時(shí)間：2023-05-30 10:35:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇養(yǎng)老地產(chǎn)政策，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；市場(chǎng)；企業(yè)；方式
一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀與遇到的困難
作為一個(gè)新興市場(chǎng)和新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)在獲得全新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，還存在著作為新興產(chǎn)業(yè)模式所固有的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，而在投資、管理、營(yíng)銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數(shù)。在養(yǎng)老地產(chǎn)這一鏈條中，各種企業(yè)類型都會(huì)因?yàn)槊鎸?duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所先前固有的高投入、長(zhǎng)周期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境在投資期間多變等復(fù)雜的不確定因素，而導(dǎo)致其為了應(yīng)對(duì)這些潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)而制定和確定科學(xué)合理的用來(lái)計(jì)算投入產(chǎn)出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與以往各種地產(chǎn)類型執(zhí)行的完全是不同的管理方法和營(yíng)銷手段，沒有現(xiàn)成執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)投資企業(yè)集團(tuán)必然造成當(dāng)前相關(guān)公司明確的盈利模式的暫時(shí)缺位。雖然地產(chǎn)投資相關(guān)企業(yè)資本的長(zhǎng)期性很好的迎合了投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)期限較長(zhǎng)的特征，這也是時(shí)下能夠支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基本認(rèn)可和辨識(shí)依據(jù)。但目前養(yǎng)老社區(qū)有著極為不明的用地性質(zhì)，依據(jù)的是很高的地價(jià)，這就給未來(lái)的收益帶來(lái)的極大的不確定性，內(nèi)涵著極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)鏈條，養(yǎng)老地產(chǎn)肯定要大量的投入資金，從而帶動(dòng)了全社會(huì)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步重視和考慮傾向養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式和性價(jià)比。但這種考慮至今還只是停留于理論上，尚未有成形的模式和成功的經(jīng)驗(yàn)作為參考和借鑒，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入或者即將進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，一切都還是未知數(shù)。因此，基于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)較為新興的產(chǎn)業(yè)特征和不確定的營(yíng)銷模式，需要進(jìn)行冷靜的思考和運(yùn)營(yíng)把握。
二、如何確保養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展方式
第一是法律法規(guī)方面的突破， 應(yīng)該爭(zhēng)取對(duì)老齡事業(yè)的國(guó)家立法"近期應(yīng)該盡快出臺(tái)國(guó)務(wù)院， 包括地方政府的行政管理法規(guī)和一系列的技術(shù)要求規(guī)范， 做到有法可依， 有章可循； 第二， 對(duì)于進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的門檻制度的突破， 要制定有利于或要鼓勵(lì)和吸引社會(huì)資金的進(jìn)入制度， 也包括吸納國(guó)際的資金！ 技術(shù)！ 管理等方面； 第三， 在規(guī)劃用地方面的突破， 應(yīng)該有老齡養(yǎng)老用地的一席之地， 在進(jìn)程改造當(dāng)中要配養(yǎng)老公共設(shè)施和養(yǎng)老住宅；第四， 優(yōu)惠和扶持政策的突破， 對(duì)于不同形式的養(yǎng)老模式， 應(yīng)該給予相應(yīng)的在土地！ 規(guī)劃！ 財(cái)政！ 信貸！ 稅費(fèi)！醫(yī)療等方面的扶持政策； 第五， 多元化以房養(yǎng)老模式的突破" 除了要研究倒按揭！ 反向抵押貸款等形式外， 還要探索-以小換大！ 委托. 等等模式， 解決老年人有房沒錢的問(wèn)題， 通過(guò)這樣一些突破， 我們國(guó)家老齡事業(yè)！ 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)有更大的發(fā)展"
三、改進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的建議
1、健全優(yōu)化養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈
當(dāng)前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于摸索階段，因此首要的任務(wù)是應(yīng)推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的形成，從而促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)。目前我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條尚處于形成過(guò)程中，如建設(shè)資金投入、建設(shè)用地提供、設(shè)施設(shè)備配備適老化用品購(gòu)置、運(yùn)營(yíng)管理引進(jìn)等環(huán)節(jié)都有待進(jìn)一步銜接。可以說(shuō)，完善的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條是促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的重要前提，只有相關(guān)完整的環(huán)節(jié)能夠得到順利銜接，才能有效促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的順利發(fā)展。目前既需要建設(shè)良好的信息平臺(tái)來(lái)銜接各個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也需要政府出臺(tái)支持政策來(lái)培育各環(huán)節(jié)的成長(zhǎng)。針對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化健全，還要通過(guò)制定針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，需要有關(guān)部門制定政策和標(biāo)準(zhǔn)以加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而應(yīng)對(duì)在實(shí)際建設(shè)中所遇到的由于產(chǎn)品多樣化和建設(shè)主體多元化所造成的水平不均衡問(wèn)題。同時(shí)國(guó)家還要出臺(tái)各種政策來(lái)鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局下養(yǎng)老項(xiàng)目的多樣化和有序化。
2、政府出臺(tái)切實(shí)可行的優(yōu)惠政策， 鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域
為鼓勵(lì)更多的開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，政府需要出臺(tái)切實(shí)可行的優(yōu)惠政策。一是鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域。在規(guī)劃審批、投資核準(zhǔn)、融資服務(wù)、財(cái)稅支持、土地使用、醫(yī)保定點(diǎn)等方面，貫徹平等準(zhǔn)入原則。二是實(shí)行同等待遇。凡各級(jí)政府給予公辦養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目的優(yōu)惠扶持政策與措施，也適用于民營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)；給予非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)、組織的各種優(yōu)惠待遇和政策，也同樣適用于從事同類服務(wù)活動(dòng)的民營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)。
政府各相關(guān)部門要關(guān)注、關(guān)心養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，作好服務(wù)工作。繼續(xù)加大資金保障力度，建立養(yǎng)老服務(wù)資金保障制度，將發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)費(fèi)列入專項(xiàng)財(cái)政預(yù)算。推進(jìn)試點(diǎn)建設(shè)工作，推行優(yōu)惠政策，吸引社會(huì)捐助和公益慈善組織多渠道投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)；進(jìn)一步完善社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)制，規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選擇有信譽(yù)的企業(yè)進(jìn)入社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。
3、吸取國(guó)外開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)
英國(guó)老年社區(qū)的特點(diǎn)是配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū)，也稱聚集住宅或退休之家。英國(guó)的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，有各種各樣的俱樂(lè)部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上，是集居住、商業(yè)服務(wù)、度假療養(yǎng)于一體的大型綜合社區(qū)。美國(guó)老年人的居住設(shè)施大致分為5類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院和老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。
4、探索國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)
“以房養(yǎng)老”模式以北京太陽(yáng)城老年公寓為代表，采用反向抵押的逆按揭方式。這一概念是從西方引入中國(guó)的，在老齡化現(xiàn)象日益突出、獨(dú)生子女負(fù)擔(dān)加重的當(dāng)今社會(huì)，該模式無(wú)疑是未來(lái)老年人減輕養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的一種很好的方式。
5、開發(fā)商應(yīng)該探索獨(dú)立開發(fā)或合作開發(fā)的模式
養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)金流要求非常高，除房地產(chǎn)開發(fā)公司外，一些保險(xiǎn)公司、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行公司、醫(yī)療公司等也有進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意愿，開發(fā)商可與此類公司合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，增強(qiáng)資金、資源實(shí)力，分散開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目策劃和可行性研究。
四、總結(jié)
我們需要認(rèn)清養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心和實(shí)質(zhì)，政府應(yīng)該承擔(dān)政府的責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)該認(rèn)清自己在這個(gè)產(chǎn)業(yè)中的定位和角色， 醫(yī)療資源應(yīng)該首當(dāng)其沖促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈和服務(wù)鏈的構(gòu)建， 全社會(huì)在共同做養(yǎng)老上達(dá)成共識(shí)。保險(xiǎn)、投資、運(yùn)營(yíng)管理、社工體系、志愿者等方方面面共同參與， 這個(gè)產(chǎn)業(yè)才有希望， 才能成功。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊燕綏，張芳芳. 不同的老齡化，不同的發(fā)展模式[J]. 國(guó)際經(jīng)濟(jì)評(píng)論. 2012（01）
[2]王林秀，朱超強(qiáng). 養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)模式研究[J]. 改革與戰(zhàn)略. 2012（01）
關(guān)鍵詞： 旅游養(yǎng)老；模式；創(chuàng)新
一、 旅游養(yǎng)老定義
旅游養(yǎng)老是異地養(yǎng)老的一種，指老年人隨著季節(jié)的變化，選擇更舒適的環(huán)境，短期或者長(zhǎng)期在異地以旅游方式享受生活的一種養(yǎng)老模式。換句話說(shuō)，旅游養(yǎng)老在本質(zhì)上屬于老年度假旅游，是老年旅游者以異地養(yǎng)老的形式而發(fā)生的不以工作、定居和移民為目的的旅行活動(dòng)的總稱。正是由于旅游養(yǎng)老的興起，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新興產(chǎn)業(yè)越來(lái)越受到廣泛關(guān)注。
二、海南冬季旅游養(yǎng)老度假區(qū)商業(yè)模式分析
近年來(lái)到海南過(guò)冬的“候鳥”老人急劇增多，海南已成為全國(guó)最熱門的“候鳥”老人聚集地，“候鳥型”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)成為海南的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
（一）海南旅游養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)
1.資源優(yōu)勢(shì)。海南空氣負(fù)氧離子含量極高，空氣清新，生態(tài)良好，被譽(yù)為“天然的大溫室”。這種得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境資源便是海南旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成功的巨大優(yōu)勢(shì)。2.政策優(yōu)勢(shì)。針對(duì)這“候鳥”老人的需求，海南政府也相繼制定了有關(guān)政策，營(yíng)造了和諧良好的“候鳥式”養(yǎng)老氛圍。將老齡產(chǎn)業(yè)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃和國(guó)際旅游島建設(shè)當(dāng)中，開發(fā)和建設(shè)功能配套的養(yǎng)老示范社區(qū)，面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)建立高端的綜合性“國(guó)際休閑養(yǎng)老專屬區(qū)”。
（二）海南旅游養(yǎng)老的劣勢(shì)
1.資金匱乏，產(chǎn)業(yè)未規(guī)模化。旅游養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)起步較晚，因此很多機(jī)構(gòu)因風(fēng)險(xiǎn)的緣故都不愿意投資，導(dǎo)致海南“候鳥型”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資金匱乏，缺乏大型優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，已有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，設(shè)施落后。雖然政府每年都會(huì)有財(cái)政資金補(bǔ)貼養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但是只針對(duì)當(dāng)?shù)乩先耍B(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象大都是“候鳥”老人，因此無(wú)法享受政府補(bǔ)貼，很大程度上制約了養(yǎng)老地產(chǎn)做大做強(qiáng)。2.醫(yī)保合作區(qū)域窄。海南盡管已與一些城市進(jìn)行醫(yī)保異地結(jié)算，但面對(duì)大量的來(lái)自全國(guó)各地的“候鳥”老人，醫(yī)保異地結(jié)算依然顯得心有余而力不足，并且，正是因海南冬季旅游養(yǎng)老的特點(diǎn)，與海南合作的醫(yī)保異地結(jié)算城市多為北方城市，這也造成其他地方的“候鳥”老人為了節(jié)省醫(yī)療開支在轉(zhuǎn)回本地醫(yī)院時(shí)身體忍受不了旅途的辛勞。
三、旅游養(yǎng)老的現(xiàn)狀分析
2014年，中國(guó)老年人口數(shù)量達(dá)到2.02億，占全國(guó)總?cè)丝诘?4.8%；根據(jù)預(yù)計(jì)，2020-2050年為我國(guó)人口老齡化高發(fā)階段，老年人比重上升到25.8%。據(jù)全國(guó)老齡委調(diào)訟允荊我國(guó)老年人出游意愿越來(lái)越高，目前已經(jīng)占到旅游總?cè)藬?shù)20%以上。在眾多的旅游方式中，文化及養(yǎng)生型的休閑旅游更受老年群體歡迎，該方式更靈活，更尊重老年人的選擇，非常適合老年人慢節(jié)奏、低強(qiáng)度的旅游特點(diǎn)。由于我國(guó)獨(dú)生子女政策的特殊國(guó)情，中國(guó)旅游養(yǎng)老的市場(chǎng)非常巨大。
四、四川都江堰夏季旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)建研究
（一） 四川旅游養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 。在四川，養(yǎng)老地產(chǎn)并不鮮見，已經(jīng)有20家企業(yè)（機(jī)構(gòu)）正在積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)。但成功的項(xiàng)目特別少，目前只是概念性的話題或者說(shuō)地產(chǎn)商宣傳的亮點(diǎn)，并沒有在后期的運(yùn)營(yíng)和管理上將養(yǎng)老的概念落到實(shí)處，可以說(shuō)四川還沒有純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)。旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展遭遇瓶頸主要存在兩個(gè)問(wèn)題：一是政府對(duì)養(yǎng)老用地支持力度不夠。二是養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)缺乏。但是，這幾年四川養(yǎng)老地產(chǎn)真正開始變化：尋求與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，后期的運(yùn)營(yíng)商以老年人作為絕對(duì)的服務(wù)中心，量身定做各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)等等，這些都在逐漸改變成都養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀。
（二） 都江堰構(gòu)建夏季旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)分析
1.旅游形象。四川一直是旅游大省，擁有很多的旅游資源，且旅游人數(shù)眾多。都江堰作為其中一部分，旅游形象鮮明，且深入人心。2.氣候優(yōu)勢(shì)。都江堰屬于中亞熱帶溫潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，溫度變化都不大。雨量充沛，云霧多，日照少，氣候宜人，因此特別適合度假休閑。3.資源優(yōu)勢(shì)。都江堰的旅游資源十分豐富，有李冰建造的都江堰、有歷史悠久的街子古鎮(zhèn)、有道教起源青城山以及許多自然風(fēng)景秀麗的地方。且處于旅游大省四川，就近的旅游資源十分豐富，包括九寨溝、黃龍、平樂(lè)等。4.交通優(yōu)勢(shì)。毗鄰成都的都江堰坐擁成都的航空港、鐵路、水路、公路、管道運(yùn)輸?shù)冗\(yùn)輸方式的快速發(fā)展為老年人旅游養(yǎng)老提供便利的交通保障。5.客源優(yōu)勢(shì)。都江堰周邊有貴州、湖北、湖南、陜西、成都。這幾處人口老齡化都相對(duì)嚴(yán)重，且需求較大，給都江堰帶來(lái)了巨大的客源。
