時間：2023-04-28 08:40:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、游客接待中心規(guī)劃設(shè)計方案
1、游客接待中心應按國家5A級景區(qū)的相關(guān)標準進行規(guī)劃設(shè)計，請設(shè)計單位在游客中心附近位置拿出配套五星級賓館的選址位置。
2、該設(shè)計范圍內(nèi)建筑外立面應按廬陵風格進行設(shè)計，使整個區(qū)域風格一體化。
3、辦公樓的建筑尺度應與管理局商議，就其建筑規(guī)模、功能布局再深化。
4、綠化建設(shè)的品質(zhì)要高、效果要好。
5、道路寬度較窄，應考慮近遠期相結(jié)合，道路兩邊建筑退讓應充分，給遠期道路擴寬留有余地。
二、入口公園設(shè)計方案
1、原則同意公園的生態(tài)、活力的濱水空間功能定位。須加大對水體及其周邊山體的保護力度?？h建設(shè)局、國土局和敦厚鎮(zhèn)須暫停對周邊的農(nóng)民建房進行審批；縣公安局、國土局和城管局須加大對娑羅山開采現(xiàn)象的巡查力度，嚴禁開挖取石；縣建設(shè)局須對雨、污分流嚴格把握，防止污水流入水體，尤其是防止井開區(qū)污水對水體的污染。
2、須梳理好項目的實施分期，并盡快啟動施工圖設(shè)計，便于指導我縣開展公園的一期工程的施工。
3、應盡可能體現(xiàn)親水平臺的親水性，臺階坡度盡量設(shè)置緩些，不能太陡，漸漸的融入水體。
4、須拆除東側(cè)的110KV的高壓備用線。
5、水庫作為城市應急水源，應劃分保護區(qū)域。
三、“留才計劃”保障房規(guī)劃設(shè)計方案
1、建筑色彩采用灰白主色調(diào)，與城北新區(qū)主色調(diào)一致。
2、取消二七路沿街商業(yè)布置，并設(shè)置通透式圍墻。
3、應完善小區(qū)入口標識、物業(yè)管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站及停車位等小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)。物業(yè)管理用房不得低于總建筑面積的3‰，垃圾中轉(zhuǎn)站應設(shè)置在地塊內(nèi)東北角，每戶擁有停車位應達0.7個以上。
4、羽毛球場取消，增設(shè)籃球場，體育設(shè)施應集中布置。
原則通過該設(shè)計方案，須對施工時建筑色彩從嚴把關(guān)。
五、茗居規(guī)劃設(shè)計方案
原則同意該設(shè)計方案。
1、須與望族名家小區(qū)建筑風格保持一致，體現(xiàn)該區(qū)塊建筑風格的整體性。
2、取消地塊北面環(huán)衛(wèi)所老宿舍樓通往鳳凰路的3M巷道，老宿舍樓應納入小區(qū)范圍統(tǒng)一管理，請城管局與老宿舍樓居民做好協(xié)調(diào)工作。
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
1、城市規(guī)劃設(shè)計在城市整體建設(shè)工作中的意義
1.1計劃作用。
規(guī)劃是國家或地方各級政府根據(jù)國家的方針、政策和法規(guī)，對有關(guān)行業(yè)、專項和區(qū)域的發(fā)展目標、規(guī)模、速度，以及相應的步驟和措施等所做的設(shè)計、部署和安排。城市規(guī)劃設(shè)計方案是根據(jù)城市整體建設(shè)工作的總體設(shè)想和宏偉藍圖來制定和執(zhí)行的，并結(jié)合城市區(qū)域內(nèi)的政治、經(jīng)濟、文化、民族等實際情況。另外，在城市規(guī)劃設(shè)計的項目管理工作中提出城市整體建設(shè)的具體實施計劃，以及分期實施計劃，將城市整體建設(shè)活動進行有序的編排，確保各項建設(shè)活動能夠按計劃進行。
1.2有效促進城市整體建設(shè)工作的穩(wěn)步進行。
城市整體建設(shè)工作包括的內(nèi)容較多，涉及到城市政治、經(jīng)濟、文化人文、治安等諸多方面，而且具體工作的執(zhí)行需要多個職能部門的共同參與與協(xié)助 而城市規(guī)劃設(shè)計方案中將各項工作具體化，并且將建設(shè)職責落實到具體的部門或單位，有效保證了城市整體建設(shè)工作的秩序，進而促進整體建設(shè)工作的穩(wěn)步進行。
1.3對城市建設(shè)的調(diào)控作用。
城市規(guī)劃設(shè)計對城市建設(shè)的調(diào)控作用是多方面的，突出的主要在兩方面：對城市各項公共設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的調(diào)控；對城市土地資源的合理利用和整合的調(diào)控。城市規(guī)劃設(shè)計對城市建設(shè)的調(diào)控過程，既有近期調(diào)控，也有中期和遠期調(diào)控、經(jīng)濟實力強的城市，規(guī)劃調(diào)控的城市公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施很快實施，可作短期調(diào)控：經(jīng)濟實力薄弱的城市，則需考慮對項目的用地進行中遠期調(diào)控。
2、如何科學協(xié)調(diào)和處理建筑設(shè)計與城市規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系
從我國現(xiàn)代化城市整體建設(shè)的角度進行分析，建筑設(shè)計與城市規(guī)劃設(shè)計之間具有相互協(xié)調(diào)、共同發(fā)展的密切聯(lián)系。建筑設(shè)計為城市規(guī)劃設(shè)計提供了必要的基礎(chǔ)，而城市規(guī)劃設(shè)計對建筑設(shè)計則具有科學的指導性意義。
在我國現(xiàn)階段的城市建設(shè)中，城市規(guī)劃設(shè)計是一門正逐步完善和發(fā)展的綜合性學科，是對城市土地利用進行控制，對城市空間布局空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段，它具有相對獨立的基本原理和方法，它主要解決的是城市的面和線問題。城市空間的本質(zhì)：任何事情，都不能只見其表面，而應究其本質(zhì)，這樣才有助于我們的設(shè)計。
2.1科學分析待城市規(guī)劃設(shè)計的整體方案。
城市規(guī)劃設(shè)計是一種設(shè)計社會空間和物質(zhì)空間健康發(fā)展進程的社會實踐，因此城市規(guī)劃設(shè)計應該包括從策劃到維護的所有內(nèi)容。在城市規(guī)劃設(shè)計的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了不同的類型，根據(jù)阿普爾壓德的觀點，城市規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容日趨綜合，方法包容性更強，從單純注重形態(tài)的設(shè)計發(fā)展到綜合設(shè)計。在城市規(guī)劃設(shè)計中不但要注重城市的功能分區(qū)，交通流線，而且還要注重建筑物的體量、尺度、比例、色彩、造型、材料、空間等必須強調(diào)，城市規(guī)劃設(shè)計最基本的特征是將不同的物體進行聯(lián)合，使之成為一個有機整體，設(shè)汁者不僅必須考慮物體本身的設(shè)計，而且還要考慮一個物體與其他物體之間的關(guān)系。一個城市建設(shè)的好壞與城市規(guī)劃設(shè)計水平的高低有著直接關(guān)系，因為城市規(guī)劃設(shè)計是城市建設(shè)的基礎(chǔ)，也是建筑設(shè)計的依據(jù)。在我國一般一個城市規(guī)劃設(shè)計經(jīng)批準后，要執(zhí)行十年以上，在批準城市規(guī)劃設(shè)計時一定要采取科學認真的態(tài)度。
2.2重視城市規(guī)劃設(shè)計對于建筑設(shè)計的指導作用。
城市規(guī)劃設(shè)計的實質(zhì)在于合理利用城市的土地和空間資源,協(xié)調(diào)城市功能布局以及進行各項建設(shè)的綜合部署和全面安排,故而其著眼點遠離建筑物質(zhì)形態(tài)而偏向于社會的整體平衡,是一種強調(diào)總體協(xié)調(diào)、彼此相關(guān)而不突出個體的政策過程取向。但具體城市的建設(shè)大都還是由許許多多的，彼此并不一定相關(guān)的個體項目構(gòu)成。如建筑設(shè)計或是小范圍的外部空間設(shè)計,一個委托人，一份設(shè)計書，一筆資金就可以達到目的。在屬性上,這種設(shè)計主要反映業(yè)主及其能對建筑建造過程產(chǎn)生影響的那些人的思想與價值觀念,而忽略了整體效應與彼此間的聯(lián)系,是一種有突出個性的工程產(chǎn)品取向 如果人們直接以城市規(guī)劃設(shè)計去指導微觀的項目建設(shè)和建筑設(shè)計,極易造成彼此間的脫節(jié),并直接導致環(huán)境品質(zhì)的下降,中間層面的現(xiàn)代城市規(guī)劃設(shè)計,作為兩者間聯(lián)系的紐帶,就是在這種情況下逐漸發(fā)展起來的。其根本目的在于,通過對城市社會的空間環(huán)境設(shè)計,改善人們的生存空間的環(huán)境質(zhì)量和生活質(zhì)量。
2.3立足于建筑設(shè)計，提升城市規(guī)劃設(shè)計的總體質(zhì)量。
建筑是基礎(chǔ)，城市規(guī)劃設(shè)計對建筑設(shè)計起著引導作用，通過規(guī)劃將建筑組合形成有機的建筑群體空間，因此在對建筑進行設(shè)計時應考慮環(huán)境問題，具體處理方法是:a.從城市區(qū)域規(guī)劃出發(fā)設(shè)想建筑與大環(huán)境的結(jié)合：建筑的整體輪廓上，與周圍的現(xiàn)有建筑呼應，立面上虛實對比。色彩處理與環(huán)境格調(diào)相協(xié)調(diào)，流線上符合環(huán)境的肌理。b.從人的感覺出發(fā)想象建筑局部小環(huán)境的處理，通過人的生理和心理需求來感受塑造空間。
2.4加強城市規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計的實施與管理。
隨著時代的發(fā)展，城市空間的肌理不斷有新的變化?，F(xiàn)代中國城市形成了新的空間機理特征，具有了工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)等功能劃分，每個區(qū)內(nèi)的建筑密度、高度、體量、布局方式等也都有所差異，形成了整體的不均質(zhì)。粗獷的空間肌理，并在不同的空間層次上都有新的變化。這說明空間肌理具有明顯的時代特征，與社會、生產(chǎn)、生活和技術(shù)相適應。城市規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計能否實施到位在城市建設(shè)活動中是至關(guān)重要的，在好的城市規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計如果不能按預期的設(shè)計意圖進行實施也只能是“一紙空文”，這不僅是對設(shè)計工作的不尊重，也有礙于城市的健康持續(xù)發(fā)展。
2.5建立健全的城市建筑設(shè)計方案評審制度。
重要的建筑是一個城市的象征，它的好壞對一個城市的形象影響也是很大的。應該盡快建立健全建筑設(shè)計方案評審制度，組織一些專家對建筑設(shè)計方案進行評審，一是看建筑設(shè)計方案是否符合城市規(guī)劃設(shè)計的要求；二是對建筑設(shè)計方案本身進行評審，看它的設(shè)計思想是否符合設(shè)計任務書的要求，只有這樣才能選出好的設(shè)計。在對建筑設(shè)計方案進行決策時，不僅要關(guān)注建筑物本身，而且還應關(guān)注其是否與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的決策制度，這里的關(guān)鍵是提高管理者的決策水平，把握正確的價值取向，不能把獨一無二、標新立民作為取舍的唯一標準。
關(guān)鍵詞：現(xiàn)代城市 規(guī)劃 建筑設(shè)計
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A
1當前城市規(guī)劃與建筑設(shè)計中存在的問題
1.1規(guī)劃缺乏創(chuàng)新與特色
在創(chuàng)新型城市建設(shè)的今天，西方城市規(guī)劃有諸多方面值得我們學習與借鑒，但我們在進行城市規(guī)劃時不能照搬國外或外地一些自認比較成功的范例，生搬硬套，不對具體的規(guī)劃地域、自然環(huán)境、民族風情、人文習俗等作深入的調(diào)查研究。不要簡單認為只要與世界發(fā)達國家具有相同的城市設(shè)施和城市空間藝術(shù)形式，就實現(xiàn)了現(xiàn)代化的城市建設(shè)。恰恰相反，這樣不僅實現(xiàn)不了城市建設(shè)的現(xiàn)代化，還會喪失我們城市的民族特色。
