(huì)影響評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性從而造成評(píng)估報(bào)告使用者的錯(cuò)誤使用。而且，一旦發(fā)生了相關(guān)的民事訴訟等情況，由于底稿的缺失，很難為相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估人員避開(kāi)相關(guān)不相干責(zé)任。
2.評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與格式的完整性、規(guī)范性方面存在的主要問(wèn)題
（1）評(píng)估目的和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)描述含糊不清
在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程前，我們應(yīng)該先對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的目的以及資產(chǎn)評(píng)估物件的資產(chǎn)類型有較為詳細(xì)的了解，這是進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的先行條件。就我國(guó)目前情況來(lái)看，有非常多的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中以及資產(chǎn)報(bào)告中對(duì)資產(chǎn)的描述太過(guò)模糊，有時(shí)甚至連資產(chǎn)評(píng)估的目的與資產(chǎn)價(jià)值類型都無(wú)法進(jìn)行合理匹配，這樣的情況不單單不利于資產(chǎn)評(píng)估人員的相關(guān)判斷，同時(shí)也會(huì)影響到資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者，導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告的錯(cuò)誤使用。
（2）評(píng)估報(bào)告摘要編寫(xiě)不規(guī)范
資產(chǎn)評(píng)估摘要是對(duì)評(píng)估報(bào)告中一些重要內(nèi)容的總結(jié)規(guī)范，如果評(píng)估摘要撰寫(xiě)的不夠規(guī)范，將會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估報(bào)告的作用。與此同時(shí)，目前，許多的資產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的規(guī)范撰寫(xiě)都不夠重視，甚至有些相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)許多資產(chǎn)評(píng)估的案子均未按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理撰寫(xiě)，經(jīng)常有摘要格式不正確以及缺少相關(guān)內(nèi)容等情況發(fā)生，這樣的情況嚴(yán)重影響了資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，也會(huì)嚴(yán)重影響到資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用。
（3）缺乏相關(guān)的評(píng)估介紹
具體來(lái)說(shuō)評(píng)估說(shuō)明，即為對(duì)對(duì)評(píng)估過(guò)程中一些評(píng)估方法、一些相關(guān)評(píng)估參數(shù)等的詳細(xì)說(shuō)明，是相關(guān)評(píng)估審核機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核中十分重要的一個(gè)項(xiàng)目。然而，從現(xiàn)階段反映出來(lái)的狀況來(lái)說(shuō)，評(píng)估說(shuō)明的撰寫(xiě)方面存在著許多問(wèn)題：首先，許多評(píng)估部門認(rèn)為評(píng)估說(shuō)明是一項(xiàng)可有可無(wú)的項(xiàng)目，他們認(rèn)為在資產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中最為重要的是評(píng)估報(bào)告，對(duì)于評(píng)估說(shuō)明來(lái)講，如果相關(guān)部門沒(méi)有要求要撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告的話，這一項(xiàng)就完全可以忽視。其次，目前普遍存在著評(píng)估說(shuō)明撰寫(xiě)不夠合理完善的情況。最后，在撰寫(xiě)過(guò)的評(píng)估報(bào)告中普遍存在著未對(duì)相關(guān)評(píng)估參數(shù)進(jìn)行合理有利說(shuō)明的情況，這樣就導(dǎo)致了最后得出的評(píng)估報(bào)告沒(méi)能有強(qiáng)大的技術(shù)方面的支撐。
（4）重要事項(xiàng)披露不完整。
重要事項(xiàng)的披露是資產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)評(píng)估報(bào)告使用者反映一些重要事項(xiàng)的憑證，評(píng)估報(bào)告使用者可以通過(guò)重要事項(xiàng)的披露了解到一些沒(méi)有察覺(jué)的重要事項(xiàng)。與此同時(shí)，重要事項(xiàng)的披露可以體現(xiàn)出評(píng)估人員工作態(tài)度的認(rèn)真以及對(duì)使用者負(fù)責(zé)任的態(tài)度，通過(guò)重要事項(xiàng)的披露我們還可以有效的避免和降低了評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。但是現(xiàn)在一些資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還存在著對(duì)重要事項(xiàng)披露不完全的情況發(fā)生，而這些對(duì)重大事項(xiàng)未能披露的疏忽對(duì)以后評(píng)估報(bào)告的使用會(huì)產(chǎn)生十分不利的影響。
3.評(píng)估規(guī)范方面存在的不足
在任何情況下，現(xiàn)場(chǎng)的評(píng)估都需要嚴(yán)格遵循最基礎(chǔ)的程序。只有通過(guò)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)的核查，我們才能夠分析和判斷出該資產(chǎn)是否有價(jià)值以及價(jià)值多少，因此，現(xiàn)場(chǎng)的核查是資產(chǎn)評(píng)估人員不容忽視的重要步驟。通過(guò)近年來(lái)的調(diào)查研究顯示，現(xiàn)場(chǎng)工作規(guī)范性方面存在以下不足：現(xiàn)場(chǎng)工作過(guò)程記錄不夠詳細(xì)、沒(méi)有對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)論的過(guò)程分析、三級(jí)復(fù)核制度的保障制度也不夠完善。
二、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)質(zhì)量問(wèn)題的原因分析
1.評(píng)估人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，是產(chǎn)生資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)質(zhì)量問(wèn)題的根本所在
實(shí)際上資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行的關(guān)鍵是進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的人員以及相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評(píng)估是通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估人的專業(yè)的判斷與分析而形成的，于是為了保證資產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性，就要求資產(chǎn)評(píng)估人員要有非常強(qiáng)大的專業(yè)知識(shí)和敏銳的判斷力以及分析能力，除此之外，職業(yè)人員還要有豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及正確嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆殬I(yè)態(tài)度。只有擁有了這些要求，才能被稱為一個(gè)合格的資產(chǎn)評(píng)估人員。然而，就我國(guó)目前情況來(lái)看，由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)剛剛起步不久的產(chǎn)業(yè)，因此這樣具有高素質(zhì)的人才少之又少，這也是我們需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，同時(shí)也是一個(gè)重要的影響方面。
2.由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，評(píng)估機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)而采取低價(jià)策略，容易導(dǎo)致評(píng)估質(zhì)量下滑
基本的評(píng)估過(guò)程，要求進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估必須要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間用來(lái)通過(guò)一些必要的審核評(píng)估程序，這樣才允許表達(dá)相關(guān)評(píng)估的意見(jiàn)，但是目前的情況截然相反。因?yàn)楝F(xiàn)在資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，評(píng)估機(jī)構(gòu)不但不以評(píng)估的質(zhì)量和服務(wù)來(lái)贏得顧客反而轉(zhuǎn)向通過(guò)降低相關(guān)費(fèi)用來(lái)引起顧客注意，然而所謂的低收費(fèi)必然是意味著低成本，因此許多評(píng)估機(jī)構(gòu)為了使自身效益達(dá)到最大化，就會(huì)在評(píng)估程序方面有所減少，這樣就直接導(dǎo)致了最終的評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確，評(píng)估質(zhì)量也相應(yīng)降低。
三、提高資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的對(duì)策
1.充分發(fā)揮政府在資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管中的作用，加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管力度。
首先，我們應(yīng)該將相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)以及監(jiān)管體系進(jìn)行進(jìn)一步完善，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)完善和制定相關(guān)的法律法規(guī)使得資產(chǎn)評(píng)估更加規(guī)范化，更加合理化，協(xié)調(diào)相關(guān)評(píng)估部門并對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行合理的任務(wù)分配，這樣就避免了管理不過(guò)來(lái)的情況，將任務(wù)量進(jìn)行，有利于評(píng)估更加有效、高質(zhì)量的進(jìn)行。其次，我們應(yīng)該注意維持評(píng)估產(chǎn)業(yè)的秩序，保護(hù)資產(chǎn)評(píng)估的環(huán)境，提高對(duì)評(píng)估的執(zhí)法力度，同時(shí)對(duì)一些違反評(píng)估規(guī)則和要求的評(píng)估人員，采用一定的處罰措施，讓按規(guī)章辦事成為資產(chǎn)評(píng)估人員工作的基本習(xí)慣。
2.充分發(fā)揮資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)在整個(gè)行業(yè)中的導(dǎo)向作用，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的系統(tǒng)化管理。
就目前情況來(lái)看，由于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的興起，一些不足也隨之出現(xiàn)，尤其是在評(píng)估管理方面。于是為了更好的管理資產(chǎn)評(píng)估這個(gè)行業(yè)，我們應(yīng)該將下面幾個(gè)方面進(jìn)行加強(qiáng)：首先，是應(yīng)該盡快將資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的規(guī)則和制度進(jìn)行制定;其次，是要對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)質(zhì)量進(jìn)行定期的檢查，要讓所有的評(píng)估過(guò)程在一個(gè)對(duì)外透明的狀態(tài)下進(jìn)行;最后，要對(duì)注冊(cè)評(píng)估師進(jìn)行一定的后期培訓(xùn)，將資產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)素養(yǎng)以及執(zhí)業(yè)能力提升。
3.加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理。
第一，我們要進(jìn)一步增強(qiáng)工作人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，與此同時(shí)，我們還要培養(yǎng)資產(chǎn)評(píng)估人員的觀念，提高評(píng)估質(zhì)量。而且我們應(yīng)該在建立市場(chǎng)的過(guò)程同時(shí)也兼顧著資產(chǎn)評(píng)估的管理。其次，我們應(yīng)該將機(jī)構(gòu)的質(zhì)量制度進(jìn)行有效的完善和提高，讓每個(gè)環(huán)節(jié)都得到有效的監(jiān)控，第三，是要保證資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的一些制度能夠得到體現(xiàn)，除此之外，在審核過(guò)程中，所謂的審核不應(yīng)該只表現(xiàn)在所謂的表面，應(yīng)該將審核真正落實(shí)到審核上，實(shí)實(shí)在在的進(jìn)行檢查。
4.進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)加資產(chǎn)評(píng)估師的進(jìn)一步教育，從而提升其職業(yè)道德與執(zhí)業(yè)能力。
進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，主要依賴資產(chǎn)評(píng)估人員所掌握的評(píng)估知識(shí)，所以，作為一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估師，要有扎實(shí)的知識(shí)功底，樹(shù)立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，嚴(yán)格遵循資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度來(lái)進(jìn)行科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估。另外，資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)該在執(zhí)業(yè)之后也進(jìn)行后續(xù)教育來(lái)不斷對(duì)職業(yè)素質(zhì)進(jìn)行提高。
四、結(jié)語(yǔ)
綜合以上內(nèi)容，我們可以看出，要提高有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量問(wèn)題，就必須加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的后續(xù)教育、完善有效的資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制機(jī)制、加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管力度、不斷完善行業(yè)準(zhǔn)則體系，強(qiáng)化對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的管理。
參考文獻(xiàn)：
一、關(guān)于技術(shù)秘密信息許可費(fèi)價(jià)值評(píng)估可能涉及的相關(guān)資料及其關(guān)聯(lián)性分析
從筆者目前所能夠掌握的資料來(lái)看，進(jìn)行技術(shù)秘密信息許可費(fèi)評(píng)估具體需要哪些資料，并沒(méi)有統(tǒng)一的要求，一般都需要根據(jù)案件的情況確定，在多數(shù)的情況下還要委托單位（公安機(jī)關(guān)）、受害單位（權(quán)利人）與評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行多次溝通。什么時(shí)間開(kāi)始溝通，什么時(shí)間溝通什么問(wèn)題還有可能成為被關(guān)注或者被質(zhì)疑的對(duì)象。偵查機(jī)關(guān)在正式委托評(píng)估機(jī)構(gòu)之前，需要確認(rèn)該評(píng)估機(jī)構(gòu)是否可以承擔(dān)該工作并愿意接受委托。而評(píng)估機(jī)構(gòu)在確認(rèn)能夠完成該項(xiàng)委托評(píng)估事宜之前，需要了解案件所涉及的具體問(wèn)題，包括可以提供哪些資料與數(shù)據(jù)信息等。簡(jiǎn)單地講，評(píng)估機(jī)構(gòu)在沒(méi)有回復(fù)確認(rèn)可以完成該項(xiàng)委托前，偵查機(jī)關(guān)不會(huì)出具正式的委托書(shū)。如果出具了正式的委托評(píng)估函件而評(píng)估機(jī)構(gòu)因客觀原因無(wú)法完成所托事宜的，就必須更換評(píng)估機(jī)構(gòu)再次出具委托函件；按現(xiàn)行的流程，這會(huì)給公安機(jī)關(guān)帶來(lái)很多的問(wèn)題。所以，在司法實(shí)踐中就常常會(huì)出現(xiàn)委托書(shū)出具的時(shí)間在評(píng)估機(jī)構(gòu)接觸案件材料與受害單位之后，這也是辯護(hù)人在開(kāi)庭質(zhì)證時(shí)對(duì)此提出質(zhì)疑的原因。評(píng)估機(jī)構(gòu)在正式接受委托手續(xù)之前，與偵查機(jī)關(guān)、受害單位接觸的目的雖然是為了確認(rèn)是否可以完成受托事項(xiàng)所做的必要工作，但程序依然有規(guī)范的必要，比如建議公安機(jī)關(guān)在正式出具委托函件前，將這一階段的工作納入辦案程序中，并把接觸的時(shí)間、事實(shí)、目的以及所提供的材料信息等予以明確。
基于上述分析，提高效率為順利進(jìn)行評(píng)估工作做好充分準(zhǔn)備顯得非常必要，筆者從實(shí)務(wù)的角度提出點(diǎn)滴建議供參考。下文以化工行業(yè)技術(shù)秘密信息許可費(fèi)價(jià)值評(píng)估可能涉及的相關(guān)資料信息為例作簡(jiǎn)要的說(shuō)明。
一般而言，為《評(píng)估鑒定報(bào)告》準(zhǔn)備的參考資料主要有：（1）關(guān)于經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和商業(yè)秘密成立的資料，主要是營(yíng)業(yè)證照、公司章程，以及司法鑒定意見(jiàn)書(shū)、保密措施等。這類資料多是程序性材料，與評(píng)估結(jié)果沒(méi)有直接關(guān)系，可以提前做好準(zhǔn)備；（2）關(guān)于案情的相關(guān)資料信息，主要是基本情況介紹、使用涉案技術(shù)秘密侵權(quán)的相關(guān)證據(jù)、侵權(quán)人項(xiàng)目的規(guī)模信息、與技術(shù)秘密有關(guān)的鑒定報(bào)告等；（3）受害單位的財(cái)務(wù)資料，主要是經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告、設(shè)備表、設(shè)備訂購(gòu)合同等。這類資料與評(píng)估結(jié)果關(guān)系最密切。評(píng)估人員需要根據(jù)財(cái)務(wù)制度到受害單位核實(shí)與評(píng)估有關(guān)的原始單據(jù)、合同，并從經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告中提取相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，作為評(píng)估的重要參考。這部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與材料，法律專家需要與受害單位的財(cái)務(wù)專家做充分深入的溝通；（4）第四類是評(píng)估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行調(diào)研而獲得的有關(guān)涉案產(chǎn)品市場(chǎng)前景和產(chǎn)業(yè)政策等方面的資料。這些資料需要提前為評(píng)估機(jī)構(gòu)做好前期的準(zhǔn)備工作，包括可以獲得這些資料信息的渠道、途徑、方法等。
很顯然，從實(shí)務(wù)操作的角度看，上述介紹能夠貢獻(xiàn)的地方是極其有限的，對(duì)該部分業(yè)務(wù)有所了解的讀者不難發(fā)現(xiàn)，這是基于“收益法”評(píng)估方法而做的舉例說(shuō)明。所謂的“收益法”，即依一定的產(chǎn)品銷售規(guī)模產(chǎn)生的收益入手，計(jì)算未來(lái)可能取得的收益，再通過(guò)一定的分成率，得出該評(píng)估對(duì)象在一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模下于評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值。針對(duì)商業(yè)秘密市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估，除收益法外，還包括市場(chǎng)法和成本法。由于商業(yè)秘密形成的直接成本往往與其價(jià)值沒(méi)有直接的對(duì)應(yīng)關(guān)系，即投入產(chǎn)出的弱對(duì)應(yīng)性，因此一般不采用成本法，或者在采用時(shí)會(huì)非常慎重。如果國(guó)內(nèi)有類似商業(yè)秘密充分交易的案例時(shí)可以考慮采用市場(chǎng)法評(píng)估，如果沒(méi)有充分的案例可以參考的，則放棄市場(chǎng)法。這里需要特別強(qiáng)調(diào)的是，不采用成本法的原因是投入產(chǎn)出的弱對(duì)應(yīng)性，而不是對(duì)涉案技術(shù)秘密投入成本在案件中貢獻(xiàn)的漠視，更不是根本的否定。在本專欄的其他文章將會(huì)闡述這一問(wèn)題。