（三） 都江堰構(gòu)建夏季旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的措施 。通過(guò)以上分析，可以看出都江堰有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和條件進(jìn)行開發(fā)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)，通過(guò)對(duì)海南冬季旅游養(yǎng)老商業(yè)模式的經(jīng)驗(yàn)分析，結(jié)合都江堰的具體特點(diǎn)，提出以下措施：
1、政府方面
（1） 相關(guān)政策制度的完善。都江堰的各相關(guān)部門可以在原有制度上商議出更為規(guī)范的旅游養(yǎng)老制度，明確旅游養(yǎng)老單位的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。同時(shí)積極出臺(tái)政策支持旅游養(yǎng)老的開發(fā)和建設(shè)，并在土地、稅收等方面給予政策支持，如土地廉價(jià)批租、價(jià)格優(yōu)惠等。發(fā)展改革委可以在景區(qū)規(guī)劃出相關(guān)旅游養(yǎng)老用地，鼓勵(lì)更多的企業(yè)投身到旅游養(yǎng)老建設(shè)中來(lái)。還應(yīng)制定一系列的旅游養(yǎng)老管理的法律依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并聯(lián)合養(yǎng)老管理部門建立經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)許制度，加強(qiáng)對(duì)提供養(yǎng)老服務(wù)單位的監(jiān)督力度。（2） 加大對(duì)養(yǎng)老旅游地產(chǎn)的宣傳。政府可以通過(guò)政府的形象和渠道，如旅游局可以在其官網(wǎng)上正面宣傳旅游養(yǎng)老地產(chǎn)，提高公眾對(duì)于旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的認(rèn)知度，促進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展，也能夠使有養(yǎng)老需求的人們可以關(guān)注到都江堰的夏季旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。 （3） 醫(yī)療保險(xiǎn)方面的支撐。都江堰政府還可以與成都各縣市，特別是有名的醫(yī)院，如華西醫(yī)院、省醫(yī)院、等醫(yī)學(xué)機(jī)構(gòu)合作，使老人能夠得到更好的健康保證。同時(shí)還可以和全國(guó)其他省市進(jìn)行合作，完善異地就醫(yī)、異地醫(yī)保結(jié)算等惠民措施，方便養(yǎng)老者及時(shí)就醫(yī)。
2、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面
（1）都江堰可以實(shí)施農(nóng)家樂(lè)+公寓式的商業(yè)模式，進(jìn)行“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲式”開發(fā)方式，改變傳統(tǒng)的暴力開發(fā)，在堅(jiān)持原有景區(qū)特色的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)改造。都江堰農(nóng)家樂(lè)已經(jīng)比較成熟，但是不規(guī)范運(yùn)營(yíng)，這樣既保護(hù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)家樂(lè)的利益，也能讓養(yǎng)老者感受到公寓式服務(wù)的便捷。（2）連鎖式異地置換旅游養(yǎng)老。同一批“互換性”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，通過(guò)地產(chǎn)與機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)與機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)與地產(chǎn)的互換來(lái)增加旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的置換性，提高附加值。（3）創(chuàng)建醫(yī)療體系一條龍服務(wù)。與政府合作實(shí)施異地醫(yī)保等政策，同時(shí)培養(yǎng)高素質(zhì)的專門養(yǎng)老服務(wù)醫(yī)療人員，提高醫(yī)療水平，解除老人及家人的擔(dān)憂。（4）旅游地產(chǎn)項(xiàng)目與景區(qū)的結(jié)合度更加無(wú)縫化。通過(guò)在青城山、都江堰等景區(qū)設(shè)立屬于旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的休閑娛樂(lè)室、觀光導(dǎo)游等一系列的措施。如在青城山可以設(shè)置禮佛專用室供老人禮佛打坐靜思，既娛樂(lè)又健康養(yǎng)生，讓養(yǎng)老者能更好的體驗(yàn)到旅游養(yǎng)老與其他養(yǎng)老方式的真正差異。（5）旅游地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行“主題式旅游養(yǎng)老”，每?jī)芍苓M(jìn)行新的主題項(xiàng)目，改善單純養(yǎng)老的方式，增加養(yǎng)老者的樂(lè)趣。主題包括：晚霞愛情、單車環(huán)街子古鎮(zhèn)、環(huán)保日等。 （作者單位：西華大學(xué)工商管理學(xué)院）
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Abstract： Aiming at the problems of the large amount of capital demand， long payback period and general lack of development experience in the process of China's endowment real estate investment， the application of support vector machine （SVM） in the evaluation of the investment risk of the pension real estate project is put forward. Combined with the current situation of China's pension real estate development， the evaluation model of investment risk of pension real estate projects based on SVM is established. The results show that the model has high prediction accuracy and fast calculation speed. It can help the pension real estate enterprises predict risks in making investment decision to reduce blindness in the investment and make suitable decisions.
關(guān)鍵詞： 養(yǎng)老地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；支持向量機(jī)
Key words： pension estate；risk evaluation；SVM
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）11-0040-03
0 引言
隨著人口老齡化程度的不斷加劇，社會(huì)化養(yǎng)老日趨主流，而目前我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給不足、類型單一、設(shè)施簡(jiǎn)陋且服務(wù)水平低下，難以滿足大多數(shù)老年人的養(yǎng)老需求。如何積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，解決有限的養(yǎng)老資源與急劇增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求之間的矛盾，成為社會(huì)密切關(guān)注的問(wèn)題。作為社會(huì)養(yǎng)老的一種形式――養(yǎng)老地產(chǎn)，在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。
養(yǎng)老地產(chǎn)是我國(guó)實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合等社會(huì)化養(yǎng)老的有效載體和實(shí)現(xiàn)形式[1]，大力推行養(yǎng)老地產(chǎn)可以有效地緩解政府的社會(huì)保障壓力，解決我國(guó)目前所面臨的社會(huì)化養(yǎng)老問(wèn)題。養(yǎng)老地產(chǎn)作為特殊的新興房地產(chǎn)行業(yè)，盡管其發(fā)展?jié)摿薮螅捎谠谖覈?guó)尚處于探索和初步發(fā)展階段，開發(fā)資金需求量大、回收周期長(zhǎng)、市場(chǎng)定位不清晰且普遍缺乏開發(fā)全過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)，致使面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多樣，給投資者帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)損失。要想使養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)健康有序的發(fā)展，如何規(guī)避其投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利成為目前亟待解決的問(wèn)題。傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法有層次分析法[2]、灰色關(guān)聯(lián)分析[3]、BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)[4]等，但上述方法在實(shí)際運(yùn)用中均存在一些不足，已不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的需要。支持向量機(jī)（Support Vector Machine，SVM）建立在結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)最小化原理基礎(chǔ)上，根據(jù)有限的樣本信息在模型的復(fù)雜性和學(xué)習(xí)能力之間尋求最佳折衷[5]，以期實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)和置信范圍的最小化，從而獲得良好的統(tǒng)計(jì)規(guī)律和更好的泛化能力。與傳統(tǒng)方法相比，其具有很好的棒性和預(yù)測(cè)能力，有效地解決了小樣本、非線性的問(wèn)題。故從養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際出發(fā)，采用SVM方法對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估度量，為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提供一定的支持。
1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析
1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素
1.1.1 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)
養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在整體規(guī)劃建設(shè)方面要求很強(qiáng)的專業(yè)性，從項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等各方面必須符合老齡消費(fèi)群體的身體特質(zhì)與心理需求[6，7]，比一般住宅功能更加具體化、細(xì)節(jié)化。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：選址風(fēng)險(xiǎn)、適老設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、配套設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)等。
1.1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場(chǎng)，由于老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念并未改變，且對(duì)該產(chǎn)業(yè)知識(shí)的了解欠缺，尚未被社會(huì)真正接受和認(rèn)可，這將直接影響項(xiàng)目的售出量和租賃量，容易給投資者造成損失。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、養(yǎng)老市場(chǎng)認(rèn)可風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)等。
1.1.3 政策風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)支持和鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)，近一兩年國(guó)家已陸續(xù)出臺(tái)不少政策，但土地、稅收、金融等支持政策不夠細(xì)化，并沒有形成一個(gè)完整的具有法律效力的鼓勵(lì)性實(shí)施環(huán)境，最終導(dǎo)致政策不能落實(shí)到位，這成為阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。養(yǎng)老地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)主要包括產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、養(yǎng)老用地政策風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)方面。
1.1.4 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)會(huì)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)。造成養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源較多，主要有融資風(fēng)險(xiǎn)、費(fèi)用控制風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。
1.1.5 管理風(fēng)險(xiǎn)
相對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)的管理服務(wù)內(nèi)容更多，工作更繁瑣，管理者經(jīng)驗(yàn)水平和養(yǎng)老服務(wù)水平的高低，則對(duì)運(yùn)營(yíng)效果具有重大影響。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)包括養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理者經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)、養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面。
1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建
養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系要求科學(xué)、客觀、全面，能夠確切反映影響項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)狀況的因素。故基于上述對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，對(duì)其所涵蓋的影響因素進(jìn)行進(jìn)一步的歸納與分類，建立養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如圖1所示。
2 支持向量機(jī)基本原理
3 基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
選取已建成的12個(gè)典型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目作為實(shí)例分析對(duì)象，采用已構(gòu)建的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。
3.1 收集數(shù)據(jù)
由于影響?zhàn)B老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的各評(píng)價(jià)指標(biāo)多為定性因素，故采用專家打分的方法，聽取20位養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目方面的專家意見，并依據(jù)多年的研究經(jīng)驗(yàn)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行打分，打分的分值為：0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五個(gè)等級(jí)，依次對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)：低，較低，一般，較高，高五個(gè)評(píng)價(jià)等級(jí)。打分時(shí)由專家充分審核，分析各個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)際運(yùn)行和經(jīng)營(yíng)狀況，給出各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的評(píng)分值以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)值，匯總整理后，得到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)專家評(píng)估數(shù)據(jù)集。如表1所示，表1中第1列為12個(gè)學(xué)習(xí)樣本，U1-U17列表示專家對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的平均值，最后1列為專家綜合評(píng)價(jià)值。以體現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)值作為支持向量機(jī)的輸入向量，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)值作為輸出變量，兩者構(gòu)成模型訓(xùn)練集。選取前9個(gè)項(xiàng)目的樣本數(shù)據(jù)作為SVM訓(xùn)練樣本集，后三個(gè)項(xiàng)目的樣本數(shù)據(jù)作為測(cè)試樣本集，用來(lái)驗(yàn)證基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的準(zhǔn)確性。
3.2 確定模型參數(shù)
3.3 結(jié)果分析
將后三個(gè)作為測(cè)試樣本代入建立的模型進(jìn)行驗(yàn)證，實(shí)際輸出結(jié)果分別為0.4418、0.3918和0.6482，其相對(duì)誤差如表2所示。
從訓(xùn)練模型對(duì)測(cè)試樣本評(píng)估的結(jié)果可知，SVM的評(píng)價(jià)值與專家評(píng)價(jià)結(jié)果基本一致，相對(duì)誤差均在可接受范圍內(nèi)，基本上已能符合實(shí)際評(píng)估工作的要求，說(shuō)明利用支持向量機(jī)建立的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型具有良好的適用性且擬合效果較好，可以用來(lái)評(píng)價(jià)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，并且大大縮短了運(yùn)算時(shí)間。至此，基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型已經(jīng)建立起來(lái)。對(duì)于待投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，只需將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)值輸入訓(xùn)練好的模型中，即可得到該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)值，同時(shí)確定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，而且可以快速批量的進(jìn)行。
4 結(jié)論
以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行合理分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，建立了基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型。并通過(guò)實(shí)例表明，該模型能夠較好的對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，結(jié)果精確且運(yùn)行速度快，能夠提高投資者決策的可靠性，有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。支持向量機(jī)與常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法相比，減少了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過(guò)程中的主觀性問(wèn)題，使評(píng)價(jià)結(jié)果更為客觀，并且對(duì)樣本數(shù)量的依賴性較弱，通過(guò)有限樣本的W習(xí)而構(gòu)建的評(píng)價(jià)模型具有較強(qiáng)的泛化能力和推廣能力。因此，將支持向量機(jī)用于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)具有一定的實(shí)踐意義。
