時間：2023-09-17 15:04:27
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇固定資產投資管理條例，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、固定資產投資效果分析
投資率的高低只是判斷投資規模是否過熱的重要指標之一。分析2001－2010年投資效果系數得出，十年來，鄂爾多斯投資效果系數的平均值為0.4432。自2001年以來，鄂爾多斯投資高速增長，而投資效果系數趨勢相反，總體上呈連續下滑趨勢。2010年，投資效果系數為0.25，處于最低水平，即每投入一億元的固定資產投資，GDP只增加2500萬元，比2001-2005年分別減少了1514萬元、2779萬元、3617萬元、2960萬元、2678萬元，比2009年減少513萬元。說明在投資規模增大的同時，資本投入的生產效率卻在降低。鄂爾多斯在固定資產投資過程中，高投入、低效益的問題逐步凸顯，部分資金投入后并未得到充分、有效地運用，投資資金的低水平運作，嚴重影響了投資效益和質量的提高。
（一）第一產業投資效果系數分析
2001-2010年鄂爾多斯第一產業投資效果系數平均值為0.0154，從總體上來看，每投入一億元固定資產投資，第一產業增加值增加154萬元。從各年份來看，2001年由于第一產業增加值增量比2000年減少882萬元，所以得出投資效果系數為-0.0016；2002-2004年投資效果系數分別為0.0611、0.0424和0.0176，2005-2010年投資效果系數基本維持在0.01左右。
（二）第二產業投資效果系數分析
鄂爾多斯市第二產業投資效果從2001年的0.2123上升到2005年的0.3019，2006年和2007年基本維持在0.2左右，從2008年開始至2010年呈現下降態勢，由2008年的0.2910下降到2010年0.1533。即2010年第二產業每投入一億元，所產生的GDP增加值比2001年減少590萬，比十年來平均值減少819萬。從工業投資效果來看，2001-2010年投資效果系數的平均值為0.2059，引起這一變化的主要是采礦業，其次是制造業和電力、燃氣及水的生產和供應業，采礦業投資效果系數平均值為0.1156、分別高于制造業和電力、燃氣及水的生產和供應業0.0606和0.076個單位值，表明采礦業每投入一億元所生產的經濟總量要比制造業和電力、燃氣及水的生產和供應業增加606萬元和760萬元。
（三）第三產業投資效果系數分析
十年間，鄂爾多斯第三產業投資效果系數呈現一個畸形的倒V字型，2003年達到峰值，投資效果系數為0.3085，以后連續七年逐年下降，2010年為0.0954。表明鄂爾多斯市第三產業的投資效益較低，產出的代價較大。第三產業投入一億元所產生的經濟效益要比第二產業少426萬元，比工業少133萬元。2001-2010年全市第三產業投資累計完成2663.5億元，年均增長41.4%；其中，累計投入到交通運輸、倉儲和郵政業844.4億元，占31.7%。引起第三產業投資效果變化大小依次為：交通運輸、倉儲和郵政業、批發和零售業、其他營利業、房地產業、住宿和餐飲業和金融業。
二、固定資產投資拉動系數分析
“十五”以來，鄂爾多斯市投資貢獻率總體上呈高位運行，波動明顯，對經濟增長的拉動作用較強。從各年份來看，除2001年、2002年和2008年投資貢獻在40%以下，其它年份的投資貢獻率均在70%以上，2006年和2009年達到93.05%和104.54%。對經濟增長的拉動作用從2001年-2005年為逐年上升階段，對經濟的拉動由2001年的4.79個百分點上升到2005年31.41個百分點。2006-2008年，投資對經濟增長的拉動力由2006年的24.38個百分點下降到2008年的9.22個百分點。2009年出現小幅增長后，2010年又回落到13.24個百分點。2010年投資對經濟增長的拉動力比2007年、2006年和2005年分別減少6.34個百分點、11.14個百分點和18.17個百分點。可以看出，鄂爾多斯資本投入對經濟產出的拉動力在逐步減弱，在經濟總量持續增長的情況下，以消費和進出口這兩駕馬車應該駛入快車道，拉動我市經濟健康穩步增長。
（一）第一產業投資拉動系數分析
從第一產業的投資力度來看，10年間，全市累計完成第一產業投資246.73億元,年均增長41.1%，比第二產業累計完成投資少3668.25億元，比第三產業累計完成投資少2416.81億元。從對經濟增長的拉動力來看，總體上表現為拉動力較弱，最高年份為2009年，達到2.57個百分點，低于第二產業2.42個百分點、第三產業13.91個百分點。
（二）第二產業投資拉動系數分析
從第二產業中各行業對經濟增長的拉動力來看，二產中推動經濟增長的主要行業是工業，對經濟增長的貢獻從2001-2006年呈現上升態勢，貢獻率由2001年的13.91%上升到2006年的65.59%。2007-2010年，工業投資經濟增長的貢獻受采礦業和制造業的影響，呈現下降趨勢，貢獻受由2007年的50.7%下降到2010年22.7%。對經濟增長的拉動力從2001年的1.81個百分點上升到2005年的20.3個百分點；2006-2010年，工業投資對經濟增長的拉動力表現為逐年下降，從2006年的17.18個百分點下降到2010年的4.31個百分點。
（二）第三產業投資拉動系數分析
2003年-2006年，我市第三產業投資對經濟增長的貢獻呈現均衡發展態勢，貢獻率達20%以上。從2008年開始，隨著我市加大了對第三產業的投資規模，第三產業投資對經濟增長的貢獻效應也逐年顯現，貢獻率從2008年的11.67%上升到了2010年的40.77%；對經濟增長的拉動力也由2008年的2.67個百分點上升到2010年7.75個百分點，高于第二產業2.65個百分點。在第三產業投資的行業內部，對經濟增長拉動力較大的行業主要是交通運輸業和房地產業，其它行業的拉動力較弱。尤其是房地產業，從2006年開始對我市經濟增長的拉動力平均保持在3個百分點以上，2010年達到3.23個百分點。
三、固定資產投資彈性分析
鄂爾多斯市“十五”時期投資彈性系數的平均值為0.614，即投資每增長1個百分點，平均能帶動經濟增長0.614個百分點。從各產業投資彈性來看，“十五”時期第一產業投資彈性系數為0.002，第二產業為0.523；其中，工業為0.515。從工業投資彈性內部來看，對經濟增長帶動量最大的為采礦業和制造業，彈性系數分別為1.235和0.493，表明采礦業投資和制造業投資每增加1個百分點，采礦業投資帶動經濟增長1.235個百分點，制造業投資帶動經濟增長0.493個百分點。工業投資中，采礦業投資成為帶動經濟增長的主要動力。第三產業投資中，帶動經濟增長較大的行業是批發零售業、房地產業和交通運輸業，彈性系數分別為0.82、0.818和0.459。到“十一五”時期，彈性系數的平均值為0.677， 即“十一五”時期投資每增加1個百分點，平均能帶動經濟增長0.677個百分點，高于“十五”時期0.063個百分點。帶動經濟增長的主要產業為第二產業，其次是第三產業。第二產業中，工業投資的帶動仍是鄂爾多斯市經濟增長的主動力，彈性系數達到1.021，比“十五”時期高0.506個百分點。第三產業中，批發零售業、交通運輸業和房地產業投資的彈性系數最大，分別為2.509、2.332和0.555，表明“十一五”時期批發零售業、交通運輸業和房地產業投資對經濟增長的拉動要大于其它行業。
四、 促進“十二五”時期我市投資健康發展的建議
推動“十二五”投資增長，必須緊緊圍繞破除制約投資增長瓶頸，進一步創新工作方式。
（一）繼續實施大項目帶動戰略
“十二五”時期，必須圍繞大項目建設加大工作力度，加快重大項目建設步伐。一是加快在建項目建設進度。進一步健全重大項目建設協調機制，對在建重大項目，實行一名領導掛帥、一個領導小組負責、一個部門牽頭、一個班子運作、一抓到底的工作機制，進一步做好項目跟蹤協調服務。對納入各級重點建設計劃管理的在建項目，各地、各部門要逐一明確協調服務的責任單位和責任人，按屬地管理和部門負責相結合的原則，完善協調服務機制，設立舉報投訴電話，建立快速反應的部門聯席會議制度，及時解決項目建設中存在的困難和突出問題，確保項目順利實施。對重點建設項目中存在的征地難、拆遷難、補償標準不一致等共性問題，各旗區、各部門要研究制訂具體政策措施，切實加以解決。二是加快重大項目前期工作。把重大項目前期工作作為推動項目建設的核心環節，從工作的各個層面、項目的各個環節進行系統周密的籌劃，安排專門機構、人員和資金開展重大項目前期工作。對納入重大項目前期工作規劃的項目，按照“統一受理、分頭介入、同步審查、限時辦結”要求，堅持從快原則，提前介入，盡快辦理相關手續，促進項目盡早開工。需轉報國家審批(核準)的重大項目，要立辦立結，并專人負責落實。同時，組織專門力量，依托市內優勢資源，圍繞世界產業新趨勢、技術新領域、國家新動態，在科學研究的基礎上深度開發一批具有前瞻性的重大項目，抓緊編制完善 “十二五”重大項目庫，通過各種途徑定期、及時向社會。
(二)努力拓寬投融資渠道
“十二五”時期，必須充分把握一切有利機遇，著力拓寬投融資渠道，努力爭取各方面資金支持。一是全力爭取國家投入。加強爭資爭項考核，充分調動各級各部門爭取國家投資的積極性，形成爭資爭項的強大合力。加強與上級業務主管部門聯系，及時掌握國家投資政策信息，做好投資信息的宣傳、工作，圍繞國家“十二五“時期投資方向，加強項目申報，跟蹤落實重點項目，提高爭取國家投資的實效。抓住國家《關于進一步促進內蒙古經濟社會又好又快發展的若干意見》的機遇，策劃包裝一批項目，爭取國家支持。二是大力開展招商引資。創新招商引資理念，結合自身產業發展的現狀和薄弱環節，有針對性地篩選一批帶動面廣、關聯度大、產業鏈長的項目進行招商，爭取將龍頭企業和配套企業整體招商引入。