1.2難有高質(zhì)量高水平的規(guī)劃
在我們的實際規(guī)劃工作中，真正高檔次、高水平的城市規(guī)劃并不多，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃問題尤為突出，多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃只注重建街、修房，規(guī)劃的街道不能嚴格按照設(shè)計規(guī)范進行規(guī)劃。對街道的寬度、樓房的高度、容積率等等技術(shù)指標缺乏科學的研究，很少是依據(jù)規(guī)劃地域的特殊自然條件進行合理的確定。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的功能配套和環(huán)境保護，該工業(yè)區(qū)、商住區(qū)、街道的規(guī)劃往往不能科學合理的布置，造成場鎮(zhèn)布局不合理、環(huán)境保護差，從而影響了人們的生活環(huán)境與工作環(huán)境。
1.3規(guī)劃的指導效果不理想
城市規(guī)劃理應分為四個層次：城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、專業(yè)性規(guī)劃和建設(shè)性詳細規(guī)劃。但在實際操作中，除縣級以上的城市規(guī)劃基本具備這四個層次的規(guī)劃外，縣及其以下的城鎮(zhèn)基本不完全具備這些規(guī)劃，特別是缺乏具有專業(yè)性規(guī)劃（如交通、給水、排水、通信、供電、燃氣、防災、人防、消防、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、工程管線等等），建設(shè)項目的詳細規(guī)劃的就更少有體現(xiàn)，從而造成很多建設(shè)項目隨意性很大。
2城市規(guī)劃對城市發(fā)展的戰(zhàn)略意義
城市規(guī)劃是城市建設(shè)和發(fā)展目標的藍圖，是建設(shè)和管理城市的基本依據(jù)。因此城市規(guī)劃工作做得如何，直接影響著城市總體功能的發(fā)揮，關(guān)系到社會經(jīng)濟、人口及資源環(huán)境能否實現(xiàn)可持續(xù)地發(fā)展。可見，在城市現(xiàn)代化建設(shè)中，城市規(guī)劃工作具有舉足輕重的地位。城市規(guī)劃是一項全局性、綜合性、戰(zhàn)略性的工作，涉及政治、經(jīng)濟、文化和社會生活等各個領(lǐng)域。在制定城市規(guī)劃時，要根據(jù)現(xiàn)代化建設(shè)的總體要求，立足當前，面向未來，統(tǒng)籌兼顧，合理布局；要創(chuàng)造性地解決局部與整體、近期與長遠、經(jīng)濟建設(shè)與社會發(fā)展、城市建設(shè)與環(huán)境保護、現(xiàn)代化建設(shè)與保護歷史遺產(chǎn)等眾多復雜的問題。通過加強和改進城市規(guī)劃工作，實現(xiàn)城市持續(xù)穩(wěn)定地向前發(fā)展，為人們創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。在制定城市規(guī)劃時，要廣泛聽取各方意見，組織專家進行考察討論，反復論證，經(jīng)過法定程序?qū)徟?/p>
3如何科學協(xié)調(diào)和處理建筑設(shè)計與城市規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系
從我國現(xiàn)代化城市整體建設(shè)的角度進行分析，建筑設(shè)計與城市規(guī)劃設(shè)計之間具有相互協(xié)調(diào)、共同發(fā)展的密切聯(lián)系。建筑設(shè)計為城市規(guī)劃設(shè)計提供了必要的基礎(chǔ)，而城市規(guī)劃設(shè)計對建筑設(shè)計則具有科學的指導性意義。在我國現(xiàn)階段的城市建設(shè)中，城市規(guī)劃設(shè)計是一門正逐步完善和發(fā)展的綜合性學科，是對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段，它具有相對獨立的基本原理和方法，它主要解決的是城市的面和線問題。城市空間的本質(zhì)：任何事情，都不能只見其表面，而應究其本質(zhì)，這樣才有助于我們的設(shè)計。
3.1科學分析待城市規(guī)劃設(shè)計的整體方案
城市規(guī)劃設(shè)計是一種設(shè)計社會空間和物質(zhì)空間健康發(fā)展進程的社會實踐，因此城市規(guī)劃設(shè)計應該包括從策劃到維護的所有內(nèi)容。在城市規(guī)劃設(shè)計的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了不同的類型。根據(jù)阿普爾壓德的觀點，城市規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容日趨綜合，方法包容性更強，從單純注重形態(tài)的設(shè)計發(fā)展到綜合設(shè)計。在城市規(guī)劃設(shè)計中不但要注重城市的功能分區(qū)，交通流線，而且還要注重建筑物的體量、尺度、比例、色彩、造型、材料、空間等。必須強調(diào)“城市規(guī)劃設(shè)計最基本的特征是將不同的物體進行聯(lián)合，使之成為一個有機整體，設(shè)汁者不僅必須考慮物體本身的設(shè)計，而且還要考慮一個物體與其他物體之間的關(guān)系”。一個城市建設(shè)的好壞與城市規(guī)劃設(shè)計水平的高低有著直接關(guān)系，因為城市規(guī)劃設(shè)計是城市建設(shè)的基礎(chǔ)，也是建筑設(shè)計的依據(jù)。在我國一般一個城市規(guī)劃設(shè)計經(jīng)批準后，要執(zhí)行十年以上，在批準城市規(guī)劃設(shè)計時一定要采取科學認真的態(tài)度。
3.2重視城市規(guī)劃設(shè)計對于建筑設(shè)計的指導作用
城市規(guī)劃設(shè)計的實質(zhì)在于合理利用城市的土地和空間資源,協(xié)調(diào)城市功能布局以及進行各項建設(shè)的綜合部署和全面安排,故而其著眼點遠離建筑物質(zhì)形態(tài)而偏向于社會的整體平衡,是一種強調(diào)總體協(xié)調(diào)、彼此相關(guān)而不突出個體的政策過程取向。但具體城市的建設(shè)大都還是由許許多多的、彼此并不一定相關(guān)的個體項目構(gòu)成。如建筑設(shè)計或是小范圍的外部空間設(shè)計,一個委托人、一份設(shè)計書、一筆資金就可以達到目的。在屬性上,這種設(shè)計主要反映業(yè)主及其能對建筑建造過程產(chǎn)生影響的那些人的思想與價值觀念,而忽略了整體效應與彼此間的聯(lián)系,是一種有突出個性的工程產(chǎn)品取向。如果人們直接以城市規(guī)劃設(shè)計去指導微觀的項目建設(shè)和建筑設(shè)計,極易造成彼此間的脫節(jié),并直接導致環(huán)境品質(zhì)的下降,中間層面的現(xiàn)代城市規(guī)劃設(shè)計,作為兩者間聯(lián)系的紐帶,就是在這種情況下逐漸發(fā)展起來的。其根本目的在于,通過對城市社會的空間環(huán)境設(shè)計,改善人們的生存空間的環(huán)境質(zhì)量和生活質(zhì)量。
3.3立足于建筑設(shè)計，提升城市規(guī)劃設(shè)計的總體質(zhì)量
建筑是基礎(chǔ)，城市規(guī)劃設(shè)計對建筑設(shè)計起著引導作用，通過規(guī)劃將建筑組合形成有機的建筑群體空間，因此在對建筑進行設(shè)計時應考慮環(huán)境問題。，具體處理方法是:a.從城市區(qū)域規(guī)劃出發(fā)設(shè)想建筑與大環(huán)境的結(jié)合：建筑的整體輪廓上，與周圍的現(xiàn)有建筑呼應，立面上虛實對比、色彩處理與環(huán)境格調(diào)相協(xié)調(diào)，流線上符合環(huán)境的肌理。b.從人的感覺出發(fā)想象建筑局部小環(huán)境的處理。通過人的生理和心理需求來感受塑造空間。
3.4加強城市規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計的實施與管理
隨著時代的發(fā)展，城市空間的肌理不斷有新的變化?，F(xiàn)代中國城市形成了新的空間機理特征，具有了工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)等功能劃分，每個區(qū)內(nèi)的建筑密度、高度、體量、布局方式等也都有所差異，形成了整體的不均質(zhì)、粗獷的空間肌理，并在不同的空間層次上都有新的變化。這說明空間肌理具有明顯的時代特征，與社會、生產(chǎn)、生活和技術(shù)相適應。城市規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計能否實施到位在城市建設(shè)活動中是至關(guān)重要的，在好的城市規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計如果不能按預期的設(shè)計意圖進行實施也只能是“一紙空文”，這不僅是對設(shè)計工作的不尊重，也有礙于城市的健康持續(xù)發(fā)展。
3.5建立健全的城市建筑設(shè)計方案評審制度
重要的建筑是一個城市的象征，它的好壞對一個城市的形象影響也是很大的。應該盡快建立、健全建筑設(shè)計方案評審制度，組織一些專家對建筑設(shè)計方案進行評審，一是看建筑設(shè)計方案是否符合城市規(guī)劃設(shè)計的要求；二是對建筑設(shè)計方案本身進行評審，看它的設(shè)計思想是否符合設(shè)計任務書的要求，只有這樣才能選出好的設(shè)計。在對建筑設(shè)計方案進行決策時，不僅要關(guān)注建筑物本身，而且還應關(guān)注其是否與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的決策制度，這里的關(guān)鍵是提高管理者的決策水平，把握正確的價值取向，不能把獨一無二、標新立民作為取舍的唯一標準。
4結(jié)語
城市建筑設(shè)計在城市整體規(guī)劃中占有相當重要的位置，而且也是成為衡量城市規(guī)劃設(shè)計方案是否科學、合理的關(guān)鍵指標，因此，在我國現(xiàn)代化城市的發(fā)展與建設(shè)中，建筑師及規(guī)劃管理部門都要深刻認識到建筑設(shè)計和城市的整體布局的內(nèi)外在聯(lián)系，保障城市整體規(guī)劃方案能夠真正落到實處，并且發(fā)揮重要的時代意義。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體；建筑；設(shè)計方案
商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的一項典型代表，集中了餐飲、娛樂等多項功能，提升了商業(yè)綜合體的經(jīng)濟效益。商業(yè)綜合體建筑設(shè)計方案，應該符合城市的基礎(chǔ)需求，最大化的展示商業(yè)綜合體的用途，滿足城市發(fā)展的需求，最主要的是為人們提供服務，所以商業(yè)綜合體建筑設(shè)計方案的復雜性比較高，進而增加了建筑設(shè)計的壓力。
一、商業(yè)綜合體建筑設(shè)計的特征
商業(yè)綜合體建筑設(shè)計的特征較為明顯，強調(diào)了商業(yè)綜合體的作用，同時為建筑方案提供設(shè)計方向。
1、空間尺度大
空間尺度大是商業(yè)綜合體建筑設(shè)計中最顯著的特征，融合了多功能的空間，在很大程度上擴張了內(nèi)部尺寸，體現(xiàn)了綜合體空間的匹配性?？臻g尺度大決定了商業(yè)綜合體建筑方案的設(shè)計形式，需要積極聯(lián)合各個空間，完善大尺度空間的設(shè)計。
2、功能多樣化
商業(yè)綜合體建筑設(shè)計方案非常注重商業(yè)化的設(shè)計，實現(xiàn)多功能的相互結(jié)合，例如：餐飲和娛樂、購物和休閑等，促使多種功能體現(xiàn)在同一個商業(yè)綜合體內(nèi)，確保各項功能都能開放，以免商業(yè)綜合體過于閉塞。
3、交通體系豐富
商業(yè)綜合體的交通線路都是以系統(tǒng)的方式存在的，構(gòu)成龐大的交通體系。商業(yè)綜合體的交通體系，按照規(guī)劃設(shè)計的方案融合到一起，維護交通體系的運行秩序，保障交通體系的規(guī)劃性設(shè)計。
二、商業(yè)綜合體建筑設(shè)計的方案分析