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目前，我國(guó)已步入深度老齡社會(huì)，60周歲以上老齡人口已達(dá)2.1億。隨著老齡人口的不斷增多，老年人的養(yǎng)老問(wèn)題日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為適應(yīng)我國(guó)人口老齡化現(xiàn)狀，國(guó)家相繼出臺(tái)了系列政策，支持國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和服務(wù)模式創(chuàng)新。養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)尚處于探索階段，本文在分析國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài)基礎(chǔ)上，注重探討了養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)模式與規(guī)劃設(shè)計(jì)，以期為我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，提供可行性參考建議。
養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式規(guī)劃設(shè)計(jì)
養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新興地產(chǎn)形式，涵蓋了房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、醫(yī)療、旅游等行業(yè)。這種地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)相結(jié)合的模式，具有“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”雙重屬性，體現(xiàn)了養(yǎng)老的社會(huì)主題和地產(chǎn)的商業(yè)主題。其依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供適老房產(chǎn)，以寓居于樂(lè)的形式，來(lái)充分滿足老年人居住和生活所需。
養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品類型主要有保險(xiǎn)資金建設(shè)的升級(jí)版養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開發(fā)商建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，以環(huán)境優(yōu)美的商品房小區(qū)輔以針對(duì)老年人特點(diǎn)專門設(shè)計(jì)的配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施。其建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃和裝飾標(biāo)準(zhǔn)接近高端住宅產(chǎn)品，并融入了適老化設(shè)計(jì)，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體娛樂(lè)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，都實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)與優(yōu)質(zhì)健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，不僅很好地適應(yīng)了我國(guó)人口老齡化、高齡化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”。
在老齡化加劇和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起了各國(guó)的強(qiáng)烈關(guān)注，并從理論與實(shí)踐維度展開了一系列的研究、討論。在20世紀(jì)60年代，西方發(fā)達(dá)國(guó)家就已開始發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，并積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)；但我國(guó)目前還處于探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還存在較多的問(wèn)題，并面臨較大的市場(chǎng)、融資、政策等風(fēng)險(xiǎn)，契合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老住宅建設(shè)也尚缺少經(jīng)驗(yàn)。因此，有必要針對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)模式與規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行探討。
一、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r動(dòng)態(tài)
我國(guó)在2000年開始進(jìn)入老齡社會(huì)，現(xiàn)已成為世界老年人口最多的國(guó)家，預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中期，60歲以上老年人口將超過(guò)5億。隨著人口老齡化程度不斷加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求缺口越來(lái)越大。十提出要“大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和老齡產(chǎn)業(yè)”，加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向高效率、低成本、可持續(xù)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)盡快實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、舒適化、知識(shí)化。然而，在實(shí)踐中，完整的老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條尚未完全形成，也沒有制定單獨(dú)的老齡產(chǎn)業(yè)政策，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與服務(wù)能力，不能有效滿足社會(huì)所需，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的缺口比較大。目前，90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過(guò)家庭照料養(yǎng)老，7%的老年人通過(guò)購(gòu)買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3%的老年人通過(guò)入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。
國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)類型大致可分為三類：一是收費(fèi)較低的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；二是以社區(qū)敬老院為主的民營(yíng)小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這類機(jī)構(gòu)享受政府補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠，擁有專門的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，不過(guò)多數(shù)都經(jīng)營(yíng)效益不佳；三是民辦大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多存在于一、二線城市，投資者包括地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)等企業(yè)，配備有醫(yī)療、娛樂(lè)、生活等完善的設(shè)施，收費(fèi)較高，一般采用會(huì)員制或銷售形式回籠資金。社區(qū)居家養(yǎng)老是我國(guó)當(dāng)前一種新型的養(yǎng)老方式，經(jīng)過(guò)試點(diǎn)后，現(xiàn)已在全國(guó)開始推廣。它依托社區(qū)平臺(tái)，通過(guò)整合社區(qū)各類服務(wù)資源，為老年人提供日間居家養(yǎng)老服務(wù)，不過(guò)因剛剛起步，服務(wù)專業(yè)水平不高，社會(huì)知曉率也比較低。
國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式采用的是“長(zhǎng)期持有”、“出售”和“出售與長(zhǎng)期持有相結(jié)合”的方式。投資資金主要由開發(fā)商自籌完成，融資渠道主要有私募基金、保險(xiǎn)資金、國(guó)有資本（政府財(cái)政投入和國(guó)企投入的資金）、房地產(chǎn)投資信托、信托融資和眾籌融資等。政府也通過(guò)稅收和財(cái)政補(bǔ)貼等方式，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)行一定的扶持。另外，也通過(guò)金融、政策等為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障，但要推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，還需要政府從更深層次上提供強(qiáng)有力的支持。
二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式優(yōu)化思考
養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展前景非常廣闊，在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，必須要立足我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，在借鑒國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，堅(jiān)持以人為本，綜合考量產(chǎn)品區(qū)位、客戶群體、盈利模式等，同時(shí)，將地產(chǎn)與相關(guān)配套設(shè)施有機(jī)結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行綜合性開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
（一）公寓式居家養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式
根據(jù)我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，建設(shè)綜合型老年公寓、規(guī)劃養(yǎng)老社區(qū)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商比較青睞的一種方式。這類老年公寓將居家養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)，除建有適老性住宅外，還配套建設(shè)了社區(qū)公園、健身場(chǎng)地和康復(fù)醫(yī)療活動(dòng)中心、娛樂(lè)中心等基礎(chǔ)設(shè)施，基本覆蓋了老年人的各種生活需求。同時(shí)，老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社工提供的服務(wù)，也更易被老年人和家屬接受。公寓式居家養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式在服務(wù)上注重創(chuàng)新，在投資上大都具有多元化特點(diǎn)。萬(wàn)科、保利等一些知名地產(chǎn)商，其麾下不少地產(chǎn)項(xiàng)目中，都相繼增加了適老性設(shè)計(jì)，不僅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕陽(yáng)人生，也取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。例如，上海萬(wàn)科全齡社區(qū)是棲城與上海萬(wàn)科共同打造的項(xiàng)目，采用的是新都市主義風(fēng)格，其中56%為涉老化產(chǎn)品，有適老化住宅、自理型老年公寓、介護(hù)型養(yǎng)老公寓及涉老配套設(shè)施等，分為三級(jí)養(yǎng)老服務(wù)體系，成為上海萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化理想養(yǎng)老社區(qū)典范。
一、引言
我國(guó)人口老齡化速度快，老齡化水平快速上升，2014年中國(guó)60歲及以上的老年人口數(shù)已達(dá)2.12億，占總?cè)丝诘?5.5%[1]，預(yù)計(jì)2050年中國(guó)老年人口數(shù)將上升至3.31億，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)25.6%，其中80歲以上的高齡老人將達(dá)1億[2]。老年人口不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)使得社會(huì)對(duì)養(yǎng)老資源的數(shù)量和質(zhì)量都有了更高的要求，然而我國(guó)養(yǎng)老資源的供給卻處于短缺狀態(tài)，效率明顯不足[3]。養(yǎng)老問(wèn)題成為全社會(huì)共同關(guān)注的焦點(diǎn)。現(xiàn)階段中國(guó)養(yǎng)老模式存在著多維變化，未來(lái)養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)[4]。目前我國(guó)以老年公寓、養(yǎng)老院為主的老年住宅，只能滿足老年群體基本的居住需求。全國(guó)“十三五”規(guī)劃明確提出，積極開展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)，建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，通過(guò)購(gòu)買服務(wù)、股權(quán)合作等方式支持各類市場(chǎng)主體增加養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給[5]。這些政策為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了有力的保障。同時(shí)，我國(guó)人口老齡化的發(fā)展使得老年旅游需求大幅提升，老年人旅游消費(fèi)空間不斷擴(kuò)大。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見》（〔2015〕62號(hào)），提出積極發(fā)展老年旅游，鼓勵(lì)開發(fā)多層次、多樣化老年旅游產(chǎn)品。隨著漸進(jìn)式延遲退休年齡政策的實(shí)施、異地醫(yī)療費(fèi)用結(jié)算和商業(yè)保險(xiǎn)制度的日益完善，“旅游+新型養(yǎng)老模式”尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，將為老年人養(yǎng)老問(wèn)題的解決提供有效途徑。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中附加值較高、關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，從旅游發(fā)展、養(yǎng)老需求等層面來(lái)看，旅游城市具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)和條件，能夠?qū)崿F(xiàn)旅游與養(yǎng)老雙重功能。相關(guān)學(xué)科對(duì)旅游養(yǎng)老進(jìn)行了諸多有益的探索。國(guó)外關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)特征研究。Karen M.Gibler，George P.Moschis和Euehun Lee研究了養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)特性和消費(fèi)原因，提出高學(xué)歷老人與其他老年群體相比，明顯傾向于選擇可提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的大型老年社區(qū)[6]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins對(duì)影響老年人選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的因素進(jìn)行了研究[7]。Rebecca L.H.Chiu和Michael H.C.Ho通過(guò)研究老年群體的消費(fèi)能力和消費(fèi)需求，認(rèn)為出租型養(yǎng)老地產(chǎn)是最符合市場(chǎng)效率的類型[8]。對(duì)于影響旅游養(yǎng)老的因素，J. Hanna， L. Lévi and S. Petit提出老年人對(duì)旅游養(yǎng)老的選擇主要取決于人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和收入分配，以及文化距離和歐洲國(guó)家垂直產(chǎn)業(yè)內(nèi)貿(mào)易背后的驅(qū)動(dòng)力[9]。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)旅游養(yǎng)老的內(nèi)涵進(jìn)行了分析。李松柏認(rèn)為旅游養(yǎng)老在本質(zhì)上屬于老年度假旅游[10]。王玉對(duì)比了我國(guó)典型的家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與旅游養(yǎng)老之間的關(guān)系與區(qū)別[11]。同時(shí)，國(guó)內(nèi)學(xué)者還明確了旅游養(yǎng)老的類型。劉靜霞將旅游養(yǎng)老分為觀光休閑式、分時(shí)度假式和置換式三種模式[12]。袁開國(guó)等提出旅游養(yǎng)老類型可按時(shí)間長(zhǎng)短、地域性、首選因素等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分[13]。在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)方面，研究表明農(nóng)村公寓式養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)、異地置換養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、專項(xiàng)醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目與景區(qū)無(wú)縫化開發(fā)均是今后旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的重要模式。綜上所述，國(guó)內(nèi)外研究各有側(cè)重，國(guó)外主要針對(duì)老年人的消費(fèi)能力和市場(chǎng)特征進(jìn)行分析，而國(guó)內(nèi)在這一方面的研究明顯不足，對(duì)于旅游養(yǎng)老的理論分析和實(shí)踐應(yīng)用研究仍處在探索階段，尤其是在老年旅游消費(fèi)潛力釋放和養(yǎng)老問(wèn)題突出的背景下，旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性的測(cè)度和評(píng)價(jià)將是今后研究的重點(diǎn)。因此，基于國(guó)家“十三五”規(guī)劃建議中提出的“多層次養(yǎng)老服務(wù)體系”的戰(zhàn)略要求，本文構(gòu)建一套全面反映旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以中國(guó)優(yōu)秀旅游城市青島市為例，對(duì)其發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)和綜合分析，揭示其養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的特征與趨勢(shì)，為推進(jìn)青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展、發(fā)揮旅游養(yǎng)老功能提供決策參考。
二、旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵及特點(diǎn)
旅游城市環(huán)境優(yōu)美，資源豐富，具備吸引老年人旅游和養(yǎng)老的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。旅游城市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，可兼?zhèn)洹奥糜巍焙汀梆B(yǎng)老”雙重功能。依托旅游資源和環(huán)境，體現(xiàn)其休閑度假特性；養(yǎng)老功能則決定了它的服務(wù)對(duì)象是老年人，必須滿足老年人養(yǎng)老度假、醫(yī)療養(yǎng)生、娛樂(lè)休閑等多樣化的需求。因此，旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)是以旅游城市為依托、以商業(yè)開發(fā)為目的的養(yǎng)老住宅，并具有適合開展旅游養(yǎng)老活動(dòng)的旅游資源、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和其他相關(guān)條件。具體來(lái)說(shuō)，就是為解決老齡人口休閑、居住、生活問(wèn)題而設(shè)計(jì)的集旅游、住宅、服務(wù)、醫(yī)療等為一體的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。這類地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)從建筑設(shè)計(jì)到項(xiàng)目規(guī)劃再到裝飾標(biāo)準(zhǔn)同普通住宅地產(chǎn)有所不同，其建筑產(chǎn)品的開發(fā)接近于高端住宅開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)[14]。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)：