(三)不斷提高投資管理水平
[關鍵詞]系統化方法；項目管理；固定資產投資
[中圖分類號]F272 [文獻標識碼]B
齊齊哈爾軌道交通裝備有限責任公司簡稱齊軌道裝備公司）是中國鐵路貨車研發、制造的骨干企業，“十二五”期間，為適應國民經濟發展，鞏固提升既有技術優勢，改變基礎設施和裝備保障能力落后難以支撐重載快捷技術發展、難以提升研發中試需求的現狀，公司突出戰略引領，抓住中國北車上市機遇，實施了新一輪大規模的固定資產投資項目建設。
一、項目實施的背景及項目基本情況
（一）項目實施的背景
項目是公司適應鐵路貨運技術發展和國民經濟社會對鐵路運輸更高要求的現實需要。當前，世界鐵路貨運已經進入重載、快捷時代，對中國鐵路貨運而言，比肩美國的重載運輸和歐洲的快捷運輸，我國在產品研發制造上還存在較大差距。技術發展趨勢要求貨車制造企業需要進一步提升研發手段及制造保證能力，為中國鐵路貨車的技術發展提供支撐和保障。就現狀而言，當前公司固定資產設施廠房陳舊老化，本部90%以上的廠房為50、60年代的建筑，很多廠房的結構強度、跨度已不適應現代化生產需要，有些屬于超期服役，已不能滿足大型工裝設備安裝，難以支撐企業生產制造、品質提升、流程理順、降低運營成本的需要，需要盤活存量，用好增量，系統提升資源保障能力，建設可持續發展的資源節約型企業。
公司按照“瞄準國際先進水平、全面提升制造技術、提高企業規模效應、鞏固行業領先地位、實現領跑貨車目標”的戰略定位，目標是建成國際先進、國內一流的鐵路貨車研發試驗、整車組裝制造及關鍵部件制造基地，適應鐵路體制改革和國民經濟社會發展對鐵路運輸的更高要求，同時也為企業核心業務拓展創造更為有利條件。
（二）項目基本情況
該項目是中國北車上市融資的重點募投項目。項目獲得中國北車立項批復，獲得環保、安全等專項批復和省、市發改委備案，是黑龍江省重點推進的產業項目、黑龍江省“雙百工程”。項目是齊軌道裝備公司“十二五”固定資產投資的重要組成部分，為整體打包項目，下含起重機新廠房、倉儲物流中心庫等21個子工程項目，規劃投資20億元，其中工程投資5億元，建筑面積16萬平方米。項目起始日期為2010年3月，按照總體規劃，分步實施，結合生產實際原則，每年完成若干子項目，總體建設周期5年。
項目的投資額度、建設規模、時間跨度在整個鐵路貨車制造行業內前所未有，廠房結構形式、大型設備基礎施工以及大批量設備安裝調試的復雜難度在區域內尚無經驗可借鑒，項目具有較強的行業特性和屬性，不同于一般的地產項目管理。項目建設內容復雜、子項目較多且分散、新建與舊有改造同步進行，涉及的專業技術面廣，對技術、質量及項目管理水平要求較高，實現每個子項目的設計綱領及建設目標，管理幅度大，管理難度高，需要系統謀劃，穩步推進。
二、公司項目管理現狀分析
（一）管理過于職能化
公司既有組織架構屬于典型的直線職能制，涉及的部門和人員過多，帶來的業務流程過長，計劃、協調、指揮、控制難度較大，各部門各管一段、各管一塊，不能形成制度合力、流程合力，同時管理職能存在著重疊或缺位的矛盾，經營層次低，管理粗放，特別是在激勵機制、約束機制、運行機制以及人、財、物的調配上束縛較多，缺乏自主性，這種組織結構不利于形成最佳協同氛圍和工作機制，不利于項目實施。
（二）項目資源要素管理過于分散
公司工藝、規劃、設計、工程組織等專業及人員配置較為齊全，歸屬不同的職能部門，各方相對獨立，工作方式各不相同。雖然各參與方都為同一個項目服務，但各方都以實現自身利益最大化為目的，存在行政化的管理割裂，使各類生產要素不能充分流動起來，同時也增加了內部信息溝成本。以致工程管理中的質量、進度、成本目標責任主體完全分離，加之部門分立，價值工程觀念意識淡薄，其結果是標準難以落實，建設工期、建設成本難以控制。
（三）項目管理方式落后
公司工程管理還沒有與先進的項目管理理念接軌，未建立起項目管理的整體化流程，一些項目實施上雖然也成立領導機構或推進組，但往往分工不明確，任務不具體，時間不細化，監督控制過程不連續，問題處理方式方法不系統，尚未形成體系式或支撐性的管理流程。工程的管理上還未引入第三方監管，完全依賴于自身管理。在工期管理上，仍側重于合同工期約束，未制定嚴格的工期控制標準。成本管理機制還不完善，成本估算、核算、結算還未綜合運用彈性或強制糾偏手段進行精細管理。既有條塊式的質量管理運營體系對項目的支撐作用十分有限，也很難實施有效的管控，部分質量管理人員缺乏制度約束，不適應規模項目管理。
三、基于系統化方法應用的固定資產投資項目管理主要對策措施
項目管理是一項系統的工程，必須將項目管理理論、項目的行業特性、項目資源及項目管理目標和管理范圍相結合，才能實現項目管理的價值創造。
（一）進行管理資源整合，建立項目流程、機制，形成項目工作合力
1.建立項目法人領導下的項目管理實施團隊
按照D BB模式進行矩陣制組織設計，變職能式管理為項目法人領導下的項目團隊負責制。成立跨職能部門的項目組織團隊，強化各部門矩陣式管理和協同，減少管理層次，在企業法人與項目團隊之間建立項目主導、矩陣管理、目標導向、團隊配合、過程管控的工作聯系。用系統思維，在工期、成本、質量、風險、合同、對外報建等方面對項目進行全方位的管理。為實現既定規劃目標，使各項管理要素環環相接、實時受控，有效發揮項目管理職能，項目管理圍繞對內、對外“兩條工作主線”同步推進落實開展21個工程項目建設組織工作。一條主線是對外做好工程報批、報建、招投標、政策爭取、檔案歸檔及產權辦理等工作，為項目早開工、及早投入使用爭取時間上的主動。另一條主線是對內做好項目的組織推進，投資、進度、質量、安全的管控，以及成本造價管理、項目驗收等工作。
2.明確職責及任務分工
在統一項目目標的指導下，組織項目團隊成員參與工作分解（WBS）過程，可以使項目團隊成員能夠從更宏觀的角度了解整個項目內容，實施任務矩陣管理。項目部按照目標管理、過程控制原則對21個子工程項目的工程質量、進度、安全、成本管理、資金控制、設備安裝調試、政策爭取等進行管控，負責項目總計劃、專項計劃、資金計劃編制以及項目變更審批，制定工程招標、施工計劃和設備采購、安裝、調試計劃等并組織實施，定期向領導小組匯報工程信息，嚴格按照國家相關法律法規要求，做好項目報建、工程量清單編制、裝備采購、工程招標、施工圖設計組織、施工方案審查、施工預算、施工質量、安全文明施工、圖像資料檔案等管理，保證項目的技術、經濟、環保指標的先進性。
3.確立項目管理工作流程及標準
以目標管理和過程控制為核心，制定了《工程管理辦法》、《公司技改項目招標管理辦法》，取消了施工單位與建設單位流轉的技術聯系單，統一為技術通知單，并圍繞投資、進度、質量控制、工藝變更、施工方案審批、圖紙會審、現場經濟簽證等工作內容，進行了重新明確和流程固化。以流程圖的形式，進一步明確了工程管理中的計劃任務書流轉、合同、變更簽證、付款管理等工作事項。建立項目責任矩陣，明晰任務流程。項目管理流程按照“項目一任務一事件”的方式，自上而下地進行工作部署和資源分配。項目實施中所有涉及的信息按照“事件一任務一項目”的方式，自下而上地進行匯總和數據化傳遞。嚴格履行招標程序標準。所有21個工程項目勘察、設計、施工、監理選用嚴格執行《招投標法》、《建筑法》等法律法規要求。為保證工程既定管理目標，嚴格實施總包負責制。
（二）以目標為導向，堅守項目管理原則，形成項目目標支撐體系
1.建立項目目標管理體系
為優質高效地完成投資、進度、質量控制以及合同、安全、信息管理和組織協調等“三控三管一協調”任務，形成項目目標管理體系。
工期進度：強化里程碑計劃目標管理，實施與計劃關鍵節點偏差15天為優秀，偏差25天為良好。
工程質量：設計交付質量合格率100%，設計錯誤導致的變更低于5%瘓施精品工程戰略，確保項目分項工程合格率100%，單位工程優良品率達95%以上，杜絕重大工程質量事故。
工程造價按照“預算保概算，結算保預算”的原則，項目造價與設計概算偏差率-10%為優秀，-5%為良好。
HSE（Health、Safety、Environm ent）管理體系及組織機構健全，杜絕重特大安全責任事故，杜絕重大火災、設備、環境污染、交通事故，杜絕重大及以上環境污染和生態破壞事件生產安全事件，“三違”行為處理率100%；
2.堅持的管理原則
標準體系覆蓋原則：嚴格執行《黑龍江省建筑施工質量驗收標準》，同時將公司的質量、環境、職業健康安全一體化管理體系覆蓋到工程過程管控之中。
持續改進原則對于每個子工程項目的里程碑節點，都要進行階段性總結、評價，為后續項目提供經驗和教訓借鑒。
目標管理、過程控制原則：目標管理按照目標設定、分解、落實、執行、評價和修正的思路進行邏輯推演，同時對目標過程控制執行PDCA循環。
集權加分權原則：集權式與分權式組織在本質上是不同的，在分權模式中，行動、解決問題的速度較快。公司層面對項目立項、可行性研究、資金籌用、項目后評價組織等進行集權決策，而對項目的招投標、工期管理、質量管理、安全管理、合同管理等分權給項目團隊負責。
全過程成本管理原則：綜合考慮與分析影響項目成本的各種因索，在項目生命周期內發生的費用通過一系列的決策、計劃、核算、控制等達到降成本、提高項目管理效益的目的。
（三）強化計劃牽動，突出系統化工具方法應用，確保項目工期目標
1.總分目標結合的工期控制