二、技術(shù)秘密信息許可價(jià)值評(píng)估意見(jiàn)結(jié)論成立的條件、有效期及其效力
價(jià)值評(píng)估結(jié)論受機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的職業(yè)水平和能力的影響，并且僅為委托方進(jìn)行以本次評(píng)估目的所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為提供服務(wù)，對(duì)于將其運(yùn)用到其他經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，評(píng)估結(jié)論一般會(huì)失效，不具同等效果。一般來(lái)講，評(píng)估工作不考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇到自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，也不考慮資產(chǎn)將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估值的影響。當(dāng)評(píng)估條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等其他情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。所以，我們無(wú)論是在技術(shù)秘密的刑事案件中還是在民事案件中，都要結(jié)合案件的具體情況看待所評(píng)估的價(jià)值，而不能脫離案件以及所涉及技術(shù)的具體情況，特別不應(yīng)當(dāng)通過(guò)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)行為來(lái)模擬其準(zhǔn)確性，從而泛泛地評(píng)論價(jià)值是過(guò)高還是過(guò)低，并進(jìn)而質(zhì)疑，甚至得出完全否定價(jià)值評(píng)估意見(jiàn)的結(jié)論。
技術(shù)秘密信息許可價(jià)值評(píng)估報(bào)告中，一般都會(huì)對(duì)有效使用期限做出表述，即：從XX年X月X日到XX年X月X日止，評(píng)估目的在本評(píng)估報(bào)告的有效使用期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，評(píng)估結(jié)果可以作為參照依據(jù)。超過(guò)該有效使用期限，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。可是，案件還沒(méi)有審理完畢，評(píng)估報(bào)告的1年有效期已經(jīng)屆滿，怎么辦？技術(shù)秘密刑事保護(hù)司法實(shí)踐中辯護(hù)人曾提出過(guò)有效期屆滿不應(yīng)采用的辯護(hù)觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題要結(jié)合案件的具體情況而定。《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則DD評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2007]第189號(hào)）第11條規(guī)定，“評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估報(bào)告的使用有效期。通常，只有當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過(guò)一年時(shí)，才可以使用評(píng)估報(bào)告。”可見(jiàn)，評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定評(píng)估報(bào)告的有效期，是為了避免評(píng)估基準(zhǔn)日確定的評(píng)估價(jià)值和經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日的實(shí)際價(jià)值差異過(guò)大而無(wú)法使用評(píng)估報(bào)告。通常，評(píng)估報(bào)告的有效期是針對(duì)評(píng)估后一段時(shí)間才使用評(píng)估資產(chǎn)的情況，此時(shí)會(huì)產(chǎn)生“評(píng)估基準(zhǔn)日”和“經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日”兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，如果經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日在評(píng)估基準(zhǔn)日之后并超過(guò)1年，則評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值可能發(fā)生重大變化，而不宜再使用評(píng)估報(bào)告。所以評(píng)估報(bào)告所確定評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估目的很關(guān)鍵。比如，嫌疑人竊取了受害單位全套技術(shù)，所要評(píng)估的是在竊取完成日假定為受害單位將全套技術(shù)許可給使用方的許可價(jià)值，以確定受害單位因喪失該次許可機(jī)會(huì)而導(dǎo)致的損失。可見(jiàn)，竊取完成日，既是評(píng)估基準(zhǔn)日，也是假定進(jìn)行技術(shù)許可的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日，兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)是重合的，因此，評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值，就是許可這一經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)時(shí)的許可價(jià)值。當(dāng)評(píng)估是對(duì)歷史時(shí)點(diǎn)的價(jià)值評(píng)估時(shí)，就不存在經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日超過(guò)評(píng)估基準(zhǔn)日后1年而評(píng)估報(bào)告不能使用的說(shuō)法了。
三、價(jià)值評(píng)估報(bào)告復(fù)核人的法律地位以及《評(píng)估說(shuō)明》的保密問(wèn)題
《司法鑒定程序通則》（2016年5月1日起施行）第4條明確規(guī)定，司法鑒定實(shí)行鑒定人負(fù)責(zé)制度。要求司法鑒定人應(yīng)當(dāng)依法獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行鑒定，并對(duì)自己作出的鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。可是，第32條又規(guī)定了一個(gè)復(fù)核人，即委托的鑒定事項(xiàng)完成后，司法鑒定機(jī)構(gòu)可以指定專人對(duì)該項(xiàng)鑒定的實(shí)施是否符合規(guī)定的程序、是否采用符合規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范等情況進(jìn)行復(fù)核，發(fā)現(xiàn)有違反通則規(guī)定情形的，司法鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以糾正。復(fù)核人的法律地位是不清楚的。司法實(shí)踐中，曾發(fā)生過(guò)辯護(hù)人提出復(fù)核人是否應(yīng)當(dāng)回避的問(wèn)題。《司法鑒定程序通則》第20條規(guī)定：司法鑒定人本人或者其近親屬與委托人、委托的鑒定事項(xiàng)或者鑒定事項(xiàng)涉及的案件有利害關(guān)系，可能影響其獨(dú)立、客觀、公正進(jìn)行鑒定的，應(yīng)當(dāng)回避。司法鑒定人自行提出回避的，由其所屬的司法鑒定機(jī)構(gòu)決定；委托人要求司法鑒定人回避的，應(yīng)當(dāng)向該鑒定人所屬的司法鑒定機(jī)構(gòu)提出，由司法鑒定機(jī)構(gòu)決定。委托人對(duì)司法鑒定機(jī)構(gòu)是否實(shí)行回避的決定有異議的，可以撤銷鑒定委托。可是沒(méi)規(guī)定復(fù)核人是否要適用回避的條款。《刑事訴訟法》第145條規(guī)定，“鑒定人進(jìn)行鑒定后，應(yīng)當(dāng)寫(xiě)出鑒定意見(jiàn)，并且簽名。鑒定人故意作虛假鑒定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。”中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――評(píng)估報(bào)告》第9條規(guī)定，“評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上（含兩名）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章。”法律和相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則中沒(méi)有“復(fù)核人”的概念，更未將其規(guī)定為“鑒定人”，也未規(guī)定其適用回避的相關(guān)規(guī)定。但是司法實(shí)踐中復(fù)核人的角色又很重要。為了有效地避免爭(zhēng)議，筆者建議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在確定評(píng)估師時(shí)將復(fù)核人也一并告知并要求委托人或者當(dāng)事人回復(fù)是否提出回避申請(qǐng)。
在技術(shù)秘密刑事保護(hù)的司法實(shí)踐中，還有一個(gè)很敏感的問(wèn)題，即價(jià)值評(píng)估過(guò)程中評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部保存一份叫做《評(píng)估說(shuō)明》的文件，當(dāng)辯護(hù)人提出要求評(píng)估機(jī)構(gòu)提供時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)被支持。這個(gè)問(wèn)題之所以敏感是因?yàn)闀?huì)涉及到受害單位的定價(jià)指數(shù)與定價(jià)原則，非常珍貴并且極易容易泄密，所以受害單位極力反對(duì)，評(píng)估機(jī)構(gòu)也非常重視。筆者傾向于評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕提供《評(píng)估說(shuō)明》。
基本理由如下：（1）評(píng)估說(shuō)明是財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)工作之用，不是法律法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告的組成部分，也非附件；（2）評(píng)估說(shuō)明屬于評(píng)估專家的專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)范疇，評(píng)估專家已經(jīng)當(dāng)庭詳細(xì)解釋了其中涉及的重要問(wèn)題；根據(jù)評(píng)估專家的當(dāng)庭解釋，評(píng)估說(shuō)明主要是如何確定評(píng)估中重要參數(shù)和方法的技術(shù)性說(shuō)明，屬于專家專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)范疇，比如技術(shù)分成率、評(píng)估方法、許可方式等。評(píng)估專家可以在當(dāng)庭詳細(xì)解釋了為什么采用這些參數(shù)和方法，而且在評(píng)估報(bào)告中明確列出了選擇確定的最終結(jié)果。（3）評(píng)估材料中，對(duì)評(píng)估價(jià)值有實(shí)質(zhì)影響的是受害單位的財(cái)務(wù)資料是保密的，且經(jīng)過(guò)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)，質(zhì)疑其真實(shí)性理由不充分。
注：本文節(jié)選自LexisNexis律商網(wǎng)【桃李知教】專欄，其專注觀察和解析知識(shí)產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域最前沿、最新型的法律問(wèn)題，旨在識(shí)微見(jiàn)遠(yuǎn)，或指點(diǎn)迷津。
一、珠寶首飾不良資產(chǎn)的含義
珠寶首飾不良資產(chǎn)并非指珠寶首飾本身品質(zhì)的優(yōu)與劣，而是珠寶首飾資產(chǎn)和資產(chǎn)擁有者結(jié)合后的一種經(jīng)濟(jì)學(xué)判斷，是從銀行等金融機(jī)構(gòu)的角度對(duì)相關(guān)珠寶首飾債權(quán)的認(rèn)識(shí)。
通常意義上的珠寶首飾是一種奢侈品，具有美觀、稀少、耐久的特點(diǎn)，更由于其高含金量和高流通性，具有一定的貨幣功能。然而，確實(shí)有不少的珠寶首飾處于非正常流通狀態(tài)，不能給所有者或?qū)嶋H控制者帶來(lái)正常利潤(rùn)，甚至某些珠寶首飾本金回收都十分困難。珠寶首飾類實(shí)物流動(dòng)資產(chǎn)成為騙貸載體的現(xiàn)象較為普遍。這些珠寶首飾類不良資產(chǎn)主要沉淀在各金融機(jī)構(gòu)中，如銀行、資產(chǎn)管理公司、投資信托公司等。某些待改制的國(guó)有珠寶企業(yè)也有批量的珠寶首飾長(zhǎng)期庫(kù)存或緩慢流通。
二、珠寶首飾不良資產(chǎn)的特點(diǎn)
對(duì)珠寶首飾不良資產(chǎn)的產(chǎn)生原因和占有方特點(diǎn)的分析屬于社會(huì)科學(xué)的范疇，不在本文探討之列。以下將僅從資產(chǎn)的客觀物質(zhì)角度予以闡述。
從珠寶首飾不良資產(chǎn)的客觀實(shí)體狀態(tài)上，可簡(jiǎn)單將其分為三大類，既鑲嵌首飾類、玉石類和特殊種類。三類特點(diǎn)各不相同。將玉石單獨(dú)分類是因?yàn)樵S多不良資產(chǎn)都屬玉石成品或玉石原料。
1.首飾類：包括各種貴金屬制品和貴金屬鑲嵌制品，如各色K金制品、銀制品、K金或Pt鑲寶石飾品等。這類資產(chǎn)通常數(shù)量較多，許多款式陳舊、寶石品質(zhì)普遍較差，甚至存在殘破或貴金屬變色的現(xiàn)象。
2.玉石類：包括玉石原料和玉石雕刻成品、半成品。這類資產(chǎn)通常質(zhì)地較差、工藝一般，少見(jiàn)優(yōu)質(zhì)高檔材料及作品，但由于各種原因，資產(chǎn)所負(fù)擔(dān)的泡沫價(jià)值數(shù)額較大。
3.特殊種類：包括工藝品（如大、中型貴金屬制品、貴金屬鑲寶石制品、大型珊瑚、象牙等雕刻作品）和特殊寶石原材料及成品（如大型黑色鉆石、鉆石毛胚、紅寶石晶體、“夜明珠”等）。這類資產(chǎn)通常良莠不齊，或由于各種原因，對(duì)其價(jià)值的認(rèn)知分歧較大。
針對(duì)這三類資產(chǎn)，主要采用成本法和市場(chǎng)比較法，結(jié)合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)評(píng)估結(jié)論予以合理調(diào)整，得出最終結(jié)論。需注意的是，在各種評(píng)估對(duì)象中，第二類和第三類資產(chǎn)中，翡翠原料和特殊珠寶工藝品（藝術(shù)收藏品）的評(píng)估難度較大。
作為不可再生的自然資源，翡翠原料的個(gè)性特點(diǎn)較為明顯，翡翠原料的內(nèi)部品質(zhì)狀況具有極大的不確定性，翡翠原料或多或少都具有“賭性”。一方面，原料的購(gòu)買成本（若有歷史成本可查的話）不能作為價(jià)值評(píng)估的重大證據(jù)，另一方面，翡翠原料給占有者帶來(lái)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)收益具有一定的不可預(yù)見(jiàn)性，因此評(píng)估人員的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)極為重要，評(píng)估結(jié)論的專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。
作為融合稀缺資源和傳統(tǒng)手工藝技巧為一身的特殊工藝品，通常都會(huì)具有某方面的惟一性，如體量、題材等的獨(dú)特性等，此外由于交易的隱秘性，直接使用市場(chǎng)比較法具有相當(dāng)?shù)碾y度，因此根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，作為不良資產(chǎn)，重置成本法在價(jià)值結(jié)論中的權(quán)重較為明顯。
三、珠寶首飾不良資產(chǎn)的評(píng)估特點(diǎn)
珠寶首飾不良資產(chǎn)評(píng)估就評(píng)估本身而言，工作程序和工作方法與正常評(píng)估沒(méi)有本質(zhì)上的不同，其產(chǎn)權(quán)通常較為清晰，由債權(quán)人擁有或?qū)嶋H控制，其評(píng)估目的也非常明確：為處置變現(xiàn)提供參考依據(jù)。因此，對(duì)珠寶首飾不良資產(chǎn)的評(píng)估，可以更準(zhǔn)確地描述為是以不良資產(chǎn)處置為目的對(duì)相關(guān)珠寶首飾資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的活動(dòng)。評(píng)估師只有充分把握這點(diǎn)，才能更好地與委托方溝通，才能正確選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估價(jià)值類型，才能得出有效的、合理的價(jià)值結(jié)論。
在珠寶首飾不良資產(chǎn)的評(píng)估工作中，某些焦點(diǎn)問(wèn)題須時(shí)刻予以關(guān)注，并盡可能針對(duì)評(píng)估對(duì)象的實(shí)物特點(diǎn)在評(píng)估報(bào)告中給予解釋和披露。
1.評(píng)估目的的明確。表面看來(lái)，珠寶不良資產(chǎn)的評(píng)估目的十分明確，然而，在與委托方交流時(shí)，通常發(fā)現(xiàn)委托方或主管方對(duì)評(píng)估結(jié)論賦予了較多的職能：了解實(shí)際價(jià)值便于會(huì)計(jì)核賬或銷賬；衡量管理層業(yè)績(jī)；根據(jù)價(jià)值結(jié)論決定處置方式；衡量處置業(yè)績(jī)；為處置變現(xiàn)提供參考等。實(shí)際上，對(duì)珠寶不良資產(chǎn)的評(píng)估，通常較為恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估目的表述就是為處置變現(xiàn)提供專業(yè)依據(jù)，供處置行為決策參考。
2.評(píng)估結(jié)論的適用性。不同的委托方對(duì)資產(chǎn)處置的要求不同，有些要求處置成交價(jià)格必須大于評(píng)估價(jià)值，有些要求成交價(jià)格可以在評(píng)估價(jià)值的80%以內(nèi)波動(dòng)，有些要求完全按照評(píng)估價(jià)值處置………。不同的處置要求實(shí)際上對(duì)評(píng)估結(jié)論的適用性要求是不同的。一個(gè)評(píng)估結(jié)論不可能同時(shí)適用于拍賣底價(jià)、市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值、強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值等。通常委托方在委托珠寶評(píng)估時(shí)，并沒(méi)有較明確的處置意向，這就要求評(píng)估師與委托方進(jìn)行充分溝通，并在評(píng)估報(bào)告中對(duì)結(jié)論的適用性予以說(shuō)明。有時(shí)，可以根據(jù)委托方的要求，從專業(yè)角度進(jìn)一步提出處置意見(jiàn)以供參考。
3.托方對(duì)評(píng)估結(jié)論有定向性預(yù)期。大部分質(zhì)押珠寶首飾都有“專家”或某些資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的“評(píng)估報(bào)告”，價(jià)值結(jié)論似乎也符合某些通俗的說(shuō)法，如“黃金有價(jià)玉無(wú)價(jià)”、“價(jià)值連城”等等，此時(shí)委托方對(duì)珠寶首飾不良資產(chǎn)的心理定價(jià)往往偏高。某些珠寶首飾不良資產(chǎn)經(jīng)鑒定評(píng)估后若發(fā)現(xiàn)以假充真、以劣充優(yōu)，委托方又期望“干脆不值錢”。無(wú)論那種委托期望心理一旦落空，都會(huì)產(chǎn)生一定的矛盾，此時(shí)完備的工作程序和合理的評(píng)估依據(jù)將會(huì)顯得尤為重要。
4.由于珠寶首飾評(píng)估的專業(yè)特點(diǎn)，在評(píng)估時(shí)應(yīng)充分注意以下細(xì)節(jié)：
（1）珠寶評(píng)估價(jià)值結(jié)論與評(píng)估明細(xì)表的關(guān)系問(wèn)題。
由于珠寶首飾資產(chǎn)單位價(jià)值較高，因此資產(chǎn)清點(diǎn)極為重要。除清點(diǎn)數(shù)量外，還要核實(shí)編號(hào)、重量、鑒定證書(shū)與實(shí)物是否吻合等，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)文字描述和照片記錄。評(píng)估明細(xì)表既是資產(chǎn)清查核對(duì)的記錄表，又是具體評(píng)估項(xiàng)目中對(duì)評(píng)估對(duì)象的分類表。一些委托方還會(huì)根據(jù)評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行會(huì)計(jì)核賬。然而批量珠寶首飾資產(chǎn)的價(jià)值并非完全就是分類資產(chǎn)價(jià)值的簡(jiǎn)單相加，因此對(duì)價(jià)值結(jié)論進(jìn)行具體分析調(diào)整的同時(shí)，還存在價(jià)值結(jié)論有效數(shù)字的保留問(wèn)題。根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)和行業(yè)常規(guī)對(duì)有效數(shù)字的處理原則可采用“四舍五入”或“八舍九入”合理取舍。“四舍五入”原則主要用于分類資產(chǎn)估算，“八舍九入”原則主要應(yīng)用于評(píng)估結(jié)論數(shù)據(jù)處理（“八舍九入”原則在國(guó)際珠寶行業(yè)較為常見(jiàn)，如鉆石的克拉重量計(jì)價(jià)即廣泛采用此原則，如：1.788克拉計(jì)為1.78克拉等。）。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，合理選擇有效數(shù)字。通常情況下，結(jié)論為“千”，估算準(zhǔn)確數(shù)字至“百”即可；結(jié)論為“萬(wàn)”或“十萬(wàn)”，估算準(zhǔn)確至“千”即可；結(jié)論為“百萬(wàn)”，估算準(zhǔn)確至“萬(wàn)” 即可。
