時間：2023-09-05 16:59:31
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇設計階段成本控制要點，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】開發成本;成本控制;控制要點
0.引言
房地產開發是工程項目管理的一個分類，是一項復制的系統工程，就過程而言，通常可以分為以下幾個階段：項目決策階段、項目實施階段和銷售階段。項目成本在每個階段基本對應估算、概算、預算等成本內容，因此，每個階段對成本控制的要求和重點是不一樣的。研究表明，在房地產項目的前期階段（包括投資決策階段、設計階段）對整個項目的投資（成本）影響在80%以上，項目利潤有70%取決于項目投資決策階段，成本的大小直接決定了房地產項目成敗和最終所獲得的收益。所以，在實際的房地產開發項目中，只有在每一個環節都嚴格控制成本，項目開發的總體成本才有可能得到有效控制。
1.房地產開發成本
1.1成本構成
由于房地產項目工程巨大，成本的構成比較復雜，因此，就目前的研究來看，房地產項目開發的成本劃分還沒有一個統一的標準，但在分析成本時，大體上把它歸納為以下幾類：
1.1.1土地成本
土地成本是房地產項目的基礎，它是指房地產項目開發前期，開發商為了取得對應土地的開發使用權而支付的相關費用，主要包括：土地使用費、搬遷補償費、土地轉讓金等與獲得土地而支出的相關雜費。
1.1.2前期工程費
前期工程費是項目施工前的各項支出，包括研發費用、勘察設計費、“七通一平”費以及各種具體的施工準備支出。
1.1.3建筑安裝工程費
這是在項目施工過程中，建筑工程和安裝工程及附屬項目中支出的費用，我國目前現行的建筑工程安裝費用是按相關規定執行的，它在項目整個成本構成中所占比例相對加大，約占整個成本的40%左右，包括直接工程費、間接費、利潤和稅金以及其他相關費用。
1.1.4報建規費、稅費
報建規費及稅金是一項不可避免的、必須按照國家政策支付給政府相關部門的費用支出，而且必須嚴格遵守相關規定。一般情況下，在不同地區或某一時段都均有相關優惠減免政策可充分利用。
1.1.5期間費用
期間費用是指企業本期發生的、不能直接或間接歸入營業成本，而是直接計入當期損益的各項費用，主要由銷售費用、管理費用和財務費用構成。期間費用比較復雜，費用的大小受企業管理能力、營運效率等多面的綜合影響。
1.1.6不可預見費和其它費用
不可預見費是不確定的，它是指在項目開發過程中預提的，用于施工中突發性事件的費用，一般情況下，需要計提的不可預見費用占到了項目投資總額預算的3%-7%，比例是比較大的。其它的費用是指不能納入期間費用的各項支出，如保險費、工程監理費、招標管理費等。
1.2成本控制的定義
成本控制的定義隨著經濟的發展不斷的變化，在房地產開發項目中，傳統的成本控制定義是指從決定開發項目開始，一直到成品房屋銷售完畢過程中，根據成本目標，嚴格控制影響項目成本的各項因素，采取一定的合理手段來對各階段項目成本目標進行分解、控制，盡量將實際發生的各項費用都控制在預算的范圍內，確保項目實際成本不超過項目計劃目標成本。
成本控制必須與質量控制、進度控制、合同控制一起同步進行。
2.房地產項目成本控制要點分析
根據以上分析，房地產項目成本控制要根據各階段的特點和要求，采取相應的策略，有效控制成本。下文，將分階段的對成本控制要點進行詳細的討論。
2.1投資決策階段的成本控制
如果按價值鏈分析，在項目價值規劃階段即投資決策階段進行價值管理研究，節約成本可能性最大，能最大程度的策劃整個項目工程的成本，是最有可能節省投資支出的環節。該階段是房地產項目開發的初始階段，在這一階段，要確定項目建設規模、開發模式、項目定位、營銷策略、融資方式等關鍵內容，對項目影響意義重大，投資決策的合理與否直接關系到整個項目的后期建設。在這一階段，要嚴格對項目工程的成本進行分類、分解，預訂目標成本，充分發揮成本事前控制的有效作用，積極主動進行項目經濟指標的估算、預算與評價，讓決策層事先全面了解完成該項目的資金規模、估算投入產出、經濟效益，如果投資決策階段的成本預算出現了問題，后期的成本控制就很難把握，也不會取得有效的成本控制效果。
2.2規劃設計階段的成本控制
規劃設計階段是成本事前控制的關鍵環節，是進行質量管理與成本控制最為重要的環節。確定項目投資決策后，后續規劃設計階段的成本控制對成本的首要影響就表現在后期項目建設成本的支出上，在建筑風格的確定、建筑方案制定、建材設備的選購、施工工藝的選擇等方面，都會直接影響到項目施工的投資成本。所以，在設計階段，進行設計招標，推行限額設計，可多方案擇優選擇設計方案，充分交流了解產品定位，提高設計質量，引入專家評審制度。通過以上方法，可以最大限度地減少設計變更，縮短設計周期，提高設計概算和施工圖預算的準確性，防止三超現象（概算超估算、預算超概算、結算超預算），這樣才能保證后期項目建設中有效的控制各項支出。
2.3招投標采購及施工階段成本控制
關鍵詞：房地產開發；項目；成本控制；要點；措施
一、房地產開發項目的成本組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房或經濟適用房所支出的全部費用。大致可分為三部分：土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本費用的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本，以此來進行項目的可行性評估。
配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%-15%。
管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。籌資成本的準確核算，對
正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、房地產開發項目成本控制要點
第一，前期階段。一要搞好市場預測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發項目。二要選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂。由于土地價格在開發成本中所占比例大，因此采取何種方式取得土地（取得土地方式主要有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓）對于開發商能否達到預期的回報率至關重要。三要完善施工圖的設計與審核。
第二，項目建設階段的成本控制。項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。招標管理是項目工程成本管理重要的環節，通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。工程變更和竣工結算就是要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。
第三，管理費用的控制。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發規模，降低單位管理費用水平。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。
第四，財務費用的控制。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務進行科學的綜合籌劃。因此，應當通過分階段控制開發進度、降低資金占用時間，實現對財務費用的控制。
第五，個別成本的控制。在房地產開發項目成本費用中的一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用是可以折減的，對于這塊費用的控制是：了解政策，和各政府部門搞好關系。
三、房地產開發項目成本控制措施
房地產開發項目成本控制具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段的控制。
（一）前期調研
可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用。在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。
（二）設計階段
控制項目成本，首先應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，提高經濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達70%-90%。規劃設計的考慮，要圍繞住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設計平面組合要好。因而要保證設計的質量，切實加強設計階段的項目成本管理，就必須采取有力措施。主要措施有以下幾個方面：加強設計階段的經濟論證，實行限額設計，實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，加強設計出圖前的審核工作。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關鍵，應該從以下三個方面進行控制：
1、合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。
2、搞好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監督質量，不干預訂貨。屬于指導價范圍的，應實行“適當參與，推薦廠家，監督質量及合理限價”的原則，設備采購實行招投標，確保質優價廉。
（四）竣工結算階段
凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定技措費、提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。
總之，對房地產開發企業的成本控制進行研究對于房地產開發企業參與市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略有著重要的意義。“省錢就是賺錢”，誰對成本進行精確控制，誰就在競爭中占據優勢。
參考文獻：
1、茍伯讓.建設工程項目管理[M].機械工業出版社,2006.
2、任海城.中遠房地產公司項目成本控制的研究[D].西北大學,2006.