實施工期目標導向，分級目標管理的五級網絡工期控制計劃。一級網絡計劃為公司級的里程碑進度計劃，是公司項目的總體安排。二級網絡計劃為項目團隊控制性計劃，是里程碑計劃的分解和保證性計劃。三級網絡計劃為施工總承包單位編制的工程詳細施工總進度計劃，須經項目團隊與監理單位批準。四級網絡計劃為施工單位的執行性月滾動作業計劃，是對三級計劃的進一步分解，并作為施工單位內部施工和監理工程師評價進度的依據。五級網絡計劃為土建、鋼構、公用工程等專業分包的專項實施計劃，執行周滾動作業，由監理工程師監督落實。
2.做好計劃跟蹤控制
實施周例會制度，總結上周進度、質量、安全、文明施工等計劃落實情況，安排下周計劃，對其實施周檢查、月考核、總目標控制的辦法，保證合同工期的實現。項目實施中，如果實際進度與目標計劃有差異時，由項目部決定是否糾偏，并提出未來項目總體控制要求。同時，利用經濟手段，順延工程進度款的支付，并進行經濟處罰。
3.系統化工具方法在項目工期管理的優化應用
通過項目工作分解結構（WBS）、網絡圖和關鍵路徑（PDM）等一系列項目管理工具和方法平衡優化資源，合理安排各項任務的先后順序，突出資源利用的最大化，保證工期目標。按照關鍵路徑法、關鍵鏈計劃和緩沖區管理，平衡相關任務邏輯關系和資源約束關系，最后根據其實際工程量對比施工單位資源調度計劃，對關鍵工序的起止時間及持續時間進行合理壓縮，縮短關鍵線路，減少總工期安排。在總進度計劃的審核上，還要看工序的平行、搭接、立體交叉作業安排是否合理，是否存在誤工、怠工現象。此外，部分工序可從新技術、新工藝應用縮短工期安排。
（四）強化標準落實，嚴格過程控制，確保項目質量目標
1.健全項目質量保證體系
為明確工程質量責任，保證21個子工程的工程質量，依據《質量管理體系》、《工程建設施工企業質量管理規范》標準，嘗試建立了符合制造企業工程要求的質量標準文件和控制程序，使參建各方明確質量責任與目標，并貫穿于施工的全過程。監督參建各方對質量形成的全過程進行分析，制定有針對性的對策和改進措施，同時要求施工單位、監理公司按照體系進行工程質量管理，明確施工各部門、人員職責，減少施工過程中由于職責不明確造成的推諉現象，提高施工質量管理工作效率。強化施工質量規劃審批。工程開工前，要求施工總承包企業要針對項目的特定條件編寫項目施工質量規劃，提交監理工程師及公司項目部審批，確定質量管理和監控重點。
2.嚴格貫徹質量控制標準
認真貫徹落實《建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《黑龍江省建筑施工質量驗收標準》DB23系列以及雙方合同、協議和有關文件的規定承擔相應的責任。同時，按照住房城鄉建設部關于印發《建筑工程五方責任主體項目負責人質量終身責任追究暫行辦法》要求，強化勘察、設計、建設項目負責人以及施工單位項目經理、監理單位總監理工程師工程質量終身責任貫徹落實。建立評審標準，嚴格執行設計質量內審制、專業之間會審會簽制，改變設計審核、圖紙會審走過場，專業間相互撞車以及設計深度不夠等問題。強化設計現場服務制度，實行設計質量事故經濟賠償責任制，并在合同中進行明確。開工前各施工單位必須有經項目部審查批準的分段或完整的施工組織設計，否則施工方不能開工執行下步工序。落實監督檢查標準，堅持樣板引路，采取封樣、樣板墻、樣板構件等方式控制施工過程質量關，通過施工自檢、互檢、交接檢、監理平行檢、建設抽檢、省市質量監督站強檢，確保工程質量受控。
3.強化實施過程管控
分析施工質量影響因素，從施工角度出發，事前強化人、材料、方法、設備、環境五大因素的管控，降低或避免施工質量風險。過程中的基坑施工、砌體、裝飾工程等關鍵工序管理嚴格建筑工程施工質量驗收規范，所有隱蔽工程未經監理工程師、項目部現場代表檢查簽字不得進行下道工序。抓好工序和物料檢查，做好質量通病的預防控制，控制方法主要是事前控制、事中控制。廠房鋼結構的制作過程中，項目部、監理單位要赴廠家進行監造封樣把關，鋼結構入場時執行入場二次檢驗，監督施工單位履行工序驗收手續，對出現的質量隱患或事故者將予以停工整改并進行經濟考核。
（五）對立項目管理以成本管控為核心的管理理念，強化項目成本費用控制
1.強化費用計劃與費用支出平衡
工程項目建設的全過程中都貫穿著投資控制和管理。公司21個子工程項目資金來源為中國北車上市融資及公司部分配套資金，公司設立財務專用賬戶，對項目建設資金實施專款專用。項目部對整體項目的費用計劃、資金籌措、工程款支付、降本增效等進行總體控制。每季度項目部要進行項目財務分析，提出資金投入數量，分析投向、投入時間的合理性。在項目資金的支付上，每一筆資金的使用都需項目參與方嚴格按合同相關條款，提出付款計劃，并由監理單位和項目部結合項目實際進度進行審核。
2.嚴格控制工程量變更
在建設項目整個周期內，將工程變更控制在計劃范圍內，是工程項目管理成本控制的關鍵。盡量避免頻繁的工程變更帶來的投資失控，杜絕低價中標后可能存在的高額工程變更、索賠現象發生。一是控制設計深度不夠引起的工程變更，這就要求設計必須達到一定的深度。二是有效控制項目范圍。通過工藝設計、規劃設計、設計院、項目部、監理單位、施工單位等共同系統評審、綜合決策把關進行工程變更控制，避免因設計更改導致的工程費用增加。三是提高施工的符圖性，施工單位不得隨意更改工程施工圖，降低項目部在工程費用控制方面的風險。
3.強化降本增效方法手段應用
我國企業債券市場和產業投資基金的發展都處在起步和培育階段。這個階段的一個重要特點就是制度不夠完善、規模不夠大，風險相對較大，企業債券的供給不能完全滿足市場的要求。在發展過程中完善制度、控制風險，往往是管理部門考慮的重要因素。建立一個與我國國情和發展階段相適應的企業債券發行管理制度，是企業債券市場持續健康發展的根本保證。
一、中國企業債券市場的發展
中國從上世紀八十年代中期開始發行企業債券,由于風險失控，企業債券的兌付曾出現不少問題。2000年以后，企業債券發行管理辦法有所調整，改中央、地方兩級審批為中央一級審批，對確需發債的企業，在確定發債企業、額度和募集資金用途的基礎上，分批報國務院同意，由國家發改委會同人民銀行、證監會批準發行。
一是選擇優質企業發債，促進經濟結構調整。把發行主體的償債能力作為發債的首要條件，堅持“有擔保但不單純依靠擔保”的原則，選擇優質發債主體，并與貫徹國家產業政策和宏觀調控結合起來，安排好發行節奏，保證企業債券順利發行和市場秩序穩定。
二是防范和化解風險，增強投資者信心。堅持從發行到兌付的全過程管理，提前落實每一筆企業債券償債預案，著力防范和化解風險。不僅逐步解決了1999年以前的遺留問題，2000年后發行的債券兌付情況也較好。2006年制定了《企業債券突發事件應急預案》。
三是按照市場化、規范化原則，推進企業債券制度創新。主要包括：強化和規范中介機構的作用，在繼續發揮信用評級機構和財務審計機構作用的同時，引入法律認證程序；加強風險控制，按照《擔保法》審查擔保人的擔保能力，落實擔保責任；積極探索市場化發行方式，普遍采用實名制記帳式發行，還采用了“路演簿記建檔”方式，實行了債券期限、利率、計息方式的多樣化。
四是做好《企業債券管理條例》的修改工作。廣泛征求各方面的意見，對《條例》中的一些重大修改內容反復論證，配合國務院法制辦對《條例》進行了修改。
據不完全統計，1987年至2005年，我國累計發行企業（公司）債券3288.77億元。2006年已發行1015億元。近年來發行規模逐年擴大，增長速度大大高于間接融資，呈現了非常好的發展勢頭。
但是，我國企業債券市場無論從規模還是制度建設方面都還比較滯后。產生這一問題的原因，除了管理理念和管理方式的問題外，信用體系不完善、破產還債機制不健全、法律法規建設滯后、中介機構信譽較低、機構投資者面臨的投資限制較多等，是重要的制度性原因。
首先，市場化退出機制不健全。所謂市場化退出機制，是指債券不能按期兌付時，按照市場化的運行方式解決償債資金來源，風險和損失由誰承擔的機制。由于我國缺乏受法律保護的破產還債機制，企業債券兌付困難時，主要靠政府買單，隱含著較大的道德風險和社會風險。在這樣的制度背景下，發展信用債券的空間受到制約。擔保還債機制雖然向市場化邁進了一小步，但是本質上只是風險的轉移。近年來，商業銀行擔保規模越來越大，使商業銀行或有負債規模越來越大，如果不進行改革，企業債券的發行空間將受到制約。
其次，信用體系不完善，發債企業償債意識不強。企業發行債券應當具備“借債還錢，好借好還，常借不難”的理念。但由于相當部分發債企業自我約束機制缺乏，重發債、輕還債的短期行為仍然存在。一些企業領導熱衷于債券融資和上項目，不重視償還債務，把償債問題留給后任領導，甚至依賴政府，把償債問題當作向政府部門要政策、要資金的籌碼。
第三，投資者的投資理念和風險意識有待改善。我國企業債券的投資主體主要是機構投資者，機構投資者應具有更專業的風險判斷能力和投資決策能力。但我國機構投資者的投資理念相對保守，只愿意購買經商業銀行擔保的企業債券。這在一定程度上阻礙了以信用為基礎的企業債券的發行。
第四，中介機構的作用沒有充分發揮。我們雖然已經在發行過程中引入了包括承銷商、信用評級機構、會計師事務所、律師事務所等，讓他們承擔各自不同的功能。但中介機構的素質與企業債券發行管理的市場化要求相比，還有一定的差距，存在承銷商全面協調力不夠、評級結果權威性差、財務審計不嚴、法律意見書過于簡單、中介機構不正當競爭等問題。需要更好的制度規定來促進其成長。
第五，發行管理制度還不夠完善。出于控制風險和符合產業政策及結構調整目標的考慮，主管部門在審批程序上做了比較嚴格的規定，導致審批環節過多、程序比較耗時、手續比較復雜、發行節奏不夠合理和產品結構比較單一等問題。在制度上進行更合理的市場化改革，是促進企業債券市場發展的必要選擇。