商業(yè)綜合體內(nèi)包含的功能模塊比較多，而且建筑設(shè)計特征明顯，必須完善建筑方案設(shè)計，才能保障商業(yè)綜合體建設(shè)的科學性。
1、平面布局
商業(yè)綜合體的平面布局，要符合城市建設(shè)的流向，布局上不能出現(xiàn)矛盾問題，順應城市建設(shè)的方向[1]。商業(yè)綜合體平面布局設(shè)計，要具備拉動性的特點，帶動周圍的經(jīng)濟水平。例如：城市中的商業(yè)綜合體平面布局，可選擇商業(yè)街、廣場附近，為人們提供休閑、娛樂及用餐的場所，由此不僅提升商業(yè)綜合體的經(jīng)濟效益，而且滿足人們出行的心理需求，商業(yè)綜合體的平面布局，具有地標的特性，逐漸成為城市的象征。
2、空間設(shè)計
商業(yè)綜合體建筑方案中的空間設(shè)計部分，需要考慮空間模塊之間的功能關(guān)系，確保空間設(shè)計的協(xié)調(diào)性。商業(yè)綜合體的性質(zhì)有明顯的不同，設(shè)計師應嚴格按照建設(shè)目的，采取多樣化的設(shè)計方式制定建設(shè)方案。商業(yè)綜合體空間設(shè)計中的關(guān)鍵是公共空間，因為公共空間的人口流量要高于單獨的功能空間，所以強化公共空間設(shè)計，深化公共空間的創(chuàng)新設(shè)計，注重公共空間尺寸、結(jié)構(gòu)等因素的設(shè)計，利用公共空間連接周圍的功能模塊，提高空間設(shè)計的整體性水平。
3、功能劃分
商業(yè)功能是綜合體建筑設(shè)計方案功能劃分中的重點，商業(yè)功能需符合市場化發(fā)展的狀態(tài)[2]。一般情況下，商業(yè)功能占有很大的比重，不論是占地面積，還是需求設(shè)計，都處于整置。例如：某城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計方案中，各個樓層均涉及不同的功能劃分，商業(yè)綜合體的功能劃分為六個部分，整個商業(yè)綜合體地上5層，地下1層，分別規(guī)劃了功能設(shè)計，零售比例49.20%，分布在-1、1、2、3、4層，餐飲比例41.33%，分布在-1、1、2、3、4、5層，娛樂占比5.20%，集中分布在4層，中庭促銷空間占比4.27%，分布在-1、1層，超市分布在整個-1層，不計入占比，同時-1到5層還包括其與功能的劃分，充分合理的利用商業(yè)綜合體各部分的功能。
4、交通設(shè)計
交通是商業(yè)綜合體建筑設(shè)計方案中的重點，根據(jù)商業(yè)綜合體的位置，設(shè)計車行、人行交通線以及交通方式，規(guī)劃出交通示意圖并進行評估，主要分析行車系統(tǒng)，確保其在商業(yè)綜合體中的獨立性，除此以外，還要設(shè)計出安全的人行通道，以免商業(yè)綜合體交通設(shè)計影響周圍的交通運行，營造舒適的交通環(huán)境。商業(yè)綜合體中，設(shè)計交通流線時，應該合理規(guī)范會合、交叉等位置設(shè)計，優(yōu)化交通運行的設(shè)計，可采取環(huán)島運行的方式，防止車輛集中，由此加快交通流速，維護商業(yè)綜合體附近的交通通暢。
5、服務區(qū)設(shè)計
商業(yè)綜合體建筑設(shè)計方案中的服務區(qū)，是指貨運、卸貨等項目服務，盡量減少服務區(qū)對商業(yè)綜合體運營的干擾[3]。根據(jù)商業(yè)綜合體的要求，服務區(qū)可劃分為地下和地下兩部分設(shè)計，地上需采取流線型的設(shè)計方式，便于提高貨運的水平，減少貨車停留的時間，而且貨車要集中停運，以免過度分散。地下服務區(qū)設(shè)計要注重凈高和坡道設(shè)計，為貨運、卸貨提供可靠的條件。
三、商業(yè)綜合體建筑設(shè)計中的技術(shù)應用
商業(yè)綜合體的數(shù)量越來越多，建筑設(shè)計方案中引入了光照設(shè)計技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，用于滿足綜合體現(xiàn)代化的發(fā)展。
1、光照設(shè)計技術(shù)
光照設(shè)計有助于降低商業(yè)綜合體的耗電量，其為建筑設(shè)計方案中的核心技術(shù)。隨著商業(yè)綜合體建筑的多樣化、大規(guī)模發(fā)展，能源節(jié)約成為建筑設(shè)計中較為關(guān)注的項目。商業(yè)綜合體中采取光照設(shè)計技術(shù)，合理規(guī)劃建筑與光照的關(guān)系，促使商業(yè)綜合體的光照設(shè)計能夠達到理想狀態(tài)，同時還能消除光照設(shè)計中潛在的法律糾紛，既要保障商業(yè)綜合體建筑設(shè)計中的光照合理，又要確保光照能夠配合建筑地理位置，體現(xiàn)光照設(shè)計技術(shù)的科學性。
2、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)
商業(yè)綜合體在城市中的位置不確定，針對位于復雜環(huán)境中的綜合體建筑，可以引入物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，連接商業(yè)綜合體內(nèi)的各個功能模塊，加強通信控制的力度，提供優(yōu)質(zhì)的通信服務[4]。物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)能夠輔助商業(yè)綜合體熟悉周圍的環(huán)境，同時將信息提供給服務用戶，用戶根據(jù)商業(yè)綜合體選擇出行時間。物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應用，促使商業(yè)綜合體朝向智能化的方向發(fā)展，應用在商業(yè)綜合體的安防、通信、交通等多個功能模塊，保障商業(yè)綜合體的智能化，體現(xiàn)了高質(zhì)量的服務水平。
結(jié)束語
商業(yè)綜合體是城市建設(shè)中不可缺少的項目，為了保障商業(yè)綜合體的建設(shè)效益，需規(guī)范建筑設(shè)計方案中的內(nèi)容，積極落實建筑設(shè)計方案，圍護商業(yè)綜合體的質(zhì)量和效益，同時優(yōu)化技術(shù)應用，加強商業(yè)綜合體的穩(wěn)定性，體現(xiàn)建筑設(shè)計方案的優(yōu)質(zhì)性，以便拓寬商業(yè)綜合體的功能。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：建設(shè)工程；項目；規(guī)劃設(shè)計；項目管理；
一、管理要點一：調(diào)查研究
一個建設(shè)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導和媒體的渲染促成的。建設(shè)項目的實現(xiàn)通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、出租、銷售和經(jīng)營。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項目產(chǎn)品將來的客戶對象的特征。銷售是實現(xiàn)投資贏利目標和商品價值的重要階段。重點工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計上，一是放在后期銷售上。而這都需要對市場進行深入細致的調(diào)查研究。
1、市場調(diào)查
甲方要做的第一件事，就是委托專門的調(diào)查公司展開當?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的規(guī)劃設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應市場的細微變化。 管理要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時間性、細節(jié)的準確性和競爭公司的內(nèi)部情報。市場調(diào)查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項目選擇方案，便于下一步?jīng)Q策時進行判斷。
2、規(guī)劃調(diào)查
從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場的發(fā)展和項目的規(guī)劃選址問題。土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃情況，要與當?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因為是城市鼓勵優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區(qū)進行開發(fā)，也未必不可，只要踏準了市場的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會贏得消費者的青睞。
二、管理要點二：設(shè)計前期
房地產(chǎn)公司進入市場，首要的門檻是土地，而后是資金，最后是人才。人才可以通過高薪去爭奪和挖掘，資金也可以通過銀行去融資，土地則較復雜，如果有良好的政府資源和當?shù)卣闹С?，購買土地會簡單一些，畢竟在內(nèi)地很多城市，土地市場依然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒有一定的政府關(guān)系很難開展土地的擴張、儲備工作。土地擴張不是簡單的購買和儲備，要與公司發(fā)展的戰(zhàn)略計劃和整體布局以及市場增長緊密結(jié)合起來。
建立與當?shù)匾?guī)劃、國土部門良好的工作關(guān)系。如果在當?shù)赜泻芎玫恼P(guān)系，那對前期土地的儲備和擴張將很有幫助，在土地成本、區(qū)位和數(shù)量方面將能夠按照公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略進行，為進一步的實施開發(fā)打下一個良好的基礎(chǔ)，在市場競爭中占據(jù)較高的優(yōu)勢。
三、管理要點三：規(guī)劃設(shè)計方案
一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能逐漸達到所定目標，其中，規(guī)劃設(shè)計是龍頭，是關(guān)鍵。尤其是大型項目的規(guī)劃設(shè)計，更應重視。大型項目的規(guī)劃設(shè)計，要結(jié)合項目的復雜程度和市場情況，分階段進行規(guī)劃設(shè)計，將規(guī)劃設(shè)計的目標逐步進行深化和細分。所以，對于一個大型項目的規(guī)劃設(shè)計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實施時做什么?？傊獙㈨椖康恼w運作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進行落實和反饋。做好一個規(guī)劃設(shè)計方案，離不開三個前提條件：甲方的指導和目標激勵，
高水平善溝通的設(shè)計單位，推出優(yōu)秀作品的機制和設(shè)計方式。這三點相輔相成，互為推進。
1）甲方的指導和目標激勵
誰也無法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環(huán)節(jié)需要設(shè)計方、監(jiān)理方、顧問公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀點，但只有甲方能夠從項目的整體上進行選擇和判斷。
項目的運作，自始至終是甲方自己的事，從投資決策到市場調(diào)查、項目確定和定位，規(guī)劃選址和購買土地，每一步都是甲方精心策劃的結(jié)果，里面都隱含或付出了大量的心血和代價，而目標也在一步步的進展中逐步調(diào)整或加強。所有這些發(fā)生或?qū)l(fā)生的故事及來龍去脈，也只有甲方掌握和清楚，而這些細節(jié)或故事不可能告訴設(shè)計師，設(shè)計師也不可能在一下子就能消化吸收。所以，甲方作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應該讓設(shè)計師在哪一個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給設(shè)計師來解決，一來設(shè)計師永遠不可能代替甲方來作出判斷，二來有些原則性問題，必須由甲方進行拍板。設(shè)計師只了解你讓他做的那部分，他無法從項目的整體運作上看到問題所在，這是作為設(shè)計人員的角色所限。我以前作設(shè)計，就是這樣，你可以有很多想法，而且也可以在方案中體現(xiàn)，但如果不獲得甲方的認可就無法進行下一步的工作，多數(shù)情況下，設(shè)計師因為溝通或?qū)椖康恼J識深度或甲方提出的要求過粗或背景資料太少，設(shè)計師稍不注意就會偏離甲方的目標，作出一些無用功，浪費時間和精力。