一是選址的綜合性。在旅游城市進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的選址時(shí)，要綜合考慮旅游資源、生態(tài)條件、居住環(huán)境等多方面因素。傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)在選址上更多的是以養(yǎng)老為出發(fā)點(diǎn)，滿足老年人的需求，而旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的選址需要兼顧老年人的旅游需求和養(yǎng)老需求。
二是設(shè)計(jì)的適老性。養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)的一個(gè)最大區(qū)別在于它除了需要滿足地產(chǎn)發(fā)展的基本配套設(shè)施外，還需要在老年人的日常使用設(shè)備上加大科技含量，以簡(jiǎn)化使用步驟，在滿足老年人心理和生理需求的基礎(chǔ)上，給老年人提供最便利的服務(wù)。對(duì)住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面要求比較高，如要求無(wú)障礙設(shè)計(jì)、要有緊急呼叫系統(tǒng)、配備相應(yīng)的醫(yī)療急救設(shè)施等[15]。
三是消費(fèi)對(duì)象的特殊性。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的特殊性，旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)群體主要是老年群體中的中高層收入者，既有旅游需求又有消費(fèi)能力的老年人。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)能夠提供各種便利，滿足老年人旅游養(yǎng)老的各項(xiàng)需求，實(shí)現(xiàn)老年群體對(duì)高質(zhì)量生活水平的追求。
四是效益的多樣性。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)既要滿足旅游功能，又要滿足養(yǎng)老功能，還要滿足地產(chǎn)功能，其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)環(huán)境效益高度融合，因而作為一種新型地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)，具有良好的發(fā)展前景。
三、評(píng)價(jià)體系與研究方法
（一）青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
青島市地處山東半島南部，瀕臨黃海，海岸線曲折，岬灣相間，旅游資源獨(dú)特且豐富。同時(shí)，青島市空氣濕潤(rùn)，溫度適中，具有十分適宜的養(yǎng)老環(huán)境。據(jù)青島市環(huán)境狀況統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，2014年青島市可吸入顆粒物（PM2.5）年平均濃度為59微克/立方米，低于北京市、天津市等優(yōu)秀旅游城市，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率較高，因此，作為中國(guó)著名的濱海旅游城市，青島市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)具有良好的資源與生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。
近幾年來(lái)，青島市在原有的敬老院和老年公寓的基礎(chǔ)上，已開始積極推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心是青島第一家養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，主要面向老年人提供旅游養(yǎng)老服務(wù)，滿足老年人旅游養(yǎng)老需求；2013年底，依托德國(guó)先進(jìn)的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)理念和標(biāo)準(zhǔn)，青島市開發(fā)了芭東和園地產(chǎn)項(xiàng)目，重在滿足老年群體的養(yǎng)老需求；2014年4月，萬(wàn)科怡園開始接受預(yù)訂，項(xiàng)目周圍分布有4所甲級(jí)醫(yī)院，同時(shí)與市立醫(yī)院建立戰(zhàn)略合作，老年消費(fèi)者吃特供食材，享專屬醫(yī)療，著力為老年人提供最完善的養(yǎng)老服務(wù)；同年11月，新華錦長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，它是目前國(guó)內(nèi)首家充分引進(jìn)日式頤養(yǎng)服務(wù)模式和服務(wù)理念的高端老年頤養(yǎng)中心，也是華東地區(qū)最高端的老年頤養(yǎng)服務(wù)中心之一。如圖1所示，目前青島市的主要養(yǎng)老項(xiàng)目集中于
沿海一線，優(yōu)越的地理位置和宜人的氣候?yàn)榍鄭u市吸引了眾多老年游客。2012、2013年，青島市連續(xù)兩次在全國(guó)最適宜退休城市中名列前三，具有發(fā)展旅游養(yǎng)老的先天優(yōu)勢(shì)，銀發(fā)旅游市場(chǎng)開發(fā)潛力巨大。因此，有必要進(jìn)一步對(duì)青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性進(jìn)行評(píng)價(jià)，以從養(yǎng)老供給角度挖掘老年人旅游消費(fèi)需求。
（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建
在綜合考慮青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及旅游養(yǎng)老需求的基礎(chǔ)上，通過(guò)總結(jié)相關(guān)研究文獻(xiàn)、分析老年群體對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)偏好及旅游行為規(guī)律，將旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評(píng)價(jià)體系劃分為旅游環(huán)境子系統(tǒng)、養(yǎng)老環(huán)境子系統(tǒng)和地產(chǎn)環(huán)境子系統(tǒng)，利用德爾菲法（Delphi Method）和層次分析法（AHP）[16]，對(duì)各個(gè)子系統(tǒng)的重要性進(jìn)行打分并確定權(quán)重，再對(duì)每個(gè)指標(biāo)的重要性進(jìn)行打分，并確定各個(gè)指標(biāo)間的相對(duì)重要程度，最終得到青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及其權(quán)重，如表1所示。
在旅游環(huán)境子系統(tǒng)中，選取游客滿意度指數(shù)、接待游客人數(shù)、A級(jí)景區(qū)數(shù)、星級(jí)飯店數(shù)、空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率5個(gè)指標(biāo)，作為衡量青島市旅游業(yè)發(fā)展情況的指標(biāo)。空氣質(zhì)量越好，游客滿意度指數(shù)越大，接待的游客數(shù)量越多，則旅游業(yè)越發(fā)達(dá)，旅游環(huán)境越好。同時(shí)，采用A級(jí)景區(qū)數(shù)和星級(jí)飯店數(shù)作為衡量青島市旅游資源豐富度和旅游基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)能力的指標(biāo)，旅游資源越豐富，基礎(chǔ)設(shè)施越齊全，越能吸引游客的到來(lái)，旅游需求就越大。
在養(yǎng)老環(huán)境子系統(tǒng)中，選取建成區(qū)綠化覆蓋率、人均公園綠地面積作為衡量青島市養(yǎng)老地產(chǎn)綠化率的指標(biāo)，綠化越好，居住環(huán)境越舒適，越能吸引老年人前來(lái)養(yǎng)老。選取公共汽、電車輛數(shù)作為衡量青島市交通條件的指標(biāo)，衛(wèi)生機(jī)構(gòu)數(shù)作為衡量青島市醫(yī)療水平的指標(biāo)，交通和醫(yī)療在很大程度上影響老年人的養(yǎng)老需求。
在地產(chǎn)環(huán)境子系統(tǒng)中，選取人口老齡化率、第三產(chǎn)業(yè)比重、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、商品房銷售額、城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積和主城區(qū)住宅均價(jià)7個(gè)指標(biāo)，來(lái)衡量青島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展情況。人口老齡化程度決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式，人口老齡化率高，表明養(yǎng)老需求旺盛，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有較強(qiáng)的動(dòng)力。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)是強(qiáng)調(diào)服務(wù)理念的地產(chǎn)形式，尤其是旅游養(yǎng)老、醫(yī)療護(hù)理、休閑娛樂(lè)等服務(wù)，用第三產(chǎn)業(yè)比重作為衡量當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)發(fā)展水平的指標(biāo)，從而間接評(píng)價(jià)其是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的良好潛力。用房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積和商品房銷售額來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度，投資額越大，商品房竣工越多，銷售額越高，則房地產(chǎn)市場(chǎng)越成熟，其發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)有較大的優(yōu)勢(shì)。城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積反映了城鎮(zhèn)居民的居住條件，如果城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積大，表明居住條件較為寬松，對(duì)中高端的養(yǎng)老地產(chǎn)需求就會(huì)增多。通過(guò)主城區(qū)住宅均價(jià)來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，主城區(qū)住宅價(jià)格越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平越高，作為高端地產(chǎn)產(chǎn)品的養(yǎng)老地產(chǎn)就有了發(fā)展空間[17]。
（三）研究方法
1.指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化。為保證計(jì)算結(jié)果的科學(xué)性、客觀性和準(zhǔn)確性，對(duì)各指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，使各指標(biāo)數(shù)據(jù)最終落在[0，1]區(qū)間內(nèi)，計(jì)算公式[18]為
（1）
式（1）中，（=1，2，…，；=1，2，…，）為第年第個(gè)指標(biāo)的值。原始數(shù)據(jù)主要源自2010―2014年《青島統(tǒng)計(jì)年鑒》《青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》《青島市環(huán)境狀況公報(bào)》《全國(guó)游客滿意度調(diào)查報(bào)告》《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》。
2.綜合指數(shù)模型。基于指標(biāo)系統(tǒng)性、層次性、可獲得性與可比對(duì)性研究，采用多指標(biāo)綜合指數(shù)模型對(duì)青島市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性水平進(jìn)行量化測(cè)度。公式為
（2）
式（2）中，為目標(biāo)層的指標(biāo)指數(shù)值；是準(zhǔn)則層的指標(biāo)權(quán)重；為目標(biāo)層所包含的準(zhǔn)則層指標(biāo)個(gè)數(shù)；為準(zhǔn)則層的指標(biāo)值數(shù)值；為準(zhǔn)則層所包含的指標(biāo)層指標(biāo)個(gè)數(shù)；為第年第個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值；是指標(biāo)層的指標(biāo)權(quán)重。
（四）評(píng)價(jià)結(jié)果分析
根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系與綜合指數(shù)評(píng)價(jià)模型，繪制2010―2014年青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性指數(shù)變化圖（見圖2），青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性水平呈現(xiàn)波動(dòng)變化的態(tài)勢(shì)。首先，2010―2012年養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性水平快速提升。2009年我國(guó)明確了旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)地位，青島市出臺(tái)一系列措施積極發(fā)展旅游業(yè)，加大了度假休閑、文化觀光、海洋旅游、鄉(xiāng)村旅游、高星級(jí)酒店、餐飲娛樂(lè)購(gòu)物、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)類型旅游項(xiàng)目的投資力度，旅游景區(qū)開發(fā)數(shù)量和質(zhì)量顯著提升，旅游環(huán)境得到不斷優(yōu)化。2010年以來(lái)青島市擺脫全球性金融危機(jī)的負(fù)面沖擊，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，養(yǎng)老環(huán)境吸引力不斷提升，同時(shí)，房地產(chǎn)投資和銷售規(guī)模迅速增長(zhǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)力度不斷加大，使得青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜程度顯著提高。其次，2013年青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性指數(shù)呈現(xiàn)顯著下降態(tài)勢(shì)。究其原因，伴隨城市建設(shè)規(guī)模增長(zhǎng)，污染物排放不斷增加，霧霾天數(shù)明顯增多，空氣環(huán)境負(fù)荷越來(lái)越重，該年份青島市空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率出現(xiàn)下降，旅游環(huán)境質(zhì)量受到影響。受中央“八項(xiàng)規(guī)定”和“六項(xiàng)禁令”政策影響，青島市高星級(jí)飯店的游客數(shù)量和消費(fèi)總量明顯減少，在一定程度上影響了高端養(yǎng)老旅游市場(chǎng)的開發(fā)。從房地產(chǎn)環(huán)境上看，2013年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，各種政策成為樓市“催化劑”，中高端住宅與低價(jià)剛需盤的快速銷售，推動(dòng)了青島市房?jī)r(jià)的全面上漲，使得養(yǎng)老地產(chǎn)投資更為謹(jǐn)慎，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢。再次，2014年青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性指數(shù)迅速回升。近年來(lái)，青島市旅游業(yè)保持快速增長(zhǎng)，圍繞建設(shè)宜居幸福的現(xiàn)代化國(guó)際城市的目標(biāo)，按照旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)要求，創(chuàng)新旅游產(chǎn)品開發(fā)體系，重點(diǎn)開發(fā)休閑度假旅游、海洋旅游、體育健身旅游等旅游產(chǎn)品。2014年青島世界園藝博覽會(huì)的舉辦吸引了大量的國(guó)內(nèi)外游客，旅游基礎(chǔ)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施等環(huán)境得到優(yōu)化，旅游形象大大提升，同時(shí)，2014年第三季度青島市游客滿意度居全國(guó)60個(gè)樣板城市之首[19]，這均在一定程度上提升了青島市旅游養(yǎng)老的吸引力。此外，《中華人民共和國(guó)旅游法》的正式實(shí)施，為規(guī)范養(yǎng)老旅游市場(chǎng)發(fā)展提供了重要保障。加上宜人的海濱環(huán)境和相對(duì)穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得青島常年位居全國(guó)宜居城市前列，這為青島發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、豐富旅游養(yǎng)老功能提供了十分有利的條件。
從各個(gè)環(huán)境子系統(tǒng)適宜性變化上看，旅游環(huán)境子系統(tǒng)適宜性指數(shù)在2013年出現(xiàn)較大下降，這主要是由該年青島市空氣質(zhì)量的下降、星級(jí)飯店的規(guī)模減小等造成的。旅游業(yè)是脆弱性產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)和發(fā)展易因多種因素的出現(xiàn)而遭受沖擊和挫折。2014年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》，提出優(yōu)化旅游發(fā)展環(huán)境的戰(zhàn)略部署，進(jìn)一步規(guī)范旅游環(huán)境。因此，為營(yíng)造良性、穩(wěn)定的旅游環(huán)境，需要培養(yǎng)社會(huì)公眾的環(huán)境保護(hù)意識(shí)，提高旅游環(huán)境的質(zhì)量，并在優(yōu)化旅游環(huán)境的政策制定和實(shí)施上給予大力的支持和保障。養(yǎng)老環(huán)境子系統(tǒng)適宜性指數(shù)在2013年以前變化較為平穩(wěn)，2014年則顯著提升，表明青島市養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施愈加完善，社會(huì)對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題更加關(guān)注。近年來(lái)，國(guó)家陸續(xù)推出30多項(xiàng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策及指導(dǎo)意見，使得青島市養(yǎng)老環(huán)境得到進(jìn)一步優(yōu)化。地產(chǎn)環(huán)境子系統(tǒng)適宜性指數(shù)則呈現(xiàn)出明顯上升趨勢(shì)，表明青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”，中央政策以“穩(wěn)”為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，青島市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、開發(fā)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)凸顯。
四、結(jié)論與建議
旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展受到旅游環(huán)境子系統(tǒng)、養(yǎng)老環(huán)境子系統(tǒng)和地產(chǎn)環(huán)境子系統(tǒng)的綜合影響，需要考慮眾多因素。針對(duì)我國(guó)日益凸顯的人口老齡化問(wèn)題，旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有其必然性，但目前看來(lái)，青島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處在起步階段，根據(jù)旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)及老年人的旅游需求、養(yǎng)老觀念和習(xí)慣，結(jié)合青島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和國(guó)家政策的支持，并借鑒和學(xué)習(xí)國(guó)外典型旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，為青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展與旅游養(yǎng)老功能提升提出以下建議。
（一）豐富老年旅游產(chǎn)品，為旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)
