時間：2023-08-30 16:46:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇養(yǎng)老機構的市場前景，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
目前，隨著人們生活水平的提高和思想觀念的轉變，越來越多像張阿姨一樣生活自理的、兒孫滿堂的老人選擇入住老年公寓，使各種養(yǎng)老機構數(shù)量正在逐步增多，相關產(chǎn)業(yè)也在不斷擴展之中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的趨勢，那么這是否說明養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已成為朝陽產(chǎn)業(yè)了呢？
養(yǎng)老市場前景廣闊
談及養(yǎng)老市場，開發(fā)了頤景苑老年公寓和陜西大唐國際老年公寓的陜西日照科工貿(mào)公司董事長朱秋平認為，老齡人口的增多一方面會對社會帶來負面影響，另一方面卻會產(chǎn)生老齡的消費需求，比如對醫(yī)療、生活照料、老年住房的消費需求。而這種消費結構的變化又會引發(fā)整個產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和變遷，催生一個新的產(chǎn)業(yè)：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。老人在哪兒養(yǎng)老、如何養(yǎng)老等問題在整個產(chǎn)業(yè)中占據(jù)著核心位置。
另外，除了市場的需求，人們思想觀念的改變也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)興起的又一個重要原因。近年來，隨著中國獨生子女家庭的增多，“421”家庭的結構模式日漸成為主流，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式受到嚴峻的挑戰(zhàn)。為了減輕兒女們的負擔，讓他們專心忙事業(yè)，已經(jīng)有越來越多的老人放棄了“養(yǎng)兒防老”的觀念，開始選擇住進養(yǎng)老院。
據(jù)統(tǒng)計，目前在我國1．53億老人當中，愿意在養(yǎng)老院安度晚年的約占5％，需求床位700萬張，而全國養(yǎng)老院只有150萬張床位，缺口高達550萬張。市場大量的需求，而供給嚴重不足，這必然決定了我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有廣闊的市場前景。而與此對應的是，全國各地條件好一點的公辦養(yǎng)老院都出現(xiàn)了排隊現(xiàn)象，等上幾個月甚至幾年才能住進養(yǎng)老院的情況普遍存在。
客觀的說，在中國當前經(jīng)濟尚不發(fā)達、社會保障負擔沉重的情況下，完全依靠政府解決養(yǎng)老問題是不太現(xiàn)實的，那么，缺口高達500多萬張的床位如何解決呢？
有關專家表示，政府應積極采取措施，打破所有制界限，鼓勵以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種形式發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，尤其是應鼓勵和支持社會力量投資興辦養(yǎng)老服務機構，逐步完成以政府興辦為主，向由政府與社會力量多元化投資興辦方式的轉變。
而記者也在調(diào)查采訪中了解到，在政府的鼓勵下和市場前景的吸引下，一些民辦養(yǎng)老機構開始呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。就是陜西這樣一個養(yǎng)老服務業(yè)并不是很發(fā)達的省份，民營養(yǎng)老機構也開始了可喜的增長，而且仍然有很多民營企業(yè)對這一行業(yè)表現(xiàn)出濃厚的興趣。據(jù)了解，單是在2008年上半年，僅西安市就有10多家民營企業(yè)向主管部門提交了興辦養(yǎng)老院的申請。
制約養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸
雖然由于老齡化的到來給養(yǎng)老機構帶來了前所未有的發(fā)展機遇，但養(yǎng)老機構自身存在的一些問題，使其也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。
管理薄弱，觀念落后，從業(yè)人員整體素質(zhì)較低，管理人員年齡偏大，養(yǎng)老機構規(guī)模普遍較小，運營方式較保守落后，這些問題都成為養(yǎng)老機構發(fā)展的瓶頸。此外，國家政策和制度的不完善也限制了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
如不正視并解決上述問題，有些養(yǎng)老機構不僅抓不住機會發(fā)展自己，而且將在政府不斷加大的監(jiān)管力度和日益加劇的市場競爭中被淘汰。
擁有3家養(yǎng)老院的西安百歲愛心老年公寓院長劉洪義介紹，他的幾家養(yǎng)老院已經(jīng)住滿。雖然有著光明的前景和美好的未來，但是發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不等于建立養(yǎng)老院后就萬事大吉、可以坐享其成了，在經(jīng)營養(yǎng)老院的過程中依然會遇到一些實際的困難。
首先就是融資困難的問題。由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有前期投入多、成本回收慢、短期內(nèi)很難盈利的特點，必然決定了投資商和銀行對它不“感冒”、融資渠道狹窄的現(xiàn)狀。
劉洪義說，自己以前的積蓄是他經(jīng)營養(yǎng)老院所需資金的主要來源，而且這種局面直到5年以后才可能好轉。因為像他們這樣規(guī)模（占地面積99畝）的養(yǎng)老院，一般要經(jīng)營5～6年才能盈利，目前他們的收入僅能維持正常的運轉。
其次就是高風險和無保障。其風險主要是由他們所服務的特殊人群決定的，一般來講，老年人具有骨質(zhì)疏松、抵抗力和身體素質(zhì)下降等特點，屬于高危人群，在生活中容易發(fā)生意外。
所謂無保障，就是一旦老人出了問題將由誰負責或者說在哪種情況下誰承擔什么責任，目前并沒有明確的說法。據(jù)了解，養(yǎng)老機構目前還沒有一個規(guī)范的合同文本，甚至在有些方面法律還存在著一些空白，有時遇到糾紛連律師都不知如何解決。
劉洪義說，有時老人純屬意外事故，但是養(yǎng)老院不得不承擔起全部責任，而且這不僅僅是賠錢的問題，還會影響到養(yǎng)老院的名譽和評比，嚴重的還會被吊銷營業(yè)執(zhí)照。在高風險和無保障的重壓下，經(jīng)營養(yǎng)老院一定要小心謹慎、面面俱到。
從業(yè)人員缺乏是目前制約養(yǎng)老機構發(fā)展的另一個重要因素。據(jù)統(tǒng)計，按照發(fā)達國家的水平，養(yǎng)老機構床位數(shù)量占老年人口的比重最低應達到3％，如果能達到發(fā)達國家的下限，按照入住老人和護理人員3∶1計算，僅養(yǎng)老護理一項，中國就需要150萬位護理人員，但是我國目前只有30萬從業(yè)人員，其中只有2萬人具有從業(yè)資格證。可見目前全國養(yǎng)老機構不僅從業(yè)人員嚴重缺乏，而且整個養(yǎng)老機構中從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和服務水平比較低。
由于這個行業(yè)發(fā)展不成熟，沒有專業(yè)的人才輸出渠道和完善的社會保障，養(yǎng)老院不僅要拿出一部分資金去培訓員工，為員工取證，而且由于資金短缺，常常留不住人才，取得了資格證的員工不久就會跳槽，使一些小型養(yǎng)老院人財兩空，陷入了惡性循環(huán)。
此外，目前發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還存在著收費標準混亂、政策不健全等制度性的困難。
何時才能成為朝陽產(chǎn)業(yè)
目前，對社會上已經(jīng)發(fā)展起來或即將啟動起來的老年人服務機構，政府能否給予包括用地、貸款、稅收和用工等方面的政策傾斜和扶助？政府能不能認同養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這個“朝陽產(chǎn)業(yè)鏈”，而樂于一起來參與一把，最終把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做成一項皆大歡喜的“共贏工程”？
近年來，陜西經(jīng)濟的迅速發(fā)展掩蓋了人口老齡化問題：未富先老、養(yǎng)老體系尚未成熟的現(xiàn)狀，使陜西遇到了新的挑戰(zhàn)。但凡事都有兩面性，老齡化社會的到來，同時也孕育著老齡產(chǎn)業(yè)，或者說社會養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來一輪新的發(fā)展機遇。
讓人欣慰的是，陜西省政府已經(jīng)將老齡事業(yè)納入到“十一五”社會經(jīng)濟發(fā)展的整體框架之中，并且還將在近期醞釀出臺陜西省《關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》的利好政策。
據(jù)了解，該政策明確規(guī)定：各級政府要認清政府的主導地位，采取措施，打破所有制限制，加大資金投入力度，積極支持“民辦公助”、“公辦民營”的改革方針，充分發(fā)動、鼓勵和資助企業(yè)、個人、外資、社團等多種社會力量以獨資、合資、合作、聯(lián)營、股份制等多種形式參與為老服務體系的建設，舉辦和建立能夠滿足老年人多種服務需求的院舍、站點、連鎖經(jīng)營網(wǎng)點等設施。
一、上海戶籍人口老化問題現(xiàn)狀
我國人口老化問題日趨嚴重，且呈現(xiàn)總量大、程度高、速度快、不平衡、高齡化等特點。1999年底，我國60歲以上老年人達1.3億，占全國總人口的10.2%，超過了聯(lián)合國規(guī)定的10%的老齡化社會標準。至2016年底，我國60歲以上老年人達到2.3億，占全國總人口的16.7%。到2020年，全國60歲以上老年人將增至2.55億，占總人口的17.8%。上海是我國最早進入老齡化的城市，人口老齡化、高齡化程度正呈高速發(fā)展態(tài)勢。1979年，上海60歲以上戶籍老年人超過10%。資料顯示，至2016年底，上海戶籍人口1449.98萬，其中60歲以上老年人457.79萬，占戶籍總人口的31.6％，比上年增長5％；80歲及以上高齡老人79.66萬，占60歲及以上老年人的17.4%，占戶籍總人口的5.5%，比上年增長2.1%。到2020年，全市戶籍老年人將達540萬，老齡化程度高達36%，為全球老齡化程度最高的城市之一。上海人口老齡化出現(xiàn)早、速度快、程度高，老年人數(shù)量龐大，少子女化、空巢化問題較為嚴重。以合并前的老靜安區(qū)為例，60歲以上的戶籍老人占到全區(qū)總人口的33.9%，人口老年化率全市最高。在浦東濰坊、上鋼等街道，部分老舊住宅小區(qū)的老年人口已超六成，上鋼新村街道80歲以上老年人多達2000人。隨著上海人口老齡化程度的不斷加深，社會養(yǎng)老資源緊缺，養(yǎng)老床位供給不足、養(yǎng)老服務不夠專業(yè)、護理人員嚴重缺乏等問題凸顯，老年人對居家養(yǎng)老服務需求大幅增加。
二、上海養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析
我國老齡人口體量巨大，人口老年化發(fā)展趨勢迅猛，養(yǎng)老服務已成為重大的社會和民生問題。
（一）加快推進養(yǎng)老服務體系建設
上海進一步完善以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的“9073”養(yǎng)老格局，加快推進社會養(yǎng)老服務體系建設。至2016年底，上海共有養(yǎng)老機構702家，床位13.28萬張。其中社會投資開辦的養(yǎng)老機構347家、床位5.94萬張，承擔社區(qū)居家養(yǎng)老服務職能的老年人日間服務機構488家，居家養(yǎng)老服務中心634家，社區(qū)老年人助餐服務點633個，社區(qū)助老服務社202家，覆蓋全市30.55萬老人，占上海戶籍老年人口的7.3%。全市有13萬困難老人領取居家養(yǎng)老補貼，服務社區(qū)居家養(yǎng)老人員30萬以上。
（二）養(yǎng)老服務供需矛盾較為突出
雖然上海養(yǎng)老服務體系建設成效顯著，但社會養(yǎng)老機構缺乏、居家養(yǎng)老缺少支撐、養(yǎng)老服務人員短缺也是不爭的事實。《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》明確，到2020年，全國社會養(yǎng)老床位數(shù)要達到每千名老人35-40張。上海民政部門的《上海市老齡事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》顯示，到2020年，全市養(yǎng)老機構床位總量為15.9萬張。而《上海市人民政府關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)推進社會養(yǎng)老服務體系建設的實施意見》提出，到2020年，全市養(yǎng)老床位數(shù)要達到每千名戶籍老人30張以上。“十三五”期間，上海每年至少需要新增養(yǎng)老床位7000張。即便這樣，上海養(yǎng)老所需床位數(shù)量，也低于全國平均水平，與上海540萬戶籍老人的期望還有較大距離。據(jù)調(diào)查，長寧區(qū)仙霞街道轄區(qū)內(nèi)共有3家養(yǎng)老機構，提供床位500余張，難以滿足老年人的養(yǎng)老需要。不少老人說，機構養(yǎng)老費用不低，不是所有家庭都能負擔得起的，更別說床位有限，有錢也不容易進。
三、居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場前景研究
居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、社會機構養(yǎng)老是我國傳統(tǒng)的三種養(yǎng)老模式。上海作為全國老齡化程度最高的城市，在2006年率先提出了以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的“9073”養(yǎng)老服務發(fā)展框架，即90%的老年人居家養(yǎng)老，7%的老年人社區(qū)養(yǎng)老，3%的老年人養(yǎng)老機構養(yǎng)老。如今，“9073”已變成全國推廣的養(yǎng)老模式。上海市婦聯(lián)與復旦大學社會性別發(fā)展與研究中心的一項調(diào)查顯示，上海有70.6%的老年人將居家養(yǎng)老作為首選。居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著很好的市場發(fā)展前景。據(jù)中國社會科學院測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機在4萬億元，到2030年可能會增加至13萬億元。浦東新區(qū)“十三五”期間每年投入1.5億元到1.7億元資金，用于養(yǎng)老服務發(fā)展。上海社科院社會學研究所最近的一份民生民意調(diào)查顯示，70.8%的市民希望居家養(yǎng)老。以本市老舊住宅小區(qū)為例，上海共有9720萬平方米老舊房屋，涉及162萬戶居民，共567萬人，其中老人為170.1萬。在170.1萬老人中，如果有七成老人參加居家養(yǎng)老，那么119萬老人所帶來的消費規(guī)模非常可觀。上海2016年5月1日開始實施老年綜合津貼制度，具有上海市戶籍且年滿65周歲的老年人可以享受老年綜合津貼，標準按照年齡段分為5檔，從65周歲一直到100周歲以上，每人每月可享受75-600元不等的補貼。截至2017年3月，上海已累計發(fā)放津貼48.46億元，受益老年人累計達311萬。上海城鄉(xiāng)低保家庭中的老年人享受全額養(yǎng)老服務補貼，輕度、中度、重度三個照護等級對應的服務時數(shù)分別為每月30小時、40小時、50小時。照護等級為輕度、中度的服務單價按每小時19元執(zhí)行，重度的服務單價按每小時20元執(zhí)行。按照現(xiàn)行上海居家養(yǎng)老服務補貼人均每月773元測算，居家養(yǎng)老服務年收入可達9.2億元。目前，上海居家養(yǎng)老主要依靠街鎮(zhèn)或居委會組織的一些力所能及的服務、由家政公司提供的單一家政服務、志愿者或社區(qū)互助組織介入的助老活動，隊伍規(guī)模小，服務內(nèi)容少，專業(yè)素質(zhì)低，質(zhì)量不穩(wěn)定，收費不規(guī)范，時間受限制。護理人員，康復師，營養(yǎng)師，社會工作者，心理咨詢師等專業(yè)養(yǎng)老服務人員匱乏。政府購買居家養(yǎng)老服務覆蓋面偏低。居家養(yǎng)老服務資金短缺，老年人對居家養(yǎng)老服務滿意度較低。據(jù)調(diào)查，上海享受居家養(yǎng)老的老年人僅占7.3％，81.5％的老人對家庭照料問題存在擔心，居家養(yǎng)老服務滿意度僅為27％。有位老人的護理等級被定為“中度”，可以享受免費20小時單位、自付20小時單位，總計每月40小時單位的養(yǎng)老服務補貼。老人喜出望外，沒想到街道委派的護理人員每天上門僅僅是燒飯、打掃房間，而老人最需要的洗澡、擦身等護理服務卻不能提供。因此，加強居家養(yǎng)老服務體系建設已成為當務之急。
四、物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老優(yōu)勢
居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場前景看好。調(diào)查顯示，有意購買上門養(yǎng)老服務的老年人占調(diào)查人數(shù)的58%，未來會考慮購買的老年人占50.9%，希望在家里接受護理的占61%，但居家養(yǎng)老服務人員不足、專業(yè)人員缺失也是不爭的事實。物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老服務，在服務、場所、信譽、人員等方面有著得天獨厚的優(yōu)勢。物業(yè)服務企業(yè)如在構建居家養(yǎng)老體系中有所作為，就能在養(yǎng)老服務市場上找到新的經(jīng)濟增長點，改變目前人工成本逐年遞增、經(jīng)營管理費用不斷上漲、物業(yè)費收不抵支的生存窘境。