設(shè)計過程中，甲方加強設(shè)計跟蹤和指導，不能僅通過幾次會議或匯報的方式來解決復雜的技術(shù)問題，比較復雜的問題要主要依靠甲方的主要技術(shù)人員與設(shè)計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，甲方應派駐工程師與設(shè)計人員一起參與設(shè)計，對設(shè)計中出現(xiàn)的問題，甲方工程師可及時返回公司向領(lǐng)導匯報尋求解決方案或意見，這種措施可有效的將一些細節(jié)或不大的問題解決好，而且因為有甲方代表的旁站參加，設(shè)計師的積極性和主動性會得到加強，工作效率會大幅提高，由領(lǐng)導拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領(lǐng)導的精力。通過匯報會，主要目的有兩個：一是向領(lǐng)導通報方案的進展和中間成果。二是就方案中的關(guān)鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計的繼續(xù)。
甲方的指導，影響到設(shè)計的進展和方向。在設(shè)計大的原則和目標上，甲方應比設(shè)計方更高明、更前瞻，在某些方面來講，甲方對于一個方案比設(shè)計者更能看出和發(fā)現(xiàn)問題所在，眼光更高一些。所以，甲方的指導應放在以下三個方面：一是方案的整體布局和框架。二是經(jīng)濟技術(shù)指標。三是方案的風格和創(chuàng)新。甲方的指導不要具體到每一個具體設(shè)計的細節(jié)中，要積極想辦法調(diào)動設(shè)計人員的設(shè)計才能和積極性，將他們的才華施展出來就成功了一半。通過設(shè)定一定目標激勵設(shè)計師進行創(chuàng)造，設(shè)計出甲方滿意、大家滿意的作品。甲方的指導不可有太多的隨意性，比如確定了的設(shè)計原則和意圖，不要輕易改動，因為設(shè)計人員已經(jīng)按甲方的意圖作出了很多努力，如果不說清楚，突然改動，會給設(shè)計人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就不要動，否則會造成設(shè)計方案久而不決的局面，這方面的實例很多。
2）高水平、善溝通的設(shè)計單位
作為開發(fā)商，為做好一個項目的規(guī)劃設(shè)計，都愿意拿出更高的成本來雇請一家高水平的設(shè)計單位。但是高水平的設(shè)計單位不一定就適合，原因有很多，一是一個項目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，有很多階段，每一個階段對設(shè)計的要求不一樣，因此，方案能力強的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設(shè)計專業(yè)分工和市場的細化，配合設(shè)計各階段的咨詢顧問公司、方案設(shè)計公司、建筑設(shè)計公司、施工圖設(shè)計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設(shè)計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。如做市場研究，要請市場調(diào)查公司，做項目策劃，請地產(chǎn)策劃公司，做概念規(guī)劃，最好請國外的顧問設(shè)計公司，交通規(guī)劃要請交通顧問公司，而詳細規(guī)劃設(shè)計則可以通過國際招標來選擇，施工圖讓國內(nèi)設(shè)計院來做更塌實。
3）推出優(yōu)秀作品的機制和設(shè)計方式
通過什么樣的途徑獲得好的設(shè)計方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價值比較。對于大型項目，如果比較復雜，邀請國際知名設(shè)計單位進行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設(shè)計中去，咨詢會有一些費用，但不是太大，得到的信息卻很多。
如果甲方愿意，可以在咨詢成果的基礎(chǔ)上，選出1-2家單位展開下一步的規(guī)劃設(shè)計工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供甲方進行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計單位的積極性和設(shè)計空間，推出優(yōu)秀作品。
所以，創(chuàng)新性或概念性的東西，讓國外的公司做可以吸引更多先進的設(shè)計概念和理念，提升項目的內(nèi)涵品質(zhì)和層次。而務實性的設(shè)計則讓國內(nèi)設(shè)計院來做。
參考文獻：
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標
文
件
項目名稱：
建設(shè)單位（蓋章）：
云南XX房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司
日期：
招標編號：
招
標
公
告
項目編號：
1、云南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“招標人”)的
項目，已由當?shù)刂鞴懿块T
XX縣建設(shè)局
批準建設(shè)?，F(xiàn)決定對該項目的設(shè)計進行公開招標。招標人將對申請人進行資格預審，資格預審合格的申請人將有權(quán)參加投標。
2、招標范圍:
規(guī)劃方案設(shè)計招標
3、對投標申請人資質(zhì)要求：
建筑工程乙級及以上設(shè)計資質(zhì)
4、本次招標給予未中標的投標人方案補償費金額為：
貳萬元（人民幣）
5、資格預審文件售價：每套人民幣
貳佰
元（人民幣），售后不退。
6、購買、領(lǐng)取資格預審文件時間：
年
月
日至
年
月
日，上午_8：30_點至12：00點,下午2：00點至6：00點（北京時間）。
7、投標申請書須密封后于：
年
月
日
點
分（北京時間），送至
，逾期送達或不符合規(guī)定的投標申請書將被拒絕。
8、資格預審的結(jié)果將于
年
月
日
公布。
招
標
人：
云南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
地
址：
昆明市XX區(qū)XX路XX號銀景大廈904#
郵政編碼：
650200
聯(lián)
系
人：
XXX
聯(lián)系電話：
傳
真：
E－mail:
招
標
書
一、項目概況
1、項目名稱：XX項目
2、建設(shè)目標：將本項目建設(shè)為XX縣中高檔標志性商業(yè)廣場及獨具特色住
宅小區(qū)。
3、建設(shè)項目基地位置、面積、現(xiàn)狀：
本項目地處XX縣城，東、南臨同樂大道，西臨326國道及爨鄉(xiāng)路，北臨爨文化公園路，總用地面積60799㎡（XX縣2007年一號地塊A1宗地和XX縣2008四號地塊合并出讓約為91.17畝）。該地塊原為絲廠生產(chǎn)區(qū)，現(xiàn)已停產(chǎn)，外部用圍墻封閉，同樂大道、326國道、文化公園路與規(guī)劃中的商住用地相鄰。
4、設(shè)計內(nèi)容及范圍：項目規(guī)劃設(shè)計包括建筑物、道路、環(huán)境景觀等規(guī)劃方案。
5、資金來源：
自籌資金。
二、設(shè)計依據(jù)：
本招標文件及現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范，當?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃相關(guān)部門要求等。
三、規(guī)劃設(shè)計總體要求
1、設(shè)計方案應符合本文件要求及當?shù)噩F(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范及有關(guān)規(guī)定。
2、總平面圖布置合理、符合規(guī)劃部門所提供的各項要求及指標，充分利用
土地。
3、使用功能滿足建設(shè)單位要求，各項技術(shù)經(jīng)濟指標準確、合理。
4、設(shè)計進度能滿足建設(shè)周期要求，措施具體落實、保證設(shè)計質(zhì)量。
5、規(guī)劃設(shè)計及建筑風格應具有藝術(shù)性和特色，色彩和質(zhì)感要有新意，具有
時代氣息，立面造型新穎、美觀、協(xié)調(diào)。
四、規(guī)劃設(shè)計條件具體內(nèi)容和要求
1、土地用途：商住用地；
2、規(guī)劃建筑密度：不大于35%；
3、規(guī)劃容積率：2.8；
4、綠地率35%；
5、建筑退讓紅線：臨同樂大道3M退讓線，北邊距安置房必須留夠3米間距，爨鄉(xiāng)路退夠道路紅線；
6、停車泊位：二類住宅區(qū)，可考慮地下車庫0.8--1車位/戶或更大；
7、必須符合消防、人防和地震規(guī)范設(shè)計要求；
8、城市設(shè)計要求：要有很深的文化底蘊---爨文化。
五、投標人資格要求：建筑工程乙級及以上設(shè)計資質(zhì)，近五年業(yè)績良好。
六、資格審查方式：
資格預審。預審要求：投標人必須提供真實有效的證明材料，證明其有能力承擔本項目的設(shè)計工作。資格審查中若有不妥之處請及時提供對所有提供資料的澄清或補充材料，否則將可能導致其申請被拒絕。
七、招標內(nèi)容：本項目用地范圍內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計。
八、投標報價：設(shè)計費用由各投標人以平米包干價自行報價。
中標單位的方案設(shè)計費不予支付，包含在后續(xù)建筑設(shè)計費中。
九、招標相關(guān)費用：未中標的投標人，招標人將以
貳
萬元（人民幣）給予補償，所有投標方案知識產(chǎn)權(quán)歸招標人所有，投標人不得干預。投標單位在參加投標過程中所需要的一切費用，不論是否中標，均由投標單位自行承擔。招標方在任何情況下均無義務和責任承擔項目有關(guān)費用。中標單位應根據(jù)招標單位、評標組及政府管理部門要求對中標方案進行修改、優(yōu)化設(shè)計。
評
標
一、評標程序
1、評標委員會成員由集團公司招標小組成員及兩家開發(fā)公司工程人員、專家組成。
2、招標人代表介紹本單位情況和工程項目背景情況。
3、評標委員會成員領(lǐng)取并閱讀招標文件，對招標文件內(nèi)容有疑問的，由招標人代表負責澄清。
4、評標委員會成員對每個投標方案進行評審，記錄優(yōu)點和缺陷。
5、投標方案討論。按編號順序?qū)γ總€投標方案進行討論，每個成員均應對投標方案的優(yōu)點和缺陷發(fā)表意見，意見不一致的應作進一步核實和討論。為公平起見，評標委員會成員對任何一個投標方案的質(zhì)疑，應當在投標方案討論時向評標委員會提出，投票表決結(jié)果公布后才提出的質(zhì)疑，不可作為改變表決結(jié)果的依據(jù)。
二、評審依據(jù)
1、設(shè)計方案評標，主要依據(jù)如下：
A、設(shè)計成果符合招標文件的要求；
B、滿足使用功能要求；
C、充分考慮地域環(huán)境條件，反映時代精神，具有真正創(chuàng)新的性質(zhì)，體現(xiàn)技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、有充分的可實施性和實用性；
D、各項技術(shù)經(jīng)濟指標合理、準確，結(jié)構(gòu)選型、材料與構(gòu)造應用及施工技術(shù)符合中國國情并適用于云南地區(qū)；
E、設(shè)計方案合理，具有特色，工藝和技術(shù)水平先進，經(jīng)濟效益好，工程造價估算要求。
F、投標文件的設(shè)計費和設(shè)計周期符合國家規(guī)定和招標文件規(guī)定的標準，收費合理，設(shè)計進度能滿足工程需要，保障措施合理可行。如果投標文件的設(shè)計費與其他投標文件相比異常的高或低，或者設(shè)計周期異常的長或短，評標委員會在拒絕該投標文件前，應當認真核實投標文件中有關(guān)設(shè)計費和設(shè)計周期的細節(jié)，并考慮根據(jù)客觀理由證明為正確的解釋。
2、評標委員會負責審查投標方案是否存在嚴重的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、工藝、造價控制、自然環(huán)境保護等各方面的問題，并提出審查意見。
3、評標委員會成員在評審表決時應對投標文件提供的設(shè)計方案的經(jīng)濟性、獨創(chuàng)性、優(yōu)越性，投標文件填報的資料、數(shù)字以及設(shè)計費和設(shè)計周期是否符合招標文件的要求進行綜合考慮。
三、評標原則：
1、應遵循公正、合理、科學的原理。