（2）評(píng)估報(bào)告有效期的問(wèn)題。
雖然相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定評(píng)估報(bào)告有效期為一年，但在評(píng)估珠寶首飾不良資產(chǎn)的具體實(shí)踐中可根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)情況調(diào)整或靈活處理。除委托方有明確的短期處置時(shí)限，應(yīng)該調(diào)整報(bào)告有效期外，對(duì)珠寶首飾不良資產(chǎn)的評(píng)估還須具體問(wèn)題具體分析。
由于珠寶首飾原材料價(jià)格特別是貴金屬價(jià)格波動(dòng)頻繁， 波動(dòng)幅度難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，若評(píng)估對(duì)象中鑲嵌首飾或貴金屬首飾較多，評(píng)估報(bào)告中就必須向委托方明確提示，密切關(guān)注處置當(dāng)時(shí)的原材料基礎(chǔ)價(jià)格及變化趨勢(shì)，并建議評(píng)估報(bào)告有效期適當(dāng)縮短以減少對(duì)基礎(chǔ)價(jià)格波動(dòng)問(wèn)題的忽視所造成的風(fēng)險(xiǎn)。
作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在日常工作中經(jīng)常要為司法機(jī)關(guān)處置涉訟房地產(chǎn)出具估價(jià)報(bào)告，報(bào)告中往往要涉及三個(gè)最基本的概念：一個(gè)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，一個(gè)是拍賣底價(jià)，一個(gè)是拍賣保留價(jià)。對(duì)于前者，由于有房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的嚴(yán)格規(guī)定，一般沒(méi)有異議。但是對(duì)于后二者，由于《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》與《中華人民共和國(guó)拍賣法》中的有關(guān)規(guī)定不一致，因此，對(duì)于什么是底價(jià)，什么是保留價(jià)，兩者之間是什么關(guān)系，它們與起拍價(jià)、抵債價(jià)又是什么關(guān)系，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的拍賣底價(jià)或保留價(jià)的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價(jià)、保留價(jià)的準(zhǔn)確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。
一、什么是拍賣
《中華人民共和國(guó)拍賣法》第三條規(guī)定：拍賣是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式。第一種性質(zhì)的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財(cái)物或權(quán)利委托拍賣人進(jìn)行拍賣。常見(jiàn)的有古董、字畫(huà)、郵票等的拍賣，土地使用權(quán)出讓拍賣也屬于這種性質(zhì)。另一種性質(zhì)的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現(xiàn)在破產(chǎn)清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強(qiáng)制拍賣。與此同時(shí)也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報(bào)價(jià)由低到高，不斷加價(jià)競(jìng)買，直到無(wú)人再加價(jià)時(shí)，即以最后應(yīng)價(jià)者競(jìng)買成功為基本特征。我國(guó)和世界上絕大多數(shù)國(guó)家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報(bào)價(jià)由高到低，不斷減價(jià)，以第一位應(yīng)價(jià)者競(jìng)買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場(chǎng)和日本東京海鮮批發(fā)市場(chǎng)都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區(qū)“子悅臺(tái)”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進(jìn)行了拍賣。
與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的拍賣主要是第二種性質(zhì)的拍賣，即強(qiáng)制拍賣。我們主要針對(duì)這種拍賣情況下的底價(jià)或保留價(jià)進(jìn)行探討。
二、拍賣底價(jià)與拍賣保留價(jià)
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第6.10.2條規(guī)定：房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估，首先應(yīng)以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，之后再考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價(jià)。
底價(jià)即最低商業(yè)價(jià)值。在此基礎(chǔ)上確定拍賣保護(hù)價(jià)、起拍價(jià)。最高應(yīng)價(jià)低于保護(hù)價(jià)的，重新拍賣或變賣。（《海商法大辭典》1988年版第414頁(yè)）
保留價(jià)主要出現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)拍賣法》中，第二十八條規(guī)定“委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)，并要求拍賣人保密。拍賣國(guó)有資產(chǎn)，依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)。”第四十四條規(guī)定“委托合同應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)……；（三）、委托人提出的保留價(jià)。”第五十五條規(guī)定“拍賣無(wú)保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說(shuō)明。拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。”
可以看出，底價(jià)是標(biāo)的物的最低商業(yè)價(jià)值，或者說(shuō)是第三方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）確認(rèn)的標(biāo)的物在拍賣市場(chǎng)——這樣一個(gè)受強(qiáng)制快速變現(xiàn)因素影響而形成的一個(gè)不完全市場(chǎng)上的最可能的成交價(jià)，相對(duì)于拍賣委托人來(lái)說(shuō)是一種客觀性的價(jià)格；保留價(jià)則是拍賣委托人在底價(jià)基礎(chǔ)上根據(jù)評(píng)估底價(jià)確定的，相對(duì)來(lái)說(shuō)更具有主觀的意味。
在第一種性質(zhì)的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標(biāo)的的所有人，有權(quán)自行確定拍賣標(biāo)的的底價(jià)或最低商業(yè)價(jià)值，自行確定拍賣保留價(jià)。通俗地說(shuō)就是：我就打算按這個(gè)價(jià)錢賣，低于這個(gè)價(jià)錢我就不賣了。此時(shí)，底價(jià)即保留價(jià)。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價(jià)（保留價(jià)），因?yàn)樽畹蜕虡I(yè)價(jià)值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質(zhì)的拍賣，即強(qiáng)制拍賣的情形下，作為最低商業(yè)價(jià)值的底價(jià)就不能與保留價(jià)等同了。這是因?yàn)椋旱谝唬@兩個(gè)價(jià)格是由不同的主體確定的，底價(jià)是由法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)依法確定的；保留價(jià)則是由拍賣委托人，即司法機(jī)關(guān)或清算組、債權(quán)人委員會(huì)在委托拍賣合同中確定的。第二，底價(jià)在評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，如無(wú)特殊情況一般不能更改；保留價(jià)則可以在多次拍賣中向下調(diào)整，以期能夠成交，但不能低于底價(jià)。第三，底價(jià)的更改必須由法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)變化了的條件做出新的評(píng)估；保留價(jià)則可以在底價(jià)之上，根據(jù)市場(chǎng)和拍賣的具體情況靈活確定。
總之，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依法確定的拍賣底價(jià)是拍賣的最終保留價(jià)，是不可突破的價(jià)格底線。
三、拍賣底價(jià)的法律地位
以拍賣為估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（其中最重要的部分是確定拍賣底價(jià)）作為價(jià)格鑒證文件，在訴訟中的作用相當(dāng)于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術(shù)鑒定，具有專業(yè)性、權(quán)威性和嚴(yán)格的法律意義，即在沒(méi)有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對(duì)當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣底價(jià)的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1、拍賣底價(jià)是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的依據(jù)；
2、拍賣底價(jià)不可隨意更改；
3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時(shí)，拍賣底價(jià)就是抵債價(jià)；
4、拍賣底價(jià)的確定必須由法定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照法定程序完成。
5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定拍賣房地產(chǎn)底價(jià)必須承擔(dān)法律責(zé)任。
四、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)確定中的幾個(gè)問(wèn)題
1、拍賣底價(jià)的法律地位對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及全體估價(jià)師提出了更高的要求，即客觀、準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)拍賣底價(jià)。
2、不能簡(jiǎn)單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求，準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的影響。從拍賣底價(jià)標(biāo)的物在拍賣市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)這個(gè)角度考慮，拍賣無(wú)法成交和成交價(jià)大幅偏離底價(jià)都或多或少與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)未能準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的影響有關(guān)。
3、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)行情，仔細(xì)分析拍賣成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)、拍賣底價(jià)之間的關(guān)系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)為例，一般來(lái)說(shuō)，住宅成交價(jià)總能高于拍賣底價(jià)，接近市場(chǎng)價(jià)，辦公樓卻常常無(wú)人競(jìng)拍。多套住宅整體拍賣無(wú)人問(wèn)津，拆零再拍，就可以以高于底價(jià)的價(jià)格成交。這種狀況說(shuō)明：一種可能是機(jī)構(gòu)尚未重視拍賣市場(chǎng)，另一種可能是整體拍賣，機(jī)構(gòu)買下后再拆零來(lái)賣，中間有約10%的稅費(fèi)，其他風(fēng)險(xiǎn)還在外，使機(jī)構(gòu)投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣底價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差距應(yīng)有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價(jià)也應(yīng)有不同這樣兩個(gè)結(jié)論。
4、評(píng)估報(bào)告一定要披露被拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣底價(jià)時(shí)加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過(guò)一個(gè)查封和訴訟的過(guò)程，有的甚至長(zhǎng)達(dá)數(shù)年；有的欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)；有的有租約限制；有的涉及另外的訴訟；有的還要補(bǔ)地價(jià)，這些情況都使被拍賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)值受到影響。評(píng)估報(bào)告一定要將被拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對(duì)被拍賣財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值特別是拍賣底價(jià)做向下修正，以保護(hù)競(jìng)拍人的利益。
5、要注意保護(hù)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人的利益。被拍賣財(cái)產(chǎn)的受償人（一般是抵押權(quán)人）總是希望拍賣底價(jià)低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款；司法機(jī)關(guān)出于盡快結(jié)案的考慮，也可能希望拍賣底價(jià)低一些。這時(shí)，合理確定拍賣底價(jià)，就是對(duì)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人（敗訴方）的合法權(quán)益的保護(hù)，特別是當(dāng)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人還有其他財(cái)產(chǎn)時(shí)其意義更加明顯。
五、實(shí)踐中的拍賣底價(jià)與拍賣保留價(jià)
1、目前，深圳市各級(jí)人民法院均采用抽簽委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的作法，即法院將部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定為定點(diǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，每月兩次舉行搖珠抽簽會(huì)抽簽決定具體案件的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個(gè)作法保證了評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠獨(dú)立、客觀地出具評(píng)估報(bào)告。在確定拍賣底價(jià)和拍賣保留價(jià)的問(wèn)題上，雖然廣東省高級(jí)人民法院曾經(jīng)有過(guò)通知，要求各級(jí)法院執(zhí)行部門可以在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上降15個(gè)百分點(diǎn)確定第一次拍賣的保留價(jià)；如果拍賣不成交，則再降15個(gè)百分點(diǎn)確定第二次拍賣的保留價(jià)；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過(guò)戶給勝訴方（債權(quán)人）。但實(shí)際上，在大多數(shù)情況下，各級(jí)法院仍以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的拍賣底價(jià)作為拍賣保留價(jià)。經(jīng)兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過(guò)戶給勝訴方（債權(quán)人）。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告只確定該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和拍賣底價(jià)，并不確定拍賣保留價(jià)（部分評(píng)估報(bào)告中提到的“拍賣保留價(jià)”實(shí)際應(yīng)當(dāng)是拍賣底價(jià)）。拍賣保留價(jià)由法院在委托拍賣時(shí)確定。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估；房地產(chǎn)抵押；行業(yè)規(guī)范
引 言
隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，與房地產(chǎn)權(quán)益相關(guān)的市場(chǎng)交易、投融資、管理等一系列活動(dòng)不斷發(fā)展，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步的拓寬。房地產(chǎn)估價(jià)作為整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是一門技術(shù)性很強(qiáng)的專業(yè)，同時(shí)也是房地產(chǎn)中介服務(wù)中的一種非常重要的表現(xiàn)形式。
一、房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展及存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)是因銀行開(kāi)展抵押貸款業(yè)務(wù)的需要而誕生的。銀行為了降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)，要求客戶提供抵押物作擔(dān)保，而房地產(chǎn)因其保值增值性，成為抵押物的首選。以房地產(chǎn)為抵押物發(fā)放貸款，對(duì)銀行而言有兩個(gè)好處：一是可以降低抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)；二是可以抵押物為依據(jù)確定抵押貸款的額度。發(fā)放貸款的額度，通常是在抵押物市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上確定的。因此，為了確定房地產(chǎn)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生了。目前房地產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)范圍已擴(kuò)大到房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)、破產(chǎn)清理、資產(chǎn)重組、司法裁決等領(lǐng)域，其中以評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為目的的業(yè)務(wù)仍占了業(yè)務(wù)總數(shù)的絕大部分。
以房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)為例來(lái)說(shuō)，銀行和評(píng)估機(jī)構(gòu)兩者之間存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。銀行要開(kāi)展抵押貸款業(yè)務(wù)，必須依靠評(píng)估公司對(duì)房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；而評(píng)估公司面臨日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，為了生存，也必須依靠銀行獲取業(yè)務(wù)來(lái)源。因此兩者之間存在著互助互利的關(guān)系。理論上，銀行通常會(huì)向需要貸款的客戶推薦評(píng)估機(jī)構(gòu)。這節(jié)約了客戶親自尋找評(píng)估機(jī)構(gòu)所耽誤的時(shí)間，也給客戶留下了較大的選擇空間，對(duì)銀行、客戶都有好處。但在實(shí)際操作中，這種推薦評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式已經(jīng)逐漸演化為指定某一評(píng)估機(jī)構(gòu)了。客戶為了獲得貸款，往往不得不對(duì)銀行的安排言聽(tīng)計(jì)從，沒(méi)有選擇余地。銀行選擇某些評(píng)估公司，當(dāng)然會(huì)考慮評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、信譽(yù)等因素。但一般而言，銀行愿意選擇它們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)最小的評(píng)估公司，也就是在評(píng)估價(jià)格上盡量同銀行“保持一致”的評(píng)估公司。這種指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的作法不僅在銀行抵押業(yè)務(wù)中存在，也是評(píng)估行業(yè)中的常見(jiàn)行為，但在實(shí)際上存在著很大的不合理和風(fēng)險(xiǎn)隱患。主要表現(xiàn)在：