依托青島市獨(dú)特的海濱風(fēng)貌，結(jié)合老年人的旅游需求特點(diǎn)，創(chuàng)新老年旅游產(chǎn)品開發(fā)體系，營(yíng)造優(yōu)良的旅游環(huán)境，以吸引更多的老年人投資養(yǎng)老地產(chǎn)。比如可以在地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃各類旅游養(yǎng)老項(xiàng)目，緊緊圍繞養(yǎng)生養(yǎng)老，開展多種諸如太極、散步等老年娛樂(lè)項(xiàng)目；同時(shí)，配備醫(yī)療服務(wù)中心，定期為老人檢查身體，開展養(yǎng)老講座，制定養(yǎng)生計(jì)劃，使老年旅游群體在居住中感受到更多的人文關(guān)懷；依托重點(diǎn)景區(qū)在周邊配套開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)及旅游養(yǎng)老項(xiàng)目，滿足其旅游養(yǎng)老的需求，景區(qū)內(nèi)適當(dāng)增加適合老年人身體條件和興趣愛好的項(xiàng)目，以增強(qiáng)老年人的旅游體驗(yàn)性。
（二）完善養(yǎng)老配套設(shè)施，為旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展明確方向
旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)面向的是有較高消費(fèi)能力且追求高質(zhì)量生活水平的老年人，地產(chǎn)的建設(shè)需配套和完善商業(yè)、會(huì)所、老年文化活動(dòng)中心、健身房、急救中心和老年醫(yī)院等設(shè)施，以滿足老年人的各類養(yǎng)老需求。比如嶗山區(qū)流清河景區(qū)因其良好的空氣質(zhì)量、宜人的海濱風(fēng)情以及較少的擁堵吸引了眾多老人前來(lái)養(yǎng)老，因此，可以在此規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，修建旅游養(yǎng)老度假村。因其距市中心較遠(yuǎn)，可以適當(dāng)修建老年文化休閑中心和老年養(yǎng)療康復(fù)中心，為老年人提供休閑娛樂(lè)和健康檢查的場(chǎng)所，讓老人在舒適的環(huán)境中獲得最佳的旅游體驗(yàn)。關(guān)一線宜人的居住環(huán)境、較高的綠化覆蓋率以及完善的醫(yī)療設(shè)施，可以打造成為青島市旅游養(yǎng)老發(fā)展的核心地帶。
我國(guó)老齡問(wèn)題愈益嚴(yán)重，引發(fā)各界關(guān)注。隨著中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，目前也是國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老企業(yè)開拓中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)。一批房地產(chǎn)企業(yè)正抓緊時(shí)機(jī)，搶先戰(zhàn)略布局。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士表示，解決中國(guó)老齡人口養(yǎng)老問(wèn)題，絕非一朝一夕之功，需要配套政策、社會(huì)力量等多方參與。 房企布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)老年人口已超過(guò)2.1億，而且在今后的40年里，60歲以上老年人口每年以1000萬(wàn)的速度增加。到2050年，中國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力將增長(zhǎng)到106萬(wàn)億元。
與發(fā)達(dá)國(guó)家不同，我國(guó)老齡化有幾個(gè)特點(diǎn)：
一是規(guī)模大。每年以1000萬(wàn)的人口增長(zhǎng)，到2033年將突破4億人;
二是速度快。老年人口基數(shù)大，增長(zhǎng)快，本世紀(jì)前半葉，全球60歲以上人口比例上升11.8%，我國(guó)則上升23.6%;
三是峰值高。2040年到2060年，中國(guó)老齡化存在一個(gè)凸起的高峰;
四是發(fā)展不均衡。2030年，我國(guó)農(nóng)村老年人口比例將突破33%，高于城市12個(gè)百分點(diǎn)，少數(shù)省市會(huì)突破30%，我國(guó)老齡化會(huì)出現(xiàn)一個(gè)高齡化、空巢化、失能、半失能人口出現(xiàn)劇增;
五是人口老齡化的高峰與人口數(shù)量高峰相重疊，需要長(zhǎng)期保持一個(gè)適度低生育水平。
全國(guó)老齡辦副主任肖才偉認(rèn)為，近幾年，盡管我國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)得到一定發(fā)展，但我國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)和國(guó)外相比存在較大差距。特別是老齡產(chǎn)業(yè)政策、老年產(chǎn)品研發(fā)、老年用品品種和專業(yè)化護(hù)理等方面，仍存在不小差距。
隨著老年人口數(shù)量的攀升，我國(guó)養(yǎng)老形勢(shì)日益嚴(yán)峻。這既是重大的社會(huì)問(wèn)題，但也同時(shí)帶來(lái)一定的市場(chǎng)機(jī)遇。基于這樣的形勢(shì)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸成為企業(yè)眼中的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。以萬(wàn)科、綠城、保利等地產(chǎn)公司為代表的一批企業(yè)，已在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)展開布局。
保利創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理李曉明表示，早在3年前，保利地產(chǎn)就在全國(guó)開始戰(zhàn)略布局和產(chǎn)業(yè)嘗試。
目前，保利地產(chǎn)在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方面覆蓋半介護(hù)、全介護(hù)和全齡綜合型三種業(yè)務(wù)模式。已建和擬建養(yǎng)老設(shè)施面積達(dá)14.18萬(wàn)平方米，總床位張數(shù)達(dá)2356張。目前，已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽(yáng)江等城市有在建項(xiàng)目。 到2050年中，國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力將增長(zhǎng)到106萬(wàn)億元。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是藍(lán)海？
“第一個(gè)試點(diǎn)是北京的西山和熹會(huì)。2012年投入運(yùn)營(yíng)，截至目前，入住率達(dá)93%。從運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流平衡和滿床率主要指標(biāo)看，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)已經(jīng)提前兩年達(dá)到原有預(yù)期。這充分說(shuō)明市場(chǎng)的發(fā)展比我們想象的來(lái)得更快。”保利創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理李曉明分析。
房地產(chǎn)企業(yè)與大型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作共建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是近年來(lái)的一大趨勢(shì)。目前，萬(wàn)科、金地、金融街、佳兆業(yè)、碧桂園等房企被險(xiǎn)資大鱷舉牌或入股。《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解到，保利地產(chǎn)年內(nèi)也將聯(lián)合國(guó)內(nèi)大型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，設(shè)立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)起規(guī)模30億元，將成為國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)基金。
按照規(guī)劃，保利地產(chǎn)在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方面，計(jì)劃至2020年，實(shí)際運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)總數(shù)達(dá)80個(gè)。在社區(qū)居家養(yǎng)老方面，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)建200個(gè)生活館，實(shí)現(xiàn)保利地產(chǎn)40余個(gè)城市社區(qū)的全面覆蓋。此外，還將開發(fā)新型養(yǎng)老綜合社區(qū)，功能配套適老化、生活氛圍去老化的全齡、親情綜合社區(qū)。從幼年到暮年，滿足全家多代日常居住與養(yǎng)老康復(fù)需求。在配套上，幼兒園、老年活動(dòng)中心、醫(yī)院、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、護(hù)理院配套完備。選址在交通便利的城郊結(jié)合部或近郊景觀較好處，彌補(bǔ)目前市場(chǎng)空白。
李曉明還透露，未來(lái)保利地產(chǎn)將加大產(chǎn)業(yè)鏈布局，借助國(guó)家部委政策的相關(guān)資源，通過(guò)并購(gòu)和戰(zhàn)略合作等方式，整合國(guó)際一流的養(yǎng)老研究機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)，培育養(yǎng)老機(jī)構(gòu)健康網(wǎng)上商城和互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)，形成全產(chǎn)業(yè)鏈布局。
但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然從需求端和政策來(lái)看，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景一片美好，但在實(shí)際操作中，究竟有多少老年人能夠支付得起龐大的養(yǎng)老費(fèi)用，政策具體落實(shí)、專業(yè)人才素質(zhì)等方面都面臨不少難題。
陳首春：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分為福利型養(yǎng)老和商業(yè)型養(yǎng)老。福利型養(yǎng)老主要由政府負(fù)責(zé)，針對(duì)低保戶、五保戶和中低收入人群，比如公辦養(yǎng)老院、福利院、敬老院。商業(yè)型養(yǎng)老由企業(yè)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，政府提供支持，這種養(yǎng)老模式，現(xiàn)在還處于初級(jí)階段，主要是應(yīng)對(duì)目前社會(huì)越來(lái)越多的具有一定支付能力，同時(shí)要求較高服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老需求而開發(fā)建設(shè)的養(yǎng)老項(xiàng)目。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有運(yùn)營(yíng)服務(wù)的本質(zhì)屬性，持有及通過(guò)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)獲得收益。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)，涉及法律政策、金融投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)、老齡用品、人才培養(yǎng)等，后期的運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)以及養(yǎng)老人才至關(guān)重要。
養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中非常重要的硬件組成部分，由于其房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)屬性，追求投資回報(bào)效率是其最大特質(zhì)。
養(yǎng)老社區(qū)不僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)，還要有針對(duì)老年人的配套服務(wù)和人文環(huán)境。
《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》：“老有所養(yǎng)”是社會(huì)保障的一部分，許多企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)紛紛涌入，試圖分享養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊大“蛋糕”。有人擔(dān)心，企業(yè)逐利的本性是否會(huì)扭曲“養(yǎng)老”這項(xiàng)民生事業(yè)，您對(duì)此怎么看？
陳首春：對(duì)于養(yǎng)老，政府和企業(yè)的角色定位是不同的，相當(dāng)于保障房和商品房，政府應(yīng)該負(fù)責(zé)中低收入的福利型養(yǎng)老人群。養(yǎng)老雖然是公共服務(wù)產(chǎn)品，但不一定必須是福利，既要有政府保障的養(yǎng)老剛需人群，也要有市場(chǎng)化運(yùn)作的營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和企業(yè)存在。“老有所養(yǎng)”是指政府負(fù)責(zé)的那一部分中低收入人群，而有一定經(jīng)濟(jì)條件、希望得到更好養(yǎng)老服務(wù)的人群可以通過(guò)市場(chǎng)去解決。所以，不要把養(yǎng)老等同于公益，也不要不敢談?dòng)槍?duì)不同的養(yǎng)老人群，可以采取不同的養(yǎng)老渠道。
不管是房地產(chǎn)企業(yè)，還是保險(xiǎn)企業(yè)，都是瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)化的需求。針對(duì)收入和消費(fèi)需求的不同，既可以做高端的養(yǎng)老別墅，也可以做中低端的養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老公寓，好比五星級(jí)、四星級(jí)酒店和連鎖酒店一樣。
目前房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，條件并不具備，我也不認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)能成為未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主流。房地產(chǎn)商是一個(gè)集成商，主要職能是生產(chǎn)和銷售房屋產(chǎn)品。當(dāng)然，養(yǎng)老不可能沒有硬件產(chǎn)品——房屋，但僅有這個(gè)硬件產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，養(yǎng)老更多的是服務(wù)，提供一種適應(yīng)老年人需求的生活方式。開發(fā)商只是提供了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最基礎(chǔ)、最前端的硬件產(chǎn)品而已，它必須在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和完善過(guò)程中從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。
最近有微博總結(jié)了知名房企2013年發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞，沒有一家房企談到養(yǎng)老地產(chǎn)。房地產(chǎn)商現(xiàn)在進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)是一件很不靠譜的事情，即使提養(yǎng)老地產(chǎn)，也只是噱頭。
《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》：近幾年，一些房地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)紛紛搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)，但效果并不理想，甚至有“圈地”、“噱頭”、“變相開發(fā)”的質(zhì)疑，請(qǐng)您分析一下？
陳首春：目前，政策環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境都不支持開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，有打著“養(yǎng)老”名義圈地的嫌疑。五年前靠“養(yǎng)老”拿地還有機(jī)會(huì)，最近一兩年已經(jīng)沒機(jī)會(huì)了。地方政府看得很明白，不相信開發(fā)商的所謂承諾。
雖然有的房企和險(xiǎn)企已經(jīng)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，但面臨尷尬境地，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商和保險(xiǎn)企業(yè)不具備運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的能力；而且，地產(chǎn)商也不愿意做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的工作，因?yàn)榛貓?bào)率與普通住宅相比可謂天壤之別。開發(fā)商根本不可能去做利潤(rùn)率不到10%的養(yǎng)老服務(wù)。
養(yǎng)老地產(chǎn)是說(shuō)得多，做得少，遲遲看不到實(shí)際案例。北京太陽(yáng)城是一個(gè)特例。它是12年前獲得的土地，截至目前，發(fā)展得不錯(cuò)，但也是非常心酸的。當(dāng)時(shí)拿地的成本是20萬(wàn)/畝，現(xiàn)在那塊地至少增值10倍以上。北京太陽(yáng)城的成功得益于這十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，如果以現(xiàn)在的土地價(jià)格去做養(yǎng)老社區(qū)，基本不可能。
《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》：養(yǎng)老地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)相比，發(fā)展相對(duì)滯后，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的主要問(wèn)題是什么？
陳首春：養(yǎng)老地產(chǎn)之所以滯后，我總結(jié)了三點(diǎn)：一是目前國(guó)家的政策和法規(guī)并不支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。今年之前還沒有看到針對(duì)養(yǎng)老的土地出讓，規(guī)劃設(shè)計(jì)里也沒有專門的養(yǎng)老用地。最新消息是，北京2013年在順義要拿出一塊土地作為養(yǎng)老用途，大家都在等待。
在土地財(cái)政的背景下，各級(jí)地方政府的土地指標(biāo)非常奇缺。同樣一塊地，按住宅用地的出讓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于養(yǎng)老用地，所以，地方政府沒有動(dòng)力供給養(yǎng)老用地。北京太陽(yáng)城是住宅用地，基本是靠自有資金和施工單位的墊資來(lái)滾動(dòng)開發(fā)的。
江西省的一個(gè)市長(zhǎng)曾對(duì)我說(shuō)，開發(fā)商來(lái)這里做養(yǎng)老，我不支持不反對(duì)。土地公開拍賣，你摘牌成功，一分錢不能少，你可以在這塊土地上做任何養(yǎng)老用途。如果你能把民政部的指標(biāo)帶過(guò)來(lái)，地價(jià)可以商量。這反映了地方官員對(duì)待養(yǎng)老地產(chǎn)的一種普遍態(tài)度。
二是開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)大多是噱頭，最多只是一種嘗試。基于高地價(jià)，開發(fā)商也要算經(jīng)濟(jì)賬，開發(fā)普通住宅會(huì)很快收回成本，而做養(yǎng)老項(xiàng)目，即使小比例也是個(gè)大問(wèn)題。現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)有在居住用地、工業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、產(chǎn)業(yè)用地上做的，惟獨(dú)沒有在養(yǎng)老用地上做，因?yàn)楦揪蜎]有養(yǎng)老用地。有的開發(fā)商在醫(yī)療用地上建養(yǎng)老地產(chǎn)，成本相當(dāng)高，出租很貴，消費(fèi)者接受不了。
三是養(yǎng)老沒有形成產(chǎn)業(yè)，缺乏管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。盡管保險(xiǎn)企業(yè)做了一些養(yǎng)老項(xiàng)目，但在管理運(yùn)營(yíng)方面也沒有辦法。保險(xiǎn)企業(yè)作為投資人，按說(shuō)不應(yīng)該去做養(yǎng)老管理和服務(wù)，但在國(guó)內(nèi)找不到合適的管理運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，不得不自己組建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，邊學(xué)習(xí)邊摸索，但這不是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。
將來(lái)的情況是，20%～30%的養(yǎng)老項(xiàng)目由保險(xiǎn)企業(yè)或地產(chǎn)企業(yè)自己管理，大多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)該委托外包經(jīng)營(yíng)管理，但市場(chǎng)上沒有這樣的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)可以大量輸出管理，進(jìn)行規(guī)模化連鎖化經(jīng)營(yíng)。即使有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以輸出管理，也存在一定問(wèn)題，因?yàn)樽陨矶ㄎ徊磺逦踩鄙偃瞬藕图夹g(shù)儲(chǔ)備。無(wú)論是基層的護(hù)理人員，還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在都很稀缺。不像酒店業(yè)，既有高層次的希爾頓管理集團(tuán)，也有經(jīng)濟(jì)型的如家管理集團(tuán)。