【關鍵詞】施工階段；設計階段；成本控制；注意問題
中國房地產業，經歷了驚濤駭浪的十年，目前已進入成熟穩定發展的階段。暴利的時代已經過去，行業行為日益規范、市場競爭加劇，如何有效地控制工程成本，提高企業在市場上的競爭力，增強企業的經營創利能力，是每一個房地產開發商面臨的重要課題，也是企業降本增效，正確體現經營成果的一項重要手段。成本的有效控制對于保證房地產企業的利潤空間甚至行業的持續發展都有重要意義。我們作為開發商的工程人員 ，對此應有清醒認識。在工作中必須要貫徹嚴格的成本控制意識，有著規范的成本控制工作程序，把成本控制的觀念和手段滲透和運用到工程各環節的措施之中。下面我們就來研究從設計到施工的過程中，成本控制應該注意的問題。
1 房地產開發成本主要內容
首先我們要搞清楚的是，在房地產開發過程中，成本主要由哪些內容構成，它主要包含以下幾部分：
1.1 土地征用費及拆遷補償費。
指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費等。
1.2 前期工程費
指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
1.3 建筑安裝工程費。
指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
1.4 基礎設施建設費。
指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出。
1.5 公共配套設施費
指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業主的或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
1.6 開發間接費。
主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
2 成本控制管理的幾個基本方法
在成本控制管理中，也有一些基礎的方法，可以指導工作方向，從而提高工作效率。
2.1 制定目標成本
目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。
目標成本法的基本思想是制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。
2.2 明確崗位職責—責任成本
“責任成本體系”的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。
“責任成本體系”包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在“組織架構”的層面保證目標成本的順利執行。落實責任到崗位，落實責任到人，最大程度的減少“目標與執行脫鉤”現象的出現，真正做到“權責明晰，有據可依”。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標能被順利的完成?為此，我們需要定義一套完整的“作業過程指導書”來對部門/崗位的行為進行規范，從“制度流程”的層面保證對目標成本的執行，保證對成本的控制， 我們可以把房地產開發全過程劃分為若干個相對獨立的作業過程，并為每個作業過程定義相應的流程制度規范，同時重點定義每個作業過程中與成本控制相關的要點，包括量化的經濟技術評價指標。這樣，我們就可以在日常業務這個層面實現對成本的過程控制，真正的將成本控制的執行力滲透到基層一線。
2.3 跟蹤執行—動態成本法
經過前兩個步驟實現了“目標明確”、“責任清晰”之后，我們便進入最重要的第三步:目標成本執行過程的跟蹤——動態成本。動態成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反應目標成本和動態成本的差異，幫助相關部門及時發現問題并解決問題，實現對成本的控制。
動態成本的核心是實時性，動態指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態，。
2.4 效果評估和總結
制定目標成本、明確責任體系、對業務過程進行了實時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之后，最后我們就可以根據執行的結果對相關的效果進行評估。同時，還必須對整個項目成本控制的得失進行及時的總結， 形成項目的數據庫。通過 數據庫的建立，所有項目的關鍵成本數據都將被保存下來，并對未來業務的開展發揮重要的指導作用。數據庫的建立充分體現“知識管理”的思想，使知識作為企業最寶貴的財富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動而流失，使房地產企業的成本管理再上一個新的臺階。
3 從設計到施工的成本控制
除了上述的成本控制基本管理方法，在不同的階段，我們還必須有一些具體的操作措施和行為要點，從而保證工作效益的最大化。
關鍵詞：房地產 成本 控制
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著房地產市場競爭的日趨激烈，土地成本成倍增加，國家對房地產調控政策力度的加大，消費者住房需求的多樣化，房地產業將逐步告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業的管理將逐步拋棄粗放式的管理模式，進入精細化，專業化、規范化，集約化的管理模式。房地產開發成本控制主要是對其中既可控、且又對項目經濟效果影響較大的費用進行控制。本文將從以下幾個方面逐一論述房地產項目開發成本控制要點。
一、征地和拆遷補償、安置費控制
征地和拆遷補償、安置費的控制關鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規劃，其次考慮地理位置、交通狀況及環境因素的影響。用地上不能有太多的地上建筑物、構筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策的熟練把握。
二、 勘察設計和前期工程費
勘探、設計等前期工程任務的發包，必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定優質設計單位。研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為25~35%，施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。首先應確定與市場需求相適應的設計標準。其次，在保證堅固、適用、美觀的前提下，去除多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理和限額設計方法。
前期工程費分為行政事業性收費和工程前期費用。對第一部分通過爭取各項優惠政策降低；第二部分費用，主要是項目三通一平工程費用，是前期工程費控制的重點；設計中，應控制好標高，爭取最大限度的挖填平衡，降低土石方費用。
三建安工程費的全程控制
1、招標階段的成本控制：通過制定合理限價、實行公開招標的方式，選擇優質承包商，以保證工程質量，降低工程風險，為項目盈利創造條件。
2、工程變更控制：加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。