（一）物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老有其必要
物業(yè)服務企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務有以下益處：有助于社區(qū)的和諧穩(wěn)定，推動養(yǎng)老服務體系的構建；可以履行物業(yè)管理行業(yè)的社會責任，彰顯物業(yè)服務企業(yè)的社會價值；符合企業(yè)轉型發(fā)展的戰(zhàn)略要求，可從滿足居民需求出發(fā)，立足住宅小區(qū)現(xiàn)有資源，挖掘潛在市場機遇，延伸和整合物業(yè)服務鏈條，創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)經(jīng)營模式，力推物業(yè)服務轉型升級，實現(xiàn)傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)轉化；有利于拓展物業(yè)服務市場，提升企業(yè)盈利能力，推進物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（二）物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老優(yōu)勢獨特
截至2017年4月，上海共有物業(yè)服務企業(yè)3492家，居住房屋建筑面積6.42億平方米，物業(yè)管理覆蓋率達96.9%，從業(yè)人員為83.9萬。物業(yè)管理已基本實現(xiàn)全市住宅小區(qū)全覆蓋，物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老有其獨特的優(yōu)勢。物業(yè)人員工作在住宅小區(qū)，與居委會干部、業(yè)委會成員和住戶關系密切，能夠得到居民的信任，對住戶家庭情況比較了解，可在上門走訪慰問、收繳租費和維修房屋的同時，為居民提供房屋維修、生活護理、餐飲配送、家政服務、精神慰藉等內(nèi)容的居家養(yǎng)老服務。物業(yè)服務企業(yè)可以依托社區(qū)力量，整合小區(qū)文化教育、醫(yī)療家政、房屋維修、保潔保安、綠化養(yǎng)護等資源，開展以居民家庭為核心的養(yǎng)老服務。對現(xiàn)有經(jīng)營管理、保潔保安、房屋維修、綠化養(yǎng)護、設施設備維護等專業(yè)人員實施轉行培訓，可組建一支居家養(yǎng)老服務專業(yè)隊伍。利用專業(yè)化的運營能力，對企業(yè)經(jīng)營的會所、活動室、健身場地等設施設備和服務資源實施改造，建設老年人活動場所。發(fā)揮擁有24小時服務的應急搶修隊伍的作用，可隨時為老年人解決房屋維修、設施檢修、花卉整理等急難愁問題。滬上不少物業(yè)企業(yè)已嘗試參與居家養(yǎng)老服務，上海萬科物業(yè)公司整合社區(qū)資源，拓展經(jīng)營業(yè)務，開展幸福驛站建設，開辦“第五食堂”、“萬物倉”等業(yè)務。新長寧集團仙霞物業(yè)公司打造居家養(yǎng)老、家政服務等新業(yè)務，依托政府購買服務成果，收到了明顯成效。
五、物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老路徑探討
面對居家養(yǎng)老服務這個新興的潛在市場，物業(yè)服務企業(yè)要從戰(zhàn)略高度思考企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，積極探索企業(yè)轉型升級與居家養(yǎng)老服務相結合的發(fā)展新路。
（一）健全居家養(yǎng)老聯(lián)席會議機制要發(fā)揮政府在養(yǎng)老體系建設中的主導作用，加快建立社區(qū)居家養(yǎng)老服務聯(lián)席會議制度，加強民政、財政、稅收、物價、公安、房管、街鎮(zhèn)等職能部門之間的聯(lián)動，對居家養(yǎng)老服務實施業(yè)務指導和監(jiān)督考核。由民政局、房管局、街鎮(zhèn)、派出所、房產(chǎn)辦事處、居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)，共同組建社區(qū)居家養(yǎng)老管理委員會，委托物業(yè)服務企業(yè)實施居家養(yǎng)老服務，探索“政府部門主導、社會力量參與、家庭承擔費用、物業(yè)企業(yè)實施”的居家養(yǎng)老服務新模式。完善居家養(yǎng)老管理委員會職能，研究出臺居家養(yǎng)老服務推進措施。加大養(yǎng)老資金投入，擴大政府出資購買居家養(yǎng)老服務成果覆蓋面。對參與居家養(yǎng)老服務的物業(yè)企業(yè)實施資金補貼，推出財政稅收優(yōu)惠政策，以保證物業(yè)服務企業(yè)有一定的營利空間。
（二）加快養(yǎng)老服務緊缺人才培養(yǎng)
從業(yè)人員數(shù)量不足、專業(yè)技能較低、缺少業(yè)務培訓，使得居家養(yǎng)老服務面臨嚴峻挑戰(zhàn)。據(jù)統(tǒng)計，上海養(yǎng)老護理人員不足5萬，持有國家職業(yè)資格證書的僅占17%，計劃到2020年，全市新增養(yǎng)老護理人員7.8萬，但仍與社會需求相去甚遠。上海的一項統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，護理人員中具有大專以上學歷的不到整個養(yǎng)老機構人員的1%，30歲以下人員不足1%，有專業(yè)背景、經(jīng)過一定訓練的人不到10%。物業(yè)服務企業(yè)要參與居家養(yǎng)老服務，必須著眼于長遠發(fā)展，加快養(yǎng)老服務緊缺人才培養(yǎng)，構建多形式、高標準、嚴考核、重素質(zhì)、有激勵的人才培養(yǎng)體系。物業(yè)服務企業(yè)可從現(xiàn)有經(jīng)營管理、保潔保安、房屋維修、綠化養(yǎng)護等專業(yè)人員中，選拔一批樂于從事養(yǎng)老服務的從業(yè)人員實施轉行培訓，組建一支居家養(yǎng)老服務專業(yè)隊伍。組織居家養(yǎng)老業(yè)務技能專業(yè)培訓，著力培養(yǎng)管理學、老年醫(yī)學、護理學、營養(yǎng)學、心理學等方面的專業(yè)人才。定期對居家養(yǎng)老人員開展業(yè)務技能比武、勞動競賽，提高從業(yè)人員的職業(yè)道德、專業(yè)知識、業(yè)務技能和服務水平。通過企業(yè)自培、市場引進、公開競聘、掛職鍛煉等途徑，培育一批居家養(yǎng)老服務方面的專業(yè)人才，建立居家養(yǎng)老服務人員后備庫，對后備干部的素質(zhì)要求、選拔程序、帶教方式、考核辦法、提拔途徑等作出嚴格規(guī)定，建設一支具有戰(zhàn)略頭腦、善于管理、業(yè)務較精的高素質(zhì)、職業(yè)化團隊。據(jù)測算，上海物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員達到83.9萬，如有10%的從業(yè)人員轉行從事居家養(yǎng)老服務，再加上從社會上引進的專業(yè)人才，可建一支近10萬人的居家養(yǎng)老人員隊伍。
（三）設立專項基金，加大資金投入
上海居家養(yǎng)老服務經(jīng)費納入政府財政預算，但由于資金渠道單一，養(yǎng)老經(jīng)費短缺，社會力量參與少，居家養(yǎng)老服務發(fā)展舉步維艱，制約了居家養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。要解決居家養(yǎng)老經(jīng)費短缺難題，除了加大政府財政支出、增加政府養(yǎng)老補貼外，還應拓寬養(yǎng)老資金籌措渠道，通過接受國內(nèi)外企業(yè)和個人捐款等途徑，吸納更多的社會資本，設立居家養(yǎng)老服務專項基金。按照“社會公益、自主經(jīng)營、政府補貼”的形式，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務設施的建設、運營和管理，并對物業(yè)服務企業(yè)給予建設、運營等補貼。對物業(yè)服務企業(yè)提供的居家上門服務、嵌入式照護服務、日托服務及助餐服務等，由政府向物業(yè)服務企業(yè)購買養(yǎng)老服務成果，給予物業(yè)服務企業(yè)一定補貼。浦東新區(qū)對社區(qū)老年人助餐服務點，每餐實際供應量達到設計供餐能力70%以上的，由區(qū)財政每年給予2萬-8萬元不等的補貼。參照老舊小區(qū)物業(yè)管理的做法，對參與居家養(yǎng)老服務成績突出的物業(yè)服務企業(yè)，由政府給予適當?shù)莫剟睿瑥亩ぐl(fā)物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務的積極性，形成居家養(yǎng)老服務資金的良性循環(huán)。
（四）財政稅收優(yōu)惠扶持物業(yè)企業(yè)
雖然物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務有其優(yōu)勢，但由于物業(yè)企業(yè)自身經(jīng)營入不敷出，再要投入資金參與居家養(yǎng)老服務，確有不少難度。因而要從財政稅收上對物業(yè)服務企業(yè)進行政策扶持，建議：保留原有直管售后公房租金免稅政策，延續(xù)對企業(yè)部分收入減免稅收等優(yōu)惠措施；加大對老舊住宅小區(qū)財政補貼力度，對政府購買物業(yè)服務成果支付給企業(yè)的資金補貼，實施稅收減免；對參與居家養(yǎng)老的物業(yè)服務企業(yè)上繳的稅收實施“先征后返”，以解決物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展問題；對物業(yè)服務企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務的項目，工商、民政、房管、衛(wèi)生等部門應建立相關準入制度，使其享受養(yǎng)老機構優(yōu)惠政策。據(jù)預測，浦東新區(qū)戶籍老年人口將從2015年底的82.3萬增長到2020年的100萬，老齡化率將由28.2%上升至32.8%，《浦東新區(qū)“十三五”養(yǎng)老服務發(fā)展財政扶持意見》提出，“十三五”期間，預計年投入資金1.5億-1.7億元，提高養(yǎng)老機構和長者照護之家的開辦費補貼標準、護理員崗位補貼標準、居家養(yǎng)老服務補貼標準、90歲老人補貼標準等，鼓勵企業(yè)、社會組織等各類主體參與為老服務設施的建設、運營、管理，對社會力量興辦的養(yǎng)老機構給予建設、運營等補貼，對提供居家上門服務、嵌入式照護服務、日托服務及助餐服務等的各類機構給予補貼。
（五）鼓勵企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務
《上海市養(yǎng)老設施布局專項規(guī)劃》提出了以構建居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的養(yǎng)老服務目標，這對物業(yè)服務企業(yè)來說無疑是一大利好。政府部門要鼓勵物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務，而物業(yè)企業(yè)要積極投身居家養(yǎng)老服務。物業(yè)企業(yè)要發(fā)揮擁有小區(qū)設施和活動場所、熟悉住宅小區(qū)情況、與居民關系較為密切的優(yōu)勢，主動參與居家養(yǎng)老服務；依托社區(qū)居家養(yǎng)老聯(lián)席會議這個平臺，聯(lián)合街鎮(zhèn)、居委會、業(yè)委會等社區(qū)力量，利用其專業(yè)化的運營能力，對小區(qū)會所、活動室、健身場地等設施設備和服務資源進行改造，增設適合老年人活動的養(yǎng)老服務場所；整合住宅小區(qū)文化教育、醫(yī)療家政、房屋維修、保潔保安、綠化養(yǎng)護等資源，開展以居民家庭為核心的養(yǎng)老服務；以物業(yè)企業(yè)為主，組建由居委干部、社區(qū)醫(yī)生、物業(yè)人員、小區(qū)志愿者參加的養(yǎng)老服務隊伍，推出走訪慰問、上門維修、義務勞動、定期體檢、文化教育、文化娛樂等活動；啟動居家養(yǎng)老信息平臺，通過智能穿戴設備，實現(xiàn)GPS定位、SOS緊急呼叫、跌倒報警、電子護欄，全天候守護老年人健康和安全；實施助餐、助浴、助醫(yī)、助潔、助急全方位預約上門服務；由物業(yè)企業(yè)提供包括房屋維修、生活護理、餐飲配送、家政服務、精神慰藉等內(nèi)容的“家庭式”居家養(yǎng)老服務，政府或個人出資購買服務成果，讓老年人不出家門便能享受全方位、專業(yè)化的居家養(yǎng)老服務。浦房集團管轄著197個住宅小區(qū)，有居民24萬戶，涉及70多萬人，旗下七家物業(yè)企業(yè)均開辦了職工食堂。如能在保證職工用餐的同時，整合資源，擴大規(guī)模，形成物業(yè)配送、集中就餐的服務體系，就能為轄區(qū)20萬老年人提供送餐服務。如果就餐的老年人能達到總數(shù)的50%，用餐規(guī)模可超過10萬人，加上其經(jīng)營所得、政府居家養(yǎng)老補貼、稅收減免，企業(yè)由此獲得的經(jīng)營利潤相當可觀。
（六）探索居家養(yǎng)老服務全新模式
【關鍵詞】社區(qū)居家養(yǎng)老 服務 產(chǎn)業(yè) 聯(lián)動
引言
社會老齡化趨勢日趨嚴峻，整個人口結構呈現(xiàn)“老齡化”、“高齡化”、“空巢化”疊加的特點，在養(yǎng)老方式上，家居養(yǎng)老、機構養(yǎng)老無法滿足老年人日益增長的養(yǎng)老需求，以社區(qū)為依托的居家養(yǎng)老服務發(fā)展快速，而居家養(yǎng)老服務的深化離不開老年產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展與配合。因此，推進社區(qū)居家養(yǎng)老與老年產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動協(xié)調(diào)發(fā)展，為老年人提供基本生活保障，滿足老年人的物質(zhì)生活需求，滿足其不斷增長的精神和文化需要，是當今政府和社會亟待解決的重大問題，也是實現(xiàn)全面的經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的有力保障。
一、我國社區(qū)居家養(yǎng)老服務與老齡產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
我國人口老齡化具有老年人口規(guī)模大，老齡化發(fā)展迅速，配套產(chǎn)業(yè)滯后發(fā)展的特點，特別是人口老齡化，失能，加上我國長期實行4-2-1的計劃生育政策，致使家庭結構單一，空巢率持續(xù)增加。近年來，政府高度重視老年服務產(chǎn)業(yè)，也在采取積極措施扶持社區(qū)居家養(yǎng)老企業(yè)及居家養(yǎng)老服務機構，推動居家養(yǎng)老服務朝產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化方向發(fā)展。雖然我國老年產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，老年消費市場初步形成，老年產(chǎn)業(yè)有所發(fā)展，但是，由于我國社區(qū)居家養(yǎng)老服務起步較晚，社會化程度低，目前還處于初級階段，體系發(fā)展不完善，同時提供的服務項目單一且層次較低，主要在衣食住行等方面提供較低層次的服務，在文化娛樂等精神享受方面提供的服務不足，無法滿足老年人不同程度的需要，阻礙著老年產(chǎn)業(yè)進一步朝市場化、產(chǎn)業(yè)化和社會化方向發(fā)展。
二、社區(qū)居家養(yǎng)老服務與老齡產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動效應
養(yǎng)老服務業(yè)是擴大就業(yè)改善民生的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展社區(qū)居家養(yǎng)老服務業(yè)，能起到擴大社會勞動就業(yè)與改善民生的雙重效應，在當今宏觀經(jīng)濟增長放緩的形勢下，保持就業(yè)的穩(wěn)定并力爭盡可能多的提供就業(yè)崗位是經(jīng)濟進一步發(fā)展的基本保證，在這種情況下，推進社區(qū)養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)化，既改善老年人的養(yǎng)老生活質(zhì)量，又擴大了社會勞動就業(yè)率，還能促進現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)化，是一個一舉兩得的切入點。
（一）老齡產(chǎn)業(yè)是擴大就業(yè)的重要手段
具體來說，中國總體的就業(yè)供給矛盾還沒有得到充分的緩解，在我國從全面小康社會到基本現(xiàn)代化的經(jīng)濟社會發(fā)展的歷史階段，必須實現(xiàn)就業(yè)思想的根本轉變。從世界的角度來看，整個人類社會的勞動和就業(yè)歷史是基于生產(chǎn)力的不斷發(fā)展的前提下，隨著勞動生產(chǎn)率的提高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員出現(xiàn)過剩，然后繼續(xù)擴大和完善社會分工，不斷出現(xiàn)新產(chǎn)業(yè)，不斷拓展出新的就業(yè)空間，最終促進社會的各種新需求繼續(xù)得到滿足，從而推動人類社會經(jīng)濟的不斷前進。“十三五”期間，政府針對經(jīng)濟和社會發(fā)展新趨勢，注重培養(yǎng)吸納勞動力數(shù)量多、投資少、見效快、有著長期就業(yè)前景的新產(chǎn)業(yè)。符合這些條件新的產(chǎn)業(yè)，應當首推養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)。