面對上述問題，如何更好更快地推動我國企業債券市場的發展，業內存在一些不同的看法和建議，但關鍵是要在發展過程中把握好規模擴張、風險控制和制度建設的關系。
（一）積極穩妥地推進企業債券發行管理的市場化
有觀點認為，應完全放開企業債券的發行，改為注冊制，不再要求擔保，完全依靠信用評級、信息披露和機構投資者的專業技能和風險識別能力，擴大企業債券發行規模，風險由投資者自行承擔。這是成熟市場經濟國家的發行機制，也是我們理想中的模式。但是應該看到，我們與發達國家在企業債券市場規模上的差距，本質上是整體制度和宏觀管理框架差異的結果。我國宏觀調控的內涵包含了結構調整、產業政策、固定資產投資管理等不同于西方市場經濟國家的內容。特別是在當前人民幣匯率和利率還沒有完全市場化、流動性過剩持續加劇的背景下，完全按市場化的模式管理企業債券的發行，單純追求發債規模差距的縮小，結果可能是災難性的。在市場約束機制、企業治理結構、信用體系、財務制度、法律體系和投資者的風險識別能力等方面都存在較大差距的情況下，完全放開企業債券的發行，可能會出現兩種結果：要么企業債券發不出去，要么走入“一放就亂，一收就死”的怪圈。這樣的局面應該避免。
在我國目前的發展階段，一個健康的企業債券市場至少應表現在五個方面：一是與宏觀調控目標相適應的合理規模；二是絕大多數能夠到期償還；三是少數問題產生的風險能夠解決；四是投資者能夠得到合理回報；五是融資用途的合理性。也就是我們既要考慮發債主體的融資需求，也要考慮債券投資者的合理回報，還要結合國家宏觀調控和結構調整的需要。否則，企業債券市場是難以實現可持續發展的。
（二）加強企業債券市場的基本制度和環境建設
無論是企業債券發行規模的擴大，還是發行管理的市場化改革，都受制于制度建設。因此，加快制度建設，是促進企業債券市場健康有序發展的基礎和前提。
首先，按照發行管理的市場化改革方向，簡化核準程序。目前企業債券發行管理制度的主要依據是《企業債券管理條例》，現行《條例》的部分條款已不適應市場發展的需要，如關于“企業債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的40%”的規定已成為制約企業債券利率市場化的障礙；企業債券發行審批程序分為下達規模和審批發行兩個環節的規定也影響發行審批程序的簡化。在修訂后的《企業債券管理條例》難以出臺的情況下，有必要按照市場化改革的方向，進一步簡化審批程序，完善發行約束條件，在強化中介機構作用，加強對發行體信息披露監管的基礎上，逐步實現發行核準機制的市場化。
其次，要大力發展企業債券交易市場。一個有效率的交易市場體系，可以使投資者在發債企業兌付風險加大時，及時出售債券減少損失，并經過多級傳遞，使價格損失可以分散承擔。我國企業債券主要在銀行間債券市場和證券交易所債券市場交易，在進一步發展、連通銀行間債券市場和證券交易所債券市場的基礎上，應逐步開設柜臺交易，形成多層次的債券市場體系，為投資者提供更多變現和分散風險的通道。
第三，要建立允許債權人申請發債企業破產還債的機制。在債券存續期內，當發債企業出現經營問題、債券可能產生兌付風險時，允許債權人向法院提出要求發債企業破產的申請，保護債權人的權益。建立允許債權人申請發債企業破產的機制，有利于促使發債企業改善經營管理，做到按期兌付。《破產法》的修訂出臺，已經為這一機制的實施奠定了法律基礎。
（三）積極穩妥地創新企業債券品種、優化結構
在目前的制度條件下，創新企業債券新品種，滿足不同融資主體的個性化要求，也是推動企業債券市場發展的重要內容。一是要繼續發行擔保債券，不斷完善擔保還債機制。二是推進抵押債券的發展，以流動性好的資產為抵押發行抵押債券，當發行人不能按時兌付債券，通過變現抵押資產落實償債資金。三是擴大信用債券，選擇更多的優質企業在信用評級的基礎上發行無擔保信用債券，提高信用債券的比例，逐步把企業債券市場推向成熟。四是積極發展企業債券性質的市政項目債或收益類項目債，為我國城市化進程中的城市基礎設施建設提供有效的融資渠道。五是發展中小企業集合式債券，通過分攤方式降低規模較小企業的債券發行成本，為中小企業的直接融資提供通道。六是研究探索非公開發行企業債券，為特定機構投資者和特定發債主體提供直接的撮合機會，進一步降低發債成本。七是有選擇地允許部分在國內有較大直接投資規模的境外企業在境內發行人民幣債券，以減少外幣流入，減輕國際收支壓力。
二、產業投資基金的發展現狀和展望
從概念來看，我國目前的產業投資基金實質上就是私募股權基金，與目前正廣泛發展的創業投資基金有相似之處。國際上私募股權基金在近三十年發展規模不斷擴大，其收益率增長也明顯高于資本市場的其他投資工具，對全球性產業重組、企業增值管理等產生著重要影響。近幾年，一些海外產業投資基金開始參與國內重要行業和企業的股權投資，正在產生重要影響。
我國上世紀八十年代中期以來就陸續出現了產業投資基金和創業投資基金的發展。從目前情況看，創業投資基金的發展在有關部門的共同努力下，去年十部委聯合出臺了《創業投資企業管理暫行辦法》，其他相關政策也在醞釀之中。政策和制度環境正在逐漸完善，發展的速度在不斷加快。大型產業投資基金的發展仍處在試點階段，到目前為止國務院只批準了中瑞產業投資基金、中比直接股權投資基金，以及天津渤海產業投資基金的試點。天津渤海產業投資基金批準的規模為200億元，通過有關方面就基金管理的具體方案所進行的艱苦組織和談判，已于近期即掛牌營業。
產業投資基金和創業投資基金等私募股權投資基金的發展，對提高直接融資的比重、改善公司治理結構，促進自主創新和技術成果產業化、促進產業結構和企業組織結構的調整等，都具有十分重要的意義，毫無疑問應該大力發展。但產業投資基金和創業投資基金的發展同樣需要相關制度和條件的配套。比如，我國的社會信用環境還不完善，信用秩序還比較混亂，專業性的組合投資機構和高素質投資隊伍還比較欠缺，多層次的資本市場特別是產權（股權）交易市場還不夠有效。這些因素都在不同程度上制約著私募股權基金的發展速度。
隨著公司法、證券法、合伙企業法、信托法等一系列法律的頒布實施，私募股權基金設立發展的法律環境已經基本建立，私人資本和機構投資者的資金規模也日益強大，產生了越來越大的通過私募股權基金獲得更好收益的市場需求。一些地方政府和投資機構也正在考慮通過設立產業投資基金的模式，推動特定產業和區域的發展，推動企業的兼并和重組。在發展過程中，如何控制風險，仍然是管理層考慮的主要問題。一般認為，私募股權投資基金不同于證券投資基金，其運作產生的風險不會外溢到社會公眾，因此應該在管理上更加市場化，推動發展的思路應該更加解放，管理監管的辦法應該更加簡單。這一判斷在私有制為主的市場經濟國家是沒有問題的。但我國的復雜性在于，參與發起大型產業投資基金的發起人大多是國有機構投資者，如保險公司、社保基金等，每個基金的發起幾乎都具有政府背景，這些機構的經營風險顯然也具有社會外溢性。這使得我們不得不在采取謹慎試點，在積累經驗和完善制度的基礎上逐步推進。
隨著已批準設立的幾家產業投資基金的有效運作和經驗積累，管理層將不斷加強制度建設，爭取在盡可能短的時間內完善產業投資股權基金發展的制度和政策環境，并加快推動多層次資本市場的建設，為各類產業投資基金提供高效的推出通道，從而最終推動我國產業投資基金、創業投資基金等私募股權直接投資基金的發展。
我國改革開放的總設計師小平同志曾經說過，金融是現代經濟的核心。金融體系的效率，實際上也越來越成為現代經濟競爭力的關鍵。企業債券市場、產業投資基金、創業投資基金的健康發展，是金融深化的重要內容，不僅能擴大企業融資渠道、優化融資結構，還可以為廣大機構投資者擴展投資通道，為經濟發展輸送血液，為貨幣政策傳導提供平臺，具有戰略意義。在發展過程中，特別是金融開放的環境下，還會面臨許多新問題和新情況。無論是解決老問題，還是應對新情況和新問題，都必須從制度建設入手進行改革創新，在風險可控的前提下穩步推進。政府管理部門和所有市場參與者有著共同的責任，通過互動實現制度完善和規模擴大，并逐步走向成熟。
（一）加快轉變政府職能。積極做好深化行政管理體制改革的準備工作，研究提出轉變職能、理順關系、優化結構、提高效能的意見和全市行政管理體制改革總體方案（市編辦牽頭）。繼續推進行政審批制度改革，完成第四批行政審批項目清理精簡和程序規范，及時對外公布。加強行政許可規范化管理，繼續開展建設項目并聯許可聯動改革試點（市監察局牽頭）。
（二）穩步推進事業單位改革。制定、完善事業單位分類改革的方案和相關配套政策，積極穩妥地做好市屬事業單位分類改革準備工作，繼續深化職稱分類管理改革，不斷提高職稱評審質量（市人事局牽頭）。
（三）全面推進依法行政。完善行政執法程序，規范行政執法行為，探索建立以行政首長為重點的行政問責制（市監察局牽頭）。擴大開展相對集中行政處罰試點的范圍（市政府法制辦牽頭）。
二、堅持和完善基本經濟制度，不斷探索公有制多種有效實現形式
（四）繼續推進國有企業改革。以建立現代企業制度為目標，以產權制度改革為核心，以引進國內外技術、管理和資金實力強、市場信譽高的戰略投資者為途徑，加快推進行政性公司和工廠制企業股份制改革步伐。重點抓好長嶺集團、陜棉九廠、化輕公司、寶嘉應化等國有企業的改革重組工作。紅旗民爆集團、金屬材料總公司等企業的股份制改造工作。全市基本完成工廠制企業公司制改造任務。繼續扎實推進國有企業主輔分離改制工作，加快分離企業辦社會職能。積極推行外部董事制度，不斷規范和完善企業法人治理結構，深化企業內部勞動用工、人事和收入分配三項制度改革（市國資委牽頭）。