3、材料采購控制：自購材料、設備的選用和采購應深入了解建材市場行情，在保證結構安全和使用功能的前提下，盡量選用物美價廉的材料；當條件成熟，達到一定的開發規模的時候，采用自行招投標采購或與其他方合作聯合招投標采購。
4、保證工程進度：在保證質量和成本可控的前提下，盡量縮短工期。
四、 管理費用控制
根據目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發間接費用即企業直接組織、管理開發項目發生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發力度和開發規模，降低單位管理費用水平。
五、 財務費用的全面控制
建立科學的財務管理體系，算清開發各個環節的資金運行情況，投入數額，運行時間，貨幣在不同時間內價值的調整、回收期、回收量、資金在某個環節的滯留和損耗。財務費用的控制實際是降低貸款利息。因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。通過合理安排融資方案、控制貸款總額、貸款期限與貸款利率實現財務費用的最大節約。
關鍵詞：房地產項目；目標成本；合約規劃；成本優化
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A
收錄日期：2017年3月31日
房地產行業因為其具有資金投入大、建設周期長、專業性強、受政策及市場不穩定因素影響大，因此該行業成為公認的高風險行業。隨著房地產市場的不斷規范和競爭的不斷加劇，房地產投資效益的高風險、高回報r代已經成為過去，在現在的房地產開發投資中，要實現開發項目的最大經濟效益，就必須要對項目開發成本進行有效的管理和控制，實現集約效益型開發，從而真正實現開發利潤的最大化。
一、房地產項目成本管理的特點
1、項目工程成本控制是貫穿了工程建設全過程的動態的控制，這個期間諸多因素會對工程建設項目的費用產生影響。
2、工程項目成本的層次性。工程項目成本都是由若干分項工程、分部工程組成，最終匯總為單位工程。
3、費、稅容易受政策、市場行情的影響發生重大變化。
4、項目成本的控制與質量進度控制是不能夠完全分開，因此項目成本控制是一個動態的控制系統。
二、當前房地產項目成本管理存在的主要問題
1、缺乏規范的成本管理制度和體系，或是有制度和體系卻未真正執行。
2、項目缺少成本策劃，后期存在大量變更及拆改。
3、項目設計階段由于對定位把握不準或設計單位設計人員的水平問題造成施工圖質量不高，從而造成成本極大增加。
4、招投標準備工作不足，后期變更洽商、限價較多，造成后期結算扯皮，成本大量增加。
5、缺乏足夠的優秀供應商資源，無法獲得市場最優價格。
6、設計變更、現場簽證難以有效控制，造成無效成本增加。
7、未對以往項目進行后評價，缺少對經驗及教訓的總結和分析，以往的錯誤依然在新項目出現。
三、房地產項目成本優化建議
（一）加強企業內部成本管理意識
首先，樹立企業決策者及管理人員的成本管理意識。只有企業決策者及管理人員都有較強的成本管理意識，才會在實際工作中重視成本管理，重視成本優化工作。在長沙北辰公司歷現任領導的重視下，制定并完善了各項成本管理制度及流程，詳見表1。在目標成本管理流程中提供了施工圖設計及招投標階段建安成本限額設計建議書，從而在施工圖階段嚴格控制相關指標，達到優化的目的。（表1）
其次，加強企業內部成本意識。項目開發的成本控制及優化，不能僅依賴決策管理層，還需通過相關制度和考核機制讓所有員工意識到企業利潤的形成靠的是對成本的有效控制，靠的是所有員工的共同努力，對于直接參與成本管理的相關部門（設計部、工程部、成本部、財務部），應定期開展專業知識培訓，并對以往項目的經驗、教訓進行總結，提高員工的整體素質和管理水平，從而提升企業的競爭力。通過責任成本評價提升各部門的成本意識。長沙北辰公司成本管理部結合制度和流程及公司特點，完善了本部門的操作手冊，通過操作手冊，作為成本工程師，明確自己的職責，并熟知上下游單位或部門的需求，從而更好地開展成本工作。
成本操作手冊目錄包括：目標成本編制要點、施工圖審查控制要點及收集、總分包工程量清單編制要點、工程進度款及資金計劃管理流程、優化建議控制要點及收集、會議管理、后評價流程等。
通過對以往的經驗總結，長沙北辰公司成本部迄今為止共提出優化建議62條，優化金額約16，424萬元。將上述優化建議歸納總結后建立了優化建議控制要點，且對各成本工程師要求每年提出至少二條優化建議。為了從源頭設計抓起，在部門操作手冊中增加了施工圖審查控制要點。
（二）在項目立項階段做好（方案版）目標成本編制工作。成本優化除了做好設計優化的同時，還要建立成本標桿（方案版目標成本），長沙北辰公司已形成了一整套完整的拿地階段成本測算模板、方案版目標成本測算模板、施工圖版目標成本模板。方案版目標成本應根據不同方案進行測算，對該項目的關鍵訴求指標（成本利潤率、內部收益率、現金回流速度等）進行比較后選擇最優方案，并應及時與投前稿進行對標，及時做好糾偏和優化。對客戶敏感度進行分析，與各部門一道針對敏感度不高而成本較高的項目進行重點優化。
目標成本編制分別從建筑面積單位成本、可售面積單位成本、總成本三個板塊，首先進行開發成本測算：土地獲得價款、前期工程費用、建安工程費用、配套設施費、基礎設施費、開發間接費用、資本利息化項目、不可預見費；然后再測算期間費用；最后是項目總成本測算。并通過計算機構建目標成本測算模板。
（三）在（方案版）目標成本基礎上做好合約規劃。在方案版目標成本編制完成后，及時根據公司操作要求完成合約規劃的編制，指導后續的招標工作及成本動態管理工作。合約規劃的重點還要結合稅務籌劃，做好成本的合理分攤。如，土地費用在多地塊項目如何分攤，在單地塊多業態項目如何分攤，是采取土地合同價法分攤還是各業態占地法分攤，還是兩種方法同時考慮，均需結合具體項目進行比較。配套工程及園林景觀工程等工程費用如何在各業態成本中分攤等均應在合約規劃階段進行考慮并建數據模型。
關鍵詞：房地產工程；成本；問題；對策
隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。面對激烈的行業競爭形勢，房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適應市場需求的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出，提高利潤率，達到降低房地產開發成本、提高項目利潤率、增強企業抗拒市場風險能力的目的。
一、房地產工程成本管理中存在的主要問題
1、不重視成本控制，成本控制人員素質不高。一些房地產企業在項目成本管理中，對成本控制重視度不夠，沒有切實有效的成本控制措施，成本控制責任不落實，工作不到位，成本管理意識不強，缺乏法律意識、責任意識。沒有合同觀念。在成本管理人員中，具有理論知識、實踐經驗及成本管理經驗的復合型人才不多，一些成本管理人員不能適應成本控制發展需要，積極充實成本管理的新知識、新經驗、新技術。
2、缺乏可操作的工程成本控制依據。工程成本的控制要依據一定的標準來進行。工程作為房地產企業的產品，由于其結構、規模和施工環境各不相同，各工程成本之間缺乏可比性，因而，如何針對單體工程項目制定出可操作的工程成本控制依據(目標成本) 十分關鍵。很多房地產企業對于工程目標成本的制定過 于簡單化和表面化，有些房地產企業只是簡單地按照經驗確定一個目標成本， 而忽略了該工程的現場環境、施工條件以及工期的要求。在項目成本管理措施方面， 只有簡單的規章，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有規定。