首先，社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)是對年齡和受教育程度要求相對較低的行業(yè)，更適合當前中國勞動力素質(zhì)不高特別是農(nóng)村勞動力質(zhì)量較低的現(xiàn)狀，綜合各種類型社區(qū)養(yǎng)老服務來看，如果我們?nèi)珖?000萬老年人需要社區(qū)服務，服務人員和老人比率按照1：2計算，我們理論上就可以在全國創(chuàng)造2000萬個就業(yè)機會。其次，從投資成本來看，社區(qū)家庭服務企業(yè)需要很少的投資，雖然也存在建設購置設施的成本，但投資也明顯低于其他產(chǎn)業(yè)，如果企業(yè)實現(xiàn)良性運轉，也很容易收回成本。最后，社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)是典型的“拉動內(nèi)需”的產(chǎn)業(yè)，不受國際經(jīng)濟環(huán)境的影響，只要國家政策保持穩(wěn)定，國民收入逐漸增加，操作風險相當小。
（二）老齡產(chǎn)業(yè)是推進社會現(xiàn)代化的民生產(chǎn)業(yè)
隨著人口老齡化的發(fā)展，社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展已成為一種普遍趨勢。在西方發(fā)達國家，社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)長期以來是一個成熟的產(chǎn)業(yè)，政府社區(qū)為養(yǎng)老服務提供了許多優(yōu)惠政策，建立了完備的社會福利制度，廣泛實施了公共政策。隨著我國城市化和人口老齡化發(fā)展雙雙進入高峰期，我國也迫切需要大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)。2015年全國65歲及以上城鎮(zhèn)老年人口已經(jīng)達到7100多萬人，老年人數(shù)還在以每年超過500萬人的速度持續(xù)增加，從長遠看，我國老齡產(chǎn)業(yè)市場前景是十分廣闊的。
由于計劃生育、家庭觀念改變、人口流動量增大和對外開放程度的加深，在社區(qū)“親子分居”、“空巢”、“4-2-1”家庭日益增多，為老年人提供生活護理、養(yǎng)生保健、休閑娛樂等精神上的養(yǎng)老服務已經(jīng)成為了生活在社區(qū)老年人的一般需求。隨著社會收入增長和養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和社會福利制度的日臻成熟，對養(yǎng)老服務的潛在需求日益形成了巨大的市場。總之，社會已經(jīng)形成了一個共識，老齡化已經(jīng)成為新世紀中國社會經(jīng)濟發(fā)展最嚴峻的挑戰(zhàn)，同時也將為我國老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來前所未有的機遇，使我國老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日益融入我國現(xiàn)代化進程中。
三、中國社區(qū)服務老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題
（一）體制改革滯后，產(chǎn)業(yè)和事業(yè)區(qū)劃不清
一是在社區(qū)老齡化服務中，國家沒有明確政府包辦的事業(yè)和市場運作的企業(yè)之間的界限。“事業(yè)編制，產(chǎn)業(yè)管理”的公辦養(yǎng)老機構和民營養(yǎng)老企業(yè)之間存在不公平競爭，扭曲了市場秩序，限制了民營養(yǎng)老企業(yè)的發(fā)展。 二是資源配置與市場導向之間存在尖銳的矛盾，導致服務市場浪費資源和效率低下等問題嚴重，影響和限制了老齡產(chǎn)業(yè)市場化進程。
（二）市場化程度不高，產(chǎn)業(yè)體系尚未形成
首先，市場提供服務的比例不足。社區(qū)養(yǎng)老服務設施絕大多數(shù)由政府建設，私人資本參與的建設力度相對較小。其次，價格形成機制不合理，現(xiàn)在社區(qū)老齡化服務市場最突出的問題之一是公辦養(yǎng)老機構的價格不是由市場形成的。再次，市場競爭機制不夠充分。競爭是市場繁榮的關鍵因素。充分競爭的先決條件是放寬投資門檻，允許各類市場參與者平等進入老齡化服務市場領域。但目前公共養(yǎng)老機構在資源配置中的主導地位阻礙了老齡化服務市場競爭機制的形成。
（三）產(chǎn)業(yè)發(fā)展無序，市場集中度較差
首先，行業(yè)的結構發(fā)展不均衡。 大多數(shù)老人需要的文化娛樂業(yè)服務發(fā)展滯后，很難滿足老人的需要。其次，行業(yè)發(fā)展混亂，市場集中度低。 高端養(yǎng)老服務機構快速發(fā)展，而絕大多數(shù)老年人需要的低端養(yǎng)老機構發(fā)展緩慢；支持型養(yǎng)老機構發(fā)展迅速，護理型養(yǎng)老機構發(fā)展緩慢； 此外，養(yǎng)老服務業(yè)在地域之間、城鄉(xiāng)之間存在差異，東部和城市養(yǎng)老服務業(yè)快速發(fā)展，中西部和農(nóng)村養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展滯后。
（四）服務產(chǎn)品單一，從業(yè)人員整體素質(zhì)不高
老年服務產(chǎn)品單一，缺乏針對性，產(chǎn)品的創(chuàng)新性和針對性差。社區(qū)居家老年群體是一個異質(zhì)性很強的群體，服務產(chǎn)品需要從需求者的角度設計，但是很多養(yǎng)老服務產(chǎn)品都是對外國模式的簡單模仿，從業(yè)人員隊伍不健全，專業(yè)性差、流動性大，管理方式和經(jīng)營理念陳舊，服務質(zhì)量不高。
（五）政府扶持政策落實不到位，作用不明顯
第一，為了促進社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國出臺了一系列優(yōu)惠政策和措施，但許多政策的實施還沒有到位。原因是一些優(yōu)惠政策本身操作困難，很難落實。第二，制定和實施優(yōu)惠政策屬于不同部門。制定政策的部門不管實施情況，實施的部門在牽扯到自身利益，有時不愿意實施優(yōu)惠政策。
四、相關對策建議
（一）明確老齡服務業(yè)中產(chǎn)業(yè)和事業(yè)邊界，發(fā)揮市場作用
從目前的政策導向的角度來看，在老齡產(chǎn)業(yè)中，市場的作用趨勢越來越明顯，但政府退出市場還需制度上的配合，通過改革部門利益，逐步減少政府機構在市場上的不公平競爭，提高市場配置資源能力，增強企業(yè)活力，堅持政府引導不干預，市場運作不決策，進一步促進老齡產(chǎn)業(yè)市場資源整合和結構調(diào)整，推進老齡產(chǎn)業(yè)市場競爭體制的形成。
（二）打造完整的老齡產(chǎn)業(yè)鏈
強化高端資本市場對老齡產(chǎn)業(yè)投融資功能，降低私營養(yǎng)老服務企業(yè)的貸款門檻，加大對私人老齡化服務企業(yè)資金支持。以老年文化服務業(yè)、老年保健服務業(yè)為主打造老齡化服務產(chǎn)業(yè)集群，包括網(wǎng)絡信息服務業(yè)，社區(qū)老齡產(chǎn)業(yè)組織運營管理服務，社區(qū)老齡產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員培訓等多種形式，培育社區(qū)服務老齡產(chǎn)業(yè)鏈。
（三）培育社區(qū)老齡產(chǎn)業(yè)體系，加快專業(yè)服務人才培養(yǎng)
首先，要對老齡產(chǎn)業(yè)市場資源進行積極整合，扶持一批資源優(yōu)勢較好的龍頭企業(yè)，還要根據(jù)社區(qū)養(yǎng)老的特點，培育出一些小規(guī)模，高彈性，遍布社區(qū)的中小型老齡化服務企業(yè)。二是加快社區(qū)養(yǎng)老從業(yè)人員的培養(yǎng)，特別注重老年護理，養(yǎng)生保健，健康咨詢檢查，文化服務等領域的人才培養(yǎng)，大力完善老齡化服務專業(yè)人才部門晉升渠道，引導人才流動，調(diào)整人才結構的分布，促進人才向社區(qū)養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)集中。
（四）制定具體的產(chǎn)業(yè)扶持政策，強化市場監(jiān)管力度
為了促進社區(qū)老齡服務業(yè)的健康快速發(fā)展，國家和地方政府出臺了一系列優(yōu)惠政策，正在逐步完善相關配套制度，在醫(yī)療制度、老年失能養(yǎng)護制度特別是對影響老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵因素，如稅收、征地和各種補貼上，采取具體的行動和措施支持老齡服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年人身體功能迅速下降，容易增加服務消費過程中的事故風險，因此有必要加強老齡產(chǎn)業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，加強問責制度和風險防控制度的制定和完善。這不僅有利于促進行業(yè)規(guī)范化運營，而且也是對老年消費者權益的一個重要保證。
創(chuàng)辦養(yǎng)老院可行性報告分析要點1、本地老年市場容量與特點
2、市場有多大?養(yǎng)老院的目標客戶
3、功能定位，現(xiàn)有面積的收支比例分析
4、老年服務項目
5、周邊老年愿意接受哪些服務項目?
6、市場獲利分析
7、制定什么樣的價格?如何制定價格?老人接受范圍
8、養(yǎng)老院周邊老人經(jīng)濟收入與人員職業(yè)分析
9、養(yǎng)老院如何廣而告之?公眾宣傳
10、如何經(jīng)營管理養(yǎng)老院?
11、員工來源，員工工資標準
12、日常各項開支與第一年總費用支出的匡算
13、經(jīng)濟收益保本點和經(jīng)濟保本運作需要多長時間
14、裝修設計與費用
15、設備、設施、器具種類與費用計劃
16、投資計劃(固定資產(chǎn)與流動資金分配與使用計劃)
養(yǎng)老院可行性報告現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進行市場調(diào)查， 進行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認為， 開辦養(yǎng)老院， 僅有愛心是不夠的， 抱著賺錢的目的也是不可取的， 因為養(yǎng)老服務是微利甚至是不盈利的。 當然， 也確有人投資建養(yǎng)老機構純?yōu)榛貓笊鐣?不為賺錢也不圖虛名， 即使如此， 養(yǎng)老機構開辦以后， 也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發(fā)展。所以，在開辦養(yǎng)老院之前要做個詳細的養(yǎng)老院可行性報告，做到心中有數(shù)。
一：辦院可行性分析
養(yǎng)老服務業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)， 對此， 投資者要有清醒的認識。 進行可行性分析要考慮的因素有： 目前本地區(qū)同行業(yè)總量 (床位數(shù))及分布情況， 本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟狀況， 盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機構的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本， 這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、 辦公費用、 維修費、 大型資產(chǎn)折舊費等， 都要考慮在內(nèi)。 其計算公式為(預期入住人數(shù)╳收費)-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、 生活費、 取暖費三項， 養(yǎng)老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。
辦院的主要風險在于， 一是入住率的不足， 房租、 人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄， 導致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費， 養(yǎng)老機構又不能強行將老人趕出門， 造成墊付費用的局面。 三是老人的意外傷害風險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群， 一旦產(chǎn)生糾紛， 訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機構都帶來人力和物力上的負擔。
下面拿深圳市作為例子，就深圳養(yǎng)老院現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機構可行性分析如下：
一、 從市場角度
深圳是個適合老年人養(yǎng)老的的城市， 各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對 65 歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養(yǎng)老。目前深圳實際人口 1200 萬，其中老年人口占到 102 萬，占到 9%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機構 86 家， 床位共計 3500 余張， 剛剛達到老年人口千分之二的最低要求， 應該還有很大的發(fā)展空間。
二、 目前深圳市內(nèi)養(yǎng)老機構發(fā)展評價
深圳市養(yǎng)老機構應該說從數(shù)量上發(fā)展較慢， 但總體運營水平不夠高， 特別是缺少象鄭州和佑尊長園、北京雙井恭和苑、 北京太陽城銀鈴老年公寓這樣行業(yè)領軍型的養(yǎng)老機構。具體來講：
1 、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構，收費較低(全部費用 800 元以下) 的入住率一直很高， 床位全年緊張。 辦這種類型的養(yǎng)老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。
2 、 百床以上收費在 1000 元左右的養(yǎng)老機構， 在深圳市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構， 目前存在一定程度的入住率不足， 經(jīng)營情況多在盈虧平衡點以下。 但這種類型的養(yǎng)老機構是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。
3 、 30 張床位至 100 張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機構是深圳市養(yǎng)老機構的主流。 這部分養(yǎng)老機構， 由于床位數(shù)達到了規(guī)模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派， 機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)， 用人成本較低。 這種養(yǎng)老機構經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是， 這部分養(yǎng)老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少， 日常消耗低， 且收費較高。 只要輔助于較好的醫(yī)療， 是目前盈利概率最高的院所類型。
4 、30 張床位以下的小型養(yǎng)老機構，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活， 前期投入較小， 特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設。 經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機構的關鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持， 在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠。 可能的情況下爭取到福彩基金的投入， “星光老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。 經(jīng)營這種養(yǎng)老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機構在本市經(jīng)營平均狀況較差， 對經(jīng)營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大， 每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。 迫切需要專業(yè)人士介入， 對這種養(yǎng)老機構財務運營進行專業(yè)指導，或采取集團式經(jīng)營方式， 統(tǒng)一采購、 統(tǒng)一配餐、 統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護康復設施，達到降低服務成本的目的。
二：收支情況分析(以 50 張床位，四人間養(yǎng)老院為例)
一、開辦養(yǎng)老機構前期投入
50 張床位的養(yǎng)老機構總建筑面積在 700 平方米以上，合理租金控制在年 10 萬以下。
2 、房屋改造和簡單裝修費用，約投入 6 萬元。
3 、基本設施配備。
a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計 800 元×50=40000元。