（五）加快國有經濟布局和結構調整。重點支持裝備制造、高新技術、有色金屬、煤業化工、機械電子、食品工業對我市經濟發展有重大帶動作用的行業骨干企業和企業集團發展壯大，做大做強一批大集團大公司。在產業整合的基礎上，妥善處理好下劃企業的遺留問題。加快企業政策性破產和依法破產實施步伐，到年末，全市基本完成車輛廠、電力線路工具廠和北方照明公司等國有企業的破產任務，依法破產工作取得實質性進展（市國資委牽頭）。
（六）完善國有資產監督管理體制。建立完善國有資本經營預算制度，做好國有資本收益收繳工作（市財政局、市國資委牽頭）。完善國有企業經營業績考核體系和國有資產重大損失責任追究制度，規范國有企業改制和國有產權轉讓行為，嚴格產權交易和股權轉讓程序（市國資委牽頭）。積極探索完善國有金融資產、非經營性資產、自然資源等國有資產管理體制和機制（市財政局牽頭）。
（七）深化公用事業改革。穩步實施鹽業流通體制改革方案（市國資委牽頭）。全面推進農村公路管理養護體制改革，建立健全“統一領導、分級負責、以縣為主、分類養護、依法管理”的農村公路管理養護體制（市交通局牽頭）。鼓勵社會資金參與市政公用設施的建設、運營，支持社會力量參與管理，繼續推進以供熱體制改革為重點的市政公用行業市場化改革（市城建局牽頭）。
（八）不斷優化非公有制經濟發展的體制環境。繼續完善促進非公有制經濟發展的相關配套政策，不斷優化非公有制經濟發展的外部環境。健全和完善中小企業信息服務、創業輔導、信用擔保、信息網絡等服務體系，加快完善市級中小企業再擔保機構（市中小企業局牽頭）。
三、深化農村經濟體制改革，促進社會主義新農村建設
（九）繼續推進農村綜合改革。進一步擴大以鄉鎮機構改革、財政管理體制改革和健全農村義務教育經費保障機制為主要內容的農村綜合改革試點范圍，全市要選擇1個縣（區）、每個縣（區）選擇1個鄉（鎮）進行試點。繼續深化農村義務教育經費保障機制改革，探索建立有利于教育資金、資源更多地向貧困落后地區傾斜的機制。擴大“鄉財鄉用縣監管”縣鄉聯網試點范圍，積極化解縣鄉“兩政一教”債務（市農村綜合改革工作領導小組辦公室牽頭）。
（十）配套推進其他涉農改革。繼續推進獸醫管理體制、基層農業技術推廣體制和種子管理體制改革（市農業局牽頭）。穩妥做好集體林權制度改革試點工作。探索建立市級生態效益補償基金（市林業局、市財政局牽頭）。繼續抓好隴縣、扶風縣級供銷社綜合改革試點，加快社有企業改制步伐（市供銷社牽頭）。積極推進農村經濟組織制度創新，制定出臺支持和促進農民專業合作社發展的具體政策措施（市農業局牽頭）。
（十一）進一步深化糧食流通體制改革。繼續完善市縣兩級糧食儲備和應急管理體系。完成全市國有糧食購銷企業改革任務，以縣為單位因地制宜組建1—2個國有或國有控股的糧食購銷企業（市糧食局牽頭）。
（十二）加快農村金融體制改革。穩步推進農村信用社管理體制改革，進一步規范市聯社履職行為和自營業務。積極推動具有條件的縣級聯社組建農村合作銀行，鼓勵具備條件的農村合作金融機構改制為農村商業銀行。穩步推進村鎮銀行、貸款公司、資金互助社等新型農村金融機構的組建試點工作。繼續做好小額貸款公司試點工作（人行分行牽頭）。
（十三）積極推進擴權強縣試點。繼續認真抓好鳳翔、岐山縣的擴權強縣改革試點工作，加強對擴權強縣工作的指導、協調和支持。繼續抓好對小城鎮發展改革試點的指導工作，力爭使小城鎮發展改革試點有新的進展（市發展改革委牽頭）。
四、深化財稅金融投資價格體制改革，完善宏觀調控體系
（十四）推進財政體制改革。創新各級財政支持義務教育、公共衛生和社會保障的體制機制。繼續認真抓好太白縣省管縣財政體制改革試點工作。繼續深化預算制度改革，建立監督制衡機制（市財政局牽頭）。按照國家統一部署，繼續推進所得稅、流轉稅、地方稅等稅制改革，深入研究有利于節約能源和保護生態環境的稅收政策（市國稅局、地稅局牽頭）。
（十五）加快金融體制改革。穩步推進地方金融機構和保險組織改革，進一步完善金融企業治理結構和內部風險控制機制。探索整合地方金融資源，支持已股改銀行在寶分支機構加大改革力度。穩步發展多種所有制中小金融企業。建立健全銀行、證券、保險監管機構之間以及同宏觀調控部門的協調機制。鼓勵和支持商業保險公司參與社會保險體系建設（人行分行、市銀監局牽頭）。
（十六）推進投資體制改革。以“項目建設年”為契機，根據國家新定目錄，調整全市企業投資項目核準目錄。加強企業投資項目核準、備案后的監督管理。出臺政府投資管理條例，規范政府投資管理和政府投資項目審批程序，建立新開工項目報告和公示制度。研究代建制管理辦法，擴大代建制范圍（市發展改革委牽頭）。
五、培育和完善現代市場體系，充分發揮市場配置資源的基礎性作用
（十七）完善價格調控體系。建立重要商品價格應急監測工作機制，從嚴控制價格總水平過快上漲（市物價局牽頭）。
（十八）大力發展資本市場。繼續做好紅旗民爆集團、西鳳酒股份有限公司、忠誠機床股份有限公司和秦源煤業有限公司等重點擬上市企業的上市工作，推進具備條件的已上市企業進行再融資。大力培育上市后備資源，抓住國家推出創業板的契機，培育扶持一批中小型創新型企業到創業板上市。發展完善產權交易市場，探索擴大產權市場業務范圍和交易品種。積極開展債券融資，積極探索優質企業公開發行債券的新途徑，爭取1-2家大型集團公司發行企業債券（市工交辦、市國資委牽頭）。
（十九）加快完善人力資源市場。完善勞動力市場工資指導價位制度，健全勞動關系協調和勞動爭議處理機制。深化社會保障管理體制與勞動就業關系間的銜接、配套，加快解決流動就業人員社會保險關系轉移接續問題。繼續推進城鄉統籌就業工作，加快建設覆蓋城鄉的農村勞動力轉移就業服務體系。切實落實關于解決農民工問題的若干意見，逐步建立健全農民工勞動權益保障制度(市勞動和社會保障局牽頭)。進一步貫徹落實關于戶籍管理制度改革的意見，逐步消除由戶籍制度引起的就業、住房、教育等方面的不合理現象(市公安局、市勞動和社會保障局、市人事局牽頭)。
（二十）有序發展土地市場。完善土地供應管理，規范土地有形市場和土地收購儲備制度，進一步規范經營性用地及工業用地招標、拍賣、掛牌出讓工作。探索推進集體建設用地制度改革，研究規范農村集體建設用地使用權進入市場的政策（市國土資源局牽頭）。
（二十一）積極培育礦權市場。繼續抓好礦產資源整合，加快建設礦業權市場，大力推進煤及其他礦產資源的探礦權、采礦權招標、拍賣、掛牌出讓制度（市國土資源局牽頭）。
（二十二）加快現代服務業發展。按照拓寬領域、增強功能、擴大規模、優化結構和產業化、市場化、社會化原則，大力發展現代生產和生活服務業。加大物流企業整合力度，培育一批龍頭物流企業（市發展改革委牽頭）。
（二十三）繼續完善商品市場。完善和規范各類批發市場和專業市場，加快發展連鎖經營、物流配送、電子商務等現代化流通方式和新型流通業態，大力推進涉農連鎖企業發展，引導電子商務運營企業整合資源，支持骨干企業發展社區商業（市商務局牽頭）。
六、加快建設資源節約型和環境友好型社會的有效機制，增強可持續發展能力
（二十四）健全資源環境價格形成機制。積極穩妥地推進天然氣價格改革，研究制定對低收入群體給予適當補貼的政策。研究制定水資源費征收標準和管理辦法。加快推行節水型水價制度，實行用水超定額加價、階梯式水價和差別水價制度。健全污水處理、垃圾處理和危險廢物處置收費制度，加強對污水處理收費使用的監管（市物價局牽頭）。
（二十五）完善促進節能減排的體制和機制。嚴格執行節能減排考核實施方案和辦法，實行節能減排問責制和一票否決制。建立并實施固定資產投資項目節能評估和審查制度。探索建立落后生產能力退出的保障和補償機制。建立多元化節能環保投入機制和高效節能環保產品推廣財政激勵機制。積極推進循環經濟試點。完善資源綜合利用認定制度、生產者責任延伸制度，嚴格執行環境影響評價制度、污染物排放總量控制和排污許可證制度(市發展改革委、市環保局、市財政局牽頭)。
七、完善就業分配和社會保障制度，促進社會和諧發展
（二十六）加快就業與收入分配制度改革。加快建立制度化、專業化、社會化的公共就業服務體系和覆蓋城鄉的職業技能培訓體系，探索建立政府購買培訓成果機制，健全支持自主創業制度，以創業帶動就業。進一步健全完善弱勢群體就業的長效幫扶機制。強化和完善企業工資正常增長機制，逐步推行企業工資集體協商制度。積極推行建筑行業農民工工資保證金制度（市勞動和社會保障局牽頭）。研究制定機關事業單位收入分配制度改革配套政策（市人事局牽頭）。加快市級機關、事業單位職工住房貨幣化補貼發放工作，繼續推進政府機關后勤管理體制改革（市政府機關事務管理局牽頭）。加快建立多層次住房保障體系，完善經濟適用房和廉租房建設、管理制度（市房管局牽頭）。
（二十七）進一步健全社會保障體系。完善城鎮職工基本養老、醫療和失業、工傷、生育保險制度。建立和落實各級政府養老保險責任分擔機制。加快推進工傷保險市級統籌，積極探索建立工傷預防和工傷康復制度。切實解決農民工社會保障問題，探索建立農村養老保險制度。積極穩妥地推進征地制度改革，加快建立土地征收征用與經濟補償、社會保障、就業服務同步進行的制度，維護被征地農民的合法權益。進一步加強基本社會保險經辦能力建設（市勞動和社會保障局牽頭）。繼續完善以最低生活保障為基礎的城鄉社會救助體系建設（市民政局牽頭）。
八、深化社會領域體制改革，大力推進社會事業發展
（二十八）深化教育體制改革。建立和完善各級各類學校家庭經濟困難學生資助體系，保障經濟困難家庭、進城務工人員子女平等接受義務教育。進一步理順和規范各級各類教育管理體制。大力發展職業教育，深化公辦職業院校體制和機制改革，完善鼓勵扶持民辦教育發展和規范管理的相關政策。全面推行學校收費公示制度（市教育局牽頭）。