3、缺乏完善的責權利相結合的獎勵機制。堅持責權利相結合的原則，獎罰分明，是促進房地產企業成本管理工作健康發展的動力。目前房地產企業因為各部門、每個崗位責權利不相對應，以至于無法考核其優劣，出現了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面，獎罰不分明。發生了責任上的問題往往互相推諉， 無法考核其優劣，這樣就會嚴重挫傷有關人員的積極性，給工程項目成本管理帶來不可估量的損失。
4、忽視工程項目“質量成本”的管理和控制質量。“ 質量成本” 分為內部故障成本 (如應建設單位要求返工、停工等引起的費用)、外部故障成本(如承包商索賠等引起的費用)。目前我國在房地產項目成本管理中尚未建立起對工程項 目質量成本的風險監控體系。
5、忽視工程項目“ 工期成本” 的管理和控制。工期目標是工程項目管理三大主要目標之一，房地產企業能否實現工期目標，順利向業主移交房產是取得 信譽的重要條件。工程項目都有其特定的工期要求，工期的變更往往會引起成本的變化。 盲目地趕工期要進度，會造成工程成本的陡然增加。
6、成本核算流于形式。在工程施工過程中，沒有將成本預算和成本核算結合起來，沒有階段成本分析，沒有分部分項成本分析，沒有實際成本與預算成本、 計劃成本的比較，因此對工程項目成本控制指導意義不大。加上獎勵機制不健全，獎罰辦法不落實，成本超支與個人收入不直接掛鉤，因此管理人員對成本控制情況并不十分關心。另外，部分工程邊設計，邊報批，邊施工，致使工程成本無法控制，導致工程成本嚴重超支。
二、成本控制實施步驟中的控制要點
1、強化施工項目成本控制意識，進行全員管理。應當充分調動項目管理人員的積極性，使項目管理人員真正認識到施工成本管理的重要性。可定期或不定期組織員工學習、交流，對員工進行考核，實行競爭上崗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、財務部、預算部等各個部門，要做到全員參與，理順公司內部各部 門之間的職責關系，相互協作，相互制約，責任分工明確，權力利益配套。
2、建立規范、統一、標準的責權利相結合的成本管理體制。做好項目成本預測工作，制定成本計劃。在項目施工過程中，項目經理部在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權力，同時項目經理要對部門成員在成本控制中的業績進行定期檢查和考評，有獎有罰。只有真正做好責、權、利相結合的成本控制，才能收到預期的效果。
3、加強項目各個階段的成本關鍵點的控制
房地產項目開發通常包括四個階段，即立項、規劃涉及、施工建設、市場營銷四個階段，不同階段發生的成本費用也不盡相同，與此相對的，成本控制的關鍵點也不相同。只有抓住各個階段的成本關鍵點并對其進行控制，該項目開發所發生的成本才可能達到最小化，企業獲利的空間也相應變大。
①立項階段
立項階段在整個項目開發中所占的費用比重很小，大約在1%左右，但是對整個成本控制的影響卻達到60%-70%，可見在立項階段成本控制的重要性。該階段發生的成本主要包括土地出讓金、拆遷補償費、可行性研究費用、市政配套費用等。立項階段要考察的重點是該項目的投資環境、地理位置、交通條件、經濟技術指標等。對于土地方面發生的綜合費用，企業可以選擇目前市場價值不大但是未來升值空間較大的地皮，這樣未來產生的現金流量將遠遠大約支付的成本； 對于可行性研究，企業盡量聘請專業的投資咨詢機構，盡管費用方面可能大于普通的投資機構，但是獲得的報告準確度也相對高一些，至于其他的配套費用，房地產企業應該盡量爭取國家或該地區的一些優惠政策或者推遲繳納獲得遞延收益。
②規劃設計階段
房地產開發項目的規劃設計階段其實就是把管理層的決策意圖及前期工作中的想法進行全面的規劃和描述的階段，是整個成本控制的關鍵階段，規劃設計的合理與否，決定著整個成本的控制。該階段主要包括方案設計、施工設計、材料采購、環境設計等，當然，在設計時要明確市政規劃的情況。方案設計時一定要考慮到可能某些地方發生變動時的預備方案，這樣才能有備無患；施工圖設計主要就是嚴格按著之前的預算及設計圖的描述，按照相關部門的意見，盡可能的完善圖紙。材料采購時要進行多家供應商比較，選擇各方面都成熟的材料和設備。 市政設計及環境設計就是要求房地產開發企業要及時與政府進行溝通和合作，提升周邊社區的環境，在整個規劃設計階段，要提倡節儉意識，反對浪費，反對重視技術、輕經濟、設計保守等現象。
③施工建設階段
該階段就是將設計圖紙變成現實的、成型的建筑產品。這一階段在質量、期限等方面表現額尤其重要。在該階段房地產企業控制成本的方法主要就是在施工時采用先進的施工設備、科學的施工方案及物美價廉的材料等，施工建設階段的控制要點主要是招標文件、施工單位、供應商的選擇、圖紙設計的審查等，招標文件主要就是房地產企業在項目招標時的文件要通俗易懂、清晰明白、信息公正公開等。材料和設備的采購可以經過比較挑選供應商，并且可以與供應商建立長期合作關系，這樣可以節省成本；圖紙設計的審查就是在開工前或者開工時盡量爭取階段圖紙設計中存在的缺陷，盡量減少設計變更。
④市場營銷階段
市場銷售階段就是房地產項目完成后，企業對其進行銷售的過程，在這一階段對其控制的目的就是保證房地產開發項目資金的回收、達到設定的盈利目標。 這一階段的成本控制要點主要在銷售廣告、銷售人員的工資、銷售活動等，營銷廣告及營銷活動是這一階段的重點，房地產開發企業要想將商品房等在市場上進行銷售，就需要通過廣告和一系列的活動讓大眾了解知道該開發項目，其需要確定廣告的方式、目的等從而鎖定潛在的顧客。
4、加強階段性經濟活動分析及成本核算。階段性的經濟活動分析一般包括 地下室結構完工、主體結構完工、裝修工程完工 ( 即項目竣工 )的經濟活動分 析。每一階段的完工標志著這一階段成本的截止，必須作詳細的分析。通過分析項目成本支出的情況，找出項目成本控制的薄弱環節，為公司以后的項目成本測算積累經驗。項目竣工決算后，由項目部編制詳細的結算資料及成本資料交公司，由公司預結算部門對項目部的結算資料進行審核，公司財務部門對項目成本資料進行審核。公司對項目的盈虧情況作詳細審查， 確定項目的盈虧額。
三、結束語
總之，房地產開發中工程造價的控制，實質就是運用科學技術原理，采用科學的工具和手段，對房地產開發項目生命周期的每一個階段的每個環節，都要有控制造價的經濟頭腦，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，減少或避免建設資金的流失，最終降低整個項目的工程造價與成本，從而提高房地產項目開發的投資效益。控制成本是促進房地產企業集約經營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。認真做好工程開發成本的控制，應是我們不斷探索的課題。
參考文獻：
關鍵詞：建設工程；成本控制；現狀；各階段管理
中圖分類號： F275.3 文獻標識碼：A
工程項目成本控制是指在項目成本形成過程中，對生產經營所消耗的人工、機械、材料費的支出，進行指導、調節、控制，并及時糾正將要發生和已經發生的偏差，把各項費用控制在計劃成本范圍內。建設工程成本管理是在滿足工程質量、進度、合同規定要求的前提下，對各項費用進行的管理，以實現盈利的目的。因此，加強項目成本管理是項目成功的關鍵，是貫穿于項目整個周期各階段的重要工作。
1.建設工程項目管理中成本控制的重要性
建設工程成本控制是在建設工程施工過程中，運用成本管理理念對施工技術和管理進行有效的控制，通過預測、組織、指導、核算和分析，對一切經濟資源費用的開支等進行控制。項目成本控制貫穿于整個項目的實施過程中，是項目管理中的重點內容。因此，在建設項目管理中，加強和完善成本控制是一項十分重要的工作。具體表現在以下幾個方面。