b) 床上用品 700×50=35000 元
c) 室內(nèi)每人一個圈椅 200×50=10000
d) 電視每房間一個 1000×15=15000
e) 活動室設施家庭影院一套， 麻將桌 2 個， 健身器材 2 件，預算約 10000 元。
f) 餐飲設施，灶具二套，餐具 60 套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在 8000 元。 (可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈)
g) 洗衣設備，預算 20xx 元。
h) 洗澡設備，預算 5000 元。
i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。 (可時機成熟時再到位)合計最小投入 280000元。
4 、開業(yè)儀式和相關宣傳費用，約 20xx0 元。
以上租金+裝修+設施+宣傳=300000 元
二、養(yǎng)老機構年度運營投入
1 、員工工資。
院長(兼會計)1 人計 4000×12=48000 元
副院長 兼采購 1 人計 20xx×12=24000 元
護理員 5 人計 1000×12×5=60000 元
廚師 2 人計 1200×12×2=26400 元
以上共計 9 人計 158400 元。
2 、伙食費成本 300×50×12=180000 元。
3 、水電費 400×50=20xx0 元
4 、取暖費 700 平米×20=14000 元
5 、辦公費用 600×12=7200 元
6 、設備耗材、維護等 20xx 元
7 、租金 10 萬元。
以上投入合計 4820xx 元。
三、養(yǎng)老機構收入預測(按 80%床位利用率，680 元收費)
1 、床位費四人間 200×12×50×80%=96000 元。
2 、服務費 200×12×50×80%=96000 元
3 、餐費 260×12×50×80%=124800 元
3 、水電費 20×12×50×80%=9600 元
4 、取暖費 80×3 ×50×80%=9600 元
以上收入計 336000 元
四、經(jīng)營評估
1 、此種規(guī)模設計養(yǎng)老機構盈虧平衡點為全年平均入住率 55% 。
2 、可期達到全年平均 80%的床位利用率，每年做 1 萬元的資產(chǎn)折舊，5000 元意外損耗，保守收入 280000 元。
3 、每位老人入住時收取 5000 元意外保證金，可暫收付 20xx00元，可 60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。
三：開辦養(yǎng)老機構相關手續(xù)
(另見：十六步詳解如何申辦養(yǎng)老院登記證書)
一、開辦養(yǎng)老機構應具備的條件
(一)符合當?shù)仞B(yǎng)老服務機構發(fā)展規(guī)劃;
(二)有規(guī)范的名稱;
(三)有固定的場所和服務設施，有室外活動場所;
(四)有相應的資金(前期投入約 1 萬元/床) ;
(五) 有與其業(yè)務相適應的從業(yè)人員 (醫(yī)生護士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn)) 。
二、開辦養(yǎng)老服務機構，應當提交下列材料：
(一)開辦組織或個人的身份證明;
(二)機構章程;
(三)資金狀況證明;
(四)場所證明;
(五)消防安全、衛(wèi)生防疫證明;
(六) 與養(yǎng)老服務機構所在地的一級以上醫(yī)療機構簽訂的提供醫(yī)療服務協(xié)議或者內(nèi)設醫(yī)療機構的批準證書。
三、開辦養(yǎng)老服務機構，應辦理如下手續(xù)：
1 、 市和各區(qū) (市) 人民政府以及非本市組織、 個人開辦養(yǎng)老服務機構， 申辦人直接向市民政部門提出申請。 本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務機構， 申辦人應當向養(yǎng)老服務機構所在地的區(qū) (市) 民政部門提出申請。 區(qū) (市) 民政部門應當按照本辦法的有關規(guī)定進行審查，對符合規(guī)定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養(yǎng)老服務機構申請的時限為自接到申請之日起 20 日內(nèi)。
2 、核準開辦養(yǎng)老院的，申辦人應當按照有關規(guī)定和民政部門的要求進行籌建， 經(jīng)民政部門會同有關部門驗收合格后， 由市民政部門發(fā)給登記證書。
3 、申辦人取得登記證書后，應當按下列規(guī)定辦理有關手續(xù)：
(一)利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關辦理登記手續(xù);
(二)利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機關辦理登記手續(xù);
(三) 開辦營利性養(yǎng)老服務機構， 申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續(xù)。
四、養(yǎng)老機構享受優(yōu)惠和社會資源利用
1 、養(yǎng)老機構用水、電、安裝電話實行居民價優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。
2 、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進行市場調(diào)查，進行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養(yǎng)老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養(yǎng)老機構純?yōu)榛貓笊鐣粸橘嶅X也不圖虛名，即是如此，養(yǎng)老機構開辦以后，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發(fā)展。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等，都要考慮在內(nèi)。其計算公式為（預期入住人數(shù)w收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養(yǎng)老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。
一、辦院可行性分析
養(yǎng)老服務業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機構的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等，都要考慮在內(nèi)。
辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費，養(yǎng)老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機構都帶來人力和物力上的負擔。
就深圳現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機構可行性分析如下：
一、 從市場角度
深圳是個適合老年人養(yǎng)老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養(yǎng)老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機構21家，床位共計800余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發(fā)展空間。
從區(qū)域角度來看，--區(qū)和--區(qū)養(yǎng)老機構相對密集，市南老城區(qū)和--路東部人口居住密集區(qū)、--新區(qū)存在養(yǎng)老機構床位上的不足。
二、 目前深圳市內(nèi)養(yǎng)老機構發(fā)展評價
深圳市養(yǎng)老機構應該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領軍型的養(yǎng)老機構。具體來講：
1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。
2、百床以上收費在1000元左右的養(yǎng)老機構，在深圳市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養(yǎng)老機構是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。
3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機構是深圳市養(yǎng)老機構的主流。這部分養(yǎng)老機構，由于床位數(shù)達到了規(guī)模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機構經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。
需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。
4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機構，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機構的關鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經(jīng)營這種養(yǎng)老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。
目前這種養(yǎng)老機構在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機構財務運營進行專業(yè)指導，或采取集團式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護康復設施，達到降低服務成本的目的。
二、收支情況分析（以50張床位，四人間養(yǎng)老院為例）
一、開辦養(yǎng)老機構前期投入
1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費床位費為200元-600元），例：50張床位的養(yǎng)老機構總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。
2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。
3、基本設施配備。
a） 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。
b） 床上用品700×50=35000元
c） 室內(nèi)每人一個圈椅200×50=10000
d） 電視每房間一個1000×15=15000
e） 活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。
f） 餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）
g） 洗衣設備，預算2000元。
h） 洗澡設備，預算5000元。
i） 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元。
4、開業(yè)儀式和相關宣傳費用，約20000元。
以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元
二、養(yǎng)老機構年度運營投入
1、員工工資。
院長（兼會計）1人計4000×12=48000元
副院長 兼采購1人計2000×12=24000元
護理員5人計1000×12×5=60000元
廚師2人計1200×12×2=26400元
以上共計9人計158400元。
2、伙食費成本300×50×12=180000元。
3、水電費400×50=20000元
4、取暖費700平米×20=14000元
5、辦公費用600×12=7200元
6、設備耗材、維護等2000元
7、租金10萬元。
以上投入合計482000元。
三、養(yǎng)老機構收入預測（按80%床位利用率，680元收費）
1、床位費四人間200×12×50×80%=96000元。
2、服務費200×12×50×80%=96000元
3、餐費260×12×50×80%=124800元
3、水電費20×12×50×80%=9600元
4、取暖費80×3×50×80%=9600元
以上收入計336000元
四、經(jīng)營評估
1、此種規(guī)模設計養(yǎng)老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。
2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。
3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。
三、開辦養(yǎng)老機構相關手續(xù)
一、開辦養(yǎng)老機構應具備的條件
（一）符合當?shù)仞B(yǎng)老服務機構發(fā)展規(guī)劃；
（二）有規(guī)范的名稱；
（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；
（四）有相應的資金（前期投入約1萬元/床）；
（五）有與其業(yè)務相適應的從業(yè)人員（醫(yī)生護士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn)）。
二、開辦養(yǎng)老服務機構，應當提交下列材料：
（一）開辦組織或個人的身份證明；
（二）機構章程；
（三）資金狀況證明；
（四）場所證明；
（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明；
（六）與養(yǎng)老服務機構所在地的一級以上醫(yī)療機構簽訂的提供醫(yī)療服務協(xié)議或者內(nèi)設醫(yī)療機構的批準證書。
三、開辦養(yǎng)老服務機構，應辦理如下手續(xù)：
1、 市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養(yǎng)老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務機構，申辦人應當向養(yǎng)老服務機構所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請。區(qū)（市）民政部門應當按照本辦法的有關規(guī)定進行審查，對符合規(guī)定的，報市民政部門。
民政部門審查開辦養(yǎng)老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內(nèi)。
2、核準開辦養(yǎng)老服務機構的，申辦人應當按照有關規(guī)定和民政部門的要求進行籌建，經(jīng)民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。
3、申辦人取得登記證書后，應當按下列規(guī)定辦理有關手續(xù)：
（一）利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關辦理登記手續(xù)；
（二）利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機關辦理登記手續(xù)；
（三）開辦營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續(xù)。
四、養(yǎng)老機構享受優(yōu)惠和社會資源利用
1、養(yǎng)老機構用水、電、安裝電話實行居民價優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。
2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現(xiàn)親情服務。
截止到年底，我市戶籍60歲以上老人達150.94萬，占總人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全國平均增長速度，城區(qū)空巢家庭達60.7%。據(jù)預測，到21世紀中葉，哈爾濱市老年人口比重將達到25%，即每4個人中就有一個老年人。
據(jù)分析，哈爾濱市人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經(jīng)濟發(fā)展，即“未富先老”。而老年公寓是解決這一問題的重要手段。開辦老年公寓首要的問題是維持良性運轉，即如何保持其自身發(fā)展。盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，如房租、防暑降溫、取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等。其計算公式為(預期入住人數(shù)╳收費)—服務成本即為盈虧。收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養(yǎng)老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。
一、申辦老年公寓可行性分析
養(yǎng)老服務業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，我們要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本市同行業(yè)總量(床位數(shù))及分布情況;老人及家庭經(jīng)濟狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機構的入住情況，XX鎮(zhèn)的交通和環(huán)境情況等。辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態(tài)惡化等原因，都能造成入住老人不能及時續(xù)費，養(yǎng)老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老院都帶來人力和物力上的負擔。