2、建筑工程乙級設(shè)計資質(zhì)，近五年業(yè)績。
3、符合當?shù)匾?guī)劃設(shè)計要求。
4、布局合理，形成開合有致的空間效果。
5、方案新穎、造型美觀、有現(xiàn)代都市品質(zhì)之感。
6、戶型創(chuàng)新合理、利用率高及景觀效果要求具有特色。
7、多采用環(huán)保型材料，響應國家節(jié)能環(huán)保政策。
8、經(jīng)濟合理、優(yōu)惠條件、服務承諾等。
投標文件設(shè)計成果相關(guān)要求
（一）、每個投標人報送一個設(shè)計方案，投標文件應達到表達設(shè)計方案、設(shè)計概念的深度，滿足評審需要。
（二）、設(shè)計成果應符合招標文件、規(guī)劃條件、有關(guān)規(guī)范和政策法規(guī)的要求。
（三）、除非另有規(guī)定，否則所有設(shè)計成果的文字說明和文字標注均采用中文，投標文件報價均為人民幣。
（四）、所有設(shè)計成果的計量單位均采用國際標準計量單位。
長度單位：總平面圖標注尺寸以米(M)為單位，建筑設(shè)計圖標注尺寸以毫米(mm)為單位。面積以平方米(M2)為單位。體積以立方米(M3)為單位。
（五）、設(shè)計圖紙和文本文件應做到清晰、完整，尺寸齊全、準確，同類圖紙規(guī)格應當盡量統(tǒng)一。
1、總體構(gòu)思與總平面規(guī)劃設(shè)計說明，總體環(huán)境(與周邊環(huán)境、景觀的協(xié)調(diào)處理)規(guī)劃設(shè)計說明，交通組織說明，園林綠化及雕塑或建筑小品等的規(guī)劃設(shè)計說明。
2、建筑方案設(shè)計立意與構(gòu)思的說明或示意圖，結(jié)構(gòu)形式及選用理由，消防、環(huán)保、人防、衛(wèi)生防疫、防雷、園林綠化、供水、供電、電信、交通、涉外國家安全、地質(zhì)災害防治、無障礙等各方面的考慮，擬采用新材料、新設(shè)備、新工藝、新技術(shù)的說明，主要建筑設(shè)備系統(tǒng)、室內(nèi)外裝飾材料說明和主要的技術(shù)經(jīng)濟指標，建筑面積分配參考意見。
3、主要技術(shù)經(jīng)濟指標按下列格式估算，并納入設(shè)計成果文本文件：
指標名稱
指標數(shù)值
備注
基地面積（m2）
以規(guī)劃設(shè)計條件為準。
總建筑面積（m2）
其中地上建筑面積（m2）
地下建筑面積（m2）
建筑高度（m）
建筑覆蓋率（%）
建筑外輪廓垂直投影面積與基地面積的比值。
容積率（%）
地上建筑面積與基地面積的比值。
綠化覆蓋率（%）
綠地與配植綠化的廣場面積總和與基地面積的比值。
停車場（庫）面積（m2）
泊車位（輛）
4、工程造價按下列格式估算，并納入設(shè)計成果文本文件：
工程內(nèi)容
工程造價
（萬元）
備注
土建工程
包括紅線范圍內(nèi)全部土建工程、道路、綠化、管線工程的造價。
設(shè)備與安裝工程
包括給排水、衛(wèi)生、電氣、照明、電信、防雷、變配電、消防、空調(diào)與通風、電梯、弱電等工程的造價。
裝修工程
包括室內(nèi)外一般裝修工程，建筑物入口大廳裝飾工程的造價等。
5、設(shè)計成果提供方法為文本
A、文本：提供表達以上內(nèi)容的文件以A3(297mmx
420mm)規(guī)格編排裝訂成冊(與圖形文件一起裝訂成冊)，一式3份，不分正副本。
B、電子文件：提交光盤3套
C、其他表現(xiàn)手段：據(jù)其成果方案的深度和需求提供。
D、建筑總平面圖，具有代表性的戶型圖不少于10套，鳥瞰圖（彩色裝裱），
具有代表性的效果圖不少于3張（彩色裝裱），人流車流導動線分析圖、建筑物平、立、剖面圖及各方面的立面圖紙。以上圖紙要求裝訂成冊。中標者將按正規(guī)報批手續(xù)要求提供相應的套數(shù)。
（六）、投標文件的包裝方法
1、投標文件必須在封面位置標注投標人名稱、設(shè)計人員名單，加蓋注冊建筑師印章，由法定代表人或委托人親自簽署，加蓋法人單位公章，用不透明紙密封。除此之外，不得在其他位置、展示圖紙、計算機文件上標注投標人名稱、設(shè)計人員名稱或其它可以辨認投標人及設(shè)計人身份的符號。
2、投標方案（A3規(guī)格）文本3份，以及設(shè)計成果計算機文件3套，用白紙包裝并密封，外表不得蓋印或做任何可以辨認投標人及設(shè)計人身份的標志；
關(guān)鍵詞：高校新校區(qū)；規(guī)劃設(shè)計；指導思想；步驟；回顧反思
中圖分類號：G48 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2013）01-0246-02
20世紀末，我國高等教育改革的步伐不斷加陜，同類型高等院校的合并調(diào)整加速，我國高等院校迎來了一次難得的發(fā)展機遇。
在高校擴招的形勢下，很多本來被拒之于高校大門外的學子圓了大學夢，但隨之而來的是教育資源的嚴重不足，校舍面積尤其是教學、實驗用房和學生宿舍嚴重不足。為了滿足辦學要求，高校不得已只好將部分學生安排在校外住宿，給學校的教學、管理和學生生活帶來諸多困難，嚴重制約著學校的發(fā)展，開工建設(shè)新校區(qū)成為高等院校的必然選擇。
2003年初，廣東省在廣州市番禺小谷圍島規(guī)劃建設(shè)大學城，同一時期，在河北廊坊、江蘇南京江寧區(qū)、陜西西安長安區(qū)，分別集聚了大批高校集中建設(shè)新校區(qū)。大學城新校區(qū)的建設(shè)成為各高校調(diào)整專業(yè)結(jié)構(gòu)、擴大招生規(guī)模、提高辦學質(zhì)量、創(chuàng)新管理模式、建設(shè)一流高校的重大機遇，極大地緩解了各學校的辦學壓力，吸納了數(shù)以萬計的學生，改善了各類學校的辦學條件。
全國各地區(qū)、各類型高校開工建設(shè)新校區(qū)至今已有十幾個年頭，絕大多數(shù)高校的新校區(qū)已投入使用，通過已建成的新校區(qū)，我們看到了特色鮮明的校區(qū)規(guī)劃，風格各異的建筑體型，獨具匠心的校區(qū)綠化鋪裝，神態(tài)各異的大門、小品、雕塑、景石等。每一所新校區(qū)都給在讀的學生，以及家長、外來參觀者留下了深刻的印象，也給入駐使用的教職員工提供了比較舒適的學習工作環(huán)境。
這一個個美麗的校園，使我們每一位從事新校規(guī)劃建設(shè)的參與者都有一種成就感、自豪感，當然，也有一些遺憾和不足，值得回顧、反思。一、新校區(qū)規(guī)劃建設(shè)的指導性文件
1992年5月，原國家建設(shè)部、國家計劃委員會、國家教育委員會的《普通高等學校建筑規(guī)劃面積指標》（建標1992]245號）（以下簡稱“92”指標），是我國大學進行校園建設(shè)的指導性文件，是教育部門和相關(guān)建設(shè)主管部門審查大學校園建設(shè)的標準。
目前“92”指標已頒布施行近20年，是我國普通高等學校進行基本建設(shè)的綱領(lǐng)性文件，在大學擴招、新建新校區(qū)的熱潮中，“92”指標發(fā)揮了重要的作用。
二、新校區(qū)規(guī)劃的指導思想
在各校選址建設(shè)新校區(qū)時，均會根據(jù)各自所處的地域、專業(yè)類型、校園文化特色提出規(guī)劃設(shè)計的基本原則：
1.體現(xiàn)本校的專業(yè)特色，根據(jù)各學校的定位、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展方向，在制定校園規(guī)劃委托書、任務書時，力求高起點、高標準，既體現(xiàn)出時代特色，又具有超前意識。力求做到功能齊全、布局合理、使用方便，將新校區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代化、網(wǎng)絡(luò)化、同林化、生態(tài)化的新型校園。
2.充分利用征地所在位置特有的地型地貌
根據(jù)校區(qū)選址所在的位置，充分利用這里特有的地型地貌，科學合理地利用土地資源，提高土地利用率，建筑以多層為主，使建筑與自然環(huán)境融為一體。
3.體現(xiàn)與時俱進的現(xiàn)代精神與意識
新校區(qū)規(guī)劃既要體現(xiàn)與時俱進的現(xiàn)代精神與意識，又體現(xiàn)所在城市濃厚的文化底蘊、歷史韻味，同時體現(xiàn)院校的特色，設(shè)計典雅大方。主要建筑如大門、教學樓、圖書館、行政辦公樓、體育館等建成標志性建筑，整體校園規(guī)劃經(jīng)得起時間的考驗。
4.在規(guī)劃設(shè)計中強調(diào)以人為本，強調(diào)物質(zhì)環(huán)境與精神環(huán)境并重，重視歷史文脈。建筑風格體現(xiàn)地域性、文化性、時代性的有機統(tǒng)一，努力營造適應現(xiàn)代教育模式和充滿人文氣息的大學校園。
5.崇尚生態(tài)原則，環(huán)境建設(shè)考慮多層次的綠化，使點、線、面相互結(jié)合，在整體協(xié)調(diào)上突出重點，適當點綴人文景觀，給廣大師生員工營造一個美麗、自然、生態(tài)化的可持續(xù)發(fā)展的新校同。
上述指導思想只是提供了學校校園規(guī)劃的總體思路，具體的實施有待于規(guī)劃設(shè)計單位用具體的方案來體現(xiàn)，但提出規(guī)劃的總體思路必不可少，這是委托單位與設(shè)計院進行溝通的必要環(huán)節(jié)。三、確定校區(qū)規(guī)劃方案的成功經(jīng)驗
1.招標公告
在各大媒體上公開招標公告，邀請有實力、有業(yè)績的規(guī)劃設(shè)計單位參與，經(jīng)過實地考察及篩選，確定規(guī)劃設(shè)計入圍單位。
2.方案競賽、評審
按照方案競賽的方式篩選優(yōu)秀方案。提出公正合理的規(guī)劃設(shè)計競賽方案，擬定規(guī)劃委托書。為保證規(guī)劃方案評選的公開、公平、公正，在制定評審方案時充分尊重建筑設(shè)計專家及規(guī)劃建設(shè)行政主管部門的評審意見。邀請高校、規(guī)劃設(shè)計院的知名專家教授，以及規(guī)劃、建設(shè)單位領(lǐng)導組成專家組，對設(shè)計方案進行評審。請專家對各方案進行排序，提出推薦意見；提出新校區(qū)規(guī)劃設(shè)計的技術(shù)要點及修改意見，歸納出總體規(guī)劃設(shè)計思路。
3.民主評議、全校公示
在學校內(nèi)部召開專題報告會，邀請各家規(guī)劃設(shè)計單位分別介紹各自的設(shè)計理念思路等，全體教職員工參與規(guī)劃評選，民主評議投票。同時，在校內(nèi)設(shè)置專門的展室，將設(shè)計方案予以公示。全校師生充分自主發(fā)表意見，填寫意見表。在專家評審、民主評議、全校公示的基礎(chǔ)上，評定各方案的獲獎等級，確定規(guī)劃設(shè)計的中標單位。
4.由中標單位結(jié)合專家評審意見對參賽方案進行優(yōu)化，經(jīng)學校確認后報規(guī)劃部門審批
按照上述程序評選擬定的校園總體規(guī)劃方案，充分尊重了設(shè)計院的設(shè)計思想，吸取了專家的評審意見，聽取了本校教職員工的意見反映，執(zhí)行了規(guī)劃審批部門的政策規(guī)定，通過實踐操作被認為是一種比較成功的做法。
四、若干思考
通過參與新校區(qū)建設(shè)，我們高校基建部門每一位從業(yè)人員都覺得責任重大，重任在肩，每一項工作對于我們來說都是嶄新的課題，如何才能高效工作，不走或少走彎路，通過近十年來的實踐，以及校區(qū)投入使用后使用部門的評價、社會各界的評價，在做好校園規(guī)劃設(shè)計方面的以下幾個方面提出問題，與業(yè)界同仁共同探討。
1.領(lǐng)導重視，群眾參與是做好規(guī)劃設(shè)計工作的關(guān)鍵
從新校區(qū)選址工作開始，學校都會成立新校區(qū)建設(shè)領(lǐng)導機構(gòu)，校領(lǐng)導班子成員親自參與新校區(qū)的建設(shè)工作，對遇到的問題公開討論，集體研究，在民主集中的基礎(chǔ)上拍板決策。
同時讓廣大教職工積極參與到新校區(qū)建設(shè)工作中，取得群眾的理解和支持也很關(guān)鍵。新校區(qū)建設(shè)投資額大，建設(shè)周期長，關(guān)乎每個職工的切身利益，從選址到總體規(guī)劃的方案評審，群眾時刻關(guān)心建設(shè)進度，為新校區(qū)建設(shè)出謀劃策。
2.提前了解規(guī)劃有關(guān)政策法規(guī)，避免方案多次調(diào)整
在總體規(guī)劃方案招標前期，盡可能多地了解選址區(qū)域的城市規(guī)劃方案，了解周邊路網(wǎng)、交通、通訊、電力資源規(guī)劃狀況，特別是現(xiàn)狀與未來規(guī)劃的異同，為規(guī)劃單位提供詳細資料，避免已定稿方案與城市規(guī)劃沖突，修改方案必然會花費時間及精力，耽誤校區(qū)建設(shè)的寶貴時間。
3.校園規(guī)劃風格的確定
在確定新校區(qū)總體風格時爭議最多的仍是建筑風格的傳統(tǒng)與現(xiàn)代這一話題。