1.1有利于企業戰略性成本控制實施
經濟效益的提高是企業運行的根本目的，而成本控制是企業贏得市場競爭的戰略選擇，也是最基本的戰略方法。其核心思想是將成本競爭作為主要手段，以降低成本擴大市場占有率，最終贏得企業的競爭優勢。
1.2有利于提高項目的整體管理水平
成本控制是項目管理的質量表現，項目成本的降低直接反應工程耗能的節約。無論是勞動生產率還是資源利用率的降低，都從根本上體現項目的整體管理水平。
1.3有利于增加企業的利潤
建設工程項目具有施工多樣性、流動性大和周期性長的特點，在其建設過程中成本變動性較大，常常出現與計劃不符的現象。因此，對項目成本的動態控制將會在很大程度上關系到企業的最終利益。
2.建設工程項目管理中成本控制的現狀分析
2.1項目成本控制管理存在的問題
建設工程項目成本控制的分配明確但分工混亂狀態依舊存在，目前已經實行了項目經理責任制，但是大多數民營企業沒有從根本上對項目成本進行考核，項目成本管理責任制沒有得到貫徹落實。這就導致管理程序缺乏規劃、執行過程流于形式，隨意性較大，令各項成本控制脫節于狀態，從根本上達不到對成本的有效控制。
2.2項目成本控制存在的技術問題
建設工程施工中很多技術人員缺乏創新意識造成大量人力、物力、財力浪費。在工程項目管理中最重要的就是新技術的研發和應用，但是在技術控制過程中，管理人員卻忽視整體過程和實際情況的控制，只是片面的對成本進行管理，再加上管理中存在較多漏洞，如采購環節、分包招標環節、合同簽訂等管理不嚴格，從而嚴重影響成本的控制。
2.3項目成本控制人員存在的問題
項目成本管理人員是影響建設施工成本的重要因素，由于管理人員的素質水平不高、缺乏相關的經驗和理論知識，管理人員對成本控制觀念不強等問題都會給成本管理帶來一定困難。[［1］孟向軍.建筑項目工程成本管理的現狀及對策.現代營銷.2012-10-15
]
3.項目參與各方的項目成本管理目標和任務
3.1業主方
業主方項目管理的目標包括投資目標、進度目標以及質量目標。主要的管理任務是對項目的投資管理、安全管理、進度質量管理、合同管理、組織協調管理等。業主方對項目成本的控制主要體現在質量目標上，包括設計階段的質量管理、材料質量管理、設備質量管理等，最終是在質量目標上滿足相應的技術標準和規定，以及滿足業主方的質量要求，以最大限度控制項目的總投資。
3.2設計方
設計方管理的目標是對成本目標、設計進度以及質量目標進行管理，完成設計成本與設計工作有關的工程造價控制，包括設計進度、質量、合同以及與設計有關的組織協調工作。設計方對成本的管理主要體現在設計階段，做好施工前期準備工作和保修期工作，為整個建設項目做好前期的準備工作，為節約成本和施工中成本的管理奠定良好的基礎。
3.3供貨方
供貨方的成本管理主要是在施工階段進行的，但它也涉及到設計準備階段的工作，主要體現在供貨進度、供貨質量和成本控制上。保證材料的質量和供應，就是最大程度上保證工程項目的成本。
3.4施工方
施工方主要管理目標是對建設成本、施工進度、施工質量的控制和管理，施工方的項目成本管理主要體現在施工階段。施工過程中由于技術和工種的交叉施工，因此，要對工程成本進行全過程的動態控制與管理，在保證施工質量和進度的基礎上降低工程成本，既能保證滿足業主方的要求，又能保證自身獲得更大的利益。
4.工程項目各階段的成本控制與管理措施
4.1投資決策階段工程造價的管理
投資決策的過程是對工程項目選擇和決定投資的過程，它對工程項目起著總攬全局的決定性作用。投資決策涉及的行業比較多，呈現出工作量大、數據多、專業技術人員多的特點，具有一定的專業性、實踐性及客觀性。投資決策的過程是依據相關的專業資料及方法對項目進行估測，在估測當中可以分為以下幾個步驟：
1、規劃階段的投資估算
2、項目建議書階段的投資估算
3、可行性研究階段的投資估算
4、評審階段的投資估算
投資估算對項目的總投資起著關鍵的作用，是工程項目整個過程的重要依據。但是長期以來投資決策階段在建設中還存在嚴重的問題，比如出現投資膨脹現象，造成延長工期，致使工程造價過高；因為人為因素造成概算降低，有意壓縮工程投資，預留資金缺口；在施工中，建設單位提出過高的要求，超出設計的標準。因此我們要重視投資決策階段工程造價的管理與控制，多搜集相關的數據資料，對項目的價格進行準確的估測，為項目資金的投入支出作出全面準確合理的決策。
4.2設計階段的造價控制
4.2.1推行和完善設計監理制度和完善施工圖審查制度
投資者設計作品的好壞標準是客觀的，在激烈的市場競爭中求得生存，就必須擔負起投資者利益最大化，因此，設計人員應大力推行和完善設計監理制度，對設計過程進行跟蹤檢查，并進一步完善施工圖審查制度，對設計作品進行全面檢查，以避免設計中可能出現的錯誤。
4.2.2提高限額設計運用水平和完善設計變更
在設計過程中要讓設計人員明白限額設計并不是一味考慮節約投資，也不是將投資砍一刀，而是包含了尊重科學、尊重實際，精心設計，保證設計的科學性。在設計準備階段，設計人員和技術人員要對設備造型、工藝流程、建筑方案進行比較，研究出控制投資的具體措施，要對設計進行分塊限額，對設計要進行造價核算，確保在設計階段將造價控制在投資估算內。
[2]2陸寶君.建筑工程全過程成本控制要點探討.產業與科技論壇.2013-09-15
4.2.3完善變更程序，盡量減少設計變更
設計變更也是影響造價的關鍵因素，在設計中，施工圖的設計要盡量聽取施工單位的意見，使之符合施工要求，盡量減少設計變更次數，避免造成造價失控。
4.3項目實施階段的造價控制與管理
4.3.1合同管理
樹立合同管理意識，認真學習國家相關法律、法規，在制定合同時嚴格把關。結合工程實際情況，制定合理的合同管理辦法，明確合同中各方責任與權利，制定出既保護企業利益又滿足業主要求的施工合同條款。
4.3.2材料設備費用管理
建筑材料和設備采購費用是構成造價的主要因素，由此，建設工程中材料的選用對降低造價起著關鍵性作用。選擇優質實惠的材料，要貨比三家，保障資金的充分合理利用，做好材料的采購、進場、應用、保管等各項工作。
4.3.3優化施工方案
施工前期要結合施工組織設計、施工圖紙及現場施工實際情況，以及施工水平、機械設備等編制一套切實可行的施工方案。一份合理的施工方案能夠指導項目部合理利用人力、物力、財力，以滿足降低成本的要求。施工方案的優化是降低施工成本的行動綱領。
4.4 竣工結算階段的管理與控制
工程建設合同是工程竣工結算的重要依據，合同條款是雙方利益的保障，施工企業一定要牢固樹立按合同條款提供的保護自身利益的法律意識，因此，要樹立合同的管理意識。按照合同規定審核工程量的準確性，審查定額套用及設計變更簽證是否正確，取費標準是否符合施工期間有關工程造價政策的規定。[]
結語總之建設項目全過程成本管理是基本建設工作中十分重要的部分，對工程經濟和社會效益產生最直接的影響。因此，只有各方加強成本管理工作的力度，才能使建設工程成本管理走上國際化道路。
參考文獻
Abstract： Cost consulting unit's main function is to study the feasibility of project and control project cost. This paper summarizes the key points of engineering cost control of the real estate project in construction， providing reference for the peer.