（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)失去獨(dú)立性。銀行在選擇指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)之前，往往要對(duì)一些評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行考察，也就是檢查評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量。評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量主要體現(xiàn)在評(píng)估價(jià)格的合理性方面。因?yàn)檫@與抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)性密切相關(guān)。而評(píng)估機(jī)構(gòu)為了取得被銀行指定的資格，紛紛在評(píng)估報(bào)告做文章，有意地按照銀行要求壓低（或抬高）評(píng)估價(jià)，以取得銀行的信任。這種作法雖然在一定程度上降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，卻使評(píng)估價(jià)格偏離了標(biāo)的物的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，損害了客戶的利益。例如，有的銀行要求評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)標(biāo)的物的價(jià)格必須評(píng)到“××元/”或“不得超過(guò)××萬(wàn)元”，“最高（最低）××萬(wàn)元”等等。這樣一來(lái)，評(píng)估報(bào)告不過(guò)是銀行發(fā)放抵押貸款的必要程序和形式，失去了本身的功能。
（二）使評(píng)估機(jī)構(gòu)失去公正性。銀行對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的干涉，給評(píng)估機(jī)構(gòu)施加了很大的壓力。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)也面臨著來(lái)自客戶方面的壓力。客戶可以自由選擇銀行貸款，而目前評(píng)估公司眾多，因此客戶也可以選擇其他的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)自然懂得“客戶是上帝”的道理，因而也不愿意得罪客戶。一宗評(píng)估業(yè)務(wù)要同時(shí)遇到來(lái)自銀行和客戶兩方面的壓力，如一方要求將價(jià)格壓低而另一方要求將價(jià)格抬高，使評(píng)估機(jī)構(gòu)左右為難。評(píng)估機(jī)構(gòu)為了不得罪銀行和客戶，不得不在價(jià)格上采取折衷的辦法，這同樣會(huì)使評(píng)估價(jià)值失去公正性。
（三）引起不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。隨著指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的這種方式的發(fā)展，以及行業(yè)監(jiān)管不嚴(yán)，使得一些評(píng)估機(jī)構(gòu)間形成了惡性競(jìng)爭(zhēng)，它們不是從提高自己資質(zhì)和水平上下功夫，而是通過(guò)金錢等各種手段賄賂相關(guān)人員以爭(zhēng)取業(yè)務(wù)來(lái)源。這加劇了銀行內(nèi)部的腐敗。如此下去，會(huì)形成一個(gè)惡性循環(huán)，對(duì)銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和客戶三者都不利。
（四）形成風(fēng)險(xiǎn)隱患。對(duì)于一些缺少產(chǎn)權(quán)證明的房地產(chǎn)抵押物，評(píng)估機(jī)構(gòu)一般不負(fù)責(zé)核實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的合法性以及是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛等情況，并在評(píng)估報(bào)告中聲明“對(duì)產(chǎn)權(quán)不清等引起的后果免責(zé)”。這就給一些持假產(chǎn)權(quán)證明文件或他人產(chǎn)權(quán)文件的不法分子以可乘之機(jī)，因?yàn)橹灰爝^(guò)產(chǎn)權(quán)登記這一關(guān)，就可獲得貸款。銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)的充分信任也是銀行的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)隱患。評(píng)估機(jī)構(gòu)可能利用銀行的信任，同客戶串通起來(lái)，利用假的產(chǎn)權(quán)證明或非法產(chǎn)權(quán)證明幫助客戶獲得貸款，使銀行的利益受損。
二、應(yīng)對(duì)措施
可以通過(guò)以下幾點(diǎn)來(lái)改善諸如此類評(píng)估業(yè)務(wù)中的種種弊病：
（一）給客戶選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的自由。給客戶更大的自由選擇空間，讓客戶自己選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)；同時(shí)，各單位在選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)不能左右客戶的意愿，不能勸誘客戶選擇這家或那家評(píng)估機(jī)構(gòu)。
（二）保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性。其他任何單位不能對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行干涉，保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性、公正性和客觀性。同時(shí)要對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為進(jìn)行監(jiān)督，保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作不受來(lái)自客戶或其他方面的干擾和影響。
（三）審查、監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)。主管部門要對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行督查，建立完善的監(jiān)督制度，杜絕其不規(guī)范行為。對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)進(jìn)行定期審查，資質(zhì)好的升級(jí)，資質(zhì)差的降級(jí)或取消執(zhí)業(yè)資格。
（四）評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)行招投標(biāo)制。評(píng)估業(yè)務(wù)的招投標(biāo)，可以引入類似于建筑工程招投標(biāo)的方式操作：首先，由招標(biāo)單位公布招標(biāo)通知。然后，各評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)自身評(píng)估方法擬定投標(biāo)書(shū)。最后，由評(píng)估行業(yè)的專家根據(jù)投標(biāo)單位的資質(zhì)及評(píng)估方法的合理性等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)標(biāo)。因?yàn)闆Q標(biāo)時(shí)并未明確標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)值，所以最終的評(píng)估工作由中標(biāo)單位完成。但因?yàn)檫@種方法要耗用大量人力、財(cái)力，對(duì)價(jià)值較小的標(biāo)的物，評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有參與的積極性。只有對(duì)價(jià)值大的標(biāo)的物運(yùn)用此種方法，才可能收到預(yù)期的效果。
三、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評(píng)估業(yè)務(wù)量的顯著增長(zhǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。
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時(shí)至今日，經(jīng)歷了若干次的討論與修訂，《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》終于與大家見(jiàn)面了。這是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)里程碑式的一件大事，也是我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域中一次具有歷史意義的革命。
我國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)際是與我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估同時(shí)興起的。1991年91號(hào)令第三條即已經(jīng)規(guī)定國(guó)有資產(chǎn)占有單位在“企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)”等情況下需進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，已將企業(yè)作為了資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象，但是，91號(hào)令的第七條僅認(rèn)為“國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)”，即作為資產(chǎn)評(píng)估法律文件的91號(hào)令還未重視企業(yè)作為交易對(duì)象時(shí)與企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)之間的差異。因此，資產(chǎn)評(píng)估一開(kāi)始的企業(yè)價(jià)值概念是以企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值來(lái)替代的，而企業(yè)整體資產(chǎn)被認(rèn)為是企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單加總。此種導(dǎo)向造成了評(píng)估實(shí)務(wù)上的偏頗。由于企業(yè)價(jià)值的評(píng)估演化成了對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表所列示資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估，于是嚴(yán)重地影響了企業(yè)價(jià)值評(píng)估的定位，并限制了企業(yè)價(jià)值評(píng)估方式方法的發(fā)展。其偏頗與限制具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、會(huì)計(jì)處理方面的問(wèn)題直接影響了評(píng)估價(jià)值，評(píng)估師的大量工作變成了審計(jì)工作；2、由于企業(yè)的每項(xiàng)資產(chǎn)必須分別進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)為控制經(jīng)營(yíng)成本，設(shè)備、房產(chǎn)、土地等單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估往往聘用不了解資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)技術(shù)人員去完成，因而嚴(yán)重影響了評(píng)估的執(zhí)業(yè)水平。同時(shí)，企業(yè)的房產(chǎn)和土地的價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)似乎應(yīng)該必須由專門的房產(chǎn)價(jià)值和土地價(jià)值的評(píng)估人員來(lái)承擔(dān)，從而導(dǎo)致企業(yè)整體價(jià)值被肢解，影響了企業(yè)評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性；3、由于評(píng)估往往僅以企業(yè)提供的會(huì)計(jì)報(bào)表為準(zhǔn)，造成了對(duì)賬外資產(chǎn)的忽視和遺漏；4、由于會(huì)計(jì)報(bào)表所列示的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值加總后不一定能體現(xiàn)企業(yè)的整體價(jià)值，其評(píng)估價(jià)值不能用來(lái)作為發(fā)行定價(jià)的參考，證監(jiān)會(huì)實(shí)行了另一套股票發(fā)行定價(jià)機(jī)制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告只能用來(lái)設(shè)立公司。資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)錯(cuò)失了巨大的證券發(fā)行市場(chǎng)；5、同樣是因會(huì)計(jì)報(bào)表所列示的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值加總后不一定能體現(xiàn)企業(yè)的整體價(jià)值，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告只能做為委托方完成國(guó)有資產(chǎn)管理部門相關(guān)手續(xù)的文件，而不能為企業(yè)股權(quán)交易提供有用的定價(jià)參考，不能滿足股權(quán)交易市場(chǎng)的有效需求。
《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的革命性之一，即在于其從根本上扭轉(zhuǎn)了對(duì)企業(yè)價(jià)值概念的認(rèn)識(shí)，澄清了企業(yè)價(jià)值評(píng)估所指的對(duì)象，即“企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值”。此概念的引入并非是我國(guó)獨(dú)創(chuàng)，歐美等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，早就對(duì)企業(yè)價(jià)值作出了上述的定義。如《歐洲價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則》指南7中指出，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)將企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)分為兩類，一類是評(píng)估企業(yè)價(jià)值（enterprise value），即企業(yè)的整體價(jià)值，另一類是評(píng)估權(quán)益價(jià)值（equity value）。
由于企業(yè)價(jià)值中有股東權(quán)益創(chuàng)造價(jià)值與股東貸款創(chuàng)造的價(jià)值，企業(yè)價(jià)值評(píng)估的理念也將國(guó)際上已成熟的資本資產(chǎn)定價(jià)模型引入了國(guó)內(nèi)。
這里的股東全部權(quán)益的價(jià)值，即企業(yè)整體價(jià)值中由全部股東投入資產(chǎn)創(chuàng)造的價(jià)值，本質(zhì)上是企業(yè)（法人實(shí)體）一系列的經(jīng)濟(jì)合同與各種契約中蘊(yùn)含的權(quán)益，其屬性與會(huì)計(jì)報(bào)表上反映的資產(chǎn)與負(fù)債相減后凈資產(chǎn)的帳面價(jià)值是不相同的。而引入股東全部權(quán)益和部分權(quán)益價(jià)值的意義，在于明確地將股權(quán)作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的對(duì)象，而非過(guò)去將凈資產(chǎn)這樣一個(gè)會(huì)計(jì)科目作為評(píng)估的對(duì)象，同時(shí)其隱含了部分股東權(quán)益與全部股東權(quán)益之間并非一個(gè)簡(jiǎn)單的持股比例關(guān)系，部分股東權(quán)益還存在著控股權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)折價(jià)的問(wèn)題。
《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的革命性之二，在于罷除了成本法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的壟斷地位，強(qiáng)調(diào)了收益法和市場(chǎng)法也是企業(yè)價(jià)值評(píng)估適用的方法，而在一定的條件下，這兩個(gè)方法甚至是更為適用的方法。同時(shí)，指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)各種評(píng)估方法的使用提出了具備可操作性的規(guī)定。
在收益法方面，具體規(guī)定有：1、提出采用收益法可使用收益資本化法和未來(lái)收益折現(xiàn)法兩種具體方法。 未來(lái)收益折現(xiàn)法往往適用于成熟的企業(yè)，其收益通常是穩(wěn)定的和可預(yù)測(cè)的。
2、提出了預(yù)期收益可以采用多種口徑，包括現(xiàn)金流量、各種形式的收益或現(xiàn)金紅利等，打破了傳統(tǒng)上只用凈利潤(rùn)作為預(yù)期收益的傳統(tǒng)觀念。
3、提出在預(yù)測(cè)過(guò)程中委托方、相關(guān)當(dāng)事方和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)相互配合和溝通。委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)提供委估企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況和收益狀況的預(yù)測(cè)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信其合理性，并在此基礎(chǔ)上確定收益法的參數(shù)。區(qū)分了資產(chǎn)評(píng)估收益預(yù)測(cè)與審計(jì)盈利預(yù)測(cè)審核時(shí)中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任。
4、提出折現(xiàn)率和資本化率的確定原則，要求應(yīng)當(dāng)考慮利率、市場(chǎng)投資回報(bào)率、加權(quán)平均資本成本及委估企業(yè)、所在行業(yè)的特定風(fēng)險(xiǎn)等因素。
在市場(chǎng)法方面，具體規(guī)定有：1、提出采用市場(chǎng)法可使用參考企業(yè)比較法和并購(gòu)案例比較法，明確指出市場(chǎng)比較案例的來(lái)源可以是上市公司，也可以是市場(chǎng)上可收集資料的買賣、收購(gòu)及合并公司。改變了以往實(shí)務(wù)界認(rèn)為資本市場(chǎng)尚不活躍，無(wú)法收集交易案例的傳統(tǒng)觀念，為市場(chǎng)法的使用提供了新思路。
2、提出具有可比性的公司應(yīng)當(dāng)是屬于同一行業(yè)、或受相同經(jīng)濟(jì)因素影響的公司，同時(shí)要求對(duì)參考企業(yè)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整，使其與委估企業(yè)報(bào)表具有可比性。
3、提出選擇、計(jì)算、使用價(jià)值比率應(yīng)考慮的因素。
在成本法方面，具體規(guī)定有：
1、提出成本法評(píng)估的范圍，應(yīng)當(dāng)包括被評(píng)估企業(yè)所擁有的所有有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的負(fù)債。此規(guī)定真正從企業(yè)擁有權(quán)益的角度揭示出評(píng)估對(duì)象，而非以往將評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)為會(huì)計(jì)科目。
2、提出企業(yè)價(jià)值評(píng)估中所采用的成本法，其實(shí)質(zhì)就是資產(chǎn)基礎(chǔ)法。并明確企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)可以根據(jù)情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法。
3、提出長(zhǎng)期投資項(xiàng)目是否單獨(dú)評(píng)估的原則，是根據(jù)其對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響程度，而非委估企業(yè)其是否為控股單位來(lái)確定。
4、 給予了評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)重要性原則和工作量完成的可能程度來(lái)確定評(píng)估方法的選擇機(jī)會(huì)。
《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》革命性之三，在于引入了國(guó)際上一些成熟的企業(yè)價(jià)值評(píng)估的概念與方法，使中國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估能夠盡早與國(guó)際接軌。目前，國(guó)外投資人在國(guó)內(nèi)投資時(shí)，往往不相信國(guó)內(nèi)評(píng)估師的勝任能力。雖然因限于我國(guó)對(duì)國(guó)外的企業(yè)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格限制，仍聘用國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)價(jià)值的評(píng)估，但同時(shí)聘請(qǐng)外資機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。由于過(guò)去我國(guó)對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估沒(méi)有一套成熟的方法體系，一些國(guó)內(nèi)評(píng)估師對(duì)評(píng)估中出現(xiàn)的問(wèn)題得不到合理的解決途徑，因此常常遭到外資機(jī)構(gòu)的質(zhì)疑。國(guó)際企業(yè)價(jià)值評(píng)估概念與方法的引入，能夠使中國(guó)的評(píng)估師武裝起來(lái)，從而從容地迎接經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)。所引入的先進(jìn)概念與方法包括：