房地產(chǎn)開發(fā)商位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的上游，主要負(fù)責(zé)養(yǎng)老住宅等硬件設(shè)施的建設(shè)；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的下游，主要負(fù)責(zé)養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)、管理和服務(wù)。由于投資回報(bào)率的不同，上游企業(yè)本質(zhì)上是不愿意進(jìn)入到下游服務(wù)業(yè)的。當(dāng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成熟的時(shí)候，才有利于地產(chǎn)商和險(xiǎn)資做養(yǎng)老地產(chǎn)。當(dāng)下游不成熟的時(shí)候，上游基本是忽悠。
《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》：目前許多企業(yè)是能看到養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)，但苦于找不到成熟的商業(yè)模式，您對(duì)此有何建議？
陳首春：國(guó)家的養(yǎng)老政策是“9073”，只有3%的人群是靠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的。北京已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目，把住宅出讓用地強(qiáng)制搭配了養(yǎng)老用地指標(biāo)，比如房山竇店的幸福匯。政府要求開發(fā)商建設(shè)一個(gè)較大規(guī)模的小區(qū)時(shí)，必須建一個(gè)1～2萬(wàn)平米的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，無(wú)償代建，好比建幼兒園和中小學(xué)一樣。每個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不需要建得非常大，就像如家酒店一樣，幾百個(gè)房間，幾百個(gè)老人就足夠了，符合適度經(jīng)濟(jì)的規(guī)模。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，硬件不重要，軟件才是核心。實(shí)際上硬件的投資量并不大，1～2萬(wàn)平米的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，幾千萬(wàn)就夠了，跟動(dòng)輒數(shù)十億的普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)和別墅相比，簡(jiǎn)直是小巫見大巫。
未來(lái)，開發(fā)商不是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主角，發(fā)揮的作用也不是太大，當(dāng)然也有開發(fā)商的商業(yè)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，目前時(shí)機(jī)還不成熟，我建議應(yīng)該等待，不要盲動(dòng)。
《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》：您提出“養(yǎng)老建筑常規(guī)化，常規(guī)建筑適老化”的概念，請(qǐng)具體闡述一下？
陳首春：現(xiàn)在馬上可以做的是，“養(yǎng)老建筑常規(guī)化，常規(guī)建筑適老化”。中國(guó)處于老齡化社會(huì)向老齡社會(huì)發(fā)展的過(guò)程中，老年人會(huì)越來(lái)越多。一棟建筑要考慮到老人因素已成為普世原則，不僅僅是住宅，還包括辦公樓、商場(chǎng)、醫(yī)院等。像日本已進(jìn)入到高齡化社會(huì)，無(wú)障礙設(shè)施大量覆蓋，常規(guī)建筑里已隨處可見。
此次老博會(huì)，在應(yīng)對(duì)人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，以實(shí)際舉措加快推進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)程等方面，起到了積極的推動(dòng)作用。而隨著中國(guó)人口老齡化問(wèn)題的日益加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展愈加贏得市場(chǎng)的青睞。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委預(yù)測(cè)，我國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)到2020年和2030年的市場(chǎng)規(guī)模將分別是8萬(wàn)億元和22萬(wàn)億元，對(duì)GDP的拉動(dòng)作用分別是6個(gè)百分點(diǎn)和8個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)前景非常可觀。然而，近年來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)了較大的分化。作為該產(chǎn)業(yè)中最大的兩個(gè)板塊，醫(yī)療保健呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)，而養(yǎng)老地產(chǎn)則尚處于市場(chǎng)環(huán)境的形成過(guò)程之中。
養(yǎng)老醫(yī)療：概念持續(xù)走強(qiáng)
近期，政府在醫(yī)療政策方面的扶持動(dòng)作頻繁，涉及醫(yī)療器械國(guó)產(chǎn)化、分級(jí)診斷治療、健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)。10月9日衛(wèi)計(jì)委提出，我國(guó)將逐步建立符合我國(guó)國(guó)情的分級(jí)診療制度。
目前，我國(guó)醫(yī)療器械行業(yè)潛力巨大。資料顯示，從投資案例數(shù)量上看，2014年該行業(yè)的交易數(shù)量是2011年的2.58倍，占全部醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)交易金額的比例從2011年的2.46%上升到17.51%。從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，基礎(chǔ)醫(yī)療器械占整體市場(chǎng)的75%，為國(guó)內(nèi)企業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)空間。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)企業(yè)在中低端市場(chǎng)已具備了明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而隨著老齡化加速，未來(lái)醫(yī)療器械行業(yè)平均增速將高于藥品行業(yè)。
養(yǎng)老地產(chǎn)：尚處于觀望階段
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，養(yǎng)老地產(chǎn)是重要的組成部分之一。然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成型，諸多企業(yè)都是在摸著石頭過(guò)河，由于其發(fā)展模式的不明確、收益率的不確定以及相關(guān)政策法規(guī)的缺失，都將給養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景帶來(lái)諸多變數(shù)。
該業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式主要包括以保險(xiǎn)資金為開發(fā)主體推出的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如北京的萬(wàn)科幸福匯；慈善機(jī)構(gòu)與企業(yè)合作，將公益性與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合，如中國(guó)紅十字基金會(huì)與哈工大集團(tuán)在深圳合推的曜陽(yáng)老年公寓項(xiàng)目。然而，無(wú)論哪種模式，養(yǎng)老地產(chǎn)目前尚未形成可復(fù)制的成熟模式。
在此背景下，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的成功案例寥寥無(wú)幾。有房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，在計(jì)劃開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的上百家企業(yè)中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。“我們沒有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來(lái)運(yùn)營(yíng)，這怎么可能成功呢？”
同時(shí)，記者通過(guò)相關(guān)渠道了解到，近年來(lái)，貼著“養(yǎng)老”標(biāo)簽的騙局已是屢見不鮮，部分不法地產(chǎn)商打著“養(yǎng)老”的金字招牌來(lái)圈地甚至集資，成為其賺錢的工具。
本次老博會(huì)上，保利地產(chǎn)（600048）董事長(zhǎng)宋廣菊表示，未來(lái)保利地產(chǎn)將在全國(guó)每個(gè)省會(huì)城市落地國(guó)際化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，帶動(dòng)保利地產(chǎn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”中國(guó)式養(yǎng)老發(fā)展。此外，對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式，已經(jīng)初步建立模型，爭(zhēng)取用3-5年的時(shí)間提高服務(wù)水平實(shí)現(xiàn)盈利。作為地產(chǎn)龍頭企業(yè)，保利的本次表態(tài)無(wú)疑是為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展注入了新鮮血液。
上市公司積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈
我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要有三種形式:居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。根據(jù)各省市地區(qū)的規(guī)劃,居家養(yǎng)老的形式占比最高普遍在90%以上,其次為社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。今年8月我們調(diào)研了以上幾種形式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),結(jié)論如下:
一、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老
未來(lái)三年將是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的一個(gè)整合過(guò)程。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老因其資金的投入周期比較長(zhǎng),其盈利見效也比較慢,是政府政策支持的主要方向。目前我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)差異化很大,短期內(nèi)盈利的機(jī)構(gòu)不足10%,其中盈利超過(guò)5%的僅占20%。主要原因是資源的配置沒有合理利用,空床率較高的一般都是在地里位置比較偏的郊區(qū)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,未來(lái)三年將是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的一個(gè)整合過(guò)程。
二、地產(chǎn)養(yǎng)老
地產(chǎn)養(yǎng)老看好有地產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)的企業(yè)。地產(chǎn)養(yǎng)老是將居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合為一體的社會(huì)化養(yǎng)老形式。地產(chǎn)養(yǎng)老相比于傳統(tǒng)地產(chǎn)而言,前期投資較少、土地使用更靈活,政府扶持等便利條件。
除此之外,在業(yè)態(tài)上地產(chǎn)養(yǎng)老更注重配套醫(yī)療、體檢、護(hù)理等相關(guān)服務(wù)設(shè)施。運(yùn)營(yíng)模式主要是會(huì)員制或租用,會(huì)員制更有利于前提投資的回收。有地產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)的企業(yè)在地產(chǎn)養(yǎng)老上會(huì)節(jié)約很大成本。
三、社區(qū)養(yǎng)老
社區(qū)養(yǎng)老的核心是對(duì)社區(qū)資源的整合和掌控。社區(qū)養(yǎng)老是依托老人所熟悉的社區(qū),在得到家庭照顧的同時(shí),由社區(qū)為老人提供穩(wěn)定的活動(dòng)場(chǎng)所,以及家庭力所不能及的照顧幫助服務(wù),主要包括文化娛樂(lè)、健身康復(fù)、學(xué)習(xí)交流、家政、緊急救助、康復(fù)護(hù)理等。社區(qū)養(yǎng)老更看重資源的價(jià)值,只有公益性質(zhì)的組織才能夠參與政府的招投標(biāo)、更易被街道所接納,對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)參與值利大于弊。
醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證對(duì)居家養(yǎng)老很重要。居家養(yǎng)老占據(jù)90%以上的市場(chǎng),主要需求是醫(yī)療護(hù)理、生活護(hù)理。生活護(hù)理沒有太高的門檻,而醫(yī)療護(hù)理需要具備醫(yī)療資質(zhì),辦理該證件時(shí)間需要1年半到2年的周期。目前部分地區(qū)對(duì)部分人群的居家護(hù)理的支出,可以通過(guò)醫(yī)保,未來(lái)有望放松到退休之后即可。
關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；住房反抵押；貸款養(yǎng)老模式
中圖分類號(hào)：D9
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1“以房養(yǎng)老”涵義及特點(diǎn)
1.1“以房養(yǎng)老”的涵義
“以房養(yǎng)老”的概念從上世紀(jì)90年代從國(guó)外引進(jìn)，即反向住房抵押貸款，就是指通過(guò)抵押自有產(chǎn)權(quán)房屋的方式以獲得收入的補(bǔ)充養(yǎng)老。其主要對(duì)象通常為擁有完全房屋產(chǎn)權(quán)的退休老人，實(shí)行方案是老年人把房屋抵押給開展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，如銀行、保險(xiǎn)公司等。金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)老年人的年齡、健康狀況、房產(chǎn)現(xiàn)值等等因素，對(duì)其進(jìn)行綜合評(píng)估以后。以年月為單位，或者可以將房產(chǎn)價(jià)值以現(xiàn)金形式一次性支付給老人。在契約執(zhí)行過(guò)程中，金融機(jī)構(gòu)只有在老人去世之后才能獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，在此之前老人依舊保留房屋的使用權(quán)。待老人去世后，金融機(jī)構(gòu)可通過(guò)市場(chǎng)途徑將產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)獲得抵押房產(chǎn)完全的增值部分。
1.2“以房養(yǎng)老”的基本特點(diǎn)
“以房養(yǎng)老”模式具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）首先，要求房屋產(chǎn)權(quán)明確。借款人在進(jìn)行住房反向抵押貸款期間仍然完全擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。實(shí)施的首要條件是具備房屋產(chǎn)權(quán)的完備性，同時(shí)借款人在抵押房屋期間也必須擔(dān)負(fù)房產(chǎn)所有者依法納稅以及修繕?lè)课莸然玖x務(wù)。在借款人離世后其子女在歸還清貸款本金和利息后可繼承房產(chǎn)。（2）其次，貸款金額取決于多種因素。老年借款人能夠獲得多少抵押貸款金額因房產(chǎn)所有者的基本情況不同而存在較大差異，差異產(chǎn)生的主要原因主要取決于房產(chǎn)的價(jià)值、借款人年齡和當(dāng)前利率水平這三個(gè)基本因素。（3）最后，貸款的領(lǐng)取存在多種方式。借款人可根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇領(lǐng)取不同方式，主要包括一次性領(lǐng)取方式，即借款人在完成合約后可將貸款一次性領(lǐng)取；信用限額方式，這種領(lǐng)取方法容許借款人控制貸款領(lǐng)取的時(shí)間和金額，并只需支付已領(lǐng)取部分的利息即可；三是按月領(lǐng)取方式，借款人可以在規(guī)定的貸款期限按月固定領(lǐng)取貸款金額，在其他時(shí)間不得領(lǐng)取；四是終身年金方式，即借款人可以按月I取一定金額抵押貸款，前提是借款人始終居住在被抵押的住房?jī)?nèi)，如果該住房被借款人出售或者借款人已不住在該住房，則應(yīng)當(dāng)立即停止領(lǐng)取貸款。
2我國(guó)目前存在的“以房養(yǎng)老”模式
2.1北京的“養(yǎng)老房屋銀行模式”
北京市壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在2007年10月共同推出了一款新型住房養(yǎng)老模式――“養(yǎng)老房屋銀行”。老年人只要年滿60歲便可以向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提出養(yǎng)老需求，把房屋交付給中大恒基，其代替老人將房屋出租，以獲得的租金抵扣養(yǎng)老院的費(fèi)用，老年人可任意支配余下的租金。這種模式能夠開展最重要的一條就是強(qiáng)調(diào)老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。該模式實(shí)施的主體是保險(xiǎn)公司，相比民營(yíng)機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)公司具有相對(duì)強(qiáng)大的資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)老年人來(lái)說(shuō)更有保障。但是這種模式由商業(yè)公司運(yùn)行，商業(yè)公司都是以營(yíng)利為目地的，老年人的權(quán)益得不到維護(hù)。
2.2南京的“租售換養(yǎng)”模式
南京的“租售換養(yǎng)”模式規(guī)定，凡是年滿60的孤寡老人，并且在本市擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)，本著自愿原則將其房屋進(jìn)行抵押，在經(jīng)過(guò)公證之后可終身免費(fèi)入住老年公寓直至老人去世，養(yǎng)老院在老人去世之后可擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)。這種模式就是“租售換養(yǎng)”，比較適合在城市擁有一套及以上住房且無(wú)子女繼承的中低收入老年人群體。但是這種模式無(wú)法廣泛推行最終失敗的根本原因在于限定了產(chǎn)權(quán)房的面積及孤寡老人的年齡，使得能夠適用于此政策的人數(shù)很少，范圍過(guò)于狹窄。
2.3上海的“以房自助養(yǎng)老”模式
2007年6月，上海公積金管理中心提出一種新型的養(yǎng)老模式――“以房自助養(yǎng)老”模式。該模式規(guī)定，年滿65歲的老人，可以將自己名下的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行交易，在交易達(dá)成之后公積金中心可向老人一次性付清房款，公積金管理中心再以符合市場(chǎng)價(jià)格的租金額度將房屋返租給老人。老年人可以根據(jù)的租賃期限一次性將錢付款給市公積金管理中心，在這期間產(chǎn)生的其他費(fèi)用全部由市公積金管理中心承擔(dān)。這種“售后返祖”的模式使老年人可以通過(guò)房屋價(jià)格和租金價(jià)格兩者之間的差額來(lái)獲得足夠的養(yǎng)老金進(jìn)行養(yǎng)老。但是這種形式也存在明顯的弊端，因?yàn)橐蠓课菹冗^(guò)戶給市公積金管理中心，所以房屋升值而產(chǎn)生的利潤(rùn)老年人無(wú)法獲得，老年人的利益無(wú)法得到保障。因此，該種模式也很難推行成功。
2.4“倒按揭”模式