關鍵詞： 地產項目；造價管理；控制要點
Key words： real estate projects；cost management；control points
中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）11-0066-01
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作者簡介：姜培琳（1981-），男，山東煙臺人，畢業于大連大學土木工程專業，研究方向為工程造價管理，成本控制。
0 引言
隨著近年來房地產項目發展，全過程造價管理這一新興咨詢模式，被廣大開發商采用。根據合作過的萬科、華潤、金地、龍湖等地產經驗整理出各階段控制要點，具體如下：
1 方案設計階段
方案設計階段對應的工作重點是目標成本估算，此階段的關鍵點是控制工程造價指標，在業主制定的造價指標下，進行方案比選，對各方案進行測算。針對本項目以住宅為主，為配合設計的單元組合的方法，我們將對每個單元戶型進行測算，根據設計的不同組合方案而測算出造價成本估算。建筑的結構形式對造價影響較大，為了更好的控制成本，在此階段應注重測算結構形式的造價指標，方便業主決策。除結構形式的造價指標外，項目的定位，外立面工程、園林景觀工程等需要結合業主要求和同類型項目進行各個方案的經濟性比選。
2 初步設計階段
初步設計階段對應的工作重點是工程造價概算，指定項目目標成本，此階段的關鍵點是修正工程造價指標，與業主、設計方在此階段充分溝通、商討不同的建筑形式、施工方法、建筑材料和設備對工程造價的影響，提出可行的修改方案。應按照業主要求的各類限額設計進行針對性的測算。特別是根據交屋標準、現場實際施工的難易程度以及造價的經濟性來確定建筑材料做法表、機電專業材料選型。另外，對于采用部分精裝修交房，建議讓精裝修設計單位參與到此階段設計工作中，這樣一來，避免戶型的二次更改，水電位的一次到位，從而可以修正某些戶型的不合理之處，避免反復修改，節約成本。在此階段，咨詢公司積極配合業主的測算，以保證在施工圖設計階段減少方案及做法的改動。
3 施工圖設計及交易階段
施工圖設計階段對應的工作重點是施工圖預算，即根據施工圖做出工程量清單，并和設計院配合，完成初步的施工圖審核，做出合理的控制價。
根據前期項目開發的特點要先進行總承包工程施工圖清單或模擬清單招標。咨詢單位首先根據類似項目的指標參數，完成模擬清單編制工作，待施工藍圖經過各方審核后，重新計量。給業主提供計量清單，經業主審核后與施工單位核對藍圖工程量。綜合單價經業主審核后確認裝入藍圖版清單，更正總價。該項工作需要業主、成本顧問、施工單位共同確定工作計劃，并按照工作計劃進行核對工作。
分包招標工作，根據施工圖紙質量的情況分兩種工作方案：圖紙質量好的、完整，技術標準，施工界面分判、范圍分判的項目，建議執行總價包干合同。相反資料不完善的項目，根據前期項目的資料，進行暫定數量招標清單招標，建議執行固定單價合同。招議標階段，編制招標文件。將施工圖紙和現場設計變更單等存在的問題，有針對性提出圖紙審查意見，使前期的問題在后期盡量避免。
組織審圖不要局限于主體施工圖，其他專項工程的圖紙也應組織圖紙審查會，將施工單位、監理單位、成本顧問、物業公司、營銷組織起來和貴司的工程師一起審圖。這樣涵蓋面比較廣，問題匯總起來后會比較全面。對于尚未確定施工單位的項目，可以邀請施工單位參加審圖，將他們提出問題給與量化，在編制技術標招標文件時，給與適當的考慮，加大技術標打分的分值，調動施工單位的審圖積極性。
4 施工和竣工結算階段
竣工結算階段對應的工作重點是竣工結算，工程完工后，編制工程最終結算。編制工程造價指標分析。參與并協助甲方依據合同約定應對和解決工程爭議。關于此階段，通過以往項目經驗，提出如下建議①加強現場的設計管理。②簡化變更、進度款、結算的工作流程。③制定進度計劃，統一部署。④加強合同管理。綜上，根據本人實際合作過的幾個房地產全過程項目的管理經驗，整理出房地產造價控制要點。為了更好配合房地產開發工作，造價咨詢單位應不斷總結上述工作之經驗并運用到實踐工作中去。此外還需要整理各類項目的工程數據，為下一個項目服務。
參考文獻：
[1]趙丹.房地產項目造價全程管理淺析[J].中國科技信息，2011，（09）.
關鍵詞:成本管理 決策與設計階段
中圖分類號：F406.72文獻標識碼：A文章編號：
引言
房地產市場競爭日趨激烈,如何控制成本、增加利潤，是房地產企業主要關注點，直接關系到企業的生存和發展。房地產企業所建設的房屋只有通過消費者的購買才能實現價值，進而實現利潤。成本控制已達到“用戶滿意”（Costomer Satisfaction,CS）的層面上。它是從明確市場對產品要求到用戶使用產品的整個產品價值的流向來考慮，將非價值管理手段融合其中，以戰略性的視野，立足以市場來實施全面的成本控制，因此，從本質上說，現代企業成本管理是“市場導向”的成本管理。
1成本管理概念
雖然成本管理貫穿于房地產開發的全過程，但潛在的可節約成本量在各個階段卻有很大不同。對項目成本影響最大的階段，是前期的投資決策階段和規劃設計階段。有關研究表明，雖然設計費一般只占到項目總投資的5％左右，但卻決定了工程項目85％以上的投資。而施工階段的成本控制，可以節約工程成本的潛在量只占到總投資的5％～15％。因此，工程成本管理的關鍵在于前期投資決策和規劃設計階段，首先要做好這兩個階段的成本管理，其次是施工階段的成本控制，目前不少房地產企業的成本管理側重于建安工程的施工階段和結算審計階段，沒有把真正影響成本的項目決策和規劃設計階段放在應有的地位，盲目壓低施工階段的工程造價，容易引起工期延誤和品牌受影響，越來越多的房產企業已經認識到了決策和設計階段成本管理的重要性，本文針對決策和設計階段成本管理進行討論。
2決策階段成本管理
房地產投資決策涉及國家政策、客戶購買力、項目定位等多重可變因素，很難用定量的角度通過數學模型來實現，我們認為按照赫伯特·西蒙的現代決策理論首先是“有限度的理性”和“令人滿意的準則”；其次是決策過程理論決策：包括從一開始的調查，分析，選擇方案等整個一系列的活動。
2.1初定目標成本：
項目開發的目標成本確定前應該移至方案設計階段，而方案設計階段是一個考慮因素非常多且復雜的階段，方案設計都會依據有關調查摸底資料和方案設計資料制定支出成本計劃，然后分解到擴初設計各環節成本費用支出的具體情況，計算樓盤的預計銷售收入，按照開發的總體產值以及企業管理費用，凈利潤等要求，然后確定一個后期能投入的資金量，這資金量就是目標成本，通過可行性分析，能實現以上收入的情況下，這目標成本的控制就是企業利潤的控制，當然就里還是要保證品質，很多項目的品質要求都是在項目方案設計時就已經確定的，比如該項目的交付條件：是精裝修還是毛壞房；市政景觀以及配套設施的投入比例；有的開發項目會直接確定房屋外立面主要材質，以及市政景觀、配套設施的投資價位等等，這些主要的項目內容的確定是讓整個開發過程逐步走向成熟，讓開發的產品更好的提高品質，控制成本打下了堅實的基礎。
以外墻定型為例，要考慮品質又要考慮成本，一般外墻面主要材料有涂料、面磚、花崗巖甚至鋁板等等，其造價相差懸殊。從成本上分析采用干掛石材，費用要每平方米500～700元，采用貼面磚為主，貼外墻面磚的費用在100元以下，前后兩項成本費用相差四倍以上；住宅一般用外墻涂料，外墻磚及少部分花崗巖比較多，為了突出品質、促進銷售，實施外墻石材全干掛的樓盤日趨增多；項目定位階段最好確定詳細的方案，如石材的局部干掛、全石材干掛下線條的替代等；施工圖設計則要確定石材的色澤、規格等，如不同色澤的同類型石材價格差異比較大，如某樓盤定位中檔樓盤，實行局部石材干掛，干掛面積約1萬平方米，黃色系列石材主材單價一般在250-300元，而深色系列的一般在170-220元，如及時選擇色澤，可節約投資成本80萬元。
3設計階段的成本管理
3.1推行設計招標，擇優選擇設計單位
房地產企業的開發已經向美觀、舒適的小區住宅快速邁進，小區內車輛不能進出，道路基本都是人行道，建筑周沿都是小溪或者綠化，市政配套設計時，管道的設計必需要滿足國家規范，又要滿足小區景觀設計要求，給市政設計帶來非常大的困難，所以建設單位在委托設計單位時就應該考慮相關設計單位之間的具體協調。推行設計招標，盡量將工程主體及配套設施、環境設計等均放在一起進行招標，由投標單位負責起項目設計責任，并由投標單位負責選擇設計單位，積極推行建筑方案與經濟方案相結合的一條龍服務到底的設計招標方法，并采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。
作為建設單位，在委托設計時，要全面貫徹項目決策的精神，向設計單位說明項目的質量和成本兩方面的要求；通過成本測算，進行價值功能比的分析；通過對設計方案的審查與分析，要求進一步優化目標成本。設計階段的節約是源頭上的節約，應從改進設計的角度考慮，在保證品質的前提下能否進一步降低開發成本，這方面的潛力是很大的。最后，根據經過優化的設計方案，再次測定優化后的目標成本。此時的目標成本可以分解到各成本項目，并力求與房地產開發行業先進水平保持一致，為企業贏得較大的盈利空間。設計標準一定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行合理成本、利潤下的設計價值前期控制。
3.2開展限額設計，有效控制造價