1、財(cái)務(wù)報(bào)告的分析、調(diào)整和利用；2、在采用收益法時(shí)，對(duì)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)分析；3、持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下企業(yè)價(jià)值與清算前提下企業(yè)價(jià)值；4、企業(yè)存在多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)狀況下的分別分析的原則；5、控股權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)折價(jià)；6、股權(quán)流動(dòng)性對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。
《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》革命性之四，在于評(píng)估報(bào)告與以往的相關(guān)規(guī)定有了質(zhì)的區(qū)別。指導(dǎo)意見(jiàn)從評(píng)估報(bào)告使用角度出發(fā)強(qiáng)調(diào)了評(píng)估報(bào)告充分披露有關(guān)信息的重要性，并且對(duì)報(bào)告應(yīng)披露內(nèi)容進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)定，但未對(duì)報(bào)告形式進(jìn)行任何的規(guī)定。與91號(hào)文相比，指導(dǎo)意見(jiàn)增加的報(bào)告內(nèi)容包括：
1、評(píng)估報(bào)告使用者；2、價(jià)值類型和其定義；3、評(píng)估假設(shè)和限制條件；4、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況。
前述三項(xiàng)均是基本準(zhǔn)則中強(qiáng)調(diào)的重要內(nèi)容。在指導(dǎo)意見(jiàn)中提出披露此三項(xiàng)內(nèi)容的要求是對(duì)基本準(zhǔn)則的呼應(yīng)，也映證了基本準(zhǔn)則在整個(gè)準(zhǔn)則體系中的作用。在披露評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況時(shí)，指導(dǎo)意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)披露企業(yè)的財(cái)務(wù)分析、數(shù)據(jù)調(diào)整情況，評(píng)估方法選取過(guò)程和依據(jù)，重要參數(shù)依據(jù)來(lái)源與形成的過(guò)程，以及運(yùn)用評(píng)估方法時(shí)的邏輯推理過(guò)程和計(jì)算過(guò)程。這些披露要求強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)利用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、邏輯學(xué)等知識(shí)，對(duì)所收集到的評(píng)估信息資料進(jìn)行合理分析、推理和計(jì)算。指導(dǎo)意見(jiàn)始終強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)是一門綜合性的經(jīng)濟(jì)類學(xué)科，以還資產(chǎn)評(píng)估的本來(lái)面目；同時(shí)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師提出了更高的要求。
任何帶有革命性的觀點(diǎn)，必然是創(chuàng)新的，也必然會(huì)與舊觀念發(fā)生沖突。指導(dǎo)意見(jiàn)（既然具有革命性，則必然帶來(lái)一些問(wèn)題需要解決，如：
1、一些新的概念如何理解和定義，如有形資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)、控股權(quán)、少數(shù)股權(quán)、價(jià)值比率等。希望盡早能出臺(tái)相關(guān)釋義，幫助廣大評(píng)估師對(duì)指導(dǎo)意見(jiàn)形成正確的理解；2、指導(dǎo)意見(jiàn)的實(shí)務(wù)操作仍存在著一定的困難，如溢價(jià)、折價(jià)、流動(dòng)性等因素的考慮，必然需要大量的案例數(shù)據(jù)作支持，而國(guó)內(nèi)的數(shù)據(jù)和相關(guān)研究卻相對(duì)匱乏。希望進(jìn)一步進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的理論研究和實(shí)務(wù)探索。
3、與現(xiàn)行法律法規(guī)的銜接一直是困擾準(zhǔn)則制定工作的難題。如在報(bào)告披露方面于91號(hào)文的銜接、收益法和市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)論如何滿足《公司法》關(guān)于投資注冊(cè)資本金的規(guī)定等。
4、價(jià)值類型的問(wèn)題仍未得到解決。基本準(zhǔn)則將價(jià)值類型作為重要觀點(diǎn)提出后，實(shí)務(wù)界仍處于茫然的狀態(tài)，不少評(píng)估機(jī)構(gòu)不理解價(jià)值類型具體的含義，更無(wú)法對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的定義。結(jié)合國(guó)內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的價(jià)值類型研究，定義不同種類的價(jià)值類型已成為目前資產(chǎn)評(píng)估界急需解決的問(wèn)題。
美國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則最早制訂于1987年，至今已經(jīng)歷了十幾個(gè)年頭。歐洲在2000年也將企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則納入價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)則體系。我國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則吸取了國(guó)外多年研究的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合了國(guó)內(nèi)理論界和實(shí)務(wù)界的探索，應(yīng)當(dāng)說(shuō)具有較高的起點(diǎn)。我們期待著具有革命性的《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》將中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)帶入輝煌燦爛的明天。
參考文獻(xiàn)：
然而，經(jīng)過(guò)近20多年的運(yùn)行，房地產(chǎn)估價(jià)制度雖然也在不斷地調(diào)整和完善，但與當(dāng)前快速變化的新形勢(shì)還是難以適應(yīng)，需要深化改革。
一、房地產(chǎn)估價(jià)制度深化改革的動(dòng)因
1. 《資產(chǎn)評(píng)估法》的出臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)制度必須改革
新出臺(tái)的《資產(chǎn)評(píng)估法》按照市場(chǎng)化改革方向，對(duì)現(xiàn)行的估價(jià)制度進(jìn)行了重大突破。《資產(chǎn)評(píng)估法》去門檻、明責(zé)任，規(guī)范評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的從業(yè)行為，降低評(píng)估機(jī)構(gòu)的運(yùn)行成本，提高評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)效率。打開(kāi)了限制評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展的桎梏，按照市場(chǎng)化規(guī)則，引領(lǐng)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估專業(yè)人員真正成為市場(chǎng)的主體。《資產(chǎn)評(píng)估法》作為評(píng)估行業(yè)的基本法，其所做出的規(guī)定，雖然還存在一些不盡如人意，或者說(shuō)是有待探討的地方，但房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)必須遵守。現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)制度與《資產(chǎn)評(píng)估法》的規(guī)定有許多地方不一致，除《房地產(chǎn)管理法》特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)依法做出調(diào)整。
2.國(guó)家深化行政w制改革的政策，鞭策房地產(chǎn)估價(jià)制度改革
近年來(lái)，基于市場(chǎng)在資源配置中起決定作用和更好發(fā)揮政府作用的改革方向，國(guó)務(wù)院堅(jiān)持簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)，努力營(yíng)造大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新的局面。分批次取消了資產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師、保險(xiǎn)公估從業(yè)人員的職業(yè)資格準(zhǔn)入。房地產(chǎn)估價(jià)的資格準(zhǔn)入雖仍得以保留，但已釋放出明確的改革信號(hào)。國(guó)家還積極穩(wěn)妥推進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)與行政機(jī)關(guān)脫鉤，厘清行政機(jī)關(guān)與行業(yè)協(xié)會(huì)的職能邊界，鼓勵(lì)行業(yè)協(xié)會(huì)參與制定相關(guān)立法、行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等事務(wù)。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)指南制定、行業(yè)人才培養(yǎng)、共性技術(shù)平臺(tái)建設(shè)、第三方咨詢?cè)u(píng)估等方面作用。國(guó)家深化行政體制改革的舉措，推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)制度必須加快改革步伐，與國(guó)家改革大趨勢(shì)相適應(yīng)。
3.我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，形勢(shì)倒逼估價(jià)制度改革
在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)時(shí)期，特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，那種大拆大建、超高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。伴隨而來(lái)的是房地產(chǎn)評(píng)估需求總量急劇減少，評(píng)估市場(chǎng)急劇萎縮。然而，我國(guó)目前擁有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)5500家，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師5.4萬(wàn)人，估價(jià)從業(yè)人員近30萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍還在以每年幾千人的速度不斷增加，并且沒(méi)有建立起符合市場(chǎng)規(guī)則的退出機(jī)制。房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的現(xiàn)狀是僧多粥少，競(jìng)爭(zhēng)慘烈。行業(yè)面臨產(chǎn)能過(guò)剩，需要解決去產(chǎn)能問(wèn)題。如果不進(jìn)行改革，優(yōu)化評(píng)估產(chǎn)能，將可能會(huì)使評(píng)估行業(yè)成本高企，利潤(rùn)下滑，甚至可能會(huì)出現(xiàn)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的局面，危害行業(yè)的健康發(fā)展。
4.房地產(chǎn)估價(jià)制度的缺陷，需要靠改革來(lái)解決
一是估價(jià)師考試報(bào)考條件關(guān)于“工作經(jīng)歷”“相關(guān)學(xué)歷”的限制，使得應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生不能報(bào)考估價(jià)師，降低了應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的就業(yè)意愿，估價(jià)行業(yè)從源頭上缺少新鮮血液，難以吸引和培養(yǎng)高端人才，提高評(píng)估隊(duì)伍素質(zhì)。二是估價(jià)師沒(méi)有水平評(píng)價(jià)，專業(yè)水平無(wú)梯度顯示，降低了專業(yè)水平與服務(wù)機(jī)會(huì)的關(guān)聯(lián)性，難以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成專業(yè)水平越高，獲取評(píng)估業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)越多的良性競(jìng)爭(zhēng)局面。三是估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)管理制度存在弊端。四是估價(jià)行業(yè)自律還沒(méi)有完全到位。五是公平良序向社會(huì)提供房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)局面沒(méi)有完全形成。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)制度改革的主要舉措
1.完善房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員準(zhǔn)入和退出制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。《資產(chǎn)評(píng)估法》出臺(tái)后，應(yīng)當(dāng)處理好普通法與特別法的關(guān)系，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入制度。
一是對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估，無(wú)論是法定業(yè)務(wù)還是非法定業(yè)務(wù)，估價(jià)人員都必須取得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)后方可執(zhí)業(yè)。各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)都要由2名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師承辦和簽署房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告；二是合理確定估價(jià)師專職和兼職，對(duì)于內(nèi)部提前退休、下崗待業(yè)、符合政策的離崗創(chuàng)業(yè)人員，在估價(jià)師執(zhí)業(yè)注冊(cè)時(shí)，對(duì)人事檔案存放及社保證明等注冊(cè)要件靈活做出安排，不宜規(guī)定過(guò)死。同時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)造條件，允許符合兼職條件的估價(jià)師從事估價(jià)業(yè)務(wù)，最大限度地激發(fā)創(chuàng)業(yè)活力，營(yíng)造大眾創(chuàng)業(yè)局面；三是制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，實(shí)行評(píng)估人員總量控制，根據(jù)社會(huì)需求，發(fā)展估價(jià)師隊(duì)伍。在此基礎(chǔ)上，一方面，敞開(kāi)入口，完善估價(jià)師考試制度，降低準(zhǔn)入門檻。取消工作經(jīng)驗(yàn)限制，將房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)后置考核。取消報(bào)考的相關(guān)專業(yè)條件限制，“求才不問(wèn)出身”，讓所有人都站在同一起跑線上。另一方面，設(shè)立出口，建立常態(tài)化的估價(jià)師退出機(jī)制。通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)等方式，淘汰職業(yè)道德不佳、專業(yè)能力不合格的估價(jià)師。
2.建立梯度遞進(jìn)的估價(jià)師隊(duì)伍
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是小行業(yè)，卻是精英人的行業(yè)。即便如此，估價(jià)師之間的專業(yè)水平和綜合能力也還是存在較大差異的。這種差異，顯示出估價(jià)服務(wù)水平和能力的優(yōu)劣，因而應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)師細(xì)分差異，梯度體現(xiàn)能力水平。細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)為：通過(guò)相應(yīng)級(jí)別的繼續(xù)教育；發(fā)表專業(yè)文章，或進(jìn)行估價(jià)專業(yè)課題研究；房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)?zāi)晗蓿还纼r(jià)報(bào)告評(píng)審成績(jī)；執(zhí)業(yè)信用記錄；對(duì)估價(jià)職業(yè)特殊貢獻(xiàn)；經(jīng)由地方房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)推薦等。實(shí)行估價(jià)師水平細(xì)分，是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)水平的深度評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)良性競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰的一個(gè)重要抓手。此項(xiàng)工作可以由行業(yè)協(xié)會(huì)完成，并將細(xì)分結(jié)果向社會(huì)公示。以便于估價(jià)需求方辨識(shí)，從而能使之以估價(jià)師專業(yè)服務(wù)能力為導(dǎo)向，選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。
3.建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案制度
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不再實(shí)行資質(zhì)核準(zhǔn)，而改為備案管理制度。這一規(guī)定符合國(guó)家行政審批制度改革精神，符合簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合的改革方向。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)備案的要件，應(yīng)當(dāng)是滿足《資產(chǎn)評(píng)估法》第五、十五、十六、十七條規(guī)定要求。對(duì)于符合備案條件的，核發(fā)統(tǒng)一制式的備案證明，并向社會(huì)公告。備案證明是評(píng)估機(jī)構(gòu)具備房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的證明文件，沒(méi)有取得備案證明的，不得開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。當(dāng)下的關(guān)鍵，是處理好資質(zhì)核準(zhǔn)與備案管理的銜接工作。同時(shí)，解決好新設(shè)綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)的備案時(shí)限問(wèn)題。
4.規(guī)范以報(bào)告審核為核心的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量控制制度
應(yīng)當(dāng)說(shuō)，過(guò)去大多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都已經(jīng)建立了質(zhì)量控制制度，但表面化嚴(yán)重，形式大于實(shí)質(zhì)。對(duì)被追訴而承擔(dān)法律責(zé)任的評(píng)估報(bào)告的出具過(guò)程研究發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)問(wèn)題的一個(gè)主要原因是各級(jí)審核缺少問(wèn)題導(dǎo)向，職責(zé)不清，主體責(zé)任不明確，沒(méi)有起到層層把關(guān)的作用。值得注意的是，《資產(chǎn)評(píng)估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》都把評(píng)估審核作為一項(xiàng)必經(jīng)的評(píng)估程序，評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有履行評(píng)估報(bào)告審核，就已經(jīng)違反法定程序，確認(rèn)存在過(guò)錯(cuò)；履行了評(píng)估報(bào)告審核，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，參與審核人員都將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量控制制度，厘清各控制層級(jí)的職責(zé)范圍，落實(shí)責(zé)任主體，具有迫切性和法律意義，不容忽視。針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制的缺陷，可以由行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制基本制度加以規(guī)范、指引，各機(jī)構(gòu)再結(jié)合本機(jī)構(gòu)實(shí)際，制定實(shí)施細(xì)則。
5.探索法定業(yè)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒钢贫?/p>