(一)、 從市場角度
目前，我市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機構211家，床位共計8000余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)域角度來看，南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)養(yǎng)老機構相對密集，群力新區(qū)存在養(yǎng)老機構床位上的不足。
(二)、 目前哈市養(yǎng)老機構發(fā)展評價
哈市養(yǎng)老機構應該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運營水平不夠高。
1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構，收費較低(全部費用800元以下)的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機構前期投入較大，要求配套設施齊全。
2、百床以上收費在1000元左右的養(yǎng)老機構，市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養(yǎng)老機構是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。
3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模老年公寓是我市養(yǎng)老機構的主流。這部分養(yǎng)老機構，由于床位數(shù)達到了規(guī)模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機構經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。 需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。
4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機構，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機構的關鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經(jīng)營這種養(yǎng)老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機構在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機構財務運營須進行專業(yè)指導，或采取集團式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護康復設施，才能達到降低服務成本的目的。
二、收支情況分析(以150張床位，四人間老年公寓為例)
(一)、 開辦養(yǎng)老機構前期投入
1、 150張床位的養(yǎng)老機構總建筑面積在1300平方米以上。
2、 房屋改造和簡單裝修費用，約投入60萬元。
3、 基本設施配備。
a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×300=240000元。
b) 床上用品200×150=30000元
c) 室內(nèi)每人一個圈椅200×150=30000
d) 電視每房間一個1000×38=38000
e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌8個，健身器材5件，預算約40000元。
f) 餐飲設施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在20xx0元。(可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈)
g) 洗衣設備，預算20xx元。
h) 洗澡設備，預算5000元。
i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。(可時機成熟時再到位) 合計最小投入280000元。
4、開業(yè)儀式和相關宣傳費用，約20xx0元。 以上租金+裝修+設施+宣傳=132萬元
(二)、 養(yǎng)老機構年度運營投入
1、 員工工資。 院長(兼會計)1人計4000×12=48000元 副院長 兼采購1人計3000×12=36000元 護理員15人計1500×12×15=270000元 廚師2人計2500×12×2=60000元 以上共計19人計41.4萬元。
2.伙食費成本400×150×12=720xx0元。
3、水電費50×150×12=90000元
4、 取暖費2噸/天×1000元/噸×180天=360000元(買煤360噸)
5、 辦公費用600×12=7200元(含洗衣粉等洗浴用品)
6、 設備耗材、維護等20xx元 以上投入合計159.14萬元。
(三)、 養(yǎng)老機構收入預測(按80%床位利用率，1080元/人收費)
1、床位費(四人間)1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52萬元。
2、國家補貼：3000元/床/年×150床×80%=36萬元
3、興辦期間國家補貼：1000元/床/年×150床×80%=12萬元
總收入：203萬元
(四)、 經(jīng)營評估
1、 此種規(guī)模設計養(yǎng)老機構盈虧平衡點為全年平均入住率62.7%。
2、 預期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊， 5000元意外損耗，保守收入42.36萬元。
3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付60萬元，可40%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。
三、開辦養(yǎng)老機構相關手續(xù)
(A)、開辦養(yǎng)老機構應具備的條件
(一)符合當?shù)仞B(yǎng)老服務機構發(fā)展規(guī)劃;
(二)有規(guī)范的名稱;
(三)有固定的場所和服務設施，有室外活動場所;
(四)有相應的資金(前期投入約1萬元/床);
(五)有與其業(yè)務相適應的從業(yè)人員(醫(yī)生護士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn))。
(B)、開辦養(yǎng)老服務機構，應當提交下列材料：
(一)開辦組織或個人的身份證明;
(二)機構章程;
(三)資金狀況證明;
(四)場所證明;
(五)消防安全、衛(wèi)生防疫證明;
(六)與養(yǎng)老服務機構所在地的一級以上醫(yī)療機構簽訂的提供醫(yī)療服務協(xié)議或者內(nèi)設醫(yī)療機構的批準證書。
四、開辦養(yǎng)老服務機構，應辦理如下手續(xù)：
1、市和各區(qū)(市)人民政府以及非本市組織、個人開辦養(yǎng)老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務機構，申辦人應當向養(yǎng)老服務機構所在地的區(qū)(市)民政部門提出申請。區(qū)(市)民政部門應當按照本辦法的有關規(guī)定進行審查，對符合規(guī)定的，報市民政部門。 民政部門審查開辦養(yǎng)老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內(nèi)。
2、核準開辦養(yǎng)老服務機構的，申辦人應當按照有關規(guī)定和民政部門的要求進行籌建，經(jīng)民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。
3、 申辦人取得登記證書后，應當按下列規(guī)定辦理有關手續(xù)：
(一)利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關辦理登記手續(xù);
(二)利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機關辦理登記手續(xù);
(三)開辦營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續(xù)。
五、養(yǎng)老機構享受優(yōu)惠和社會資源利用
1、養(yǎng)老機構用水、電、安裝電話實行居民價優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。
2、符合老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現(xiàn)親情服務。
4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。 養(yǎng)老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境，包括交通條件、居民區(qū)距離、周邊人口數(shù)量和素質(zhì)、地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展情況，分析該地塊是否適合建養(yǎng)老院、養(yǎng)老院服務對象(消費群體)市場容量等。
通過研究發(fā)現(xiàn)，中國老人在生活方式的選擇上有三個重要關注點：紐帶關注、生命關注和自由關注。紐帶關注指的是關注基于血緣關系的家庭化生活方式，和基于熟人關系的社區(qū)化生活方式；生命關注指的是關注圍繞健康保障、生命延續(xù)展開的生活方式；而自由關注則是體現(xiàn)在對個體心理愉悅、精神自由的強烈追求。
對老人生活方式關注點的全面實現(xiàn)是構建理想老人社區(qū)的重要目標。但對于不同區(qū)域或者文化背景的老人，或者在老人不同的生命階段，他們的關注點會在三者之間偏移變化。此外，針對不同養(yǎng)老住區(qū)項目，存在不同的外部開發(fā)條件與內(nèi)部資源特點。這就迫使我們必須充分考慮項目的自身特點，同時尋找與老人生活方式的匹配項目形態(tài)。
為了更好的分析項目的開發(fā)形態(tài)，我們從眾多影響?zhàn)B老住區(qū)開發(fā)的因素中，提取了三個核心要素，組成分析模型的三個象限，分別是項目區(qū)位，居住形態(tài)和目標客群。其中：項目區(qū)位分為市區(qū)型、郊區(qū)型與景區(qū)型；居住形態(tài)分為借居型、長居型與短居型；目標客戶群分為照護型、活力型與混合型。通過將這三個象限中的各要素組合后，可以幫助我們梳理項目核心開發(fā)要素，尋找合適的項目形態(tài)和項目定位。
而從老人的生活方式出發(fā)，我們梳理出三種具有市場想象力的養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)方向，一種是基于老人紐帶關注的全齡混合社區(qū)，一種是基于生命關注的專業(yè)護理社區(qū)，一種是基于自由關注的養(yǎng)生度假社區(qū)。
全齡混合社區(qū)的目標客戶群是全年齡段的人群，除了老人，也包括年輕人與兒童，它是一個大型的成長型活力社區(qū)。此類項目一般具有較大的建設規(guī)模，同時也將會作為居住人群的第一居所所在地。針對現(xiàn)今中國各城市的發(fā)展情況，能具備這些要求的土地供應，主要出現(xiàn)在城市的近郊位置。同時，考慮到全年齡段人群的多樣化生活服務需求，及近郊公共配套設施及服務水平相對滯后，要求開發(fā)企業(yè)建設綜合性的配套設施，包括各類養(yǎng)老設施、教育設施等，并通過持有、委托運營等方式為服務品質(zhì)提供持續(xù)保證。
這種模式對于現(xiàn)今大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品升級和完善具有重要啟示。我們從杭州萬科隨園嘉樹項目可以看出，正是依托于良渚文化村整體的生活環(huán)境和設施的持續(xù)打造，才造就了該項目租售兩旺的局面。同時也可以從該項目宣傳口號――“鄰里式養(yǎng)老社區(qū)”可以揣摩到萬科對于老人“紐帶關注”的把握。
專業(yè)護理社區(qū)的目標客戶群為有一定照護需求的老人。這類老人（或家屬）有強烈的生命關注度，這就要求社區(qū)除了提供完善的專業(yè)護理醫(yī)療服務，最好項目周邊具有優(yōu)勢的醫(yī)療配套設施。現(xiàn)在中國大中城市優(yōu)勢醫(yī)療資源相對集中于市區(qū)或成熟的生活區(qū)，引發(fā)了相對較高的項目開發(fā)成本或租賃成本，也導致社區(qū)規(guī)模一般比較小。當然在項目小規(guī)模、高成本運營的同時，老人客源比較充沛，產(chǎn)品也具備較高的溢價能力，持續(xù)盈利或獲得中長期回報機會較大。
這種類型對于地方政府通過完善現(xiàn)有城區(qū)機能，應對城市老齡化趨勢有重要意義，同時發(fā)展專業(yè)型照護連鎖機構具有廣大的市場前景。我們可喜的看到，在某些大型城市的類似機構在政府的支持下發(fā)展迅速，在逐步提高自身業(yè)務水平的同時，積極探索服務標準化流程，為規(guī)模化、連鎖化發(fā)展打下基礎。
養(yǎng)生度假社區(qū)的目標客戶群主要針對活躍型老人及家屬。此類項目一般位于自然人文資源豐富的旅游目的地，或者位于環(huán)境相對較好的城市遠郊，作為老人或家庭的第二居所。由于其目標客戶群體強烈的度假需求，要求項目配建完善的休閑設施，在做好基本的醫(yī)療保障的同時，可以考慮配建特色的養(yǎng)生、康復保健設施。
這類項目對于擁有良好環(huán)境資源優(yōu)勢的地方政府具有啟示意義。同時也能引發(fā)傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的進一步產(chǎn)業(yè)細分或升級。細分體現(xiàn)在對老人群體的關注，升級體現(xiàn)在服務配套的優(yōu)化組合。如果我們將這類項目與酒店行業(yè)作類比，我們傾向于從一站式的度假酒店尋求啟發(fā)，例如地中海俱樂部（Club med），對家庭成員的需求做了很好的組合。所以我們必須在考慮全年齡段度假需求的基礎上關注老人的特殊需求，我們也可以把這類項目看成全齡混合社區(qū)在度假領域的細分。
關鍵詞：社會養(yǎng)老 發(fā)展模式 需求導向
中圖分類號：F840.67
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2015）08-011-03
目前，我國已經(jīng)成為世界上發(fā)展速度最快、人口最多的老齡化國家之一。從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬;老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個百分點;2014年老年人口將突破2億，人口老齡化進程進一步加快。隨著經(jīng)濟社會的深刻轉型，特別是居民收入水平和收入結構的改變、多樣化的社會需求的日益增加、養(yǎng)老傳統(tǒng)觀念的逐漸打破、社會供養(yǎng)能力的不斷弱化以及社會階層的日趨分化等，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等傳統(tǒng)主流養(yǎng)老模式不斷向多層次、多維度、多樣化方向發(fā)展和演化，新興養(yǎng)老服務模式日漸興起，呈現(xiàn)出多元化的變化特征和新型的發(fā)展業(yè)態(tài)，為國家養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展注入了新的動力，滿足了老齡人口多樣的、積極的養(yǎng)老需求。
一、新興養(yǎng)老服務模式興起的背景
家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老是我國當前最主要的養(yǎng)老模式。在滿足巨大的日益多樣化、復雜化的養(yǎng)老需求的同時，又面臨著供給數(shù)量嚴重不足、服務質(zhì)量難以保障、失衡現(xiàn)象日益突出等諸多矛盾和困難。這為多種新興養(yǎng)老服務模式的興起創(chuàng)造了條件，奠定了基礎。其興起的背景是：
1.家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化，供養(yǎng)負擔日益加重。家庭養(yǎng)老是以家庭為主要載體，承擔老年人物質(zhì)供給、生活照料和精神慰藉等贍養(yǎng)責任和義務，主要依靠本人、配偶、子女等家庭成員來滿足和實現(xiàn)。家庭養(yǎng)老是我國最主要、最基本的養(yǎng)老方式。2011年第六次人口普查表明，我國居民家庭養(yǎng)老比例達到90%。但是，隨著小型化、空巢化家庭的日益增加，家庭人口數(shù)量逐漸減少，功能逐漸弱化，家庭供養(yǎng)能力不斷下降;由于老年人壽命延長、自理能力下降，家庭養(yǎng)老支出不斷增加，特別是“421家庭”（一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和撫養(yǎng)一個孩子）日漸增多，養(yǎng)老負擔日益加重，使家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念和方式受到現(xiàn)代社會生活環(huán)境的嚴重沖擊，迫切需要養(yǎng)老服務走出家庭，走向社會。
2.居家養(yǎng)老社會認知度低，專業(yè)化程度差。居家養(yǎng)老服務是以社區(qū)為依托，政府和社會為居家的老年人提供生活照料、家政服務、康復護理、醫(yī)療保健和精神慰藉等方面服務的養(yǎng)老形式。居家養(yǎng)老對傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的補充與更新。研究表明，85%以上的老年人有享受居家養(yǎng)老的意愿，目前我國城市居家養(yǎng)老服務需求總的滿足率只有15.9%。其原因主要在于，一方面，受到傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老觀念的影響，居家養(yǎng)老方式并未被人們普遍接受;另一方面，以社區(qū)為依托的政府和社會提供的養(yǎng)老服務功能定位模糊，服務水平低，管理粗放，服務隊伍專業(yè)性不強，政策支撐能力不足，難以滿足社區(qū)居民多樣化的養(yǎng)老需求。