傳統(tǒng)現(xiàn)代如何體現(xiàn)？一些人提出，新校區(qū)不是對本校傳統(tǒng)風格的延續(xù)，應該很好地展示新校區(qū)現(xiàn)代化的一面，傳統(tǒng)校園形式會限制新校區(qū)的發(fā)展。有的專家則認為，要體現(xiàn)傳統(tǒng)就應嚴格遵循古典傳統(tǒng)建筑固有的風格和特點，如比例、尺度的把握，色彩的選擇，校園內(nèi)的建筑應該特別注意一些細節(jié)的到位。
個性統(tǒng)一如何協(xié)調(diào)？各家設(shè)計單位做出的新校區(qū)設(shè)計各有特色，各校體現(xiàn)自己的特色值得鼓勵，但須在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，做到既有個性又互相協(xié)調(diào)。
2006年4月。為配合北京首都國際機場下3航站區(qū)的總體規(guī)劃如期完成，舉辦了機場口岸行政信息中心的設(shè)計競賽，北京市建筑設(shè)計研究院送交的設(shè)計方案贏得各方贊譽，最終確定為實施方案。
首都機場口岸行政信息中心用地(H03)位于首都機場航空貨運大通關(guān)基地的最北部．北接順平路及城市綠化帶，南側(cè)緊鄰首都機場通關(guān)綜合大樓。用地面積：35900m2，總建筑面積：100500m2，其中一期建筑面積：55000m2，二期建筑面積：50000m2。
首都機場口岸行政信息大樓主要滿足機場海關(guān)、檢驗檢疫、外聯(lián)辦三家單位的行政辦公和信息功能辦公使用?？傮w布局兼顧一期建設(shè)后的完整性，和終期建設(shè)的可持續(xù)性。
建筑形體以功能需求為主線，海關(guān)、外聯(lián)辦、檢驗檢疫三個單位依次展開．并通過門橋、綠色中庭等空間設(shè)置使每個單位擁有各自不同但又環(huán)環(huán)相扣的形象。同時設(shè)計力求運用簡捷大方的形體。臨近街道邊界的布局，建立建筑與街道和城市之間的良好關(guān)系。
方案指導：邵韋平
方案設(shè)計：BIADT3建筑工作室(馬瀧，奚悅，張郁，崔屹巖，叢曉，馮逢) (馬瀧)
北京華僑城二期
北京華僑城，占地1．5 km2，位于東四環(huán)與京沈高速交接處，距CBD僅3．5km．居住、公園、商業(yè)三大主題并行開發(fā)使得華僑城正在高速的成為京城集旅游、休閑。商業(yè)、體育。文化和居住于一體的板塊。83萬m2公園生態(tài)．城市居所；1km2七大主題的生態(tài)旅游公園歡樂谷．5萬m2連接歡樂谷和居住區(qū)的意大利風情主題商業(yè)街。已經(jīng)完成的華僑城一期開發(fā)了約1000套的舒適三居為主的住宅。二期住宅在一期的東北側(cè)，以三幢33層高板樓為主。
華僑城二期住宅的高層板樓用地較為緊張，容積率也較為苛刻，所以初期規(guī)劃選擇了居住品質(zhì)相對較低．但是比較出面積的塔樓形式，隨著設(shè)計的深入和多輪的討論，建筑師重新審視現(xiàn)有的設(shè)計條件，深入發(fā)掘并加以利用，事實證明這些條件元素逐漸轉(zhuǎn)變成為整個規(guī)劃設(shè)計的突破點。
對初期塔樓布局的規(guī)劃設(shè)計進行修改．用條件更好的板樓布局代替。將整體逆時針旋轉(zhuǎn)15。，不但加長了有效的采光面，而且解決了面寬的問題。對得到的體量進行精細切分，進一步提高采光面積，對視的問題也相應的減少，挺拔的多層次的立面造型在北京的東部形成了視覺焦點。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟效益 風險分析
自20世紀80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。
近年來，有三個重要因素促進我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購、限貸政策），導致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實施向一體化戰(zhàn)略，大舉進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力?；谝陨弦蛩?，可以預期在未來10年內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。
商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學和復合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項目投資有耗資大、周期長、風險高的特點。伴隨著改革開發(fā)的推進，我國市場經(jīng)濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
一、可行性分析的概念
為了降低風險，對將要上馬的項目在經(jīng)濟技術(shù)層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟效益分析和抗風險能力分析。以分析論證的結(jié)果來判定項目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據(jù)?？尚行匝芯康倪^程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設(shè)項目決策分析與評價階段最重要的工作。
由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術(shù)、管理科學的綜合性學科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調(diào)查與預測、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟分析、風險分析等多種分析方法的實踐活動。
二、可行性分析的作用
可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：
（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)
（二）政府主管部門立項和行政審批的依據(jù)
（三）向金融機構(gòu)融資的依據(jù)
（四）各投資方談判的重要依據(jù)
（五）項目后評價的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎(chǔ)作用，還應該為進一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計、建造實施和后期運營管理提供指導原則和框架思路，成為項目開發(fā)綱領(lǐng)性文件。
三、可行性分析的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)政策和經(jīng)濟發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價格、居民收入水平和消費習慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃、批準的項目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟運行參數(shù)和指標等。
可行性分析指導文件主要是1983年國家計委頒布的《關(guān)于建設(shè)項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細規(guī)定，指導我國可行性分析研究工作。
四、可行性分析的內(nèi)容
依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟效益分析和風險分析四大方面，其中經(jīng)濟效益分析又可細分為投資估算分析、融資分析、財務評價分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)條件可行性和工程進度分析。規(guī)劃設(shè)計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目技術(shù)分析具有較強的專業(yè)性，本論文中不著重研究。
五、結(jié)語
商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內(nèi)有針對本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實例豐富，這一切都對我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。
參考文獻
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【關(guān)鍵詞】商業(yè)房地產(chǎn)；建筑設(shè)計；要點
1、商業(yè)房地產(chǎn)建筑概述
商業(yè)房地產(chǎn)，是指用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，與以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)以及以居住功能位置的住宅房地產(chǎn)有著很大的區(qū)別。從狹義方面看，商業(yè)地產(chǎn)是指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，而從廣義方面看，商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、娛樂、餐飲、健身以及休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，無論是經(jīng)營模式、功能還是通途，都與普通的住宅、公寓等房地產(chǎn)形式存在一定的差異性。與一般房地產(chǎn)相比，商業(yè)房地產(chǎn)包含有六大要素，即只租不售、準確定位、招商在前、規(guī)劃設(shè)計、成本控制以及物業(yè)管理。在商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計中，應該從其自身的特點出發(fā)，充分考慮建筑內(nèi)部設(shè)計、內(nèi)外交通以及實際功能等，對周邊基礎(chǔ)設(shè)施進行有效利用，結(jié)合消費者的行為心理和消費心理，確保建筑內(nèi)部功能的合理性，同時還應該符合城市總體發(fā)展規(guī)劃的需要，將商業(yè)房地產(chǎn)建筑塑造成為外形美觀、功能齊全，具有時代文化內(nèi)涵的優(yōu)秀作品，吸引消費者的注意。
2、商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計要點
以某商業(yè)房地產(chǎn)建筑的建設(shè)為例，對其設(shè)計要點進行簡單分析。
2.1工程概況
某商業(yè)建筑總占地面積6.8萬平方米，建筑面積 23萬平方米，分為地上17層和地下3層，其內(nèi)部包含有超市、百貨、餐飲、室內(nèi)步行街等業(yè)態(tài)。在對建筑進行規(guī)劃設(shè)計的過程中，設(shè)計人員充分考慮了建筑業(yè)態(tài)功能復雜、內(nèi)部空間大等特點，從選址、平面布局、功能、商業(yè)街等多個方面對其進行了規(guī)劃設(shè)計。
2.2設(shè)計要點
（1） 選址： 選址環(huán)節(jié)是建筑設(shè)計的首個環(huán)節(jié)，同時也是非常重要的環(huán)節(jié)，對于商業(yè)房地產(chǎn)建筑的功能和效益有著很大的影響。在選址過程中，需要充分考慮周邊的商業(yè)環(huán)境、交通狀況以及客流等因素，針對不同的建筑功能采取相應的設(shè)計方案。首先，在設(shè)計前，需要做好現(xiàn)場調(diào)查工作，對規(guī)劃現(xiàn)場周邊的交通狀況進行了解，保證交通的便利性和通暢性，以有效保證客源； 其次，應該對周邊的潛在客源進行統(tǒng)計分析，如果客源多，消費市場巨大，則可以自行開辟新的交通系統(tǒng)，營造出良好的商業(yè)環(huán)境； 然后，要結(jié)合消費者的消費需求，明確建筑設(shè)計和發(fā)展的方向，鎖定目標客流后再進行選址工作，以確保選址的合理性和可靠性。
（2） 平面布局設(shè)計： 平面布局設(shè)計多是針對商業(yè)建筑內(nèi)部承租戶的住房面積以及通道進行的設(shè)計和規(guī)劃，以確保建筑功能的有效發(fā)揮。在平面布局設(shè)計中，不僅需要盡可能保證每一個承租戶都擁有平等互利的機會，還應該能夠為其帶來最大化的經(jīng)濟利益。通常情況下，在平面布局設(shè)計中，為了確保建筑內(nèi)部空間能夠得到最大程度的利用，應該盡可能遵循簡單、規(guī)整的設(shè)計原則，如棋盤式結(jié)構(gòu)等，方便對商鋪進行有效分割。對于部分比較難以布局的位置，應該采取針對性的措施，例如，在道路交叉空間過大的位置，可以采用環(huán)形處理的方式，以保證商鋪面積的一致性和鋪位的規(guī)范性； 在衛(wèi)生間設(shè)計時，要確保邊線位置適中，貼近衛(wèi)生間，同時附近不能留有攤位。