（二十九）深化科技體制改革。積極穩妥地推進轉制科研院所產權制度改革，加快現代企業制度建設。強化應用技術研究院所與生產企業聯合與重組，完善鼓勵技術創新和科技成果產業化的市場環境和激勵機制，加速科研成果產業化轉化進程（市科技局牽頭）。
（三十）深化文化體制改革。制定和完善扶持公益性文化事業、發展文化產業、激勵文化創新等方面的政策。加快公共文化服務體系建設，進一步放寬文化領域市場準入政策。建立農村文化投入的穩定增長機制，繼續做好農村電影放映改革發展試點。加快經營性文化事業單位企業化轉制步伐，做大做強一批國有控股文化企業和企業集團(市文化局牽頭)。
（三十一）推動醫藥衛生體制改革。按照國家部署，研究制定深化醫藥衛生體制改革總體規劃和政策措施。加強公共衛生服務、衛生監督體系建設，健全公共衛生和基本醫療服務經費保障機制。深化公立醫院管理體制和運行機制改革。加快農村和城市社區衛生服務體系建設，建設覆蓋城鄉居民的基本衛生保健制度。扎實推進新型農村合作醫療工作，指導各縣區健全完善管理、監督機制。健全和完善藥品行政監督管理體系、技術支撐體系和市場監督管理體系，探索建立全市縣及縣以上醫療機構及鄉鎮衛生院藥品集中招標采購制度（市衛生局、市藥監局牽頭）。積極探索醫藥價格形成機制改革，建立藥品價格定期審核制度，繼續解決部分藥品價格虛高問題（市物價局牽頭）。
關鍵詞：房地產市場 房地產價格 宏觀調控
一、引 言
房地產業是國民經濟的基本承載體，是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業，同時又推動了工業化、城市化和現代化的進展，己經成為現代社會經濟大系統中一個重要的有機組成都分。房地產業的產業鏈長，關聯度大，其自身特性決定了這一產業的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個，有力地促進整個國民經濟的可持續發展。
房地產業為國家經濟發展提供基本的物質保證，是社會一切產業部門不可缺少的物質空間條件，并具體構成各個產業部門。房地產發展的規模、產品結構、布局是否合理、水平的高低和發展速度的快慢，都將影響著各行業的規模、結構、布局、水平和速度。房地產作為產業部門固定資產的重要組成部分，也直接參與價值生產和價值實現的經濟過程，并形成商品生產和經營成本的重要內容。因此，房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有穩定而長遠的影響。房地產業作為一個特殊的行業，它既有國民經濟一般行業的共性，又有其自身的發展規律，產業內涵及活動領域十分廣泛，房地產業作為國民經濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產業有著自身的發展規律和活動特點。作為支柱產業的房地產業，在發達國家的發展歷經幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產業發展、成長的積極因素，又有影響房地產業健康發展的消極因素；每個國家根據本國國情制定相關的法律法規政策和利用經濟杠桿來扶持及引導房地產業的發展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產業。
二、房地產行業概述
（一）房地產業的概念
房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產業是與建筑業既有區別又有聯系。它們之間的主要區別是：建筑業是物質生產部門，屬于第二產業；房地產業兼有生產(開發)、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。這兩個產業又有著非常密切的關系，因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產開發和建設的甲方，建筑業是乙方；房地產業是策劃者、組織者和承擔發包任務；建筑業則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發和房屋建筑的生產任務。
（二）房地產業的分類
房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。房地產服務業又分為房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理等。其中，又將房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介服務業。所以，房地產業的細分行業包括房地產投資開發業、房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理業。
房地產投資開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產投資開發需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸多方面。
房地產投資開發除了取得土地、建造房屋、然后預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉讓，或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；開發也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變為建設熟地之后轉讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續開發等。
房地產業具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。
房地產咨詢業是指為有關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。
房地產經紀是指向進行房地產投資開發、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、的經營活動。
物業管理業是指業主通過選聘物業管理企業由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理。維護相關區域內的環境、衛生和秩序的活動。
（三）房地產業在國民經濟中的作用
房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業。反過來說，任何行業都擁有一定的房地產，都是房地產業經濟活動的參與者。因此說，房地產業是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一。由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；⑤可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業的發展；⑦有利于產業結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經濟建設；⑩可以擴大就業面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中必將發揮更廣泛、更重要的作用。
促進房地產業健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康的發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有利途徑。實現房地產業(市場)持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。
三、中國房地產市場發展現狀及存在的問題
我國房地產業從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產業開始真正發展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產投資快速增長，房地產投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮居民的經濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉合計達7.5%，房地產業己上升到支柱產業的地位。近兩年來住宅建設對經濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。
（一）房地產的總體規模越來越大
第一，房地產投資規模不斷擴大。房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。
第二，開發規模快速增長。2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2 )。
（二）地區發展不平衡
第一，房地產發展規模和增長速度存在地區差異。主要表現在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。
第二，城鎮居民居住水平存在地區差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91 >西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。