3.社區(qū)養(yǎng)老專業(yè)化服務水平較低，保障供給明顯不足。社區(qū)養(yǎng)老是以社區(qū)為平臺，集合社區(qū)內(nèi)各種服務資源，以專業(yè)化機構為主體，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老人提供日間照料、居家養(yǎng)老服務、義工援助、鄰里互助等多種形式的上門服務或托老服務。社區(qū)養(yǎng)老是居家養(yǎng)老的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩種功能。零點調(diào)查公司的一項調(diào)查也顯示，有七成人接受社區(qū)養(yǎng)老。但是，我國現(xiàn)階段的社區(qū)養(yǎng)老服務仍然存在諸多問題，如配套設施不齊全，缺乏醫(yī)療保健和護理設施;服務人員素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)培訓;服務項目、服務規(guī)模有限，組織化程度和服務質(zhì)量低;缺乏穩(wěn)定的資金籌集渠道和來源等。老年人服務需求的擴張和社會保障不足之間產(chǎn)生了突出矛盾，滯緩了養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的進程。
4.機構養(yǎng)老數(shù)量稀缺，服務發(fā)展不平衡。機構養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機構為老年人有償提供飲食起居、清潔衛(wèi)生、生活護理、身體保健和文娛活動等綜合，給予全方位的養(yǎng)老照顧。機構養(yǎng)老是我國重要的養(yǎng)老模式之一，分為公辦、民辦和民辦公助三種基本類型。調(diào)查顯示，我國愿意選擇機構養(yǎng)老的老年人占總數(shù)的10%左右。這種養(yǎng)老方式在一定程度上將家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老集合起來，合理分散風險，實現(xiàn)養(yǎng)老資源的共建、共濟和共享。但是，由于我國目前養(yǎng)老機構的數(shù)量稀缺，已經(jīng)出現(xiàn)“一床難求”的局面;服務價格較高，多數(shù)人承受困難，入住門檻高;很多機構服務質(zhì)量差、專業(yè)化水平低，場所設施簡陋，服務成本較高、經(jīng)濟效益較差，難以滿足服務需求。因此，養(yǎng)老機構服務的供給與老年人的養(yǎng)老需求之間存在著越來越大的矛盾，亟待解決和改善。
5.老年人多樣化的養(yǎng)老需求與日俱增，社會供給壓力漸增。一方面，隨著收入的增加和生活的改善，老年人對高質(zhì)量的醫(yī)療保健服務的需求日益迫切，對專業(yè)化的生活照料、家政服務需求旺盛，積極參與社會事務，提高生活質(zhì)量的“積極老齡化”、“二次社會化”意愿日趨強烈，對實現(xiàn)“老有所為、老有所樂”的追求更加多樣化。另一方面，養(yǎng)老服務社會供給相對滯后的矛盾日益突出，社會養(yǎng)老保障制度尚不完善，政府投入不足;服務設施、服務網(wǎng)絡建設滯后，區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，服務隊伍專業(yè)化程度不高，難以提供高質(zhì)量的服務保障，等等。強勁的養(yǎng)老需求為養(yǎng)老服務業(yè)，特別是新興養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了空前未有的機遇和空間。
二、幾種主要的新興養(yǎng)老服務模式及其實踐
養(yǎng)老服務需求與社會供給之間的矛盾，經(jīng)濟社會的發(fā)展促進了養(yǎng)老觀念的深刻轉變和養(yǎng)老模式的不斷變革，使各種新型模式和新興業(yè)態(tài)紛紛展現(xiàn)，推動了養(yǎng)老事業(yè)更加多元化的變革和發(fā)展，并給我們以有益的啟示和借鑒。總結梳理一下，主要呈現(xiàn)出以下新興模式。
1.醫(yī)養(yǎng)結合模式。老年人最注重的是身體健康。由于高齡、失能、半失能老人逐年增加，需要“醫(yī)養(yǎng)結合”服務的老年群體也逐年加大。一項調(diào)查顯示，目前我國各級、各類養(yǎng)老機構中，有醫(yī)療支持的不足20%。醫(yī)養(yǎng)結合養(yǎng)老模式應運而生，是指醫(yī)療機構與養(yǎng)老機構聯(lián)手合作，為老年人提供綜合養(yǎng)老服務的新模式。這種模式區(qū)別于傳統(tǒng)的單純?yōu)槔夏耆颂峁┗旧钚枨蟮酿B(yǎng)老服務，既包括傳統(tǒng)的生活護理服務、精神心理服務、老年文化服務，更重要的是包括醫(yī)療康復保健服務，如：健康咨詢與檢查、疾病診治與護理服務、大病康復以及臨終關懷等。“醫(yī)養(yǎng)結合”使政府、企業(yè)或私人舉辦的醫(yī)療衛(wèi)生資源進入養(yǎng)老機構、社區(qū)和居民家庭，不僅能夠解決老年就醫(yī)與養(yǎng)老的社會問題，而且能夠引導優(yōu)質(zhì)醫(yī)療衛(wèi)生資源向養(yǎng)老領域傾斜，有效解決了養(yǎng)老機構缺乏醫(yī)療支持的問題，實現(xiàn)了二者的共贏。目前，北京、上海、廣東、山東、河南、湖南等地多家養(yǎng)老機構和醫(yī)院都陸續(xù)開始實行醫(yī)養(yǎng)結合模式，取得了很好的效果。
2.互助養(yǎng)老模式。互助養(yǎng)老模式是以政府為主導，以社區(qū)或村鎮(zhèn)為單位，以滿足中低收入老年群體基本養(yǎng)老服務需求為重點，以老年人集體居住為基本方式，開展自我管理、自我服務、自助互助的養(yǎng)老模式。以河北省肥鄉(xiāng)縣為代表的互助養(yǎng)老模式，通過“集體建院、集中居住、自我保障、互助服務”，充分利用現(xiàn)有的衛(wèi)生、文化、設施等各種公共服務資源，集中解決老年人的日間生活照料、情感交流、文體娛樂、精神慰藉等問題，做到“離家不離村、離親不離情”。作為家庭和社會養(yǎng)老的有益補充和全新的養(yǎng)老模式，充分體現(xiàn)了普通居民間相互幫扶與慰藉的互助特色，實現(xiàn)了低成本農(nóng)村互助養(yǎng)老，并在河北、山東、北京等地廣大農(nóng)村迅速推廣開來。
3.以房養(yǎng)老模式。以房養(yǎng)老主要指老年人將自己的產(chǎn)權住房抵押給銀行或保險公司等金融機構，定期取得一定數(shù)額的養(yǎng)老金或者接受專業(yè)老年機構養(yǎng)老服務的一種養(yǎng)老方式，老人去世后，金融機構收回住房使用權。《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》明確提出，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，簡單說就是“以房養(yǎng)老”。這種方式充分發(fā)揮了市場在養(yǎng)老資源配置中的決定性作用，盤活了老年人擁有的存量資產(chǎn)，滿足了其現(xiàn)實的養(yǎng)老保障需求，在國內(nèi)被視為極具發(fā)展前景的市場化補充養(yǎng)老工具，在部分地區(qū)已經(jīng)開始試行。“以房養(yǎng)老”在美國、日本、加拿大、新加坡等國家比較流行，在我國則是新生事物。保險公司、地產(chǎn)開發(fā)商紛紛看好其巨大的發(fā)展空間，爭相涉足養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)納入產(chǎn)業(yè)鏈進行重點營銷。但是，“以房養(yǎng)老”模式受到國人特別是老年人子女根深蒂固的養(yǎng)兒防老、財產(chǎn)繼承等傳統(tǒng)觀念的排斥和沖擊，同時受到產(chǎn)權關系、法律繼承、市場風險、資產(chǎn)評估等多方面因素的影響和制約，實施和推廣難度大，實現(xiàn)程度和保障能力難達預期。
4.數(shù)字化養(yǎng)老模式。又稱為虛擬養(yǎng)老、信息化養(yǎng)老，是養(yǎng)老服務中心運用互聯(lián)網(wǎng)及移動通信等現(xiàn)代技術手段，整合家庭勞務、醫(yī)療衛(wèi)生、餐飲娛樂、文化旅游、法律援助、購物消費等類服務企業(yè)資源，為居家老年人提供專業(yè)化、標準化生活服務的養(yǎng)老模式。這種模式建立在龐大的數(shù)據(jù)庫、加盟企業(yè)群和通信網(wǎng)絡基礎上，通過一部手機或電話，老人足不出戶就可以便捷地享受到24小時的全方位養(yǎng)老服務，大大提高了居家養(yǎng)老服務的質(zhì)量和效率。因此，又被稱為“沒有圍墻的養(yǎng)老院”，受到了老年人的歡迎，普及程度正在逐步提高，特別是在沿海發(fā)達地區(qū)得到了充分應用和發(fā)展。但是，在運行過程中，必備的服務網(wǎng)絡建設與維護需要大量的資金投入，老年人運用現(xiàn)代信息技術的能力和水平亟待提高，服務加盟企業(yè)的準入條件、服務質(zhì)量需要嚴格控制，其服務方式、服務質(zhì)量考核難度大。同時，由于付費服務項目多，人力成本高企，老年人面臨著越來越昂貴的養(yǎng)老服務困境，制約了數(shù)字化養(yǎng)老的發(fā)展。
5.全程生態(tài)養(yǎng)老模式。以上海“全生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)”模式和國家民政部中國社會工作者協(xié)會社會化養(yǎng)老工作委員會“愛晚工程”為代表的全程生態(tài)養(yǎng)老模式，把家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老等多種現(xiàn)有養(yǎng)老模式整合為一體，為老年人提供保障終老的、全過程、全方位的養(yǎng)老生活支持系統(tǒng)和多種業(yè)態(tài)模式共存的社會生態(tài)體系。生態(tài)社區(qū)提供醫(yī)療健康、體育文化、休閑娛樂、生態(tài)農(nóng)場、養(yǎng)生會所、購物餐飲等全方位配套設施，滿足老年人生活、學習、運動、娛樂、餐飲、社會交往等多層次需求，實現(xiàn)了老年人終生居住無需完全改變居住環(huán)境的、全過程的直至終老的“在地養(yǎng)老”。這種模式實現(xiàn)的前提是老年人必須通過購買物業(yè)入住生態(tài)社區(qū)，才能享受全程化、生態(tài)化的集成養(yǎng)老服務，初期成本和物業(yè)服務成本較高，適宜高端老年人群。
6.消費養(yǎng)老模式。消費養(yǎng)老是以電子商務平臺為基礎和內(nèi)核，新型消費與養(yǎng)老相結合的模式。參與商家通過電子商務平臺將消費者消費支出轉換成養(yǎng)老積分返還給消費者，最終變成消費者個人養(yǎng)老金。部分專家認為，消費養(yǎng)老的本質(zhì)就是消費和養(yǎng)老相結合，體現(xiàn)了消費支出與企業(yè)回報的銜接貫通。這種模式作為當前社會養(yǎng)老保障體系中基本養(yǎng)老保險、企業(yè)年金和個人儲蓄三類最主要的養(yǎng)老資金來源的有益補充，為養(yǎng)老金積累、籌集和使用提供了新的思路和方式，為解決養(yǎng)老問題、應對老齡化的挑戰(zhàn)提供了一種新的途徑和方法。較早倡導消費養(yǎng)老的上海家帝豪電子商務有限公司，借助“我愛我買”（）電子商務平臺進行運作，全國參與人數(shù)達30000余人。此外，還有河南積分寶科技有限公司推出的積分寶消費養(yǎng)老增值服等。這種養(yǎng)老模式雖曾風靡一時，但是在法律許可、價格結構、準金融問題、貨幣化問題、企業(yè)信用、資金與企業(yè)存續(xù)等方面不斷受到人們質(zhì)疑，現(xiàn)實中部分不良企業(yè)也曾打著消費養(yǎng)老的旗號，行“非法集資、變相傳銷”之實，影響了消費養(yǎng)老的良性健康發(fā)展。
三、新興養(yǎng)老服務模式基本特點分析
上述新興養(yǎng)老服務模式是在人口老齡化加重、社會供養(yǎng)率提升、養(yǎng)老資源日益緊張、社會養(yǎng)老服務供求矛盾日益突出的情況下，隨著養(yǎng)老的形式和內(nèi)容發(fā)生的巨大變化而派生出來的，代表了我國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的新趨勢，具有廣闊的市場前景和發(fā)展空間，煥發(fā)了強大的生機和活力。綜合分析，主要有以下四個鮮明的特點：
1.鮮明的顧客需求導向。從老年人特點和養(yǎng)老意愿出發(fā)，創(chuàng)新養(yǎng)老服務模式，因地、因時地設計和提供適老服務產(chǎn)品。
2.多樣化的表現(xiàn)形式。家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老等有機結合，生活、消費、娛樂、休閑、醫(yī)療、護理等有機結合，滿足老年人多樣化的養(yǎng)老需求。
3.專業(yè)化的服務網(wǎng)絡支撐。專業(yè)化的人才隊伍、項目服務和信息網(wǎng)絡，提升了養(yǎng)老服務的質(zhì)量和水平。
4.強大的資源整合能力。生活照料、家政服務、康復護理、醫(yī)療保健和精神慰藉等要素資源全部被納入養(yǎng)老服務體系中，形成交叉互補的產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈、供應鏈。
四、新興養(yǎng)老服務模式發(fā)展趨勢與展望
隨著養(yǎng)老服務事業(yè)的發(fā)展，各種新興養(yǎng)老服務模式將會不斷涌現(xiàn)，將會創(chuàng)造更大的養(yǎng)老服務價值，推動多樣化養(yǎng)老需求和“老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所依、老有所為”目標的實現(xiàn)。其發(fā)展趨勢為：
1.市場充分發(fā)揮決定作用。國務院《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年）》提出，在“十二五”期間，我國要初步建立起與人口老齡化進程相適應、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的社會養(yǎng)老服務體系。實現(xiàn)這一目標，必須堅持政府在發(fā)揮主導、主體責任和政策扶持作用的同時，社會的多方參與將會發(fā)揮越來越大的作用，而市場在資源配置中的決定性作用也將會越來越充分。發(fā)揮市場決定性作用，以需求促供給、以擴大供給滿足服務增長需求，將是養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的根本的發(fā)展趨勢。
2.養(yǎng)老服務業(yè)態(tài)日趨多元。在未來的發(fā)展中，基于需求的各種新興養(yǎng)老服務業(yè)態(tài)將會進一步涌現(xiàn)，品種豐富、層次分明、各取所需的形式更加多樣化，服務收費、慈善捐贈、政府補貼等多種籌集費用渠道也會更加暢通。
3.養(yǎng)老資源廣泛集成。養(yǎng)老服務是一個系統(tǒng)工程，涉及廣泛。生活照料、家政服務、康復護理、醫(yī)療保健、精神慰藉、老年食堂、法律服務、家庭保健、輔具配置、送飯上門、無障礙改造、緊急呼叫和安全援助等各個領域資源，都會因市場作用和政府推動，集成到社會養(yǎng)老服務體系中來，開拓服務市場，填補市場空白，激發(fā)市場活力，推動養(yǎng)老服務向著更加適用、實用的方向發(fā)展。
4.服務供給高度專業(yè)化與職業(yè)化。隨著規(guī)模化、專業(yè)化、連鎖化的新型養(yǎng)老機構的不斷出現(xiàn)，養(yǎng)老服務將逐步擺脫低層次保障的境況，向著專業(yè)化、職業(yè)化、層次化方向發(fā)展。服務類型由供養(yǎng)型向養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老方向提檔，團隊管理、數(shù)字化管理、集成管理等將廣泛應用，社會養(yǎng)老服務能力將會得到全面提升。
[基金項目：本文系國家社科基金《社會養(yǎng)老模式下老幫老志愿互助體系研究》（13BRK007）的階段性成果。]
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關鍵詞：PPP模式；供給方式；養(yǎng)老服務業(yè)
一、引言
當前我國老年人口增長迅速，區(qū)域內(nèi)數(shù)量和增長率不均衡，老年消費方式發(fā)生轉變，如何有效地解決家庭養(yǎng)老問題，滿足老年人多層次的生活、消費需求，提高老年人的幸福指數(shù)成為我們關注的焦點。但是《中國養(yǎng)老服務行業(yè)發(fā)展回顧與市場前景預測報告（2015～2020年）》中的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截止2010年我國老年人產(chǎn)品的平均供給量僅為實H需求量的10%，而且區(qū)域供給不均衡，低供給與高空置率并存，養(yǎng)老服務業(yè)存在嚴重的有效供給不足。然而，目前來看，中央政府、地方政府和市場都沒有解決好養(yǎng)老服務行業(yè)的有效供給問題，在此背景下，鼓勵社會資本進入的PPP模式（公私合作）作為提供公共產(chǎn)品或服務的新型模式，在我國的基礎設施建設中具備良好的實踐基礎，且在各方面作用顯著。然而其在我國養(yǎng)老服務行業(yè)的應用仍然處于起步期。那么，“PPP模式下，養(yǎng)老服務行業(yè)的供給方式如何呢”？
二、文獻綜述
聯(lián)合國發(fā)展計劃署（1998）、歐盟委員會（2003）、中國國家財政部（2013）等權威機構，皮爾遜和麥克彼得（1996）、曹遠征（2003）等學者都給出了PPP模式的解釋。綜合多方觀點，本文認為PPP是在基礎設施建設和公共產(chǎn)品或服務提供中，政府與政府之外的其他企業(yè)和組織之間的一種以特許協(xié)議和合同為紐帶和保證的合作關系，強調(diào)利益、風險共擔。