2007年10月，我國(guó)幸福人壽保險(xiǎn)公司推出了“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務(wù)。規(guī)定年滿62歲的老人，可將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司根據(jù)借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)值以及預(yù)期值等多方面因素按月支付給老人一定金額的養(yǎng)老金直至老人去世。保險(xiǎn)公司可在老人去世之后將房屋回收并擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)，保險(xiǎn)公司可對(duì)房屋進(jìn)行銷售、出租處理。在此期間，保險(xiǎn)公司每月給付老人的養(yǎng)老金額等于房屋的評(píng)估價(jià)格減去預(yù)期折舊和利息，再除以老人的平均預(yù)期壽命。這種倒按揭模式，屬于典型的住房反向抵押貸款模式。“倒按揭”模式出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代中期，最早在美國(guó)創(chuàng)立，在目前在發(fā)達(dá)國(guó)家很普遍。但是在我國(guó)并未發(fā)展成熟。
3“以房養(yǎng)老”模式在中國(guó)難以開展的原因
3.1傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛
中國(guó)有著5000多年的文化傳統(tǒng)，“養(yǎng)兒防老”是大部分中國(guó)老年人的思想，父母在老年的時(shí)候，由子女贍養(yǎng)是天經(jīng)地義的事情。并且將房屋以財(cái)產(chǎn)的形式留給下一代也是中國(guó)傳統(tǒng)文化的體現(xiàn)，幾百年來(lái)都是如此。“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老模式的出現(xiàn)，有悖于我國(guó)的傳統(tǒng)思想，常常被人誤解為是一種“不孝”的思想，使老年人難以接受，遭到大部分老年人的抵制。另一方面，以上所提到的幾種“以房養(yǎng)老”模式均以老年人移居到養(yǎng)老院或其他地方和改變房屋產(chǎn)權(quán)為條件，會(huì)對(duì)老年人生活習(xí)慣和心理上造成許多的不便和負(fù)擔(dān)，這對(duì)老年人來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)巨大的挑戰(zhàn)，因此導(dǎo)致了“以房養(yǎng)老”模式在國(guó)內(nèi)難以推行。
3.2缺少政府政策性支持
“以房養(yǎng)老”缺少政府政策性支持。在我國(guó)，大部分民眾對(duì)“以房養(yǎng)老”還比較陌生，不像許多發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展已經(jīng)比較成熟。對(duì)于作為參與主體的老年人來(lái)說(shuō)，他們對(duì)于處于房屋方面的問(wèn)題相較于年輕人更加謹(jǐn)慎。“以房養(yǎng)老”是一個(gè)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的業(yè)務(wù)，老年人對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信任度很低。然而我國(guó)大部分試點(diǎn)城市的“以房養(yǎng)老”模式并沒有政府機(jī)構(gòu)參與其中，我國(guó)政府在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中的作用指停留在呼吁和支持方面，并未出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)保障該制度更加規(guī)范和有保障的運(yùn)行，這從很大的程度上打擊了老年人嘗試“以房養(yǎng)老”模式的積極性。
3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和評(píng)估存在問(wèn)題
由以上介紹的各種模式可以看出，“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)行是以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的，這一點(diǎn)無(wú)論是在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外都是一樣的。雖然較之80年代之前，我國(guó)房地產(chǎn)改革已經(jīng)取得了很大的成就，但仍然存在許多問(wèn)題，例如房地產(chǎn)發(fā)展存在盲目性、滯后性、不規(guī)范性和政府缺乏宏觀調(diào)控等。首先，房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值存在較大的不確定性，直接導(dǎo)致了依靠未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)收取資金的“以房養(yǎng)老”模式存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)；其次，目前我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)并未發(fā)展完善，不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)使得老年人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)的不信任。
“以房養(yǎng)老”模式還涉及到了房屋價(jià)值評(píng)估，為了保證其公平性與準(zhǔn)確性，就必須需要有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估的過(guò)程中需要有專業(yè)的機(jī)構(gòu)和人才，這正是我國(guó)目前所缺乏的。評(píng)估公司水平低下，各公司間結(jié)果參差不齊，必然會(huì)導(dǎo)致老人對(duì)評(píng)估結(jié)果的不信任，不利于以房養(yǎng)老模式的推行。
3.4金融保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展不完善
“以房養(yǎng)老”還牽扯到金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，需要這些領(lǐng)域共同有效運(yùn)作才能保證其高質(zhì)量的運(yùn)行。從國(guó)外成功的“以房養(yǎng)老”案例來(lái)分析，房屋的倒按揭抵押業(yè)務(wù)主要還是由銀行、保險(xiǎn)公司這些金融機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)完成的。大多數(shù)的金融機(jī)構(gòu)都是以營(yíng)利為目地的，而倒按揭屬于隨時(shí)間增加風(fēng)險(xiǎn)也成正比增加的模式，這種情況使得老年人對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信任度大打折扣。另外還存在金融機(jī)構(gòu)得到這些房子以后后期的管理和維護(hù)問(wèn)題。目前我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)雖然有了一定程度的發(fā)展，其發(fā)展速度也是十分的迅速，但從總體上來(lái)說(shuō)，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，保險(xiǎn)公司在開發(fā)產(chǎn)品、業(yè)務(wù)運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)管理等過(guò)程中仍存在許多的不足之處。“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)更是一項(xiàng)比較新型的保險(xiǎn)，在普及程度和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上存在很多的問(wèn)題，這在一定程度上更加制約了“以房養(yǎng)老”的大力推行。
4促進(jìn)“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)推行的幾點(diǎn)建議
4.1加強(qiáng)對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的宣傳力度
我國(guó)已步入老齡化社會(huì)，我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)面臨養(yǎng)老金短缺、獨(dú)居老人數(shù)量龐大、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老供給不足等各個(gè)方面的問(wèn)題。而“以房養(yǎng)老”模式的提出可以運(yùn)用房產(chǎn)解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，對(duì)老人而言自己不再會(huì)成為子女的負(fù)擔(dān)，子女也更加放心父母養(yǎng)老的保障問(wèn)題。因此，加大對(duì)以房養(yǎng)老模式的宣傳力度，普及以房養(yǎng)老模式的相關(guān)程序顯得刻不容緩。政府在這里應(yīng)該發(fā)揮其主導(dǎo)作用，政府可以通過(guò)舉行講座、發(fā)放宣傳手冊(cè)以及干告的方式Α耙苑墾老”進(jìn)行推廣和宣傳，逐步改變?nèi)嗣窀畹俟痰膫鹘y(tǒng)“養(yǎng)兒防老”思想，培養(yǎng)人民“以房養(yǎng)老”的意識(shí)。
其次，由于絕大多數(shù)的老人缺乏基本的金融知識(shí)，因此對(duì)“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品缺乏興趣。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該利用新型的傳播手段，舉辦相關(guān)的金融知識(shí)講座，利用社交媒體進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的宣傳，提高老年人基本金融知識(shí)。使老年人能夠充分了解“以房養(yǎng)老”方式的優(yōu)勢(shì)和不足之處，使其充分結(jié)合自身實(shí)際選擇適當(dāng)?shù)摹耙苑筐B(yǎng)老”方式。
4.2政府頒布相關(guān)法律法規(guī)，加大扶持力度
一項(xiàng)新興的制度要想在短時(shí)間內(nèi)被群眾所接受，離不開國(guó)家政府的大力支持，需要充分發(fā)揮政府在政策推行和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)方面的作用。“以房養(yǎng)老”政策之所以在國(guó)外發(fā)展的比較成功，離不開其規(guī)范的法律法規(guī)的制定。我國(guó)政府為了完善“以房養(yǎng)老”政策體系，應(yīng)該及時(shí)出臺(tái)更具體、可操作性更強(qiáng)的法律法規(guī)，以更好地維護(hù)老年人和參與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益。以房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題為例，2007年，我國(guó)修訂的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間70年屆滿的可自動(dòng)續(xù)期”，這“以房養(yǎng)老”的政策的推行無(wú)疑是有利的，政策的出臺(tái)在一定程度上打消了人們對(duì)于未來(lái)土地使用年限到期之后的顧慮。但是此項(xiàng)規(guī)定并沒有明確表明有償自動(dòng)續(xù)期所要繳納的費(fèi)用相關(guān)的問(wèn)題。根據(jù)其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，“以房養(yǎng)老”政策的實(shí)施還需要充分依靠政府和市場(chǎng)相互間的配合，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。政府應(yīng)給予金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司相應(yīng)地的獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)其推出更多更好的適合老年人的金融產(chǎn)品，供老年人自主選擇；同時(shí)還應(yīng)對(duì)中介服務(wù)進(jìn)行規(guī)范整合，來(lái)完善租賃市場(chǎng)，使老年人在出租房屋時(shí)受到更加人性化、定制化的服務(wù)。只有相關(guān)法律法規(guī)出臺(tái)，才能使老百姓感到安心，以房養(yǎng)老制度才能夠得到大力的推干和普及。
4.3規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融保險(xiǎn)行業(yè)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)。像上海、北京等地高額的房?jī)r(jià)使得普通老百姓難以接受。然而導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱。對(duì)于這樣的現(xiàn)象，國(guó)家政府如何采取相應(yīng)的措施？如何來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？這些問(wèn)題是目前迫切需要解決的。例如，對(duì)擁有兩套及以上房產(chǎn)的人國(guó)家可以實(shí)行購(gòu)房累進(jìn)稅，購(gòu)買的房產(chǎn)越多所需繳納的房產(chǎn)稅越高，從而起到抑制投資過(guò)熱作用；其次，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估程序，為使業(yè)務(wù)辦理程序更加方便快捷，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估程序?qū)嵭薪y(tǒng)一的管理并制定統(tǒng)一的評(píng)估和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；最后，要增強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估職員的教育培訓(xùn)工作，提高評(píng)估人員專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)能力，培養(yǎng)出一批優(yōu)秀的評(píng)估人員。
“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)為何如此困難？這不僅僅是因?yàn)椤耙苑筐B(yǎng)老”模式實(shí)施過(guò)程中存在著復(fù)雜性以及多變性，更多的是因?yàn)槠涿媾R著如利率、平均人口預(yù)期壽命、房產(chǎn)價(jià)值折損等各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。因此我們可以采取以下的方式保障金融行業(yè)、保險(xiǎn)公司推廣“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品：首先，采取浮動(dòng)利率以確定住房反向抵押貸款的給付金。這便可以憑借前段時(shí)間的利率水平、通貨膨脹率等因素來(lái)確定下期的給付金額。既可以保證養(yǎng)老金額的準(zhǔn)確，又能降低保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)；其次，根據(jù)投保人的預(yù)期壽命確定最高給付金額，對(duì)超過(guò)最高給付期限的部分可采取收取附加保費(fèi)的方式分散金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)；最后，對(duì)老人收取過(guò)戶后的反租房屋的附加險(xiǎn)，使老人加強(qiáng)對(duì)房屋的維護(hù)和修繕，加強(qiáng)老人的責(zé)任意識(shí)，以免保險(xiǎn)公司的給付金受到損失。
4.4推出合理的、多層次的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，加大試點(diǎn)工作
不同的群體由于在年齡、健康狀況、經(jīng)濟(jì)條件等等各個(gè)方面存在著明顯的差異，因此而導(dǎo)致的對(duì)“以房養(yǎng)老”的需求不同。所以，應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的群體設(shè)計(jì)不同的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品以滿足其需求顯得至關(guān)重要。其次，由于我國(guó)目前實(shí)施“以房養(yǎng)老”政策的條件還不夠成熟，在短期內(nèi)還無(wú)法實(shí)現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)大范圍的推廣。因此，目前可將“以房養(yǎng)老”政策在小范圍內(nèi)，在滿足基本條件的地方進(jìn)行試點(diǎn)，隨后進(jìn)行逐步推廣，以此作為我國(guó)養(yǎng)老保障體系的補(bǔ)充和豐富。可將擁有多處住房產(chǎn)權(quán)的失獨(dú)家庭、孤寡老人這類“以房養(yǎng)老”的需求群體作為切入點(diǎn)展開試點(diǎn)工作。
5結(jié)語(yǔ)
面對(duì)我國(guó)“未富先老”的社會(huì)形勢(shì)，我國(guó)現(xiàn)存的社會(huì)養(yǎng)老保障體系存在著各種各樣的問(wèn)題。“以房養(yǎng)老”模式作為一種新型的養(yǎng)老形式，不但能夠緩解我國(guó)家庭養(yǎng)老面對(duì)的的龐大壓力，也可以作為當(dāng)前解決我國(guó)老齡化問(wèn)題的較好選擇，推行“以房養(yǎng)老”對(duì)于整個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)一定程度上緩解了社會(huì)保障體系養(yǎng)老的壓力。雖然在其推廣和試點(diǎn)過(guò)程中遇到了各種問(wèn)題與困難，但是卻也已具備了其現(xiàn)實(shí)可行的各方面條件，這需要我國(guó)政府和相關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及老百姓共同努力，協(xié)調(diào)配合，學(xué)習(xí)國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，不斷總結(jié)改進(jìn)，使之成為契合我國(guó)國(guó)情的“以房養(yǎng)老”模式。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；問(wèn)題與機(jī)遇；結(jié)成聯(lián)盟；統(tǒng)攝功能；細(xì)化分支
人口老齡化，是世界上很多國(guó)家的實(shí)際情況，由此產(chǎn)生的一系列經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、政治問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，檢驗(yàn)著社會(huì)的經(jīng)濟(jì)和文明發(fā)展成果。在我國(guó)，人口老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)重，截止到2016年，中國(guó)60周歲及以上人口23086萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?6.7%；65周歲及以上人口15003萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.8%。我國(guó)已經(jīng)成為世界上唯一一個(gè)老年人口過(guò)億的國(guó)家。根據(jù)全國(guó)老齡辦公布的數(shù)字，到2020年我國(guó)老年人口將達(dá)到 2.48 億，占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到 17%。聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)本世紀(jì)中期中國(guó)將有5億人口超過(guò)60歲，這個(gè)數(shù)字將超過(guò)美國(guó)人口總數(shù)。如何讓每個(gè)人“老有所養(yǎng)”，養(yǎng)老地產(chǎn)以何種模式構(gòu)建更加科學(xué)合理，這是當(dāng)今社會(huì)人們必須審慎思考和有效解決的命題。
一、問(wèn)題與機(jī)遇
人口老齡化的加劇促使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為投資者眼中的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)家庭式養(yǎng)老和純粹的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不能滿足日益增長(zhǎng)的需求，而養(yǎng)老地產(chǎn)模式逐漸浮出水面，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)處在起步階段，面臨著一系列問(wèn)題，一是國(guó)內(nèi)人口老齡化程度不斷加劇與養(yǎng)老設(shè)施落后的矛盾；二是高端養(yǎng)老資源不足與老年人消費(fèi)能力上升的矛盾，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
同時(shí)，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有廣闊的發(fā)展空間。一是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有政策優(yōu)勢(shì)。在我國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)享有一定的政策傾斜，對(duì)于進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)資金鏈條中的投資者和社會(huì)資金，政府一直持倡導(dǎo)和歡迎的態(tài)度。二是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有時(shí)代優(yōu)勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們思想也日趨開放，對(duì)于老年生活更加憧憬和期待，這是養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)潛在的優(yōu)勢(shì)。三是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有文化優(yōu)勢(shì)。我國(guó)是一個(gè)擁有五千年悠久歷史的文明古國(guó)，血脈中存在著尊老、愛老、敬老的文化基因。在當(dāng)前形勢(shì)下，國(guó)人內(nèi)心都渴望為父母和自己尋找一個(gè)從容老去的理想之地，而擁有這種經(jīng)濟(jì)能力的人，正在變得越老越多。