（三）房價居高不下
近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。
四、中國房地產市場發展趨勢分析
我國房地產業經過近20年的發展取得了巨大成就，縱觀這20年的發展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產行業正在逐步走向市場化。①房地產業開始注重品牌，這是市場化的一個重要標志。2001年“地產品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產商在激烈的市場競爭中，己經把品牌戰略作為重頭戲。雖然個別知名地產商與業主之間出現過不和諧音符，但這并沒有影響國內房地產公司實施品牌戰略的決心。更多的地產商開始重視品牌建設，重視產品品質，強化管理服務，這將有利于房地產市場的持續經營，提升房地產的競爭力，促進房地產市場化程度的提高。②房地產局部投資市場開始形成。根據調查顯示，現在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產市場還處于起步階段，大部分人買房為了自住；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產投資額較少，但一個投資房地產的階層卻正在形成。 ③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93. 696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經接受，我國的房地產改革政策己經初見成效，這對于正在飛速發展的我國房地產業和我國的房地產市場起到了支持。④我國正在形成一些有規模的房地產開發商。雖然我國房地產還是幼稚產業，房地產市場也剛有雛形，但我國的房地產開發企業的迅速崛起及成熟，推動了房地產市場的形成。房地產企業的成熟，將使一批投機取巧、管理不規范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業受到制約和逐步淘汰。這樣有行業責任心的企業自然就能夠適應市場變化的要求。
第二，房地產與資本市場的關系更加緊密。我國房地產經過十幾年的發展，在經歷了營銷時代與產品時代后，正在進入資本經營時代，特別是2002年的房地產市場己經初步體現出這種態勢。由于房地產是資本密集型行業，作為我國國民經濟發展的支柱型產業，房地產的資本化程度是衡量房地產行業成熟的主要標準。過去的十幾年，由于國家在房地產金融政策上的不完備和房地產行業的特殊性使得大多數房地產開發商經常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構又難以進入房地產業，造成資本與房地產市場的脫節，而銀行作為我國房地產單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產業發展瓶頸的癥結。當前隨著房地產市場化程度的逐漸提高，國家對房地產企業上市融資、各類投資基金進入房地產以及房地產資產證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產企業的迅速發展提供巨的補血作用。當前這種資本市場與房地產市場的緊密接觸，將會把房地產市場帶入資本經營的時代。
第三，房地產進入高速發展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統計數據可以看出，我國的房地產業正在進入高速發展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產業保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經濟發展的增長，為房地產業，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產的發展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現新的吸引力和亮點；④隨著城市化進程的加快和小城鎮的改造，包括綠化隔離帶的建設，也為房地產的發展和擴大需求提供了條件；第五，從發展房地產業和鼓勵促進住房消費出發，二、三級市場的政策、土地政策適當進行了調整。為房地產的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產業的發展，也會起很大的促進作用，提供了發展空間。
第四，國家房地產的政策正在逐漸完善。為適應我國房地產發展的需要，促進房地產市場化，規范房地產在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產的良性發展。比如，2001年6月起，建設部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環節中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權益；2001年1月1日起，國家調整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產稅、營業稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業稅(由5%降為3%)、房產稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產行業相關政策、法規的出臺，對房地產市場秩序的調整和規范，房地產市場的健康發育，以及政府可以合法、有效地對房地產市場進行調控都起到重要作用。
未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產市場在現有階段的基礎上將會得到更進一步的發展，其趨勢主要有以下幾個方面。
（一）房地產市場整體發展趨勢
①隨著城市化進程的加快，城市人口數量的增加，大量危舊房改造及房地產二級市場、租賃市場的加快發育，住房市場還存在較大的發展空間。
②以城鎮人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設有持續的發展。
③一些機構對多個城市調查結果顯示，居民對現住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。
④加入WTO后，我國的房地產市場逐漸由集團或機構消費為主，改變為個體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質量會有進一步改善，銷售環節會加快規范，住房消費服務領域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產法制建設將得到加強。
轉貼于 （二）市場供給趨勢 在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產公司規模較小，開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整后，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。許多綜合實力較強的房地產開發商將把發展成熟品牌管理體系、實現高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產供給將向多元化方向發展。
配合住房制度改革，中國城鎮住房多渠道供應體系將逐步形成。房地產供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。
（三）多元化的金融渠道
在銀行緊縮信貸規模的背景下，作為資金密集型產業，房地產企業不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業銀行尤其是四大國有商業銀行的依賴。今年相繼出臺的相關舉措也為房地產資本市場的發展提供了政策依據。信托和住房抵押貸款證券化相關制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產企業大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當前開發商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現及資本市場的逐漸放開將為房地產業提供更多的融資渠道。將來，國內外各類社保基金、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產管理公司等，都有可能成為房地產市場上主要的機構投資者。
（四）房地產服務加強
作為開發商來說，一是保證新項目的開發，二是加強售后服務。從早期的買地、規劃設計、市場定位到工程的建設過程、推廣過程，一直到賣出房子、業主入住后的物業管理，都要求開發商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務做好了，通過業主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設計，讓業主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現的。