國內(nèi)外關于PPP模式應用的研究文獻數(shù)量眾多。20世紀70年代，英國為了解決大蕭條帶來的財政危機，出臺一系列的政策積極引入私人部門參與公共項目的建設運營；20世紀80年代，中等發(fā)展中國家為了推動經(jīng)濟的發(fā)展，推出BOT模式的融資方式，隨后經(jīng)過發(fā)展成為現(xiàn)在的PPP模式。國內(nèi)關于這方面的文獻數(shù)量達到千篇左右，梳理文獻的研究對象我們發(fā)現(xiàn)，PPP模式幾乎應用于所有的基礎設施建設，研究主題一般集中在必要性、存在問題、機構建設和政策建議等的研究上。然而PPP模式在養(yǎng)老服務行業(yè)的相關文獻數(shù)量相對較少，主要集中在討論應用的必要性和引入PPP模式的優(yōu)勢、建設與管理研究以及風險的分擔等方面。其中，王經(jīng)綾和華龍（2014）從我國養(yǎng)老機構供求差入手，理論分析了政府提供養(yǎng)老機構建設的義務，結合養(yǎng)老機構建設中的主要現(xiàn)實問題和PPP的特征和功能，認為我國養(yǎng)老機構引入PPP模式非常有必要；段洪波和楊竹晴運用SWOT分析法，分析了河北省養(yǎng)老服務行業(yè)推進PPP模式的必要性和兩者的對接能力，并從界定財政職能、提高社會資本積極性角度提出相應的建議。郜凱英（2015）分析了我國社區(qū)居家養(yǎng)老服務的現(xiàn)狀、存在的問題，以及PPP模式應用于社區(qū)居家養(yǎng)老服務的優(yōu)勢；王海霞（2014）深入分析和總結了新加坡、美國和臺灣地區(qū)養(yǎng)老機構各自發(fā)展的經(jīng)驗，結合我國的實際情況，提出了我國養(yǎng)老機構建設應用PPP模式的相關對策建議；王培培和李文（2016）探索了PPP模式下我國社會養(yǎng)老服務體系建設進行重構和具體模式的探索，重構了四種以合作為核心的社會養(yǎng)老服務體系。
雖然現(xiàn)有文獻對PPP在我國養(yǎng)老服務行業(yè)的應用中的很多問題都進行了不同程度的討論，但是“PPP模式下我國養(yǎng)老服務行業(yè)的有效供給”并沒有明確的介紹。因此，本文從供給側的角度，基于PPP模式的基本特征，從所有權、經(jīng)營權、公私合作程度三個維度探討PPP模式下我國養(yǎng)老服務行業(yè)的供給方式。
三、我國養(yǎng)老服務行業(yè)供給問題和原因分析
目前，我國的養(yǎng)老服務行業(yè)主要有居家養(yǎng)老和社會養(yǎng)老，其中，居家養(yǎng)老主要為傳統(tǒng)家庭式和家政服務式兩種模式，社會養(yǎng)老主要為社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老模式，且已基本具有運行機制、監(jiān)管機制、服務標準等相對高效的運營系統(tǒng)。綜合分析我國的養(yǎng)老服務行業(yè)的供給問題主要體現(xiàn)在三個方面：第一，居家養(yǎng)老作為我國養(yǎng)老的基本模式功能日漸弱化，缺乏對老年群體日常優(yōu)質(zhì)護理照料；第二，社會養(yǎng)老專業(yè)服務機構數(shù)量不足和供需失衡現(xiàn)象嚴重。2014年全國養(yǎng)老服務行業(yè)機構床位577.8萬張，每千名老年人僅擁有27.2個床位，全國各類養(yǎng)老服務機構有94110個，其中僅僅提供一般照顧的養(yǎng)老機構，如：社會福利院、敬老院、老年公寓、托老所等機構的空置率高達48%。但是具有完備設施和高水準服務的高級養(yǎng)老機構因為收費標準高于老年人的經(jīng)濟支付能力，入住率也不高。同時，養(yǎng)老服務機構的特殊性使得其競爭力和發(fā)展空間較弱，難以滿足養(yǎng)老服務的多樣化需求；第三，老年人口的快速增長和相應專業(yè)人才的嚴重不足，形成明顯的供需失衡現(xiàn)象。如果按照老年人護理對護工需求量的3：1的標準來計算的化，全國目前養(yǎng)老護理員的缺口為1200萬人以上，是現(xiàn)有的具有資格證書的全部養(yǎng)老護理人員的200倍左右。此外，老年護理的醫(yī)生更接近于全科醫(yī)生、家庭醫(yī)生，而目前我國對老年護理全科醫(yī)生的培養(yǎng)和普及處于起步階段，培訓也相對匱乏。
其深層次的原因主要是：首先，政府的財政支持力度不夠，一方面養(yǎng)老床位的建設需要大量的資金支持，另一方面政府還要給予養(yǎng)老服務機構在運營、稅費等方面補貼，公共產(chǎn)品（水、電等）的價格優(yōu)惠。如此巨大的投資增量，單純依靠政府的財政投入，可能會使得養(yǎng)老滯后和養(yǎng)老供給的結構性矛盾更加突出；其次，社會力量參與養(yǎng)老的支持性政策缺失。一方面社會力量面臨著拿地難、融資難、門檻高等問題；另一方面，政策的偏向使得公辦養(yǎng)老機構享受大量的公共資源，公辦養(yǎng)老機構因其所有權性質(zhì)和缺乏競爭等原因，出現(xiàn)公辦養(yǎng)老機構資源配置效率較低、管理無效率，民辦養(yǎng)老機構面臨更大的經(jīng)營性風險等問題；最后，雖然國家現(xiàn)在鼓勵公私合營（PPP），然而因處于發(fā)展的初期，路徑選擇還處于摸索階段，對養(yǎng)老服務行業(yè)的結構改革沒有大的貢獻。
四、PPP模式下中國養(yǎng)老服務行業(yè)的供給方式探討
基于以上問題和產(chǎn)生的原因，本文擬從政府視角以所有權、經(jīng)營權、公私合作程度三維度探討PPP模式下養(yǎng)老服務行業(yè)的供給模式。
首先，從所有權維度，根據(jù)PPP項目的分類和特點可以將所有權轉移的方式分為四種：（1）所有權歸政府所有，私人部門只承擔部分或全部的設計、融資、建設、運營等；（2）私人轉移到政府；（3）政府轉移到私人再轉移到政府，即政府在運營期內(nèi)先將項目設施出售給私人部門并轉移所有權，運營期結束再轉移給政府部門；（4）政府轉移到私人，分為完全私有化和部分私有化。政府對所有權的控制程度越高，時間越長，所有權的收益就越大。
其次，從經(jīng)營權維度，根據(jù)對項目的控制程度，從小到大分別是經(jīng)營權屬于私人部門的私人經(jīng)營、政府和私人部門共同經(jīng)營、經(jīng)營權歸屬政府的政府經(jīng)營。
最后，從合作程度維度，根據(jù)PPP項目的特點和基本的實施流程我們選取招投標、設計、融資、建設、經(jīng)營和移交六個環(huán)節(jié)為PPP項目選擇合作伙伴的關鍵步驟，每一關鍵步驟從共享、溝通和協(xié)作三個維度，反映和測量政府和私人部門的合作程度，且假定每個環(huán)節(jié)的得分均為1。
接下來我們從交易合作變化規(guī)律出發(fā)，在所有權和經(jīng)營權兩個維度上采用定序變量進行測量，我們遵循越有利于政府得分越高，越有利于私人部門得分越低的原則，根據(jù)得分在三維圖像中得到每一模式的唯一點，然后根據(jù)路徑識別的原則，如：同一選擇路徑內(nèi)所有權或經(jīng)營權利控制程度相近，路徑內(nèi)滿足合作程度從低到高等原則設計合適的路徑。結合我國養(yǎng)老服務行業(yè)的特征，認為養(yǎng)老服務行業(yè)比較適合采取的路徑有兩種，第一種部分私有化到全部私有化，這種模式適合政府財政支持力度較小、經(jīng)營績效不是很好的公辦養(yǎng)老機構，充分調(diào)動民間資本的積極性，私人部門負責經(jīng)營項目，改善養(yǎng)老機構的床位、專業(yè)人員的供給等問題。如果經(jīng)營效果較好，且政府財政呈現(xiàn)出較好的上升趨勢的話，可以考慮僅僅采取部分私有化的模式；也可為了滿足較高增次的需求，將其全部私有化；第二種為政府回租到建設外包到政府回購，這種模式政府控制最終的所有權，同時也強化對經(jīng)營權的控制。對已經(jīng)有的養(yǎng)老服務機構政府通過短期讓渡所有權的形式獲得融資，在項目需要擴建的時候選擇合作程度更高的模式，完成項目的擴建，然后政府再收回機構的所有權和經(jīng)營權。
當然上述的路徑選擇有三方面的缺陷，第一：以政府的角度來考慮的，比較適合公辦的養(yǎng)老服務機構；第二：打分時帶有強烈的主觀色彩，使得不同的得分具有不同的路徑選擇；第三：以公辦養(yǎng)老為主要考慮對象，忽視民辦養(yǎng)老，在實際的養(yǎng)老服務供給側的調(diào)結構過程中還要統(tǒng)籌民辦養(yǎng)老服務機構的格局，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構格局和多層次的養(yǎng)老格局。
五、政策建議
首先，完善制度保障和政策支持。一方面要加強法律保障，完善立法實現(xiàn)PPP模式落地。加快PPP相關法律的建設，規(guī)范參與雙方的責任和義務，保證政策的連續(xù)性，促進風險和收益可預期，從根本上推動政府與社會資本合作的規(guī)范運作和健康發(fā)展。另一方面，加強政策支持，如建立養(yǎng)老機構轉項基金等。最后，建立違約金擔保制度，增強社會資本的信心。逐步使得民辦的養(yǎng)老機構或公私合營的養(yǎng)老機構享受和公辦養(yǎng)老機構同等的待遇。
其次，政府要科學引導和規(guī)劃，推動養(yǎng)老服務行業(yè)走差異化、個性化、專業(yè)化道路。不僅要開發(fā)基本的養(yǎng)老服務機構，還要開發(fā)大型社區(qū)養(yǎng)老、高檔養(yǎng)老，提供專業(yè)康復、醫(yī)療、臨終關懷等專業(yè)服務的醫(yī)養(yǎng)復合型養(yǎng)老服務機構。給予郊區(qū)和城鎮(zhèn)養(yǎng)老機構更多的資金支持和政策支持，使得養(yǎng)老機構成功的轉型升級。采用大量準確而生動的宣傳，讓廣大人民認識到各種養(yǎng)老的特點，并且要提供專業(yè)的人才，多方考慮為不同的老年人提供不同的養(yǎng)老機構選擇，避免因為認識不足和盲目選擇帶來的資源浪費。
再次，在養(yǎng)老服務行業(yè)的PPP模式的選擇上，政府要適當?shù)慕梃b其他公共服務領域的成功經(jīng)驗，但是要逐漸避免常用PPP模式的選擇決策慣性，拓寬PPP模式的應用范圍和在養(yǎng)老服務行業(yè)的獨特性，制定“養(yǎng)老服務行業(yè)PPP模式選擇指南”。
最后，從高校醫(yī)學專業(yè)學生的培養(yǎng)中，改善養(yǎng)老服務行業(yè)全方位的、高服務水平的養(yǎng)老服務水平的空缺；養(yǎng)老服務機構要和當?shù)氐尼t(yī)院建立良好的合作關系，借助醫(yī)院的醫(yī)療人才，提升自己的人才質(zhì)量和彌補人才短缺。
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關鍵詞：通脹保護債券 平準通脹率 通脹風險 浮動利率債券 流動性溢價
通脹保護債券（TIPS，Treasury Inflation-protected Securities）發(fā)行之初是為了便于風險厭惡型投資機構規(guī)避通脹風險，其本金基于非季節(jié)調(diào)整的城鎮(zhèn)消費者價格指數(shù)動態(tài)調(diào)整（票面利率保持不變），與發(fā)行日的通脹率相比，如果實際通脹率環(huán)比增長，通脹保護債券的本金和利息收入將增加，從而抵消實際通脹對于債券收益率的侵蝕。隨著通脹保護債券規(guī)模的擴大，其應用范圍也在擴展，不僅能為投資者提供通脹保護，還成為發(fā)行人匹配資產(chǎn)負債、政策制定者觀測通脹率的重要工具。
在我國，2008年面臨較大通脹壓力時，債券市場對通脹保護債券掀起過一輪研究熱。當前雖然我國并沒有顯著的通脹壓力，但利率市場化、財稅體制改革和貨幣政策操作工具調(diào)整等大背景，都對通脹保護債券提出了新的需求。深入研究通脹保護債券的功能，探討其推出可能存在的問題并加以解決，是具有前瞻性的市場人士值得關注的課題。
國內(nèi)發(fā)行通脹保護債券的現(xiàn)實意義
（一）為貨幣政策制定者提供預期通脹率參考，提高貨幣政策有效性
世界上絕大多數(shù)中央銀行均將穩(wěn)定物價作為貨幣政策的首要目標，如何對通脹預期進行有效評估、預測，對于中央銀行控制通脹以及有效實施貨幣政策至關重要。
在美國，政策制定者關注的通脹預期測量指標有四個，分別是美國密歇根大學對家庭通脹預期的消費敏感性調(diào)查、費城儲備銀行對專業(yè)預測的調(diào)查、對一級交易商定期的內(nèi)部調(diào)查（包括對長期通脹預期的問卷調(diào)查和對通脹前景不確定性的展望）、平準通脹率和遠期平準通脹率。受時滯和調(diào)查偏差因素影響，前三個指標在實踐中具有很大的局限性。而平準通脹率（名義國債收益率與通脹保護債券收益率之差）則代表了市場參與者對未來通脹預期的一致看法，通過市場行為得到的預期通脹率也是最有效的。在實踐中，政策制定者主要關注5年期平準通脹率和遠期平準通脹率的變化情況。因此作為平準通脹率指標的重要依據(jù)，通脹保護債券對于美國政策制定者意義重大。
在我國，衡量通脹預期的經(jīng)濟金融變量主要有三個：居民消費價格指數(shù)（CPI）環(huán)比、M1增速和人民銀行對居民消費情況的調(diào)查結果。CPI環(huán)比和M1增速均是事后統(tǒng)計指標，且有研究表明，M1對CPI的影響時滯大約在11個月左右，因此，使用這兩個指標并不能直接對通脹預期進行及時考量。人民銀行對居民消費情況的調(diào)查結果將反映未來一段時間內(nèi)居民對物價走勢的預期，人民銀行將其視為通脹預期變化的明確信號，但由于該指標頻率為季度，依然比較滯后。目前，我國并沒有類似平準通脹率（Breakeven Inflation Rate）的指標來確切地刻畫市場參與者對未來通脹預期的衡量和判斷，而發(fā)行通脹保護債券將為我國完善通脹預期指標提供很好的依據(jù)和參考。
（二）有助于投資人規(guī)避通脹風險，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值
當前，我國CPI整體呈下降走勢，9月份同比增長1.6%，漲幅創(chuàng)出自2010年2月以來的最低點。但從長遠來看，國內(nèi)物價總體走勢仍存在一定的上行壓力。
首先，我國正處于新型城鎮(zhèn)化建設的歷史性階段，新型城鎮(zhèn)化大量基礎設施建設和公共服務投資的擴大，將推動對基礎原材料、糧食和能源的剛性需求。其次，國際大宗商品價格近期雖有所回調(diào)，但初級產(chǎn)品價格仍存在一定上漲壓力，特別是美國出于改善貿(mào)易條件的需要，主觀傾向于維持弱勢美元政策，這將使大宗貿(mào)易品價格繼續(xù)保持較高水平，從而形成輸入型通脹壓力。最后，我國人口老齡化趨勢加劇，近年來在珠江三角洲等發(fā)達地區(qū)已出現(xiàn)“用工荒”、“招工難”等現(xiàn)象。未來幾年隨著勞動年齡人口的減少，我國勞動力成本將趨勢性上升。
浮動利率債是規(guī)避通脹風險的重要產(chǎn)品。從實際效果上看，國內(nèi)主要浮動利率債券的基準利率（一年期定存利率和回購利率）在規(guī)避通脹風險方面均存在一定的局限性。作為宏觀政策調(diào)控工具，一年期定期存款利率更多體現(xiàn)國家政策意圖，利率調(diào)整的實效性較弱，且隨著利率市場化進程的推進，一年期定期存款“利率錨”的作用將大幅下降，以此為基準的浮動利率債券需求將大幅減少。而回購利率是貨幣市場利率，利率形成機制市場化程度較高，但其主要反映資金市場短期供需關系，與通脹的相關性不是很強，因此投資以回購利率為基準的浮動利率債券抗通脹的效果較弱。
而通脹保護債券可以克服上述兩種浮動利率債券的缺陷，其本金和所支付利息隨著價格指數(shù)的變化而變動，與通脹的關系最為密切，可以更好地規(guī)避因通脹而影響實際收益的風險。而且，通脹保護債券一般由政府部門發(fā)行，與其他資產(chǎn)相比，其信用風險最小。從實踐來看，由于養(yǎng)老金等機構投資者的負債一般與通脹率掛鉤，如果這些投資者投資對通脹率敏感的資產(chǎn)，可以提高資產(chǎn)負債管理能力。因此，對于養(yǎng)老金等風險厭惡型機構投資者而言，通脹保護債券是較理想的投資標的。
（三）通脹保護債券為政府發(fā)行人提高資產(chǎn)負債管理能力提供了重要工具
黨的十八屆三中全會明確提出“深化財稅體制改革”、“建立規(guī)范合理的中央和地方政府債務管理及風險預警機制”。2014年9月26日，國務院了《關于深化預算管理制度改革的決定》，進一步明確了相關規(guī)定，賦予地方政府依法適度舉債的權限。
從政府債務融資角度看，深化財稅體制改革實際上規(guī)范了中央和地方政府債務融資行為，政府債務融資不僅要算政治賬，還要算經(jīng)濟賬，提高資金來源與運用的精細化管理水平。對于政府債券發(fā)行部門，政府融資應在資產(chǎn)負債的整體框架下進行決策，目標不僅是最小化政府的凈支出成本，更應考慮利息支付、滾動發(fā)行風險以及政府凈財務狀況的波動等因素。由于政府的資產(chǎn)絕大部分是與通脹預期相關的稅收收入，發(fā)行對通脹率較為敏感的負債將有助于其提高資產(chǎn)負債管理的有效性，減小國家凈財務狀況的波動，實現(xiàn)凈支出成本最小化。
（四）擴大浮息債市場，減少發(fā)債金融機構的資產(chǎn)負債錯配
對于以發(fā)債作為籌資主渠道的債券銀行，資產(chǎn)主要是基于基準利率的浮息貸款，負債主要是發(fā)行固定利率債券。債券銀行具有主動負債的優(yōu)勢，一般情況下會根據(jù)市場環(huán)境變化，主動提高浮動利率債券的發(fā)行比重，優(yōu)化資產(chǎn)負債結構，管理資產(chǎn)負債利率缺口，以避免當基準利率下行時因貸款收益減少而負債支出不變而產(chǎn)生的資產(chǎn)負債利率錯配風險。
但近兩年，隨著利率市場化步伐加快，作為浮動利率債券傳統(tǒng)投資人的商業(yè)銀行，其負債成本與基準利率的聯(lián)動性降低，導致浮動利率債券市場需求大幅減少，相關產(chǎn)品甚至一度無人問津。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年1-9月，銀行間市場浮動利率債券發(fā)行量僅為1391億元，較去年同期大幅減少1938億元，市場占比僅為1.57%。隨著發(fā)行量的縮減，浮動利率債券的存量也出現(xiàn)下滑，截至2014年6月末，市場占比為7.16%，同比下降1.47個百分點。
表1 主要浮動利率債券發(fā)行量對比（單位：億元）