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒福菍?duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師進(jìn)行監(jiān)管的有力舉措，其意義不言而喻。但是，評(píng)估報(bào)告數(shù)量龐大，全部備案工作量大、時(shí)限不好把握，容易干擾評(píng)估機(jī)構(gòu)的正常業(yè)務(wù)，既沒(méi)必要，也影響監(jiān)管效率。鑒于法定評(píng)估業(yè)務(wù)涉及對(duì)國(guó)有資產(chǎn)和公共利益的特殊保護(hù)，對(duì)這類評(píng)估報(bào)告有必要特殊監(jiān)管，強(qiáng)制實(shí)施備案管理。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)按照法定評(píng)估業(yè)務(wù)和非法定評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，將法定評(píng)估報(bào)告分離出來(lái)，可以大大減輕備案工作量，為利用有限資源開(kāi)展備案工作提供了可能，也易為備案雙方所接受。
6.健全估價(jià)機(jī)構(gòu)信用管理制度
建立信用公示制度和誠(chéng)信獎(jiǎng)勵(lì)、失信懲戒機(jī)制，有利于政府職能轉(zhuǎn)變，營(yíng)造公平誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境。一方面，將評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本信用信息不做主觀評(píng)價(jià)，客觀真實(shí)地向市場(chǎng)展示，由市場(chǎng)主體自我評(píng)判、甄別、選擇評(píng)估合作伙伴，體現(xiàn)出市場(chǎng)在評(píng)估資源配置中的決定性作用。另一方面，將記錄的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)行為的信用信息按劣分類，建立誠(chéng)信“紅名單”和嚴(yán)重失信“黑名單”，由行業(yè)監(jiān)管部門根據(jù)記錄的信用狀況，依法采取獎(jiǎng)勵(lì)性或懲戒性措施。同時(shí)，通過(guò)各種媒介，及時(shí)向全社會(huì)公開(kāi)披露。從而向市場(chǎng)發(fā)出明確信號(hào)，引導(dǎo)評(píng)估市場(chǎng)向有序競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰方向發(fā)展。
7.推廣評(píng)估專家鑒定制度
評(píng)估結(jié)果客觀公正，是評(píng)估行業(yè)存在的根本。而認(rèn)定評(píng)估結(jié)果是否客觀公正，要有一個(gè)評(píng)判機(jī)制。實(shí)踐證明，專家鑒定制度作為房屋征收補(bǔ)償價(jià)值異議的救濟(jì)手段，起到了定紛止?fàn)幍淖饔谩?yīng)當(dāng)將這一制度推廣到所有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的異議救濟(jì)中，使之成為一項(xiàng)基本的估價(jià)救濟(jì)制度。特別是在涉及房地產(chǎn)評(píng)估的司法審判、行政處罰、糾紛調(diào)解中，應(yīng)當(dāng)以專家鑒定意見(jiàn)做為認(rèn)定評(píng)估結(jié)果客觀真實(shí)與否，是否存在重大遺漏的重要依據(jù)，避免以單一評(píng)估機(jī)構(gòu)的鑒定意見(jiàn)做為標(biāo)準(zhǔn)，去評(píng)判另一評(píng)估結(jié)果對(duì)錯(cuò)這一證據(jù)采信上的不公正現(xiàn)象。
8.設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)省級(jí)常設(shè)機(jī)構(gòu)
目前，各級(jí)行政機(jī)關(guān)與行業(yè)協(xié)會(huì)脫鉤工作已經(jīng)基本完成，行政機(jī)關(guān)不能再對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)的工作一手包辦。行業(yè)協(xié)會(huì)必須在不增加會(huì)員負(fù)擔(dān)的前提下，自身強(qiáng)大起來(lái)，以自己的行為能力完成職責(zé)。由于今后將以綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)為市場(chǎng)主體，設(shè)區(qū)市一級(jí)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不會(huì)很多，協(xié)會(huì)在設(shè)區(qū)市一級(jí)組建，在人員和經(jīng)費(fèi)上都有困難。按照《資產(chǎn)評(píng)估法》相關(guān)要求，估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)被賦予的職責(zé)很多，任務(wù)繁重，很難由設(shè)區(qū)市一級(jí)組建的協(xié)會(huì)完成。因此，協(xié)會(huì)設(shè)立的層級(jí)應(yīng)當(dāng)上移到省，成立省級(jí)常設(shè)機(jī)構(gòu)。由于會(huì)費(fèi)可以集中使用，有條件設(shè)立專職人員，具體從事協(xié)會(huì)的工作，其工作經(jīng)費(fèi)能夠得到保障。
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)和有關(guān)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)建立溝通協(xié)作和信息共享機(jī)制，根據(jù)需要制定共同的行為規(guī)范，對(duì)不同專業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則的交叉性條款中不一致的地方，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定。對(duì)執(zhí)業(yè)、懲戒等相關(guān)信息實(shí)現(xiàn)共享，促進(jìn)評(píng)估全行業(yè)協(xié)調(diào)、有序發(fā)展。
9.構(gòu)建房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)平臺(tái)
《資產(chǎn)評(píng)估法》是從經(jīng)濟(jì)鑒證的角度規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為的。它要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師必須對(duì)評(píng)估資料進(jìn)行核查驗(yàn)證，確保評(píng)估資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。這是一項(xiàng)很高、很嚴(yán)厲的要求，目前還缺乏操作的客觀條件，也沒(méi)有法律保障。即便是估價(jià)師再勤勉盡責(zé)，也難以保證不出紕漏。評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師因此而面臨著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。為此，評(píng)估行業(yè)監(jiān)管部門或者是行業(yè)自律組織，應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)權(quán)威的房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)平臺(tái)，采集、整理、分析房地產(chǎn)評(píng)估所需的數(shù)據(jù)和參數(shù)，向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師開(kāi)放服務(wù)，提供權(quán)威支撐。從而盡可能縮小評(píng)估資料相關(guān)工作范圍，減輕核查驗(yàn)證的壓力。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這是保障評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師依法開(kāi)展業(yè)務(wù)，維護(hù)其合法權(quán)益的一個(gè)重要舉措。構(gòu)建房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)平臺(tái)面臨不少困難，如信息采集渠道、手段的確立及法律支撐，如何既要確保評(píng)估資料的真實(shí)、準(zhǔn)確和完整，又要不侵害信息相關(guān)人的隱私權(quán)和商業(yè)秘密等。這些問(wèn)題，都需要在構(gòu)建房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)平臺(tái)的過(guò)程中研究解決。
關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；回歸分析
抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書(shū)面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見(jiàn)或結(jié)論說(shuō)明聯(lián)系起來(lái)。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。
一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法
（一）即期價(jià)值修正法
運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過(guò)程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過(guò)程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。
其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。
（二）到期價(jià)值估算法
其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評(píng)估值（R）；其次對(duì)委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委托評(píng)估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評(píng)估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評(píng)估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。
其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=V（S，T）*R
S：影響評(píng)估值的外部變量（如市場(chǎng)因素）；T：影響評(píng)估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。
β=V（S，T）：解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）
最后，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評(píng)估值應(yīng)占的比重，得到最終的評(píng)估值。假設(shè)以即期價(jià)值修正法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X1，其所占比重為Y1，到期價(jià)值估算法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評(píng)估值=X1Y1+X2Y2
二、運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析
廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評(píng)估價(jià)值、到期評(píng)估價(jià)值、貸款數(shù)額和實(shí)際回收額的數(shù)據(jù)：
以貸款差額為因變量以即期評(píng)估價(jià)值X1、到期評(píng)估價(jià)值X2為影響因素，利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS經(jīng)過(guò)回歸分析得到以下方程：
貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的P值為0，在0.05水平上通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。
從方程中我們可以推出以下幾點(diǎn)：（1）即期評(píng)估價(jià)值X1的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說(shuō)明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評(píng)估價(jià)值X2的相關(guān)系數(shù)為-0.656，小于零。說(shuō)明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評(píng)估值，評(píng)估師要充分認(rèn)識(shí)抵押資產(chǎn)的價(jià)值特性、影響其價(jià)值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價(jià)值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法計(jì)算評(píng)估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。
三、小結(jié)
通過(guò)引入統(tǒng)計(jì)方法，在抵押資產(chǎn)評(píng)估中確定即期修正值和到期價(jià)值的系數(shù)時(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗(yàn)確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說(shuō)服力，這是統(tǒng)計(jì)方法在抵押資產(chǎn)評(píng)估中的一個(gè)發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)學(xué)；資產(chǎn)評(píng)估；資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則；國(guó)際比較
中圖分類號(hào)：G640 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-0568（2013）35-0112-03
資產(chǎn)評(píng)估（即資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的評(píng)估。它需要專門的機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)營(yíng)科學(xué)的方法，以貨幣作為繼續(xù)權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對(duì)在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估價(jià)的行為）。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，為市場(chǎng)上資產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人議定資產(chǎn)價(jià)格提供參考。目前，資產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍廣泛，包括無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估，機(jī)器設(shè)備評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，珠寶首飾評(píng)估，企業(yè)價(jià)值評(píng)估，金融不良資產(chǎn)評(píng)估，等等諸多方面。
資產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)中介職業(yè)需要非常強(qiáng)的專業(yè)性，評(píng)估的方法和技術(shù)水平隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易的復(fù)雜化而不斷提高并規(guī)范化。作為評(píng)估指南，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則也需要隨著市場(chǎng)體系的逐漸完善，建立起既符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)又符合中國(guó)國(guó)情的評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則，及其評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則和行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。本文通過(guò)對(duì)比《國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》和美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不完善的方面提出建設(shè)性的意見(jiàn)。
一、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的發(fā)展
1.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的發(fā)展
“從1986年開(kāi)始，我國(guó)企業(yè)之間出現(xiàn)了合并、兼并、收購(gòu)等現(xiàn)象，標(biāo)志著產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)和重組在我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)。為了有效地實(shí)施國(guó)有資產(chǎn)所有權(quán)管理，防止國(guó)有資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中流失，客觀上需要對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)度量，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析和判斷的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也就應(yīng)運(yùn)而生了。”[1]1991年1月16日，中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》，標(biāo)志著我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估開(kāi)始逐步形成。2000年，我國(guó)制定《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――無(wú)形資產(chǎn)》，這是我國(guó)第一部資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則。后來(lái)財(cái)政部于2004年了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》，目的在于建立評(píng)估師規(guī)范職業(yè)的基礎(chǔ)，維護(hù)社會(huì)公共利益，保護(hù)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)利益方的合法權(quán)益。這兩個(gè)基本準(zhǔn)則標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系初步建立。[2]
2.國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的發(fā)展
資本主義萌芽后，世界貿(mào)易的商品種類和數(shù)量急劇增加，逐漸形成了資本市場(chǎng)。為了能促進(jìn)資本市場(chǎng)的公平交易，開(kāi)始出現(xiàn)了對(duì)資產(chǎn)及證券評(píng)估的行業(yè)。1792年英國(guó)測(cè)量師學(xué)會(huì)的成立，讓現(xiàn)代的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)開(kāi)始啟程。至20世紀(jì)80年代，隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展和資本跨國(guó)流動(dòng)事項(xiàng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估需求的加劇，制定一部國(guó)際評(píng)估界廣泛認(rèn)可的評(píng)估準(zhǔn)則，成為國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展的共識(shí)。1985年，《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》開(kāi)始制定。
二、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定目的比較
國(guó)際準(zhǔn)則的制定的主要宗旨是：為公共利益制定和用于財(cái)務(wù)報(bào)告的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和指南，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告，滿足國(guó)際資本市場(chǎng)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的需要，滿足發(fā)展中國(guó)家和新興工業(yè)化國(guó)家對(duì)制定本國(guó)資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的需要，促使國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則和指南在世界范圍內(nèi)得到認(rèn)可和遵守。
美國(guó)于1986年制定的《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》，是為了規(guī)范資產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中的資產(chǎn)評(píng)估行為、防止金融危機(jī)的發(fā)生及應(yīng)評(píng)估實(shí)踐的需要，為資本市場(chǎng)的完善服務(wù)。具有較強(qiáng)的針對(duì)性、目的性和可操作性，對(duì)以融資為目的的資產(chǎn)抵押貸款評(píng)估給予著重的論述，有具體的適用對(duì)象和范圍。
中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定，是為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和國(guó)有資產(chǎn)的改革的需求，保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)。
三、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的基本框架和內(nèi)容比較