必須在設計任務書上規定造價的限額，并和設計費掛鉤。盡可能實行設計監理制度，加強設計階段的成本控制。依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、主材消耗指標，如每平米鋼筋、混凝土用量等）。利用同類建筑工程的技術指標和同地區其他樓盤的經驗數據，進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。
3.2.1要求設計單位提供相關資料
設計公司的許多資料按照慣例通常不向發展商提供這些不提供的資料使得成本核查工作實施的前提條件變得難以確認，主要包括：與設計圖紙一致電子文件、結構專業計算模型（電子文件）、機電專業計算書（電子文版）、節能計算書（電子版）
3.2.2要求設計單位對關鍵問題提供備選比較方案。
比如基礎形式、結構形式、采暖通風方案、停車方式、車庫出入口方案等。規劃方案、建筑方案可以有不同思路提供比較，相關的各專業也可以有不同選擇，專業水準不同的設計師解決問題的思路也會大不一樣。對于關鍵問題要求提供對照方案對決策起著重要意義。
4采用合同措施，有效控制造價
基本的設計費用要合理，避免壓低設計費，避免壓縮設計時間，為設計人員提供良好的外部條件，從而確保設計質量，對設計不足則要從合同上增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取一定的約束力是對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。施工圖設計階段，通過設計優化，降低部分對產品品質影響不大的材料檔次，如陽臺玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調裝飾板等，但對客戶投訴和關注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應在保證質量的前提下控制價格，當然要與產品定位和對業主的銷售合同承諾相符合。
5成本跟蹤審核評估—全員全過程
設計階段的成本控制不單單是成本部門的工作，一定是多部門溝通協調的成果。地產公司的工程、設計、成本、營銷等管理部門，在提高全員成本意識方面，應加強部門間密切協作，應制定詳細的設計要求和達到標準的設計任務書，并對設計單位的設計方案和施工圖進行多輪次內、外部審核；對工程項目的結構形式〔明確結構工程師職責〕、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。避免兩種現象：一是不計成本地追求設計效果，二是成本不合理導致品質喪失。
參考文獻:
關鍵詞：房屋建筑；設計；造價控制
Abstract: This paper gives an overview of the architectural design of buildings, and discusses the design of housing construction cost control theory, and finally to make the method to control the cost of housing in the cases of architectural design.
Keywords: Housing construction; design; cost control
中圖分類號：文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一，房屋建筑設計概述
隨著經濟建設的發展，我國房地產事業日漸發展，房地產行業的競爭也逐漸火熱化，因此，要在競爭中提高自己的競爭力，必須對成本進行有效的控制，建筑項目的建設階段包含決策階段、設計階段、施工階段，而投資階段與設計階段，特別是設計階段，能對成本造成75%程度的影響，實踐中可以看到，建筑設計對成本的影響遠遠大過一般人的認識。因此，要對成本進行控制，首先要注重建筑設計階段的造價控制。
二，房屋建筑設計造價成本控制理論探討
建筑設計，以廣義的含義來說，它包含與建筑相關的各種設計，以狹義的含義來說，它指建筑的方案設計、初步設計與施工圖設計，在進行建筑設計中，要在滿足施工的要求、施工的條件下，設定好建筑工程的平面設計、立面設計、側面設計、結構布置、設備要求等，對造價成本進行控制，可以從以下幾個方面進行：
1，總平面設計
總平面設計是指整個建筑的平面配置，它包括建筑施工位置、占地面積、土地利用情況、運輸的路線、主要是建筑物與公用設施的配置、水、電、氣等外部施工條件，這些都會影響建筑物的成本。比如，占地的位置既會影響征地的費用，也會影響施工中運輸的成本。
1）功能設計
建筑設計要能滿足其功能需求，因此，不同的房屋建筑對設計、建筑材料等要求都不一樣，恰到好處的針對功能進行設計，才有有效的對成本進行控制。
2）平面設計
平面設計越簡單，它的造價就越低，建筑物周長越大，單位面積的造價越低，但是復雜的平面設計會影響室外施工、排水工程、屋面工程等其它工程的施工難度，會使成本增加，通常來說，建筑物周長與建筑面積的比值越低，成本越低。
3）面積使用
建筑物的建筑面積、交通聯系的部分與結構、圍護分隔構件也會影響施工的整個面積，建筑物面積越大，那么單位面積的成本就降低，這是由于面積越大，建筑物外的周長、圍護結構也都會增加，
2，立面設計
1）建筑層高
在滿足建筑功能的情況下且建筑面積不變的情況下，建筑物越高，費用越高，影響建筑層高的一般是外墻、內墻、墻體等施工，建筑層層數越高，與墻體有關的粉刷、裝飾演成本增高，供暖空間需求增多，衛生設備增多、管道施功難度加大、樓梯費用、電梯費用都將影響造價成本，經過統計，層高每下降10厘米，工層造價降低1-3%，墻體的材料也將減少10%。
建筑層數
雖然建筑層高會使造價成本上升，然后建筑層數越多，那么建筑面積需要使用的空間費用越低，因此，在設計平面結構不變的前提下，層數越多，成本則越低，然而當層數過多時，建筑將要改變結構形式，成本造價也會得到改變。建筑物越多，樓梯及電梯的成本也隨之增加，維護成本隨之增加，而采暖費用卻降低。總體來說，只要控制一定的樓層范圍，樓數越多造價越低。
3，建筑結構
建筑標準
建筑標準是指指對支承建筑的安全性、穩定性、適應性與美觀程度進行的規劃與安排，它包括墻體的承重結構、骨架結構與空間結構體系，由于結構設計不同，所需要使用的建筑材料不同、力學特征也不同，因此，在對建筑進行設計時，要讓結構與整棟建筑設計、功能需要等進行比較，達到最既滿足建筑的功能需要、又滿足建筑的施工設計，同時又能通過合理的結構對成本進行控制。
建筑材料
在建筑標準不變的情況下，對建筑材料的使用，也能影響成本的控制，比如使用稀缺的材料，或者品牌材料都會使成本上升，墻面的涂料、墻紙也都影響成本的控制，因此，要根據實際情況，讓建筑材料既能滿足設計的需要，又能控制成本。
三，房屋建筑設計造價成本控制理論的應用
以位于上海市寶山區錦秋路與祁連山路的天緣華城項目的設計為例，該項目總建筑面積23.5萬平方米，用地面積8.96萬平方米，項目的目的為高層住宅為主，部份商業用途為輔，該地被道路劃分為四個區域，周邊建有住宅小區，軌道交通離項目500米左右，該地交通方便，配套成熟。
1，建筑規劃
通過對項目容積率、綠地率、建筑控制線、高度、停車指標、公共服務用房等有明確指標的前提下，主要計算建筑高度、層數、建筑密度、房型的配比，最后設計出住宅房型的面積配比：
住宅房型面積配比
2，房型設計
由于客戶使用的是房子的內部空間，因此需要對房型進行設計。在原設計中，入門戶與衛間間呈直角，經過修改，可在南邊增加短墻增加儲藏空間，主臥室門經過南移，業主開門則是一片整墻，它可以經過設計當作玄關，通過一系列設計，可以使房屋空間得到最大限度的利用。
房型設計的修改前與修改后對比圖
3，配套用房面積
小區中經常要使用到居委會、物業管理、業委會、活動室、消防控制室等等公建用房，這些公建用房除了活動室要求建在日光充足的地方，其它的房間只要滿足規劃的指標即可，因此，可以利用在設計的過程中，見縫插針的設計，提高房屋建筑的可售面積，提高利潤即能降低成本。
4，節能要求
在房屋建筑中，要根據體形系數、窗墻比、窗材料、外保溫材料及當地情況進行節能設計。以外保溫材料為例，根據上海當地的實際情況，再將B04、B05、B06三種外保溫材料進行對比，B04性能最好，但是強度低，不適合選做外墻材料，B06則是強度高但保溫性能不能達到要求，因此選擇B05：
外保溫材料性能對比
5，消防設計
如果頻繁發生消防事件，那么整工進度將會受到影響，工程進度難以保證，因此消防設計是不可缺少的一環，消防設計要點如下表：
消防結構要點
6，電梯設計
很多建筑施工當中，都因為電梯廠家沒有到位，因此施工中對建筑進行修改，使成本增加，因此，在擴初階段就要聯系電梯廠家，讓電梯與土建相關的技術指標進行配合。
7，鋼筋與混凝土使用
在滿足建筑施工要求的荷載后，要控制鋼筋與混凝土的使用，合理進行控制能極大的控制成本。一般情況下，框架多層住宅鋼筋含量在40-50kg/m2，混凝土含量在0.29-0.31之間，小高層與高層住宅鋼筋含量為50-60kg/m2，混凝土含量在0.34-0.36，荷載要求計算精確。
四，小結
建筑設計是一項系統、全面的工作，在設計工作中，常常會發生各種問題，因此，要求設計人員要有扎實的理論基礎與認真負責的工作態度，同時要有創新的思維，大膽根據實際情況對建筑進行靈活的設計，才能對成本進行有效的控制。
參考文獻：
[1].顏興強.淺談建筑結構設計方法[J].沿海企業與科技，2009（5）.