利率基準 2010 2011 2012 2013 2014.1-9
1年期定存利率 3703 3561 3499 1676 1138
Shibor 448 1303 425 1793 80
合計 4151 4864 3924 3469 1218
資料來源：wind資訊
浮動利率債券規(guī)模的大幅減少給債券銀行資產(chǎn)負債管理帶來了較大挑戰(zhàn)。作為浮動利率債券的一種，通脹保護債券價格指數(shù)與商業(yè)銀行資金成本、養(yǎng)老金的負債基準的相關性較高，可以彌補利率市場化進程中浮動利率債券需求缺位，優(yōu)化債券銀行資產(chǎn)負債結構，提高經(jīng)營的穩(wěn)健性和抗風險能力。因此推出通脹保護債券有望通過滿足商業(yè)銀行的投資需求，重新擴大浮動利率債券市場規(guī)模，并滿足債券銀行等金融發(fā)債機構資產(chǎn)負債匹配的需要。
我國推出通脹保護債券所面臨的主要問題
（一）業(yè)界對發(fā)行通脹保護債券是否經(jīng)濟仍存爭議
美國財政部發(fā)行通脹保護債券的初衷是希望提高投資人認購積極性，降低政府債務成本，但是一些研究卻提出：發(fā)行通脹保護債券實際上增加了美國政府的額外成本。比如，Brian Sack、Robert Elsasser發(fā)現(xiàn)1997―2004年間發(fā)行通脹保護債券的額外成本接近30億美元；Jennifer Roush發(fā)現(xiàn)1997―2007年3月發(fā)行通脹保護債券的事后額外成本在50～80億美元。
從原理上看，將通脹保護債券的事后發(fā)行成本與具有可比性的名義國債發(fā)行成本進行比較，當實際通脹率與發(fā)行通脹保護債券時的預期通脹率不同時，通脹突變（Inflation Surprise）將會影響通脹保護債券和名義國債的相對融資成本。如果實際通脹率高于預期通脹率，則通脹保護債券的發(fā)行成本將高于名義國債；如果實際通脹率低于預期通脹率，則發(fā)行通脹保護債券將節(jié)省政府利息支出。筆者認為，一些學者運用事后成本分析法得出發(fā)行通脹保護債券增加了政府凈成本的結論，可能與所取樣本的時間段較短有關，畢竟美國在1997年才開始發(fā)行通脹保護債券，至今不足30年。從長期看，通脹突變向上和向下的概率大體應是相等的；從短期看，通脹突變軌跡是發(fā)行人和投資者相互博弈的結果。
目前，通脹保護債券在國內(nèi)仍屬空白，因此很難對其是否經(jīng)濟進行測算，也無法獲得市場化的平準通脹率指標。不過可以預計的是，在通脹保護債券推出之初，受市場規(guī)模和深度的限制，其流動性應當較差，投資人需要較高的流動性溢價作為補償。隨著市場的不斷發(fā)展、完善和創(chuàng)新，通脹保護債券流動性溢價以及發(fā)行成本將會逐漸下降。
（二）通脹保護債券不能完全規(guī)避通脹風險
通脹保護債券也存在一定的通脹風險敞口。在實際操作中，通脹保護債券調(diào)整的系數(shù)是季節(jié)因素調(diào)整之后的CPI變化值，且存在至少三個月的時滯。從國際慣例看，通脹保護債券的日歷月度首日和末日參考CPI值（Ref CPI）分別為先前第三個月和第二個月的CPI指數(shù)。比如計算6月份的參考CPI值，需使用3月和4月CPI環(huán)比值，當決定6月份某一天參考CPI值時，采用線性插補法計算得出。此外，國內(nèi)家庭支出成分及其比例與CPI成分及其比例分配存在差異。比如，國內(nèi)計算和的CPI不包括網(wǎng)購商品價格，但是網(wǎng)購作為一種新型快捷的購物方式，現(xiàn)已對居民生活方式產(chǎn)生了較大影響力。
（三）國內(nèi)通脹保護債券投資人基礎薄弱
從國際上看，通脹保護債券投資人主要是養(yǎng)老金、捐贈基金等機構。2011年，經(jīng)合組織成員國公共養(yǎng)老儲備基金規(guī)模5.07萬億美元，其中美國和日本規(guī)模最大，分別為2.68萬億美元和1.36萬億美元，占GDP的17.8%和23.2%，投資固定收益市場的比重分別為100%和75%。相比而言，我國養(yǎng)老金市場規(guī)模明顯偏小，國民養(yǎng)老儲備明顯不足，且投資偏好存款。2013年末，全國社會保險基金資產(chǎn)4.78萬億元，全國社會保障基金規(guī)模1.1萬億元，兩者合計5.88萬億元，僅占GDP的10%。全國社會保險基金投資存款占比84%，全國社會保障基金投資比較分散，涉及存款、債券、股票、證券投資基金、股權投資等多個領域。
（四）稅收政策將影響通脹保護債券投資需求
通脹保護債券一般由政府的財稅部門發(fā)行，在稅收政策方面，通脹指數(shù)國債的本金增值部分以及利息增值額課稅的大小和方式會影響投資者在普通國債和通脹指數(shù)國債之間的選擇。如在英國和美國，通脹保護債券的利率不變，通脹率都是影響本金部分。但在英國，通脹調(diào)整引起的本金增值部分是免稅的；而在美國，則對因通脹引起的本金增值部分進行課稅，當通脹率較高導致稅負高于當期票息時，甚至會造成負現(xiàn)金流，從而降低投資者對通脹保護債券的需求。因此，在國內(nèi)發(fā)行通脹保護債券，需明確課稅原則。
發(fā)展通脹保護債券所需的政策支持
雖然通脹保護債券市場前景廣闊，但在我國仍處于探索階段，市場基礎薄弱，需要相關政策支持。
（一）加強通脹保護債券市場基礎建設
一是比照我國居民消費習慣和最新發(fā)展趨勢，進一步完善CPI指數(shù)編制范圍，合理調(diào)整其內(nèi)部權重，使其充分反映全社會物價總水平變動情況，提高基于CPI調(diào)整的通脹保護債券抵御通脹風險的能力。二是豐富債券市場投資人類型，壯大養(yǎng)老金等機構投資者隊伍。《社會保障“十二五”規(guī)劃綱要》已明確提出“積極穩(wěn)妥推進基本養(yǎng)老保險基金投資運營”、“實現(xiàn)基金保值增值”，建議引導養(yǎng)老保險資金投向，共同參與通脹保護債券市場建設。
（二）給予稅收優(yōu)惠等扶持政策
通脹保護債券在國內(nèi)仍屬新生事物，估計起步階段投資人認可度較低，較高的流動性溢價將推高發(fā)行成本，不利于調(diào)動發(fā)行人積極性，因此，通脹保護債券市場建設需要國家的政策支持。建議對通脹保護債券本金增值部分以及利息增值額給予免稅待遇，提高社會保險基金參與的積極性，降低發(fā)行人籌資成本，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。
（三）初期可考慮發(fā)行10年期或以上長期限品種
一是發(fā)行期限越長，通脹的不確定性越大，投資人越愿意支付較多的溢價以規(guī)避通脹風險，發(fā)行人越可以節(jié)約籌資成本。二是發(fā)行期限越長，平準通脹率將能夠反映更長期的通脹預期，為貨幣政策制定提供更加有效的判斷依據(jù)。
作者單位：張宇航 國家開發(fā)銀行資金局
姜婧姝 中國光大銀行北京分行投行業(yè)務部
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縱觀目前的金融市場，理財產(chǎn)品玲瑯滿目，讓投資者眼花繚亂。譬如，股票、基金、期貨、黃金、信托、銀行理財產(chǎn)品等，每種產(chǎn)品都有各自的投資門檻。對于那些工作忙碌卻無暇理財?shù)娜硕裕軌蛱峁I(yè)服務的第三方理財機構，無疑是不錯的選擇。
近日，記者采訪到了訪泰和財富副總范文清，他的職業(yè)經(jīng)歷頗豐，曾先后在國家機關、高等院校、信托、證券、期貨、資信評級從事過業(yè)務開拓和管理工作。目前在泰和財富任職。他告訴記者，第三方理財機構在國內(nèi)尚屬于起步階段，但前景十分可觀。隨著私人財富的快速積累，80年代的第一批創(chuàng)業(yè)者大部分已經(jīng)超過50歲，他們已經(jīng)開始向第二代轉移資產(chǎn)和財富，財富的全球化安排、稅務規(guī)劃、遺產(chǎn)安排等的新型理財項目會越來越多，這也使得第三方理財機構的作用日漸凸顯。
《卓越理財》：很多人誤以為第三方理財機構是銷售信托產(chǎn)品的平臺，對于外界對第三方理財機構誤解，您能談談自己的看法嗎？
范文清：確實是這樣，目前國內(nèi)第三方理財公司大部分業(yè)務內(nèi)容為投融資中介和銷售信托、基金等產(chǎn)品，與國外的“只賣理財規(guī)劃不賣產(chǎn)品”，收取資產(chǎn)管理費的盈利模式差距很大，但也有存在的必要性。
作為獨立機構的第三方理財，自從誕生就宣稱自己是站在客觀公正的立場上，不依附于基金公司、銀行、券商、保險公司等金融機構，獨立地分析客戶的財務狀況和理財需求，判斷所需投資工具，向客戶介紹一些千挑萬選、物有所值的金融類產(chǎn)品，量身定做投資方案，提供理財規(guī)劃服務。
與傳統(tǒng)模式下的金融理財服務相比，第三方理財機構目前在國內(nèi)提供的服務大致有：專業(yè)理財規(guī)劃建議與咨詢，會員制服務，代銷產(chǎn)品、委托理財以及借貸服務。在給其客戶指定理財規(guī)劃的時候，第三方理財機構不僅僅局限在某個金融機構的理財產(chǎn)品上，還要為他們制定其他的投資計劃：如現(xiàn)金規(guī)劃、消費支出、教育規(guī)劃、養(yǎng)老計劃、稅收籌劃、財產(chǎn)分配等一系列服務。
第三方理財機構注重與客戶建立長期穩(wěn)定、相互信任的關系，協(xié)助客戶執(zhí)行理財方案，根據(jù)市場情況及時調(diào)整資產(chǎn)配置。成熟的理財公司和理財師不會做出“一錘子”買賣這種自毀招牌的事情。
《卓越理財》：泰和財富為投資者提供哪些產(chǎn)品和服務？
范文清：泰和財富不是一家單純的第三方理財公司，它是專注于為個人和企業(yè)資產(chǎn)提供全方位金融投資規(guī)劃、咨詢服務、P2P、P2C借貸業(yè)務、信托、基金產(chǎn)品銷售以及PE等資產(chǎn)投資服務的綜合性中介服務機構，分別由公司下屬的理財管理中心、信貸管理中心、資本管理中心進行運作。
目前率先推出的是“個人對個人”（Peer to Peer 或稱“P2P”）借貸服務；由公司將出借人和借款人雙方進行對接，幫助出借人將閑散資金借給借款人，借款人有超額的房產(chǎn)做抵押，由擔保公司做擔保，借款人按月歸還本金和利息，公司收取一定的服務費。同時，公司還開展投資銀行業(yè)務，通過資本項目投資、PE、企業(yè)并購重組等獲取財務顧問收入及中介服務費。
《卓越理財》：您覺得投資者依據(jù)什么原則選擇理財產(chǎn)品？
范文清：首先，要確定自己的風險偏好以及投資預期目標。在投資者決定投資理財之前，需要根據(jù)個人收入水平、可自由支配資金量、風險偏好程度等因素衡量個人的投資風格、確定投入資金量。
其次，認清市場趨勢。實際上，認清大勢對于投資者而言也是一種“擇時”的策略。在市場大趨勢向上的背景下，投資公募基金和陽光私募成功的概率較大，并且收益率也往往偏高；反之，可以選擇一些固定收益類信托產(chǎn)品，同樣實現(xiàn)資產(chǎn)穩(wěn)定的保值增值。2008年金融危機之年，如果選擇公募基金和陽光私募的話，后果是不堪設想的。2011年，在不斷緊縮政策之下，最合適的是投資品種同樣是收益相對固定的信托產(chǎn)品。
最后，精選具體產(chǎn)品。例如篩選基金產(chǎn)品時，主要從兩方面入手，即所謂的“定性”分析和“定量”分析。“定性”分析是一項復雜而長期的工作，對基金綜合能力的衡量通常需要綜合公司股權結構與治理結構、研究能力與協(xié)作程度、激勵制度、誠信水平、風控及抗壓能力等綜合因素。“定量”分析各家研究機構一般都有各自的評判體系和數(shù)學模型。歸根到底就是對基金的超額收益獲取能力和風險控制能力的雙向衡量。
《卓越理財》：您能推薦一些理財方法或訣竅嗎？
范文清：推薦一種“五分之一理財法”，即將家庭資金分為五個等份，分別做出適當?shù)陌才牛@樣，家庭在財務上就不會產(chǎn)生太大風險，而且可以獲得最大的收益，距離說明：一般剛剛起步的中等收入家庭年積蓄有10000元，分成五個2000元，分別這樣處理：
一是2000元買國債，這是回報率較高而又穩(wěn)妥的一種投資。
二是2000元買保險，有的人保險意識淡薄，世界上購買保險是一種良好的投資方式，而且保險資金也不在利息稅的征收范圍之列。
三是2000元買股票，這是風險最大的一種投資，但是風險和收益是并存的，只要選擇適當，會有高投資回報。
四是2000元定期存款這是一種幾乎沒有風險的投資方式。
五是2000元活期存款，這是為了應急之用，如果家里臨時急需用錢，有一定的活期儲蓄很方便。
2013年7月，中國地產(chǎn)個股表現(xiàn)出低迷現(xiàn)象，板塊個股集體走弱，龍頭股招保萬金（招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團四大地產(chǎn)）均大幅下挫，招商地產(chǎn)跌幅逾4%，萬科A跌2.67%。有人擔憂，地產(chǎn)周期股整體表現(xiàn)不佳，投資者對以后的地產(chǎn)經(jīng)濟形勢的判斷偏悲觀，流動性緊張將導致房地產(chǎn)融資成本高企，銷售量增速下滑。
作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，筆者曾對政府的房地產(chǎn)政策做過深入的解讀。2010年4月，國務院在“新國八條”中，對房地產(chǎn)業(yè)主要是住房問題做了這樣的定位：“住房問題關系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高，上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。”這是中央政府近兩年來對住房和房地產(chǎn)業(yè)地位和作用所定的基調(diào)。筆者相信，隨著國家加大對各項調(diào)控政策措施的監(jiān)督檢查和約談問責等措施的到位，我國的房地市場總體上仍會朝著調(diào)控預期的方向發(fā)展。
展望未來，房地產(chǎn)市場既充滿了機遇，又面臨著諸多挑戰(zhàn)。“十二五”時期乃至2020年以前或更長一段時間，仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展及國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的需要，以及居民自住性、改善性住房的需求，保障性住房的繼續(xù)推進，我國“十二五”時期住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)模肯定要大于“十一五”時期的規(guī)模；再加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)在2020年以前仍有較大的發(fā)展空間。
同時，我們也要清醒地看到，我國的房地產(chǎn)業(yè)在未來發(fā)展中也面臨著諸多挑戰(zhàn)。主要表現(xiàn)在四個方面：第一，城鎮(zhèn)資源、能源和環(huán)境條件的制約與城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增加的矛盾將在較長時間存在，解決的辦法，一是將城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤，二是大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型項目，提高住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。第二，我國人口基數(shù)大，流動人口多，解決他們的就業(yè)和居住問題難度很大。適當放寬住房保障收入門檻和穩(wěn)妥推進戶籍制度改革將成為必然趨勢。第三，我國人口老齡化步伐加快。如何建立起以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為支撐的老年人宜居環(huán)境體系，是我們已經(jīng)面對并將日趨嚴竣的民生問題。第四，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等投入大、回報時間長，再加上這些業(yè)態(tài)在招商、運營、管理等方面又有其各自的特點，因此，大家在看到這些業(yè)態(tài)市場前景的同時，也要高度重視其風險與挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場；再加上房地產(chǎn)項目一般都有2～3年的開發(fā)周期，政策效應一般滯后。因此，無論是實現(xiàn)群眾住有所居的目標，還是保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康增長，都離不開一個長期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場政策環(huán)境。
當前，中國的房地產(chǎn)政策是穩(wěn)定房價，特別是黨的十以來，政通人和。中國城市化過程中必然會出現(xiàn)城市空心化，有錢人住在城市里面，原來的城市人口外遷，這是我國的交通等基礎設施跟不上的原因，一旦未來城市基礎設施跟上了，有錢人還是想住在郊區(qū)的。中國人口眾多，城市化是必然的。從最近的房價變化趨勢看，房價又開始新一輪升值了，這是經(jīng)濟規(guī)律的結果，政府的功能應該是維護市場。
由于國家提出來抑制房價過快增長的措施，現(xiàn)在開發(fā)商拿到土地和貸款已經(jīng)很難了，所以未來的土地和房價上漲是歷史的必然。近期國家已經(jīng)考慮放寬貸款政策，這有利于進一步開發(fā)土地。
渣打銀行最近公布了一項針對全國8個二三線城市30家房地產(chǎn)開發(fā)商所作的調(diào)查。調(diào)查顯示，雖然二三線城市的房屋庫存并沒有出現(xiàn)明顯下降，然而逾七成開發(fā)商認為下半年房價漲幅仍將達10%。
目前，中國的二三線城市住房庫存令人擔憂，一些城市的住房庫存還在上升，但更多城市的住房庫存正在下降，預計未來數(shù)月住房庫存將會整體下降。盡管庫存消化尚需時日，但二三線城市的開發(fā)商并不認為房價會下跌。筆者曾對鄭州和商丘的房地產(chǎn)做過深入的調(diào)查，很多開發(fā)商表示，所在城市住房價格在過去3個月溫和上漲。
對此，渣打銀行宏觀分析師申嵐認為，過去幾個月住房銷售狀況有所改善，加上相當比例買房者屬剛性需求，使得開發(fā)商對房價的穩(wěn)定仍持樂觀態(tài)度。
（作者系商丘溫信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理）