（3） 功能設(shè)計： 功能設(shè)計在商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計中是非常重要的，其內(nèi)容也是多種多樣的，需要設(shè)計人員的充分重視。在功能設(shè)計中，應該關(guān)注幾個方面的內(nèi)容： 一是照明設(shè)計，良好的照明設(shè)計可以為消費者提供良好的消費環(huán)境，因此在照明設(shè)計中，應該站在消費者的角度，做到以人為本。例如，在對公共區(qū)域，如通道、樓梯、休息區(qū)等進行照明設(shè)計時，應該選擇光照較強的大燈，同時分為白天和夜晚兩路照明，在為消費者提供方便的同時，也可以減少電能消耗； 二是消防安全設(shè)計，在當前，許多商業(yè)建筑中都存在消防設(shè)施不齊全、消防安全通道不合理等問題，對此，設(shè)計人員應該充分重視起來，切實做好消防安全設(shè)計，配置可靠的消防報警系統(tǒng)和現(xiàn)代消防設(shè)施，避免消防安全通道被占用或堵塞的情況； 三是通風設(shè)計，在商業(yè)建筑中，由于人流量巨大且相對密集，加上夏季制冷和冬季采暖的需求，往往會處于封閉狀態(tài)，也使得商場內(nèi)部空氣混濁，對于氧氣的需求量巨大。因此，在進行通風設(shè)計時，應該結(jié)合商場的實際需求，結(jié)合相關(guān)標準進行，確保通風的可靠性； 四是防水和排水設(shè)計，在對地面以及衛(wèi)生間的排水口以及排水管道進行設(shè)計時，應該充分考慮堵塞問題，例如，在排水口設(shè)置相應的箅子，對雜物進行過濾，或者結(jié)合商場實際情況，適當增大排水管的管徑等。同時，要做好防水設(shè)計，避免出現(xiàn)滲漏問題，影響商場內(nèi)部環(huán)境和使用安全； 五是功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計。例如，在對自動扶梯進行設(shè)計時，應該在其周圍留下適當?shù)目臻g，對人流走向進行引導，避免出現(xiàn)擁擠、踐踏事故，同時，可以在扶梯周邊設(shè)置相應的商業(yè)攤位，對空間進行有效利用； 在對停車場進行設(shè)計時，應該確保其盡量靠近商場，為消費者購物提供便利。
（4） 商業(yè)街設(shè)計： 在對商業(yè)街進行設(shè)計時，需要重視兩個方面的內(nèi)容，一方面，要做好尺度的把握，迎合消費者的消費需求，以方便購物為基準。在對建筑整體結(jié)構(gòu)進行設(shè)計時，應該把握好整體輪廓，在考慮建筑外觀元素的同時，加強開窗與實體墻的對比，體現(xiàn)出人與建筑接觸時的微觀元素。另外，要合理設(shè)計建筑輪廓，吸引消費者的目光，擴大客流量。然后，要做好細部設(shè)計，如樓梯、扶手、休息區(qū)的座椅等，為消費者提供貼心舒適的消費環(huán)境。另一方面，要進行空間的限定，對建筑的長、寬、高等進行合理安排，充分考慮商業(yè)街整體的舒適感，同時為消費者留出足夠的休閑和娛樂空間。如果條件允許，也可以在多層住宅區(qū)添加適當?shù)纳虡I(yè)元素，突出商業(yè)街的整體性。
3、結(jié)語
總而言之，商業(yè)房地產(chǎn)自身的特點決定了其與常規(guī)的住宅房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)存在著很大的區(qū)別，在商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計中，需要充分考慮建筑的整體功能和細節(jié)，同時還應該明確建筑在商業(yè)區(qū)城市中的地位及影響，確保設(shè)計方案的可行性和可靠性，以服務消費者為原則，使得商業(yè)建筑自身的功能和價值能夠得到最大限度的發(fā)揮。
參考文獻
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關(guān)鍵字：規(guī)劃設(shè)計；單體設(shè)計
Abstract: The study attempts to Leiyang city of Hunan province water pick example planning road construction project, the problems of the modern planning and design of residential areas, the aim to improve the residents of the material culture level through the planning and design of the rich humanism spirit in residential areas, improve the quality of life of residents, so that people everywhere enjoy the humanistic care.
Key words: planning and design; monomer design
中圖分類號：F110文獻標識碼：A文章編碼：
一、項目概況
本項目規(guī)劃地塊位于湖南省耒陽市老城區(qū)北部——耒陽市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi),距離市中心僅5公里，其中首宗地西臨水拾路，北臨新城二路，南靠新城一路，西距群英北路不足200米，宗地面積約178畝，；第二宗地為L型街角地，南臨新城二路，東臨群英路，宗地面積約90畝；第三宗地為7字型街角地，東臨水拾路，北為新城二路街角，宗地面積約20畝.根據(jù)本區(qū)控規(guī)，首宗及第二宗地為商住項目用地，其中首宗地最南端為規(guī)劃賓館用地，第三宗地為農(nóng)村拆遷安置用地。
二、規(guī)劃設(shè)計理念
“以人為本”是社區(qū)開發(fā)的招牌式口號，但關(guān)鍵是如何把對人的考慮和關(guān)懷轉(zhuǎn)化為具體的規(guī)劃與建筑設(shè)計方案。這就需要關(guān)注生活的需求和細節(jié)，從使用（功能配置）與空間（視覺感受和體驗）兩個層面提升社區(qū)的整體品質(zhì)。
“環(huán)境”是影響一個社區(qū)品質(zhì)的決定性因素，同時也是一個樓盤開發(fā)成功與否的關(guān)鍵所在。因此，在開發(fā)與設(shè)計之初，就建立“環(huán)境”先行的觀念是達到開發(fā)、銷售與居住三贏的關(guān)鍵。
對于一個樓盤而言，整體而大氣的形象至關(guān)重要，它關(guān)乎一個品牌形象的建立；而從銷售與居住的角度而言，則需要房型的多樣化與豐富細膩的建筑與環(huán)境細節(jié)，從而提高居住的適應性、舒適性，滿足個性化的需求。
通過規(guī)劃設(shè)計，盡可能使社區(qū)的每一個住戶都能擁有良好的景觀，都能較為便利地享受社區(qū)的公共設(shè)施，從而消除房產(chǎn)開發(fā)中的死角，提高社區(qū)的整體品質(zhì)。
三、規(guī)劃設(shè)計方案要點
1.規(guī)劃結(jié)構(gòu)
規(guī)劃保留和改造現(xiàn)狀山丘，營造社區(qū)的中心公園，形成大尺度的社區(qū)核心公共空間，社區(qū)的會所、幼兒園等公共設(shè)施也在此空間中布置，而住宅則圍繞其兩側(cè)布局，由此形成特色鮮明的社區(qū)公共空間結(jié)構(gòu)和疏密有致的整體空間布局形態(tài)。
住宅布局
規(guī)劃以社區(qū)車行道路和公共綠化空間劃分形成數(shù)個住宅開發(fā)單元，以多層次、半開放式的圍合空間為基本的組織原則，通過建筑和環(huán)境的錯落布置，營造出既彼此獨立又相互聯(lián)系，統(tǒng)一而又富有變化的整體。各片區(qū)基本形成中心和組團兩級空間結(jié)構(gòu)，并形成圍而不合、形態(tài)各異的空間格局，營造靈活有序的空間形態(tài)和層層遞進、庭院深深的意境。
公共設(shè)施
社區(qū)公共設(shè)施主要包括商業(yè)服務設(shè)施、社區(qū)主會所、泛會所、幼兒園、賓館等，為社區(qū)居民提供一系列生活服務設(shè)施和公共交往活動場所，有利于營造濃郁溫馨、富有親和力和歸屬感的社區(qū)氛圍，同時也充分為城市所共享，滿足了周邊地塊相應的設(shè)施和資源需求，促進社區(qū)與城市的交流和互動。
商業(yè)服務設(shè)施
商業(yè)服務設(shè)施以沿街商業(yè)為主，滿足居民經(jīng)商投資的需求?？紤]到當?shù)氐南M習慣和消費特色，大部分為小進深、小面寬的底總價店面。
社區(qū)會所
社區(qū)主會所位于首宗地入口對景處，其中設(shè)置各類社區(qū)活動用房、健身中心、休閑餐飲、游泳池等，并在室外設(shè)置一個景觀無邊游泳池，這些設(shè)施均內(nèi)外兼顧，可為社區(qū)和城市所共享。
泛會所
在多層住宅片區(qū)和高層住宅片區(qū)中局部結(jié)合住宅底層各設(shè)置了若干處泛會所，布置小型茶座、健身房、閱覽室等，為居民日常休閑、健身、餐飲、會友提供方便。
教育設(shè)施
根據(jù)整個社區(qū)的人口規(guī)模和周邊教育設(shè)施的分布情況，本區(qū)只需布置一處六班幼兒園。幼兒園位于基地中心位置，與住宅之間均聯(lián)系便捷，安全便利，景觀優(yōu)美。
賓館和酒店式公寓
在社區(qū)的西南角，設(shè)置一座高檔賓館，成為社區(qū)南側(cè)面向城市的標志性建筑；西北角設(shè)置酒店式公寓，滿足特定人群的消費訴求。
景觀環(huán)境營造
在整體的景觀環(huán)境營造上，從以林蔭景觀大道和中心會所組成的社區(qū)入口公共景觀——中心公園——綠化水景步行走廊——各街坊院落環(huán)境，形成層層遞進的景觀層次，著力表現(xiàn)由公共尺度的景觀環(huán)境、步移景遷的綠化步道到院落庭園所形成的空間序列感和意境。同時強化在整體連續(xù)的景觀體系中的一些重要的節(jié)點，使其具有豐富的多樣性，并適應日常休閑活動的各種需求。
建筑作為環(huán)境景觀的界面注重其與景觀的聯(lián)系和對話，其本身也作為重要的景觀要素而得以強化，中心會所、賓館等重要的公共建筑需通過重點設(shè)計強化其景觀性，而建筑整體輪廓線也力求形成高低錯落，主從有序的形態(tài)，對處于重要空間視線焦點的建筑通過其出眾的體量、高度和造型強化其標志性。
建筑高度和形態(tài)
住宅建筑以多層和高層相結(jié)合，點式和板式住宅相組合，力求形成高低起伏、錯落有致的整體天際輪廓線，形成優(yōu)美、大氣、與自然共生的社區(qū)整體形象。
2.道路交通系統(tǒng)
（1）基本模式和原則
規(guī)劃的道路交通組織以街坊式的人車分流為基本模式，力求在創(chuàng)造與城市緊密融合的開放式社區(qū)的同時，營造出良好的道路、街道景觀和安全、寧靜的社區(qū)氛圍。
設(shè)計原則
統(tǒng)一： 將組織交通，合理分區(qū)，創(chuàng)造景觀三者統(tǒng)一起來進行路網(wǎng)規(guī)劃。
合理： 道路走向力求順應地形、地勢，線型通達、流暢，并適度曲折，在減速限速的同時形成豐富的道路觀景視角。
景觀： 道路結(jié)構(gòu)與景觀結(jié)構(gòu)相結(jié)合，創(chuàng)造開合有致、步移景異的道路景觀。
（2）出入口
社區(qū)首宗地面向西側(cè)的水拾路和北側(cè)的新城二路設(shè)置主入口，并通過入口廣場、社區(qū)中心和綠化景觀大道，形成醒目的社區(qū)入口面貌，結(jié)合商業(yè)、廣場、水景、林蔭道等形成一條展示社區(qū)形象的景觀走廊。使之成為回家的第一道風景線。同時，在其他方向上設(shè)置次入口，由此使社區(qū)具有良好的開放性，方便居民出入。
王轉(zhuǎn)，北京科技大學物流研究所副教授，北京吳鼎物流科技公司咨詢顧問，中國物流標準委員會委員。主要主持完成了數(shù)十項物流項目的規(guī)劃設(shè)計及研究工作，如國藥天津、上海、廣州物流中心的系統(tǒng)規(guī)劃，新疆醫(yī)藥配送中心的系統(tǒng)規(guī)劃，一汽汽車零配件JIT配送系統(tǒng)等。主要論著有《配送中心系統(tǒng)規(guī)劃》、《物流系統(tǒng)工程》等十多部專著和數(shù)十篇論文。
記者：與其他行業(yè)相比，建設(shè)醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)物流系統(tǒng)需要具備哪些條件?