關鍵詞： 房地產景觀；成本控制；設計；招采；施工
一、規劃設計階段：合理定位，合理設計
景觀設計需要在項目定位下進行，根據樓盤影響定位在市場選擇競品，可參照競品項目確定本項目景觀設計定位。設計階段控制要點如下：
1.設計標準化。 定位標準化，景觀定位明確后應對設計等級檔次，明確每個檔次景觀設計的內容標準，明確相應的配置標準；工藝節點標準化，即可降低施工難度，又可節約工程成本。
2.合理確定軟硬景比例。 結合項目定位合理確定軟硬景比例。重慶某房地產企業旗下住宅項目軟硬景比例為7：3，商業綜合體軟硬景比例為2：8。不一樣的客戶群，設計景觀效果不同。
3.合理選擇植物，巧妙搭配植被及密度。 喬木成本高，因此要合理選擇種類和規格；灌木花卉可選擇可多用色葉喬灌木或變色喬灌木，減少更換和維護成本；地被植物中草坪成本較低，在保證效果的前提下可適量加大草坪種植面積。
4.設計應區分重點和非重點區域，應有不同的設計標準。 設計應重點打造客戶關注度高的區域，比如項目展示區、小區入口、人行系統，重點區域應適度提高設計標準，適度加大成本投入，取得較高的客戶滿意度，達到事半功倍的效果。
二、招采階段：合作、自產雙管齊下
招采作為房地產成本控制的一個重要階段，應從以下幾個方面把控：
1.進行戰略采購，選擇優秀合作方。 集團或公司層面招采確定戰略合作伙伴，保證施工效果，減少索賠風險。對名貴苗木采用甲供，建立苗圃或選擇合作苗圃，保證苗木供應的質量和數量。
2.投標報價。 招標應結合設計圖紙編制完善清單和材料表，針對施工單位回標價格，對材料價格和各清單項價格進行分析，并與企業數據庫和市場價進行對比分析，對不合理不平衡報價項目通過詢標進行調整，對設計選型較高的材料和做法可以進行替換優化，保證中標價格合理可控。
3.材料選型。 研發設計部門在招標中應結合項目營銷定位和圖紙對材料進行選型，選擇與項目定位匹配的材料和品牌，重點區域可適當提高選型檔次，適當提高投入換取更高的客戶滿意度。在材料選型上應結合當地市場進行選擇，選用性價比高的材料。硬景上在滿足使用要求的前提下，盡量選擇本地生產的材料，材料厚度不宜過厚。軟景植物的選擇上，盡量減少成本較高的名貴苗木的投入，宜就近選擇苗圃，并注意減少反季節栽植成本。總之，材料成本合理的投入并保證景觀在競品項目中具有競爭性。
三、施工階段：施工工藝標準化，嚴控設計變更
施工階段成本控制，要重視圖紙交底，要有效控制簽證和變更，避免增加無效成本。
1.進行施工圖紙交底。 招標完成施工單位進場后，由建設單位組織各方進行圖紙會審交底，參會人員包括：建設單位、設計院、施工單位、監理單位相關專業負責人。圖紙交底目的在于：找出圖紙缺項漏項部分；各專業之間溝通，減少相關專業施工上的盲點，減少開洞補洞等無效工作；相關單位之間明確施工邊界，避免施工時產生有爭議的工程量。施工交底會議記錄將是工程結算的依據之一，應作好記錄，建設單位做好內部審批。
2.嚴格執行設計變更審批程序。 施工過程中，因為各方面原因，需要變更設計。設計變更應經過內部審批后實施，注意審批時間節點，保證審批時間不影響工程進度，保證審批達到有效控制成本。同時應警惕惡意變更，減少施工單位借機索取大額簽證或索賠。
3.工藝節點標準化 。建設單位應沉淀成熟的施工工藝節點，并將施工工藝進行標準化，設計院設計圖紙時選擇標準化的工藝作為做法，施工單位按圖紙進行施工。工藝節點標準化應兼顧施工和經濟性。
四、總結
景觀效果和成本高低是景觀工程的兩個重要評價指標，需要在客戶滿意度和成本支出中選擇一個合理的平衡點。不剝離成本單獨評論景觀效果、談論設計方案，也不能不講景觀效果一味追求低成本。項目規劃階段就為景觀做好定位；材料采購工作為設計和施工做了重要的銜接，也是成本控制的一個重要環節；施工和后期養護工作都多角度為景觀效果的展現提供強有力的支撐。因此，房地產景觀成本的成功把控需要公司上下全體努力。 （作者單位：重慶工程職業技術學院）
參考文獻：
關鍵詞:供應鏈成本;房地產開發公司;成本控制
當前,無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產業已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。
一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本
(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現,出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發點和實質。
(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中,房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下,房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性,而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有:
1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺,產品設計缺陷及后續設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。
(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續進展緩慢,從而嚴重延誤后續各環節,尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設備采購環節
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中,對工程變更及現場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環節成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理,該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業主索賠、拖欠物業費,物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建
(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。
(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環節成本控制。經分析,X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右,可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規避土地閑置費的繳納。
2、設計環節成本控制。根據有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設計人員素質,加強設計人員經濟意識。
(2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較,并應用價值工程最優方案。
(3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(6)推行產品標準化,以此減少開發新產品的研發等投入成本。
3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環節成本控制
(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現場簽證的審查,減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算,節約時給予獎勵,超出時由施工作業隊自行承擔,從施工作業隊結算金額中扣除,這樣施工作業隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。
6、銷售環節成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產生實效。
7、物業管理環節成本控制