1.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本框架比較
我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則包括2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、8項(xiàng)具體準(zhǔn)則、2項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指南和6項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)，主要?jiǎng)澐譃橘Y產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則以及資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則兩個(gè)部分。而資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則分為職業(yè)道德基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則兩個(gè)層次。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則由于涉及面廣，分為四個(gè)層次：第一層次為資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則。第二層次為資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則。第三層次為資產(chǎn)評(píng)估指南。第四層次為資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)。[3]
2007年版的《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》由3個(gè)準(zhǔn)則，2個(gè)應(yīng)用指南以及15個(gè)評(píng)估指南組成。[4]1986年美國(guó)八個(gè)評(píng)估專業(yè)協(xié)會(huì)和加拿大評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合制定了《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》，2005年版的《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》包括10個(gè)準(zhǔn)則、10個(gè)準(zhǔn)則說(shuō)明和27個(gè)咨詢意見(jiàn)。[5]
2.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則內(nèi)容比較
（1）中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則包括：《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》。具體準(zhǔn)則分為程序性準(zhǔn)則和實(shí)體性準(zhǔn)則兩個(gè)部分：程序性準(zhǔn)則包括《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――業(yè)務(wù)約定書(shū)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――工作底稿》；實(shí)體性準(zhǔn)則包括《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――無(wú)形資產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――機(jī)器設(shè)備》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――不動(dòng)產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――珠寶首飾》。資產(chǎn)評(píng)估指南包括《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》。資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)包括《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》、《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》、《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》、《專利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》、《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》。[6]
（2）《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》包括：3個(gè)準(zhǔn)則，即《市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)的評(píng)估》、《非市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)的評(píng)估》和《評(píng)估報(bào)告》；2個(gè)應(yīng)用指南，即《財(cái)務(wù)報(bào)告的目的評(píng)估》和《抵押目的評(píng)估》；15個(gè)評(píng)估指南，分別是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、租賃權(quán)益評(píng)估、廠場(chǎng)/設(shè)備評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估和資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)于有害有毒物質(zhì)的分析、財(cái)務(wù)報(bào)告目的評(píng)估中的成本法、評(píng)估復(fù)核、特殊交易不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、折現(xiàn)的現(xiàn)金流量分析、農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估、物業(yè)稅目的大總資產(chǎn)評(píng)估、采掘業(yè)固定資產(chǎn)評(píng)估和歷史資產(chǎn)評(píng)估。[6]
（3）美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》以10個(gè)準(zhǔn)則為主要構(gòu)成部分，具體包括：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估復(fù)核報(bào)告、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告、批量評(píng)估和報(bào)告、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、企業(yè)價(jià)值評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告。評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明包含的10個(gè)內(nèi)容依次為：評(píng)估復(fù)核、評(píng)估準(zhǔn)則條文注釋的細(xì)化說(shuō)明、折現(xiàn)現(xiàn)金流分析、追溯性價(jià)值意見(jiàn)、未來(lái)價(jià)值意見(jiàn)、職業(yè)道德條款的保密規(guī)定、不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值意見(jiàn)中的合理展示期、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)評(píng)估定條件的背離許可、報(bào)告的電子傳遞、明確其用途和預(yù)期使用者、在涉及聯(lián)邦權(quán)益的交易中投保聯(lián)邦存款保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)所使用的業(yè)務(wù)。[6]
通過(guò)對(duì)比《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》、美國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，能反映出我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則當(dāng)前存在的問(wèn)題。
四、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則存在的問(wèn)題
1.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系不嚴(yán)密
與完善的《國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》相比，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論、尤其是基礎(chǔ)理論很薄弱，在一定程度上限制了中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)?dòng)搖資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的地位，制約其作用的發(fā)揮。在準(zhǔn)則體系方面，職業(yè)道德準(zhǔn)則的指導(dǎo)與制約作用相對(duì)缺乏。[7]
2.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則更新慢
對(duì)比近幾年不斷更新的《國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》和美國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則，我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則僅僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的制定進(jìn)行了修訂（如對(duì)土地、房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中產(chǎn)生的問(wèn)題及新的需求，加以補(bǔ)充和更新）。但是對(duì)于新興的評(píng)估行業(yè)，如會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、財(cái)產(chǎn)稅等方面并沒(méi)有出臺(tái)具體的準(zhǔn)則用以規(guī)范行業(yè)行為。[8]
3.制定資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的專業(yè)人才匱乏
與人才濟(jì)濟(jì)的美國(guó)相比，我國(guó)專業(yè)的評(píng)估人才十分匱乏。一方面原因，評(píng)估機(jī)構(gòu)主要與事業(yè)單位掛鉤，評(píng)估機(jī)構(gòu)并沒(méi)有獨(dú)立的市場(chǎng)化地位，導(dǎo)致評(píng)估人員缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，所以導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)不能真正適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要成為自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的執(zhí)業(yè)主體。另一方面原因，我國(guó)對(duì)于評(píng)估行業(yè)的重視不足，所以從事評(píng)估的人員較少，有能力制定評(píng)估準(zhǔn)則的人更少。[9]
4.評(píng)估準(zhǔn)則不統(tǒng)一
與美國(guó)相對(duì)完善的法律體系相比，我國(guó)目前還沒(méi)有資產(chǎn)評(píng)估法來(lái)保障資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的基本法律地位和利益。原因之一是政府部門多頭管理；原因之二是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在著多種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，不同的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行為準(zhǔn)則往往是從本部門的利益出發(fā)，忽略了整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的共同需要；原因之三是在實(shí)際操作過(guò)程中，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的透明性很低，因而造成整個(gè)行業(yè)的準(zhǔn)則既不統(tǒng)一又不規(guī)范。[10]
五、對(duì)于完善我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的建議
1.完善資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的指導(dǎo)和制約
從國(guó)際和發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定和發(fā)展來(lái)看，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則要形成一個(gè)完整的體系，需要以規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)為目的。[11]只有不斷完善的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的指導(dǎo)和制約，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)才能夠規(guī)范化，才能夠適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，也能夠應(yīng)對(duì)激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，從而使我國(guó)評(píng)估行業(yè)得到較快的發(fā)展。[12]
2.適當(dāng)參考國(guó)外評(píng)估準(zhǔn)則，服務(wù)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要
我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展歷史較短，評(píng)估理論研究相對(duì)滯后，只有在理解國(guó)際評(píng)估界最新理論成果和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，去粗取精地吸收國(guó)外評(píng)估準(zhǔn)則最新概念、方法和技術(shù)，才能夠最大程度地推進(jìn)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則建設(shè)。[13]同時(shí)，應(yīng)根據(jù)我國(guó)實(shí)踐需要，對(duì)評(píng)估方法和技術(shù)進(jìn)行必要的創(chuàng)新，使評(píng)估準(zhǔn)則成為符合我國(guó)特色市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求、適應(yīng)我國(guó)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的評(píng)估準(zhǔn)則。我國(guó)應(yīng)以原則性為導(dǎo)向進(jìn)行綜合性定位，借鑒國(guó)外評(píng)估準(zhǔn)則的先進(jìn)性部分，使我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則得以進(jìn)一步完善，促進(jìn)資產(chǎn)行業(yè)與國(guó)際接軌。[14]
3.強(qiáng)化培養(yǎng)評(píng)估人才，為評(píng)估準(zhǔn)則的制定提供人才基礎(chǔ)
資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定的基礎(chǔ)是要有理論基礎(chǔ)為指引，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)雖起步較晚，但一直在發(fā)展。我國(guó)在資產(chǎn)評(píng)估定位上的不明確，嚴(yán)重影響了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，而資產(chǎn)評(píng)估定位的不同是由于對(duì)評(píng)估理論研究的不透徹。[15]我國(guó)應(yīng)該對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的理論進(jìn)行深入的研究，而理論研究需要專業(yè)高深人才。[16]因此，我國(guó)應(yīng)該加強(qiáng)培養(yǎng)評(píng)估行業(yè)的人才。[17]
4.推進(jìn)評(píng)估行業(yè)統(tǒng)一管理改革，制定統(tǒng)一規(guī)范評(píng)估準(zhǔn)則[18]
從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)該包括不同專業(yè)領(lǐng)域中的評(píng)估業(yè)務(wù)，但是作為一個(gè)完整的行業(yè)，各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的管理應(yīng)該是統(tǒng)一的。[19]所以，只有加強(qiáng)推薦評(píng)估行業(yè)的統(tǒng)一管理改革，才能制定統(tǒng)一規(guī)范的評(píng)估準(zhǔn)則，促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的健康完善發(fā)展。
六、結(jié)論
通過(guò)與《國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》、美國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的對(duì)比和研究，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則還處于起步階段，有很長(zhǎng)的路要走。評(píng)估準(zhǔn)則的建設(shè)只有堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以提升評(píng)估執(zhí)業(yè)水平、規(guī)范評(píng)估執(zhí)業(yè)行為為目標(biāo)，以服務(wù)社會(huì)公共利益為宗旨，才能夠在更深層次上為評(píng)估機(jī)構(gòu)提供規(guī)范的執(zhí)業(yè)依據(jù)，為評(píng)估行為提供明晰的標(biāo)準(zhǔn)，為相關(guān)監(jiān)管部門提供統(tǒng)一的規(guī)范。
我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則建設(shè)只有站在新的起點(diǎn)，適應(yīng)新的形勢(shì)，以改革創(chuàng)新的精神，嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的態(tài)度，完善評(píng)估準(zhǔn)則體系，推進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則建設(shè)，才能促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的科學(xué)發(fā)展。
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在歐美很多國(guó)家，藝術(shù)品金融化是藝術(shù)品市場(chǎng)繁榮的一大重要推力。但在國(guó)內(nèi)，由于藝術(shù)品市場(chǎng)近幾年過(guò)于迅猛的發(fā)展，市場(chǎng)根基的不穩(wěn)，使得中國(guó)藝術(shù)品金融化之路顯得異常崎嶇。對(duì)此，中國(guó)收藏家俱樂(lè)部理事長(zhǎng)孔達(dá)達(dá)認(rèn)為，國(guó)內(nèi)藝術(shù)品金融化發(fā)展困難的根源，在于缺乏一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的藝術(shù)品評(píng)估體系。而中國(guó)收藏家俱樂(lè)部，目前正在進(jìn)行這方面的探索。
誰(shuí)來(lái)評(píng)估藝術(shù)品?
近期中國(guó)藝術(shù)市場(chǎng)最熱門的話題，無(wú)非是成交價(jià)高達(dá)2.2億的漢代玉凳真?zhèn)问录Ｔ诒娙艘恢抡J(rèn)為這是個(gè)“假得不能再假”的贗品之后，卻又因?yàn)楣蕦m博物院研究員周南泉堅(jiān)定認(rèn)為玉凳為真的回應(yīng)而再度引發(fā)混亂。而歸根到底，是因?yàn)檎麄€(gè)藝術(shù)品行業(yè)缺乏一個(gè)權(quán)威、中立的鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)，這個(gè)問(wèn)題至今仍是制約藝術(shù)品市場(chǎng)發(fā)展的核心問(wèn)題之一。
“目前國(guó)內(nèi)藝術(shù)品評(píng)估的情況是，純粹國(guó)家的辦不好，而純粹民營(yíng)的，又都是自立山頭，更加缺乏權(quán)威性。”孔達(dá)達(dá)說(shuō)。
“文化部文化市場(chǎng)發(fā)展中心藝術(shù)品評(píng)估委員會(huì)”多年來(lái)一向是藝術(shù)品評(píng)估“國(guó)家隊(duì)”的代表，但由于種種原因，該委員會(huì)始終沒(méi)有如文化部期望般，成為藝術(shù)品評(píng)估行業(yè)“說(shuō)一不二”的權(quán)威，并最終于去年8月12日被文化部撤銷。至于民間的一些進(jìn)行藝術(shù)品鑒定和評(píng)估的機(jī)構(gòu)，多是具有相關(guān)藝術(shù)品投資經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)人士發(fā)起，但由于缺乏統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)內(nèi)也沒(méi)有普遍性的權(quán)威，導(dǎo)致這些機(jī)構(gòu)出具的鑒定證書(shū)猶如一紙廢紙。
對(duì)此，孔達(dá)達(dá)認(rèn)為：“中國(guó)不是缺鑒定人才，而是利益的影響。你說(shuō)故宮、上博里假貨多還是真貨多?同樣的一批故宮專家，為什么給故宮收東西都能收到真東西，為什么到市場(chǎng)上給拍賣鑒定就會(huì)出現(xiàn)假貨?”