（五）合理利用資源實現可持續發展
可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。 其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。
五、推動我國房地產業發展的建議
（一）土地市場規范化
土地是房地產業的命根，在一定的社會經濟前提下土地的供應狀況將左右房產市場的平衡。我國的土地所有權是國有制，一級土地使用權資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規范性和前瞻性。
第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內土地供應規模、土地供應范圍、供應土地的規劃，讓房地產市場能充分理解政府的計劃從而實現理性的開發。過去有過這方面負面的案例，開發商不知道未來時間內政府有多少供應土地，擔心下一步沒有土地可開發，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩定地通過土地獲利。
第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環境，政府有必要也有能力實現和維持土地市場的公平競爭環境。
第三，政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力，以促進和穩定房地產業的健康持續發展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環境出現明顯轉變后，就需要及時調整應對。形成一系列的應對機制，強化政府對地產市場的有序控制。
第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。
（二）完善房地產融資渠道
我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產融資上表現出相對的保守。在中國城市進程化和經濟高速增長的前提下，房地產業具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規模的資金。有序地允許社會資金進入地產開發，有利于將行業提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。
第一，實現地產投資證券化，允許民間建立地產基金。房地產業需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產開發，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規則。房地產業內也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規則的途徑從民間獲得資金進行開發。
第二，推進商業性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經濟中占據金融主導地位不是市場化，這樣的形態不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響，極力拓展市場份額。
第三，適當引入外資，達到鯰魚效應。這也就是防止閉門造車的出現，我們應該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理解為繳納相應的學費。
第四，避免地方保護主義或過分優惠外來資本，也就是確保公平的資本環境。
（三）引導房地產企業開展多元化產品服務
有數據顯示90%的人群認為目前的樓價過高，而房地產商方面因為開發的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產品的同質化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說。現在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質都差不多，所有的開發商都想把自己的“普通商品房”做得質量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產品就應該存在明顯的分級差異。這個問題，應該不全賴開發商，最應該負責的是政府。
第一，政府在做土地規劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現分級概念，出讓土地時要求企業應遵循預先的規劃而行，全程監督土地的使用性質。
第二，嚴把各級產品質量標準，產品分級不等同于優劣區分，區分等級的標準是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導致我們產品的多元。也許我們有顧慮，認為低端產品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業都賣 20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產品的一致化。在這里特別提一點的是，現行的經濟適用房辦法本質上沒有體現產品多元化，因為市場產品多元化的前提是市場化，現行的經濟適用房不是一個市場化運作的結果，存在太多的政府干預和不透明，事實證明多數人群并不能從經濟適用房推行中得到實惠。
（四）建立多元化的房地產市場體系
目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發市場，對二、三級市場缺乏有效地調控，因而導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面消費需求。因此其轉化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產品價值體系的功能并未實現。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產行業能夠可持續的健康發展。
（五）加強政府宏觀調控
第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產的空置量，促使空置房地產的消化。政府對長期空置的房地產要進行強有力的干預，如規定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產的開發速度，以免產生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產，政府可以收購用作廉租屋。
第二，降低房地產稅費。政府要采取有效措施，切實減輕企業的負擔，降低房地產開發建設成本，全面清理房地產開發建設過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合并重復多收的收費項目，降低偏高的收費標準，限制水、電行業的過分壟斷，防止權力尋租和腐敗行為，促進房價的下調，促進房地產業的進一步發展。
第三，完善房地產市場法規。完善房地產產權、開發、交易、中介、稅費、價格和物業管理的法規，制定一套較為健全的政策法規，完善房地產市場的游戲規則，使房地產市場能有序發展，讓房地產市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環境，對土地的供應、閑置上地的回收、商品房的預售、房改房上市等作明確的規定。通過完善房地產市場法規，建立和完善房地產市場體制，為房地產企業創造良好的市場環境，促使我國房地產市場持續、穩定、健康發展。
參考文獻：
[1][美]鮑德威（Robin W.Boadway）、威爾遜（David E.Wildasin）.公共部門經濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2000年版
[2]曹振良.房地產經濟學通論[M].北京：北京大學出版社，2003年版.
[3]王全民.房地產經濟學[M].大連：東北財經大學出版社，2002年版.
[4]包亞鈞，汪洪.房地產經濟論——房地產業可持續發展研究[M].上海：同濟大學出版社，1998年版.
[5]周漢榮，張元端，王振宇.中國房地產業務大全[M].北京：中國物價出版社，1993年版.
[6]匡平，楊燕敏.房地產業常用詞典[M].北京：中國建筑工業出版社，1992年版.
[7]楊慎.房地產與國民經濟[M].北京：中國建筑工業出版社，2002年版.
[8]樊勇明，杜莉.公共經濟學[M].上海：復旦大學出版社，2001年版.
[9]謝經榮，呂萍，喬志敏.房地產經濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2002年版.
[10]肖元真，徐闖，李茂榮.世界各國房地產發展現狀和政策調控[J].金融與經濟，2006，(8).
[11]王劍芳.我國房地產開發企業的發展現狀、存在的問題及對策研究[J].特區經濟，2006，(8).
[12]黃小虎.當前房地產業的問題、原因與發展趨勢[J].中國土地，2006，(2).
[13]劉駿民，王千.中國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系[J].中國房地產，2006，(2).
[14]陳龍.中國房地產泡沫的歷史及現狀[J].經濟體制改革，2005，(2).