王轉(zhuǎn)：醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)要遵循GSP制度，對醫(yī)藥配送中心建設(shè)的要求比較嚴格，建設(shè)一個醫(yī)藥物流系統(tǒng)應該滿足以下基本條件：
第一，一般要求藥品入庫口和出庫口分開；接發(fā)藥品區(qū)分開，而且盡量不要挨著。
第二，分類保管，不同的藥品不要放在一起，不同批號也不能放在一起。
第三，對溫濕度要求嚴格。由于藥品種類多，形態(tài)多，多數(shù)要求存放在陰涼庫(0～20℃)里，有的要求冷藏(2～8℃)，常溫庫要求(0～30℃)。按儲存條件醫(yī)藥配送中心分為很多倉儲區(qū)。
第四，配送中心一般分為多個儲區(qū)?？梢园此幤穬Υ嬉?、儲存溫度、儲存單位和揀選方式進行分區(qū)。一些藥品應單獨存儲，如易串味、毒麻品和貴重的藥品，必需單獨分區(qū)，毒麻品和二類不僅要單獨儲存，還要實行“雙人雙鎖”管理。
記者：醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)有哪些類型?近來發(fā)生了哪些變化?還存在哪些系統(tǒng)建設(shè)難點?
王轉(zhuǎn)：醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)有兩種典型類型。一是由國有醫(yī)藥企業(yè)物流部改制的股份公司。如國藥、上藥等。它們配送目標客戶一部分是批發(fā)商，一部分是醫(yī)院，配送給終端藥店的數(shù)量很少。另外一類民營醫(yī)藥流通企業(yè)，如九州通等。它們基本上直接將藥品配送到終端零售藥店。
最優(yōu)化的醫(yī)藥物流是從物流中心直接到最終需要的地方如醫(yī)院、門診部、店面等。從現(xiàn)在的發(fā)展形勢看，醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)向下游終端客戶商業(yè)藥店配送的比例在增加；將來拆零配送的比例會擴大；物流供應鏈條會變得更短。
不同于其他行業(yè)，醫(yī)藥物流中心具有品種多、分揀復雜的特點。醫(yī)藥產(chǎn)品包括瓶藥、針劑、藥片，還有中藥、器械等。一個大的配送中心一般會有1～2萬個品規(guī)，按批次算會有3～4萬個品種。這必然造成揀選點多、分揀補貨復雜等困難情況的出現(xiàn)。另外，很多藥品沒有條碼，在核驗環(huán)節(jié)需要人工核驗。目前，我國藥品條碼還沒有規(guī)范，沒統(tǒng)一。一般在外包裝箱上會有條碼，而在SKU上沒有，增加了核驗勞動強度。
記者：請簡單分析目前醫(yī)藥物流中心建設(shè)發(fā)展狀況。
王轉(zhuǎn)：國內(nèi)投資建設(shè)醫(yī)藥物流中心的熱潮始于2001年。此后醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目在不斷增加。總體來看，前幾年大型項目惹人關(guān)注；近幾年中小型項目呈現(xiàn)大幅增長趨勢。
目前，國內(nèi)大型醫(yī)藥物流中心規(guī)劃咨詢項目有所減少。原因之一是大型醫(yī)藥企業(yè)在建設(shè)物流中心過程中積累了經(jīng)驗之后，開始自己規(guī)劃設(shè)計。
醫(yī)藥物流中心信息系統(tǒng)的實施有兩種模式。一是由系統(tǒng)集成商直接集成，現(xiàn)在國內(nèi)集成商都有這種能力。二是醫(yī)藥物流中心直接向軟件企業(yè)購買，然后再跟硬件集成商進行集成。不管采用那種實施模式，國外物流軟件都會受到用戶的關(guān)注。這主要是由于國外物流軟件具有模塊化、標準化的特點，在物流信息系統(tǒng)管理上可以實現(xiàn)從一個配送區(qū)變成多個配送區(qū)，從按單揀選變成批量揀選的操作，實現(xiàn)復雜數(shù)據(jù)的交換和管理，國內(nèi)很多軟件企業(yè)還不具備這樣的實力。 在規(guī)劃設(shè)計過程中，我們發(fā)現(xiàn)在醫(yī)藥商業(yè)行業(yè)還有一些規(guī)劃咨詢需求：醫(yī)療器械行業(yè)物流中心規(guī)劃咨詢將是行業(yè)發(fā)展的一個新方向。
記者：請簡單介紹，昊鼎能為醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)提供怎樣的咨詢服務?包括哪些流程?
王轉(zhuǎn)：醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)一般會有建設(shè)物流中心的需求，但對于應該如何做、做多大規(guī)模缺乏認識。昊鼎在可以這些方面幫助他們解決困難。
首先，理清需求，按照他們期望的物流中心能滿足什么的要求，去做假設(shè)數(shù)據(jù)的分析、流程分析。其次，根據(jù)需求，設(shè)計物流中心規(guī)模、設(shè)計工藝流程(分多少儲區(qū)、流量、流向等)。最后做總評標、選配設(shè)備和信息系統(tǒng)。
在規(guī)劃物流系統(tǒng)時，吳鼎會根據(jù)客戶運營體系的實際狀況做全方位的分析，如物流中心需要什么樣的組織機構(gòu)，需要配備多少崗位，每個崗位需要多少人員，力圖使物流效率達到最佳。而一些系統(tǒng)集成商可能會更關(guān)注設(shè)備的配置和集成，至于能否滿足物流系統(tǒng)總體需求，設(shè)計方案如何與人員配置、儲存策略相結(jié)合，則很難說清楚。
記者：與同類企業(yè)相比，昊鼎的競爭優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面?
王轉(zhuǎn)：為物流中心建設(shè)項目客戶提供需求分析和能力規(guī)劃方面的服務，吳鼎是倡導者，并且歸納整理出一整套的完整方法，這是國外的集成商和咨詢公司都做不到的。畢竟規(guī)劃商不能只告訴客戶：配送中心的總規(guī)模(包括使用多少托盤?匹配多少品種?一天接多少訂單等)；還要了解每個儲區(qū)出多少貨，流到哪里去了，是補貨了，還是直接出貨了?
需求分析和能力規(guī)劃占用了我們規(guī)劃項目一半的時間。另外一半時間才用在設(shè)計方案中，包括比較方案、作業(yè)流程制定、設(shè)備選配及數(shù)量計算、各儲區(qū)能力匹配、投資計算等方面?？疾煸O(shè)計方案能否通過的依據(jù)包括：總規(guī)劃能力是否達到要求；各儲區(qū)的作業(yè)能力能否達到匹配。
從具體的技術(shù)手段上看，我們使用了多種先進或有特色的技術(shù)：
第一，在需求分析方面，使用自主開發(fā)的EIQ分析軟件進行需求分析，可自動導入數(shù)據(jù)、分析數(shù)據(jù)、結(jié)果查詢和自動生成分析報告，可大大提高分析效率和準確度；
第二，在能力規(guī)劃方面采用自主開發(fā)的物流中心輔助規(guī)劃軟件進行物流中心儲運單元設(shè)計、總體規(guī)模計算、儲區(qū)設(shè)置、工藝流程設(shè)計、儲區(qū)定位、儲區(qū)能力計算，最終得到物流中心的流向流量圖。
第三，在總平面布局和設(shè)施設(shè)備評估方面，采用各種專用仿真軟件(FLEXSIM、樂龍等)對物流系統(tǒng)的匹配程度和運行性能進行評估和判斷。
第四，在貨架設(shè)計方面，自主開發(fā)了鋼結(jié)構(gòu)貨架計算機輔助設(shè)計(RCS)軟件。該軟件可以根據(jù)用戶的需求，進行倉庫的貨架布局和設(shè)計，并自動生成設(shè)計報告、CAD圖、零部件清單和報價清單。
第五，自主開發(fā)了鋼結(jié)構(gòu)貨架有限元分析軟件――LRF系統(tǒng)。該軟件可以計算目前立體倉庫設(shè)計中常遇到的各種結(jié)構(gòu)貨架的強度、剛度和穩(wěn)定性等。該產(chǎn)品已應用于多家設(shè)計和生產(chǎn)企業(yè)?；诖?，昊鼎正在主持參與編制貨架設(shè)計的國家計算標準，今年即將完成。
記者：能否以典型客戶為例說明物流規(guī)劃的作用和意義?
王轉(zhuǎn)：我們的典型客戶是國藥物流公司。在做國藥物流項目時，主要幫助國藥完成了以下幾個方面的工作：
首先，確定了國藥物流一體化發(fā)展戰(zhàn)略。即將物流業(yè)務從集團公司剝離，成立物流公司。國藥集團在國內(nèi)各省基本都有分公司。以國藥廣州公司為例，廣州公司下面有近10家獨立的法人公司(子公司、控股公司或參股公司)。它們各賣各的產(chǎn)品，各自從廣州配送貨到全國的客戶?，F(xiàn)在廣州公司把物流業(yè)務分離出來，整合成了一個物流公司，這樣廣州公司賣到全國的產(chǎn)品只有這一家物流公司進行配送，極大地提高了物流效率，縮短了客戶響應時間。
其次，通過對其物流需求的系統(tǒng)分析，明確了國藥物流特點和物流中心的建設(shè)需求。明確了訂單特征、物流中心建設(shè)規(guī)模和能力需求，使得企業(yè)了解物流系統(tǒng)的真正需求和建設(shè)目標。
再次，根據(jù)需求和能力，設(shè)計若干概念方案并進行分析對比，使企業(yè)明確什么樣的系統(tǒng)方案更能滿足企業(yè)的需求，從而避免了系統(tǒng)建設(shè)中的盲目性。
記者：您認為目前醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)還存在哪些認識方面的問題需要說明?
王轉(zhuǎn)：第一，建設(shè)現(xiàn)代化的物流系統(tǒng)并不意味著物流成本的下降。一個項目投入上億元，藥品儲藏條件改善，人力管理成本增加，物流成本顯然增加了。不過企業(yè)物流總額會增加，市場占有率會增加。