正是利益的影響，造成了中國(guó)藝術(shù)品評(píng)估市場(chǎng)的現(xiàn)狀：人人都知道這是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，但敢往這個(gè)市場(chǎng)跳下去的，卻是跳一個(gè)死一個(gè)。
基于金融市場(chǎng)的評(píng)估
正是在這種情況下，國(guó)家發(fā)改委在上海成立“文化藝術(shù)品評(píng)估—質(zhì)押合作試點(diǎn)”，試圖從上向下推動(dòng)。該試點(diǎn)由其下屬的文化產(chǎn)業(yè)研究院落實(shí)，委托中國(guó)收藏家俱樂(lè)部執(zhí)行。這是國(guó)家針對(duì)藝術(shù)品評(píng)估融資的首個(gè)試點(diǎn)，也是藝術(shù)品質(zhì)押融資在國(guó)內(nèi)的首個(gè)嘗試，具有重要意義。
“當(dāng)初接到課題委托，俱樂(lè)部董事會(huì)也是非常鄭重，多次開(kāi)會(huì)研究，才決定接手。”孔達(dá)達(dá)說(shuō)。他理想中的藝術(shù)品評(píng)估模式，是類似于目前世界最頂級(jí)的藝術(shù)品與古董博覽會(huì)之一的歐洲藝術(shù)古董博覽會(huì)(TEFAF)模式，也即是所謂的“機(jī)構(gòu)評(píng)估”模式，這與當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)主流的“個(gè)人評(píng)估”模式存在很大不同。而與一般評(píng)估強(qiáng)調(diào)專業(yè)性、權(quán)威性不同，中國(guó)收藏家俱樂(lè)部希望從金融市場(chǎng)反向操作——依靠金融市場(chǎng)的認(rèn)可來(lái)樹(shù)立評(píng)估的權(quán)威性。
“我們不急于讓市場(chǎng)認(rèn)可我們?cè)u(píng)估的權(quán)威，目前我們需要做到的是，讓所有由中國(guó)收藏家俱樂(lè)部出具的鑒定評(píng)估報(bào)告，都實(shí)打?qū)嵖梢詮慕鹑跈C(jī)構(gòu)融到資金。”孔達(dá)達(dá)說(shuō)。
中國(guó)收藏家俱樂(lè)部日前與上海東方典當(dāng)展開(kāi)的為期2年的試點(diǎn)合作即是這一思想的產(chǎn)物。由國(guó)家發(fā)改委下屬的文化產(chǎn)業(yè)研究院及執(zhí)行方中國(guó)收藏家俱樂(lè)部，針對(duì)東方典當(dāng)客戶的融資需求，提供藝術(shù)品估值并出具機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告，憑借此評(píng)估報(bào)告，東方典當(dāng)將給予客戶相應(yīng)的典當(dāng)融資，從而建立一條藝術(shù)品質(zhì)押融資的快捷融資通道，建立合理有效的評(píng)估體系進(jìn)行研究和探索。
孔達(dá)達(dá)介紹，他們的評(píng)估專家團(tuán)隊(duì)，除了自有的專家外，還廣泛與歐美著名博物館、歐洲藝術(shù)古董博覽會(huì)、德勤事務(wù)所，以及國(guó)內(nèi)外諸多商學(xué)院開(kāi)展合作，試圖從藝術(shù)品學(xué)術(shù)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值兩方面著手打建藝術(shù)品鑒定評(píng)估體系。具體操作方面，將采用“6—2—2”式的標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)構(gòu)評(píng)估方式，即“科學(xué)規(guī)范流程+科學(xué)鑒定+藝術(shù)鑒定(經(jīng)驗(yàn)鑒定)”的鑒定方法，打破現(xiàn)行的藝術(shù)品市場(chǎng)鑒定評(píng)估的“一家之言”，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有效評(píng)估，保證藝術(shù)評(píng)估的真實(shí)性和可靠性。同時(shí)，還將把歐美著名博物館館藏資料作為鑒定評(píng)估的參考資料。
孔達(dá)達(dá)表示：“我們的專家在評(píng)估時(shí)，不僅是考慮這個(gè)藝術(shù)品當(dāng)下的市場(chǎng)價(jià)值，還要考慮藝術(shù)品本身的歷史、文化價(jià)值，也就是通常所謂的博物館價(jià)值。除此之外，我們的經(jīng)濟(jì)學(xué)專家還會(huì)綜合考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫、經(jīng)濟(jì)體熱錢涌入等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。我們的報(bào)告強(qiáng)調(diào)前瞻性，畢竟一般金融機(jī)構(gòu)貸款周期多是半年到一年，我們需要預(yù)測(cè)到一年內(nèi)市場(chǎng)的大致變化。總而言之，我們既不能拿純經(jīng)濟(jì)學(xué)思路來(lái)鑒定藝術(shù)品，也更要關(guān)注數(shù)據(jù)真實(shí)，不能將藝術(shù)品虛高的數(shù)據(jù)作為經(jīng)濟(jì)學(xué)建模依據(jù)。”
目前中國(guó)收藏家俱樂(lè)部的鑒定評(píng)估試點(diǎn)主要涉及書(shū)畫(huà)、瓷雜和玉器三大門類，基本囊括主流的藝術(shù)品市場(chǎng)。目前該試點(diǎn)還未正式開(kāi)展，但已經(jīng)接到了包括頂級(jí)紫砂壺、徐悲鴻畫(huà)作在內(nèi)的諸多藝術(shù)品評(píng)估申請(qǐng)，價(jià)值“幾個(gè)億了”。而今年，俱樂(lè)部還將考慮與相關(guān)銀行合作，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并試情況研究推出藝術(shù)品保險(xiǎn)。
“與銀行合作，涉及的藝術(shù)品金額會(huì)更大，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控的要求也更高。那么，如何才能讓銀行認(rèn)可我們的鑒定報(bào)告?俱樂(lè)部承諾，按照國(guó)際慣例，保證大概95％的鑒定保真率和評(píng)估合理率。如果由俱樂(lè)部鑒定的藝術(shù)品出現(xiàn)假貨，經(jīng)俱樂(lè)部董事會(huì)確認(rèn)，將由俱樂(lè)部買單。”
打造國(guó)內(nèi)頂級(jí)收藏家平臺(tái)
之所以敢于做出“買單”的承諾，源自于中國(guó)收藏家俱樂(lè)部自身的底氣。
“我們希望打造中國(guó)最頂尖的收藏家俱樂(lè)部，相比會(huì)員的數(shù)量，我們更注重質(zhì)量，尤其是會(huì)員在藝術(shù)品投資收藏領(lǐng)域的學(xué)術(shù)理論能力。”孔達(dá)達(dá)舉例說(shuō)，有幾位經(jīng)常在媒體露面的大收藏家，雖然在拍賣市場(chǎng)買了很多藝術(shù)品，但沒(méi)有得到俱樂(lè)部的吸納，就是因?yàn)楦杏X(jué)他們自身的藝術(shù)投資修養(yǎng)還有所不足。
孔達(dá)達(dá)介紹，中國(guó)收藏家俱樂(lè)部設(shè)立于去年10月，分為核心會(huì)員和會(huì)員兩類，核心會(huì)員大約數(shù)十人，均為國(guó)內(nèi)頂級(jí)的大收藏家，主要分布于京滬等大城市。其中，大部分核心會(huì)員手中均擁有能引領(lǐng)國(guó)內(nèi)收藏潮流的重要單件藏品；會(huì)員則多為投資型藏家。鑒于大藏家普遍對(duì)隱秘性要求頗高，俱樂(lè)部將嚴(yán)格控制核心會(huì)員數(shù)量，以打造一個(gè)“少而精”的收藏小團(tuán)體。
一、銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)
銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)自于以下幾個(gè)方面：借款人未來(lái)還款意愿及還款能力（有賴于其個(gè)人資信狀況評(píng)估）；按揭貸款的金額與借款人所購(gòu)住房的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格的配比關(guān)系（有賴于按揭項(xiàng)目評(píng)估）；借款人所購(gòu)住房的合法性（有賴于按揭項(xiàng)目評(píng)估）；開(kāi)發(fā)商履行擔(dān)保的意愿及擔(dān)保能力；借款人所購(gòu)住房的遠(yuǎn)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
1.按揭及其涉及的關(guān)系
所謂銀行按揭（也稱按揭貸款，簡(jiǎn)稱按揭），是一項(xiàng)住房貸款業(yè)務(wù)品種，購(gòu)房者支付一定比例的首期購(gòu)房款，其余的購(gòu)房款由購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款取得，貸款銀行將購(gòu)房者的借款代為支付給售樓方。與此同時(shí)，借款人將自己所購(gòu)住房抵押給貸款銀行，開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)對(duì)購(gòu)房者的借款承擔(dān)一定的擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)借款人按期歸還貸款后，貸款銀行辦理注銷抵押登記，由購(gòu)房者取得所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)證；反之，貸款銀行將依法處分抵押房產(chǎn)，并從中優(yōu)先受償，貸款銀行也可以追究開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任，以確保貸款本息的及時(shí)收回。
按揭涉及的法律關(guān)系有：購(gòu)房者與售樓方的商品房買賣關(guān)系；購(gòu)房者（借款人）與銀行之間的借款關(guān)系；借款人（抵押人）與貸款銀行（抵押權(quán)人）之間的抵押關(guān)系；開(kāi)發(fā)商與貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。
2.銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)
銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)包括：個(gè)人信用體系、住房交易市場(chǎng)等住房金融的基礎(chǔ)條件還不健全；部分商業(yè)銀行還不能正確認(rèn)識(shí)和把握個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)；住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了一些，有的銀行對(duì)不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司或“四證”不全的項(xiàng)目發(fā)放貸款；有的銀行放松信貸條件擅自推出個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種（如“零首付”按揭），有的銀行內(nèi)部管理薄弱，對(duì)貸款項(xiàng)目審查不嚴(yán)，甚至出現(xiàn)對(duì)同一項(xiàng)目重復(fù)貸款的現(xiàn)象。
據(jù)了解，市場(chǎng)上的“零首付”住房貸款大致可分為以下幾種情況：一種是購(gòu)房者支付住房開(kāi)發(fā)的全部購(gòu)房?jī)r(jià)款都從銀行貸款取得，個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至虛增房?jī)r(jià)，使得虛假房?jī)r(jià)款按規(guī)定貸款比例的貸款額與實(shí)際應(yīng)付房?jī)r(jià)款相等，以欺詐的手段造成銀行事實(shí)上發(fā)放“零首付”貸款。另一種是開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售住房時(shí)只收取購(gòu)房者80％價(jià)款，這部分價(jià)款按照規(guī)定貸款比例從銀行貸款取得，剩余部分價(jià)款由購(gòu)房者在一定期限內(nèi)一次或分期付清，借款購(gòu)房者不需要支付首期付款，也造成事實(shí)上的“零首付”貸款。此外，部分商業(yè)銀行推出了新的業(yè)務(wù)品種，借款人以擁有完全產(chǎn)權(quán)的舊房抵押或有價(jià)證券質(zhì)押從銀行貸款，以該筆貸款作為購(gòu)買新房的首期付款，個(gè)別銀行將這種新業(yè)務(wù)也稱之為“零首付”貸款。
以下風(fēng)險(xiǎn)因素需要按揭銀行特別重視，通過(guò)按揭項(xiàng)目評(píng)估，可以在一定程度上防范這些風(fēng)險(xiǎn)。
（1）選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問(wèn)題，具體來(lái)說(shuō)就包括如下情況：一是項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)不全，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國(guó)有土地使用證》，又比如按揭樓盤的建筑面積超過(guò)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的核準(zhǔn)建筑面積等等；或者，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目事先未作好市場(chǎng)分析，市場(chǎng)定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒(méi)有市場(chǎng)前途；再有，開(kāi)發(fā)商自有資金不足，或者開(kāi)發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等。如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開(kāi)始就面臨成為呆壞帳的可能。
（2）銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別開(kāi)發(fā)商銷售價(jià)格嚴(yán)重不實(shí)，大大高于同一供需圈類似住房的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開(kāi)發(fā)商因種種原因，將銷售價(jià)格人為抬高，或者將銀行提供按揭支持的售房?jī)r(jià)格抬高，有的銷售價(jià)格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場(chǎng)價(jià)格高出20％～30％。試想，如果銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場(chǎng)價(jià)格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險(xiǎn)之類的話題呢？
（3）開(kāi)發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開(kāi)發(fā)商組織一批假的購(gòu)房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開(kāi)發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實(shí)際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達(dá)房?jī)r(jià)款的30％，開(kāi)發(fā)商私下答應(yīng)為購(gòu)房者在一定期限內(nèi)墊付10％－20％的房?jī)r(jià)款），從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開(kāi)發(fā)商組織的那些不真實(shí)的購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商擅自降低首付款的真正購(gòu)房者，歸還個(gè)人住房貸款的還款能力都是有極大疑問(wèn)的。
（4）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上反映得較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也著房地產(chǎn)的資本價(jià)值。預(yù)期的資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)的資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，是指該住房的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格之間的差異。影響住房的資本價(jià)值的因素主要有：
①未來(lái)住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。據(jù)1999年6月25日《日?qǐng)?bào)》報(bào)道，1998年當(dāng)年新開(kāi)工住宅項(xiàng)目的建筑面積3.4億平方米，截止當(dāng)年年底，空置商品房面積累計(jì)超過(guò)8000萬(wàn)平方米，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三大特征：大量積壓和大量開(kāi)工并存，商品房住宅價(jià)格持續(xù)下降，住宅建設(shè)向城市郊區(qū)推進(jìn)。由于出現(xiàn)城市空心化的可能，加上住宅的大量積壓和大量開(kāi)工，勢(shì)必導(dǎo)致住宅的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，即對(duì)某種類型住宅而言，未來(lái)的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格可能普遍低于的市場(chǎng)價(jià)格。
②住宅功能陳舊。以后人們對(duì)住宅的功能要求（如戶型設(shè)計(jì)、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強(qiáng)的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會(huì)逐漸陳舊過(guò)時(shí)，相應(yīng)地，其資本價(jià)值也有貶值的可能。
③房地產(chǎn)估價(jià)。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價(jià)格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價(jià)值也就容易高估，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。
住宅資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值極大地低于辦理按揭之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴(yán)重的金融動(dòng)蕩和金融危機(jī)。
（5）法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括三個(gè)層面的：①合規(guī)性問(wèn)題。個(gè)人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。②按揭住房的權(quán)利吸疵。辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利暇疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就很大了。③抵押住房的處分問(wèn)題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利疵暇，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無(wú)立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。
二、按揭評(píng)估的及作用
2001年6月26日人民銀行的《關(guān)于規(guī)范住房業(yè)務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）要求，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，要嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值。
要使按揭項(xiàng)目評(píng)估真正起到防范風(fēng)險(xiǎn)的作用，就要選擇資質(zhì)好、有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)（人員和機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性等）開(kāi)展評(píng)估工作。一般來(lái)說(shuō)，評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作包括以下內(nèi)容：明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，抵押物特定化（有賴于房管局），公允可信的評(píng)估價(jià)格，提示抵押權(quán)人注意有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素。
1.按揭評(píng)估的內(nèi)容
按揭項(xiàng)目評(píng)估，應(yīng)嚴(yán)格遵循國(guó)家的有關(guān)、法規(guī)的要求，依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)，嚴(yán)格按照人民銀行的《通知》要求，進(jìn)行評(píng)估。
首先，嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值。在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)按揭樓盤的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)按揭樓盤的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)給出專業(yè)判斷。
其次，對(duì)按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)進(jìn)行仔細(xì)核查，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)揭示。評(píng)估人員對(duì)每一項(xiàng)報(bào)建手續(xù)的原件和復(fù)印件進(jìn)行核對(duì)，對(duì)于核對(duì)無(wú)誤的復(fù)印件給以認(rèn)可；未能核對(duì)或發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)的復(fù)印件，在報(bào)告中進(jìn)行揭示。尤其要核查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所必須具備的“四證”（《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《 建設(shè)工程施工許可證》）
再次，嚴(yán)格按照人民銀行《通知》要求對(duì)擬按揭樓盤的工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查。落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80％，嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買期房的，所購(gòu)期房必須是在多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售的期房。《通知》要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件。住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％，借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。
2.評(píng)估報(bào)告的必備內(nèi)容
按揭項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：委托方；評(píng)估方；評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象的狀況（座落、面積、形狀、四至、用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利狀況、產(chǎn)權(quán)證編號(hào)、設(shè)備及裝修、樓層朝向、成新等）；按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)；評(píng)估目的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；估價(jià)依據(jù)；評(píng)估、技術(shù)路線和測(cè)算過(guò)程；估價(jià)結(jié)論；決定估價(jià)額的理由；有關(guān)說(shuō)明事項(xiàng)；估價(jià)作業(yè)日期；有關(guān)附件（委托書(shū)、產(chǎn)權(quán)證明文件、委托方提供的其他資料；評(píng)估人員資格證書(shū)復(fù)印件；評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件）。
評(píng)估報(bào)告重點(diǎn)應(yīng)揭示按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)是否齊全、合法，提示按揭銀行注意有關(guān)按揭樓盤的風(fēng)險(xiǎn)因素，給出真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格及其趨勢(shì)，對(duì)按揭樓盤的有關(guān)建筑面積公攤等技術(shù)指標(biāo)、其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實(shí)和披露。
3.按揭評(píng)估的作用
按揭項(xiàng)目評(píng)估的作用體現(xiàn)在：（1）通過(guò)評(píng)估，揭示按揭樓盤的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，避免開(kāi)發(fā)商惡意套現(xiàn)，確保貸款金額與抵押房地產(chǎn)真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格之間具有合理的抵押率；（2）對(duì)按揭樓盤的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)給出專業(yè)人士的判斷，以便按揭銀行在確定按揭成數(shù)和期限時(shí)、借鑒；（3）對(duì)按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)是否完備、合法進(jìn)行揭示，提示按揭銀行關(guān)注有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素。
總之，按揭評(píng)估有利于按揭銀行規(guī)避和防范住房貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，保障抵押房地產(chǎn)的合法、足值，從而維護(hù)信貸資產(chǎn)的安全。
4.按揭評(píng)估存在的困難及解決方案
按揭評(píng)估的推行會(huì)遇到一些困難，其本身也有待于逐步完善。具體來(lái)說(shuō)，有以下方面需要考慮：
（1）部分開(kāi)發(fā)商可能有一個(gè)接受的過(guò)程。我們?cè)谑芾砉ど蹄y行、銀行的按揭項(xiàng)目評(píng)估之初，熟悉國(guó)外有關(guān)按揭的做法、自身又比較規(guī)范和有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能夠欣然接受，有的開(kāi)發(fā)商還要求評(píng)估人員給銷售部的售樓人員進(jìn)行培訓(xùn)。但也有部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始會(huì)不理解。其原因在于：一是以前沒(méi)有這樣的評(píng)估（同時(shí)也不存在相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)用）；二是開(kāi)發(fā)商在以往按揭售樓中的誤區(qū)，認(rèn)為按揭貸款的成數(shù)、期限對(duì)所有購(gòu)房者都是一成不變的（顯然不合理），同時(shí)按揭成數(shù)的確定依據(jù)以銷售價(jià)格為準(zhǔn)。人民銀行2001年6月26日的《通知》強(qiáng)調(diào)對(duì)按揭住房的嚴(yán)格評(píng)估，就要求開(kāi)發(fā)商改變習(xí)慣思維，走出按揭中的誤區(qū)，同時(shí)在售樓廣告中不能宣傳按揭的成數(shù)和期限（只能由銀行根據(jù)按揭樓盤的評(píng)估價(jià)格、借款人的資信狀況等綜合確定）。