二、建立養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟
在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)，相對(duì)居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等比較常見的養(yǎng)老方式，購(gòu)置房產(chǎn)、租賃房產(chǎn)入住養(yǎng)老社區(qū)，是新興的養(yǎng)老形式。伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，思想逐漸開放，選擇在養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行異地養(yǎng)老的人群比重正在逐年上升。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式，成為業(yè)內(nèi)人士熱切探討的話題，一些地區(qū)和機(jī)構(gòu)，開始進(jìn)行摸索和嘗試。
養(yǎng)老地產(chǎn)，是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到經(jīng)濟(jì)生活的方方面面。在十二五期間，一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市進(jìn)行了實(shí)踐和探索。我國(guó)南方地區(qū)最早采用的養(yǎng)老地產(chǎn)的主要特點(diǎn)是由單一機(jī)構(gòu)運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的全部流程，其盈利點(diǎn)主要是房產(chǎn)交易。這種地產(chǎn)運(yùn)作模式，呈現(xiàn)難度大，風(fēng)險(xiǎn)高，可操作性一般等特點(diǎn)，并不適合我國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。
相對(duì)而言，由養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)作流程中關(guān)涉的企業(yè)、機(jī)構(gòu)結(jié)成聯(lián)盟，更具操作性，既有分工，更有協(xié)作，更加適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況。在京津冀一體化趨勢(shì)下，北京、天津以及河北一些城市在養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟方面大膽探索、謹(jǐn)慎實(shí)施，取得了一定的成績(jī)，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
三、統(tǒng)攝主要功能
企業(yè)聯(lián)盟在建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)這一共同目標(biāo)的指引下，將融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)三大主要功能統(tǒng)攝在一起，這三項(xiàng)功能分別由融資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)運(yùn)作、緊密配合。由負(fù)責(zé)建設(shè)的開發(fā)商作為核心和主體的企業(yè)聯(lián)盟，與單一機(jī)構(gòu)全程負(fù)責(zé)的模式相比較，其優(yōu)勢(shì)是顯而易見的。一是建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大；二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；三是過(guò)程管理，更加有序、規(guī)范。在實(shí)際運(yùn)作的過(guò)程中，企業(yè)間通過(guò)磨合尋找到最佳契合點(diǎn)，形成最具穩(wěn)定性的結(jié)構(gòu)，而更多利益單位形成合力，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)更加顯著。
四、搭建分支體系
養(yǎng)老地產(chǎn)以融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)為核心能力，進(jìn)一步搭建各自分支體系。一是融資機(jī)構(gòu)與銀行部門、保險(xiǎn)部門、基金分別建立聯(lián)系；二是建設(shè)機(jī)構(gòu)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位形成合作；三是經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)與醫(yī)療護(hù)理保障、生活休閑設(shè)施、物業(yè)服務(wù)部門進(jìn)行對(duì)接，從而使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)功能更齊全，結(jié)構(gòu)更均衡。
圍繞養(yǎng)老地產(chǎn)，相關(guān)部門、企業(yè)積極參與進(jìn)來(lái)，形成一個(gè)針對(duì)老人的“微型社會(huì)”。企業(yè)、機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，專業(yè)作用發(fā)揮更加徹底，老年人群體享受的各種服務(wù)更加舒適、到位。一些發(fā)達(dá)國(guó)家正是在類似框架下運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，他們已有的經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)生的問(wèn)題，都可以拿磣魑我國(guó)推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有益參考。
如上文所述，養(yǎng)老地產(chǎn)模式的特點(diǎn)是多方聯(lián)盟、合作共贏；具備一個(gè)共同聯(lián)盟目標(biāo)，即“養(yǎng)老地產(chǎn)”；具備三項(xiàng)核心功能，即“融資”“建設(shè)”“管理”；具備多種類機(jī)構(gòu)分支，即銀行、保險(xiǎn)、基金、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、醫(yī)療護(hù)理、生活休閑、物業(yè)服務(wù)。這樣的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，最大限度拓展了融資的渠道、分散了資金的風(fēng)險(xiǎn)、整合了優(yōu)勢(shì)資源，最大限度保持了架構(gòu)的合理性和均衡性。
精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求，精確定位市場(chǎng)目標(biāo)，在有利因素的助推下，在科學(xué)合理模式的帶動(dòng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入良性發(fā)展的快車道。
參考文獻(xiàn)：
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在劉明看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)的開發(fā)商、保險(xiǎn)公司一哄而上地涌入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，但大部分企業(yè)都沒有想好該如何賺錢。“養(yǎng)老是一個(gè)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，必須有好的思路、資源、團(tuán)隊(duì)，如果還是用開發(fā)房地產(chǎn)的思維去做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，做爛掉是遲早的事情。”劉明說(shuō)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括招保萬(wàn)金在內(nèi)的幾乎所有大牌房企都已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。7月21日，中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)宣布其國(guó)內(nèi)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)將于今年10月在上海周浦開建，主打高端養(yǎng)老市場(chǎng)；7月22日，光明集團(tuán)旗下的農(nóng)工商房產(chǎn)宣布，將聯(lián)合長(zhǎng)江總公司在上海崇明島開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，并以本地化、大眾化為定位。
“目前正值政策紅利窗口期，畢竟屬于房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國(guó)家鼓勵(lì)性政策機(jī)會(huì)并不多，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把握近5年的機(jī)會(huì)，等到市場(chǎng)供給泡沫形成，便基本沒有機(jī)會(huì)了。”上海領(lǐng)易投資顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)鄒毅表示，“通過(guò)養(yǎng)老概念拿地可能容易，但盈利并沒有想象的那樣豐厚。”
資本瘋狂涌入
在國(guó)內(nèi)的主題地產(chǎn)大潮中，當(dāng)前最熱的一個(gè)領(lǐng)域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬。
劉明說(shuō)：“養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷‘全國(guó)熱’，首先，地方政府可以將此作為政績(jī)，自然鼓勵(lì)各種主體的投資；其次，傳統(tǒng)住宅開發(fā)遇到瓶頸，地產(chǎn)公司正在積極轉(zhuǎn)型進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，此外，保險(xiǎn)資金不能進(jìn)入住宅開發(fā)領(lǐng)域，但可以進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。”
4月17日，國(guó)土資源部辦公廳頒布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（下稱“指導(dǎo)意見”），在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的土地規(guī)模、用地性質(zhì)、建筑面積等方面都提出了細(xì)化意見，這是對(duì)此前出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的貫徹和實(shí)施。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)策略顧問(wèn)部執(zhí)行董事王廣強(qiáng)認(rèn)為，指導(dǎo)意見的表明政府看到了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背后存在的問(wèn)題，希望發(fā)動(dòng)私營(yíng)機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本更多地參與解決養(yǎng)老問(wèn)題，鼓勵(lì)營(yíng)利性機(jī)構(gòu)投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
目前，無(wú)論是中央還是地方政府，均對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題高度重視。中國(guó)社科院的《2014年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》顯示，截至2013年末，我國(guó)60周歲及以上人口達(dá)2億人，占總?cè)丝诘?4.9%，預(yù)計(jì)未來(lái)這一數(shù)字還將不斷地攀升。
光明集團(tuán)副總裁莊國(guó)蔚表示，2013年底，上海60周歲及以上的老人已經(jīng)突破300萬(wàn)，老齡化比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)水平，“老有所養(yǎng)”已成為當(dāng)?shù)刂匾拿裆n題。
“有需求就有市場(chǎng)。正是因?yàn)檫@樣不健全的環(huán)境和巨大的市場(chǎng)需求，為各路資本帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。”鄒毅稱。
據(jù)莊國(guó)蔚介紹，光明集團(tuán)旗下的農(nóng)工商房產(chǎn)、長(zhǎng)江總公司將共同出資形成項(xiàng)目公司，利用長(zhǎng)江總公司旗下的土地資源推進(jìn)崇明養(yǎng)生莊園項(xiàng)目，第一期投資約20億元，其中700畝用于地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，1300畝用于休閑、旅游和生態(tài)建設(shè)。
中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)的手筆更大。該集團(tuán)預(yù)計(jì)在3～5年間完成6～10個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。以每個(gè)項(xiàng)目20億～30億元的規(guī)模來(lái)測(cè)算，中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)未來(lái)5年內(nèi)在養(yǎng)老社區(qū)的投入約為120億～30047，元。
去年12月，保利地產(chǎn)在北京正式對(duì)外公布公司長(zhǎng)期養(yǎng)老戰(zhàn)略規(guī)劃，保利計(jì)劃用3～5年的時(shí)間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)率進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)階段，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，同時(shí)規(guī)劃用8～10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道，通過(guò)REITs上市。
盈利模式待解
有人正埋頭涌入，有人還在門口徘徊，而有人已經(jīng)鎩羽而歸。
今年4月，北京城建集團(tuán)將其持有的北京長(zhǎng)青國(guó)際老年公寓有限公司80%股權(quán)及6.2億元債權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。公開資料顯示，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)連續(xù)多年虧損，其中，2012年的凈利潤(rùn)虧損5042萬(wàn)元，2013年虧損4926萬(wàn)元。
顯然，北京城建集團(tuán)已經(jīng)等不到項(xiàng)目盈利的時(shí)候。事實(shí)上，一個(gè)運(yùn)營(yíng)良好的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)盈利，一般要10年以上，如果想要在短期內(nèi)就賺錢，那就只是打著“養(yǎng)老”的旗號(hào)圈地賣房而已。
據(jù)中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司預(yù)計(jì)上海周浦項(xiàng)目總投資回報(bào)率大概在5%～6%之間，只有入住率達(dá)到較高的比例，項(xiàng)目才有盈利空間。按照目前測(cè)算，上述養(yǎng)老社區(qū)約在15年后才能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。
位于上海浦東康橋地區(qū)的親和源老年公寓是國(guó)內(nèi)極具代表性的高檔會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)，也是內(nèi)地第一批起步的高檔養(yǎng)老企業(yè)，經(jīng)過(guò)9年實(shí)踐，已形成一套較成熟的商業(yè)模式，2013年以來(lái)，親和源首次實(shí).現(xiàn)盈利。
據(jù)悉，親和源以會(huì)員卡方式入住、消費(fèi)。卡種分A、B兩種。A卡為永久卡，可繼承可轉(zhuǎn)讓，購(gòu)買會(huì)員卡的費(fèi)用是98萬(wàn)元，以后再根據(jù)實(shí)際入住的房型大小繳納2 98萬(wàn)元至7_38萬(wàn)元不等的年費(fèi)。B卡為終身卡，購(gòu)買者終身使用，但不能轉(zhuǎn)讓繼承，15年內(nèi)可退，根據(jù)實(shí)際入住的房型大小不同，會(huì)員卡的費(fèi)用自45萬(wàn)元至88萬(wàn)元不等，入住之后每年另繳納年費(fèi)數(shù)為3.8萬(wàn)元。
與上述兩家企業(yè)主打的高端養(yǎng)老不同，光明集團(tuán)希望打造的是大眾化的養(yǎng)老項(xiàng)目。按照莊國(guó)蔚的說(shuō)法，光明集團(tuán)將利用內(nèi)部資源整合的優(yōu)勢(shì)，去打造一個(gè)可以持續(xù)盈利的項(xiàng)目。
對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最為關(guān)鍵的因素之一是如何獲得土地，特別是在寸土寸金的上海。劉明說(shuō)，他們?cè)?jīng)通過(guò)拍賣的方式，獲得了上海市中心的一塊醫(yī)療用地，公司打算在此打造一個(gè)高端養(yǎng)老社區(qū)。“其實(shí)，土地的獲得現(xiàn)在還存在瓶頸，我們不可能在醫(yī)療用地上蓋房子然后銷售，將來(lái)可能采取出租的方式，現(xiàn)在只能走一步看一步。”劉明說(shuō)。
光明集團(tuán)在土地獲得方面可謂占盡優(yōu)勢(shì)。光明集團(tuán)旗下的長(zhǎng)江總公司在上海崇明島擁有約230平方公里土地，在與兄弟公司農(nóng)工商房產(chǎn)的合作中，長(zhǎng)江總公司很自然成為了土地的提供方。
光明集團(tuán)方面透露，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目得到了上海市政府的大力支持，有關(guān)土地調(diào)整等方面的問(wèn)題，政府有關(guān)部門正在積極幫助協(xié)調(diào)處理。
根據(jù)同策咨詢的研究，目前傳統(tǒng)地產(chǎn)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金退出策略主要有散售、整體出售、使用權(quán)變現(xiàn)三種方式；保險(xiǎn)資金為代表的大型沉淀資本主要通過(guò)將保險(xiǎn)養(yǎng)老板塊業(yè)務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品相結(jié)合，出售大額保單回收現(xiàn)金流進(jìn)行退出。
“到目前為止，我們還沒有看到可持續(xù)、可復(fù)制的成功運(yùn)營(yíng)模式。”王廣強(qiáng)表示，“針對(duì)高收入老年人的養(yǎng)老項(xiàng)目因其盈利水平高而受到投資者的青睞，我們相信，這類高端養(yǎng)老項(xiàng)目的成功模式在不久的將來(lái)將會(huì)呈現(xiàn)。但該類項(xiàng)目只能滿足3%～5%的比較富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大眾消費(fèi)市場(chǎng)才是挑戰(zhàn)所在。”
一哄而上之后
“不出5年，在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，一定會(huì)出來(lái)很多爛尾項(xiàng)目。”劉明稱，“一方面是因?yàn)檫@些一哄而上的投資主體不具備專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，另一方面是這些產(chǎn)品賣的人群不對(duì)。很多人現(xiàn)在買一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是為了投資，但養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是入住率，如果一個(gè)產(chǎn)品推出3年，入住率可以達(dá)到75%～80%，那么說(shuō)明這個(gè)項(xiàng)目很成功，但是國(guó)內(nèi)真正能做到的寥寥無(wú)幾。”
鄒毅認(rèn)為，相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮，養(yǎng)老地產(chǎn)作為當(dāng)前最熱的一股風(fēng)潮，泡沫起來(lái)的速度會(huì)更快，能夠享受趨勢(shì)性市場(chǎng)紅利的時(shí)間更為短暫。“商業(yè)地產(chǎn)是針對(duì)全年齡階層的產(chǎn)品供給，而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在60歲以上人群。其次，中國(guó)居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項(xiàng)目最大的沖擊。社會(huì)觀念不轉(zhuǎn)換，養(yǎng)老地產(chǎn)整體機(jī)會(huì)不大。”
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，目前中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于粗放式增長(zhǎng)階段。他表示，在短期內(nèi)政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，并以養(yǎng)老地產(chǎn)為名進(jìn)行圈地。這樣導(dǎo)致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但實(shí)際上這些養(yǎng)老床位基本上沒有辦法投入運(yùn)營(yíng)，仍然處于房地產(chǎn)開發(fā)范疇之內(nèi)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)。
